Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Rénover une propriété en Uruguay, que ce soit un vieil appartement à Montevideo, une maison de plage à Punta del Este ou une chacra à l’intérieur du pays, n’a rien d’un simple « petit chantier ». Les coûts de construction sont élevés, la réglementation est dense, et le contexte climatique – notamment sur la côte – impose de penser long terme. En contrepartie, le pays offre une sécurité juridique rare en Amérique latine, un marché immobilier dynamique et de puissants incitatifs fiscaux pour certains types de projets.
Ce guide fournit une vision d’ensemble chiffrée pour aborder une rénovation en Uruguay, couvrant le budget, les permis, les aides fiscales, les matériaux durables, ainsi que le choix des architectes et des entrepreneurs.
Comprendre le contexte uruguayen avant de lancer des travaux
Avant de parler de plan de cuisine ou de carrelage, il est essentiel de saisir le contexte dans lequel s’inscrit toute rénovation en Uruguay : coût de la vie, niveau des salaires, prix de l’immobilier, structure du secteur de la construction et vulnérabilité de la zone côtière.
L’Uruguay est un pays stable, avec un revenu par habitant élevé pour la région et un solide filet de protection sociale. Cette stabilité a un prix : le coût de la vie est globalement élevé, et cela se répercute directement sur les budgets de rénovation. La construction représente environ 5 % du PIB, mobilise près de 84 000 emplois et concentre plus de la moitié de l’investissement total du pays. Le secteur est en croissance après une légère contraction, avec une dynamique soutenue par de grands projets d’infrastructures et d’énergie (hydrogène vert, transport, eau).
Les prix immobiliers dans les régions côtières de l’Uruguay, comme Punta del Este, peuvent augmenter jusqu’à 15 % par an.
Un coût de construction structurellement élevé
Les statistiques officielles illustrent clairement la tendance : l’indice de coût de la construction de logements (base 100 en juin 2023) était déjà à plus de 113 à l’automne 2025. Autrement dit, en un peu plus de deux ans, les coûts ont augmenté d’environ 13 % en monnaie locale. Et malgré une baisse réelle de certains matériaux en 2023, exprimés en dollars, les coûts de construction ont bondi de plus de 10 % la même année.
La structure des coûts en Uruguay est très spécifique :
| Composant principal des coûts de construction | Part approximative dans le coût total |
|---|---|
| Main-d’œuvre + charges sociales | 54 % |
| Matériaux | 34 % |
| Frais généraux + impôts | 11 % |
À cela s’ajoutent plusieurs facteurs aggravants :
Les coûts de construction en Uruguay sont significativement majorés par une forte dépendance aux importations (jusqu’à 80-90% pour certains matériaux et équipements, avec droits de douane et TVA), des salaires minimums et des rémunérations du bâtiment 25-40% supérieurs à ceux de l’Argentine ou du Brésil (plus 30-35% de cotisations sociales), des honoraires professionnels 10-20% au-dessus de la moyenne régionale, et des frais de raccordement aux réseaux pouvant atteindre 5 000 à 15 000 USD.
Pour un projet de rénovation, cela signifie qu’un budget qui semblerait confortable dans d’autres pays de la région peut vite paraître serré en Uruguay.
Des matériaux plus chers et des variations selon le type de bâtiment
L’indice de coût de la construction ne se contente pas de mesurer un « panier moyen » ; il suit aussi des sous-indices par matériau ou typologie de bâtiment. Quelques valeurs observées pour fin 2025 (base 100 en juin 2023) :
| Sous-indice (logements) | Valeur approximative (oct. 2025) |
|---|---|
| Main-d’œuvre | 119 |
| Installations électriques | 116 |
| Ascenseurs | 117 |
| Menuiserie | 109 |
| Aluminium | 111 |
| Équipements intérieurs | 116 |
| Bâtiments ≤ 150 m² | 114 |
| Bâtiments > 150 m² | 112 |
| Rez-de-chaussée + 3 étages sans ascenseur – matériaux | ~105 (début 2025) |
Ces indices montrent que les hausses ne sont pas uniformes : les postes intensifs en main-d’œuvre (électricité, ascenseurs, équipements) ont tendance à grimper plus vite. Lorsqu’on rénove, toute modification de structure, d’installations électriques ou d’équipements (cuisine, salle de bains, ascenseur dans un immeuble, etc.) pèse donc particulièrement lourd.
Planifier sa rénovation : objectifs, budget, phasage
Une rénovation en Uruguay se gère comme un projet d’entreprise : définition d’objectifs, planification, gestion de risque et pilotage budgétaire. La règle n°1 est d’éviter les changements en cours de route, qui sont l’une des principales causes de dépassement de budget.
