Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier en Uruguay attire de plus en plus d’étrangers – retraités, familles, investisseurs et nomades digitaux – séduits par la stabilité politique, un cadre légal clair et une qualité de vie élevée. Mais derrière cette image de « Suisse de l’Amérique du Sud », les réalités de prix varient fortement d’une ville à l’autre. Entre Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento, les petites stations de la Costa de Oro ou les villes de l’intérieur, l’écart de coût pour acheter ou louer peut dépasser 300 %.
Cet article compare les villes d’Uruguay en se basant sur des données clés : prix au mètre carré, niveaux de loyers, rendements locatifs, structure des coûts et perspectives d’évolution. Il permet d’identifier où l’immobilier est cher ou abordable et quels types de villes correspondent à différents projets d’investissement.
Un marché national solide, mais très contrasté
Le marché immobilier uruguayen repose sur des bases plutôt saines. La croissance économique tourne autour de 2 à 3 % par an, l’inflation s’est stabilisée autour de 4 à 6 %, et le pays bénéficie de notes de crédit « investment grade » chez Moody’s, Fitch et S&P. Les transactions immobilières repartent à la hausse : plus de 52 000 achats en 2024 (+3,3 %), et déjà plus de 27 500 opérations sur les sept premiers mois de 2025.
Le prix moyen national des logements neufs atteignait environ 90 000 UYU par mètre carré au deuxième trimestre 2025.
Pour visualiser ces ordres de grandeur, on peut partir d’une fourchette nationale et la comparer aux principaux pôles urbains.
Panorama des prix au mètre carré par type de zone
| Zone / type de marché | Prix moyen indicatif (USD/m²) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Moyenne nationale logements neufs | ~2 244 | Toutes régions confondues |
| Montevideo (moyenne globale) | ~2 918 | Capitale, marché le plus profond |
| Montevideo – quartiers « prime » (Carrasco, etc.) | 3 500 – 4 260 | Segments haut de gamme |
| Punta del Este (moyenne) | ~4 000 | Station balnéaire phare, très orientée luxe |
| La Barra / Atlántida (côtes émergentes) | 2 500 – 3 000 | Fort potentiel de croissance |
| Grandes villes de l’intérieur | 1 750 – 3 500 | Salto, Paysandú, etc. |
| Zones rurales / agricoles | 1 250 – 1 500 | Chacras, estancias, terres agricoles |
| Périphérie bon marché de Montevideo | 750 – 1 100 | Las Acacias, Punta Rieles, etc. |
Ce contraste géographique est la clé pour comprendre la comparaison entre les villes : d’un côté un axe littoral fortement tiré par la demande étrangère et le tourisme, de l’autre un Uruguay intérieur davantage accessible, où le coût de la vie peut être jusqu’à 40 % inférieur à celui de la capitale.
Montevideo : le marché de référence, mais pas le plus cher de tous
Avec environ 1,7 million d’habitants dans l’aire métropolitaine, Montevideo concentre à elle seule plus d’un tiers des transactions immobilières nationales et plus des trois quarts des contrats de location. C’est le cœur du marché résidentiel uruguayen, le plus liquide, le mieux documenté – et aussi l’un des plus chers du continent pour les appartements, toutes capitales latino‑américaines confondues.
Prix de vente : capitale chère, écarts internes massifs
Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen des logements neufs à Montevideo tourne autour de 117 000 UYU/m², soit environ 2 918 dollars. La progression sur un an reste modeste en valeur nominale (+3,77 %), et même légèrement négative en termes réels, une fois l’inflation déduite.
Derrière la moyenne des prix, les écarts entre quartiers sont impressionnants. La carte des prix forme un gradient Est-Ouest : la côte est et les quartiers aisés dépassent les 4 000 $/m², le centre oscille entre 2 500 et 3 000 $/m², tandis que la périphérie populaire peut descendre en dessous de 1 000 $/m².
