Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Uruguay s’est taillé une réputation singulière en Amérique latine : pays stable, institutions solides, corruption limitée, qualité de vie élevée et marché immobilier transparent. Ajoutez à cela une économie en croissance (3,1 % en 2024, avec des prévisions du FMI autour de 2,5 % par an jusqu’en 2026), une inflation contenue et un cadre juridique favorable aux étrangers, et vous obtenez un terrain de jeu très attractif pour l’investisseur immobilier.
Les opportunités d’investissement immobilier en Uruguay varient considérablement selon les secteurs et les villes (comme Montevideo ou Punta del Este). Pour faire le bon choix, il est crucial de définir sa stratégie : recherche de rendement locatif, anticipation de plus-value, achat pour résidence principale, ou une combinaison de ces objectifs. Une analyse des données récentes par quartier est nécessaire.
L’Uruguay, un cadre d’investissement particulièrement favorable
Avant de zoomer sur les quartiers, il faut comprendre le contexte général. L’Uruguay est souvent surnommé la « Suisse de l’Amérique du Sud » : démocratie stable, État de droit solide, excellente notation de crédit (Baa1 chez Moody’s, BBB+ chez S&P, perspective stable), faible indice de fragilité, score élevé de liberté économique et respect des droits de propriété.
Sur le plan immobilier, plusieurs éléments jouent en faveur de l’investisseur :
L’Uruguay offre un cadre attractif pour l’investissement immobilier : absence de contrôle des changes (les biens sont généralement affichés en dollars américains) et aucune restriction pour les étrangers, qui bénéficient des mêmes droits que les nationaux. La procédure d’achat est simple (30 à 60 jours) et sécurisée par un notaire (escribano). La fiscalité est raisonnable : coûts de transaction entre 8 et 11 % à l’achat, faible taxe annuelle sur la propriété et principe de territorialité (les revenus étrangers ne sont pas imposés pour les résidents, sauf exceptions). Le marché est résilient, avec une reprise post-Covid : au 2e trimestre 2025, les prix des maisons neuves ont augmenté de 5,88 % sur un an (1,44 % en réel), après une hausse de 13,3 % l’année précédente en nominal.
Les rendements locatifs bruts à Montevideo tournaient autour de 4,97 % au 2e trimestre 2025 (et plus de 6 % dans certains quartiers), avec des loyers nationaux en hausse de 5,5 % sur un an en juillet 2025. C’est dans ce cadre que l’on peut comparer les quartiers et construire une stratégie.
Montevideo : cœur du marché et laboratoire de quartiers
Montevideo concentre à elle seule environ 34 % de toutes les transactions immobilières du pays. La capitale abrite près de 40 % de la population, un niveau de services élevé et un marché locatif très profond (plus de 76 % des baux du pays y sont enregistrés). Les prix moyens pour du neuf atteignent environ 2 918 US$/m², mais les écarts sont énormes entre quartiers populaires et secteurs premium.
Pocitos : l’équilibre plages, rendement et liquidité
Pocitos est l’un des grands classiques pour l’investisseur. Situé en bord de mer, avec une rambla très fréquentée, une plage urbaine prisée et une vie nocturne animée, ce quartier attire à la fois les familles, les cadres et les expatriés.
Les chiffres illustrent ce statut de “valeur sûre” :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’achat au m² | 2 800 US$ |
| Loyer moyen T2 | 950 US$/mois |
| Rendement brut (fourchette) | 4,44 % – 6 % |
| Population | 45 000 habitants |
| Taux de criminalité | 12/1 000 hab. |
| Temps moyen jusqu’au centre-ville | 15 minutes |
| Part d’espaces verts | 18 % |
L’offre immobilière est variée : tours modernes face à la mer, immeubles plus anciens à l’intérieur, quelques maisons de caractère. Pour un T3 de 3 chambres, les prix d’achat se situent souvent entre 350 000 et 400 000 US$. Côté location, un T2 bien placé se loue généralement entre 1 500 et 2 000 US$/mois pour du standard ou meublé confortable, ce qui, ramené au m², reste cohérent avec des rendements proches de 5 % dans de nombreux cas.
