Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre volatilité monétaire, inflation persistante et réformes économiques ambitieuses, le marché immobilier en Turquie se trouve à un moment charnière. Les années à venir devraient marquer le passage d’un environnement à hauts risques et fortes hausses nominales vers une phase plus stable, où les gains en capital réels pourraient enfin se matérialiser. Pour les acheteurs locaux comme pour les investisseurs étrangers, comprendre les dynamiques à l’œuvre est devenu indispensable.
Un marché à la croisée des chemins
Le secteur immobilier turc entre dans une nouvelle étape. Après une période 2021‑2023 marquée par une envolée des prix en monnaie locale et une inflation supérieure à 50 %, le pays a basculé à partir de mi‑2023 vers une politique monétaire orthodoxe et une discipline budgétaire plus stricte. L’objectif du gouvernement est clair : ramener l’inflation d’environ 50 % en 2023 vers un niveau à un chiffre à l’horizon 2026‑2027.
La Banque centrale de Turquie a porté son taux directeur à 46 % en 2024, un pic marquant un tournant dans sa politique de lutte contre l’inflation.
Dans ce contexte, 2026 est souvent décrite par les analystes comme une année pivot pour l’immobilier. L’hypothèse centrale est la suivante : si l’inflation recule progressivement (les projections internationales évoquent autour de 22 % en 2026, puis vers 15 % en 2027), les hausses de prix immobiliers, déjà attendues, pourraient cette fois se traduire en véritables gains réels, et non plus simplement en protection contre l’érosion monétaire.
De la flambée nominale à la normalisation
Pour mesurer le virage en cours, il faut revenir sur la période récente. Entre 2021 et 2022, la Turquie a caracolé en tête des classements mondiaux avec une progression annuelle nominale des prix de l’ordre de 46 %. Pourtant, compte tenu d’une inflation supérieure à 50 %, les valeurs réelles des logements reculaient en réalité d’environ 14 % par an. L’immobilier jouait alors surtout le rôle de refuge contre la dépréciation de la livre, plus que celui d’actif générateur de performance nette.
En 2022-2023, les prix immobiliers en Turquie ont connu des hausses spectaculaires en livres turques (+168% puis +76%). Cependant, corrigée de l’inflation, la valeur réelle des biens stagnait ou baissait. Pour les résidents, l’achat était une tentative de préserver leur pouvoir d’achat. Pour les étrangers payant en devises fortes, la chute de la livre turque a créé un effet « décote » de 15 à 20% par rapport aux années précédentes.
Depuis 2024‑2025, un rééquilibrage s’opère. Selon l’indice des prix résidentiels de la Banque centrale, les prix nationaux ont progressé d’environ 32,8 % en glissement annuel à l’été 2025. Dans le même temps, l’inflation annuelle tournait autour de 33 %. Résultat : une légère baisse réelle de 0,5 %, signe que la phase de déclin réel s’atténue. Les prévisions pour 2026 tablent désormais sur une hausse nominale des prix du logement comprise, selon les scénarios, entre 8 et 25 %, pour une progression réelle estimée entre 5 et 10 % si la désinflation se confirme.
Volumes de ventes : un rebond porté par la demande domestique
Après le coup de frein de 2023 – année durant laquelle les ventes de biens immobiliers ont chuté de 17 % pour tomber à 1,23 million de transactions – le marché a rapidement repris des couleurs. Dès la mi‑2024 et au début de 2025, les ventes mensuelles dépassaient à nouveau les 110 000 unités. Entre janvier et juillet 2025, 834 751 logements ont changé de mains, soit une hausse de plus de 24 % par rapport à la même période de l’année précédente.
C’est la part, en pourcentage, que représente le marché de l’ancien dans les transactions immobilières, illustrant sa domination.
Les projections des professionnels sont optimistes : l’association des promoteurs (KONUTDER) anticipe plus de 1,5 million de ventes en 2025, certains experts parlant même de 1,6 million, soit un bond d’environ 30 % par rapport à 2023. Pour 2026, la plupart des scénarios évoquent un niveau durablement supérieur à 1,5 million de transactions annuelles, ce qui placerait le marché proche du haut de sa fourchette historique (1,2‑1,6 million par an).