| Quartier / zone de Montevideo | Prix moyen (USD/m²) | Positionnement dans la ville |
|---|---|---|
| Carrasco | ~4 266 | Banlieue chic, villas, jardins, clubs privés |
| Punta Carretas, Punta Gorda | >4 000 | Bord de mer, très résidentiel et haut de gamme |
| Pocitos, Malvín, Parque Rodó | 3 500 – 3 800 | Secteur côtier recherché, mix résidentiel-urbain |
| Parque Battle, Villa Dolores | >3 000 | Secteur central-côtier de bon standing |
| La Blanqueada, Cordón, Tres Cruces | 2 900 – 3 250 | Quartiers « classe moyenne », en plein renouveau |
| Centro, Aguada | 2 500 – 2 800 | Centre historique/commercial, bon compromis prix |
| Périphérie (Nuevo Paris, Punta Rieles, Las Acacias) | 750 – 1 100 | Zones populaires, entrée de gamme |
Pour un investisseur ou un retraité, cette diversité interne fait que deux « Montevideo » coexistent : une ville côtier‑premium aux standards internationaux, et une ville plus populaire, encore abordable, notamment pour des projets à budget serré.
En pratique, un appartement neuf de deux chambres dans Cordón ou Centro se négocie autour de 160 000 dollars, un studio neuf plutôt autour de 95 000 dollars. À l’autre extrémité du spectre, un petit appartement seafront à Punta Carretas ou Pocitos peut dépasser 250 000 dollars, et une maison familiale vue mer à Malvín ou Punta Gorda grimpe facilement entre 500 000 et 1 million de dollars.
Marché locatif : loyers élevés, mais rendements modérés
Montevideo domine aussi largement le marché de la location longue durée. En juillet 2025, le loyer moyen résidentiel atteint 21 626 UYU, soit environ 542 dollars par mois, avec une progression annuelle d’environ 5,6 %, proche du rythme de l’inflation.
Les données issues de diverses sources fournissent des repères utiles pour évaluer et comparer une situation locale ou spécifique avec les tendances et moyennes observées à l’échelle du pays tout entier.
| Type de bien (Montevideo) | Loyer mensuel typique (UYU / USD) |
|---|---|
| 1 chambre centre-ville | ~25 400 UYU (≈ 450–900 USD selon source) |
| 1 chambre hors centre | 17 500 – 20 000 UYU (≈ 350–500 USD) |
| 3 chambres centre-ville | ~45 000 UYU (≈ 1 100–1 200 USD) |
| 3 chambres hors centre | ~33 000 UYU (≈ 840–1 000 USD) |
| 2 chambres meublé Pocitos / Punta Carretas | 800 – 1 200 USD |
| Studio meublé Cordón / Centro (long séjour) | 530 – 1 100 USD selon standing |
| 1 chambre Buceo | ~25 000 UYU (≈ 650 USD) |
| 1 chambre Carrasco | >45 000 UYU (≈ 1 170 USD) |
Côté rendement brut, Montevideo se situe autour de 5 % en moyenne, avec des variations selon quartier et typologie. Les données de 2025 donnent une idée fine des performances :
| Quartier de Montevideo | Fourchette de rendement brut (Q2 2025) |
|---|---|
| Malvín | 5,81 % – 6,68 % |
| La Blanqueada | 5,58 % – 6,62 % |
| Pocitos | 4,44 % – 6 % |
| Centro | 4,91 % – 5,86 % |
| Cordón | 4,99 % – 5,66 % |
| Punta Carretas | 4,24 % – 6,7 % |
| Pocitos Nuevo | 5 % – 5,55 % |
| Tres Cruces | 2,2 % – 4,78 % |
Face à ces chiffres, Montevideo apparaît comme une ville où le ticket d’entrée est élevé en absolu, les loyers relativement chers à l’échelle du pays, mais les rendements restants « raisonnables » plutôt que spectaculaires. Pour un acheteur visant essentiellement un bon rapport qualité de vie / services urbains (culture, santé, éducation) plutôt qu’une rentabilité maximale, cela reste une destination logique. Pour un investisseur strictement orienté rendement, d’autres villes peuvent offrir un couple prix/rendement plus agressif.
Punta del Este : vitrine de luxe et moteur du littoral
Punta del Este est souvent décrite comme le « Monaco » ou le « Saint‑Tropez » de l’Amérique du Sud. Historiquement station balnéaire estivale, elle se transforme progressivement en destination à l’année, dopée par l’arrivée de nouveaux résidents – près de 15 000 depuis la pandémie – et par une forte clientèle étrangère, surtout argentine et brésilienne, mais aussi nord‑américaine et européenne.
