Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier turc attire de plus en plus d’investisseurs étrangers. Entre des prix au mètre carré encore largement inférieurs à ceux de l’Europe de l’Ouest, des rendements locatifs qui tournent souvent entre 6 % et 10 % bruts, et un programme de citoyenneté par investissement dès 400 000 dollars, le pays coche beaucoup de cases. Mais tous les secteurs ne se valent pas. Pour transformer une simple acquisition en investissement performant, le choix du quartier est décisif.
L’article analyse les secteurs les plus avantageux pour investir dans les principales villes turques (Istanbul, Ankara, Antalya, Izmir, Bursa et régions côtières), en se basant sur des critères concrets : prix, loyers, rendements locatifs et dynamique urbaine récente. Il s’agit d’une étude ciblée sur la performance immobilière, et non d’un guide touristique.
Comprendre le cadre de l’investissement immobilier en Turquie
Avant de zoomer sur les quartiers, il faut poser quelques repères. La Turquie est un marché à la fois dynamique et complexe. La croissance nominale des prix a souvent dépassé 20 % par an dans les grandes villes ces dernières années, mais l’inflation élevée rogne une partie des gains réels. Malgré cela, plusieurs facteurs structurent un environnement favorable aux investisseurs long terme.
La Turquie vise près de 60 millions de visiteurs touristiques pour l’année 2024.
Sur le plan financier, les rendements bruts moyens tournent autour de 7,5 % à l’échelle nationale, avec des pics à plus de 10 % dans des villes comme Adana ou certains quartiers d’Istanbul, Ankara, Izmir ou Antalya. La durée de « remboursement » d’un bien par les loyers (rental multiplier) illustre bien l’attractivité de certains marchés : dans plusieurs districts d’Ankara, ce délai varie entre 12 et 14 ans, alors que la moyenne nationale dépasse 18 ans et que certains secteurs d’Istanbul franchissent les 20 ans.
Pour les étrangers, l’achat d’un bien immobilier en Turquie suit une procédure spécifique : obtention d’un numéro fiscal turc, ouverture d’un compte bancaire local, rapport d’expertise obligatoire et transfert/conversion des fonds via la Banque centrale. Les coûts annexes, incluant l’impôt sur le transfert (4%), les frais de notaire, d’expertise, de traduction et éventuellement la TVA sur le neuf, représentent généralement entre 4% et 8% du prix du bien.
Dans ce contexte, les meilleurs quartiers sont ceux qui combinent trois éléments : rendement locatif correct, appréciation probable du capital (infrastructures, projets urbains, rattrapage de prix), et demande solide (tourisme, étudiants, familles, salariés de bureaux). C’est ce triptyque qui sert de fil rouge à la sélection qui suit.
Istanbul : la locomotive, mais très sélective quartier par quartier
Istanbul concentre à elle seule plus de 30 % du PIB national et presque la moitié des achats immobiliers étrangers. Avec près de 16 millions d’habitants officiellement (et plus de 20 millions à l’échelle métropolitaine), une densité record et un marché ultra segmenté, la ville offre quasiment tous les scénarios possibles : de l’ultra-luxe à 18 000 dollars/m² avec 4 % de rendement, jusqu’aux districts périphériques autour de 800 à 1 500 dollars/m² dépassant les 9 % bruts.
Les quartiers prime : Beşiktaş, Şişli, Nişantaşı, Beyoğlu, Sarıyer
Dans le haut de gamme stambouliote, l’équation est simple : emplacement exceptionnel, prix très élevés, rendements plus modérés mais une liquidité et une résilience supérieures.
Le prix au mètre carré dans les quartiers prestigieux d’Istanbul varie entre 3 500 et 18 000 dollars, avec un rendement locatif brut de 4% à 7%.
