Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’Uruguay s’est imposé comme l’une des destinations les plus attractives d’Amérique latine pour les investisseurs immobiliers. Ce n’est pas seulement en raison de sa stabilité politique, de sa qualité de vie et de sa sécurité, mais aussi grâce à un arsenal d’avantages fiscaux remarquablement structurés. Entre système territorial, absence d’impôt sur les successions, régime de résidence fiscale très favorable et nombreuses incitations sectorielles, le pays offre un terrain de jeu particulièrement intéressant pour qui souhaite bâtir un portefeuille immobilier international.
Cet article détaille les éléments fiscaux clés pour un investisseur, incluant les charges annuelles, la fiscalité des loyers et des plus-values, le coût des transactions, l’impact de la résidence fiscale, l’impôt sur la fortune, les incitations spéciales (logement social, grands projets, tourisme) et les avantages liés à la structuration via sociétés ou zones franches.
Un environnement fiscal pensé pour attirer le capital immobilier
L’Uruguay applique un principe de territorialité très clair : en règle générale, seuls les revenus de source uruguayenne sont imposés. Les revenus et patrimoines situés à l’étranger restent en grande partie hors du champ de l’impôt local, surtout pour les particuliers.
Cette architecture est renforcée par plusieurs éléments structurants clés : une protection juridique élevée, l’égalité de traitement entre étrangers et nationaux, l’absence de restrictions à la propriété, la libre circulation des capitaux et un solide réseau de conventions fiscales.
Le tableau ci-dessous résume les grands traits du cadre fiscal appliqué à l’immobilier.
| Élément clé | Situation en Uruguay |
|---|---|
| Principe d’imposition | Territorial (revenus de source uruguayenne principalement) |
| Droits de propriété pour les étrangers | Identiques à ceux des nationaux, aucune restriction de type ou de localisation |
| Contrôles de change | Aucun contrôle, liberté totale de rapatriement des loyers et plus-values |
| Impôt sur les successions | Aucun impôt sur héritage ou succession sur les biens immobiliers |
| Impôt sur les donations immobilières | Pas d’impôt spécifique, mais donation assimilée à une vente pour le donateur + ITP à 4 % |
| Conventions de non‑double imposition | Plus de 20–25 conventions signées avec des pays d’Amérique, d’Europe et d’Asie |
| Transparence et sécurité juridique | Classements élevés en matière d’État de droit, faible corruption, respect des contrats |
À cette base déjà favorable s’ajoutent des instruments ciblés pour encourager l’investissement dans le logement, les grands projets immobiliers, le tourisme et certaines activités de services, souvent liés à l’immobilier (condo-hôtels, centres de services partagés, etc.).
Fiscalité des loyers : un prélèvement modéré et souvent forfaitaire
Pour un investisseur immobilier, la première question porte généralement sur la fiscalité des loyers. L’Uruguay se distingue par des taux raisonnables, une base imposable encadrée et, pour les non‑résidents, un système de retenue à la source relativement simple.
Non‑résidents : IRNR et retenue à la source
Les particuliers non‑résidents qui perçoivent des loyers en Uruguay sont soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non‑Résidents (IRNR). Les textes mentionnent différentes modalités, mais l’idée centrale reste la même : un taux forfaitaire autour de 10,5 à 12 % sur le revenu locatif, après prise en compte d’un schéma de déduction ou d’assiette forfaitaire.
Plusieurs sources indiquent :
Taux de la retenue simplifiée applicable sur le loyer brut, pouvant constituer l’impôt définitif.
Pour les entités situées dans des juridictions à faible ou nulle fiscalité, le taux grimpe à 25 %, ce qui reflète la volonté des autorités de décourager les montages via paradis fiscaux.
