Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec ses plages de carte postale, sa démocratie stable et un marché immobilier réputé pour sa transparence, l’Uruguay s’est imposé comme l’un des terrains de jeu les plus intéressants d’Amérique du Sud pour la location saisonnière. Entre Montevideo, Punta del Este, la côte atlantique sauvage de Rocha ou la vieille ville coloniale de Colonia del Sacramento, le pays combine rendement, sécurité juridique et flux touristiques en hausse.
Cet article propose un panorama détaillé des opportunités de location saisonnière en Uruguay, en croisant données de marché, cadres juridiques, zones clés et modèles de rentabilité, afin d’éclairer tant les investisseurs que les propriétaires qui envisagent de se positionner sur ce segment.
Un environnement macroéconomique et immobilier propice à la location saisonnière
L’Uruguay se distingue en Amérique latine par un trio rarement réuni dans la région : stabilité politique, institutions solides et faible corruption. Les agences de notation classent le pays en catégorie d’investissement (BBB avec perspective stable), son risque-pays est le plus bas de la région, et il est régulièrement cité comme la démocratie la plus stable du continent. Cette base institutionnelle sécurise les investissements immobiliers sur le long terme.
Le PIB du pays s’élève à environ 64,7 milliards de dollars US.
Le marché immobilier lui-même est décrit comme l’un des plus stables et transparents d’Amérique latine. Les transactions se font quasi systématiquement en dollars US, ce qui réduit l’exposition au risque de change pour les investisseurs internationaux. L’historique d’appréciation des prix confirme cette tendance de fond : des hausses annuelles moyennes estimées à 12–15 % entre 2009 et 2014, 5–7 % entre 2015 et 2019, 3–6 % entre 2020 et 2022, puis un retour à 6–8 % depuis 2023. Les projections évoquent une nouvelle hausse des prix de 3 à 7 % d’ici 2025 et un marché global qui pourrait dépasser 260 milliards de dollars.
Sur le marché locatif résidentiel uruguayen, les rendements bruts varient généralement de 4% à 8%. Cette rentabilité peut atteindre des pics bien plus élevés en haute saison dans les stations balnéaires populaires comme Punta del Este ou La Barra. Cet environnement combine ainsi le potentiel de plus-value avec des revenus locatifs attractifs, particulièrement favorable pour la location saisonnière.
Un cadre légal ouvert et protecteur pour les investisseurs étrangers
L’un des grands atouts de l’Uruguay pour la location saisonnière tient à la simplicité et à la sécurité de son cadre juridique. Les étrangers ont exactement les mêmes droits de propriété que les nationaux : aucune restriction de nationalité, pas de quotas, possibilité d’acheter en nom propre ou via une société, que ce soit un appartement, une maison, un terrain ou un bien rural. Les seules règles spécifiques concernent les très grandes superficies agricoles, mais elles s’appliquent de la même manière aux Uruguayens.
L’acquisition immobilière en Espagne est supervisée par un notaire (escribano) choisi par l’acheteur. Il vérifie les titres, contrôle l’absence de dettes, rédige les contrats et peut gérer les fonds. Le processus complet dure généralement de 6 à 8 semaines. Les frais de transaction, incluant la taxe ITP (2%), les honoraires de notaire (~3% + TVA), les commissions d’agence (~3% + TVA pour chaque partie) et des droits d’enregistrement, représentent entre 7% et 10% du prix d’achat total.
Pour les non-résidents, l’accès au crédit local reste limité, avec des prêts en dollars à 50–60 % du prix, à des taux autour de 6–8 % sur 20 ans. La plupart des étrangers achètent donc au comptant ou disposent d’un financement dans leur pays d’origine, certains promoteurs proposant du financement vendeur par échéances.
Fiscalité : faibles impôts fonciers, mais encadrement des revenus locatifs
Le système fiscal uruguayen est considéré comme relativement favorable aux propriétaires. Les taxes foncières annuelles (Contribución Inmobiliaria) sont assises sur la valeur cadastrale, souvent bien inférieure à la valeur de marché, pour des taux compris grosso modo entre 0,25 % et 0,5 % dans des départements comme Maldonado, et de 0,18 % à 1,8 % à Montevideo selon les tranches. S’y ajoute une petite taxe nationale d’enseignement primaire (0,15 % à 0,30 % de la valeur cadastrale), souvent exonérée pour les biens de faible valeur.
C’est le montant annuel en pesos de la taxe foncière pour un appartement standard à Montevideo, valorisé à environ 2,5 millions de pesos.