Un tableau permet de situer quelques ordres de grandeur :
| Quartier (Istanbul) | Type de secteur | Prix typiques 1 ch. (USD) | Loyer mensuel 1 ch. (USD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Kadıköy | Central côté asiatique | 190 500 | 930 | 4,3–5,9 % |
| Şişli | Central / business | 88 500 | 660 | 6,1–9 % |
| Beylikdüzü | Périphérie ouest | 46 600 | 540 | 7,6–13,9 % |
| Esenyurt | Périphérie ouest | 47 900 | 390 | 8–9,8 % |
| Maltepe | Asiatique émergent | 132 700 | 810 | 6,2–7,3 % |
| Sarıyer | Luxe / nature | 245 800 | 860 | 4,2–5,4 % |
Dans ces quartiers prime, l’intérêt principal réside dans la protection du capital et la plus-value à long terme. Des secteurs comme Nişantaşı ou Bebek, sur la rive européenne, affichent des valeurs qui se comparent aux artères de luxe européennes, tout en restant compétitives en devise forte. En revanche, la logique purement rendement locatif est plus poussée dans la couronne plus abordable.
Les émergents à fort rendement : Beylikdüzü, Esenyurt, Kağıthane, Başakşehir, Küçükçekmece
Pour un investisseur cherchant des rentabilités brutes de 7 % à 10 % avec un ticket d’entrée plus faible, plusieurs districts sortent nettement du lot.
Les districts de Beylikdüzü et Esenyurt, à l’ouest d’Istanbul, présentent des caractéristiques attractives pour l’investissement immobilier. Les prix y sont bas (souvent inférieurs à 1 500 dollars/m²), l’urbanisation est rapide et la zone bénéficiera de l’arrivée ou de l’extension de lignes de métro, comme la future M7. La demande est portée par les familles de classe moyenne. Pour les petites surfaces, un appartement d’une chambre à Beylikdüzü coûte environ 46 600 dollars et peut se louer 540 dollars par mois, permettant d’atteindre un rendement brut théorique supérieur à 10 % dans les meilleurs cas.
Kağıthane illustre un autre profil : ancien quartier industriel en transformation, il profite de la mise en service de la ligne M11 reliant directement l’aéroport d’Istanbul au centre et de la ligne M7. Cet effet réseau tire les prix à la hausse. Les rendements, eux, se situent plutôt entre 6,5 % et 7,5 % pour des petites surfaces, mais avec un potentiel d’appréciation porté par la centralité croissante.
Başakşehir et Küçükçekmece répondent à une logique proche : arrondissements planifiés, fort développement résidentiel, proximité des grands projets (nouvel aéroport, future voie Maritime Kanal Istanbul, hôpitaux universitaires, équipements publics). Dans ces secteurs, les analystes évoquent des hausses de valeur de 30 % à 50 % sur quelques années dans certains sous-quartiers, avec des rendements bruts qui restent généralement compris entre 6 % et 8 %.
Côté asiatique : Kadıköy, Üsküdar, Ataşehir, Maltepe
Sur la rive asiatique, Kadıköy et Üsküdar se sont imposés comme des refuges pour les familles et les jeunes actifs qui veulent rester proches du cœur d’Istanbul tout en bénéficiant d’une ambiance plus « locale ». Kadıköy affiche des rendements entre 4,3 % et près de 6 % selon les typologies, ce qui reste acceptable au regard d’une forte demande et d’une appréciation des prix de l’ordre de 9 % sur une année récente.
Ataşehir bénéficie de la présence du grand Istanbul Financial Center, qui accueille la Banque centrale et les principales institutions financières. Cette attractivité a entraîné une hausse des prix de plus de 70 % sur un an, portée par la demande de logements de cadres et d’expatriés. Les rendements locatifs se situent entre 5 % et 7 %, avec une part significative de la performance provenant de la plus-value immobilière.
Maltepe, plus excentré, combine littoral, programmes neufs et perspective de connexions renforcées. Avec des rendements qui frôlent ou dépassent les 7,5 % pour des petites surfaces, il attire ceux qui anticipent un phénomène de rattrapage à mesure que le centre se renchérit.
