Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, louer, construire ou transmettre un bien en Uruguay suppose d’entrer dans un cadre juridique particulièrement structuré… et relativement favorable aux investisseurs étrangers. Derrière l’image de pays tranquille, souvent présenté comme la « Suisse de l’Amérique du Sud », se cache un arsenal de lois, de codes et de pratiques qui encadrent de près le marché immobilier mais laissent une grande liberté d’action aux non‑résidents.
Avant de se lancer, il est crucial de maîtriser plusieurs aspects juridiques et financiers : les droits de propriété, les modalités d’achat et de financement, la fiscalité applicable, les règles d’urbanisme, les baux d’habitation, les implications successorales, ainsi que les principaux pièges à éviter.
Un cadre juridique solide et très ouvert aux étrangers
Le système juridique uruguayen repose sur le droit civil codifié. Le Code civil, la Constitution et un ensemble de lois spécifiques (droit immobilier, baux urbains, promotion des investissements, logement social, etc.) structurent l’ensemble des règles applicables à la pierre.
La Constitution uruguayenne garantit une protection forte de la propriété privée et une stricte égalité de traitement entre nationaux et étrangers. Toute personne physique ou morale étrangère possède les mêmes droits qu’un citoyen uruguayen pour acheter, détenir, louer ou vendre un bien immobilier, quel que soit son emplacement (ville, côte ou campagne). Aucune condition préalable n’est requise : pas besoin de visa, de titre de séjour ou de montant minimum d’investissement. L’achat est même possible lors d’un simple séjour touristique.
La propriété est toujours en pleine propriété (freehold) et doit être inscrite au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad Inmueble, sous l’autorité de la Dirección General de Registros). Ce registre public recense tous les actes transmis et permet de vérifier, par numéro de parcelle (padrón) et département, qui est le propriétaire, quelles charges grèvent l’immeuble (hypothèques, servitudes, litiges, expropriation en cours, etc.) ou encore quelles sont les caractéristiques juridiques du bien.
Cette transparence, associée à une faible corruption et à un État de droit considéré comme l’un des plus solides du continent, fait de l’Uruguay l’un des marchés immobiliers les plus sûrs d’Amérique latine.
Une seule vraie restriction : la grande terre agricole
Pour les étrangers comme pour les Uruguayens, la seule limitation significative concerne certaines terres rurales. Toute vente de propriété rurale de plus de 500 hectares doit d’abord être proposée à l’Institut national de colonisation (Instituto Nacional de Colonización, INC), organisme public qui dispose d’un droit de préemption au prix proposé par un tiers acquéreur.
L’achat de terres agricoles doit être effectué au nom d’une personne physique ou d’une société aux associés clairement identifiés. Les sociétés contrôlées par des États étrangers ou des fonds souverains sont en principe interdites de possession, sauf dérogation spécifique.
En dehors de cette exception, aucun quota, aucune limite par nationalité ni restriction sur les zones côtières ne s’applique.
Les principaux acteurs : le rôle central du notaire
Impossible de parler d’immobilier en Uruguay sans évoquer la figure clé de l’escribano público, le notaire public. Sa présence est obligatoire dans toutes les transactions immobilières et il est en pratique choisi et rémunéré par l’acheteur.
Le notaire cumule plusieurs fonctions essentielles dans une transaction immobilière : il effectue une vérification approfondie des titres de propriété sur 20 à 30 ans, s’assure de l’absence de dettes et de litiges sur le bien, contrôle le paiement des impôts, rédige et authentifie les actes (promesse et vente définitive), gère l’intégralité du flux financier via un compte séquestre, et procède à l’inscription de l’acte au registre. Il est personnellement responsable de l’exactitude des informations et de la sécurité juridique de l’opération. Cette responsabilité forte explique que l’assurance‑titre, très répandue dans les pays de common law, soit presque inutile en Uruguay.
Les agents immobiliers interviennent pour la recherche et la négociation mais n’ont aucune compétence de certification. Ils doivent en principe être enregistrés auprès de la Chambre immobilière (Cámara Inmobiliaria Uruguaya), même si l’absence de formation obligatoire laisse la porte ouverte à une certaine hétérogénéité de qualité. En pratique, la commission standard est de 3 % du prix de vente majorés de 22 % de TVA, soit 3,66 %, que chaque partie verse à son propre agent, même si des variantes existent.
Enfin, des avocats spécialisés, des fiscalistes et des traducteurs assermentés complètent l’écosystème pour les dossiers plus complexes, les structurations via sociétés ou la gestion d’investissements importants.
