Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acquérir un bien immobilier en Turquie est devenu, en quelques années, l’un des grands classiques de l’investissement international. Entre un marché en forte croissance, un programme de citoyenneté par investissement attractif et un cadre juridique relativement clair, le pays attire chaque année des dizaines de milliers d’acheteurs étrangers. Mais derrière les brochures séduisantes, le processus reste très encadré, avec des règles, des plafonds, des taxes et des démarches administratives précises.
L’achat immobilier en Turquie par un étranger nécessite de comprendre un processus spécifique, du choix du bien au transfert de propriété. Une bonne maîtrise permet d’éviter les pièges, d’optimiser la fiscalité et, le cas échéant, de structurer un dossier pour une demande de résidence ou de citoyenneté par investissement. Il est crucial de se renseigner sur le droit turc de la propriété, les données du marché et les dispositifs fiscaux.
Un marché immobilier en pleine expansion, dopé par les étrangers
Le contexte dans lequel s’inscrit un achat en Turquie est loin d’être anecdotique. Le pays est devenu l’une des principales destinations touristiques mondiales, avec près de 56,7 millions de visiteurs internationaux en 2023 et des recettes touristiques record de 54,3 milliards de dollars. Le tourisme représente environ 12 % du PIB, soutenant fortement la demande locative, notamment dans les grandes villes et les stations balnéaires.
Le marché résidentiel turc pourrait dépasser 186 milliards de dollars d’ici 2030, avec un taux de croissance annuel moyen supérieur à 11 %.
Les étrangers participent directement à cet essor. En 2023, les investissements immobiliers étrangers ont atteint environ 13 milliards de dollars, et près de 60 000 biens ont été acquis par des non‑résidents en 2024. Les principaux acheteurs viennent de Russie, d’Irak, d’Iran, mais aussi d’Europe occidentale et du Golfe. La Turquie est aujourd’hui classée parmi les pays les plus fréquentés au monde et se positionne comme un hub régional pour les startups, l’immobilier et les énergies renouvelables, avec des coûts d’exploitation inférieurs à ceux de l’Europe occidentale ou des États‑Unis.
Le rendement locatif brut moyen en France se situe autour de 7,5 à 8 %, pouvant dépasser 10 % dans certaines villes.
On peut résumer quelques ordres de grandeur dans le tableau suivant, qui donne un aperçu des prix moyens au mètre carré et des rendements indicatifs dans plusieurs villes clés.
| Ville / Région | Prix moyen au m² (USD, env. 2025) | Rendement locatif indicatif |
|---|---|---|
| Istanbul | 1 450 – 3 000 | 5 % – 8,8 % |
| Antalya | 800 – 1 800 | 6 % – 10 % |
| Izmir | 1 000 – 1 800 | 5 % – 8,1 % |
| Ankara | 700 – 1 300 | 4 % – 8,2 % |
| Bursa | 600 – 1 200 | 5 % – 8,5 % |
| Adana | ~747 | 10,7 % – 11,3 % |
| Konya | ~690 | 8,7 % – 10,6 % |
| Kayseri | ~522 (plus bas mentionné) | n.d. |
Dans certaines stations balnéaires haut de gamme comme Bodrum (Yalıkavak), le ticket d’entrée explose : villas de luxe entre 1 et 3 millions d’euros, maisons plus modestes autour de 350 000 à 500 000 euros. À l’inverse, des villes de l’Anatolie centrale ou certaines périphéries urbaines restent beaucoup plus abordables.
Qui peut acheter un bien immobilier en Turquie ?
Le droit turc a largement ouvert la porte aux investisseurs étrangers. La base juridique se trouve dans la Loi sur le registre foncier n° 2644, en particulier les articles 35 et 36, modifiés par la loi n° 6302 entrée en vigueur en 2012, qui a supprimé l’ancienne exigence de réciprocité.
Concrètement, les ressortissants de 184 pays sont autorisés à acheter un bien immobilier en Turquie. Toutefois, plusieurs catégories de restrictions coexistent.
