Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’image de carte postale de plages infinies et de campagnes paisibles masque une réalité beaucoup plus complexe : le marché immobilier uruguayen est aujourd’hui l’un des plus dynamiques et structurés d’Amérique latine. Entre la montée des investissements étrangers, l’essor des biens de luxe en bord de mer, la poussée des projets durables et la solidité macroéconomique du pays, les signaux sont largement au vert, même si certaines poches du marché montrent des signes de ralentissement en termes réels.
Pour un investisseur ou un acheteur particulier, l’analyse doit désormais dépasser la simple attractivité du pays. Il est essentiel de déterminer précisément où, comment et à quelles conditions intervenir sur le marché uruguayen.
Un marché en croissance dans un environnement économique solide
Le marché résidentiel uruguayen évolue dans un contexte macroéconomique rare dans la région. Le pays est régulièrement décrit comme la « Suisse de l’Amérique du Sud », avec une démocratie stable, un État de droit solide, une corruption faible et des droits de propriété très protégés. Ce socle institutionnel se reflète directement dans l’immobilier.
Valeur estimée en milliards de dollars du marché immobilier uruguayen en 2024.
Le Fonds monétaire international anticipe une croissance du PIB réel de 2,5 % en 2025 et 2,4 % en 2026. L’inflation, historiquement élevée (8,2 % en moyenne entre 2010 et 2022), a ralenti à 5,9 % en 2023 puis 4,9 % en 2024, avec un niveau observé autour de 4,25 % à l’automne 2025. Dans ce contexte, la Banque centrale a abaissé à plusieurs reprises son taux directeur, ramené à 8,25 % en octobre 2025 après une phase de resserrement à 9,25 %.
Score de l’Uruguay dans l’Index of Economic Freedom, le classant 29e parmi les économies les plus libres du monde.
Sur le plan démographique, la population reste modeste (3,5 millions d’habitants), mais très urbanisée : près de 96 % des résidents vivent en ville, dont environ 1,78 million dans la métropole de Montevideo. Cette forte concentration urbaine alimente naturellement la demande de logements, tout en laissant un vaste espace de valorisation pour les régions côtières secondaires et les zones rurales.
Des volumes de transactions en hausse et un marché résilient
Après plusieurs années de volatilité, l’activité immobilière s’est nettement redressée. Entre 2018 et 2020, le nombre de transactions avait chuté (‑5,9 % en 2018, ‑11,9 % en 2019, ‑4,4 % en 2020), avant un spectaculaire rebond de 24,8 % en 2021 puis 15 % en 2022. En 2023, un léger recul (‑0,4 %) a marqué une pause, mais 2024 a enregistré 52 246 achats-ventes, soit une progression de 3,3 % et le plus haut niveau de ces dernières années.
Sur les sept premiers mois de 2025, la dynamique reste positive, avec 27 533 transactions, en hausse de 1,3 % par rapport à la même période de 2024. La valeur totale des ventes a atteint au moins 1,17 milliard de dollars au premier semestre 2025, contre environ 1 milliard l’année précédente, selon les recettes de l’impôt de transfert immobilier (ITP).
La répartition géographique des transactions illustre le poids des grands pôles économiques et des régions touristiques dans l’activité commerciale.
Part des transactions par département (janvier–juillet 2025)
| Département | Part des transactions |
|---|---|
| Montevideo | 34,4 % |
| Maldonado | 17,9 % |
| Canelones | 13,2 % |
| Rocha | 5,9 % |
| Colonia | 5,2 % |
| San José | 2,5 % |
Montevideo concentre plus d’un tiers des transactions, confirmant son statut de cœur économique. Maldonado – dont Punta del Este est la vitrine – pèse près d’un cinquième du marché, reflet du rôle déterminant du segment balnéaire et haut de gamme. Rocha, Colonia et Canelones se positionnent comme marchés secondaires en forte progression, souvent à des niveaux de prix plus abordables.
Cette résilience tient pour beaucoup à la demande étrangère, à la dollarisation des prix – la grande majorité des biens sont affichés en dollars américains – et à la perception de l’Uruguay comme refuge régional pour les capitaux, en particulier face à l’instabilité de l’Argentine voisine.