Le retour timide du crédit hypothécaire
Longtemps, la flambée des taux a asséché le crédit. Le volume annuel de ventes financées par emprunt est tombé à un plus bas de décennie en 2024 avec seulement 158 500 opérations. Les taux pratiqués sur les nouveaux prêts au logement dépassaient alors très largement les 40 %, certains établissements commerciaux allant jusqu’à plus de 60 % en taux annuel effectif.
Sur les sept premiers mois de 2025, les ventes hypothécaires ont bondi de plus de 93 % par rapport à l’année précédente.
Un marché dopé par la démographie et l’urbanisation
Au‑delà des variables monétaires, l’immobilier turc est porté par des forces structurelles puissantes. Le pays compte une population nombreuse et relativement jeune — l’âge médian tourne autour de 31 ans — avec un taux de fécondité proche de 2 enfants par femme. Chaque année, on estime qu’environ 800 000 nouveaux ménages se forment, alors que la production de logements ne couvre qu’environ la moitié de ces besoins, créant un déficit structurel.
L’urbanisation rapide et l’exode rural exercent une forte pression sur les marchés immobiliers des grandes métropoles turques. Istanbul, avec plus de 15-16 millions d’habitants, concentre à elle seule près de 17% des transactions nationales. D’autres villes comme Ankara, Izmir, Antalya, Bursa et Mersin enregistrent également une croissance rapide de leurs volumes d’activité.
Les séismes de février 2023 ont ajouté une dimension supplémentaire. Dans les provinces touchées, la reconstruction d’environ 550 000 logements, dont près de la moitié a déjà été livrée ou est en cours d’achèvement, mobilise une part significative des ressources du secteur. Cette réallocation ralentit parfois la production neuve dans d’autres régions, mais soutient la demande dans les zones de relogement et renforce la conscience de l’enjeu sismique, poussant les ménages vers des bâtiments neufs plus sûrs.
Prix : fortes disparités régionales et rattrapage progressif
Les moyennes nationales masquent des écarts considérables entre régions. Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen au mètre carré s’élevait à 39 697 TRY, soit environ 1 025 USD compte tenu d’un taux de change proche de 38,7 TRY pour 1 dollar. Mais certaines zones s’éloignent largement de cette référence.
On peut le visualiser à travers les données suivantes.
Tableau 1 – Prix moyens au m² (T2 2025)
| Ville / Région | Prix moyen (TRY/m²) | Prix moyen (USD/m²) | Hausse annuelle en TRY |
|---|---|---|---|
| Turquie (moyenne nationale) | 39 697 | 1 025 | +22,40 % |
| Istanbul | 63 125 | 1 630 | +28,83 % |
| Ankara | 35 690 | 922 | +33,58 % |
| Izmir | 43 970 | 1 135 | +19,50 % |
| Antalya | 46 395 | 1 198 | +22,88 % |
| Bursa | 32 669 | 844 | +25,24 % |
| Mersin | 30 783 | 795 | +18,28 % |
| Muğla (incl. Bodrum, Fethiye…) | 79 077 | 2 042 | +9,72 % |
Istanbul se situe 50 à 70 % au‑dessus de la moyenne nationale, tandis que certaines provinces de l’Est se négocient encore avec des décotes de 40 à 60 %. Muğla, qui concentre des stations balnéaires prestigieuses comme Bodrum ou Fethiye, affiche des valeurs nettement supérieures, portées par une offre foncière limitée, une réglementation urbanistique stricte et une demande soutenue de résidents aisés turcs et étrangers.
Progression annuelle nominale des prix résidentiels à Ankara en juillet 2025, la plus forte parmi les grandes métropoles.
Un marché de la location en plein tension
L’augmentation des loyers est au cœur des débats publics. Officiellement, la composante “loyers effectivement payés” de l’indice des prix à la consommation progressait encore de plus de 74 % sur un an en août 2025, même si le rythme se réduit par rapport à 2024, où il dépassait 120 %. Autrement dit, l’inflation locative reste plus du double de l’inflation globale, qui s’établissait à 33 % sur la même période.