Clarifier ses objectifs : habiter, louer, revendre ?
Les motivations de départ déterminent en grande partie les choix techniques et esthétiques :
– Projet « résidence principale » : priorité au confort, à l’isolation, à la qualité des finitions et aux économies d’énergie.
– Projet locatif (long terme à Montevideo ou saisonnier à Punta del Este) : arbitrage entre coût des travaux et rendement locatif, robustesse des matériaux, simplicité de maintenance.
– Projet d’investissement / revente : accent sur les pièces à plus forte valeur ajoutée (cuisine, salles de bains), sur les surfaces utiles, sur l’optimisation de la distribution, et sur la conformité stricte aux normes pour éviter tout blocage lors de la vente.
Dans tous les cas, il est utile de distinguer :
Un guide pour prioriser vos projets de rénovation, des éléments fondamentaux aux améliorations optionnelles.
Travaux essentiels pour la sécurité, la salubrité et la conformité du logement : sécurité structurelle, électricité, plomberie, étanchéité et traitement des pathologies d’humidité.
Travaux qui améliorent significativement le confort et la valeur du bien : création de nouvelles salles de bains, cuisine moderne, isolation renforcée et création d’ouvertures supplémentaires.
Travaux d’agrément et de personnalisation pour un standing élevé : piscine, domotique très poussée, finitions très haut de gamme ou terrasse paysagée.
Avec un marché où les rénovations de qualité dans les quartiers recherchés se traduisent souvent par une appréciation des prix de 3 à 8 % par an, investir en priorité dans la structure, les cuisines et les salles de bains reste généralement la stratégie la plus rentable.
Fixer un budget réaliste et prévoir une marge de sécurité
Les statistiques internationales montrent qu’environ 37 % des propriétaires dépassent leur budget de rénovation, souvent à cause :
– de la hausse du coût des matériaux (près de 60 % des cas) ;
– d’augmentation des coûts de main-d’œuvre ;
– de réparations imprévues (problèmes structurels, installations obsolètes, humidité, etc.).
En Uruguay, ces risques sont accentués par la dépendance aux importations et la forte charge salariale. Une bonne pratique consiste à :
Pour une rénovation complète d’une résidence principale, consacrez entre 5 et 15 % de la valeur du bien. Pour la rénovation d’une seule pièce, évitez que son budget n’excède 10 à 15 % de la valeur totale de la propriété. Enfin, réservez systématiquement une provision de 10 à 20 % du budget total pour couvrir les imprévus, tels qu’une inspection structurelle, la présence d’amiante, le renforcement des fondations ou la mise aux normes incendie.
La ventilation type d’un budget de rénovation ressemble à ceci :
| Poste de dépense | Fourchette indicative dans le budget total |
|---|---|
| Main-d’œuvre (ouvriers, chefs) | Jusqu’à 30 % (voire plus en Uruguay) |
| Matériaux et fournitures | 40–50 % |
| Honoraires (architecte, ingénieur, notaire) | 5–15 % |
| Permis, taxes, frais divers | 5–10 % |
| Imprévus (réserve) | 10–20 % |
À cela, il faut ajouter des coûts souvent oubliés : logement temporaire pendant les travaux, garde-meuble, raccordement ou renforcement des réseaux, éventuels frais liés à une mise aux normes incendie (hors maisons individuelles), honoraires pour dossiers d’exonérations fiscales, etc.
Phaser les travaux pour maîtriser le cash-flow
Compte tenu du niveau des coûts, phaser la rénovation est une stratégie fréquente :
– phase 1 : structure, étanchéité, réseaux, conformité légale (permis, régularisation de travaux antérieurs) ;
– phase 2 : pièces stratégiques (cuisine, salles de bains, isolation, menuiseries extérieures) ;
– phase 3 : finitions, aménagements extérieurs, domotique, design intérieur.
Ce phasage permet de prioriser ce qui protège la valeur du bien et sa sécurité, tout en lissant les sorties de trésorerie.
L’Uruguay est réputé pour la solidité de son système de propriété : registre foncier national unique, présence obligatoire d’un notaire (escribano público) dans toute transaction, historique de titres bien documenté. Cette robustesse a une contrepartie : très peu de choses peuvent se faire « à la légère » sur le plan administratif.
Vérifier la situation du bien avant toute rénovation
Un point clé, en particulier pour les acheteurs étrangers, consiste à s’assurer que les travaux antérieurs ont été correctement déclarés. L’un des pièges classiques en Uruguay est d’acheter une maison ou un appartement dont une extension, une mezzanine ou une terrasse couverte n’ont jamais été régularisées auprès de l’Intendencia (municipalité) ni au cadastre national.