Des prix en hausse… mais des contrastes entre régions et segments
La tendance générale est celle d’une appréciation modérée des prix au niveau national, avec de fortes disparités entre Montevideo, les stations balnéaires de prestige et les marchés émergents.
Évolution récente des prix nationaux
Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen des maisons neuves a atteint 90 000 pesos uruguayens par mètre carré, soit environ 2 244 dollars. Cela représente une hausse annuelle de 5,88 %. Corrigée de l’inflation, l’augmentation réelle ressort à 1,44 %, alors que, trimestre contre trimestre, la progression est proche de 9 % en nominal (8,72 % en réel).
Un an plus tôt, au deuxième trimestre 2024, le prix moyen national des constructions neuves était de 85 000 pesos (2 038 dollars) le mètre carré, en envolée de 13,33 % sur un an, soit près de 8 % en termes réels. Les logements neufs restent donc le moteur de l’appréciation, avec une progression à deux chiffres en 2024 et encore soutenue en 2025, même si le rythme ralentit.
Montevideo : hausse nominale, stagnation réelle
Dans la capitale, la situation est plus nuancée. Les prix des maisons neuves ont atteint 117 000 pesos le mètre carré (environ 2 918 dollars) au deuxième trimestre 2025, en hausse de 3,77 % sur un an. Mais une fois l’inflation prise en compte, il s’agit en réalité d’un recul d’environ 1 %. Par rapport au trimestre précédent, les prix ont même reculé légèrement (‑1,59 % en nominal, ‑1,94 % en réel).
En 2024, Montevideo a enregistré une hausse nominale d’environ 2,9 % mais une baisse réelle de l’ordre de 4 %. Cela indique un affaiblissement du pouvoir de marché des vendeurs, où l’ajustement se fait davantage par une érosion réelle que par une correction brutale des prix affichés.
Derrière ces moyennes, les écarts de valeur entre quartiers sont considérables.
Prix moyens par quartier à Montevideo (ordre de grandeur)
| Zone / Quartier | Prix moyen (USD/m²) |
|---|---|
| Carrasco | 4 266 |
| Punta Carretas, Punta Gorda | > 4 000 |
| Pocitos, Malvín, Parque Rodó | 3 500 – 3 800 |
| La Blanqueada, Cordón, Tres Cruces | 2 900 – 3 250 |
| Centro, Aguada | 2 500 – 2 800 |
| New Paris, Punta Rieles, Las Acacias… | 750 – 1 100 |
Carrasco, banlieue verte et cossue proche de l’aéroport international, arrive en tête avec plus de 4 200 dollars/m² en moyenne, suivi de Punta Carretas et Punta Gorda, où les appartements de standing dépassent également les 4 000 dollars/m². Les quartiers de front de mer plus urbains comme Pocitos et Malvín forment un segment intermédiaire très recherché, autour de 3 500–3 800 dollars/m².
À l’opposé des quartiers centraux, des zones périphériques comme Las Acacias ou Peñarol/Lavalleja présentent des prix au mètre carré bien en dessous de 1 100 dollars. Ces secteurs offrent ainsi des portes d’entrée plus accessibles sur le marché, particulièrement adaptées pour les investisseurs disposant d’un budget serré ou pour des projets de gentrification à moyen terme.
Punta del Este et la côte : la locomotive des prix
Sur le littoral atlantique, les dynamiques sont plus spectaculaires. Punta del Este, souvent comparée à Monaco ou Saint-Tropez, concentre le cœur du marché de luxe. Les prix moyens y tournent autour de 4 000 dollars/m², mais les immeubles en front de mer les plus exclusifs – Trump Tower, Mouette – affichent des valeurs entre 7 000 et 10 000 dollars/m².
Les propriétés individuelles en bord de plage se négocient généralement entre 2 et 6 millions de dollars, et certaines villas peuvent monter jusqu’à 20 millions. À l’inverse, un pavillon modeste de deux chambres situé à distance de marche raisonnable de la mer démarre autour de 200 000 dollars.
Les prix de l’immobilier à Punta del Este ont augmenté d’environ 10 % sur un an, avec des segments de luxe dépassant 12 %.