Ankara : la capitale de la stabilité et des rendements solides
Loin de l’image vibrante d’Istanbul ou d’Antalya, Ankara joue la carte de la stabilité. Capitale politique et administrative, la ville concentre ministères, ambassades, grandes universités et sièges d’organismes publics. Résultat : une demande locative structurelle portée par les fonctionnaires, diplomates, étudiants et salariés des grands groupes.
Les chiffres récents confirment cette image : les prix au mètre carré y tournent autour de 700 à 1 300 dollars, pour une moyenne d’environ 815 dollars mi‑2025. La hausse des prix en devises étrangères entre 2023 et 2025 dépasse 30 %, alors que les rendements bruts moyens s’établissent autour de 8,7 % à l’échelle de la ville. Dans certains quartiers, le rendement brut d’un appartement standard peut atteindre 9 % à 10 %, et le délai de récupération par les loyers se situe fréquemment entre 12 et 14 ans, bien inférieur à la moyenne nationale.
Çankaya : prestige et plus-value
Çankaya est le visage le plus connu d’Ankara. Ambassades, universités, centres d’affaires, grandes avenues et immobilier de standing s’y concentrent. C’est aussi l’un des districts où la valeur a le plus explosé : une étude cite une croissance annuelle des prix de 185 % en 2025, avec un prix moyen autour de 15 887 livres turques au mètre carré.
Les rendements bruts à Ankara sont plus modérés, autour de 6 % à 7 %, mais la profondeur du marché locatif et la qualité du parc immobilier en font un choix intéressant pour un investissement de long terme. Certains sous-secteurs attirent particulièrement les acheteurs haut de gamme, comme Beytepe pour ses villas de luxe et ses paysages dégagés, ou Oran en raison de l’implantation de nouvelles ambassades, de centres d’affaires et d’une clientèle expatriée.
Keçiören, Mamak, Etimesgut, Sincan : l’angle rendement
Pour les investisseurs orientés cash-flow, plusieurs districts périphériques offrent un très bon rapport prix/loyer.
Keçiören, l’un des secteurs les plus peuplés de la capitale, affiche un prix moyen aux alentours de 572 dollars/m² selon certaines sources, mais un appartement de deux chambres autour de 1 000 dollars/m² délivre typiquement un loyer de 400 à 450 dollars par mois. Les rendements bruts flirtent donc avec les 9 %, voire davantage sur des produits bien positionnés.
Mamak, en pleine rénovation urbaine, propose des prix d’entrée encore plus comprimés (environ 495 dollars/m²) avec un rendement brut régulièrement supérieur à 8,5 %. Des quartiers comme Gülveren profitent de nouveaux projets résidentiels et de l’extension de la ligne de métro Dikimevi–Natoyolu, ce qui devrait progressivement se traduire en plus-value.
Ces districts, orientés vers une clientèle de classe moyenne, offrent un bon compromis entre rendement locatif et appréciation du capital.
Prix au m² d’environ 749 $. Période de retour sur investissement entre 13 et 15 ans. Croissance des prix supérieure à 15 %/an dans les micro-secteurs dynamiques.
Prix au m² d’environ 491 $. Période de retour sur investissement entre 13 et 15 ans. Croissance des prix supérieure à 15 %/an dans les micro-secteurs dynamiques.