L’acquisition de biens en Turquie est interdite pour les citoyens de Syrie, d’Arménie, de Corée du Nord, du Nigeria et de Cuba. Pour d’autres nationalités, comme celles d’Irak, d’Iran ou de Palestine, une autorisation préalable du ministère de l’Intérieur turc est obligatoire.
Ensuite, il existe des limites de surface et de concentration géographique. Un individu étranger ne peut pas détenir plus de 30 hectares de terrain au total sur tout le territoire turc, un plafond que le Conseil des ministres a théoriquement la possibilité de doubler au cas par cas. À l’échelle de chaque district (ilçe), la proportion de propriétés détenues par des étrangers ne doit pas dépasser 10 % de la superficie privée ou constructible. Si ce seuil est atteint ou dépassé, l’État peut refuser de nouvelles acquisitions et, dans les cas extrêmes, imposer une liquidation des biens en excédent.
Certaines zones sont totalement interdites aux étrangers, comme les secteurs militaires et les zones de sécurité. De plus, il existe plus de 1 169 ‘quartiers fermés’ pour la résidence (ex: Fatih, Esenyurt à Istanbul). Dans ces quartiers, l’achat d’un bien immobilier est possible, mais il ne permet pas d’obtenir un permis de séjour. En revanche, ce bien peut être inclus dans un dossier de demande de citoyenneté par investissement.
En revanche, il n’est pas exigé de disposer d’un permis de résidence pour acheter, ni d’être physiquement présent en Turquie, à condition de confier une procuration à un représentant.
Types de biens accessibles et droits de propriété
La législation turque offre aux étrangers une propriété dite en « pleine propriété » (freehold), matérialisée par le Tapu, le titre de propriété officiel. Cette pleine propriété couvre un large éventail de biens : appartements, villas, maisons individuelles, locaux commerciaux (bureaux, magasins, entrepôts), hôtels, centres commerciaux, terrains agricoles, champs et parcelles constructibles.
Le propriétaire étranger dispose de droits étendus sur son bien en France : il peut le vendre, le louer, entreprendre des travaux de rénovation ou de transformation (après obtention des permis requis) et le transmettre à ses héritiers. Cependant, en cas d’achat d’un terrain nu ou d’un champ, une obligation spécifique s’applique : l’acheteur doit soumettre un projet de construction ou de développement au ministère compétent dans un délai de deux ans. Le non-respect de ce délai ou l’échec à finaliser le projet dans les temps impartis par l’administration peut entraîner une procédure de liquidation de la propriété.
Pour les personnes morales, les règles sont plus restrictives. Les sociétés commerciales étrangères peuvent acquérir des biens uniquement dans le cadre de lois spéciales (loi sur le pétrole, loi sur les zones industrielles, loi sur la promotion du tourisme), et les sociétés immatriculées en Turquie mais contrôlées à plus de 50 % par des capitaux étrangers sont soumises à un régime de contrôle particulier. À l’inverse, les fondations et associations étrangères ne peuvent pas acquérir d’immobilier.
Le rôle central du Tapu et des vérifications juridiques
Le Tapu est le document pivot de tout achat immobilier. Il atteste officiellement de la propriété et comporte une description détaillée du bien (localisation, surface, type de droit, etc.). Les titres modernes incluent un QR code, permettant une vérification en ligne auprès de la Direction générale du cadastre et du registre foncier (TKGM).
Estimer qu’un compromis de vente ou un contrat privé équivaut à un transfert de propriété serait une grave erreur. En Turquie, seule l’inscription au registre foncier, et donc la mise à jour du Tapu au nom de l’acheteur, emporte transfert légal de propriété. C’est pourquoi la visite au bureau du registre foncier (Tapu Müdürlüğü) est l’étape cruciale de toute transaction.