Le notaire s’appuie sur plusieurs sources :
– le Registro de la Propiedad – Sección Inmobiliaria, pour vérifier le titre et les éventuelles hypothèques ou servitudes via le « certificado de información de inmuebles » ;
– la municipalité (Intendencia) pour les dettes locales et charges via le « certificado de gravámenes de bienes inmuebles » ;
– la Dirección Nacional de Catastro pour l’usage autorisé, les limites et les surfaces cadastrales, et la cohérence avec les plans existants.
Une vérification sérieuse de l’historique d’un bien immobilier remonte généralement sur 20 à 30 ans. Si des travaux ont été réalisés sans permis de construire, il est nécessaire de déposer un dossier de régularisation avant d’entreprendre de nouvelles rénovations. Cette procédure peut impliquer de modifier ou même de démolir certaines parties du bâtiment pour se mettre en conformité avec la réglementation en vigueur.
La « Declaración Jurada de Caracterización Urbana » (DJCU)
La DJCU est un élément central : c’est une déclaration obligatoire qui décrit l’état et les caractéristiques de la construction pour mise à jour du cadastre. Elle est encadrée par la loi 17.296 et plusieurs décrets. Lors d’une rénovation importante (changement de surface construite, changement d’usage, etc.), la DJCU doit être mise à jour afin que les données cadastrales reflètent la réalité.
Sans cette régularisation, on s’expose à : l’augmentation des risques financiers, des sanctions légales, des pertes de réputation, et des complications administratives.
– des difficultés au moment de la vente (refus de financement par les banques, blocage chez le notaire) ;
– des amendes municipales ;
– une base de calcul erronée pour les taxes foncières et certains impôts.
Permis de construire, zonage et réglementation locale
Les permis de construire relèvent des municipalités. Montevideo, par exemple, dispose d’un service de Contralor de la Edificación qui examine les projets selon le zonage, la hauteur autorisée, l’emprise au sol, l’usage (résidentiel, commercial, mixte), etc. Les autres départements (Maldonado, Rocha, Colonia, Canelones, etc.) ont leurs propres règlements, souvent plus souples à l’intérieur du pays.
Les propriétaires peuvent demander des dérogations, notamment en zone de transition résidentiel/commercial, en démontrant la compatibilité avec le quartier. Dans les zones historiques (comme Ciudad Vieja à Montevideo ou Colonia del Sacramento), des règles strictes de préservation du patrimoine s’appliquent, encadrant les façades, les matériaux, les hauteurs et parfois les couleurs.
Pour les copropriétés, il faut aussi vérifier les règles internes (règlement de propriété horizontale) : certaines interdisent, par exemple, des extensions sur toit-terrasse, des modifications de façade ou la création de nouvelles ouvertures.
Exigences incendie : le rôle de la Dirección Nacional de Bomberos
Pour toute construction autre qu’une maison individuelle, la Direction nationale des pompiers (DNB) intervient dans l’approbation du projet. Elle se base sur les dispositions de sécurité incendie définies par le technicien inscrit (architecte, ingénieur) responsable du dossier.
Deux cas de figure :
– Projets standard : ils peuvent être approuvés de manière « automatique » si les prescriptions sont conformes au règlement type.
– Projets avec demandes d’exception ou classés « spéciaux » : la DNB effectue une révision technique détaillée.
L’obtention de ce feu vert est indispensable pour l’exploitation de nombreux bâtiments (bureaux, hôtels, commerces, immeubles de logements collectifs), et les travaux de rénovation importants (changement d’usage, création de locaux commerciaux au rez-de-chaussée d’un immeuble résidentiel, etc.) peuvent déclencher l’obligation de se mettre à niveau.
Fiscalité et aides : comment optimiser une rénovation en Uruguay
L’Uruguay n’est pas un paradis des faibles impôts en matière de construction pure, mais le pays propose un arsenal sophistiqué de régimes d’incitation, en particulier pour le logement dit « promu », les grands projets immobiliers, le tourisme et les projets durables. Bien utilisés, ces leviers peuvent transformer l’équation financière d’une rénovation lourde ou d’une reconversion d’immeuble.
Les taxes de base à garder en tête
Pour un propriétaire individuel ou un petit investisseur, les principaux impôts liés à l’immobilier sont :
La TVA (IVA) s’applique au taux normal de 22 % sur la plupart des services de construction et des matériaux en Espagne.
Dans le cadre d’une rénovation, la TVA sur les travaux peut parfois être récupérée ou créditée dans certains régimes d’investissement, notamment pour les promoteurs et les projets de logement promu ou touristiques.
