Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La location saisonnière en Turquie est en train de changer d’échelle. Entre l’explosion du tourisme, la montée en puissance des plateformes type Airbnb, un nouveau cadre légal très structurant et un marché immobilier en phase de stabilisation, le pays offre aujourd’hui un terrain de jeu particulièrement intéressant pour les investisseurs comme pour les hôtes individuels. Mais c’est aussi un marché plus technique qu’il n’y paraît, avec des rendements qui varient fortement selon les villes, des règles strictes pour les séjours de moins de 100 jours et une fiscalité à ne pas sous-estimer.
Cet article détaille les opportunités de location saisonnière en Turquie pour 2025-2026, en analysant les données disponibles, les grandes tendances touristiques et immobilières, ainsi que le nouveau cadre réglementaire, notamment la loi 7464 sur les locations de courte durée.
Un marché touristique et immobilier en pleine recomposition
La première donnée à avoir en tête tient au contexte macroéconomique et touristique. La Turquie s’est hissée au 5ᵉ rang mondial des destinations les plus visitées, avec plus de 49 millions de touristes internationaux en 2023, plus de 52,6 millions en 2024 et un objectif de 65 millions de visiteurs en 2025. Entre janvier et novembre 2025, plus de 58,48 millions de personnes (incluant les résidents à l’étranger) ont déjà séjourné dans le pays. Les recettes touristiques suivent la même trajectoire : 61,1 milliards de dollars en 2024, une cible de 64 milliards en 2025 et 68,7 milliards visés pour 2026.
Plus de 50 000 biens étaient proposés sur Airbnb en Turquie en 2023.
Parallèlement, le marché immobilier connaît une phase de normalisation. Après des années marquées par une inflation élevée, les politiques de resserrement monétaire de 2023–2024 ont enclenché un début de stabilisation. En 2025, le rendement locatif brut moyen au niveau national avoisine 7,7 %, avec une légère progression entre le premier et le troisième trimestre. Les prix nominaux des logements ont continué à grimper – autour de +32,8 % sur un an à l’été 2025 – mais une inflation autour de 32–33 % rend la hausse réelle quasi nulle à court terme. En devises fortes, le prix moyen national tourne autour de 1 025 dollars par mètre carré, ce qui reste compétitif par rapport à de nombreux marchés méditerranéens concurrents.
La combinaison d’un tourisme en forte croissance, de prix immobiliers encore accessibles en devise étrangère et de rendements locatifs bruts autour de 7 à 8 % crée un environnement favorable pour les projets de location saisonnière. Pour réussir, il est essentiel d’intégrer deux paramètres clés : la géographie (choix du lieu) et la réglementation en vigueur.
Rendements et dynamiques par grandes villes touristiques
La Turquie n’est pas un marché homogène. Les performances diffèrent nettement entre les métropoles économiques, les stations balnéaires et les villes de l’intérieur. Pour la location saisonnière, l’essentiel du potentiel se concentre dans quelques grands pôles : Istanbul, Antalya (et sa région), la côte égéenne autour d’Izmir et les stations côtières de la Méditerranée.
Istanbul : moteur économique et hub de la location urbaine
Istanbul concentre l’essentiel du dynamisme immobilier du pays. Ville de plus de 15 millions d’habitants, elle combine base de demande locale très solide (étudiants, familles, actifs, expatriés) et flux touristiques massifs, le tout porté par un réseau de transport dense (11 lignes de métro, deux grands aéroports internationaux) et un coût de la vie qui reste compétitif à l’échelle européenne.
Sur le plan immobilier, le prix moyen au mètre carré dans la métropole avoisine 1 630 dollars, avec des écarts considérables selon les quartiers : de 1 800 dollars le mètre carré dans des zones centrales comme Beyoğlu, Kadıköy ou Şişli, à plus de 4 000–5 000 dollars pour certaines propriétés de bord de Bosphore. Les rendements bruts se situent en moyenne entre 4,5 % et 8 % selon les sources et les districts, avec des poches de rentabilité supérieures dans les arrondissements en périphérie ou en développement.