Avant tout achat immobilier, une vérification approfondie est essentielle. Elle doit confirmer que le vendeur est le propriétaire légal, que le bien n’est pas soumis à des hypothèques, saisies, décisions judiciaires ou dettes fiscales, et que son zonage et sa constructibilité sont conformes. L’obtention d’un certificat de conformité (iskan ou d’habitation) est cruciale, car son absence peut entraver le raccordement aux services publics et réduire la valeur du bien lors d’une revente.
Une autre précaution importante concerne les ajouts non déclarés (extensions, mezzanines, terrasses fermées sans permis). Ceux‑ci peuvent compliquer la régularisation, voire bloquer certains usages. Un avocat spécialisé et, si nécessaire, un ingénieur ou un expert technique, peuvent vérifier ces points.
Étapes clés du processus d’achat pour un étranger
Derrière la diversité des situations, on retrouve un schéma procédural assez standard, avec une série d’étapes successives. Le délai global se situe généralement entre un et trois mois pour un achat classique, et jusqu’à huit semaines lorsque des autorisations supplémentaires sont nécessaires.
Définir son projet et sélectionner le bien
Tout commence, très concrètement, par le choix du bien. L’offre est vaste : appartement urbain à Istanbul, villa en bord de mer à Antalya, logement étudiant à Ankara, résidence secondaire à Bodrum, etc. Les critères devraient combiner budget, rendement locatif potentiel, perspective de plus‑value, mais aussi, le cas échéant, éligibilité au programme de citoyenneté ou aux seuils de résidence.
Travailler avec une agence immobilière dûment enregistrée est vivement recommandé. Les commissions standard se situent autour de 2 % à 3 % du prix de vente pour chaque partie (acheteur et vendeur), parfois davantage dans certains montages. Dans le neuf, il arrive que le promoteur prenne entièrement à sa charge les frais d’agence.
Obtenir un numéro d’identification fiscale
Avant toute signature sérieuse, un étranger doit obtenir un numéro d’identification fiscale turc (Vergi Kimlik Numarası). Cette démarche, gratuite, se fait auprès d’un bureau des impôts ou en ligne via le portail de l’administration fiscale. Un simple passeport suffit généralement. Ce numéro sera demandé à chaque étape administrative : ouverture de compte bancaire, paiement des taxes, enregistrement du Tapu.
Dans certains cas, un numéro d’identité étranger (Yabancı Kimlik Numarası) est également requis, notamment dans la perspective d’un titre de séjour.
Ouvrir un compte bancaire turc
L’ouverture d’un compte bancaire local est un passage quasi obligé. Ce compte permettra de recevoir les fonds transférés depuis l’étranger, de les convertir en livres turques, de payer le prix du bien, les taxes, les factures et, plus tard, d’encaisser des loyers.
Pour ouvrir un compte, les banques demandent généralement un passeport, un numéro fiscal, un justificatif d’adresse (facture, bail ou acte de propriété du pays d’origine) et parfois des justificatifs de revenus. L’ouverture peut nécessiter une présence physique ou se faire à distance par procuration, selon les établissements. La plupart proposent des services en anglais et des offres spécifiques pour les expatriés.
Conversion de devises et certificat de change
Depuis 2022, une règle clé régit les achats étrangers : les devises étrangères doivent être officiellement converties en livres turques via une banque turque, qui émet un certificat de conversion appelé Döviz Alım Belgesi (ou DAB). Ce document prouve que les fonds proviennent de l’étranger et ont été échangés légalement. Il est désormais exigé au moment du transfert du Tapu.
Cette formalité est également cruciale pour les candidats à la citoyenneté par investissement, car elle permet de tracer le flux de fonds et de vérifier le respect du seuil d’investissement.
Rapport d’expertise immobilière
Pour les étrangers, un rapport d’évaluation officiel, établi par un expert agréé par le Conseil des marchés de capitaux (SPK), est obligatoire lors d’un achat classique et systématique dans le cadre d’une demande de citoyenneté. Ce rapport estime la valeur de marché du bien selon des méthodes normées, en se basant sur des comparables, des caractéristiques du bien et son état juridique.