Comment se déroule une acquisition immobilière
Le processus d’achat est assez standardisé, relativement rapide et fortement sécurisé par l’intervention notariale. Entre l’offre acceptée et l’enregistrement définitif de la propriété, il faut compter en moyenne entre 6 et 8 semaines, parfois jusqu’à 60 jours.
Les grandes étapes d’une transaction
L’enchaînement classique comprend plusieurs moments clefs, qui se déroulent souvent sans que l’acheteur soit physiquement présent, grâce à une procuration légalisée et traduite en espagnol.
| Étape | Acte juridique principal | Enjeu juridique et pratique |
|---|---|---|
| 1 | Réservation (Boleto de Reserva ou Reserva) | Figer le prix, les conditions de la vente et le délai de signature de la promesse ; petite somme d’arrhes. |
| 2 | Promesa de Compraventa (promesse) | Contrat ferme et obligatoire, dépôt de 10–20 % en séquestre chez le notaire, définition détaillée des conditions suspensives. |
| 3 | Due diligence notariale | Étude des titres sur 20–30 ans, contrôle des charges, des impôts, de la conformité cadastrale et urbanistique. |
| 4 | Escritura Definitiva (acte de vente) | Signature chez le notaire, paiement du solde du prix, transfert de propriété. |
| 5 | Enregistrement au Registro de la Propiedad | Publication de l’acte au registre, qui confère l’opposabilité et sécurise pleinement le droit de propriété. |
La signature de la promesse, assortie du versement du dépôt (généralement 10 à 20 % du prix, conservé sur le compte du notaire), constitue le moment où l’opération devient juridiquement engageante pour les deux parties. En cas de désistement injustifié, le déposant perd sa mise, ou le vendeur doit la restituer doublée, selon les clauses prévues.
Le notaire procède à une vérification approfondie incluant l’analyse de la chaîne de propriété sur plusieurs décennies, la recherche d’hypothèques et d’« anotación de litis » (signalant un litige), la vérification des certificats municipaux (dettes locales, travaux non autorisés), la cohérence entre le plan cadastral et le terrain, ainsi que la conformité des copropriétés (*propiedad horizontal*).
Une fois l’acte de vente signé et le prix intégralement payé, la possession et les clés sont en général remises immédiatement, même si la mutation de propriété n’est pleinement opposable aux tiers qu’après enregistrement au Registre, ce qui demande 1 à 3 semaines supplémentaires.
Achat à distance et formalités pour étrangers
Un étranger doit présenter un passeport valide, fournir des justificatifs d’origine des fonds (relevés bancaires, déclarations fiscales, etc.) pour les besoins de la lutte contre le blanchiment, et obtenir un numéro fiscal uruguayen (RUT) s’il entend louer son bien ou ouvrir un compte bancaire local.
Pour acheter à distance, l’acheteur doit signer une procuration devant un notaire dans son pays. Ce document doit être légalisé par apostille et accompagné d’une traduction certifiée en espagnol. Il est crucial que la procuration détaille précisément les pouvoirs accordés, notamment le prix maximal autorisé, l’identification exacte du bien et la nature des actes à signer.
Coûts, taxes et frais liés à une acquisition
Le cadre fiscal uruguayen est réputé modéré. Cela ne signifie pas que les coûts sont négligeables : entre taxes de transfert, frais notariés, commissions d’agents, droits d’enregistrement et divers certificats, l’addition globale représente généralement entre 7 et 11 % du prix du bien pour l’acheteur.
Les principaux postes de coûts à l’achat
Le tableau ci‑dessous synthétise les fourchettes les plus fréquemment observées pour un acheteur non résident.
| Poste de coût | Base de calcul | Taux / Montant indicatif | Observations |
|---|---|---|---|
| Impôt de transfert (ITP) | Valeur cadastrale (souvent 30–40 % de la valeur de marché) | 2 % pour l’acheteur (2 % aussi pour le vendeur) | Partagée de facto, mais chaque partie verse sa part. |
| Honoraires de notaire | Prix de vente | Environ 3 % + 22 % de TVA (≈3,66 %) | Taux parfois négociable jusqu’à 1,5 % + TVA. |
| Droits d’enregistrement et timbres | Prix de vente | 0,5–1 % | Inclut timbres (≈0,55 %) et frais de registre. |
| Commission d’agence (côté acheteur) | Prix de vente | 3 % + 22 % de TVA | Certaines pratiques font supporter la commission uniquement au vendeur, mais ce n’est pas la règle générale. |
| Certificats, traductions, divers | Forfait | 1 500–3 000 USD | Certificats fiscaux, cadastre, traductions, virements, etc. |
Comme la valeur cadastrale est habituellement inférieure à la valeur de marché, l’ITP pèse moins qu’il n’y paraît en pourcentage réel du prix payé.