Les données disponibles permettent de comparer quelques secteurs emblématiques :
| District d’Istanbul | Rendement brut estimé (fourchette) | Profil principal |
|---|---|---|
| Kadıköy | 4,32 % – 5,86 % | Quartier vivant, mix long séjour et city-break |
| Şişli | 6,06 % – 8,95 % | Centre d’affaires et de loisirs |
| Maltepe | 6,24 % – 7,32 % | District résidentiel en essor |
| Esenyurt | 8,00 % – 9,77 % | Secteur périphérique à fort rendement |
| Beylikdüzü | 7,63 % – 13,91 % | Zone émergente, très recherchée pour l’investissement locatif |
| Küçükçekmece | 7,63 % – 10,91 % | District en transformation, proche de projets d’infrastructures |
| Kağıthane | 6,46 % – 7,52 % | Quartier urbain en requalification |
| Moyenne Istanbul (tous) | 8,15 % | Rendement brut moyen toutes zones confondues |
Pour la location saisonnière proprement dite (séjours de quelques jours à quelques semaines), les quartiers historiques et hypercentrés restent les plus porteurs : Sultanahmet, Taksim, Beyoğlu, Galata, Fatih. Dans ces zones, la combinaison d’un taux d’occupation élevé (souvent au‑delà de 80 % en haute saison) et de tarifs journaliers soutenus permet d’atteindre des rendements bruts de 9 à 12 % selon les études, à condition d’être en règle sur le plan réglementaire.
Dans des quartiers comme Esenyurt ou Beylikdüzü à Istanbul, les rendements locatifs sont très attractifs. Ils reposent principalement sur de la location meublée de moyenne durée, ciblant par exemple les nomades numériques, les jeunes actifs ou les familles, plutôt que sur de la location touristique courte durée type Airbnb. Pour un investisseur, une stratégie efficace peut consister à mixer des séjours de quelques semaines avec des baux de quelques mois, une approche facilitée depuis la mise en place du visa pour nomades numériques en Turquie.
Antalya et la Riviera turque : cœur de la location de vacances
Sur le segment purement balnéaire, Antalya et sa région occupent une place centrale. L’aéroport récemment agrandi peut accueillir jusqu’à 82 millions de passagers par an, et la ville profite de plus de 300 jours de soleil par an. Le coût de la vie y est sensiblement inférieur à Istanbul, avec des dépenses mensuelles estimées entre 600 et 1 200 dollars hors loyer, ce qui attire aussi bien les touristes que les retraités et les télétravailleurs.
Aperçu des indicateurs clés du marché immobilier barbadien, incluant les prix et les rendements locatifs.
Le prix moyen au mètre carré se situe autour de 1 200 dollars.
Les rendements bruts oscillent fréquemment entre 8 % et 15 % pour les biens de vacances bien gérés.
Les rendements se situent en moyenne entre 6 % et 9 % pour les locations sur des baux plus traditionnels.
Les données par districts illustrent la diversité de la zone et des opportunités.
| Zone / District d’Antalya | Rendement brut estimé | Profil locatif dominant |
|---|---|---|
| Kepez | 7,12 % – 8,59 % | Locatif longue durée, budget modéré |
| Muratpaşa | 6,31 % – 7,76 % | Mix touristes / locaux, proximité centre |
| Konyaaltı | 5,93 % – 7,12 % | Plage, résidences modernes, forte demande saisonnière |
| Alanya (ville côtière) | 3,44 % – 5,36 % | Marché touristique installé, prix en hausse |
| Antalya (toutes zones) | 6,28 % | Moyenne tous segments |
Si la moyenne de la province affiche 6,28 % de rendement brut, les biens littoraux bien situés, dotés d’une licence de location courte durée, peuvent dépasser les 10 % grâce à la forte demande estivale (mai–octobre) et à l’essor du tourisme hivernal et du bien‑être (thermalisme, spas, cures) à Antalya, Alanya et Bursa.