Seuil minimum de valeur du bien immobilier requis pour un dossier de citoyenneté, confirmé par un rapport d’évaluation.
Négociation, réservation et contrat préliminaire
Une fois le bien choisi et la due diligence amorcée, vient la phase de négociation. Quand un accord de principe est trouvé, l’usage est de signer un document de réservation ou un contrat préliminaire (satış vaadi sözleşmesi ou ön protokol), accompagné d’un acompte. Ce versement oscille souvent entre 5 % et 10 % (parfois 20 à 25 % dans certains projets ou ventes sur plan).
Ce contrat peut être signé chez un notaire, ce qui lui confère une force probante renforcée. Il fixe les conditions de la future vente, le calendrier des paiements, les pénalités éventuelles et les situations d’annulation. En cas de désistement de l’acheteur, l’acompte peut être perdu ; si c’est le vendeur qui se rétracte, il est fréquent que le contrat prévoie le remboursement du double de l’acompte.
Procuration et présence physique
Un acheteur qui ne souhaite pas se déplacer peut confier une procuration (Power of Attorney) à un avocat ou à une personne de confiance. Cette procuration peut être établie devant un notaire turc ou dans le pays d’origine (avec légalisation ou apostille selon la Convention de La Haye), puis traduite et notariée en Turquie. Elle permet à ce représentant d’ouvrir le compte bancaire, de signer les contrats, de déposer le dossier au registre foncier et de signer pour le transfert du Tapu.
Lorsque l’acheteur ne parle pas turc, la présence d’un traducteur assermenté est obligatoire pour la signature définitive au bureau du Tapu.
Demande et transfert du Tapu
L’étape finale se déroule au bureau local du registre foncier. Une demande de transfert de propriété est déposée, généralement par le vendeur ou son représentant, accompagnée de tous les documents nécessaires : ancien Tapu, passeports, traductions, numéros fiscaux, rapport d’expertise, certificat DAB, preuve d’assurance sismique (DASK) pour les bâtiments, photos d’identité récentes, etc.
Après instruction, les parties sont convoquées pour la signature. Les taxes et frais (en particulier les 4 % de taxe de transfert, Tapu Harcı) doivent avoir été payés au préalable. En présence du fonctionnaire, le vendeur et l’acheteur (ou leurs représentants) signent les formulaires ; le fonctionnaire valide alors la mutation. Le nouveau Tapu est édité au nom de l’acheteur, qui devient officiellement propriétaire.
Dans certains cas, notamment pour les projets neufs, le transfert peut se faire en deux temps : d’abord une inscription de droits (par exemple en base de plan – “kat irtifakı”), puis l’obtention, une fois l’immeuble achevé et l’iskan délivré, du titre de pleine propriété (kat mülkiyeti).
Coûts annexes : taxes, frais et charges
L’un des pièges classiques pour les acheteurs étrangers consiste à se focaliser sur le seul prix affiché, sans anticiper l’ensemble des coûts annexes. En Turquie, ces frais restent globalement inférieurs à ceux de certains pays d’Europe du Sud, mais ils sont loin d’être négligeables.
Dans la majorité des cas, le coût total d’acquisition additionnel se situe entre 4 % et 12 % du prix du bien. On distingue les taxes et frais ponctuels liés à l’achat, puis les charges annuelles récurrentes.