Les revenus locatifs, y compris saisonniers, sont en revanche soumis à l’impôt sur le revenu de source uruguayenne. Pour les non-résidents, le régime IRNR applique en pratique un taux forfaitaire d’environ 10,5–12 % sur le revenu brut, avec la possibilité de déduire certaines charges (taxes foncières, commissions d’agence, frais de gestion, entretien, pertes en capital). Le régime général de la catégorie « revenus du capital » prévoit également un taux de 12 %.
En cas de revente, les plus-values immobilières sont généralement taxées à 12 % sur le gain net (différence entre prix de vente et d’acquisition, ajustée de l’inflation), avec un taux porté à 25 % pour les contribuables considérés comme résidant dans des juridictions à faible fiscalité.
Enfin, pour les investisseurs souhaitant s’installer en Uruguay, il existe des incitations fortes : la résidence fiscale peut être obtenue via un investissement immobilier significatif, donnant droit à un « tax holiday » de 10 ans sur les revenus de source étrangère pour certains profils, avec, depuis 2026, un seuil d’investissement immobilier relevé à environ 2 millions de dollars pour bénéficier du maximum d’avantages.
Un boom touristique qui nourrit la demande de locations de vacances
La dynamique touristique est la colonne vertébrale du marché de la location saisonnière en Uruguay. Le pays accueille le plus grand nombre de touristes par habitant en Amérique latine. En 2023, 3,8 millions de visiteurs internationaux ont été enregistrés et, sur les neuf premiers mois de la même année, près de 2,77 millions de visiteurs étrangers ont été comptabilisés. En 2024, les arrivées ont atteint environ 2,76 millions en fin d’année, avec des sommets historiques comme les 572 699 touristes recensés en janvier 2025.
Les recettes touristiques ont atteint environ 1,776 milliard de dollars en 2023, contribuant à près de 9 % du PIB et 7,5 % de l’emploi total.
Le profil de la clientèle est très régionalisé : environ 56 % des touristes internationaux viennent d’Argentine, une proportion qui grimpe jusqu’à 70 % en plein été. Les Brésiliens forment la deuxième source, suivis par les Paraguayens, Chiliens, Nord-Américains et Européens. Cette domination de voisins relativement proches, très friands de séjours balnéaires et de courts séjours urbains, structure fortement la demande de locations saisonnières, notamment sur la côte.
Taux d’occupation maximal atteint par les meilleures locations de vacances en Uruguay durant la haute saison estivale.
Le tableau ci-dessous résume quelques chiffres clés du tourisme et de son impact économique :
| Indicateur touristique clé | Valeur récente (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Arrivées internationales annuelles | ≈ 3,8 millions (2023) |
| Recettes touristiques annuelles | ≈ 1,78 milliard USD |
| Poids du tourisme dans le PIB | ≈ 9 % |
| Part de l’emploi liée au tourisme | ≈ 7,5 % |
| Part des Argentins dans le total des visiteurs | ≈ 56 % (≈ 70 % en été) |
| Record mensuel récent d’arrivées (janvier 2025) | 572 699 touristes |
Cette base touristique massive, très concentrée sur certaines zones, soutient structurellement la montée en puissance de la location saisonnière via des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Vrbo.
Cartographie des principaux pôles de location saisonnière
L’Uruguay offre une palette de marchés locaux très différents en termes de clientèle, prix, rendements et saisonnalité. Pour un investisseur en location de vacances, le choix du lieu est déterminant.
Punta del Este et sa région : le « Monaco d’Amérique du Sud »
Punta del Este est l’icône balnéaire du pays. Surnommée le « Monaco » ou le « Saint-Tropez » de l’Amérique du Sud, cette station concentre la clientèle la plus aisée : Argentins et Brésiliens fortunés, mais aussi Nord-Américains et Européens, en particulier sur le segment du luxe.
Le marché immobilier y est parmi les plus chers du pays, avec des prix oscillant généralement entre 3 000 et 6 000 dollars par mètre carré dans les meilleurs emplacements, et jusqu’à 7 000–10 000 dollars/m² pour certains penthouses ou résidences de prestige type Trump Tower ou Mouette. Les villas de luxe se négocient de 2 à 6 millions de dollars, avec certains fronts de mer atteignant 7 à 20 millions. À l’autre extrémité du spectre, de petites maisons de deux chambres peuvent encore se trouver à partir de 200 000 dollars, ce qui permet d’entrer sur ce marché avec un ticket plus modeste.