Des stations comme Kemer, Belek, Side ou Alanya amplifient ce potentiel, chacune avec un positionnement différent : resorts tout‑compris, familles européennes, jeunes publics en quête de nightlife, retraités étrangers… Pour un propriétaire de villa ou d’appartement avec piscine, la location saisonnière bien tarifée peut générer jusqu’à 30 % de revenus supplémentaires par rapport à un bail annuel classique, ce que confirment plusieurs analyses.
Izmir, Bodrum, Fethiye : la côte égéenne, entre chic et slow travel
Sur la côte égéenne, la région d’Izmir, Bodrum, Fethiye, Marmaris ou Kuşadası, souvent appelée “Riviera turque” ou “Turquoise Coast”, attire un public large : familles, voileux, amateurs de séjours “slow travel”, clientèle aisée à Bodrum, mais aussi touristes à budget plus raisonnable.
Izmir, troisième ville du pays, affiche un rendement locatif moyen autour de 7,38 %, avec des districts comme Karşıyaka, Konak, Karabağlar, Buca ou Bornova qui combinent demande locale et afflux touristique saisonnier. Les alentours – Çeşme, Alaçatı, Foça, Urla, Sığacık, Ildır – fonctionnent très bien pour la location saisonnière : plages, villages de pêcheurs, vignobles, gastronomie.
Bodrum, capitale estivale de la nuit turque, fonctionne comme un marché premium avec des villas en bord de mer pour une clientèle internationale. Les rendements bruts en pourcentage sont moins élevés du fait des prix d’achat importants, mais la demande reste solide. La location saisonnière, particulièrement lucrative en juillet-août, peut facilement se combiner avec un usage personnel du bien.
Dans des localités plus confidentielles comme Gümüşlük, Datça, Bozburun, Akyaka ou Kabak, on voit se développer un tourisme plus alternatif : retraites yoga, séjours nature, bungalows, petites maisons traditionnelles, campings chic. Ces destinations sont idéales pour des locations à la semaine ou à la quinzaine, orientées sur la tranquillité, le bien‑être et la proximité de la mer, avec des prix d’achat souvent inférieurs à ceux de Bodrum centre, mais une saison touristique parfois un peu plus courte.
Autres villes : Ankara, Bursa et l’intérieur du pays
Si la location saisonnière se concentre surtout sur les côtes et à Istanbul, d’autres villes présentent un intérêt pour des stratégies mixtes (moyenne durée, saisonnière ciblée, location à des professionnels ou étudiants). Les rendements moyens relevés sont les suivants :
| Ville | Rendement locatif brut moyen | Principaux moteurs de la demande |
|---|---|---|
| Ankara | 8,67 % | Capitale administrative, étudiants, fonction publique |
| Adana | 8,87 % | Centre régional, activité industrielle et agricole |
| Konya | 7,85 % | Ville de l’intérieur, tourisme religieux et culturel limité |
| Bursa | 7,79 % | Industrie, tourisme hivernal et thermal, proximité Istanbul |
| Kayseri | 7,05 % | Centre industriel, accès à Cappadoce |
| Izmir | 7,38 % | Combinaison tourisme, étudiants, services |
À Ankara, la location saisonnière pure est moins structurante que la location meublée à l’année ou la colocation étudiante. Bursa, en revanche, tire parti de l’essor du tourisme hivernal et du bien‑être, ce qui peut justifier des formats hybrides : appartements meublés loués à la saison de ski, puis à des familles ou nomades numériques le reste de l’année.