Pocitos est prisé des expatriés débutants : quartier sûr, très “facile” culturellement, excellente connectivité (internet moyen 220 Mbps, 90 % de fibre, fiabilité notée “excellente”), densité impressionnante de cafés, restaurants, supermarchés. L’investisseur vise donc un actif très liquide, avec peu de vacance locative, au prix d’un ticket d’entrée supérieur à la moyenne uruguayenne.
Punta Carretas : standing, lifestyle et plus-value
Juste à côté de Pocitos, Punta Carretas combine front de mer, golf, centre commercial emblématique installé dans une ancienne prison et un niveau de standing légèrement supérieur. On y retrouve un cadre verdoyant et une image “haut de gamme”, mais dans un format urbain.
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’achat au m² | 2 600 US$ |
| Loyer moyen T2 | 900 US$/mois |
| Rendement brut (fourchette) | 4,24 % – 6,7 % |
| Population | 38 000 habitants |
| Taux de criminalité | 10/1 000 hab. |
| Temps jusqu’au centre | 12 minutes |
| Espaces verts | 22 % |
Sur le marché, les prix réels pour de beaux appartements ont tendance à dépasser les moyennes : les sources globales indiquent fréquemment 3 500 à plus de 4 000 US$/m² dans ce secteur, ce qui en fait, avec Carrasco et Punta Gorda, une des zones les plus chères du pays.
Pour l’investisseur, Punta Carretas est idéal pour :
Découvrez notre gamme de biens immobiliers premium, conçue pour répondre aux besoins exigeants d’une clientèle internationale et locale.
Appartements meublés à moyen et long terme, spécialement destinés aux cadres, diplomates et consultants en mission.
Biens d’exception avec vue mer, où la valeur est tirée par la rareté et le prestige de l’emplacement.
Location saisonnière pour familles ou couples recherchant le confort et l’élégance d’un quartier chic et central.
C’est un quartier très adapté à ceux qui misent davantage sur l’appréciation de capital que sur le rendement maximum.
Cordón : la locomotive des transactions et le terrain des jeunes actifs
Cordón offre un visage radicalement différent. Quartier central, plus dense et plus populaire, il attire massivement étudiants et jeunes actifs grâce à sa proximité avec l’Université de la République et ses nombreux bars, cafés de spécialité, micro-brasseries et galeries d’art.
Les données sont parlantes :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’achat au m² | 1 200 US$ |
| Loyer moyen T2 | 450 US$/mois |
| Rendement brut (fourchette) | 4,99 % – 5,66 % |
| Part des transactions Montevideo | 17,3 % (début 2023) |
| Population | 42 000 habitants |
| Taux de criminalité | 18/1 000 hab. |
| Temps jusqu’au centre | 8 minutes |
C’est tout simplement le quartier qui a généré la plus grande part de ventes de la capitale au début de 2023, avec 17,3 % de toutes les transactions. On y trouve des studios neufs autour de 95 000 US$ et des T2 proches de 160 000 US$. L’accessibilité est massivement assurée par les transports en commun (65 % des résidents les utilisent au quotidien).
Pour l’investisseur, Cordón est un laboratoire idéal pour :
– des petites surfaces destinées aux étudiants (vacance faible, roulement élevé mais très prévisible),
– une stratégie de rendement correct avec potentiel de revalorisation liée à la gentrification,
– des projets associant culture, coworking et habitat, dans la veine du “Cordón Soho”.
La contrepartie : un environnement plus bruyant, un niveau de criminalité plus élevé que les quartiers balnéaires et une image encore en transition, qui peut rebuter certains profils plus conservateurs.
Centro : le retour du centre-ville
Centro, c’est le cœur historique des affaires, autour de l’Avenida 18 de Julio. Longtemps boudé par les classes moyennes au profit des quartiers côtiers, le centre connaît un retour en grâce, porté par des prix encore modérés et des plans de régénération urbaine.
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’achat au m² | 1 400 US$ |
| Loyer moyen T2 | 500 US$/mois |
| Rendement brut (fourchette) | 4,91 % – 5,86 % |
| Population | 55 000 habitants |
| Densité | plus élevée de la ville |
| Temps jusqu’au centre | 0 minute (on y est) |
Les prix moyens pour les maisons oscillent entre 2 500 et 2 800 US$/m² selon les sources plus globales, ce qui reste très compétitif au regard de la centralité. Pour un studio, on parle de loyers autour de 400 US$/mois, un T3 tourne souvent autour de 700 US$/mois, avec des charges de copropriété relativement maîtrisées.