Les charges suivantes peuvent être déduites pour déterminer le revenu imposable lorsque l’on opte pour un calcul sur base nette : taxes foncières, contribution à l’éducation primaire, frais de notaire liés au bail, commissions d’agence, frais de gestion, pertes en capital et créances irrécouvrables.
| Situation du bailleur non‑résident | Régime applicable sur les loyers de source uruguayenne |
|---|---|
| Personne physique non‑résidente | IRNR avec retenue à la source (en pratique 10,5 % ou 12 % selon le cas) |
| Entité en juridiction à faible fiscalité | Taux porté à 25 % |
| Possibilité de déductions de charges | Oui, pour calculer un revenu net lorsque ce régime est retenu |
Cette mécanique permet à un investisseur étranger de connaître assez précisément sa charge fiscale, tout en profitant de rendements bruts à Montevideo généralement situés entre 5 % et 7 %, ce qui maintient des rendements nets attractifs.
Résidents fiscaux : IRPF sur les loyers
Pour les résidents fiscaux uruguayens, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus du capital. Le taux mentionné le plus souvent est de 12 % sur les revenus locatifs, avec la possibilité de déduire les charges génératrices de revenus, dans une logique comparable à celle appliquée aux non‑résidents.
Un bien immobilier occupé comme résidence principale est exonéré d’impôt sur le revenu, à condition qu’il ne soit pas utilisé à des fins commerciales. Cet avantage fiscal est un élément important à considérer lors de l’arbitrage entre l’achat d’une résidence personnelle et un investissement locatif.
Fiscalité des plus-values : un régime lisible et indexé sur l’inflation
La fiscalité des plus‑values immobilières est un autre pilier de l’attractivité de l’Uruguay. Là encore, le pays a choisi un schéma relativement simple et transparent, avec un taux unique dans la plupart des situations.
Plus-values pour les particuliers, résidents et non‑résidents
La règle générale pour les personnes physiques, qu’elles soient résidentes ou non, est l’imposition des plus-values au taux fixe de 12 %. Le gain imposable est défini comme la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition, ajusté de l’inflation via l’indice des prix à la consommation. Les dépenses d’amélioration et certains frais (notamment juridiques) peuvent également être pris en compte.
Taux d’imposition applicable aux plus-values pour les sociétés uruguayennes et pour les cédants résidents de juridictions à faible fiscalité.
| Type de vendeur | Taux sur la plus‑value immobilière | Particularités du calcul |
|---|---|---|
| Particulier non‑résident | 12 % (IRNR) | Sur gain net, prix de revient indexé inflation |
| Particulier résident | 12 % (catégorie capital) | Idem, indexation sur l’inflation |
| Résident en juridiction à faible fiscalité | 25 % | Taux majoré ciblant les structures offshore |
| Société uruguayenne | 25 % (via IRAE) | Plus‑value intégrée au bénéfice imposable |
| Société étrangère non‑résidente | 12 % (IRNR, en général) | Sur la plus‑value nette |
En outre, certaines sources signalent la possibilité, dans des cas spécifiques (par exemple cession de titres), d’appliquer une base forfaitaire de 20 % du prix de vente, taxée à 12 %, ce qui donne un taux effectif de 2,4 % du prix de cession. Pour la pierre détenue en direct, c’est bien la logique de plus‑value nette qui s’applique.
L’un des avantages pratiques pour l’investisseur est l’ajustement du prix d’acquisition à l’inflation, qui limite l’imposition de gains purement monétaires dans un contexte historique latino‑américain marqué par des épisodes inflationnistes.
Coûts de transaction et ITP : une entrée relativement abordable
À l’achat, la fiscalité la plus importante pour un investisseur concerne l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), équivalent de droits de mutation, et l’ensemble des frais de dossier (notaire, registre, agent immobilier). L’Uruguay se situe dans la moyenne basse à moyenne mondiale sur ce plan.
L’ITP : un taux modeste sur une base avantageuse
L’ITP est dû à chaque transfert de propriété immobilière. Le taux standard est de 2 % de la valeur cadastrale (valeur fiscale) du bien. Or, cette valeur cadastrale est en général nettement inférieure au prix de marché, souvent entre 30 % et 40 % de ce dernier, ce qui réduit considérablement le poids de cette taxe.