On peut synthétiser les principaux postes de dépenses à l’achat dans le tableau suivant.
| Poste de coût | Base de calcul / fourchette indicative |
|---|---|
| Taxe de transfert (Tapu Harcı) | 4 % du prix déclaré (souvent à la charge de l’acheteur) |
| Frais d’agence | 2 % – 3 % du prix (par partie) + TVA |
| Honoraires d’avocat | Environ 1 % du prix, ou 1 000 – 3 000 USD |
| Rapport d’expertise | 5 500 – 15 000 TRY (env. 200 – 500 USD) |
| Notaire & traductions | 0,5 % – 1 % du prix, ou 200 – 500 EUR selon les cas |
| Droits de timbre (stamp duty) | 0,948 % de la valeur du contrat (en cas de contrat notarié) |
| TVA (neuf, selon cas) | 1 %, 10 % ou 20 % ; exonération possible pour certains étrangers |
| Frais de registre / cadastre | Quelques milliers de TRY (fonds tournant, frais de dossier) |
TVA, exonérations et valeur déclarée
La TVA (KDV) ne s’applique pas à toutes les transactions. Les ventes entre particuliers de logements anciens sont souvent exemptées. En revanche, pour des biens neufs livrés par un promoteur ou des locaux commerciaux, la TVA s’applique en principe, à des taux allant de 1 % à 20 % selon la taille et le type de bien.
Une exonération de TVA est possible pour les acheteurs étrangers non-résidents effectuant leur premier achat immobilier en Turquie. Pour en bénéficier, l’acheteur doit payer en devises provenant de l’étranger, acquérir un bien neuf directement auprès d’un promoteur et conserver le bien pendant au moins trois ans. Le non-respect de ces conditions, comme une revente avant ce délai, entraîne un rappel de la TVA initialement exonérée, assorti de pénalités.
Un autre sujet sensible est celui de la valeur déclarée au registre foncier. Il a longtemps été d’usage de déclarer une valeur inférieure au prix réel afin de réduire la base de calcul des taxes. Cette pratique est aujourd’hui risquée et clairement illégale. Elle est, de surcroît, incompatible avec un dossier de citoyenneté ou de résidence basé sur un montant minimum d’investissement, puisque les autorités s’appuient sur la valeur déclarée et le rapport d’expertise, et non sur un prix “officieux”.
Charges annuelles et fiscalité de la détention
Une fois propriétaire, plusieurs coûts deviennent récurrents. Le premier est l’impôt foncier annuel (Emlak Vergisi), calculé sur la valeur évaluée par la municipalité. Le taux est, pour les logements, de 0,1 % en dehors des grandes métropoles et de 0,2 % dans les grandes villes ; il monte à 0,2 % – 0,4 % pour les locaux commerciaux et jusqu’à 0,6 % pour certains terrains. L’impôt se paie en deux échéances, généralement en mai et novembre.
Pour les propriétés d’une valeur supérieure à 5 millions de livres turques, un impôt supplémentaire progressif (de 0,3% à 1%) s’applique. Il faut également prévoir des taxes locales (ordures, éclairage) et, dans les résidences avec services (sécurité, piscine…), des charges de copropriété (aidat). Ces dernières varient généralement entre 20 et 150 euros par mois, selon le standing de la résidence.
Par ailleurs, une assurance sismique (DASK) est légalement obligatoire pour tout bâtiment à usage résidentiel ou commercial. Elle doit être souscrite avant l’enregistrement du Tapu et renouvelée chaque année. Son coût dépend de la surface, de la zone de risque sismique et du type de construction, mais reste modeste, entre une trentaine et une centaine d’euros par an pour un appartement moyen.
Enfin, les propriétaires souscrivent souvent une assurance multirisque complémentaire (incendie, vol, dégâts des eaux, contenu), pour un coût annuel se situant généralement entre 50 et 300 euros.
Louer son bien : fiscalité, rendement et contraintes
Pour nombre d’investisseurs étrangers, l’achat en Turquie est avant tout un projet locatif, qu’il s’agisse de locations longues durées classiques ou de locations saisonnières sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.
Revenus locatifs et impôts
Les loyers perçus en Turquie sont soumis à l’impôt sur le revenu turc. Pour les non‑résidents, seuls les revenus de source turque sont imposables, tandis que les résidents fiscaux (présence supérieure à 183 jours par an) sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
L’imposition des loyers annuels perçus s’effectue après un abattement forfaitaire de 15 % (sans justificatifs) ou après déduction des charges réelles documentées (entretien, assurances, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.). Une franchise annuelle s’applique sur une partie de ces revenus résidentiels. Au-delà de ce seuil, le revenu net locatif est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des tranches allant de 15 % à 35-40 % pour les montants les plus élevés.