Saisonnière, moyenne durée, long terme : comprendre les rendements nets
Les chiffres avancés pour les rendements sont, dans la majorité des sources, des rendements bruts. Ils se calculent classiquement ainsi :
Rendement locatif brut (%) = (Loyer annuel brut / Prix d’achat du bien) × 100
Pour un investisseur en location saisonnière, il est indispensable de raisonner en rendement net, une fois déduits les principaux coûts : taxes, charges, entretien, gestion, vacance, frais de licence, ameublement. Les analyses disponibles indiquent que les rendements nets sont en général de 1,5 à 2 points inférieurs au brut. Un brut de 10 % se traduit ainsi souvent par un net autour de 8–8,5 % si la gestion est bien optimisée.
Les postes de coûts récurrents les plus importants sont : les salaires, les loyers, les factures d’énergie, les charges sociales, les assurances et les frais de maintenance.
Les principaux coûts récurrents comprennent : des frais de gestion (10–15 % du CA en location longue durée, 20–30 % pour la saisonnière avec services), un budget entretien (1–2 % de la valeur du bien/an), les charges de copropriété, ainsi que les taxes locales (taxe foncière, DASK, contribution touristique). Il faut également prévoir les coûts liés au permis de location touristique pour les séjours courts (< 100 jours).
Un autre paramètre clé est la période de retour sur investissement (payback period). En 2025, les estimations moyennes par ville se situent dans la fourchette suivante :
| Ville | Durée moyenne de retour sur investissement (ROI) |
|---|---|
| Istanbul | 15 – 18 ans |
| Antalya | 13 – 16 ans |
| Izmir | 16 – 19 ans |
| Ankara | 17 – 20 ans |
| Bursa | 17 – 19 ans |
Pour la location saisonnière, une bonne partie de la performance se joue alors sur trois leviers : le taux d’occupation annuel, le niveau de prix moyen à la nuit (ou à la semaine) et la capacité à lisser la saisonnalité en attirant des séjours hors haute saison (digital nomads, séjours bien‑être, retraites, évènements sportifs ou culturels).
Un tourisme de plus en plus étalé sur l’année
Longtemps associée à un tourisme estival très concentré entre juin et août, la Turquie se repositionne sur un modèle plus “quatre saisons”. Plusieurs tendances vont dans ce sens.
D’abord, la montée de ce qu’on appelle le “slow travel” et les séjours expérientiels. De plus en plus de visiteurs privilégient des séjours plus longs, hors haute saison, pour profiter de tarifs plus doux entre septembre et novembre ou au printemps. L’essor des locations de villas et d’appartements, des hébergements écoresponsables, des campings et bungalows, soutient cette évolution.
Plus de 2 millions de patients-touristes ont choisi la Turquie pour des soins médicaux en 2024, attirés par des tarifs avantageux.
Enfin, l’arrivée d’un nouveau public : les nomades numériques.
Le visa “Digital Nomad” : un nouveau moteur pour la moyenne durée
Lancé officiellement au printemps 2024, le visa pour nomades numériques change la donne pour la location meublée de moyenne durée en Turquie. Ce permis de séjour d’un an, renouvelable, s’adresse aux citoyens de 32 pays (principalement UE, Royaume‑Uni, États‑Unis, Canada, Russie, Ukraine, Biélorussie) âgés de 21 à 55 ans, ayant un revenu mensuel stable d’au moins 3 000 dollars et travaillant à distance pour des employeurs ou clients situés hors de Turquie.
Les candidats doivent d’abord déposer leurs documents sur un portail dédié et obtenir un certificat de nomade numérique. Ensuite, ils doivent finaliser leur demande auprès d’un consulat ou de la direction de la migration. Pour les personnes déjà sur place avec un visa touristique, une procédure spécifique permet parfois de basculer vers un permis de séjour.
Ce dispositif a plusieurs conséquences directes sur le marché locatif :
– Une demande croissante de logements meublés pour des durées intermédiaires, souvent de 3 à 12 mois.
– Un intérêt marqué pour les quartiers bien desservis, avec cafés, espaces de coworking, bonne connexion internet et coût de la vie raisonnable.
– Une sensibilité moindre à la saisonnalité touristique classique : ces locataires viennent en toutes saisons, ce qui lisse le taux d’occupation.
