Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Uruguay est souvent présenté comme la « Suisse de l’Amérique du Sud » pour sa stabilité politique, sa sécurité et sa qualité de vie. Mais depuis une quinzaine d’années, une autre image s’impose : celle d’un pays où le tourisme est devenu un moteur central de l’économie et un puissant accélérateur du marché immobilier, surtout sur le littoral. L’articulation entre ces deux dynamiques – boom touristique et essor de la pierre – est aujourd’hui au cœur de la transformation uruguayenne, avec ses opportunités évidentes et ses tensions bien réelles autour de l’accès au logement.
Un tourisme devenu pilier économique… et carburant pour la pierre
Le tourisme n’est plus un secteur accessoire en Uruguay. Il est officiellement reconnu comme « pilier stratégique » par le gouvernement et pèse lourd dans les comptes nationaux. Les chiffres sont explicites : la contribution directe du tourisme tourne autour de 9 % du PIB, avec plus de 7 % de la main-d’œuvre employée dans cette branche. En 2023, les recettes touristiques ont atteint environ 1,776 milliard de dollars, puis 1,75 milliard en 2024, tandis que les dépenses par visiteur progressaient de plus de 13 % en un an.
Nombre de visiteurs étrangers ayant foulé le sol uruguayen en 2023, un chiffre proche du record historique.
Cette manne touristique irrigue directement le marché immobilier. D’une part, elle soutient une demande massive en hébergements de courte durée ; d’autre part, une partie des visiteurs les plus aisés finit par se transformer en acquéreurs, notamment sur la côte. Le résultat est visible dans les chiffres globaux : la valeur totale du marché immobilier uruguayen est projetée à environ 186,65 milliards de dollars, avec une croissance annuelle du résidentiel estimée à 4,5 % et, selon certaines projections sectorielles, un marché dépassant 260 milliards à court terme.
Le marché immobilier connaît une croissance soutenue, avec plus de 52 000 ventes en 2024 (+3,3 % sur un an) et 27 533 transactions sur les sept premiers mois de 2025. La valeur des achats et ventes a dépassé 1,17 milliard de dollars au premier semestre 2025, contre environ 1 milliard un an plus tôt. L’investissement étranger progresse de 6 à 8 % par an, porté notamment par une clientèle argentine et brésilienne, très active sur le littoral.
Montevideo : du tourisme urbain à la pression sur les quartiers centraux
Montevideo, principale porte d’entrée du pays, concentre à elle seule une part majeure des mouvements immobiliers : plus du tiers des transactions entre janvier et juillet 2025. Capitale politique, centre économique et hub culturel, la ville accueille plus d’un million de visiteurs par an, attirés par ses plages urbaines, sa rambla, ses événements et son offre de congrès.
L’essor du tourisme urbain, combiné à l’émergence d’un flux de digital nomads et d’expatriés, a profondément transformé certains quartiers. Ciudad Vieja, longtemps délaissée, fait l’objet d’une vaste opération de reconversion : les immeubles anciens sont réhabilités en appartements haut de gamme, boutique-hotels, espaces de co‑working et locations touristiques. Pocitos, Punta Carretas ou Parque Rodó s’imposent comme vitrines de ce croisement entre vie résidentielle, tourisme et services.
Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen du neuf à Montevideo atteint 117 000 UYU/m² (environ 2 918 $), en hausse de 3,77 % sur un an en valeur nominale. Corrigés de l’inflation, les prix réels reculent légèrement, un mouvement qui reflète à la fois la hausse des coûts et la modération des valeurs en dollars. Cette tendance, similaire à celle de 2024, illustre la tension entre attractivité touristique et pouvoir d’achat local.
La hiérarchie des quartiers est très marquée, et le rôle du tourisme y est évident.