La déclaration des loyers doit être déposée chaque année en mars pour les revenus de l’année précédente, auprès de l’administration fiscale turque. Des conventions de non double imposition, signées avec plus de 80 pays, permettent d’éviter que ces revenus ne soient imposés deux fois.
Locations de courte durée : régime plus strict
Les locations saisonnières de courte durée (moins de 100 jours) sont soumises à une réglementation spécifique, nettement plus stricte qu’une simple location classique. Le propriétaire doit obtenir une licence d’hébergement touristique auprès du ministère de la Culture et du Tourisme, via la plateforme d’e‑gouvernement. La procédure peut durer plusieurs mois et implique de satisfaire à des normes de sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs, assurance sismique).
Dans les immeubles collectifs, l’autorisation nécessite l’unanimité des copropriétaires, ce qui peut bloquer les projets. L’activité est soumise à une taxe d’hébergement de 2 % et les loyers à la TVA (généralement 20 %). Les paiements doivent obligatoirement se faire par virement bancaire, l’encaissement en espèces étant interdit.
Face à ces exigences, et à la surveillance accrue des locations de courte durée, de nombreux investisseurs se tournent vers la location longue durée ou délèguent la gestion à des sociétés spécialisées de property management.
Financer un achat : les crédits immobiliers pour étrangers
Il est possible, pour un étranger, de financer son achat par un crédit immobilier contracté auprès d’une banque turque. Des établissements publics comme Ziraat Bankası, VakıfBank ou Halkbank, et des banques privées comme Garanti BBVA, İşbank, Yapı Kredi ou DenizBank, proposent ce type de produit.
Pour les non-citoyens turcs, les conditions de prêt immobilier sont spécifiques : l’apport personnel requis est plus élevé, avec un ratio prêt-valeur (LTV) généralement de 50% à 70%, nécessitant un apport de 30% à 50%. Les durées de remboursement vont habituellement de 5 à 10 ans, pouvant parfois s’étendre jusqu’à 20 ans. Les taux d’intérêt en livres turques sont sensiblement plus élevés que dans la zone euro, se situant par exemple autour de 9% à 10,5% par an, voire plus selon la conjoncture monétaire.
Le dossier doit inclure des justificatifs de revenus, les relevés bancaires de l’acheteur, un rapport d’évaluation du bien et une assurance sismique. Dans certains pays, des banques internationales présentes en Turquie peuvent également proposer un financement adossé à un bien turc.
Vu le coût du crédit en devise locale et la volatilité de la livre, certains investisseurs préfèrent acheter comptant ou financer en devises depuis leur pays d’origine, en acceptant le risque de change.
Résidence et citoyenneté par investissement : articuler son achat
Un achat immobilier en Turquie est souvent pensé comme un simple investissement patrimonial. Mais il peut aussi être le levier d’un projet migratoire : obtention d’un titre de séjour, voire d’un passeport turc dans le cadre du programme de citoyenneté par investissement.
Permis de séjour fondé sur la propriété
Depuis les derniers ajustements réglementaires, l’achat d’un bien d’une valeur minimale de 200 000 dollars permet, sous conditions, de demander un permis de séjour de courte durée (Ikamet), généralement valable un à deux ans et renouvelable. Ce permis donne le droit de résider en Turquie mais ne vaut pas automatiquement autorisation de travail.
Attention, le bien ne doit pas être situé dans un quartier classé comme “fermé” pour les nouvelles demandes de résidence. De nombreux quartiers centraux d’Istanbul sont désormais concernés. Acheter dans ces zones reste possible, y compris dans une optique de citoyenneté par investissement, mais ne permet plus d’obtenir un titre de séjour sur cette base.