Des prix de vente parmi les plus élevés de la région
Avec un prix moyen autour de 4 000 dollars/m², Punta del Este surpasse Montevideo et s’installe dans le club des marchés balnéaires haut de gamme. Les segments front de mer de prestige explosent littéralement les compteurs.
| Segment de marché à Punta del Este | Prix indicatif (USD/m² ou par bien) |
|---|---|
| Moyenne générale appartements | ~4 000 USD/m² |
| Immeubles de luxe front de mer (Mouette, Trump) | 7 000 – 10 000 USD/m² |
| Appartements neufs les moins chers | 2 500 – <7 000 USD/m² |
| Maisons de luxe « classiques » | 2 – 6 millions USD |
| Villas luxe front de mer | 7 – 20 millions USD |
| Petite maison 2 chambres, éloignée de la plage | À partir d’environ 200 000 USD |
Les projections restent clairement haussières : les prix ont augmenté d’environ 10 % en un an sur certains segments, avec une appréciation annuelle souvent estimée entre 8 et 12 %. À moyen terme, les scénarios évoquent des hausses annuelles de 6 à 10 %, voire plus pour les emplacements les plus exclusifs.
La région de Maldonado, centrée sur Punta del Este, représente près de 18% des transactions immobilières nationales. Cette dynamique est soutenue par une forte activité de construction et des projets majeurs, tels que le complexe mixte « Atlántico » (environ 130 millions de dollars) et une tour World Trade Center de 25 étages (environ 42 millions de dollars).
Un marché locatif très saisonnier, mais très rémunérateur
La spécificité de Punta del Este est sa forte saisonalité. En haute saison (décembre‑février), la ville se remplit, les loyers explosent, les taux d’occupation flirtent avec 90 à 95 %. Sur l’année, les rendements moyens restent attractifs, mais très dépendants de la capacité à capter la clientèle estivale.
| Type de bien / stratégie locative (Punta del Este) | Indicateurs de loyer et rendement |
|---|---|
| 1 chambre centre-ville | ~46 000 UYU (≈ 650 USD) par mois |
| 1 chambre hors centre | ~36 000 UYU (≈ 32 000 – 36 000 UYU) |
| 3 chambres centre-ville | ~102 000 UYU (≈ 2 500 USD) |
| 3 chambres hors centre | ~76 000 UYU |
| 2 chambres meublé (Aidy Grill/Roosevelt) | ~1 200 USD/mois (gastos inclus) |
| Studio meublé (Aidy Grill/Roosevelt) | ~700 USD/mois |
| Maison individuelle de qualité | Loyers à partir d’environ 2 000 USD/mois |
| Rendement brut vacances (locations saisonnières) | Environ 6–7 % par an |
| Rendement brut possible sur haute saison seule | 12–20 % sur 3 mois (annualisé), selon taux d’occupation |
La logique d’investissement à Punta del Este est donc différente de celle de Montevideo : l’enjeu n’est pas seulement d’obtenir un rendement locatif stable, mais de capter la haute saison pour maximiser le revenu annuel, quitte à accepter des périodes plus calmes le reste de l’année. Cela suppose une bonne gestion, parfois via des agences spécialisées, et un positionnement clair soit sur le très haut de gamme, soit sur un segment plus « famille » accessible.
Colonia del Sacramento : charme historique et prix intermédiaires
Colonia del Sacramento occupe une position singulière dans l’échiquier uruguayen. Petite ville d’environ 27 000 habitants, au patrimoine colonial inscrit à l’UNESCO, située à 75 minutes de ferry de Buenos Aires et deux heures de route de Montevideo, elle attire un mélange de touristes, retraités et investisseurs à la recherche d’un environnement paisible.
Un marché plus abordable que Montevideo et Punta del Este
L’immobilier y reste plus accessible que dans la capitale ou à Punta del Este, même si les prix ont tendance à monter. Un appartement d’une chambre dans le centre se loue autour de 800 dollars, un trois chambres en périphérie environ 1 100 dollars, ce qui situe Colonia dans une gamme de loyers « intermédiaire ».