Pour l’investisseur, Centro offre :
Ce marché présente plusieurs atouts : des prix d’entrée inférieurs à ceux des fronts de mer, une clientèle locative large et diversifiée (employés de bureau, étudiants, travailleurs du commerce), et un fort potentiel de transformation d’anciens bâtiments en lofts, espaces de coworking ou résidences de coliving.
Il faut toutefois intégrer une perception de sécurité plus mitigée en soirée et la nécessité de bien choisir la rue et l’immeuble.
Ciudad Vieja : patrimoine, tourisme et renouveau
Ciudad Vieja incarne le centre historique : ruelles coloniales, bâtiments d’époque, musées, promenade portuaire. Longtemps perçu comme dégradé et peu sûr la nuit, le quartier entre dans une phase de reconversion accélérée, portée par des programmes comme “Reactor Ciudad Vieja” et une surveillance vidéo renforcée (plus de 3 000 caméras).
Les fondamentaux :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’achat au m² | 1 500 US$ |
| Loyer moyen T2 | 550 US$/mois |
| Prix moyen studio (2024) | 100 000 US$ |
| Rendement visé | fort potentiel locatif touristique |
| Population | 25 000 habitants |
| Taux de criminalité | 22/1 000 hab. |
Ici, la stratégie naturelle est la location de courte durée ou de moyenne durée (expats, digital nomads, amateurs de culture), avec un mix de rénovations patrimoniales et de nouveaux projets axés sur la réhabilitation. La demande touristique et l’ambiance unique du quartier justifient des loyers au-dessus de la moyenne locale pour les biens bien positionnés.
La clé du succès : sélectionner les rues les plus dynamiques, proches des restaurants et des musées, et investir dans la sécurité (portes blindées, systèmes d’alarme, gestion professionnelle des locations).
Malvín : quartier familial en montée
Malvín se situe à l’est de Pocitos, toujours sur la côte, mais avec une ambiance plus résidentielle et familiale. Parcs, plages, nombreux espaces verts (25 % de la superficie), infrastructures scolaires : le quartier coche la plupart des cases pour des familles de classe moyenne à aisée.
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’achat au m² (app.) | 1 800 US$ |
| Prix moyen maisons au m² | ≈ 3 503 US$ |
| Loyer moyen T2 | 650 US$/mois |
| Rendement brut (fourchette) | 5,81 % – 6,68 % |
| Population | 32 000 habitants |
| Taux de criminalité | 14/1 000 hab. |
Les rendements y sont souvent meilleurs que dans Pocitos ou Punta Carretas, avec une perspective de plus-value liée à la gentrification et aux nouvelles liaisons de transport. On peut y cibler des appartements destinés à des familles ou couples stables, avec des baux de plus longue durée et une vacance locative plus faible.
Pour un investisseur long terme orienté revenu, Malvín est l’un des meilleurs rapports qualité/prix-rendement de Montevideo.
Carrasco : luxe, sécurité et clientèle internationale
Carrasco est considéré comme le quartier le plus exclusif de Montevideo. Grandes maisons sur jardins, rues arborées, ambiance quasi-suburbaine, proximité avec l’aéroport international, écoles privées haut de gamme : tout y est pensé pour une clientèle aisée, locale et étrangère.
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’achat au m² | 3 200 – 4 266 US$ |
| Loyer moyen T2 | 1 100 US$/mois |
| Rendement brut estimé | 4 % – 5,5 % |
| Population | 28 000 habitants |
| Taux de criminalité | 8/1 000 hab. |
| Espaces verts | 35 % |
Les maisons peuvent grimper bien au-delà de 3 800 US$/m², avec des propriétés dépassant aisément le million de dollars, notamment vers Carrasco Este et les lotissements fermés type La Tahona, où les villas démarrent souvent vers 600 000 US$. Les prévisions annoncent une appréciation des prix de 3 à 7 % en 2025, soutenue par l’afflux d’Argentins et d’autres investisseurs à hauts revenus.