Citoyenneté par investissement via l’immobilier
Le programme de citoyenneté par investissement turc est devenu l’un des plus commentés au monde. Dans sa version actuelle, il permet d’obtenir la citoyenneté pour l’investisseur principal, son conjoint et ses enfants de moins de 18 ans, à condition de réaliser un investissement immobilier d’au moins 400 000 dollars.
Pour atteindre le montant d’investissement requis de 400 000 USD, il est possible de cumuler plusieurs biens immobiliers. Ce montant doit être atteint simultanément dans le prix réellement payé, la valeur déclarée sur le titre de propriété (Tapu) et le rapport d’expertise officiel. Cette accumulation est soumise à des conditions strictes : les achats doivent être réalisés dans un délai très rapproché, le vendeur doit être de nationalité turque ou une société turque, et les biens ne doivent pas avoir été utilisés précédemment dans une autre demande de citoyenneté.
Le bien (ou les biens) doit être conservé au minimum trois ans. Pour matérialiser cet engagement, une mention de non‑cession pendant trois ans est inscrite sur le titre de propriété. Pendant cette période, le propriétaire peut tout à fait louer le bien et en tirer un revenu. À l’issue des trois ans, le bien peut être revendu sans remettre en cause la citoyenneté acquise.
Le délai maximum pour obtenir la citoyenneté turque par investissement immobilier est de neuf mois.
Un point d’arbitrage fiscal doit être mentionné. La loi fiscale turque prévoit une exonération totale de l’impôt sur la plus‑value immobilière si le bien est revendu après plus de cinq ans de détention. Or, le programme de citoyenneté impose un maintien de seulement trois ans. Vendre dès la fin de ce délai peut donc générer un impôt sur la plus‑value si le bien a pris de la valeur. Patients, certains investisseurs choisissent de conserver le bien deux années supplémentaires afin de cumuler citoyenneté acquise et plus‑value défiscalisée.
Pièges fréquents et bonnes pratiques pour un achat sécurisé
Malgré un cadre juridique clair, le marché turc reste complexe pour un non‑résident. Plusieurs types de risques reviennent régulièrement dans les dossiers litigieux.
L’achat sur plan, sans garantie suffisante, expose à des retards de livraison, voire à des projets abandonnés. Pour limiter ce risque, privilégier les promoteurs bien établis, les projets bénéficiant d’un soutien ou d’une garantie publique, et faire inscrire une mention (şerh) au registre foncier, qui matérialise le droit de l’acheteur sur le lot en construction.
La sous-déclaration du prix de vente d’un bien, autrefois tolérée, est désormais à proscrire. Elle expose non seulement à un risque fiscal, mais empêche également l’utilisation du bien dans un dossier de citoyenneté ou de résidence, les autorités se fondant sur les valeurs déclarées et les rapports d’expertise officiels.
Les « quartiers fermés » pour les permis de séjour constituent un autre piège : beaucoup d’acheteurs découvrent après coup qu’ils ne pourront pas obtenir de titre de séjour à partir de leur bien. Une vérification préalable, quartier par quartier, auprès des autorités ou d’un avocat, est indispensable.
Les titres de propriété imparfaits (absence de permis d’habitation, litiges, hypothèques cachées) peuvent réduire drastiquement la valeur du bien, compliquer sa location et bloquer une revente. Un contrôle rigoureux du Tapu par un avocat indépendant, et non par l’agent du vendeur, est donc essentiel.
Enfin, la barrière de la langue et la diversité des pratiques entre régions rendent particulièrement recommandable le recours à des professionnels : avocats spécialisés, traducteurs assermentés, agences de gestion locative pour le suivi à distance, experts‑comptables pour les déclarations fiscales. Plusieurs sociétés de gestion s’occupent de tout, de l’encaissement des loyers à la supervision des réparations, en passant par le paiement des factures et taxes, moyennant un pourcentage du loyer (par exemple 5 % par an dans certains modèles).