Pour situer le marché immobilier actuel, on peut citer l’exemple d’un appartement T3 de 70 m² dans le centre-ville de Lyon, vendu 450 000 €, illustrant une forte demande en zones urbaines tendues. À l’inverse, une maison de plain-pied de 100 m² avec jardin en zone rurale de la Creuse peut être cédée autour de 120 000 €, reflétant des dynamiques de marché très différentes selon la localisation.
| Type de bien à Colonia del Sacramento | Prix indicatif (USD) |
|---|---|
| 3 pièces (≈ 68 m²) dans immeuble 1998 | ~48 000 USD |
| Condo 1 chambre en front de mer (2017) | ~155 000 USD |
| Maison espagnole 3 chambres, Barrio Histórico | ~360 000 USD |
Globalement, les prix au mètre carré dans Colonia restent nettement en dessous des « hotspots » côtiers, d’environ 50 % pour certains segments. Les quartiers historiques et les vues sur le Río de la Plata tirent toutefois le marché vers le haut, tandis que les zones comme Real de San Carlos ou El General demeurent plus abordables.
Location touristique : un marché de niche mais rentable
La ville se prête particulièrement bien à la location courte durée. Les données Airbnb pour Colonia montrent un marché principalement composé de petits appartements ou maisons complètes, orienté vers les courts séjours, avec une forte présence de voyageurs argentins et internationaux.
Description des éléments observables sur une photographie récente
Examine le cadrage, la composition, l’angle de prise de vue et la profondeur de champ pour comprendre l’intention du photographe.
Identifie et décrit le ou les sujets centraux de l’image, leur position et leur interaction avec le cadre.
Analyse l’environnement, le décor et les éléments contextuels qui entourent le sujet principal.
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Interprète l’atmosphère générale, l’émotion véhiculée et l’impression laissée par la photographie.
Note les détails techniques potentiels comme la netteté, le grain, la résolution ou d’éventuelles retouches.
| Indicateur Airbnb – Colonia del Sacramento | Valeur indicative |
|---|---|
| Nombre de listings analysés (1 an) | 347 |
| Revenu mensuel médian | ~660 USD |
| Revenu mensuel du top 10 % | >1 677 USD |
| Tarif nuit médian | ~69 USD |
| Tarif nuit top 10 % | >140 USD |
| Taux d’occupation médian | ~31 % |
| Taux d’occupation top 10 % | >69 % |
| Part des logements entiers | ~73 % |
| Part d’appartements/condos | ~37 % |
| Part de maisons | ~34 % |
En termes de rendement, les biens bien situés dans le Barrio Histórico ou en front de mer peuvent viser 5 à 8 % brut, particulièrement s’ils sont exploités en mode boutique‑hôtel ou location touristique de caractère.
Colonia se positionne donc comme une alternative intéressante pour ceux qui trouvent Montevideo ou Punta del Este trop chers, mais souhaitent conserver un environnement urbain charmant, une bonne connexion internationale (via Buenos Aires) et un potentiel locatif touristique.
Villes de l’intérieur : coût de la vie plus bas, immobilier encore accessible
Au‑delà du triangle Montevideo – Punta del Este – Colonia, une grande partie de l’Uruguay vit à un autre rythme et à d’autres prix. Des villes comme Salto, Paysandú, Rivera, Tacuarembó ou Melo offrent un niveau de vie confortable, des loyers très abordables et des propriétés souvent spacieuses pour un coût très inférieur à la côte.
Coût de la vie global : plusieurs dizaines de pourcents de moins que Montevideo
Les estimations de budget mensuel (logement compris) pour un couple ou une famille dans ces villes donnent la mesure de l’écart. Là où un couple pourrait viser 2 500 à 3 500 dollars par mois à Montevideo en mode confortable, plusieurs villes de l’intérieur se situent nettement en dessous.
| Ville de l’intérieur | Fourchette mensuelle toutes dépenses (USD) |
|---|---|
| Melo | 785 – 1 951 |
| Paysandú | 894 – 2 071 |
| Rivera | 894 – 1 993 |
| Tacuarembó | 900 – 2 097 |
| Salto | 1 047 – 2 568 |
| Mercedes | 1 064 – 2 531 |
| Maldonado (hors Punta del Este) | 989 – 2 603 |
| Durazno | 1 101 – 2 713 |
| Florida | 1 123 – 2 782 |
On voit que, même pour les budgets « supérieurs » de ces fourchettes, le coût de la vie global reste très en‑deçà de celui de la capitale, avec des différences pouvant aller jusqu’à 40 %.