En juillet 2025, le loyer moyen annoncé sur le marché turc était de 238,8 livres turques (TRY) par mètre carré, soit environ 5,9 USD. Cette valeur représente une hausse nominale de 31,8 % sur un an. Cependant, après correction de l’inflation, les données indiquent une légère baisse en termes réels, illustrant un ralentissement du marché immobilier locatif.
Tableau 2 – Loyers moyens annoncés (juillet 2025)
| Ville | Loyer moyen (TRY/m²) | Loyer moyen (USD/m²) | Hausse nominale annuelle |
|---|---|---|---|
| Turquie (moyenne nationale) | 238,8 | 5,9 | +31,8 % |
| Istanbul | 325,0 | 8,1 | +39,3 % |
| Ankara | 242,1 | 6,0 | +36,8 % |
| Izmir | 279,1 | 6,9 | +32,6 % |
Les plus fortes augmentations de loyers annoncés sont observées dans des provinces comme Samsun, Mardin, Istanbul, Şanlıurfa ou Van, avec des hausses dépassant parfois 40 %. À l’opposé, des villes comme Gaziantep enregistrent des progressions bien inférieures à l’inflation, traduisant une baisse réelle des loyers.
Pour les investisseurs, le tableau des rendements bruts locatifs est plutôt favorable. Une étude de 2025 évalue le rendement brut moyen national autour de 7,7 %, contre 7,1 % environ un an plus tôt. Les marchés offrant les meilleures perspectives sont Adana (près de 8,9 %), Ankara (8,7 %) et Istanbul (un peu plus de 8 %), tandis qu’Antalya affiche des rendements bruts plus limités, autour de 6,3 %, en partie à cause de la valorisation déjà élevée des biens dans les quartiers touristiques.
La demande étrangère : un recul conjoncturel, un potentiel structurel
L’un des changements les plus marquants des dernières années concerne la demande étrangère. Historiquement, les acheteurs non‑résidents représentent 3 à 5 % des ventes de logements en Turquie. Cette part est tombée à 1,6 % en 2024, puis à environ 1,3 % à l’été 2025. Entre janvier et juillet 2025, seuls 11 267 logements ont été acquis par des étrangers, soit une baisse d’un peu plus de 12 % sur un an.
Les raisons de ce recul sont multiples : hausse des prix locaux, complexification des procédures de résidence et de citoyenneté, concurrence accrue d’autres pays, communication internationale jugée insuffisante et absence de régimes de visas particulièrement attractifs pour les investisseurs.
Bayram Tekçe, président de l’association GİGDER
Malgré ce tassement, les montants restent significatifs : sur les onze premiers mois de 2025, les ventes à des non‑résidents auraient généré plus de 8,5 milliards de dollars de recettes. Et la diversification des nationalités reste notable : Russes en tête (environ 17 % des achats étrangers sur les sept premiers mois de 2025), suivis par les Iraniens, Ukrainiens, Allemands et Irakiens.
Tableau 3 – Ventes à des étrangers (janvier–juillet 2025, sélection de villes)
| Ville | Ventes à des étrangers | Variation annuelle | Part dans les ventes locales |
|---|---|---|---|
| Istanbul | 4 126 | –5,3 % | 3,0 % |
| Antalya | 3 804 | –19,9 % | 8,5 % |
| Mersin | 913 | –21,3 % | 3,1 % |
| Ankara | 384 | +21,5 % | 0,5 % |
| Izmir | 211 | 0,0 % | 0,4 % |
| Bursa | 224 | –18,8 % | 0,8 % |
| Muğla | 208 | +10,6 % | 1,7 % |
Les experts s’accordent globalement sur un scénario de reprise graduelle de cette demande à partir de 2026, sans retour pour autant aux pics de 2022. La plupart des projections situent la part des étrangers entre 5 et 6 % des ventes totales à moyen terme, avec un plafond largement en dessous de 10 %.