Le profil type d’investissement :
– villa ou grande maison pour expatriés de très haut niveau, cadres de multinationales, retraités fortunés,
– appartements premium pour familles avec enfants scolarisés en école internationale,
– stratégie axée sur la préservation de capital, la sécurité (taux de criminalité parmi les plus bas de la capitale) et la plus-value plutôt que sur le rendement brut maximal.
Autres quartiers de Montevideo à surveiller
Plusieurs secteurs complètent ce panorama et méritent l’attention de l’investisseur :
– Parque Rodó : quartier étudiant et bohème, avec un grand parc, une plage (Playa Ramírez), une vie nocturne active. Un taux d’occupation locative médian autour de 66 % pour la courte durée, tarif journalier moyen de 51 US$. Bon terreau pour débuter sur les locations saisonnières urbaines.
– Tres Cruces : nœud de transport autour du terminal de bus, 20 millions de passagers annuels, grands investissements routiers récents. Les prix autour de 2 900–3 250 US$/m², rendements 2,2–4,78 %, mais dynamique de hausse des valeurs liée à la rareté de l’offre.
– Villa Biarritz : quartier côtier très vert, célèbre pour son parc et son marché hebdomadaire. Les initiatives municipales pour améliorer les espaces publics attirent une clientèle aisée.
– Buceo : situé entre Pocitos et Malvín, mélange de tours de standing, marina et premier grand centre commercial de Montevideo. Moins cher que Carrasco ou Punta Carretas, mais très bien positionné, notamment pour des profils de cadres.
Enfin, des quartiers comme Las Acacias, Peñarol / Lavalleja, Punta Rieles ou New Paris constituent la frange “budget” du marché, avec des prix entre 750 et 1 100 US$/m². Ils peuvent intéresser un investisseur très orienté rendement, mais au prix d’un risque locatif et de vacance potentiellement plus élevés.
Punta del Este et la côte de Maldonado : la dimension balnéaire et internationale
L’autre grande scène de l’investissement en Uruguay, c’est la côte de Maldonado, avec Punta del Este comme star incontestée. Souvent comparée à Monaco ou Saint-Tropez, cette station balnéaire haut de gamme a vu ses prix grimper d’environ 10 % en un an, avec certaines niches de luxe affichant 8 à 12 % d’augmentation annuelle.
L’attrait est multiple : climat océanique doux, ambiance cosmopolite, forte sécurité (Uruguay étant classé parmi les pays les plus pacifiques de la région), présence de célébrités et d’une clientèle internationale fortunée, développement d’un secteur “wellness real estate” haut de gamme, ainsi qu’une occupation de plus en plus annuelle (et non plus seulement saisonnière).
L’anatomie des quartiers de Punta del Este
Punta del Este n’est pas un bloc homogène, mais une mosaïque de micro-quartiers, chacun avec sa clientèle et son modèle d’investissement.
Parmi les principaux :
L’offre immobilière de Punta del Este se structure en quartiers distincts, chacun ayant un profil spécifique pour la location ou la résidence. La Peninsula, cœur historique entre Playa Mansa et Playa Brava, est dense et commerciale, idéale pour la location saisonnière. Playa Brava, côté océan, est urbaine et animée, adaptée aux courts séjours, tandis que Playa Mansa, côté baie, offre un cadre familial propice aux locations annuelles. Les quartiers résidentiels comme El Golf (chic) et San Rafael (historique) attirent une clientèle aisée. Beverly Hills, à l’intérieur des terres, convient à la résidence principale. Les zones comme Aidy Grill proposent des appartements de milieu de gamme bien desservis, et les secteurs comme Pinares offrent un environnement suburbain et familial.
Les prix moyens se situent autour de 4 000 US$/m², mais les immeubles de front de mer atteignent largement entre 7 000 et 10 000 US$/m², avec des villas sur la plage pouvant grimper de 2 à… 20 millions de dollars pour les biens ultra-luxueux.
La Barra, Manantiales, José Ignacio : les satellites en plein boom
À l’est de Punta del Este, la côte se segmente en plusieurs villages qui jouent chacun un rôle distinct dans la carte de l’investisseur.
Le prix au mètre carré à La Barra, en dollars US, avec une croissance projetée de 10 à 15 % par an.
Manantiales et El Chorro prolongent cette ambiance dans un registre encore plus “design” : clubs de plage, restaurants haut de gamme, résidences de luxe. Les projets immobiliers y visent une clientèle internationale très aisée. Les rendements locatifs saisonniers peuvent être particulièrement élevés durant l’été austral, avec des loyers quotidiens impressionnants pour les villas bien situées.