| Quartier de Montevideo | Prix moyen (USD/m²) | Caractéristiques liées au tourisme et à la demande |
|---|---|---|
| Carrasco | ≈ 4 266 | Résidentiel haut de gamme, proximité plage, forte demande expatriés |
| Punta Carretas | > 4 000 | Shopping, golf, front de mer, forte présence de locations courte durée |
| Punta Gorda | > 4 000 | Vues mer, maisons familiales prisées, clientèle aisée locale et étrangère |
| Pocitos | ≈ 3 500 | Plage urbaine, cafés, grande densité d’Airbnb et d’expatriés |
| Malvín | 3 500–3 800 | Mix familles/touristes, bon compromis prix/localisation |
| Parque Rodó | 3 500–3 800 | Proche université, parcs, attractif pour jeunes et visiteurs |
| Centro / Cordón / La Blanqueada | À partir de 100 000 USD pour un T1 | Marché plus accessible, intérêt croissant des investisseurs |
Dans les secteurs premium comme Pocitos ou Punta Carretas, les loyers et les prix de vente s’alignent clairement sur une demande largement internationale. Une petite unité en front de mer (40 m², une chambre) à Punta Carretas ou Pocitos se négocie autour de 250 000 dollars, quand une maison de trois chambres avec jardin et vue mer à Malvín ou Punta Gorda se situe entre 500 000 et 1 million de dollars.
Le loyer mensuel moyen en Uruguay s’élevait à 20 772 UYU en juillet 2025.
La montée en puissance des locations de courte durée, via Airbnb notamment, contribue à réduire le stock disponible pour les baux longue durée. Dans des quartiers prisés comme Pocitos ou Punta Carretas, les taux de vacance des bons produits descendent sous les 5 %, ce qui soutient les prix et complique la recherche de logement abordable pour les résidents.
Punta del Este : laboratoire du tourisme de luxe et des bulles immobilières
S’il existe un symbole de l’impact du tourisme sur l’immobilier en Uruguay, c’est bien Punta del Este. Cette station balnéaire présentée comme le « Monaco de l’Amérique du Sud » ou le « Saint‑Tropez de la région » est passée, en une décennie, du statut de destination saisonnière à celui de pôle résidentiel et d’investissement à l’année.
Nombre de nouveaux résidents installés à Punta del Este et Maldonado depuis la pandémie, attirés par la stabilité de la région.
Ce flux s’est traduit par une flambée des prix. Le marché de Punta del Este a enregistré une hausse d’environ 10 % en un an, avec des segments bord de mer en luxe dépassant 12 % d’appréciation annuelle. Les prévisions restent haussières, avec des projections de +3 à +7 % supplémentaires pour le reste de 2025. Le prix moyen tourne autour de 4 000 dollars/m², mais certains produits atteignent des sommets.
| Segment à Punta del Este | Fourchette de prix typique (USD) | Observations liées au tourisme |
|---|---|---|
| Appartements « bon standing » neufs | 2 500 – < 7 000 / m² | Marché fortement saisonnier, forte demande locative estivale |
| Résidences de luxe (non frontales) | 2 – 6 millions | Villas avec services, souvent achetées comme résidences secondaires |
| Maisons luxe bord de mer | 7 – 20 millions | Ultra-prime, clientèle internationale haut de gamme |
| Mouette & Trump Tower | 7 000 – 10 000 / m² | Icônes de l’immobilier de prestige, très liées à l’image glamour du resort |
| Maisons modestes plus éloignées | À partir de ≈ 200 000 | Deux chambres, cible classe moyenne supérieure et petits investisseurs |
La structure de la demande est emblématique de la dépendance au tourisme : selon les professionnels, environ 75 % des acheteurs étrangers à Punta del Este sont argentins, 20 % brésiliens, le reste provenant d’autres pays. Ces profils cherchent à la fois un usage personnel (vacances, long séjour) et un rendement locatif via la location saisonnière.
Les loyers à Punta del Este sont significativement plus élevés qu’à Montevideo. Pour un appartement d’une chambre, la différence est d’environ 46 % (45 000 UYU contre 24 000 UYU). Pour trois chambres, l’écart atteint près de 63 % (110 000 UYU contre 40 760 UYU). En haute saison, les prix s’envolent : un T1 peut dépasser 2 500 dollars par mois, avec des taux d’occupation de 90–95 % durant l’été et des tarifs journaliers autour de 136 dollars.
Les rendements bruts sur ces locations de vacances peuvent atteindre 10 à 12 % en cumulé, à condition d’accepter une forte saisonnalité. En moyenne annuelle, les rendements de Punta del Este oscillent plutôt entre 3 et 4 % si l’on tient compte des périodes creuses, mais les investisseurs misent sur l’appréciation du capital et sur le potentiel de revente d’un actif situé dans une station devenue synonyme de prestige.
José Ignacio, La Barra, Rocha : la côte se diversifie et monte en gamme
Le succès de Punta del Este s’est diffusé le long de la côte, créant une ceinture de marchés immobiliers étroitement liés aux dynamiques touristiques.