Programmes de citoyenneté et de résidence : un socle pour le haut de gamme
Malgré le durcissement de certaines conditions, les dispositifs d’investissement pour résidence ou citoyenneté restent un pilier du segment haut de gamme. Le programme de citoyenneté par investissement impose un ticket minimum de 400 000 dollars dans l’immobilier, avec obligation de conserver le bien pendant au moins trois ans et une expertise officielle validée par l’Autorité des marchés pour confirmer la valeur.
Pour obtenir un permis de séjour en Turquie par achat immobilier, l’investissement minimum est de 200 000 USD. Il est impératif que le bien ne soit pas situé dans l’un des plus de 1 100 quartiers classés ‘fermés’ aux nouvelles demandes, ce qui inclut certains districts centraux d’Istanbul. Ces conditions, bien que restrictives, contribuent à soutenir la demande sur le segment immobilier haut de gamme.
Par ailleurs, la Turquie conserve des atouts fiscaux non négligeables : absence d’impôt annuel sur la fortune, taxes foncières relativement faibles (souvent autour de 0,2 % de la valeur cadastrale pour les résidences dans les grandes villes, avec un barème de 0,1 % à 0,6 % selon les cas), et exonération de la plus‑value pour les particuliers après cinq ans de détention. Le coût de mutation (frais de “Tapu”) reste en revanche significatif, autour de 4 % du montant déclaré, généralement partagé entre acheteur et vendeur.
Des villes et des régions aux profils très différenciés
L’une des spécificités du marché turc est sa grande hétérogénéité géographique. Istanbul domine par sa taille, sa liquidité et sa diversité, mais d’autres villes imposent peu à peu leur profil.
Istanbul : cœur économique et laboratoire de la régénération urbaine
Istanbul reste la locomotive du pays. Entre janvier et juillet 2025, la ville a concentré près de 140 000 ventes, soit 17 % du total national, avec une progression annuelle de plus de 24 %. Le prix moyen au m² y atteint environ 63 000 TRY (1 630 USD), avec des écarts énormes entre quartiers.
Les districts centraux en cours de renouvellement urbain comme Kağıthane, Eyüp ou certaines parties de Beyoğlu offrent encore des opportunités de rattrapage, tandis que les secteurs premium — Beşiktaş, Şişli, certains quartiers de Kadıköy ou les rives du Bosphore — culminent à plus de 4 000 dollars le m². Les mégaprojets d’infrastructure (nouvel aéroport, extensions successives du métro, projet de Canal d’Istanbul) dessinent de nouveaux corridors de croissance, notamment vers l’ouest et le nord de l’agglomération.
Antalya, Alanya, Mersin : la force du tourisme et du littoral
Antalya s’est imposée comme l’un des épicentres de l’investissement touristique et résidentiel. Ville balnéaire majeure, elle attire autant les investisseurs à la recherche de rendements locatifs saisonniers que les retraités ou les familles souhaitant s’installer dans un environnement méditerranéen. Entre janvier et juillet 2025, elle a enregistré près de 45 000 ventes (environ 5,4 % du total national) et conserve la deuxième place nationale en termes d’achats par des étrangers, malgré une baisse récente.
L’offre immobilière à Antalya est très variée et segmentée par quartiers : Altıntaş, proche de l’aéroport, est un grand pôle de programmes neufs ; Konyaaltı est un front de mer recherché ; Lara, segment plus luxueux, connaît une forte demande en locations courte durée ; et Kepez est une zone plus abordable en plein développement urbain.
Alanya, plus au sud‑est, séduit une clientèle internationale — notamment européenne et russe — dans des secteurs comme Mahmutlar, Oba ou Kargıcak, où les résidences avec piscines, spas et services “hôtel 5 étoiles” se multiplient.
Prix moyen au mètre carré à Mersin au deuxième trimestre 2025.
Izmir, Ankara, Bursa, Muğla : entre métropoles intérieures et littoraux haut de gamme
Izmir, grande ville de la côte égéenne, combine une forte base de demande domestique et un attrait lifestyle pour les expatriés. Son prix moyen tourne autour de 1 135 USD/m², avec des zones comme Bornova ou Çeşme qui ciblent respectivement le marché résidentiel classique et la clientèle balnéaire aisée.