Loyers : des maisons avec jardin au prix d’un studio en ville
Les loyers illustrent encore plus clairement cet écart. Dans ces villes, il est courant de louer une maison de trois chambres avec jardin pour un tarif qui, à Montevideo, correspondrait à un petit appartement.
| Ville | Exemples de loyers mensuels (UYU) |
|---|---|
| Salto | Appartement 2 ch meublé : 15 000–20 000 UYU ; maison avec jardin : ≤25 000 UYU |
| Paysandú | Maison 3 ch : 12 000–18 000 UYU ; appart meublé près du fleuve : ≤22 000 UYU |
| Rivera | Maison 3 ch : 10 000–16 000 UYU ; appart meublé central : ≤20 000 UYU |
| Tacuarembó | Maison 3 ch avec jardin : 14 000–19 000 UYU ; avec terrain : ≤25 000 UYU |
| Melo | Maison 3 ch avec jardin : 9 000–15 000 UYU ; avec terrain : ≤20 000 UYU |
Convertis en dollars, ces loyers sont souvent inférieurs à 400–500 dollars pour des maisons complètes, alors qu’un simple deux pièces meublé dans les quartiers recherchés de Montevideo se loue volontiers 800 à 1 200 dollars. De nombreux expatriés à la recherche d’espace, de jardin, voire de petite activité agricole, trouvent dans ces villes un compromis intéressant.
Coût des services et charges : encore un avantage pour l’intérieur
Les charges essentielles (électricité, eau, internet) restent également plus modérées dans les villes de l’intérieur que dans la capitale, même si les différences se jouent à quelques dizaines de dollars par mois.
| Ville | « Pack » utilités typique (élec + eau + internet) par mois (UYU) |
|---|---|
| Salto | ~3 500 UYU |
| Paysandú | ~3 200 UYU |
| Rivera | ~2 800 UYU |
| Tacuarembó | ~3 500 UYU |
| Melo | ~2 500 UYU |
Les transports urbains restent eux aussi abordables : le ticket de bus oscille entre 35 et 40 UYU, le taxi entre 50 et 80 UYU la course. À l’échelle d’un ménage, cela contribue à une facture globale sensiblement plus légère qu’à Montevideo, surtout si l’on rajoute des prix alimentaires souvent plus bas grâce aux marchés municipaux et aux circuits courts producteurs‑consommateurs.
Rendement locatif : souvent dans la moyenne haute nationale
Même si les données détaillées par ville intérieure sont moins abondantes que pour Montevideo ou Punta del Este, les analyses disponibles situent généralement les rendements locatifs bruts autour de 5 à 7 %. À l’achat, les prix au mètre carré se situent plutôt dans une fourchette de 1 750 à 3 500 dollars selon la ville et le quartier, ce qui, combiné à des loyers corrects au regard du coût d’acquisition, aboutit à un couple rentabilité/risque intéressant pour des investisseurs prêts à s’éloigner des grands centres.
Petites stations balnéaires et Costa de Oro : entre accessibilité et potentiel de croissance
Entre Montevideo et Punta del Este, la frange côtière de la Costa de Oro – avec des localités comme Atlántida, Piriápolis ou La Paloma – propose un compromis très recherché : la mer, une ambiance de station familiale, des prix encore humains et, pour certains secteurs, un fort potentiel d’appréciation.
Atlántida, Piriápolis, La Paloma : bord de mer à prix contenu
Dans ces stations, l’achat d’une petite maison de plage ou d’un appartement pour résidence secondaire ou location saisonnière est souvent beaucoup plus abordable qu’à Punta del Este.
| Localité côtière | Prix d’achat typiques (USD) | Loyer mensuel typique (USD) |
|---|---|---|
| Atlántida | Maison 2 ch : 125 000 – 180 000 USD | Maison 2–3 ch : 500 – 900 USD |
| Piriápolis | Appartement/maison 2 ch : ≈ 210 000 USD (exemple) | 2 ch en annuel : ~526 – 1 079 USD |
| La Paloma | Maisons 2 ch dans fourchette comparable à Atlántida | Loyers comparables à Piriápolis |
Les prix au mètre carré sur la Costa de Oro se situent souvent entre 1 000 et 2 000 dollars pour un bien proche de la plage, une fraction de ce que coûte un appartement équivalent à Punta del Este. Les rendements locatifs y sont relativement attractifs, avec certaines estimations de rendement brut autour de 8 % à Atlántida (7,8–8,1 % selon la localisation intra‑urbaine).
Pour des profils « lifestyle + investissement modéré », ces villes combinent quatre avantages : accès rapide à Montevideo (dans le cas d’Atlántida), coût d’achat raisonnable, potentiel de location saisonnière et ancrage dans des marchés encore en phase de montée en gamme.