Bien que la loi désigne l’acheteur comme seul responsable du paiement des droits de mutation, il est courant dans la pratique que les parties conviennent d’un partage de cette charge. Par exemple, un schéma souvent rencontré prévoit que l’acheteur et le vendeur supportent chacun 2% de la valeur fiscale du bien. Le même impôt (les droits de mutation) s’applique selon des taux spécifiques pour d’autres types de transmissions, comme les successions (transmissions par décès) et les donations.
| Type de transfert immobilier | Base de calcul | Taux ITP | Contribuable principal |
|---|---|---|---|
| Vente classique | Valeur cadastrale (≈ 30–40 % marché) | 2 % | Acheteur (souvent partagé) |
| Héritage | Valeur cadastrale | 3 % | Héritiers |
| Donation immobilière | Valeur municipale/cadastrale | 4 % | Donataire (ITP) ; donateur imposé sur la « plus‑value » |
Comme la valeur cadastrale est nettement en dessous du prix réel de la transaction, l’ITP demeure relativement léger, surtout comparé à des juridictions où les droits sont calculés sur la valeur de marché.
Coût global d’acquisition
En incluant l’ITP, les honoraires du notaire (souvent autour de 3 % du prix + TVA), la commission d’agence (en général 3 % + TVA, partagée ou non) et les frais d’enregistrement, l’investisseur doit compter un coût total d’entrée situé entre environ 7 % et 10 % du prix d’achat.
| Poste de coût (acheteur) | Niveau indicatif |
|---|---|
| ITP (2 % sur valeur cadastrale) | En pratique bien moins de 2 % du prix de marché |
| Honoraires de notaire | ≈ 3 % du prix + 22 % de TVA (soit 3,66 %) |
| Commission d’agence | ≈ 3 % + TVA (souvent partagée avec le vendeur) |
| Timbres d’enregistrement | ≈ 0,5–0,55 % du prix |
| Autres certificats et formalités | Quelques centaines à quelques milliers de dollars |
| Coût total estimatif | ≈ 7–10 % du prix d’achat |
Il est à noter que des notaires peuvent proposer des honoraires réduits (1,5 % + TVA), ce qui abaisse encore la facture d’acquisition.
Taxes annuelles de détention : une pression modérée
Une fois le bien acquis, la fiscalité récurrente se concentre sur deux niveaux : la contribution foncière municipale et la petite taxe nationale d’éducation primaire. À cela peut s’ajouter l’Impôt sur le Patrimoine (IAP) au‑delà d’un certain seuil d’actifs.
Contribución Inmobiliaria et taxe d’éducation primaire
La Contribución Inmobiliaria est un impôt local, perçu par les municipalités, calculé sur la valeur cadastrale. Les taux varient selon le département, mais se situent généralement entre 0,15 % et 0,30 % de cette valeur pour les biens urbains d’habitation, soit des niveaux souvent équivalents à 0,2–0,35 % de la valeur de marché en pratique.
À Montevideo, les taux sont progressifs, débutant autour de 0,25 % avec un taux réduit (0,18 %) pour les biens de faible valeur (approximativement moins de 60 000 USD en valeur fiscale équivalente). Maldonado, qui comprend Punta del Este, prévoit des réductions pour paiement anticipé, pouvant aller jusqu’à 8 % de remise sur la contribution.
Valeur seuil en dollars en dessous de laquelle les propriétés sont exonérées de l’impôt national dédié au financement de l’enseignement primaire.
| Taxe annuelle | Base | Fourchette de taux | Particularités |
|---|---|---|---|
| Contribución Inmobiliaria | Valeur cadastrale | ≈ 0,15 % – 0,30 % (progressif) | Réductions pour paiement anticipé dans certains départements |
| Impôt de l’Enseignement primaire | Valeur cadastrale | ≈ 0,15 % – 0,30 % (progressif) | Exonération pour les biens de faible valeur, non applicable au rural |
Ce niveau de taxation annuelle est nettement inférieur à celui pratiqué dans de nombreux pays occidentaux, surtout si l’on tient compte du fait que la valeur cadastrale est inférieure au prix de marché.