Loi de promotion du logement (Ley 18.795) : un levier clé pour rénover
La Loi 18.795, souvent appelée loi de « vivienda promovida », est centrale pour les projets de construction ou de rénovation de logements destinés à la vente ou à la location dans certaines zones et sous certaines conditions. Initialement conçue pour stimuler l’offre de logements abordables, elle a été assouplie en 2020 pour élargir son impact :
– suppression des plafonds stricts de prix de vente et de location ;
– autorisation de studios de 25 à 40 m² ;
– possibilité d’intégrer des surfaces commerciales au rez-de-chaussée ;
– extension d’exonérations de Taxe sur la Fortune et d’ITP, et facilitation des remboursements de TVA sur les coûts de construction.
Pour un promoteur (personne morale), les avantages peuvent inclure :
– exonération d’Impôt sur les Sociétés (IRAE) sur le revenu provenant de l’activité promue ;
– exonération de Taxe sur la Fortune sur les immeubles en construction et pendant trois ans après l’achèvement ;
– exonération de TVA sur les premières ventes et sur certains biens importés pour la construction ;
– remboursement de TVA sur les achats locaux de matériaux et services de construction.
Pour les acheteurs de logements promus :
– exonération d’ITP sur la première vente si elle a lieu dans les 10 ans suivant l’achèvement ;
– exonération potentielle d’impôts sur les revenus fonciers et de Taxe sur la Fortune pour un logement destiné à la location (sous certaines conditions de durée annuelle de location).
Dans le cas d’une rénovation lourde d’un immeuble ancien (par exemple en Ciudad Vieja à Montevideo ou à Colonia), structurer le projet en tant que logement promu peut réduire massivement la charge fiscale et améliorer la rentabilité globale, à condition d’accepter la complexité administrative et les exigences de localisation.
Grands projets immobiliers : un arsenal d’exonérations
Pour les projets de taille significative (valeur supérieure à 30 millions d’Unités Indexées, soit plusieurs millions de dollars), un régime spécifique d’investissement immobilier permet d’obtenir des exonérations d’IRAE pouvant aller jusqu’à 40 % de l’investissement, ainsi que :
– exonération de Taxe sur la Fortune pendant 8 à 10 ans (Montévideo vs reste du pays), y compris sur le terrain et les parties communes ;
– crédit de TVA sur l’achat de matériaux, équipements et services liés aux travaux ;
– exonérations de droits et taxes à l’importation pour certains biens.
Pour la reconversion d’un grand bâtiment (ancien hôtel, tour de bureaux en résidentiel, complexe mixte), l’utilisation d’outils spécifiques peut transformer un projet marginal en une opération très rentable.
Incitations « vertes » et financement durable
L’Uruguay s’est mué en champion régional des énergies renouvelables, avec plus de 98 % de son électricité produite à partir de sources renouvelables (hydroélectrique, éolien, solaire, biomasse). Cette stratégie se décline dans l’immobilier :
– introduction, en 2025, de nouveaux incitatifs pour les investissements durables et innovants, avec des déductions fiscales supplémentaires pour l’utilisation de matériaux certifiés durables et d’équipements d’efficacité énergétique ;
– conditions de crédit préférentielles proposées par les banques locales pour les projets incorporant des mesures d’efficacité énergétique vérifiables (isolation performante, panneaux solaires, systèmes de récupération d’eau, etc.) ;
– demande croissante pour des bâtiments certifiés LEED ou équivalents, avec une prime de valeur et des délais de vente raccourcis pour ces biens.
Pour un propriétaire qui rénove un immeuble existant, investir dans des solutions « vertes » permet non seulement de réduire les charges d’exploitation (électricité, chauffage, climatisation) mais peut aussi ouvrir droit, selon la structuration, à des déductions fiscales supplémentaires ou à de meilleures conditions de financement.
Choisir architectes et entrepreneurs : pourquoi le local compte
Dans un pays où le droit suit un modèle romano-germanique très codifié, où le registre foncier est strict, et où les normes urbaines et incendie sont pointilleuses, la sélection des professionnels est déterminante. Il ne s’agit pas seulement de qualité esthétique, mais de maîtrise des procédures, des permis, des incitations fiscales et des risques climatiques.
Écosystème professionnel : cabinets d’architecture et ingénierie
La scène architecturale uruguayenne est dense, surtout à Montevideo. Plusieurs types de structures coexistent :
Un panorama des différents types de cabinets spécialisés, allant des agences d’architecture généralistes aux bureaux d’ingénierie technique.
Cabinets de longue date comme Bazzurro Arquitectos (créé en 1975), experts en programmes complexes (résidentiel, corporate, hôtellerie, retail) et en stratégies d’investissement immobilier.