Un tableau récapitulatif aide à comparer les principaux districts d’Ankara :
| District (Ankara) | Prix moyen 2 ch. (USD) | Loyer mensuel 2 ch. (USD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Çankaya | 125 400 (1 ch.) | 710 (1 ch.) | 5,8–7,7 % |
| Keçiören | 62 600 (2 ch.) | 480 | 7,1–9,2 % |
| Mamak | 58 500 (2 ch.) | 440 | 8,5–9,0 % |
| Etimesgut | 81 100 (2 ch.) | 620 | 7,9–9,2 % |
| Sincan | 65 100 (2 ch.) | 460 | 7,3–8,5 % |
| Yenimahalle | 115 300 (2 ch.) | 690 | 7,2–7,6 % |
| Altındağ | 59 000 (2 ch.) | 490 | 8,6–10 % |
À noter que dans certains sous-marchés d’Ankara, le rendement brut cumulé au rendement en capital conduit à des retours totaux de l’ordre de 15 % à 20 % par an. C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles des investisseurs cash préfèrent Ankara à Istanbul, d’autant que les taux hypothécaires peuvent grimper jusqu’à 60 % en Turquie : les acheteurs sans crédit y sont mécaniquement avantagés.
Des poches de niche : Gölbaşı, Pursaklar, Kızılcahamam
En périphérie, d’autres secteurs répondent à des logiques plus spécifiques. Gölbaşı, au bord du lac Mogan, attire des projets de villas de luxe et des résidences premium, avec un prix moyen dépassant les 30 000 TL/m². Pursaklar profite de la proximité de l’aéroport et d’investissements publics en voirie et transports. Kızılcahamam, enfin, développe un tourisme de bien-être autour de ses eaux thermales ; des resorts comme Cam Thermal Resort & Spa ou Asya Kizilcahamam Thermal Resort y incarnent un segment plus hôtelier, mais qui peut déboucher sur des opportunités de résidences touristiques.
Antalya : capital du tourisme et machine à cash saisonnière
Antalya cumule plus de 300 jours de soleil par an, une fréquentation touristique qui dépasse 15 millions de visiteurs par an et un aéroport international accueillant plus de 35 millions de passagers, en expansion. Sans surprise, la ville est l’un des principaux théâtres de la location saisonnière en Turquie et un pôle majeur de l’investissement étranger.
Les prix moyens au mètre carré y restent plus bas qu’à Istanbul : de 800 à 1 800 dollars selon les quartiers, avec une moyenne autour de 36 000 TL/m² fin 2024. Les rendements bruts sur location longue durée se situent autour de 6 % à 7 % en moyenne, mais les locations de courte durée, bien gérées, peuvent dépasser 10 % de rendement annuel sur le capital investi.
Konyaaltı et Lara : les stars du littoral
Konyaaltı et Lara sont souvent cités en tête pour investir à Antalya.
La bande littorale de Konyaaltı combine plage emblématique, résidences neuves, équipements modernes et une forte appétence des étrangers comme des Turcs aisés. Les prix ont bondi de presque 60 % en 2023. Pour des appartements de front de mer bien situés, les rendements annuels annoncés oscillent entre 8 % et 15 %, surtout lorsque l’on exploite les biens sur des plateformes de location courte durée.
Les augmentations cumulées des prix de l’immobilier de luxe à Lara sur quatre ans dépassent 600 %.
Kepez, Muratpaşa, Altıntaş, Döşemealtı : les relais de croissance
Pour les budgets plus serrés, Kepez s’impose comme une porte d’entrée. Ce district en rénovation profonde, avec des projets comme le « New Kepez Santral District » conçu comme une vitrine de « smart city », offre des appartements à partir d’environ 45 000 euros pour un T1, avec un rendement brut proche de 7 %. Les incitations gouvernementales et les nouvelles infrastructures renforcent l’attrait de ce marché, qui vise plutôt une clientèle locale de classes moyennes.
Muratpaşa est le centre administratif et commercial d’Antalya, bénéficiant d’une localisation centrale et proche de la vieille ville de Kaleiçi. La demande locative est soutenue par la présence de bureaux, de commerces et d’établissements éducatifs. Les rendements locatifs se situent généralement entre 6 % et 8 %, avec un risque de vacance locative réduit.