Impôt sur le patrimoine : uniquement sur les actifs situés en Uruguay
L’Impôt sur le Patrimoine (Impuesto al Patrimonio, IAP) est un impôt de type « fortune » mais limité aux actifs situés sur le territoire uruguayen. Les non‑résidents y sont soumis sur leurs biens uruguayens situés au‑delà d’un certain seuil, alors que les résidents ne sont taxés que sur leur patrimoine local (les actifs étrangers étant exclus).
Les seuils et taux évoluent, mais des repères récents permettent de mesurer l’ordre de grandeur :
– seuil d’exonération de l’ordre de 2 080 000 UYU pour une personne seule (environ 50–55 000 EUR, selon les années) ;
– pour 2025, certaines sources indiquent un seuil d’environ 157 000 USD ;
– au‑delà, barème progressif, généralement de 0,7 % à 1,5 % pour les non‑résidents ;
– pour les résidents, les taux peuvent démarrer à 0,2 % et rester plus bas.
La base de calcul pour l’immobilier est là encore la valeur cadastrale, parfois corrigée (par exemple, résidence principale prise à 50 % de cette valeur dans certains cas). Les dettes contractées auprès de banques uruguayennes peuvent être déduites, ce qui réduit la base taxable.
| Contribuable | Seuil critique (ordre de grandeur) | Taux applicables sur actifs uruguayens | Commentaire clé |
|---|---|---|---|
| Personne non‑résidente | ≈ 120 000–157 000 USD | ≈ 0,7 % – 1,5 % (souvent 1,5 % standard) | Uniquement sur patrimoine en Uruguay |
| Personne résidente | Seuil similaire ou un peu inférieur | ≈ 0,2 % – 0,7 % | Actifs situés hors Uruguay exclus |
| Société (patrimoine entreprise) | Pas de seuil, en pratique | ≈ 0,7 % – 1,5 % (1,5 % fréquent) | Sur les actifs nets comptables en Uruguay |
Le fait que ce prélèvement ne concerne que les biens uruguayens, et non le patrimoine mondial, renforce l’attrait du pays comme base de diversification patrimoniale.
Résidence fiscale uruguayenne : un levier majeur d’optimisation
Pour un investisseur immobilier qui envisage de résider au moins partiellement en Uruguay, la résidence fiscale du pays ouvre la porte à un régime particulièrement intéressant sur les revenus et patrimoines étrangers. L’Uruguay a clairement voulu se positionner comme plateforme patrimoniale internationale.
Comment devenir résident fiscal ?
La résidence fiscale est une notion purement fiscale, indépendante de la résidence légale au sens migratoire. Elle est évaluée chaque année par l’administration (DGI) et peut être prouvée par la délivrance d’un Certificat de Résidence Fiscale.
Plusieurs voies permettent de l’obtenir :
Plusieurs voies permettent d’établir sa résidence fiscale en Uruguay : 1) Une présence physique de plus de 183 jours par an (absences courtes incluses). 2) Avoir le centre de ses intérêts vitaux dans le pays (conjoint/enfants mineurs sur place ou principale source de revenus locale). 3) Un investissement immobilier d’une valeur supérieure à ~3,5 millions d’UI (~380 000-400 000 USD) couplé à une présence minimale de 60 jours par an. 4) Un investissement d’entreprise de ~15 millions d’UI (~1,7-2,2 millions USD) dans une société locale créant au moins 15 emplois à plein temps.
Des seuils plus élevés existent pour les projets déclarés d’intérêt national (jusqu’à 45 millions d’UI, soit environ 6,5–7,2 millions USD), mais pour l’investisseur immobilier classique, la voie la plus fréquente reste l’achat de biens autour de 400 000–500 000 USD et la présence de 60 jours par an.
Le « tax holiday » : jusqu’à 11 ans d’exonération sur les revenus étrangers
Le principal intérêt d’obtenir la résidence fiscale tient au régime d’exonération temporaire – la fameuse « tax holiday » – sur les revenus de source étrangère, notamment les dividendes et intérêts.