Côté location saisonnière, Punta del Este constitue le marché Airbnb phare du pays. Selon des analyses récentes :
| Indicateur (Punta del Este – Airbnb) | Valeur approximative |
|---|---|
| Nombre de listings actifs | ≈ 3 100 – 3 300 |
| Taux d’occupation moyen annuel | 37 – 46 % |
| Tarif journalier moyen (ADR) | 140 – 176 USD |
| Revenu annuel estimé par logement | ≈ 23 800 USD |
| Rendement locatif saisonnier | ≈ 12,3 % |
La haute saison (décembre–février) fait exploser ces moyennes : certaines propriétés affichent alors des taux d’occupation frôlant 100 %, des loyers mensuels atteignant 20 000 dollars pour des appartements de grand standing, et des rendements bruts sur cette période pouvant grimper vers 7–10 % sur l’année, voire plus pour les biens les mieux positionnés.
Autour de Punta del Este, plusieurs sous-marchés gagnent en attractivité :
Aperçu des principales zones balnéaires uruguayennes, de leurs caractéristiques immobilières et de leur potentiel de rendement locatif.
Anciens villages de surfers transformés en spots de résidence secondaire haut de gamme. Prix : à partir de 3 000 $/m² (peut dépasser 7 000 $/m²). Rendement locatif annuel : 5 à 7 %, pouvant atteindre près de 10 % en haute saison à La Barra.
Petit village chic emblématique du luxe discret, attirant une clientèle internationale très aisée. Présente l’un des taux d’occupation les plus élevés du pays en janvier.
Secteurs familiaux et paisibles avec vue sur la baie. Prix : 2 000 à 3 000 $/m². Rendements : 5 à 6 %. Attirent principalement familles et retraités.
Pinares – Las Delicias, Piriápolis, La Paloma, Punta del Diablo. Souvent plus abordables, avec des rendements variés liés à la saison estivale. ADR : ~90 à 200+ $. Revenus mensuels : souvent entre 450 et 1 700 $.
Montevideo : un socle de demande locative toute l’année
La capitale combine fonctions politiques, économiques et culturelles, et reste le principal moteur démographique du pays. Elle abrite les grands quartiers d’affaires, les universités, de nombreux coworkings, ainsi qu’une longue rambla en front de mer.
Le marché de la location saisonnière à Montevideo est de type urbain, caractérisé par une forte demande de courte durée. La clientèle est principalement composée de voyageurs d’affaires, d’étudiants, d’expatriés, de digital nomads et de touristes culturels. Contrairement aux destinations balnéaires, les loyers y sont plus stables tout au long de l’année, avec une saisonnalité moins prononcée.
Quelques chiffres illustrent le marché Airbnb de Montevideo :
| Indicateur (Montevideo – Airbnb) | Valeur approximative |
|---|---|
| Nombre de listings actifs | ≈ 2 200 – 2 500 |
| Taux d’occupation moyen annuel | ≈ 65–67 % |
| Tarif journalier moyen (ADR) | ≈ 58–65 USD |
| Revenu annuel moyen par logement | ≈ 14 200 – 14 500 USD |
| Rendement locatif saisonnier | ≈ 12,3 % (estimation globale) |
La plupart des annonces correspondent à des appartements entiers (plus de 80 %), majoritairement d’une chambre, ciblant des couples ou des voyageurs seuls. Les quartiers phares pour l’investissement locatif (saisonnier ou mixte) sont :
– Pocitos : quartier résidentiel côtier très recherché par les jeunes actifs et les touristes, avec des rendements bruts de 5,37 % en 2024 et une forte progression récente des loyers (près de +5 % en juillet 2024).
– Punta Carretas : secteur chic en bord de mer, environ 4,24 à 6,7 % de rendement brut selon la taille du bien, prix au mètre carré parmi les plus élevés de la capitale (plus de 4 000 dollars/m²).
– Carrasco : banlieue cossue près de l’aéroport, idéale pour des villas et appartements de standing ; le prix des maisons de luxe y atteint autour de 3 862 dollars/m².
– Malvín, Pocitos Nuevo, Cordón, Centro, Parque Rodó : quartiers combinant forte demande locative à long terme (étudiants, classes moyennes) et un potentiel en location saisonnière, en particulier près de la rambla et des pôles universitaires.