Altıntaş, situé entre l’aéroport et Lara, incarne un « nouveau quartier » en plein boom. Les programmes de résidences neuves s’y multiplient, souvent orientés vers une cible internationale (piscine, sécurité, gestion locative intégrée). La proximité de l’aéroport et des plages de Lara offre un potentiel intéressant pour des locations de courte durée et des rendements supérieurs à la moyenne.
Enfin, Döşemealtı propose davantage de terrains et de villas sur de grandes parcelles, à des prix encore bien inférieurs à ceux de Lara ou Konyaaltı. Pour des investisseurs qui misent sur la rareté future des terrains et la recherche de calme par une clientèle aisée, il constitue un pari de moyen-long terme.
Un coup d’œil aux données de rendement d’Antalya par quartier donne une idée du rapport prix/loyers :
| District (Antalya) | Prix moyen 1 ch. (USD) | Loyer mensuel 1 ch. (USD) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Kepez | 61 500 | 440 | 7,1–8,6 % |
| Muratpaşa | 89 700 | 580 | 6,3–7,8 % |
| Konyaaltı | 104 500 | 620 | 5,9–7,1 % |
| Alanya | 87 300 | 390 | 3,4–5,4 % |
Il faut garder à l’esprit que ces rendements bruts concernent principalement des locations classiques. Les villas de Belek, par exemple, destinées au golf, affichent souvent des rendements saisonniers entre 5 % et 7 %, avec un potentiel de 10 % les années de forte fréquentation. En 2023, on y a compté environ 460 000 parcours de golf, et les réservations de tourisme golfique ont encore progressé de 15 % en 2024.
Izmir : la côte égéenne entre lifestyle et rentabilité
Troisième plus grande métropole du pays sur la mer Égée, Izmir est souvent perçue comme la ville « la plus européenne » de Turquie. Port dynamique, forte tradition commerçante, climat doux, culture urbaine et orientation progressive vers les projets verts (Izmir Green City Action Plan) en font un marché cible pour ceux qui veulent associer qualité de vie et investissement.
Les prix moyens se situent entre 1 000 et 1 800 dollars/m², avec une moyenne d’environ 27 700 TL/m² en 2023, et un retour sur investissement typique de 17 ans. Les rendements bruts oscillent entre 6 % et 9 % selon les secteurs et les typologies.
Bornova, Buca, Karabağlar, Konak : le quatuor rendement/demande
Bornova, Buca et Karabağlar accueillent une forte population étudiante et un tissu de start-ups et entreprises technologiques en croissance. Ege University (plus de 12 000 étudiants) et Yaşar University (plus de 10 000) génèrent un flux constant de locataires, tirant les loyers à la hausse. Entre 2019 et 2023, les prix de Bornova ont augmenté d’environ 70 %, tandis que les loyers progressaient dans les mêmes proportions.
Buca, plus abordable, a vu sa population passer de 416 000 à plus de 523 000 habitants en une quinzaine d’années. Les rendements bruts y tournent autour de 6 % à 7 %, avec une probabilité raisonnable d’appréciation de 15 % à 25 % dans les prochaines années.
Le rendement brut locatif moyen à Karabağlar est proche de 6,5 %, un chiffre performant à l’échelle turque.
Konak, quant à lui, est redevenu l’un des quartiers les plus recherchés pour l’investissement immobilier à Izmir en 2025. Son centre historique, ses fonctions administratives et sa position centrale en font une valeur sûre. Les rendements y atteignent près de 7,4 %, avec une période de retour d’environ 14 ans et une demande forte pour la location courte comme longue durée.