Fiscalité annuelle de détention
Une fois propriétaire, plusieurs taxes régulières s’appliquent. Elles restent en général assez modestes en comparaison de nombreux pays de l’OCDE.
Taux minimum de la Contribución Inmobiliaria, un impôt municipal uruguayen assis sur la valeur cadastrale des biens.
À cela s’ajoute l’Impôt pour l’enseignement primaire (Impuesto de Enseñanza Primaria), lui aussi calculé sur la base cadastrale, qui se situe typiquement entre 0,15 % et 0,30 %. De nombreuses municipalités offrent des réductions pour paiement anticipé (de l’ordre de 10 à 20 %).
La charge annuelle pour un propriétaire représente entre 0,4 % et 2,5 % de la valeur cadastrale de son bien.
Impôt sur la fortune et seuils à connaître
L’Uruguay applique un impôt sur le patrimoine (Impuesto al Patrimonio, IAP) pour les personnes dont les actifs nets situés dans le pays dépassent un certain seuil. Pour un non‑résident, le plancher était de l’ordre de 157 000 USD pour un individu et d’environ 314 000 USD pour un foyer, avec des taux progressifs autour de 0,7 % à 1,5 %.
La résidence principale bénéficie généralement d’un abattement (par exemple, prise en compte à 50 % de la valeur cadastrale pour ce calcul), et les dettes envers des banques uruguayennes peuvent être déduites pour déterminer l’assiette nette.
Pour les sociétés, un taux uniforme de 1,5 % s’applique aux actifs nets situés en Uruguay.
Revenus locatifs, plus-values et autres impôts
Investir en Uruguay implique aussi de comprendre comment seront imposés les loyers et les plus‑values. Le pays adopte un système largement territorial : il taxe surtout les revenus de source uruguayenne.
Imposition des loyers
Un non‑résident qui perçoit des loyers d’un immeuble situé en Uruguay relève du régime de l’IRNR (Impuesto a la Renta de los No Residentes). Selon les sources, deux approches coexistent : une retenue de 10,5 % sur le loyer brut, ou une taxe de 12 % sur un revenu net après abattement ou sur le bénéfice effectivement calculé.
Les charges déductibles pour un bien locatif incluent les impôts fonciers, les frais de gestion, l’assurance, l’entretien courant, certaines rénovations et l’amortissement. L’utilisation d’un administrateur local permet généralement une retenue à la source directe, simplifiant ainsi les démarches déclaratives.
Les sociétés uruguayennes sont, elles, soumises à l’impôt sur les revenus d’activités économiques (IRAE) au taux de 25 % sur le bénéfice net, après déduction des dépenses professionnelles.
Taxe sur les plus‑values
Lors de la revente, un individu non résident s’acquitte d’un impôt sur les plus‑values de 12 % calculé sur le gain net, soit la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé de l’inflation. Les dépenses liées à l’achat et à la vente (honoraires, améliorations documentées…) viennent majorer le prix de revient.
Il n’existe pas de régime fiscal distinct pour les détentions de long terme ; la durée de détention n’influe donc pas sur le taux d’imposition. De plus, les pertes capitalisées ne peuvent être imputées que sur d’autres gains de même nature.
Autres prélèvements
En plus de ces impôts directs, les propriétaires supportent l’équivalent de charges de copropriété (gastos comunes) pour les appartements ou les résidences gardiennées, souvent compris entre 70 et plus de 300 USD par mois selon la taille, les services (piscine, sécurité, concierge) et la localisation.
Les services publics (électricité, eau, déchets, internet) pour un appartement se situent généralement entre 100 et 150 USD mensuels. Ces postes ne sont pas des taxes à proprement parler mais pèsent sur le rendement net des investissements locatifs.
Urbanisme, permis et normes de construction
Acheter un bien déjà bâti ne dispense pas de s’intéresser aux règles d’urbanisme et aux permis de construire, surtout si l’on envisage des travaux ou un projet de développement.