Les règles ont évolué, mais, pour simplifier :
Les nouveaux résidents fiscaux en Uruguay bénéficient d’un régime préférentiel pour les dividendes et intérêts de source étrangère. Ils peuvent opter pour une exonération totale de 11 ans (année d’obtention incluse), après laquelle ces revenus sont généralement taxés à 12 %. En alternative, ils peuvent renoncer à l’exonération et choisir immédiatement un taux réduit et permanent de 7 % sur ces mêmes revenus.
Dans certains cas, les personnes ayant acquis la résidence avant les réformes récentes bénéficiaient initialement d’une période de 5 ou 6 ans, prolongeable à 10 ans sous conditions d’investissement immobilier d’au moins 400 000 USD et de présence de 60 jours par an. Des propositions législatives récentes mentionnent même la possibilité, à partir de 2026, d’une exonération de 10 ans sur les plus‑values étrangères, suivie d’un taux réduit pendant cinq années supplémentaires en cas de nouvel investissement.
| Option de régime pour nouveau résident fiscal | Traitement des dividendes et intérêts étrangers |
|---|---|
| « Tax holiday » 11 ans | Exonération totale pendant 11 ans, puis taxation à 12 % |
| Taux réduit permanent | Pas de période d’exonération, taxation à 7 % dès la première année |
L’un des effets concrets pour un investisseur international est la possibilité d’utiliser l’Uruguay comme base pour gérer un portefeuille financier mondial tout en réinvestissant une partie de ces revenus, exonérés d’impôt pendant la période de grâce, dans l’immobilier local. Cela permet d’accélérer la constitution d’un parc immobilier en profitant d’une capitalisation quasi brute.
Il faut garder à l’esprit que les loyers et plus-values générés par les immeubles situés en Uruguay restent, eux, imposables, quelle que soit la résidence fiscale, conformément au principe de territorialité.
L’Uruguay ne se contente pas de proposer un cadre général attractif ; il complète ce socle par des dispositifs sectoriels très puissants, en particulier pour le logement locatif abordable, les grands ensembles immobiliers et les projets touristiques.
Logement promu (Ley de Vivienda Promovida – Loi 18.795)
La loi sur le logement promu vise à encourager la construction de logements accessibles à la classe moyenne. Pour les investisseurs qui achètent des unités dans des projets agréés, les avantages sont substantiels :
– exonération d’impôt sur le revenu (IRPF pour les personnes physiques, IRNR pour les non‑résidents, IRAE pour les sociétés) sur les loyers pendant 10 ans ;
– exonération d’Impôt sur le Patrimoine sur le bien pendant 10 ans ;
– exonération d’ITP (droit de mutation) et de TVA de sortie sur la première acquisition.
Des décrets d’application récents ont prolongé certaines exonérations (par exemple sur l’impôt sur le patrimoine) et précisé les conditions de remboursement de la TVA sur les coûts de construction. L’idée est clairement d’aligner les intérêts des promoteurs et investisseurs sur ceux de l’État, en stimulant un parc locatif moderne et abordable.
Pour un investisseur privilégiant le rendement locatif à la spéculation, ce régime offre trois avantages majeurs : une exonération d’impôt sur les loyers pendant 10 ans, une exemption d’impôt sur la fortune immobilière pour le bien concerné, et des droits de mutation (frais de notaire) quasi nuls lors de l’acquisition.
Grands projets immobiliers (Decretos 138/020 et 248/023)
L’Uruguay a également instauré un régime spécifique pour les projets immobiliers de grande envergure, notamment les immeubles de bureaux et les résidences haut de gamme, y compris sur terrains ruraux reclassés.
Les critères d’éligibilité incluent :
– un investissement minimal de 30 millions d’UI (de l’ordre de 4,8 à plus de 6 millions USD selon le cours de l’UI) ;
– la construction d’actifs destinés à la vente ou à la location.
Les bénéfices pour le promoteur peuvent comprendre :
– exonération partielle d’IRAE sur une fraction significative du montant investi (par exemple de 5 % à 40 % de l’investissement éligible) ;
– exonération d’Impôt sur le Patrimoine sur les immeubles concernés pendant 8 ans à Montevideo et 10 ans dans le reste du pays ;
– remboursement de la TVA sur les achats liés aux travaux et aux parties communes ;
– exonérations de droits de douane et de taxes à l’importation pour certains équipements.