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Attire par son offre de coworking étendue et son écosystème cosmopolite dynamique.
Séduit par son climat doux et son coût de la vie modéré, idéal pour travailler au soleil.
Similaire à Antalya, elle combine un climat agréable et une vie abordable en bord de mer.
Joue sur la qualité de vie et le cadre urbain détendu en bordure de la mer Égée.
Offre un cadre idyllique et une qualité de vie élevée, privilégiant les paysages et la sérénité.
Dalaman pour ses paysages côtiers, et certaines zones de Cappadoce pour son cadre unique et historique.
Pour les propriétaires, cette nouvelle clientèle permet de compléter un modèle saisonnier : louer à la semaine ou à la nuit en haute saison, puis proposer des séjours de plusieurs mois à des nomades numériques ou des retraités étrangers pendant l’automne et l’hiver, à des tarifs mensuels compétitifs mais plus élevés qu’un bail classique local.
Plateformes, technologies et gestion à distance
Le développement de la location saisonnière en Turquie doit beaucoup à l’essor des plateformes numériques. Airbnb, présent dans le pays depuis 2010, est passé de 76 logements annoncés à plus de 50 000 en une douzaine d’années. D’autres acteurs complètent le paysage : Vrbo, TripAdvisor/FlipKey, Booking.com (principalement hôtelier mais qui propose aussi des locations de vacances), ainsi que des plateformes régionales comme Flat4Day.
Une annonce bien gérée sur les plateformes de location courte durée peut générer 30 % de revenus supplémentaires par rapport à une location longue durée traditionnelle.
La gestion à distance est facilitée par une offre étoffée de services :
Pour gérer une location saisonnière, plusieurs solutions existent. Des agences locales spécialisées prennent en charge l’intégralité des tâches (publication, tarification, ménage, maintenance, accueil) en échange de 20 à 35 % des revenus. En parallèle, des outils de gestion en ligne (channel managers, logiciels de property management) permettent de synchroniser les calendriers sur différentes plateformes, de centraliser les messages et d’automatiser une partie de la tarification. Enfin, l’utilisation de technologies comme les serrures connectées, les boîtes à clés, les capteurs de bruit, les thermostats intelligents et les caméras extérieures permet de sécuriser le bien et de réduire considérablement la nécessité d’une présence physique sur place.
En Turquie, des sociétés comme TEKCE Property Management, des opérateurs locaux de la côte d’Antalya ou d’Alanya, ou encore des agences immobilières spécialisées pour clientèle étrangère proposent des solutions “clé en main”. Certaines annoncent des taux d’occupation cibles autour de 80 % pour les biens bien situés et correctement tarifés.
Toutefois, plus la gestion est externalisée, plus le coût est élevé. Le gain de temps et de sérénité doit donc être mis en balance avec l’érosion du rendement net, en particulier dans les villes où les prix d’achat augmentent et où les règles se complexifient.
Un cadre légal beaucoup plus strict pour les locations de moins de 100 jours
C’est le grand changement des dernières années : la Turquie a encadré de façon très précise la location de courte durée, avec la loi 7464 entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2024. Officiellement baptisée “Loi sur la location à des fins touristiques de locaux à usage d’habitation et modification de certaines lois”, elle vise les séjours de 100 jours ou moins.
Ce que change la loi 7464
La loi introduit plusieurs principes structurants :
– Toute location d’un logement pour une durée inférieure ou égale à 100 jours à des fins touristiques nécessite désormais un permis spécifique, délivré par le ministère de la Culture et du Tourisme ou les gouvernorats provinciaux mandatés.
– Le logement ainsi exploité devient juridiquement une “maison de tourisme”.
– Sans ce permis, la location de courte durée est illégale et exposée à de lourdes amendes.