Les marchés littoraux émergents, tels La Barra ou Atlántida, se positionnent sur une tranche de 2 500 à 3 000 dollars/m², avec des perspectives de croissance encore plus rapides, dans une fourchette estimée de 10 à 15 % par an jusqu’en 2028. Costa de Oro et Colonia del Sacramento, plus abordables (environ 50 % moins chers que les « hotspots » côtiers), ont déjà vu leurs prix progresser d’environ 13,3 % sur un an.
Intérieur et rural : décote et potentiel
En dehors de la capitale et du littoral, les villes de l’intérieur se situent dans une large fourchette de 1 750 à 3 500 dollars/m², avec des taux d’appréciation attendus entre 3 et 5 % par an. Colonia del Sacramento fait figure d’exception de prestige dans l’intérieur, grâce à son statut UNESCO et à son attrait touristique, permettant des prix plus élevés.
Les zones rurales et agricoles, quant à elles, offrent les tickets d’entrée les plus bas, autour de 1 250 à 1 500 dollars/m², avec une croissance plus modeste de 2 à 3 % par an. Mais elles bénéficient de tendances de niche, comme la montée en puissance des « chacras » (estancias de campagne) orientées vers l’agrotourisme, la production biologique ou les projets de bien-être.
La place centrale des investisseurs étrangers
L’un des traits les plus marquants du marché immobilier uruguayen est la présence massive de capitaux étrangers, en particulier dans les segments de luxe et les zones côtières. Historiquement, environ 75 % des acheteurs internationaux viennent d’Argentine et 20 % du Brésil, les 5 % restants se répartissant entre l’Europe et l’Amérique du Nord. Dans les segments premium – Carrasco, Punta del Este, José Ignacio – les investisseurs étrangers représentent entre 30 et 66 % des transactions.
Le profil de ces acquéreurs est varié : classes moyennes supérieures argentines cherchant à sécuriser leur épargne en dollars, Brésiliens en quête de résidence secondaire, retraités européens séduits par Montevideo, entrepreneurs et cadres de la tech attirés par le dynamisme du secteur numérique, et, plus récemment, travailleurs nomades du numérique à la recherche de logements connectés avec bons débits internet et espaces de travail.
Plusieurs facteurs expliquent l’attrait du marché : stabilité politique et juridique, absence de contrôle des changes, dollarisation quasi-totale, égalité des droits d’acquisition pour les étrangers (tout type de bien), fiscalité favorable (impôt territorial, pas de droits de succession) et programmes de résidence facilitée pour les investisseurs.
Un cadre juridique et fiscal pensé pour attirer le capital
L’Uruguay applique un principe d’égalité totale de traitement entre nationaux et étrangers en matière de propriété. Aucun permis spécial ni quota ne limite l’acquisition par des non-résidents, y compris sur les côtes ou à proximité des frontières. La seule restriction notable concerne les très grandes surfaces agricoles (au-delà de 500 hectares), qui doivent d’abord être proposées à l’Institut de colonisation, une règle qui s’applique autant aux Uruguayens qu’aux étrangers.
Le système juridique, de tradition civiliste, offre des garanties élevées sur la propriété privée, et le registre foncier (Registro de la Propiedad) est réputé fiable et public. Le rôle de l’escribano – notaire public – est central : il assure les vérifications de titres sur 20 à 30 ans, contrôle les charges, les dettes municipales, les servitudes, la conformité des documents de copropriété, et supervise la rédaction de l’acte public (escritura).
Sur le plan fiscal, plusieurs éléments structurants façonnent le rendement net des investissements :
Les coûts d’acquisition pour l’acheteur d’un bien immobilier en Espagne représentent entre 6 et 10 % du prix de la transaction.
En cas de revente, le vendeur non-résident supporte une imposition de 12 % sur la plus-value nette, ajustée de l’inflation, ou, selon un régime alternatif, de 2,4 % sur le prix brut. Les revenus locatifs de source uruguayenne sont soumis à un prélèvement de 12 % (IRNR pour les non-résidents), généralement retenu à la source.
L’absence de droits de succession constitue un argument supplémentaire pour les investisseurs patrimoniaux, tout comme les régimes incitatifs ciblés, à l’image de la Loi sur le logement promu (Promoted Housing Law), qui offre des exonérations significatives pour les projets résidentiels respectant certains critères (densification urbaine, accessibilité, performance environnementale), avec des bonus pour les bâtiments certifiés verts (LEED, notamment).