La Barra, José Ignacio, Manantiales : la nouvelle frontière haut de gamme
À l’autre extrémité du spectre côtier, des zones comme La Barra, José Ignacio, Manantiales ou Punta Ballena, toutes dans l’orbite de Punta del Este, affichent des prix qui reflètent leur nouvelle image de destinations branchées ou ultra‑exclusives.
Le prix médian au mètre carré à Manantiales, la localisation la plus chère d’Uruguay pour les appartements.
Ces secteurs offrent aussi des rendements locatifs très élevés, parfois entre 6 et près de 10 % brut sur des locations saisonnières, mais avec des prix d’acquisition alignés sur cette rentabilité, dignes des marchés balnéaires internationaux les plus chers.
Comparaison structurée : Montevideo contre Punta del Este et le reste du pays
Pour bien saisir les différences de prix entre les grandes villes, il est utile de mettre côte à côte quelques indicateurs clés : loyer moyen, prix d’achat et coût de la vie pour un profil type.
Loyer et achat : comparaison Montevideo / Punta del Este / villes secondaires
| Indicateur (1–3 chambres) | Montevideo | Punta del Este | Villes de l’intérieur (ex. Melo, Rivera) |
|---|---|---|---|
| Loyer 1 chambre centre | ~25 000 UYU (~450–900 USD) | ~46 000 UYU (~650 USD) | 9 000–20 000 UYU (souvent <400 USD) |
| Loyer 3 chambres centre | ~45 000 UYU | ~102 000 UYU | 10 000–25 000 UYU (maisons complètes) |
| Prix achat appart. centre (m² moyen) | ≈ 2 900 USD/m² | ≈ 4 000 USD/m² | 1 750–3 500 USD/m² (villes importantes) |
| Prix achat bien « entrée de gamme » | Studios ≈ 95 000 USD | Studio ≈ 125 000 USD | Maisons 2–3 ch dès 80 000–100 000 USD |
| Prix achat bien « bon standard » (2–3 ch) | 160 000–300 000 USD | 200 000–550 000 USD | 125 000–200 000 USD |
Cette comparaison fait ressortir plusieurs évidences :
Montevideo est plus chère que les villes de l’intérieur mais moins que Punta del Este, surtout en front de mer. Punta del Este applique une prime de station balnéaire internationale, avec des loyers et un prix au m² dépassant de 30 à 50 % ceux de la capitale. Les villes secondaires offrent souvent un confort équivalent ou supérieur (maisons, jardins) pour un coût bien inférieur à Montevideo.
Rendements locatifs : où l’investissement est‑il le plus efficient ?
En termes de rendement, les chiffres disponibles éclairent bien la hiérarchie entre les zones :
Aperçu des rendements bruts moyens pour l’investissement immobilier locatif dans différentes régions d’Uruguay.
Rendement brut moyen autour de 5 %, avec une variation de 4 % à près de 7 % selon le quartier et la taille du logement.
Rendement brut de 6 à 7 % pour les locations saisonnières, avec des pics bien plus élevés en haute saison.
La Barra, Atlántida : rendements souvent entre 6 % et 9 %, voire plus sur des biens très bien positionnés.
Rendements généralement de 5 à 7 %, avec des prix d’entrée inférieurs et une demande plus stable et moins saisonnière.
Pour un investisseur purement financier, il n’y a pas de « meilleure ville » unique, mais plutôt des couples risque/rendement distincts. Punta del Este et La Barra offrent un potentiel de plus‑value et de rentabilité locative élevés, mais avec une forte intensité de capital et une saisonnalité marquée. Montevideo garantit la profondeur de marché et la liquidité, au prix d’un rendement un peu plus faible. Les villes intérieures, enfin, peuvent constituer un arbitrage intéressant entre prix bas, rendements corrects et moindre volatilité.
Fiscalité, coûts de transaction et impact sur les comparaisons
Comparer les prix entre villes sans tenir compte des coûts annexes serait trompeur. En Uruguay, l’acquisition d’un bien s’accompagne de frais significatifs, qui s’appliquent de la même façon à Montevideo, à Punta del Este ou à Salto – mais qui pèsent davantage, proportionnellement, sur un petit achat.