Ce permis implique un certain nombre de conditions et de démarches :
L’affichage d’une plaque officielle à l’entrée est obligatoire. Le logement doit respecter des normes minimales : une chambre avec lit, une salle d’eau avec toilettes, un espace de vie, une cuisine équipée, des dispositifs anti-incendie (extincteurs, détecteurs de fumée, plans d’évacuation), et une capacité maximale de 12 personnes (2 par chambre + 2 supplémentaires, enfants de moins de 3 ans non comptés). Un nettoyage et une désinfection avant chaque arrivée sont requis.
Accord des copropriétaires et limitations par immeuble
L’un des points les plus sensibles pour les investisseurs est l’exigence d’accord des autres copropriétaires :
– Dans un immeuble standard, il faut l’accord unanime de tous les propriétaires pour obtenir un permis pour un appartement donné.
– Dans les ensembles résidentiels comportant plusieurs bâtiments, cet accord ne concerne que les copropriétaires du bâtiment où se situe le logement à louer.
– Un même propriétaire ne peut, en principe, détenir des permis que pour 25 % des unités d’un même immeuble de plus de trois logements.
– Au‑delà de cinq logements dans un même bâtiment, une licence d’exploitation commerciale est requise, avec de surcroît un accord unanime de tous les copropriétaires de l’ensemble.
Des exceptions existent pour les résidences haut de gamme qui intègrent dans leurs statuts de copropriété une vocation touristique (services de type hôtelier, réception, ménage, sécurité). Dans ce cas, le permis peut être délivré à une société de gestion pour le compte des propriétaires, sans exiger l’unanimité.
Enregistrement des voyageurs et obligations fiscales
Les biens disposant d’un permis de maison de tourisme sont soumis à la loi sur l’obligation de déclaration d’identité. Le titulaire du permis (propriétaire ou société de gestion) doit :
Il est impératif d’enregistrer quotidiennement les allées et venues des occupants sur la plateforme e‑GUEST et de tenir à jour un registre des séjours comprenant les identifiants des passeports, les dates de séjour et le nombre de personnes.
Sur le plan fiscal :
– Les revenus issus de locations très courtes (à la journée ou à la semaine) sont considérés comme revenus commerciaux, non comme simples revenus fonciers. Ils sont donc soumis à une TVA de 20 % et à des obligations comptables plus lourdes (facturation dans les 7 jours suivant la prestation, tenue de livres, etc.).
– Les propriétaires doivent également s’acquitter d’une “contribution touristique” auprès de l’Agence de promotion du tourisme, en fonction du chiffre d’affaires réalisé.
– Les plus‑values à la revente sont imposables si la cession intervient dans les cinq ans suivant l’acquisition (avec un barème progressif pouvant atteindre environ 40 %). Au‑delà de cinq ans, la plus‑value est exonérée pour les personnes physiques.
Les propriétaires étrangers bénéficient éventuellement des conventions de non‑double imposition, mais doivent se faire accompagner par un fiscaliste pour optimiser leur situation.
Amendes et risques en cas de non‑conformité
Les sanctions prévues sont dissuasives :
Amende par bien en cas de location sans permis, avec un délai de 15 jours pour se mettre en règle.
S’y ajoutent les sanctions prévues par la législation sur la déclaration d’identité (pouvant aller jusqu’à des poursuites pénales), des risques de coupure de services (eau, électricité), voire de retrait du permis en cas d’infractions répétées ou d’atteinte à l’ordre public.
Pour un investisseur, la conséquence est claire : impossible désormais de “tester” la saisonnière au noir ou de s’appuyer uniquement sur un modèle Airbnb informel. Les projets doivent être pensés en intégrant, dès l’achat, le volet réglementaire : type de bien, statuts de la copropriété, acceptation des autres propriétaires, modèle fiscal.
Choisir le bon segment : appartement urbain, villa de bord de mer, résidence de services
En pratique, trois grands types d’actifs se dégagent pour la location saisonnière en Turquie.