Pour un investisseur en location de vacances, Montevideo offre un profil de risque plus faible que les stations balnéaires très saisonnières : un taux d’occupation annuel élevé (souvent 60–70 %), des rendements bruts autour de 4–6 % en location classique qui peuvent être augmentés via des séjours courts, et un marché profond où l’occupation ne dépend pas uniquement des mois d’été.
Colonia del Sacramento et les destinations historiques ou rurales
Colonia del Sacramento, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, attire une clientèle en quête d’atmosphère coloniale, de ruelles pavées et de bord de Rio de la Plata. Sa configuration compacte, parfaitement piétonne, en fait un terrain idéal pour des locations de courte durée : couples en week-end, croisiéristes, excursionnistes depuis Buenos Aires. Les appartements de charme ou maisons historiques restaurées y trouvent facilement preneur sur Airbnb ou Booking.com, avec un tarif journalier moyen autour de 80–85 dollars et des taux d’occupation supérieurs à 30 % sur l’année.
Au-delà des classiques urbains et balnéaires, plusieurs régions rurales ou de nature ouvrent des créneaux plus niches mais en croissance :
– Rocha (La Paloma, La Pedrera, Cabo Polonio) : littoral encore préservé, fort potentiel pour les écolodges, cabanes en bois, chacras (propriétés rurales) orientées tourisme durable. Le gouvernement a d’ailleurs lancé un fonds compétitif dédié au renforcement de l’offre touristique en zones rurales et naturelles.
– Régions thermales (Salto, Paysandú) : stations aux sources chaudes comme Daymán ou Arapey, avec un tourisme de bien-être propice à des locations saisonnières de maisons ou bungalows.
– Lavalleja et la « montagne » uruguayenne : paysages vallonnés, cascades, villages de campagne comme Villa Serrana, appréciés pour des séjours nature.
– Régions viticoles comme Carmelo : surnommée la « Toscane uruguayenne », combinant vignobles, estancias et tourisme gastronomique.
Dans ces marchés, les prix au mètre carré sont souvent bien plus bas (1 000–1 800 dollars/m²) dans certains secteurs de Rocha ou Canelones et la concurrence moins intense, mais la saisonnalité peut être très marquée et la clientèle plus diffuse : l’analyse doit donc être très localisée.
Des rendements attractifs, surtout en haute saison
L’intérêt principal de la location saisonnière réside dans la possibilité de générer des revenus supérieurs à ceux d’une location à l’année, en particulièrement dans les zones touristiques. En Uruguay, les données de rendement confirment ce potentiel.
Sur l’ensemble du pays, les rendements bruts résidentiels tournent autour de 5 %, mais les locations de vacances dans les zones touristiques affichent régulièrement des performances plus élevées :
Rendement locatif brut annuel potentiel à Punta del Este, en tenant compte d’un taux d’occupation de 40-50% et de tarifs élevés en été.
Le tableau suivant donne un aperçu comparatif de quelques bassins d’investissement typiques :
| Zone / Type de marché | Prix indicatif (m² ou exemple) | Rendement locatif estimé (brut) |
|---|---|---|
| Punta del Este (prime) | 3 000–6 000 USD/m² (jusqu’à 10 000) | 6–8 % (haute saison), ≈ 10–12 % STR |
| La Barra / José Ignacio | 3 000–7 000+ USD/m² | 5–7 % (annuel), pics proches de 10 % |
| Montevideo (Pocitos, Carrasco, etc.) | 2 000–3 500 USD/m² (prime > 4 000) | 4–6 % (location classique) |
| Punta Ballena / Playa Mansa | 2 000–3 000 USD/m² | 5–6 % |
| Rocha / Canelones (côte) | 1 000–1 800 USD/m² | 4–6 % |
| Atlántida (Costa de Oro) | – | ≈ 8 % en centre |
Dans l’analyse de ces rendements, il faut toutefois intégrer les coûts d’exploitation spécifiques à la location saisonnière : frais de gestion (souvent 15–20 % des loyers bruts pour un service complet), ménage (40 à 150 dollars par séjour selon la taille du bien), utilities, entretien, commissions de plateformes (3–20 %), taxes sur les loyers, etc. Au final, les rendements nets des biens en location de vacances se situent généralement 1,5 à 2 points sous les rendements bruts, ce qui conduit souvent à des nets autour de 4–5 % pour les opérations bien gérées.
Une réglementation des locations touristiques en plein ajustement
Le succès des plateformes type Airbnb n’est pas passé inaperçu auprès des autorités et du secteur hôtelier. L’Uruguay, jusque-là relativement permissif, a commencé à structurer un cadre légal spécifique pour les hébergements touristiques non hôteliers.