L’ancien village de pêcheurs est devenu un symbole de luxe discret, attirant une clientèle internationale. Son développement limité préserve son authenticité et crée une rareté, ce qui explique ses prix parmi les plus élevés d’Uruguay et d’excellentes perspectives de plus-value à long terme.
Ces zones profitent aussi de grands projets d’infrastructures (routes améliorées, développement de la fibre, aéroport de Carrasco modernisé, extension de la route côtière) qui renforcent leur accessibilité.
Rendement vs plus-value sur la côte
L’investissement à Punta del Este et alentours se décline en deux grandes familles :
– Stratégie de rendement saisonnier : achat d’un appartement ou d’une maison dans Peninsula, Playa Brava, La Barra ou Manantiales, avec l’objectif de louer très cher pendant la haute saison (décembre–mars), éventuellement plus modestement hors saison. Les taux d’occupation estivaux atteignent souvent 90–95 % dans ces quartiers, avec des rendements bruts pouvant monter jusqu’à 12 % pour certains produits de luxe bien gérés.
– Stratégie patrimoine / plus-value : acquisition de villas en front de mer, terrains ou propriétés d’exception à José Ignacio, Punta Ballena ou El Golf, avec une rentabilité locative plus modérée mais un fort potentiel d’appréciation sur 5 à 10 ans, poussée par la demande internationale.
Un tableau comparatif simplifié aide à positionner ces zones :
| Zone | Positionnement | Prix typique m² (approx.) | Rendement brut typique | Profil cible |
|---|---|---|---|---|
| Peninsula / Playa Brava | Très touristique, urbain | 4 000 – 7 000 US$ | 6–8 % saisonnier | Investisseur locatif court terme |
| Playa Mansa | Familial, plus “résident” | ≈ 4 000 US$ | 5–7 % | Long séjour, familles, retraités |
| La Barra | Bohème chic, surf | 2 500 – 3 000 US$ | 6–10 % | Plus-value + forte saison d’été |
| Manantiales / El Chorro | Ultra-tendance, luxe | 3 000+ US$ | 6–9 % | Marché international haut de gamme |
| José Ignacio | Ultra-luxe exclusif | Très supérieur à 4 000 US$ | 4–6 % | Préservation de capital, prestige |
Les nouvelles frontières : Rocha, Costa de Oro, Colonia et l’intérieur
Si Montevideo et Punta del Este concentrent la plupart des regards, plusieurs régions émergentes offrent des opportunités intéressantes pour un investisseur à l’horizon plus long.
Rocha : la côte nature en voie de développement
Le département de Rocha se situe au nord de Maldonado, avec une côte encore peu construite, de longues plages sauvages et des localités comme La Paloma ou La Pedrera. Les prix y restent très abordables, souvent en dessous de 1 010 US$/m² pour certaines zones, avec une promesse de forte valorisation si les infrastructures touristiques et routières continuent de se développer.
Des villages comme La Pedrera, réputée pour sa vibe bohème, ses plages et ses prix encore accessibles, intéressent déjà les investisseurs qui recherchent un mélange de nature et de rendement locatif estival à moindre coût d’entrée.
Hausse annuelle maximale prévue des prix dans certains segments balnéaires de Rocha, portée par le tourisme écologique et les wellness retreats.
Costa de Oro et Atlántida : la banlieue balnéaire de Montevideo
La Costa de Oro, dans le département de Canelones, regroupe une série de stations balnéaires le long de la route interbalnéaire, entre Montevideo et Maldonado. Les prix y sont en moyenne environ 50 % inférieurs à ceux des “hotspots” côtiers comme Punta del Este, avec une clientèle plus locale et familiale.
Atlántida s’impose comme le point focal de cette côte : plages, commerces, proximité raisonnable de Montevideo, arrivée de nouveaux résidents grâce au télétravail. Les prix moyens s’inscrivent dans la zone 2 500–3 000 US$/m² pour de bons emplacements, avec une croissance projetée de 10–15 % par an dans les scénarios optimistes.