Un marché locatif dynamique mais des rendements sous pression
Du point de vue des revenus, l’Uruguay offre un marché locatif actif, soutenu à la fois par la demande domestique (forte proportion de ménages urbains, hausse des foyers d’une seule personne) et par le flux touristique sur la côte. Le cadre légal reste plutôt protecteur pour les locataires, avec des règles de durée minimale de bail et une indexation encadrée via une unité de référence (RRU).
À Montevideo, le rendement brut moyen des appartements s’établit autour de 4,97 % au deuxième trimestre 2025, en baisse par rapport aux 5,37 % observés un an plus tôt et aux 5,53 % du troisième trimestre 2023. La tendance est donc à une légère compression des rendements, conséquence de la hausse des prix d’achat plus rapide que celle des loyers.
C’est la progression en pourcentage des loyers résidentiels sur un an en juillet 2025 au niveau national en Uruguay.
Le nombre de contrats de location actifs dépasse 90 000 à mi‑2025, en croissance de plus de 4 % sur un an, dont plus des trois quarts concentrés dans la capitale. Ce dynamisme s’explique en partie par une pression d’accessibilité à l’achat : avec la montée des prix et des coûts de financement, une partie de la demande se reporte vers la location, en particulier dans les segments milieu de gamme.
Rendements locatifs par quartier à Montevideo (Q2 2025)
| Quartier | Fourchette de rendement brut |
|---|---|
| Malvín | 5,81 % – 6,68 % |
| La Blanqueada | 5,58 % – 6,62 % |
| Pocitos | 4,44 % – 6 % |
| Punta Carretas | 4,24 % – 6,7 % |
| Centro | 4,91 % – 5,86 % |
| Cordón | 4,99 % – 5,66 % |
| Pocitos Nuevo | 5 % – 5,55 % |
| Tres Cruces | 2,2 % – 4,78 % |
Les quartiers à la fois résidentiels et bien desservis comme Malvín ou La Blanqueada offrent les meilleurs compromis entre prix d’achat et niveaux de loyer, avec des rendements qui peuvent dépasser 6 % brut, tout en bénéficiant de perspectives d’appréciation correctes. Les secteurs ultra-prime comme Carrasco privilégient davantage la préservation de capital et la qualité de vie, avec des rendements plus modestes mais une clientèle solvable et fidélisée.
Sur la côte à Punta del Este, les locations de vacances peuvent générer un rendement brut annuel de 6 à 7 %, avec des taux d’occupation atteignant 90–95 % pendant les trois mois de haute saison. Sur cette seule période estivale, la rentabilité brute peut s’élever entre 12 et 20 %. Pour optimiser le rendement face à une saisonnalité marquée, il est conseillé de gérer les périodes creuses en diversifiant l’offre, par exemple via des locations de moyenne durée ou des séjours « hors saison » ciblant les télétravailleurs et les retraités.
Les résidences étudiantes près des universités constituent un autre créneau porteur, avec des taux d’occupation avoisinant les 95 % à l’année et des rendements bruts de 6 à 7 %, notamment dans des quartiers comme Parque Rodó, Cordón ou Tres Cruces.
Financement : un marché très cash, des crédits encore encadrés
Un autre trait structurant du marché immobilier en Uruguay réside dans le mode de financement. La majorité des transactions se conclut au comptant, souvent en dollars, ce qui réduit la vulnérabilité au cycle du crédit mais limite aussi l’accès à la propriété pour certains segments de la population.
La Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) représente près de 80 % des crédits logement sur le marché, illustrant sa forte concentration.
Pour les étrangers, l’accès au crédit local demeure plus restreint. Quelques banques, dont Banco República et Santander Uruguay avec des programmes dédiés aux non-résidents, proposent des prêts en dollars sur 20 ans avec des taux situés entre 6 et 10 % et des ratios prêt/valeur de 50 à 70 %. Autrement dit, un apport de 30 à 50 % est la norme, ce qui renforce la prépondérance des transactions cash ou des financements alternatifs (crédit vendeur, financement promoteur, recours à une banque dans le pays d’origine).
En 2024, le volume de crédits logement a bondi de 26,6 % grâce à l’assouplissement des conditions de financement.