Une loi-cadre (Loi 20.352) est entrée en vigueur fin septembre 2024, définissant l’hébergement touristique transitoire incluant services complémentaires (ménage, accueil, restauration, divertissement, transferts). Elle instaure un registre obligatoire des opérateurs touristiques, dans lequel doivent s’inscrire les propriétaires ou gestionnaires qui louent leur logement plus de 120 jours par an dans un cadre commercial.
Les principales obligations prévues sont les suivantes :
Tout opérateur de logement touristique doit s’enregistrer auprès du Ministère du Tourisme (Mintur) et obtenir un numéro d’enregistrement obligatoire pour toute annonce. Il doit transmettre l’identité des voyageurs au Ministère de l’Intérieur pour des raisons de sécurité, déclarer annuellement au Mintur le nombre de touristes et de nuitées, et se soumettre à ses contrôles et inspections.
L’objectif affiché est de mettre sur un pied d’égalité les hôtels et les locations de courte durée, en alignant droits et obligations : sécurité, collecte de données, fiscalité, qualité de service. Dans la pratique, ce cadre devrait se traduire par une hausse modérée des coûts de conformité (gestion administrative, éventuelles mises aux normes), et potentiellement une répercussion partielle sur les prix des locations.
Pour un investisseur, il est essentiel de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location de courte durée, de s’assurer de l’inscription au registre officiel avant toute mise en ligne d’annonce, et d’intégrer cette dimension réglementaire dans le choix de la localisation. Bien que le marché français reste moins régulé que d’autres grandes destinations touristiques mondiales, offrant ainsi une marge de manœuvre importante, le respect de ces obligations préalables est crucial.
Une demande portée aussi par les expatriés et les digital nomads
Au-delà du tourisme classique, l’Uruguay attire une population croissante d’expatriés, de retraités et, plus récemment, de digital nomads. Le pays est cité comme l’un des plus sûrs d’Amérique du Sud, doté d’un système de santé performant, d’un environnement propre, d’une bonne qualité de vie et d’un Internet haut débit (avec des vitesses moyennes supérieures à 160 Mbps).
Un permis spécifique de type « digital nomad » facilite le séjour des travailleurs à distance pour plusieurs mois, prolongeable jusqu’à un an. Cette clientèle recherche principalement des logements meublés avec une excellente connexion internet, un espace de travail dédié, la climatisation, et un environnement urbain ou balnéaire agréable.
Les quartiers de Pocitos, Punta Carretas et Parque Rodó à Montevideo, ou encore Punta del Este, Colonia del Sacramento et La Paloma, se prêtent particulièrement bien à cette demande, qui peut combler une partie de la saison basse touristique. Pour un propriétaire, proposer des séjours de un à trois mois à des nomades numériques permet d’augmenter le taux d’occupation annuel, d’assurer un revenu plus prévisible en hiver tout en conservant une tarification flexible pour l’été.
Opérationnel : contrats, gestion et bonnes pratiques
La location saisonnière en Uruguay répond à des usages contractuels assez codifiés. Pour les locations temporaires, les propriétaires et les locataires signent généralement un contrat détaillant la durée, le prix, les services inclus (ménage, Internet, TV, jardinage), les dépôts de garantie et les commissions d’agence. Il est courant que chaque partie verse une commission à l’agence, et qu’un acompte de 50 % du montant total soit exigé à la réservation, le solde et le dépôt de garantie étant payés à l’arrivée. En cas de désistement du locataire, l’acompte est souvent conservé à titre de pénalité.
Pour les séjours annuels ou plus longs, les contrats d’un an renouvelables avec garantie (dépôt, garantie immobilière ou assurance loyer) sont la norme. Une loi récente autorise également des baux sans assurance obligatoire, mais cela nécessite généralement un dépôt de garantie plus élevé.
La gestion sur place peut représenter un défi pour les propriétaires non résidents. De nombreuses agences et sociétés de gestion – comme La Cité Uruguay, Uruguay Property, Focus Properties ou Uruguay Smart Estate – se sont spécialisées dans la supervision des biens de propriétaires étrangers, en particulier sur la côte sud-est (Punta del Este, Punta Ballena, José Ignacio, Laguna Garzón, La Barra, etc.). Elles organisent visites, check-in/check-out, ménage, entretien, comptes-rendus réguliers et gestion des incidents, pour des honoraires généralement compris entre 8–12 % des loyers pour des baux longue durée, et 15–25 % pour une gestion complète de location saisonnière incluant marketing et relation clients.