Un tableau synthétise quelques données clés :
| Quartier (Izmir) | Prix moyen/m² (USD) | Prix moyen unité (USD) | ROI (années) | Rendement annuel estimé |
|---|---|---|---|---|
| Buca | 858 | 85 787 | 14 | 6,9 % |
| Konak | 862 | 103 449 | 14 | 7,4 % |
| Karabağlar | 762 | 91 396 | 15 | 6,5 % |
| Bornova | 1 124 | 126 996 | 20 | 5,0 % |
| Karşıyaka | 1 125 | 135 051 | 17 | 5,9 % |
Karşıyaka, Alsancak, Bayraklı, Çeşme, Urla : plus-value et haut de gamme
Pour ceux qui visent davantage la valorisation que le rendement, plusieurs quartiers se détachent. Karşıyaka, en front de mer, a vu ses prix bondir de 90 % en cinq ans, et se transforme progressivement avec de grands projets de renouvellement urbain. Mavişehir, sous-secteur huppé de Karşıyaka, enregistre des rendements bruts pouvant atteindre 10 % dans des programmes récents, sur fond de transformation d’anciens immeubles en logements parasismiques neufs.
Le quartier central d’Alsancak est très prisé pour les locations touristiques (Airbnb), avec des taux d’occupation et des loyers journaliers élevés. Le rendement brut y est bon, mais la hausse continue des prix en fait un investissement davantage orienté vers la plus-value et le style de vie, plutôt que vers le rendement locatif pur.
Bayraklı, devenu pôle de bureaux avec la mise en place du nouveau quartier d’affaires, affiche des hausses de prix supérieures à 40 % sur certaines périodes, des loyers d’habitation en hausse et des rendements autour de 10 % dans les projets les plus récents, notamment grâce à une desserte améliorée (ligne de train à grande vitesse Ankara–Izmir à venir) et à des programmes d’incitation gouvernementale pour les entreprises.
Enfin, sur la côte, des secteurs comme Çeşme, Urla ou Seferihisar construisent un marché de résidences secondaires et de locations saisonnières de standing. Les prix au mètre carré dans certaines zones de Çeşme se situent près de 2 900 dollars, tandis qu’Urla dépasse souvent 2 100 dollars. Ce sont des marchés plus spéculatifs, portés par la rareté et la clientèle aisée, avec des rendements locatifs moins spectaculaires mais de fortes perspectives de plus-value en période d’essor touristique.
Bursa : industrie, verdure et prix encore contenus
Quatrième grande ville du pays, Bursa cumule plusieurs atouts rarement réunis : hub industriel (automobile, textile, logistique), ville verte adossée au mont Uludağ, patrimoine ottoman classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, proximité d’Istanbul et attractivité grandissante auprès des touristes, notamment arabes.
Les prix y demeurent sensiblement inférieurs à ceux d’Istanbul, de l’ordre de 40 % à 60 % plus bas selon les sources. Le prix moyen au mètre carré dans le centre tourne autour de 875 dollars, pour environ 555 dollars en périphérie. Les rendements bruts en location longue durée se situent entre 5 % et 8 % selon les quartiers, avec un délai moyen de retour de l’investissement de 18 ans.
Nilüfer : modernité, étudiants et croissance rapide
Nilüfer est probablement le district le plus mis en avant à Bursa pour l’investissement. Troisième plus grand district de la ville, il combine quartiers résidentiels modernes, zones industrielles, universités, parcs et équipements culturels. Les prix y ont augmenté d’environ 89 % en quatre ans, avec un prix moyen au mètre carré d’environ 2 162 TL et une période de retour de 19 ans.
Plus d’un milliard d’euros est annoncé pour un vaste programme d’investissement dans l’hébergement étudiant à proximité de l’université d’Uludağ.
Osmangazi et Mudanya : centre urbain et littoral
Osmangazi, cœur historique et économique de Bursa, abrite les grandes institutions, de nombreux employeurs et une offre de services supérieure. Les prix y ont augmenté d’environ 87 % en quatre ans, pour un prix au mètre carré avoisinant 1 742 TL et une période de retour de 20 ans. Des quartiers comme Akpınar ou Demirtaş profitent de vastes projets d’infrastructures (notamment le grand projet hydraulique de Bursa) et d’une bonne connexion aux grands axes, ce qui attire tant l’investissement résidentiel que commercial.