Colonia del Sacramento : patrimoine et tourisme culturel
Colonia, sur le Rio de la Plata, est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO. Son centre historique pavé attire un tourisme culturel constant, y compris depuis Buenos Aires, reliée par ferry.
Les prix de l’immobilier peuvent atteindre 3 500 US$/m² dans les secteurs premium de la ville.
L’intérieur : villes moyennes et campagnes
Les villes de l’intérieur comme Salto, Paysandú, ou les zones viticoles autour de Carmelo offrent des prix bien plus bas (en général sous 1 750 US$/m², parfois 1 250–1 500 US$/m² en milieu rural), avec des rendements locatifs corrects (5–7 %) mais une liquidité moindre.
Les “chacras” (propriétés de campagne) connaissent un regain d’intérêt, notamment dans une dynamique de “wellness real estate” : résidences secondaires ou retraites rurales orientées vers la nature, le vin, le cheval ou le yoga. Pour un investisseur qui accepte un horizon très long terme, ces actifs peuvent servir de diversification patrimoniale, mais ils ne conviennent pas à une stratégie purement financière à court terme.
Comparer les quartiers : prix, rendement et profil d’investisseur
Pour s’y retrouver, il est utile de mettre en parallèle quelques quartiers clés, en termes de prix moyens, rendement et typologie d’investissement.
Synthèse des principaux quartiers urbains et côtiers
| Quartier / Zone | Ville / Département | Prix typique au m²* | Rendement brut moyen | Stratégie dominante |
|---|---|---|---|---|
| Pocitos | Montevideo | ≈ 2 800–3 500 US$ | 4,5–6 % | Location long terme, expats, familles |
| Punta Carretas | Montevideo | ≈ 3 500–4 000+ US$ | 4–6,5 % | Plus-value + locatif haut de gamme |
| Carrasco | Montevideo | ≈ 3 200–4 266 US$ | 4–5,5 % | Résidence principale, sécurité, prestige |
| Malvín | Montevideo | ≈ 1 800–3 500 US$ | 5,8–6,7 % | Familles, rendement locatif solide |
| Cordón | Montevideo | ≈ 1 200–3 250 US$ | 5–5,7 % | Étudiants, jeunes actifs, volumes |
| Centro | Montevideo | ≈ 1 400–2 800 US$ | 4,9–5,9 % | Bureaux, classes moyennes, coliving |
| Ciudad Vieja | Montevideo | ≈ 1 500–2 400 US$ | dépend du modèle | Tourisme, patrimonial, courte durée |
| Punta del Este (moy.) | Maldonado | ≈ 4 000 US$ | 6–7 % saisonnier | Résidences secondaires, luxe |
| La Barra / Manantiales | Maldonado | ≈ 2 500–3 000+ US$ | 6–10 % saisonnier | Plus-value, location saisonnière chic |
| José Ignacio | Maldonado | bien > 4 000 US$ | 4–6 % | Ultra-luxe, capital patient |
| Atlántida | Canelones | ≈ 2 500–3 000 US$ | 5–7 % | Middle-class balnéaire, croissance |
| Rocha (côte) | Rocha | < 1 010 US$ | 5–8 % estimés | Pari long terme, nature et écotourisme |
Les fourchettes résultent du croisement des données détaillées (prix moyens au m² par quartier) et des intervalles par zones plus larges (prime, standard, budget).
Comment choisir son quartier selon sa stratégie ?
Une fois ces éléments en main, le choix du quartier dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de votre horizon et de votre tolérance au risque.
Pour un rendement locatif régulier et prévisible
Les meilleurs candidats se trouvent à Montevideo, dans des quartiers déjà matures, avec une forte demande locale :
Présentation des quartiers recommandés pour un investissement locatif à Montevideo, avec leurs caractéristiques principales et publics cibles.
Excellent compromis prix/rendement, caractère familial et sécurité relative.
Liquidité élevée, bien que le rendement brut soit un peu moins élevé.
Idéal pour miser sur les étudiants et jeunes actifs, avec une forte rotation et de bons taux d’occupation.
Adapté pour des projets de coliving, coworking + habitation et des actifs plus abordables.
Les rendements bruts entre 5 et 6,5 % sont réalistes, avec une valorisation annuelle attendue dans la fourchette 3–5 % pour Montevideo dans les années à venir.