Chaque municipalité (Intendencia) fixe ses propres règles de zonage, de densité, de hauteur, d’affectation des sols (résidentielle, commerciale, industrielle, agricole, mixte), parfois après consultations publiques. Les plans d’urbanisme peuvent imposer des normes architecturales, des retraits, des coefficients d’occupation du sol, ou des exigences environnementales particulières, notamment dans la franja costera, la bande littorale soumise à des contraintes de défense côtière et de protection.
Permis de construire et cadastre
Toute construction neuve, rénovation importante ou modification substantielle nécessite un permis. La demande comprend des plans architecturaux détaillés, les calculs structurels, les schémas d’installations et un ensemble de documents administratifs, dont un certificat notarié attestant de la propriété et diverses déclarations signées par les professionnels impliqués (architecte, ingénieur, technicien en plomberie, géomètre).
À Montevideo, les dossiers doivent être transmis en format PDF signé numériquement et sans verrouillage pour permettre les annotations des services techniques. Par ailleurs, le cadastre (Dirección General de Catastro) gère la base de données de la valeur fiscale et intègre les constructions, notamment via des déclarations comme la DJCU, dans son système numérique.
Sécurité incendie et contrôle des travaux
La Direction nationale des sapeurs‑pompiers (Dirección Nacional de Bomberos, DNB) intervient pour valider les mesures de sécurité incendie dans la quasi‑totalité des projets, à l’exception des maisons unifamiliales isolées. Les exigences varient selon l’usage, la surface, la fréquentation et la configuration du bâtiment. Pour certains projets, qualifiés de « spéciaux » ou sollicitant des dérogations, la DNB procède à un examen approfondi ; pour d’autres, les autorisations peuvent être délivrées sur la base des déclarations du technicien responsable.
Le non-respect des permis ou du code du bâtiment peut entraîner des amendes, l’arrêt du chantier ou la démolition. Des recours sont possibles pour contester, mais ils ne suspendent pas automatiquement l’obligation de se mettre en règle.
Baux, droits des locataires et obligations des bailleurs
Le droit des baux urbains en Uruguay est largement inspiré d’une logique protectrice des locataires, sans aller jusqu’aux extrêmes observés dans certains pays voisins. La loi phare est la Ley de Arrendamientos Urbanos (loi 14 219), complétée par des textes plus récents sur les baux résidentiels.
Types de contrats de location
Les baux à durée déterminée (souvent entre 1 et 3 ans) sont les plus répandus, mais il existe aussi des contrats à durée indéterminée, ainsi que des locations saisonnières, notamment dans les zones touristiques comme Punta del Este ou José Ignacio.
Tous les contrats doivent être rédigés en espagnol et il est fortement recommandé de les faire passer devant notaire, puis d’enregistrer le bail au Registre de la Propriété afin de lui donner pleine force probante. Un contrat bien écrit précise la durée, les modalités de renouvellement, le montant et l’indexation du loyer, les charges, les responsabilités respectives pour les réparations, les règles de sous‑location, ainsi que les procédures en cas d’inexécution.
Droits et devoirs des locataires
Les textes confèrent aux locataires un ensemble de droits : logement décent et habitable, accès aux services de base (eau, électricité, etc.), absence d’humidité structurelle excessive, jouissance paisible, respect de la vie privée (le propriétaire ne peut entrer sans accord, sauf urgence).
Le bailleur est tenu d’assurer l’entretien et les réparations indispensables du logement dans un délai raisonnable après avoir été prévenu par le locataire. Si le bailleur ne remplit pas cette obligation de manière prolongée, le locataire dispose de recours légaux. Ces mécanismes peuvent permettre, sous certaines conditions strictement encadrées par la loi, la suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires.
Le locataire doit pour sa part payer son loyer à temps, maintenir le logement en bon état, respecter les règles de copropriété et de voisinage, et supporter les charges courantes (électricité, eau, internet…). La sous‑location n’est possible qu’avec l’accord exprès du bailleur, sauf stipulation contraire.
Caution, garanties et loyers
En pratique, de nombreux propriétaires exigent à la fois un dépôt de garantie (souvent l’équivalent d’un ou deux mois de loyer) et un système de garantie plus élaboré : garant personne physique, caution fondée sur un bien immobilier, assurance loyer impayé, ou dépôt bloqué dans une institution financière représentant plusieurs mois de loyer.