José Ignacio et La Barra, à quelques kilomètres seulement, sont devenus les chouchous des créatifs, entrepreneurs et grandes fortunes à la recherche d’un environnement plus intimiste. Dans ces villages transformés, où l’on croisait encore récemment des pêcheurs plus que des promoteurs, les prix démarrent autour de 3 000 dollars/m² et peuvent dépasser 7 000 dollars pour les propriétés les plus recherchées.
Plus au nord, le département de Rocha s’affirme comme la « prochaine frontière » du tourisme balnéaire et écologique. Avec ses paysages protégés, ses zones humides et ses plages quasi vierges, il attire une clientèle en quête d’authenticité et de faible densité. Côté immobilier, les valeurs se situent dans une fourchette de 800 à 1 800 dollars/m² selon les localités, mais les prévisions d’appréciation sont élevées : certains scénarios évoquent des hausses annuelles de 10 à 15 % à moyen terme, à mesure que les infrastructures routières – financées dans le cadre d’un plan d’investissement de près de 3,7 milliards de dollars dédiés aux routes – se développent.
Département de Rocha
Ce glissement progressif des promoteurs et des investisseurs vers des zones plus « naturelles » se combine à l’essor de l’écotourisme. Le gouvernement promeut activement des produits comme les circuits ruraux, le tourisme d’observation de la faune, les séjours dans des estancias et le tourisme vitivinicole. Les retombées immobilières sont visibles : rénovation de fermes en lodges, construction de petites unités écoresponsables, et valorisation foncière de terrains autrefois délaissés.
| Département / zone côtière | Part des transactions (janv.–juil. 2025) | Prix approximatifs (USD/m²) | Dynamique liée au tourisme |
|---|---|---|---|
| Maldonado (incl. Punta del Este) | 17,9 % | ≈ 4 000 (moyenne Punta del Este) | Tourisme balnéaire haut de gamme, forte présence étrangère |
| Canelones (Costa de Oro) | 13,2 % | 1 000 – 1 800 | Marché émergent, tourisme familial et de week‑end |
| Rocha | 5,9 % | 800 – 1 800 | Croissance rapide, écotourisme et projets durables |
| Colonia | 5,2 % | 1 800 – 3 000 (centre historique) | Tourisme patrimonial (UNESCO), forte demande en locations courte durée |
Costa de Oro, dans le département de Canelones, illustre un autre phénomène : la diffusion du tourisme de week‑end depuis Montevideo. Accessible en voiture en peu de temps, la zone attire à la fois des Urugayens et des visiteurs régionaux pour des séjours courts. Les prix y restent environ 50 % inférieurs à ceux des grands hotspots côtiers, ce qui suscite un intérêt croissant de la part d’investisseurs à la recherche d’un ticket d’entrée plus abordable.
Colonia del Sacramento et les villes historiques : effet UNESCO et ruée sur les locations
Colonia del Sacramento, avec son centre historique classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, est un autre exemple frappant du lien direct entre tourisme et immobilier. Ville coloniale à quelques encablures de Buenos Aires, elle est devenue la destination privilégiée des Argentins pour un week‑end dépaysant. De nombreux habitants de la capitale argentine y ont d’ailleurs acquis une maison ou un appartement, renforçant la dimension résidentielle secondaire et de villégiature.
Les rendements locatifs estimés pour des propriétés bien gérées dans le quartier historique s’échelonnent entre 5 et 8 %.
Au niveau national, la montée en puissance des locations de courte durée est sans doute l’impact le plus visible du tourisme sur le marché locatif. Montevideo, Punta del Este et Colonia del Sacramento concentrent la majeure partie de cette offre, avec des milliers d’annonces sur Airbnb et autres plateformes. Les propriétaires ont vite compris qu’ils pouvaient, dans certains quartiers et sur certaines périodes, générer des revenus supérieurs de 40 % ou plus à ceux d’une location annuelle classique.
Les chiffres donnent la mesure du phénomène :
Aperçu des performances locatives moyennes dans différentes zones du pays, incluant les taux d’occupation et les tarifs journaliers.
Rendements locatifs bruts moyens autour de 5 % au niveau national.
Possibilités de rendements bruts de 10 à 12 % pour des biens exploités en location courte durée dans les zones touristiques.