Agences récentes et dynamiques, comme Estudio ESE ou Estudio TORO, spécialisées en design architectural et intérieur.
Cabinets comme Casal Arquitectura, présents en Uruguay et au Paraguay, accompagnant des projets résidentiels comme des investissements immobiliers d’envergure.
Bureaux d’ingénierie comme CSI Ingenieros ou BERKES (actif depuis 1939), intervenant sur les volets techniques lourds : eau, assainissement, énergie, structures, transports.
Experts comme Estudio Hofstadter pour les installations électriques et l’éclairage architectural, ou des studios de conception-construction comme TATÚ ARQUITECTURA.
Des plateformes comme Clutch ou Lusha référencent de nombreuses entreprises d’architecture et d’ingénierie, avec des évaluations basées sur les retours clients. Pour des missions ponctuelles (plans, 3D, rendus), il existe aussi un vivier de freelances uruguayens sur Upwork, avec une large fourchette de tarifs horaires.
Processus type mené par un cabinet local
La manière de travailler d’un bureau expérimenté comme Habitar Arquitectura illustre bien ce que l’on peut attendre :
1. Étude de faisabilité et relevés : analyse du bien, relevé des existants, rapports techniques, vérification de la conformité urbaine et cadastrale. 2. Avant-projet / esquisses : écoute du client, élaboration de plans et vues 3D, premiers chiffrages de coûts. 3. Projet exécutif : plans détaillés, descriptifs techniques, dossiers pour appel d’offres auprès des entreprises, calendrier de travaux. 4. Permis et certificats : préparation et dépôt des demandes de permis municipaux, coordination avec la DNB pour l’incendie si nécessaire, mise à jour de la DJCU. 5. Suivi de chantier : contrôle de la conformité de l’exécution aux plans et au budget, gestion des ajustements et réception des travaux.
Travailler avec un cabinet qui maîtrise les procédures locales permet de gagner du temps sur l’obtention des permis, d’anticiper les exigences de la Direction Nationale du Bâtiment (DNB), et de structurer le projet pour bénéficier des régimes de logement promu ou des incitations à l’investissement.
Sélectionner des entrepreneurs fiables
La dispersion du marché des entrepreneurs en Uruguay impose une sélection rigoureuse. Dans les grandes villes, il existe de nombreux artisans (maçons, peintres, menuisiers, décorateurs, etc.) répertoriés dans des annuaires ou recommandés via des agences immobilières. Mais le marché présente aussi des zones d’informalité, notamment pour les solutions de construction à bas coût ou les interventions « à la marge » des normes (non déclaration de salaires, absence de couverture sociale, installations non conformes).
Les bonnes pratiques à suivre :
– demander plusieurs devis détaillés, idéalement trois, avec ventilation des coûts par poste (démolition, structure, réseaux, finitions) ;
– vérifier les références et visiter des chantiers déjà réalisés ;
– s’assurer que l’entreprise est en règle avec les cotisations sociales (BPS) et qu’elle possède les assurances nécessaires ;
– clarifier noir sur blanc les conditions de paiement, les pénalités de retard, et la procédure en cas d’augmentation de prix des matériaux ;
– confier la coordination globale soit à un maître d’œuvre (architecte, ingénieur), soit à un gestionnaire de projet, surtout pour les rénovations lourdes.
Rénover sur la côte uruguayenne : climat, érosion et résilience
La rénovation d’une propriété en bord de mer en Uruguay – que ce soit à Montevideo sur le Río de la Plata, à Atlántida sur la Costa de Oro ou à La Paloma et Rocha sur l’Atlantique – ne relève pas seulement de l’esthétique ou du confort. Le changement climatique et l’érosion modifient progressivement le risque.
Un littoral sous pression
Les chiffres sont parlants :
– environ 42 % de la côte du Río de la Plata et 32 % de la côte atlantique sont touchés par l’érosion ;
– le coût économique actuel de cette érosion est estimé à 45,5 millions USD par an, avec une hausse attendue de 25 % d’ici la fin du siècle ;
– certaines zones, notamment dans le département de Rocha, devraient voir leur surface érodée augmenter d’environ 21 % d’ici 2100.
Les tempêtes extrêmes provoquent l’érosion des plages et des dunes, endommageant les infrastructures côtières. Une grande partie du bâti, construit très près du rivage dans les années 1940-1950, est particulièrement exposé car ces risques n’étaient alors que peu pris en compte.
Pour un propriétaire qui rénove, plusieurs enjeux se posent :
– risque d’inondation et d’érosion en cas de tempête ;
– éventuelles restrictions futures sur les reconstructions ou extensions ;
– dégradation des écosystèmes de dunes, qui aggravaient déjà l’érosion ;
– valeur future du bien si des mesures de repli stratégique ou de limitation de l’urbanisation en zone à risque sont renforcées.