Pour l’investisseur, cette structure de marché signifie deux choses : l’effet de levier reste possible mais coûteux pour un non-résident, et la dépendance limitée du marché au crédit bancaire renforce la résistance en cas de choc de taux ou de resserrement monétaire.
Montevideo : entre stabilité des prix et renouveau urbain
Capitale politique, économique et culturelle, Montevideo concentre un tiers des transactions et constitue, pour beaucoup d’investisseurs, le point d’entrée naturel sur le marché uruguayen.
La ville s’étire le long de 30 kilomètres de côte, offrant un mélange de quartiers balnéaires, de centre historique en mutation et de secteurs plus populaires en voie de transformation. Les perspectives de valorisation varient fortement selon les micro-marchés.
Carrasco incarne le haut de gamme résidentiel, caractérisé par de grandes parcelles, une forte densité de verdure et une ambiance de banlieue cossue, tout en restant bien relié à la ville. Les revenus des ménages y sont parmi les plus élevés du pays et le taux de criminalité y est plus faible qu’ailleurs. Les prix de l’immobilier y dépassent les 4 000 dollars/m², avec une appréciation attendue de 3 à 7 % selon les projections.
Punta Carretas et Pocitos, densément bâtis le long de la rambla (corniche), combinent vie urbaine animée, commerces, cafés, proximité de la plage et bonne accessibilité. Ils sont particulièrement prisés des jeunes actifs, des expatriés et des investisseurs visant le locatif meublé, avec des loyers qui peuvent atteindre 900 à 1 000 dollars pour un deux pièces de bonne facture.
Les quartiers de Cordón, Centro, Ciudad Vieja et Tres Cruces, autrefois délaissés, connaissent un regain d’intérêt. Ce dynamisme est porté par des programmes de rénovation, la présence d’universités, de bons transports et une vie culturelle intense. Les prix au m² y sont bien inférieurs aux zones les plus prisées, avec un potentiel de progression, notamment dans la réhabilitation de l’ancien (Ciudad Vieja) ou dans les micro-quartiers bénéficiant d’investissements publics.
Le cas de Ciudad Vieja est emblématique. Ce quartier historique, qui concentre patrimoine colonial, musées et institutions, souffrait d’une image de dégradation et d’insécurité. Des initiatives comme « Reactor Ciudad Vieja » visent à renverser cette tendance, en finançant des projets de rénovation, de culture et d’animation urbaine. Les prix y restent relativement accessibles (environ 1 500 dollars/m²), mais la trajectoire d’appréciation pourrait s’accélérer si la revitalisation se confirme.
Punta del Este : d’une station balnéaire saisonnière à un hub résidentiel international
Punta del Este a longtemps fonctionné comme une destination saisonnière pour les élites argentines et brésiliennes. Depuis la pandémie de Covid‑19, le modèle a changé de nature : des milliers de résidents permanents supplémentaires – estimés à environ 15 000 nouveaux venus – se sont installés dans la région de Maldonado, transformant le tissu urbain en pôle résidentiel à l’année.
Le complexe Atlántico, avec son centre commercial, sa tour de bureaux et son immeuble résidentiel sur cinq hectares, et la tour World Trade Center en cours de construction sur la péninsule historique, illustrent les effets en cascade du basculement vers des projets mixtes. Ceux-ci combinent logement, commerce, bureaux et loisirs, répondant à l’allongement des saisons locatives et au développement d’espaces de coworking et de résidences principales ou semi-permanentes.
Les prix y ont naturellement suivi cette explosion de la demande, avec des hausses dépassant 10 % sur la dernière année et des projections de croissance de 8 à 12 % par an à moyen terme. Les investisseurs internationaux dominent le segment, en particulier sur le front de mer, où la plupart des unités se négocient en cash, souvent pour des montants de plusieurs millions.
Les villages de La Barra, Manantiales et José Ignacio, au caractère bohème et exclusif, servent de laboratoire pour de nouvelles formes de villégiature luxueuse, comme les hôtels-boutiques et les villas intégrées à la nature. Ces projets mettent l’accent sur le bien-être (yoga, spa, gastronomie bio, surf). La région de Maldonado est l’épicentre du « wellness real estate », où la santé, la durabilité et la connexion à la nature sont devenues des éléments centraux de la valeur immobilière.