67 % de taux d’occupation avec un tarif journalier moyen de 55 dollars à Montevideo.
46 % de taux d’occupation et un tarif journalier moyen de 136 dollars à Punta del Este, avec des pics nettement supérieurs en haute saison.
Pour les investisseurs, l’équation est séduisante : un marché très dollarisé, des droits de propriété solides, aucune restriction pour les étrangers, un cadre fiscal lisible (12 % d’impôt à la source sur les revenus locatifs des non‑résidents), et la possibilité de coupler usage personnel et revenu saisonnier.
Pour les résidents, l’essor de la location saisonnière dans les quartiers touristiques ou recherchés, comme à Montevideo ou Punta del Este, a contribué à raréfier l’offre de logements à long terme et à renchérir les loyers. Les habitants rencontrent des difficultés croissantes pour trouver un appartement abordable, surtout dans les zones centrales. Bien que les données nationales montrent une augmentation de plus de 4 % du nombre de contrats de location en 2025, cette croissance ne suffit pas à compenser la pression exercée sur certains segments du marché.
Logement abordable : un débat de plus en plus vif
La question de l’accessibilité au logement devient un enjeu politique et social dans les régions les plus touristiques. À Punta del Este, par exemple, le fait que les immeubles restent largement vides en dehors de l’été – certains expatriés racontent des tours habitées seulement quatre mois par an – contraste avec la difficulté des travailleurs saisonniers ou des employés du secteur des services à se loger à proximité.
À Montevideo, les employés des secteurs de l’hôtellerie, de la restauration et du tourisme travaillant dans des quartiers centraux comme Pocitos, Punta Carretas ou Ciudad Vieja sont souvent contraints de résider dans des zones moins chères, telles que La Blanqueada, Cordón ou le nord de la ville, ce qui allonge considérablement leur temps de trajet quotidien.
Face à cette tension, plusieurs pistes sont discutées : règlementation plus stricte des locations courte durée, incitations fiscales pour la location longue durée, quotas de logements réservés aux résidents à l’année dans certains projets, ou encore développement plus massif de logements sociaux et intermédiaires. Pour l’instant, l’Uruguay n’a pas adopté de cadre aussi restrictif que certaines grandes métropoles mondiales, mais le débat figure clairement à l’agenda, surtout à mesure que le tourisme continue de croître.
Un environnement légal et fiscal taillé pour les investisseurs, notamment touristiques
Si l’Uruguay séduit autant les capitaux internationaux, ce n’est pas seulement pour ses plages. Le pays offre un cadre juridique particulièrement accueillant pour les acheteurs étrangers : aucune restriction sur le type, la localisation ou le nombre de biens qu’un non‑résident peut acquérir, y compris en zone côtière ou rurale, ce qui est rare dans la région. Les droits de propriété sont solidement inscrits dans la Constitution, la justice est considérée comme prévisible et les expropriations de biens étrangers ne font pas partie de l’histoire récente.
Les transactions immobilières sont caractérisées par une grande transparence, supervisées par un notaire public (escribano) qui vérifie les titres de propriété, les hypothèques et les charges avant de finaliser l’acte de vente. De plus, la majorité des opérations sont effectuées en dollars américains, offrant une sécurité aux investisseurs face aux risques de dévaluation monétaire dans la région.
Côté fiscalité, le régime est relativement compétitif pour les investisseurs orientés vers la location touristique :
– un impôt de 12 % (IRNR) sur le revenu locatif brut des non‑résidents, prélevé à la source ;
– une taxe de transfert immobilière (ITP) de 2 % de la valeur fiscale, en principe inférieure à la valeur de marché, payée par l’acheteur et le vendeur ;
– une contribution immobilière annuelle généralement comprise entre 0,2 et 0,35 % de la valeur de marché ;
– absence de taxe sur les successions.
Le régime de promotion des investissements au Maroc offre des exonérations partielles ou totales d’impôt sur les sociétés, de TVA sur les importations de matériels et sur certains travaux, ainsi que des allègements de taxe patrimoniale sur plusieurs années pour les projets touristiques. Ces avantages, détaillés par décret, ciblent spécifiquement les hôtels, apart‑hôtels et condo‑hôtels.