Le montant initial du loyer est librement négocié. En cours de bail, les augmentations sont encadrées : elles ne peuvent avoir lieu qu’une fois par an et sont généralement indexées sur des indices officiels (ex. : indice des prix, Unidad Reajustable de Alquileres). Attention, dans les régimes plus anciens (notamment à Montevideo), le locataire bénéficie souvent d’un droit de prolongation automatique, ce qui peut considérablement allonger les délais de reprise du logement pour le propriétaire.
Procédure d’expulsion
L’éviction d’un locataire en Uruguay n’est jamais un acte privé : elle doit impérativement passer par une décision judiciaire. Les motifs admis sont essentiellement le non‑paiement, les infractions graves au contrat ou le besoin du propriétaire de récupérer le bien pour l’occuper lui‑même, sous conditions.
Une notification formelle écrite doit être envoyée, souvent 30 jours avant l’introduction de l’action, puis le juge est saisi. Selon le type de bail et le comportement du locataire (paiement tardif, contestation, remise en état du logement…), la procédure peut prendre entre 6 et 12 mois, voire davantage dans certains schémas plus protecteurs.
Pour un investisseur, il est donc crucial d’intégrer dans ses calculs de rendement le fait que la sortie d’un locataire défaillant ne sera ni immédiate ni automatique.
Transmission du patrimoine immobilier et planification successorale
L’un des atouts de l’Uruguay est l’absence d’impôt sur les successions et donations immobilières au sens classique. Cela ne signifie pas pour autant que la succession soit libre : le droit des héritiers réservataires et le Code civil imposent une répartition très encadrée des biens.
Succession, réserve héréditaire et conjoint survivant
En Uruguay, les successions suivent les règles du Code civil et du Code général de procédure. Dès le décès, le patrimoine est réputé transmis de plein droit aux héritiers, mais cette transmission doit être constatée et matérialisée par une procédure de sucesión devant les tribunaux (cours de famille à Montevideo, tribunaux de première instance ailleurs). La durée moyenne varie de 6 à 12 mois pour les dossiers simples.
La loi distingue la succession avec testament et sans testament. Dans les deux cas, des héritiers réservataires (enfants et ascendants) ont droit à une part minimale obligatoire. La part dont le défunt peut librement disposer (quotité disponible) varie : la moitié du patrimoine pour un enfant, un tiers pour deux enfants, et un quart pour trois enfants ou plus. Un testament qui porterait atteinte à cette part réservée peut être réformé par un juge.
Le conjoint n’est pas un héritier réservataire au sens strict mais bénéficie d’une « portion conjugale », calculée pour lui garantir un niveau de vie proche de celui connu durant la vie commune. Elle varie en fonction de la présence d’enfants ou d’ascendants. Le conjoint peut aussi revendiquer un droit d’usage et d’habitation gratuit sur le logement familial, à vie, sous réserve d’en faire la demande lors de la succession.
Le régime matrimonial acquisitif de droit commun implique que les biens acquis pendant le mariage sont en indivision par moitié : au décès, la moitié du bien commun revient de plein droit au conjoint survivant, l’autre moitié tombant dans la succession.
Impôt de transmission immobilière et absence de droits de succession
Même si l’Uruguay ne connaît pas de « droits de succession » au sens de taxe sur l’héritage, la transmission d’un bien immobilier par décès déclenche le paiement de l’ITP (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales) par les héritiers. L’assiette est la valeur cadastrale ajustée, habituellement plus basse que la valeur de marché, et le taux dépend du lien de parenté : 3 % pour les descendants et ascendants, 4 % pour les autres bénéficiaires. En pratique, pour un bien détenu de longue date, cette base reste modérée.
Le paiement doit intervenir dans l’année du décès, sous peine de pénalités et d’intérêts.
Stratégies de planification pour les propriétaires étrangers
Pour un investisseur étranger, plusieurs techniques existent pour faciliter la gestion successorale et contourner partiellement les rigidités de la réserve héréditaire :
– détenir l’immeuble via une société uruguayenne (généralement une société anonyme, S.A.) et organiser par les statuts et pactes d’actionnaires la transmission des titres, ce qui permet de s’affranchir de la procédure successorale locale sur l’actif immobilier lui‑même ;
– recourir à la donation de la nue‑propriété avec conservation de l’usufruit, ou à une vente avec usufruit réservé, afin d’anticiper la transmission aux enfants tout en conservant l’usage et les revenus ;
– rédiger un testament uruguayen spécifique pour les biens situés dans le pays, afin d’éviter les difficultés de reconnaissance d’un testament étranger.