Politiques d’adaptation et implications pour la rénovation
L’Uruguay a élaboré un Plan national d’adaptation pour la zone côtière (NAP Costas), ainsi qu’un plan pour les villes et infrastructures (NAP-Cities). Ces programmes, soutenus par des organismes internationaux (Fonds vert pour le climat, CAF, PNUD), visent à intégrer le risque climatique dans la planification urbaine, avec plusieurs outils :
Pour faire face aux risques littoraux, plusieurs actions sont recommandées : la renaturation des zones côtières, incluant la restauration des dunes et des zones humides ; des investissements dans des infrastructures vertes ou hybrides (combinant solutions naturelles et structures artificielles) pour protéger les habitations ; l’intégration de critères de risque dans les plans d’occupation des sols des départements côtiers ; et la mise en place de mécanismes financiers pour soutenir l’adaptation des logements existants dans les zones à risque moyen, ainsi que le relogement dans les zones à risque élevé.
Concrètement, pour un propriétaire rénovant une maison en zone côtière :
– il faut vérifier si le terrain se situe dans une zone identifiée de risque d’inondation ou d’érosion ;
– anticiper que les municipalités pourraient progressivement imposer des prescriptions spécifiques (hauteur minimale du plancher, matériaux, retraits, limitations de nouvelles constructions) ;
– considérer l’ajout de protections (surélévation, résistance accrue des fondations, drainage amélioré, façades résistantes aux embruns) comme des investissements non seulement de confort mais de protection de valeur à long terme.
Matériaux et durabilité : sortir du « tout brique » mal isolé
L’une des critiques récurrentes des maisons en Uruguay – y compris de constructions récentes – est la faiblesse de leur isolation thermique. Beaucoup de bâtiments en briques ou blocs de mauvaise qualité souffrent d’un très faible R-value : froid et humide en hiver, chaleur excessive en été, avec des consommations énergétiques élevées pour compenser. L’Uruguay, pourtant champion des renouvelables, gaspille une partie de cette énergie dans un bâti inefficace.
Vers des matériaux plus performants et écologiques
Le pays est engagé dans une mutation vers des solutions plus durables :
– fort développement de la filière bois, avec une industrie forestière structurée (Pinus, Eucalyptus) et un investissement de 136 millions USD dans une usine de panneaux contreplaqués écologiques ;
– expérimentation et diffusion de systèmes de construction en bois massif préfabriqué (comme le système suisse STEKO®, dont une paroi de 16 cm offre une isolation équivalente à 50 cm de brique ou 1 m de béton) ;
– montée de la demande pour des matériaux à faible impact environnemental : bois certifié FSC, bambou, liège, isolants naturels (laine de mouton, bottes de paille, chanvre), bétons de terre comprimée, etc.
Part des logements sociaux que les politiques publiques visent à construire en bois d’ici 2032.
Choisir des solutions adaptées au climat uruguayen
Pour une rénovation, plusieurs axes peuvent être explorés pour améliorer radicalement le confort et réduire les charges :
Pour une rénovation performante dans un climat humide, privilégiez une isolation thermique par l’extérieur (ITE) sur les façades sud et est avec des matériaux adaptés comme la laine de roche ou la fibre de bois. Installez des fenêtres performantes à double vitrage avec des menuiseries à rupture de pont thermique et des joints étanches. Traitez impérativement les ponts thermiques et l’humidité par un drainage périphérique, une ventilation mécanique contrôlée (VMC) et l’application d’hydrofuge sur les façades. Pour la toiture, optez pour une isolation en sarking, une végétalisation partielle ou des matériaux réfléchissants dans les zones très ensoleillées.
Le recours à des matériaux tels que le bambou, le bois récupéré, le liège, la laine de mouton ou le « hempcrete » (chanvre et chaux) peut être combiné avec les standards internationaux de construction durable (LEED, Minergie, etc.) pour les projets les plus ambitieux.
Intégrer l’énergie et l’eau au projet
Avec un réseau électrique alimenté à plus de 98 % par des renouvelables, l’intégration de solutions d’efficacité énergétique a un double intérêt : réduire les factures et inscrire le bien dans une logique de marché où la performance « verte » devient un critère de plus en plus différenciant.
Approches possibles :
– panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques sur toiture ;
– systèmes de climatisation et de chauffage à haut rendement ;
– gestion intelligente via domotique (capteurs, thermostats, contrôle de l’éclairage) ;
– récupération des eaux pluviales et dispositifs de réutilisation des eaux grises pour l’arrosage, la chasse d’eau, etc.