Dans le cadre d’un programme de résidence par investissement, certains montants immobiliers – à partir d’environ 513 950 dollars – peuvent être pris en compte pour appuyer une demande de résidence permanente. Ce lien entre immobilier, statut migratoire et tourisme de long séjour (expatriés, retraités, digital nomads) renforce encore les incitations à investir dans des biens qui restent, le plus souvent, orientés vers un usage touristique au moins partiel.
Infrastructures et grands projets : comment le tourisme tire la construction
La relation entre tourisme et immobilier ne se limite pas aux appartements de bord de mer. Elle passe aussi par de grands projets mixtes, pensés à la fois pour les résidents, les entreprises et les visiteurs. À Punta del Este, le complexe Atlántico, développé par Altius Group sur près de cinq hectares, en est un bon exemple. Lancé en 2021 pour un coût estimé à 130 millions de dollars, il combine un centre commercial, une tour résidentielle de 18 étages et une tour de bureaux de 14 niveaux, dont la première phase a été achevée en 2024.
C’est le montant en millions de dollars de l’investissement dans la tour World Trade Center Punta del Este.
Les chiffres globaux confirment cette orientation : environ 7,2 milliards de dollars d’investissements en infrastructures jusqu’en 2024, dont près de 3,7 milliards pour le réseau routier sur cinq ans. Ces dépenses améliorent l’accessibilité des zones touristiques et contribuent à valoriser les terrains et les constructions situés à proximité des grands axes.
Le boom rural : estancias, vignobles et écotourisme à la rescousse de l’intérieur
L’impact du tourisme sur l’immobilier uruguayen n’est pas cantonné à la mer. La campagne, les régions viticoles et les zones naturelles vivent également une renaissance. La montée de l’écotourisme et du tourisme rural a relancé la demande de propriétés de type estancia, ranch ou vignoble, souvent réhabilitées en hébergements de charme ou en propriétés de loisirs pour des étrangers en quête de tranquillité.
La région de Carmelo émerge comme un pôle d’investissement distinct de Punta del Este, attirant par son rythme de vie paisible, ses paysages sur les rives du Río de la Plata et son œnotourisme. Les propriétés haut de gamme près d’hôtels réputés se vendent cher, mais la concurrence reste limitée et le potentiel de plus-value est élevé, surtout en cas d’augmentation du tourisme.
Dans d’autres départements de l’intérieur (Salto, Paysandú, Artigas, Soriano…), le tourisme lié aux thermes, aux rivières ou à la nature ouvre aussi un créneau pour de petites opérations immobilières : cabanes, lodges, gîtes familiaux. Souvent, ces projets s’appuient sur des fonds publics comme les concours destinés au « Tourisme en espaces ruraux et naturels », qui financent des initiatives de tourisme équestre, d’écotourisme ou d’agrotourisme. Ce type de développement, plus diffus que la tour de luxe en front de mer, n’en a pas moins un impact local majeur, en générant emplois, rénovation du bâti existant et hausses de valeur foncière.
Rendements, financement et profil des investisseurs : la logique du tourisme
Pour un investisseur, l’Uruguay offre aujourd’hui un éventail de stratégies où le tourisme joue souvent le rôle de variable clé :
Quatre approches ciblées pour investir dans le marché immobilier uruguayen, en capitalisant sur la demande locale et touristique pour différents types de biens et localisations.
Achat dans un quartier à forte demande (Pocitos, Punta Carretas, Ciudad Vieja) pour de la location annuelle ou mixte (courte/longue durée). Rendements bruts attendus : 4–6 %.
Acquisition d’une unité à Punta del Este, La Barra ou José Ignacio pour optimiser la haute saison (rendement potentiel de 12–20 % sur 3 mois) avec une occupation réduite le reste de l’année.
Investissement dans un bien de caractère à Colonia del Sacramento, profitant du statut UNESCO et d’une demande stable en courts séjours.
Participation à des projets de condo‑hôtels ou résidences de tourisme bénéficiant de régimes fiscaux avantageux.