Coûts d’achat : un surcoût de 7 à 10 % du prix de vente
Les frais de transaction typiques incluent :
– Impôt sur la transmission de propriété (ITP) : 2 % du montant fiscal pour l’acheteur (et 2 % pour le vendeur), la base fiscale étant souvent 30 à 40 % du prix de marché.
– Honoraires de l’escribano (notaire‑avocat) : en général 3 % du prix plus TVA (22 %), soit environ 3,66 % au total.
– Commission d’agence : habituellement 3 % du prix plus TVA.
– Droits d’enregistrement et timbres divers : ajoutent encore environ 1 à 2 %.
C’est le pourcentage du prix de la propriété que représente généralement le surcoût à l’achat en Uruguay, quel que soit le lieu.
Fiscalité annuelle : pression modérée, mais variable selon le département
La fiscalité locale (Contribución Inmobiliaria, taxe scolaire, éventuellement impôt sur le patrimoine) varie selon le département, avec un impact non négligeable sur le coût net de détention du bien, surtout pour les propriétés de forte valeur.
Quelques ordres de grandeur :
Les propriétaires sont soumis à la Contribución Inmobiliaria (0,25 à 0,5% de la valeur cadastrale à Punta del Este, barème progressif de 0,18 à 1,8% à Montevideo) et à la taxe d’enseignement primaire (environ 0,15 à 0,30%, avec exonération sous un seuil). L’impôt sur le patrimoine s’applique au-delà d’un certain seuil de valeur nette, avec un taux forfaitaire de 1,5% pour les non-résidents sur l’actif net taxable excédentaire.
Pour les biens de valeur modeste dans les villes de l’intérieur, ces taxes restent relativement contenues. À l’inverse, une villa à plusieurs millions de dollars à Punta del Este entraînera une charge fiscale annuelle substantielle, ce qui, de facto, réduit le rendement net par rapport à un bien locatif plus modeste dans une petite ville.
Tendances et perspectives : vers un creusement ou une réduction des écarts ?
La dynamique actuelle laisse penser que les écarts de prix entre villes ne vont pas se résorber rapidement, au contraire.
Les villes côtières émergentes en Uruguay pourraient connaître les plus forts taux de croissance annuels de prix immobiliers.
À cela s’ajoute un mouvement de fond : la montée en puissance de l’immobilier « bien‑être » (wellness real estate) et des projets éco‑responsables, qui touche en priorité la bande côtière (notamment la région de Maldonado) mais commence aussi à irriguer l’intérieur du pays. Les biens intégrant des éléments de durabilité (énergie solaire, récupération d’eau, intégration paysagère) captent une « prime verte » qui accentue encore l’écart de valeurs avec le parc immobilier traditionnel.
En résumé : quelle ville pour quel profil d’acheteur ou de locataire ?
À l’issue de cette comparaison, quelques grandes lignes se dégagent :
Un aperçu des différentes régions et de leurs profils pour l’immobilier et le mode de vie.
Choix logique pour la culture, la santé et les universités. Marché profond avec des prix élevés, mais des opportunités existent dans les quartiers en renouveau comme Cordón, Centro et Aguada.
Terrain de jeu pour les budgets importants, que ce soit pour une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement patrimonial à fort rendement saisonnier. Inclut La Barra, José Ignacio et Manantiales.
Une Uruguay plus douce et abordable, idéale pour les retraités ou familles privilégiant espace et tranquillité. Exemples : Colonia del Sacramento, Salto, Paysandú, Rivera, Tacuarembó et Melo.
La mer sans le ‘prix Punta’. Marchés comme Atlántida, Piriápolis et La Paloma offrent des prix d’entrée modérés et un potentiel de croissance pour les investisseurs.
Au‑delà des chiffres, la morale est claire : parler des prix immobiliers « en Uruguay » n’a guère de sens sans préciser la ville ou la région. Un même budget de 200 000 dollars pourra financer un studio de standing à Montevideo, une petite maison près de la plage à Atlántida, ou une propriété rurale de belle taille autour de Salto. La vraie comparaison n’est donc pas seulement financière, mais aussi de mode de vie – et c’est sans doute là que l’Uruguay, avec sa combinaison de sécurité, de stabilité et de diversité géographique, tire son épingle du jeu.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour rechercher du rendement locatif et une exposition en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en croissance de Montevideo ou près des plages de Punta del Este, combinant rendement locatif brut cible de 8–10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché uruguayen tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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