Les appartements urbains dans les grandes villes
À Istanbul, Izmir, Antalya, Ankara, les appartements bien situés (centre, proximité métro ou tram, quartiers prisés) conviennent parfaitement à une clientèle de courte et moyenne durée : touristes culturels, city‑breakers, étudiants en échange, consultants, nomades numériques.
La saisonnalité y est plus étalée qu’en bord de mer, grâce à une demande d’affaires, événementielle et académique. Les rendements bruts peuvent être très attractifs dans certains districts périphériques, mais la concurrence est forte dans les zones centrales. La nouvelle loi sur les séjours de moins de 100 jours y est aussi plus sensible, car la vie en copropriété est dense et le consensus entre propriétaires parfois difficile à obtenir.
Une stratégie urbaine cohérente peut consister à :
Pour optimiser votre investissement locatif, ciblez des appartements de 1 à 2 chambres, situés à proximité des transports et faciles à meubler, car ils sont très recherchés par les couples et les petits groupes. Privilégiez les immeubles récents ou les résidences déjà orientées vers une clientèle touristique ou d’affaires, afin d’éviter les blocages potentiels lors de l’obtention d’un permis de location touristique. Pour maximiser la rentabilité, adoptez une stratégie de location mixte : alternez, au cours de l’année, des contrats de location de plusieurs mois (adaptés aux nomades numériques ou expatriés) avec des séjours touristiques plus courts pendant les périodes de haute saison.
Les villas et maisons sur les côtes égéenne et méditerranéenne
Pour la pure location de vacances, les villas et maisons avec piscine – à Bodrum, Kalkan, Kaş, Fethiye, Göcek, Marmaris, Antalya, Belek, Alanya, Side, Çıralı, Faralya, Gümüşlük, etc. – constituent l’archétype de l’actif saisonnier.
Elles répondent aux attentes actuelles : intimité, espace, cuisine équipée, possibilité d’accueillir des familles ou des groupes, parfois services sur mesure (cuisinier, ménage quotidien, transferts). Les agences spécialisées présentent fréquemment ces villas comme plus rentables et plus flexibles qu’un appartement, notamment parce qu’elles sont souvent sur des parcelles individuelles, ce qui simplifie l’obtention du permis de location touristique.
Les rendements bruts annuels peuvent atteindre 8 à 12 %, voire 15 % pour des villas haut de gamme bien placées avec un bon taux d’occupation. Pour optimiser la rentabilité, il est essentiel d’allonger la saison (printemps, automne) en ciblant une clientèle diversifiée : familles européennes, retraités, couples en lune de miel, groupes pour retraites bien-être et télétravailleurs.
Les résidences de services et appart‑hôtels
Enfin, on voit se développer en Turquie des ensembles résidentiels gérés de manière quasi hôtelière : résidences avec réception, sécurité, ménage, services communs, dans lesquelles les appartements sont loués en saisonnier par un opérateur centralisé. Ce modèle séduit notamment à Istanbul, Antalya, Alanya et dans certaines stations balnéaires, où les copropriétés ont intégré dans leurs statuts l’exploitation touristique.
Pour un investisseur, l’intérêt est double : d’une part, la lourdeur réglementaire (permis, enregistrement des voyageurs, normes) est assumée par l’opérateur ; d’autre part, la commercialisation est mutualisée sur plusieurs canaux. En contrepartie, le propriétaire doit partager une part importante des revenus (parfois 40–50 %), et dispose d’une marge de manœuvre réduite sur la tarification ou l’ameublement.
Profils de demande et tendances de consommation
En parallèle des chiffres et des textes, il est utile de comprendre qui loue quoi, où et comment.
Les principales clientèles de la location saisonnière en Turquie sont :
Panorama des clientèles cibles et de leurs motivations pour voyager en Turquie, mettant en lumière la diversité des demandes.
Provenance : Allemagne, Royaume-Uni, Russie, Pays nordiques, Pays-Bas, Pologne. Recherchent principalement des séjours balnéaires tout compris ou des locations de villas familiales.