Des ajustements récents ont prolongé les délais de présentation des projets et d’exécution des investissements, ce qui laisse un horizon raisonnable aux investisseurs et développeurs pour structurer des opérations de plusieurs centaines d’unités ou des complexes mixtes (résidentiel + bureau).
Tourisme et condo‑hôtels
Le secteur touristique bénéficie lui aussi de stimuli fiscaux étendus. Des décrets antérieurs ont prévu pour les hôtels, aparthotels, estancias touristiques et autres structures d’hébergement :
– amortissement accéléré sur 5 ans pour l’IRAE ;
– exonération d’Impôt sur le Patrimoine sur les bâtiments pendant plusieurs années (souvent 5 à 11 ans selon le type de projet) ;
– crédits de TVA sur les achats locaux ;
– exonérations de TVA et d’autres taxes sur l’importation d’équipements.
Les structures de type condo‑hôtel (condotel), où les unités sont vendues à des investisseurs individuels et exploitées de manière hôtelière par un opérateur, bénéficient de régimes spécifiques. L’exploitant peut obtenir des exonérations très élevées d’IRAE (jusqu’à 90 ou 100 % sur certains revenus) et des exonérations de patrimoine sur les actifs utilisés, tandis que les promoteurs profitent de crédits de TVA et d’allègements sur les droits d’importation liés à la construction.
Pour un investisseur individuel, ces régimes se traduisent généralement par des rendements nettes améliorés et une meilleure protection fiscale sur la durée, surtout lorsque les projets sont intégrés dans un plan d’investissement plus global (location saisonnière à Punta del Este, par exemple).
Structuration via sociétés et zones franches
La façon dont un investissement immobilier est structuré peut avoir un impact notable sur la fiscalité globale et la flexibilité patrimoniale. L’Uruguay offre plusieurs options : détention en direct, via sociétés locales, parfois via trusts ou, pour des activités plus complexes, via zones franches.
Détention via société uruguayenne
Créer une société uruguayenne (SA ou SRL) pour détenir un portefeuille de biens peut présenter plusieurs avantages :
– séparation claire entre patrimoine personnel et actif d’exploitation ;
– possibilité de faire entrer ou sortir des associés sans transfert direct de l’immeuble (via cession de parts) ;
– accès aux régimes de promotion d’investissements (Loi 16.906) réservés aux contribuables à l’IRAE.
Taux de l’impôt sur les revenus uruguayens (IRAE) appliqué à la société, incluant loyers et plus-values.
Une vigilance particulière est nécessaire si la société est considérée comme résidente d’une juridiction à fiscalité privilégiée : dans ce cas, les taux (sur les loyers ou plus‑values) peuvent grimper à 30,25 %, neutralisant l’intérêt de certains montages offshore.
Zones franches et activités de services associées
Les zones franches (Free Trade Zones, FTZ), comme Zonamérica ou WTC Free Zone, ne sont pas destinées à loger directement des résidences ou des immeubles locatifs classiques, mais elles jouent un rôle dans des stratégies plus sophistiquées, surtout lorsqu’un investissement immobilier est couplé à des activités de services (centres de services partagés, IT, logistique, etc.).
Les sociétés opérant dans ces zones bénéficient d’exonérations quasi totales de la fiscalité nationale.
– pas d’IRAE ;
– pas d’Impôt sur le Patrimoine ;
– pas de TVA sur les biens et services ;
– pas de droits de douane ;
– dividendes distribués à des actionnaires non‑résidents exonérés.
Des exigences existent néanmoins, comme l’obligation d’employer majoritairement des ressortissants uruguayens (au moins 75 % des effectifs, ramenés à 50 % pour certaines activités de services sur autorisation).
Ce cadre peut être pertinent pour un groupe qui combine :
– des investissements physiques (bureaux, parcs logistiques, data centers) ;
– des sociétés de gestion ou de services implantées en zone franche, bénéficiant d’une fiscalité très allégée.