Recourir à un gestionnaire professionnel est souvent judicieux pour optimiser la gestion de vos actifs, bénéficier d’une expertise financière spécialisée et gagner du temps dans le suivi de vos investissements.
– Surveiller l’état du bien (certaines sociétés effectuent deux inspections hebdomadaires avec rapports photos).
– Coordonner la maintenance (travaux, jardin, piscine, sécurité).
– Optimiser le taux d’occupation grâce à une présence multilingue sur les plateformes.
– Assurer la conformité avec les nouvelles obligations légales et fiscales.
Choisir la bonne stratégie : saisonnier pur, hybride ou mixte géographique
Les données disponibles sur les marchés uruguayens plaident pour des stratégies d’investissement nuancées, plutôt que pour une approche uniforme.
Une stratégie « saisonnier pur » peut être pertinente dans des hotspots touristiques très marqués comme Punta del Este, La Barra, José Ignacio ou certaines plages de Rocha. Dans ces zones, la haute saison peut à elle seule générer une large part du revenu annuel, à condition de pratiquer des prix adaptés et d’atteindre des taux d’occupation élevés. Le risque principal réside dans la volatilité liée aux aléas climatiques, économiques (crises en Argentine ou au Brésil) ou réglementaires.
Une stratégie « hybride » est recommandée à Montevideo et dans les stations comme Piriápolis, Atlántida ou Colonia. Elle combine une location moyenne ou longue durée (par exemple à des étudiants ou travailleurs pour 9 mois) avec une location saisonnière durant la haute saison touristique estivale. Une alternative est d’accueillir des nomades digitaux sur des séjours de plusieurs semaines. Ce modèle permet de lisser les revenus annuels et de réduire les périodes de vacance du logement.
Enfin, une stratégie « core-satellite » à l’échelle d’un portefeuille consiste à combiner :
– Un « noyau » (core) de biens dans des quartiers de Montevideo à forte demande annuelle et appréciation modérée mais sûre.
– Des « satellites » dans des zones balnéaires ou rurales plus spéculatives mais à haut potentiel de revenus saisonniers et d’appréciation à moyen terme (Punta del Este, La Barra, Atlántida, Rocha, Carmelo, etc.).
Cette approche permet de profiter des pics de rentabilité estivale tout en s’abritant derrière une demande locative structurelle forte dans la capitale.
Risques et points de vigilance
Comme tout investissement, la location saisonnière en Uruguay n’est pas exempte de risques. Parmi les principaux points de vigilance :
La saisonnalité est très marquée sur la côte, concentrant la demande sur trois mois, ce qui nécessite une gestion prudente de la trésorerie. Le marché est très concurrentiel, rendant la différenciation par la qualité et les équipements essentielle. La réglementation évolue, avec des obligations d’enregistrement et des restrictions possibles en copropriété. Des coûts cachés significatifs existent, incluant les frais de copropriété (70-200 USD/mois) et les utilities (+20-25%). Enfin, l’impact sur le marché locatif local génère une pression politique pour un encadrement accru.
Malgré ces risques, la stabilité institutionnelle, la qualité du cadre de vie et la relative modération de la fiscalité foncière font de l’Uruguay un environnement plus prévisible que d’autres marchés émergents.
Conclusion : un marché de location saisonnière mûr, mais sélectif
Les opportunités de location saisonnière en Uruguay sont réelles et multiformes. Entre le glamour de Punta del Este, la solidité de Montevideo, le charme historique de Colonia et les promesses de la côte atlantique de Rocha ou des régions viticoles, le pays offre plusieurs trajectoires d’investissement adaptées à des profils d’investisseurs très divers.
La clé du succès réside dans une approche rigoureuse : analyse fine de la demande locale (touristes, nomades, étudiants), vérification juridique et technique du bien, modélisation prudente des revenus et des coûts (y compris la fiscalité sur les loyers), et choix d’une stratégie de gestion (autogestion ou mandat) adaptée. Dans un contexte régional souvent volatil, l’Uruguay apparaît comme un rare îlot de stabilité, capable de combiner rendement locatif compétitif, sécurité juridique et potentiel d’appréciation à moyen terme pour les investisseurs qui prennent le temps de bien comprendre la logique spécifique de son marché de location saisonnière.
Conseil d’investissement immobilier en Uruguay
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour rechercher du rendement locatif et une exposition en pesos uruguayens/dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Montevideo ou près de la côte à Punta del Este, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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