Ankara, capitale politique et administrative, offre un marché plus stable, largement tiré par la fonction publique et la population étudiante. Elle se distingue par des hausses de prix particulièrement fortes récemment, mais son niveau moyen reste inférieur à celui d’Istanbul.
Bursa, proche d’Istanbul et très industrialisée, voit son marché résidentiel se développer rapidement, tandis que Muğla — qui englobe Bodrum, Fethiye ou Marmaris — constitue le cœur du segment très haut de gamme du littoral, avec des valeurs dépassant 2 000 USD/m² et des villas de luxe souvent libellées en devises fortes.
Offre et construction : une montée en puissance encore incomplète
Sur le front de l’offre, les chiffres montrent une accélération des mises en chantier. Au premier semestre 2025, près de 461 000 logements ont obtenu un permis de construire, soit une hausse de 28 % par rapport à l’année précédente, et le plus haut niveau semestriel depuis 2017. La très grande majorité (95 %) correspond à des immeubles collectifs, tandis que les maisons individuelles restent marginales (5 % des permis).
Bien que le nombre de permis de construire soit en hausse, les livraisons effectives de logements stagnent. Environ 278 600 logements ont été achevés au premier semestre 2025, un niveau similaire à 2024. Ce retard s’explique principalement par le coût élevé des matériaux importés, les frais de financement importants pour les promoteurs et la priorité donnée à la reconstruction après le séisme.
À moyen terme, le gouvernement entend corriger en partie ce déséquilibre par un vaste programme de logements sociaux. Une initiative emblématique doit être lancée fin 2025 pour la construction d’environ 500 000 logements subventionnés, répartis sur les 81 provinces, en priorité dans les grandes métropoles où la tension locative est la plus aiguë.
Des stratégies d’investissement en mutation
Face à ces dynamiques, les stratégies d’investissement évoluent. Les achats “off‑plan”, c’est‑à‑dire sur plan ou en cours de construction, sont souvent cités comme l’option la plus rentable : les capital gains entre le prix de lancement et la valeur à la livraison peuvent atteindre 30 à 45 %, sur des périodes de 12 à 24 mois. Ce modèle est particulièrement prisé dans les nouveaux quartiers bien desservis (axes de métro, pôles d’affaires, zones proches des nouveaux aéroports).
Rendement annuel brut affiché par les investissements en apart-hôtel dans les grandes villes et stations balnéaires.
En parallèle, on observe un appétit croissant pour les logements neufs économes en énergie et résistants aux séismes. Les complexes dotés de domotique, de panneaux solaires, de systèmes de récupération d’eau ou de certifications environnementales se vendent plus vite et plus cher, avec un surcroît de valeur estimé à environ 10 % pour certains équipements “smart home”.
Le rôle croissant de la technologie et des nouvelles réglementations
La digitalisation transforme aussi le secteur. Des plateformes spécialisées proposent désormais photos professionnelles, visites 3D et estimations automatisées basées sur l’intelligence artificielle. Des start‑up de type PropTech élaborent des modèles de valorisation sophistiqués (à l’image d’Endeksa) ou des solutions de commercialisation augmentée (comme Emlaksat, qui utilise la technologie Matterport pour les visites immersives).
La blockchain commence également à faire son apparition pour sécuriser certaines transactions et limiter les risques de fraude documentaire, tandis que la signature électronique et les contrats numériques se généralisent, accélérant les processus.
La loi impose désormais un permis spécifique, une inscription formelle et des contrôles renforcés pour les locations de courte durée (≤ 100 jours). Les plateformes comme Airbnb restent légales mais exigent une stricte mise en conformité, sous peine de lourdes amendes.
Par ailleurs, pour limiter la flambée de la fiscalité foncière dans les grandes villes, des plafonds ont été introduits sur les revalorisations annuelles des valeurs cadastrales. Malgré cela, le nouveau cycle d’évaluation 2026‑2029 devrait entraîner une forte révision à la hausse des valeurs de référence dans des métropoles comme Istanbul, avec des hausses anticipées de 300 à 500 % dans certains quartiers, ce qui se traduira par une augmentation des taxes foncières payées, même si les taux restent inchangés.