L’essor silencieux de la durabilité et du « wellness real estate »
Parallèlement à la montée en gamme des stations balnéaires, l’Uruguay s’affirme comme un leader régional de l’immobilier durable. Plus de 98 % de l’électricité du pays provient déjà de sources renouvelables (éolien, solaire, hydraulique, biomasse), et l’État s’est fixé pour objectif la neutralité carbone d’ici 2050. Cette stratégie énergétique se répercute sur le secteur de la construction et de l’immobilier.
En 2023, un record de 185 projets de construction durable a été approuvé, avec une croissance des bâtiments certifiés LEED. L’immeuble ALMA ET à Montevideo illustre cette tendance en obtenant la certification LEED PLATINUM. Il représente une nouvelle génération de tours intégrant des innovations telles qu’une toiture végétalisée, une gestion intelligente de l’énergie, l’utilisation de matériaux faiblement émissifs et des espaces communs dédiés au bien-être, comme des salles de sport, des spas et des terrasses partagées.
Le gouvernement a renforcé les incitations à l’investissement vert, via des extensions de la Loi sur le logement promu et des avantages fiscaux pour les matériaux et procédés écologiques. Les banques commencent à proposer des conditions préférentielles pour les projets affichant des gains de performance énergétique documentés. Dans le même temps, un appel à projets a été lancé avec la Banque interaméricaine de développement pour la construction de logements sociaux en bois, soutenant l’usage de panneaux CLT et d’autres techniques à faible empreinte carbone.
Les acheteurs, notamment fortunés, recherchent désormais des propriétés conçues spécifiquement pour améliorer leur qualité de vie. Ces biens visent à réduire le stress, favoriser la longévité et maximiser la connexion à l’environnement. Les caractéristiques prisées incluent des vues dégagées sur la mer ou la campagne, des jardins privés, des sentiers de promenade, des studios de yoga, des spas, des salles de sport intégrées, l’utilisation de matériaux naturels, une qualité de l’air optimisée et une domotique orientée vers le confort et la santé.
Les « chacras » modernes, dans Rocha, Canelones, Colonia ou Carmelo, incarnent cette tendance : ce sont des estancias de campagne transformées en écosystèmes autosuffisants, avec potagers bio, vergers, écuries, systèmes de récupération d’eau, panneaux solaires, parfois en complément d’activités viticoles ou agrotouristiques. Le boom des vins uruguayens et l’essor du tourisme rural viennent renforcer l’attrait de ces investissements hybrides, à mi‑chemin entre résidence secondaire, micro-exploitation et produit de niche à forte valeur ajoutée.
Les risques et limites d’un marché attractif
Malgré ce tableau très favorable, le marché immobilier uruguayen n’est pas exempt de risques. Plusieurs facteurs méritent une vigilance particulière.
Le premier concerne l’environnement régional. Une part importante de la demande étrangère provient d’Argentine et du Brésil, deux économies sujettes à de fortes turbulences. Un épisode de crise majeure pourrait à la fois accroître le flux de capitaux en quête de sécurité vers l’Uruguay… ou, au contraire, réduire la capacité d’achat des classes aisées de ces pays et peser sur les segments les plus haut de gamme, notamment à Punta del Este.
Il s’agit de l’augmentation, en dollars, du coût de la construction en 2023, impactant l’offre et les prix des biens neufs.
Sur le plan macroéconomique, si l’inflation est contenue par rapport au passé, elle demeure autour de 5 %, ce qui, combiné à des taux d’intérêt encore élevés (6–10 % sur les crédits immobiliers en dollars, environ 4,8 % sur les prêts indexés), pèse sur la solvabilité des ménages locaux. À Montevideo, la hausse nominale des prix combinée à la stagnation ou au recul en termes réels montre déjà les limites de ce que le marché intérieur peut absorber.
Des réformes fiscales sont en discussion, notamment un renforcement potentiel de l’imposition des revenus de capitaux étrangers. De plus, les seuils d’investissement pour bénéficier de certains régimes fiscaux avantageux, comme les « tax holidays » pour nouveaux résidents, ont été relevés (exigences autour de 2 millions de dollars à partir de 2026). Ces ajustements peuvent affecter la rentabilité nette des investissements à moyen terme.