– choix d’appareils électroménagers à haute performance énergétique.
Les banques uruguayennes commencent à lier leurs conditions de crédit à l’intégration de tels dispositifs, proposant des taux préférentiels pour les projets labellisés ou documentés comme énergétiquement efficaces.
Intérieur, confort et marché : penser la rénovation pour 2026 et au-delà
Les tendances internationales en design d’intérieur, combinées aux spécificités de l’Uruguay, influencent aussi la manière dont un logement rénové sera perçu par les acheteurs et locataires.
La vague minimaliste froide des années 2010 laisse place à des intérieurs plus chaleureux, texturés et personnels. Dans un pays où les constructions sont souvent énergivores, cet attrait pour les matières naturelles (bois, lin, laine), les palettes chaudes et les espaces « habitables » rejoint la recherche de confort thermique et acoustique.
Concevoir une rénovation en Uruguay, c’est donc :
Pour créer un intérieur à la fois fonctionnel et agréable, il est conseillé d’exploiter la lumière naturelle et les vues (notamment sur la mer ou les parcs urbains), tout en contrôlant les apports solaires en été. Privilégiez des matériaux agréables au toucher et durables, qui supportent bien l’humidité et le sel en bord de mer. Structurez les espaces avec des pièces bien définies et des zones flexibles (télétravail, chambre d’appoint) pour répondre à la montée du travail à distance. Enfin, portez une attention particulière à l’éclairage : optez pour moins de spots encastrés froids et privilégiez des luminaires chaleureux, des lampes d’appoint et des suspensions sculpturales.
Dans un marché où près de 70 % des logements se vendent meublés, l’aménagement intérieur – mobilier, accessoires, art – fait partie intégrante de la valeur perçue d’un bien rénové, notamment sur les segments haut et moyen-haut de gamme.
Financer une rénovation : banque locale, fonds propres, incitations
Pour un résident ou un investisseur, financer une rénovation en Uruguay suppose de composer avec des taux d’intérêt hypothécaires relativement élevés (6–10 %), des coûts de construction importants, mais aussi un environnement fiscal favorable aux nouveaux résidents et à certains investissements.
Sources de financement classiques
Plusieurs options peuvent être combinées :
– prêts hypothécaires locaux, notamment via Banco República (BROU), Banco Hipotecario del Uruguay (BHU, qui détient environ 80 % du marché des créances hypothécaires)), ou Santander Uruguay, qui propose des produits spécifiques pour non-résidents ;
– financement depuis le pays d’origine (pour les étrangers), parfois à des taux plus attractifs ;
– apports propres, épargne, réinvestissement de revenus locatifs.
Les banques uruguayennes exigent généralement un apport personnel important, représentant 30 à 50 % de la valeur du bien, en particulier pour les non-résidents. Cependant, les projets immobiliers qui intègrent des éléments d’efficacité énergétique ou qui s’inscrivent dans des régimes de promotion spécifiques peuvent bénéficier de conditions de prêt plus avantageuses.
Optimiser fiscalement la rénovation
L’Uruguay fonctionne sur un principe de territorialité : seuls les revenus de source uruguayenne sont imposés pour les résidents. Pour les nouveaux résidents, il existe un régime particulièrement attractif : exonération pendant 11 ans de certains revenus de source étrangère (dividendes, intérêts), avec possibilité ensuite d’opter pour un taux fixe de 7 % (au lieu de 12 %).
Pour la rénovation, l’enjeu est surtout de :
Pour optimiser la fiscalité de vos projets, il est crucial de : documenter rigoureusement toutes les dépenses (factures, contrats) afin de pouvoir les déduire des revenus ou de la base imposable lors d’une revente ; structurer, pour les projets d’envergure, l’opération sous un régime promu (logement, tourisme) ou d’investissement (Loi 16.906, Decretos 268/020, etc.) permettant d’amortir une partie des coûts via des exonérations d’IRAE, de TVA et de NWT ; et enfin, profiter des déductions pour réinvestissement dans des actifs fixes (bâtiments, machines, équipements), qui peuvent exonérer jusqu’à 60 % de l’impôt sur les sociétés sur la partie du bénéfice réinvestie, pour les entreprises de taille modeste.
Pour un particulier, l’essentiel est de bien anticiper les taxes à l’achat et à la vente, et de s’entourer d’un fiscaliste pour maximiser les avantages si l’opération est significative.
Rénover pour louer ou pour revendre : quelle stratégie en Uruguay ?
Les données de marché permettent de calibrer la stratégie selon la localisation et l’usage cible du bien rénové.