Forte demande pour des villas ‘familiales’ ou adaptées aux pratiques halal (intimité des piscines, absence d’alcool, restauration spécifique).
Marché en croissance rapide, avec une augmentation de plus de 30% du nombre de visiteurs récemment.
Les Turcs voyagent de plus en plus dans leur pays, notamment sur la côte égéenne, la mer Noire et en Anatolie centrale.
Une clientèle encouragée par le nouveau visa dédié, recherchant des séjours de longue durée pour travailler.
Par ailleurs, la Turquie est un pays très connecté : près de 88 % de la population est en ligne, 97,6 % des internautes de plus de 16 ans possèdent un smartphone et plus des trois quarts utilisent au moins un réseau social. Instagram, TikTok et Facebook jouent un rôle déterminant dans la découverte de destinations, d’hébergements et d’expériences, surtout chez les moins de 35 ans. Les avis en ligne influencent fortement les décisions, ce qui renforce l’importance d’une gestion de réputation soignée pour toute location saisonnière.
Opportunités et risques pour l’investisseur
Au vu de l’ensemble des éléments, la Turquie offre aujourd’hui un profil d’opportunités assez particulier sur le segment de la location saisonnière.
Les atouts
– Des rendements bruts parmi les plus intéressants de la région (souvent 7–10 %, voire davantage sur certains segments côtier ou urbain émergent).
– Des prix d’acquisition toujours attractifs en devise forte, malgré la hausse récente des valeurs en livres turques.
– Un tourisme en forte croissance, avec une volonté affichée de lisser la saisonnalité et de diversifier l’offre (culturelle, médicale, sportive, bien‑être).
– Un visa pour nomades numériques qui crée une demande additionnelle de moyenne durée, particulièrement rentable pour les biens meublés bien situés.
– Une offre variée de gestion professionnelle et d’outils numériques, facilitant la gestion à distance.
Les points de vigilance
– Un cadre réglementaire désormais strict pour les séjours de moins de 100 jours, avec des procédures parfois complexes (accords de copropriétaires, normes, reporting) et des sanctions très élevées en cas de non‑respect.
– Une fiscalité qui peut devenir lourde si l’activité bascule dans la catégorie des revenus commerciaux (TVA, obligations comptables).
– Une saisonnalité encore marquée sur certaines zones balnéaires, qui oblige à diversifier la clientèle et à travailler le hors saison.
– Des risques macroéconomiques (inflation, fluctuations de la monnaie) qui impactent à la fois le pouvoir d’achat local et la vision des investisseurs étrangers.
– Une concurrence croissante sur les plateformes de réservation, qui impose un niveau de qualité et de service élevé.
Vers un marché plus mature et plus professionnel
La Turquie sort progressivement d’une phase où la location saisonnière était principalement opportuniste et peu encadrée. Entre la nouvelle loi sur les séjours de moins de 100 jours, la montée des exigences des voyageurs et l’arrivée de nouveaux publics (digital nomads, touristes médicaux, amateurs de “slow travel”), le marché se dirige vers un modèle plus professionnel, plus capitalistique, mais aussi potentiellement plus durable.
Pour réussir un investissement immobilier, il est essentiel de développer un projet structuré. Cela implique de définir précisément le segment cible (urbain, balnéaire, résidence de services), d’arbitrer entre location courte et moyenne durée, d’intégrer les coûts réglementaires et fiscaux, de mettre en place une stratégie de commercialisation multi-canaux et de garantir une gestion de qualité.
Dans ce contexte, la location saisonnière en Turquie reste, à l’échelle régionale, l’une des pistes les plus intéressantes pour générer des revenus locatifs en devise ou en livres turques, à condition de la traiter comme une activité à part entière, avec la même rigueur que n’importe quel projet entrepreneurial.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Izmir, Antalya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement à Istanbul ou près du littoral d’Antalya, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant aussi les aspects de résidence et de fiscalité internationale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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