Les prix de l’immobilier à Mudanya ont bondi de 120 % en quatre ans.
Gemlik, Kestel, Karacabey : niches entre industrie, tourisme et terres
Gemlik, Kestel ou Karacabey proposent des profils plus spécifiques. Gemlik, située au bord de la mer de Marmara, marie complexes résidentiels récents, zones touristiques et industries. Les prix y demeurent abordables mais progressent à mesure que la demande de résidences de villégiature augmente.
À Kestel, dans la zone industrielle organisée, les prix ont bondi de 93 % ces dernières années, tirés par la demande en logements de cadre et la montée des programmes de standing. Karacabey et Mustafakemalpaşa se distinguent par de fortes hausses de prix (environ +33 % sur un an), notamment sur les terrains, portés par l’essor de l’agroalimentaire et des projets logistiques. Pour un investisseur qui envisage des stratégies plus complexes (foncier, logistique, agri-business), Bursa propose donc des leviers rarement réunis ailleurs à ce niveau de prix.
Antalya, Bodrum, Fethiye, Mersin, Trabzon : les côtes à haut rendement touristique
En dehors d’Antalya ville, d’autres régions littorales turques se imposent comme des terrains de jeu majeurs pour la location saisonnière, avec des rendements bruts souvent supérieurs à ceux des marchés urbains classiques.
Dans la région de Muğla, des destinations comme Bodrum, Fethiye ou Marmaris affichent des prix élevés au mètre carré, mais également des loyers saisonniers très généreux. À Bodrum, par exemple, le prix moyen au mètre carré dépasse 220 000 TL, ce qui en fait l’un des marchés les plus chers du pays. Pourtant, dans le segment des villas de luxe, les loyers estivaux peuvent dépasser 50 000 à 60 000 euros par mois, assurant des rendements nets de 5 % à 8 % pour des propriétés gérées de façon professionnelle.
En 2025, Fethiye compte près de 3 850 annonces actives de locations saisonnières, dont plus de 90 % sont des logements entiers.
Parmi les micro-localisations les plus recherchées autour de Fethiye, Çalış (front de mer), Ölüdeniz (proximité du Blue Lagoon), Ovacık et Hisarönü (villas familiales avec piscine) ou encore Faralya et Kayaköy (maisons de charme, tourisme nature) constituent des candidats naturels pour un investissement orienté location de vacances.
À Mersin, ville industrielle et portuaire, les rendements bruts moyens sont de 7 % à 10 % dans les districts résidentiels récents comme Mezitli ou Yenişehir. Plus au nord, Trabzon, prisée par les touristes du Moyen-Orient pour son climat et ses paysages, offre des rendements de 7 % à 9 % en haute saison dans des districts comme Ortahisar ou Yomra, avec des prix au m² encore modérés.
Enfin, Adana et Konya, parfois négligées par les acheteurs étrangers, affichent des rendements bruts records : jusqu’à 10,7 % à Adana (notamment dans le district de Çukurova) et 8,7 % à Konya, avec des prix moyens qui restent aux alentours de 45 000 à 50 000 dollars pour un appartement de une chambre. Pour des investisseurs purement orientés cash-flow qui ne recherchent pas de cadre balnéaire, ces destinations peuvent constituer des options sérieuses.
Le levier de la citoyenneté par investissement : quels quartiers ciblent les candidats ?
Pour les investisseurs qui visent la citoyenneté, la question n’est pas seulement de maximiser le rendement mais aussi de sécuriser l’éligibilité du bien et sa liquidité à la revente, après le délai réglementaire de trois ans. Les 400 000 dollars de ticket minimum peuvent être investis dans un seul bien ou dans plusieurs propriétés achetées simultanément, à condition que chaque bien respecte les critères (propriétaire turc ou société turque, absence d’utilisation antérieure pour un dossier de citoyenneté, titre clair, etc.).