Pour la plus-value et le prestige
Si votre priorité est le capital plutôt que le cash-flow, les quartiers premium sont à l’honneur :
– Carrasco, Punta Carretas, Punta Gorda, Parque Rodó et Pocitos côté Montevideo,
– José Ignacio, Manantiales, certaines parties d’El Golf et Punta Ballena à Punta del Este.
Dans les secteurs de l’immobilier haut de gamme, les prix élevés reposent sur une demande internationale et locale très soutenue. La prime ‘luxe’ est renforcée par des critères croissants liés à l’environnement et au bien-être, tels que les vues sur mer, la proximité d’espaces verts, les maisons éco-conçues et les principes de biophilie, qui deviennent des moteurs clés de la valorisation.
Pour miser sur les zones émergentes
Les investisseurs plus offensifs, capables d’accepter davantage de volatilité, peuvent regarder vers :
– La Barra et Atlántida, avec des projections de croissance annuelle pouvant atteindre 10–15 % sur certaines périodes,
– la côte de Rocha, encore peu construite, qui pourrait connaître un scénario “Punta del Este bis” à plus long terme,
– des poches urbaines en reconversion à Montevideo comme certaines franges de Cordón, Palermo ou Barrio Sur.
Ici, la vigilance sur les infrastructures (routes, fibre, services publics), les plans d’urbanisme et les projets touristiques est déterminante, car ce sont souvent ces éléments qui déclenchent le changement d’échelle.
En pratique : ce qu’implique d’investir dans ces quartiers
Quel que soit le quartier choisi, l’investisseur doit intégrer quelques constantes du marché uruguayen :
Les transactions se font principalement en dollars US, tandis que les dépenses courantes sont en pesos. Les frais d’acquisition varient de 6 à 11 % du prix (notaire, agent, taxe de transfert). Les taxes annuelles sont raisonnables (0,4 à 2,5 % de la valeur cadastrale). Pour évaluer la rentabilité, il faut déduire des rendements bruts les charges de copropriété, les frais de gestion (8-12 %) et l’impôt sur les loyers (12 % pour les non-résidents). Le crédit pour non-résidents est possible mais exige un apport de 30 à 50 % à des taux de 6 à 10 %.
L’une des particularités de l’Uruguay est la solidité du cadre juridique et fiscal, avec des notaires très puissants dans le processus, un registre de propriété transparent et une fiscalité plutôt stable. Cela rend l’analyse par quartier encore plus centrale : une fois ce cadre posé, la performance de votre investissement dépendra surtout de la micro-localisation.
Conclusion : un pays stable, des quartiers aux profils très distincts
Investir en Uruguay, c’est d’abord parier sur un pays qui allie institutions solides, état de droit, démocratie mature et stabilité économique. Ensuite, c’est accepter l’idée d’un marché qui ne promet pas des rendements extravagants, mais une combinaison équilibrée de revenu locatif raisonnable et de plus-value progressive, surtout dans les quartiers correctement choisis.
À Montevideo, Pocitos, Punta Carretas et Carrasco incarnent les valeurs sûres premium ; Malvín et Cordón représentent des choix particulièrement intelligents pour optimiser le couple rendement/risque. Centro et Ciudad Vieja offrent des opportunités de requalification et de diversification, là où Parque Rodó, Buceo ou Tres Cruces ajoutent des nuances de style de vie et de profil de locataires.
Le marché côtier, centré sur Punta del Este et ses environs (Peninsula, La Barra, Playa Brava, Manantiales, José Ignacio), est principalement animé par la clientèle internationale et la tendance du ‘wellness real estate’. À plus long terme, des régions comme Rocha, la Costa de Oro (avec Atlántida) ou Colonia del Sacramento pourraient devenir les prochaines zones de croissance immobilière du pays.
Dans ce paysage, la clé est de bien aligner le quartier avec votre stratégie : revenu locatif stable, valorisation patrimoniale, usage mixte résidence secondaire / location, ou pari sur une zone émergente. L’Uruguay offre aujourd’hui suffisamment de diversité de quartiers pour que chaque investisseur, du prudent au plus audacieux, puisse y trouver son terrain de jeu, dans un cadre juridique et macroéconomique rarement égalé dans la région.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour chercher du rendement locatif et une exposition en peso uruguayen / dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier recherché de Montevideo ou à Punta del Este, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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