Un environnement macroéconomique encore exigeant
Même si la trajectoire générale est celle d’une stabilisation, les risques ne manquent pas. La vulnérabilité de la livre turque demeure le principal facteur d’incertitude : un nouvel épisode de dépréciation brutale pourrait à la fois raviver l’inflation, réduire les rendements réels des loyers en monnaie locale et décourager une partie des investisseurs internationaux. Les tensions politiques internes, les aléas géopolitiques régionaux ou un retournement de la conjoncture mondiale figurent également parmi les menaces identifiées.
Taux de croissance annuel moyen estimé pour le secteur immobilier turc entre 2025 et 2030.
Ce que cela signifie pour les différents profils d’acheteurs
Pour les ménages turcs, la conjonction d’une hausse rapide des loyers, d’une inflation en cours de décélération et de prix immobiliers en progression moins rapide que l’indice des prix rend l’accession à la propriété de plus en plus perçue comme une nécessité. Comme le résume Engin Keçeli, dirigeant d’une association de promoteurs, la demande longtemps “réprimée” par le coût du crédit se transforme désormais en besoin urgent de se loger.
Pour les investisseurs étrangers, le marché immobilier britannique présente un double visage. La faiblesse persistante de la livre sterling offre une opportunité d’acquisition à prix réduit pour les détenteurs de devises fortes, surtout en anticipant une future stabilisation ou reprise de la monnaie. Cependant, cette opportunité est contrebalancée par des défis croissants : la complexité administrative des démarches, les seuils d’investissement élevés exigés pour les programmes de citoyenneté, et une concurrence accrue avec d’autres marchés immobiliers internationaux. Une approche sélective et bien informée est donc essentielle.
Dans les faits, les profils se segmentent clairement :
– les acheteurs “lifestyle” européens qui privilégient la côte égéenne ou méditerranéenne (Bodrum, Fethiye, Antalya, Alanya, Mersin) pour des résidences secondaires et des locations saisonnières ;
– les familles originaires de Russie, d’Ukraine, du Kazakhstan ou du Moyen‑Orient, en quête d’appartements familiaux dans des complexes avec écoles, hôpitaux et centres commerciaux à proximité, souvent à Istanbul ou Antalya ;
– les investisseurs plus purement financiers, attirés par les rendements locatifs bruts de 6 à 10 % et les possibilités de plus‑values sur les projets en construction ou les terrains dans les axes d’infrastructure.
Perspectives : vers un cycle de croissance plus sain
Tout indique que l’immobilier turc est en train de changer de régime. Le cycle 2020‑2023, dominé par les hausses nominales alimentées par l’inflation et l’angoisse monétaire, laisse progressivement place à un environnement plus prévisible, dans lequel la qualité de l’emplacement, la solidité juridique du projet, l’efficacité énergétique de l’immeuble ou la connectivité aux transports pèseront plus lourd que la seule protection contre la dépréciation.
Si les objectifs de désinflation sont atteints et que les taux descendent vers 25 % d’ici 2026, la hausse nominale observée pourrait se transformer en gains réels pour les investisseurs ayant acheté durant la faiblesse de la monnaie. Ce scénario est conforté par la reprise de la demande locale, le retour du crédit et l’afflux graduel d’investisseurs étrangers.
Dans ce paysage en recomposition, la Turquie conserve des atouts rares : une démographie encore dynamique, une urbanisation inachevée, une position de carrefour énergétique et logistique (notamment grâce aux découvertes de gaz en mer Noire et aux nouveaux pipelines), et un secteur immobilier qui, en dollars ou en euros, reste considérablement moins cher que les capitales européennes comparables.
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, la clé sera moins de “surfer” sur la prochaine vague d’inflation que de sélectionner avec rigueur les villes, les quartiers, les produits et les partenaires. Car si le risque global tend à se réduire par rapport aux années précédentes, la dispersion entre les gagnants et les perdants du marché immobilier turc pourrait, elle, continuer de s’accentuer.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Turquie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Antalya, Izmir), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison en résidence sécurisée dans un quartier en développement touristique ou d’affaires, combinant un rendement locatif brut cible autour de 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et accompagnement par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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