Le marché étant largement dollarisé et fonctionnant beaucoup en cash, la question du financement bancaire joue un rôle moindre qu’en Europe ou en Amérique du Nord. Les institutions comme Banco Hipotecario del Uruguay dominent le crédit logement domestique, mais les prêts pour non‑résidents restent limités et souvent plus coûteux (6 à 10 % d’intérêt pour des prêts en dollars sur vingt ans, avec un ratio prêt‑valeur plus faible). Beaucoup d’acheteurs étrangers utilisent donc leurs propres ressources, ou recourent à des montages de type financement vendeur, financement promoteur, crowdfunding immobilier ou tokenisation de parts d’actifs via des plateformes spécialisées.
| Indicateur clé | Valeur indicative | Lien avec le tourisme / immobilier |
|---|---|---|
| Rendement locatif brut moyen (national) | ≈ 5,0 % | Soutenu par la demande touristique en courte durée |
| Rendement Montevideo (Q2 2025) | 4,97 % | Légère érosion liée à la hausse des prix d’achat |
| Rendement courte durée zones touristiques | 10–12 % brut potentiel | Conditionné à une gestion active et à la saisonnalité |
| Croissance annuelle estimée du tourisme (jusqu’en 2029) | ≈ 6,18 % | Impact direct sur la demande locative et l’investissement hôtelier |
| Croissance annuelle du résidentiel (jusqu’en 2028) | ≈ 4,51 % | Alimentée par l’afflux de capitaux et de résidents motivés par le tourisme |
Le profil des investisseurs se diversifie : aux Argentins et Brésiliens historiquement dominants s’ajoutent Européens, Nord‑Américains, mais aussi un nombre croissant de digital nomads et d’expatriés qui voient l’Uruguay comme un compromis attractif entre qualité de vie, connectivité et sécurité juridique.
Tourisme durable et immobilier vert : une nouvelle couche de valeur
Un autre volet, plus récent mais en croissance rapide, lie étroitement tourisme et immobilier : celui de la durabilité. L’Uruguay fonctionne déjà à près de 98 % d’électricité renouvelable, et le gouvernement a intégré la durabilité au cœur de sa loi nationale sur le tourisme. Un label « Tourism Green Seal » récompense les hébergements touristiques qui respectent des critères environnementaux stricts (gestion de l’eau et des déchets, efficacité énergétique, conformité réglementaire).
Les projets immobiliers intégrant des solutions d’efficacité énergétique, des matériaux durables (bois, constructions modulaires) et des technologies de maison intelligente bénéficient de financements bancaires plus faciles à obtenir et à des taux préférentiels. De plus, les biens certifiés « verts » se vendent généralement plus rapidement et à des prix plus élevés, car ils répondent aux attentes d’une clientèle touristique exigeante et aux objectifs climatiques du pays.
Sur la côte, cette tendance s’exprime par le rejet des projets de sur‑densification au profit d’ensembles à faible impact, notamment à Rocha ou dans certaines zones protégées. Dans les villes, elle se traduit par la réhabilitation de bâtiments anciens en hôtels ou résidences touristiques respectant des normes environnementales avancées. Pour les investisseurs, ces actifs « verts » cumulent ainsi plusieurs primes : prime de durabilité, prime touristique et prime de rareté.
Un équilibre fragile à construire
Au total, le tourisme a agi comme un formidable accélérateur du marché immobilier en Uruguay : montée en gamme des stations balnéaires, renaissance des centres historiques, éveil des campagnes, multiplication des grands projets mixtes, hausse générale des volumes et des valeurs. Pour les propriétaires et les investisseurs, le pays offre un cocktail rare dans la région : stabilité macroéconomique, cadre légal sécurisé, rente touristique et perspectives de croissance encore importantes.
La croissance du tourisme exerce une pression sur le logement abordable, crée une concurrence avec les résidents, augmente les besoins en infrastructures et comporte des risques de surchauffe dans le luxe. Elle crée aussi une dépendance aux économies voisines (Argentine, Brésil), sources majeures de visiteurs et d’acheteurs.
L’enjeu des prochaines années sera donc la capacité de l’Uruguay à affiner sa régulation, sans casser l’attractivité du pays. Cela passera par une meilleure régulation des plateformes de location saisonnière, un soutien au parc de logements accessibles, une planification urbaine et côtière plus exigeante, et la poursuite des politiques de tourisme durable. C’est à ce prix que l’impact du tourisme sur le marché immobilier pourra continuer de se traduire par une création de valeur partagée, plutôt que par une fracture croissante entre ceux pour qui la « Suisse de l’Amérique du Sud » est un refuge d’investissement, et ceux qui y vivent au quotidien.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Uruguay
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour chercher du rendement locatif et une exposition en pesos uruguayens/dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Montevideo ou à Punta del Este, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, escribano, fiscaliste), choix de la structure d’acquisition (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification progressif, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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