Autres atouts fiscaux structurants pour l’investisseur
Au‑delà des aspects directement liés à l’immeuble, certains traits du système fiscal uruguayen renforcent l’intérêt du pays comme base de résidence patrimoniale ou de structuration d’investissements à l’international.
Absence d’impôt sur les successions et cadre successoral
L’Uruguay n’applique aucun impôt sur les successions, ni sur les donations de patrimoine immobilier. La seule taxe associée à la transmission réside dans l’ITP (3 % sur la valeur cadastrale pour les héritages, 4 % pour les donations), plus l’éventuelle imposition de la « plus‑value » latente pour le donateur, puisque la donation est traitée comme une vente au regard de l’impôt sur le revenu.
L’Uruguay est un cadre attractif pour la planification successorale internationale car il n’applique pas d’impôt sur la fortune à l’échelle mondiale et les actifs détenus à l’étranger ne sont pas soumis à l’impôt uruguayen.
Conventions de non‑double imposition et crédit d’impôt
Avec plus de 20–25 conventions fiscales, incluant notamment l’Allemagne, la France, l’Espagne, le Portugal, le Brésil, le Mexique, la Suisse, la Corée du Sud ou encore l’Inde, l’Uruguay permet de réduire les risques de double imposition, notamment sur les revenus financiers, les redevances et certains revenus d’entreprise.
Les impôts payés à l’étranger sur des revenus devenant imposables en Uruguay (dividendes, intérêts après la période d’exonération) peuvent être imputés sur l’IRPF, dans la limite du taux uruguayen (généralement 12%). Les sociétés bénéficient également de mécanismes de crédit d’impôt sur l’IRAE pour certains revenus passifs de source étrangère.
Transparence, échange d’informations et conformité internationale
L’Uruguay a largement modernisé son cadre de transparence fiscale :
– adoption de la Norme commune de déclaration (CRS) de l’OCDE pour l’échange automatique de données financières ;
– ratification de la Convention multilatérale d’assistance administrative mutuelle en matière fiscale ;
– lois sur la transparence (par exemple Loi 19.484) imposant l’identification des bénéficiaires effectifs (toute personne physique détenant directement ou indirectement au moins 15 % du capital ou des droits de vote).
Cette transparence n’enlève rien aux avantages fiscaux, mais elle oblige les investisseurs à structurer leurs opérations dans un cadre pleinement conforme aux standards internationaux, ce qui renforce la légitimité du modèle uruguayen vis‑à‑vis des autres administrations fiscales.
Conclusion : un écosystème fiscal cohérent au service de l’immobilier
Pour un investisseur immobilier, l’Uruguay combine plusieurs ingrédients rarement réunis dans une même juridiction :
Le système fiscal portugais offre un cadre attractif pour les investisseurs étrangers, notamment grâce à un régime de ‘tax holiday’ protégeant les revenus et patrimoines. La fiscalité immobilière est modérée (loyers et plus-values à 12%, taxes calculées sur des valeurs cadastrales avantageuses). Il n’existe pas d’impôt sur les successions, les donations (hors ITP) ou la fortune mondiale. Des dispositifs d’exonération pouvant atteindre 10 ans sont prévus pour l’immobilier promu, les grands projets et le tourisme. Le pays garantit une totale liberté de circulation des capitaux et l’égalité de traitement entre investisseurs locaux et étrangers.
Dans ce contexte, l’Uruguay ne se contente pas d’être un marché immobilier stable avec des rendements attractifs, notamment à Montevideo ou Punta del Este : il devient un véritable pivot de stratégie patrimoniale internationale. Que l’on cherche à diversifier un portefeuille, optimiser une fiscalité globale, transmettre un patrimoine ou développer des opérations de grande taille, la combinaison de sécurité juridique, de stabilité politique et d’avantages fiscaux en fait une destination à considérer avec attention.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Uruguay
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso uruguayen et au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier résidentiel recherché de Montevideo ou à Punta del Este, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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