Montevideo : rendement locatif stable, plus-value modérée
Dans la capitale, les rendements bruts sur appartements varient généralement entre 5 et 6 %, avec des taux d’occupation élevés (85–90 %) dans les quartiers prisés (Pocitos, Punta Carretas, Malvín, Carrasco). La progression des prix y est plus modérée que sur la côte, avec des estimations à 3–5 % par an dans les zones dynamiques sur le moyen terme.
Pour une rénovation à Montevideo, l’équation est la suivante :
Pour un investissement rentable, il faut privilégier la qualité, la fonctionnalité et la proximité des services (transports, universités, commerces). Il est conseillé de viser un standard assurant une bonne attractivité locative et une plus-value raisonnable à la revente. Enfin, il est crucial de maîtriser les coûts : les prix des constructions neuves ayant peu augmenté, surpayer une rénovation haut de gamme dans un quartier secondaire risque de ne pas être rentable.
Punta del Este, La Barra, Atlántida : capitaliser sur la croissance
La zone Punta del Este / Maldonado connaît une croissance soutenue, avec une appréciation annuelle des prix de l’ordre de 8–12 % ces dernières années. Les rendements locatifs saisonniers peuvent atteindre 6–7 % en moyenne sur l’année, avec des taux de remplissage spectaculaires pendant l’été (jusqu’à 90–95 % certaines semaines).
Dans ce contexte, une rénovation de qualité, bien pensée pour l’usage saisonnier (matériaux robustes, systèmes simples à entretenir, confort thermique), peut générer :
– un flux de revenus locatifs significatif concentré sur quelques mois ;
– une valorisation rapide du capital, surtout dans les zones en plein essor (La Barra, Costa de Oro, certaines parties de Rocha).
L’activité est marquée par une forte saisonnalité et une dépendance au tourisme. Le marché est également sensible aux cycles économiques des pays voisins, notamment l’Argentine et le Brésil.
Intérieur du pays et villes secondaires : arbitrage coût / valeur
Les régions intérieures (Colonia, Canelones, Rocha, certaines villes moyennes) offrent des prix d’achat beaucoup plus bas, avec des rendements locatifs parfois plus élevés (5–7 %) et un potentiel de croissance intéressant, en particulier :
– Colonia del Sacramento, portée par son statut UNESCO et sa proximité de Buenos Aires ;
– la Costa de Oro (Atlántida, Piriápolis), avec des prix encore 50 % inférieurs à ceux de Punta del Este mais une croissance plus rapide ;
– certaines zones viticoles ou agricoles, où la combinaison « exploitation + tourisme rural » ouvre des perspectives.
Une rénovation ici doit être extrêmement disciplinée sur les coûts : au-delà d’un certain seuil d’investissement au m², il devient difficile de le récupérer à la revente. L’utilisation de matériaux locaux, de solutions constructives rationnelles et, autant que possible, de dispositifs fiscaux (logement promu, tourisme) est clé.
En résumé : rénover en Uruguay, un projet exigeant mais porteur
Rénover une propriété en Uruguay n’est ni bon marché ni simple. Les coûts de main-d’œuvre et de matériaux sont élevés, les réglementations urbaines et incendie sont strictes, et la côte fait face à des risques croissants d’érosion et d’inondation. Mais le pays offre en contrepartie :
– une sécurité juridique rare en Amérique latine ;
– un marché immobilier globalement en croissance, avec des segments côtiers en forte expansion ;
– un système sophistiqué d’incitations fiscales pour le logement, le tourisme, les grands projets et les constructions durables ;
– une transition énergétique largement accomplie, qui valorise les projets efficaces et « verts ».
Pour réussir sa rénovation en Uruguay, il faut idéalement :
Pour réussir votre projet de rénovation, il est crucial de : planifier rigoureusement vos objectifs, votre budget et votre phasage ; vous entourer d’un notaire, d’un architecte ou ingénieur local et d’un fiscaliste expérimenté ; vérifier et régulariser la situation cadastrale et urbanistique avant tout début de travaux ; intégrer les enjeux climatiques, particulièrement en zone côtière ; tirer parti des filières locales (bois, panneaux écologiques, préfabrication) pour gagner en performance ; et enfin, concilier les attentes actuelles du marché immobilier – confort, durabilité, design chaleureux – avec les contraintes réglementaires et budgétaires.
Abordée comme un investissement de long terme, une rénovation bien conçue en Uruguay peut non seulement transformer un bien vieillissant en actif performant, mais aussi s’inscrire dans la trajectoire durable que le pays s’est fixé à l’horizon 2050.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Uruguay
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso uruguayen et au marché latino‑américain. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Montevideo ou près de la côte, combinant rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire/fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou véhicule local) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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