Où acheter ? Grandes villes, rivages et marchés de niche
L’attrait de la Turquie ne se résume pas à une ou deux métropoles. Le pays offre une mosaïque de marchés locaux, avec des profils très différents.
Contribution d’Istanbul au PIB national, dépassant 30%.
Antalya, capitale touristique méditerranéenne, attire les amateurs de soleil et de locations saisonnières. Les quartiers de Konyaaltı, Lara ou la région d’Alanya combinent plage, services et forte demande locative estivale. Dans certains secteurs, les prix ont augmenté de 15 % en un an, et les revenus journaliers de location peuvent dépasser 250 dollars en haute saison dans les zones très prisées comme Kaş.
Le marché immobilier turc est varié. Izmir et sa région (Çeşme, Alaçatı, Urla) offrent un style de vie côtier local et un marché dynamique. Ankara propose un marché administratif et résidentiel, porté par les fonctionnaires et étudiants. D’autres villes comme Bursa, Trabzon, Fethiye, Mersin ou Adana présentent des profils variés (industriel, portuaire, balnéaire, régional) avec parfois des rendements locatifs supérieurs à la moyenne nationale.
Ces différences de profils et de cycles de marché imposent une analyse fine du couple prix/rendement, et l’adéquation avec l’objectif de l’acheteur (usage personnel, location long terme, location touristique, plus‑value, citoyenneté).
Gérer et transmettre : après l’achat, la vie du bien
Une fois propriétaire, l’acheteur étranger doit penser à la gestion courante et à la transmission future de son bien. Sur le plan de la gestion, l’enjeu principal, pour un non‑résident, est de pouvoir superviser à distance l’entretien, les paiements, la relation avec les locataires et les autorités. D’où le recours croissant à des sociétés de gestion qui prennent en charge le suivi de la propriété, la perception des loyers, la tenue de la comptabilité, voire l’optimisation fiscale, contre des honoraires annuels ou un pourcentage du loyer.
Les étrangers peuvent transmettre leurs biens en Turquie à leurs héritiers. Les documents de succession étrangers (testaments, certificats d’hérédité) doivent être légalisés ou apostillés, puis traduits en turc. L’héritage de biens immobiliers est soumis à des droits de succession ou de donation, avec des taux généralement compris entre 1% et 30%, selon le lien de parenté et la valeur du bien.
Il faut aussi garder à l’esprit que la Turquie applique ses propres règles en matière d’héritage, qui peuvent interagir avec celles du pays d’origine. Là encore, le conseil d’un notaire ou d’un avocat maîtrisant les deux systèmes est précieux.
Conclusion : un processus exigeant mais lisible
Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Turquie combine, au fond, trois dimensions majeures : un marché en expansion, offrant des prix encore compétitifs et des rendements intéressants ; un cadre juridique et fiscal dense mais relativement lisible pour qui respecte les procédures ; et un environnement migratoire attractif, avec la possibilité d’adosser un simple investissement patrimonial à un projet de résidence ou de citoyenneté.
Pour transformer une opportunité en succès, il est essentiel de réaliser une due diligence approfondie, pilotée par un avocat indépendant. Il faut également anticiper les coûts annexes, comprendre la fiscalité applicable à l’achat, pendant la détention et à la revente, vérifier les statuts de quartier (notamment pour un usage en résidence) et s’assurer de la compatibilité du projet avec un éventuel dossier de citoyenneté.
En respectant ces garde‑fous, un étranger peut non seulement sécuriser son acquisition en Turquie, mais aussi exploiter tout le potentiel d’un pays qui, au carrefour de l’Europe et de l’Asie, continue d’affirmer son rôle d’aimant pour les capitaux et les talents internationaux.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque et à l’euro via le tourisme. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Antalya, Izmir), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite résidence dans un quartier touristique en développement comme Konyaaltı (Antalya) ou Kadıköy (Istanbul), combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un fort potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, réseau local (agent, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’acquisition et définition d’un plan de diversification patrimoniale en Turquie.
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