Enfin, le risque opérationnel ne doit pas être sous-estimé : absence de MLS (système de liste unique), opacité partielle de certaines informations, importance d’un bon notaire pour éviter les titres litigieux, nécessité de vérifier les mises aux normes, les travaux non déclarés, les règlements de copropriété… Un grand classique des erreurs d’acheteurs étrangers consiste à négliger la due diligence exhaustive au profit d’une approche trop opportuniste, voire à accepter des situations de double mandat où l’agent représente à la fois l’acheteur et le vendeur.
Une trajectoire de croissance différenciée selon les régions
Malgré ces réserves, les projections des principaux analystes convergent vers un scénario de croissance modérée mais durable du marché immobilier en Uruguay, avec une hiérarchie claire entre régions.
Pour Montevideo, les prévisions parlent d’une appréciation de 2 à 4 % par an à court terme, pouvant se renforcer autour de 3 à 5 % à l’horizon 2028, portée par la consolidation du secteur technologique (programme « Uruguay Innovates », campus d’innovation LATU, afflux de talents) et la poursuite de la rénovation urbaine.
Il s’agit de la fourchette de croissance annuelle prévue des prix immobiliers à Punta del Este, en pourcentage, portée par son statut international et le développement d’infrastructures.
Fourchettes de prix et de croissance par grand type de marché
| Marché / Région | Prix typiques (USD/m²) | Croissance annuelle attendue |
|---|---|---|
| Montevideo prime | 3 500 – 4 260 | 3 % – 5 % |
| Punta del Este | 4 000 – 10 000 | 8 % – 12 % |
| Côte émergente (La Barra…) | 2 500 – 3 000 | 10 % – 15 % |
| Villes intérieures | 1 750 – 3 500 | 3 % – 5 % |
| Zones rurales | 1 250 – 1 500 | 2 % – 3 % |
Les marchés secondaires comme Costa de Oro, Colonia del Sacramento ou Atlántida devraient profiter de la saturation progressive des segments ultra-prime : leur positionnement intermédiaire – prix inférieurs de moitié aux hotspots, mais bonne accessibilité, environnement naturel attractif, potentiel touristique – en font des territoires de jeu privilégiés pour les investisseurs cherchant un couple rendement/valorisation plus équilibré.
En toile de fond, un basculement structurel
En filigrane de ces chiffres et de ces tendances, se dessine une mutation plus profonde du marché immobilier en Uruguay. Le pays n’est plus seulement une destination de villégiature saisonnière, ni un simple refuge pour capitaux argentins. Il devient un hub de résidence à l’année pour une population internationale : retraités, familles binationales, travailleurs nomades, entrepreneurs de la tech, amateurs de vin et de nature.
L’Uruguay accélère sa modernisation grâce à des investissements stratégiques dans des secteurs clés, stimulant une demande diversifiée sur le marché immobilier.
7,2 milliards de dollars d’investissements programmés, dont 3,7 milliards dédiés au réseau routier pour désenclaver et moderniser le pays.
Développement de pôles d’excellence comme le campus LATU et le programme U+I pour favoriser l’émergence de nouvelles technologies.
Investissements majeurs dans la transition énergétique pour asseoir une production durable et compétitive.
Secteur générant 2,7 milliards de dollars (10% du PIB) en 2024, avec une croissance annuelle prévue de plus de 6%.
Demande soutenue pour des produits variés : appartements connectés à Montevideo, villas en front de mer, chacras agroécologiques, logements étudiants et résidences touristiques innovantes.
Les tendances actuelles du marché immobilier en Uruguay révèlent donc un paysage contrasté mais globalement ascendant : les prix nationaux progressent, les volumes de transactions atteignent des records récents, les rendements locatifs restent corrects malgré une légère pression à la baisse, et les segments de niche – bien-être, durabilité, vin, agrotourisme – connaissent une véritable effervescence. Dans un monde où la sécurité juridique, la stabilité politique et la qualité de vie deviennent des actifs rares, ce petit pays de la rive nord du Río de la Plata s’affirme comme un laboratoire à ciel ouvert pour un immobilier « nouvelle génération », à la croisée de la finance, de l’écologie et du style de vie.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Uruguay
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso uruguayen et au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier résidentiel prisé de Montevideo ou à Punta del Este, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure d’acquisition (propriété directe ou société uruguayenne) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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