Ces mécanismes ne doivent pas empiéter sur les droits des réservataires, qui disposent de moyens d’action pendant plusieurs années pour contester des donations jugées excessives.
Résidence, fiscalité internationale et investissement immobilier
Posséder un bien en Uruguay n’accorde ni résidence légale ni citoyenneté, mais peut servir de levier dans une stratégie de résidence ou de résidence fiscale.
Propriété et résidence légale
L’Uruguay propose plusieurs voies de résidence, mais aucune n’est à proprement parler un « visa doré » automatique adossé à l’achat d’un bien. La résidence permanente peut être obtenue sur présentation de revenus stables, d’un casier judiciaire vierge, de documents d’état civil apostillés et traduits, et en démontrant une intention réelle de s’installer (séjour prolongé, logement en propre ou loué, etc.).
Nombre de jours de présence physique par an fréquemment exigé par certains régimes de résidence par investissement.
Résidence fiscale et « tax holiday »
Sur le plan fiscal, l’Uruguay applique un principe de territorialité : seuls les revenus de source uruguayenne sont généralement taxés, avec des aménagements pour certains revenus financiers étrangers des résidents fiscaux. Il existe en outre un régime d’« holiday » fiscal pour les nouveaux résidents fiscaux, offrant une exonération de dix à onze ans sur la plupart des revenus de source étrangère, en particulier les plus‑values et revenus mobiliers étrangers.
Pour devenir résident fiscal en Uruguay, trois voies principales existent : 1) La présence physique de plus de 183 jours par an dans le pays. 2) L’existence d’un « centre d’intérêts vitaux » (comme le foyer familial) en Uruguay. 3) Une combinaison de séjour et d’investissements significatifs, notamment dans l’immobilier, avec des seuils d’investissement exprimés en Unités Indexées (UI) équivalant à plusieurs centaines de milliers de dollars.
Pour un investisseur qui projette de s’installer durablement et d’optimiser sa fiscalité internationale, ces dispositifs font de l’Uruguay un candidat sérieux, à condition de les articuler soigneusement avec les règles du pays d’origine et les éventuelles conventions fiscales.
Erreurs fréquentes et points de vigilance pour l’investisseur étranger
Malgré un environnement sûr et prévisible, certains pièges reviennent régulièrement dans les dossiers de non‑résidents. Parmi les plus courants, on trouve :
Pour sécuriser votre investissement, méfiez-vous de plusieurs risques courants : verser un dépôt directement au vendeur plutôt que sur le compte séquestre du notaire, ce qui complique sa récupération en cas de litige ; recourir à des accords verbaux ou informels, sans valeur juridique solide ; sous-estimer le coût total de la transaction (7 à 11% du prix) et les charges récurrentes, ce qui réduit le rendement réel. Vérifiez toujours les règles d’urbanisme et les servitudes, surtout pour les terrains. Assurez-vous qu’il n’y a pas de modifications non déclarées sur la propriété. Comprenez bien que l’achat d’un bien n’octroie pas automatiquement un statut de résident. Enfin, anticipez les règles de succession, notamment la réserve héréditaire, surtout si votre famille ne vit pas en Uruguay.
S’ajoutent à cela des considérations plus pratiques, comme le choix d’un agent réellement enregistré, la méfiance vis‑à‑vis de la double agence (un même agent représentant à la fois acheteur et vendeur), ou encore la nécessité de recourir à des traducteurs assermentés pour tous les documents en langue étrangère.
Conclusion
Le cadre immobilier uruguayen combine plusieurs atouts rares : ouverture totale aux étrangers, forte sécurité juridique, fiscalité globalement modérée, transparence des registres, et stabilité politique et économique largement supérieure à la moyenne régionale. En contrepartie, il exige de respecter une procédure notariale rigoureuse, de se conformer à des règles urbanistiques parfois complexes et de tenir compte d’un droit des successions protecteur des héritiers.
Pour un investisseur étranger, s’accompagner d’un notaire compétent, d’un conseiller fiscal et, si nécessaire, d’un avocat, est crucial. Cette démarche permet de bénéficier d’un environnement juridique et fiscal exceptionnellement prévisible pour acheter, louer, développer ou transmettre un bien immobilier en Uruguay. En prenant le temps de comprendre les lois et régulations locales, l’immobilier uruguayen peut constituer un pilier solide d’une stratégie patrimoniale internationale sur le long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour rechercher du rendement locatif et une exposition en peso uruguayen et dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier résidentiel recherché de Montevideo ou proche de la côte, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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