Dans la pratique, les candidats privilégient trois grands types de localisations :
Panorama des différentes typologies de marchés immobiliers en Turquie, des quartiers premium aux villes à la croissance soutenue.
Maslak, Levent, Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Üsküdar, Zeytinburnu. Caractérisés par des prix élevés, une relative stabilité et une forte demande à la revente.
Konyaaltı et Lara à Antalya, ainsi que Yalıkavak, Türkbükü et Gümüşlük à Bodrum, ou Alanya. Offrent un potentiel locatif élevé.
Ankara (quartiers Çankaya, Yenimahalle) et Bursa (Nilüfer, Mudanya). Proposent des prix modérés avec une croissance immobilière régulière.
Pour se faire une idée des capacités d’achat, quelques scénarios typiques peuvent être comparés :
| Exemple d’investissement (≈ 400 000 USD) | Type de bien possible | Quartiers typiques |
|---|---|---|
| Istanbul central (prime) | 1 grand appart. 2–3 ch. de standing | Beşiktaş, Nişantaşı, Maslak |
| Istanbul périphérie rentable | 3 à 5 petits appart. 1–2 ch. | Beylikdüzü, Esenyurt, Kağıthane |
| Antalya littoral | 1 villa ou 2–3 appart. proches plage | Lara, Konyaaltı, Belek |
| Izmir urbain | 3–4 appart. 2 ch. dans zones étudiantes | Bornova, Buca, Karabağlar |
| Ankara rendement | 4–6 appart. 2 ch. orientés famille | Keçiören, Mamak, Etimesgut |
| Bursa mix résidence + vacances | 1 villa Mudanya + 1–2 appart. urbains | Mudanya, Nilüfer, Osmangazi |
Le choix dépendra du profil de l’investisseur : certains cherchent un pied-à-terre de standing qu’ils occuperont quelques semaines par an, d’autres un portefeuille de petits biens « faciles à louer », d’autres encore une combinaison de résidence et de placements locatifs.
Comment sélectionner son quartier ? Quelques repères pratiques
Face à la richesse de l’offre turque, il peut être tentant de se limiter aux noms qui reviennent le plus souvent. Pourtant, les données de rendement et de prix montrent que les meilleurs quartiers pour investir ne sont pas toujours les plus connus des touristes. Un investisseur qui se concentre sur la rentabilité et la pérennité de la demande doit établir ses critères.
En Turquie, un rendement brut de 6% est considéré comme bon, mais il est courant de trouver des opportunités entre 7% et 9% dans les quartiers urbains établis et bien desservis. Pour viser un rendement supérieur à 10%, il faut généralement accepter des risques accrus, comme investir dans des zones moins développées, faire face à une plus grande volatilité des prix ou à un taux de vacance locative plus élevé. Une alternative pour atteindre un tel rendement est de miser sur une gestion très performante des locations saisonnières.
La deuxième dimension est l’appréciation potentielle du capital. Les programmes d’infrastructures constituent ici un baromètre précieux : nouveaux métros (M7, M11 et M12 à Istanbul, extensions à Ankara, Izmir), aéroports (Istanbul, Dalaman, Antalya), grands projets (Istanbul Canal, Istanbul Financial Center, hubs logistiques à Bursa, Tekirdağ ou Mersin). Les quartiers à distance de marche d’une future station de métro ou situés le long d’un tracé annoncé voient généralement leurs valeurs augmenter significativement à moyen terme.
Les quartiers proches des pôles universitaires (Bornova, Buca, Görükle, Ankara), des grands hôpitaux (Başakşehir, Ankara), des parcs industriels (Bursa, Kocaeli, Mersin) ou des zones touristiques majeures (Konyaaltı, Lara, Bodrum, Fethiye, Belek) bénéficient d’une demande locative résiliente, même en période de ralentissement économique.
Enfin, il ne faut pas oublier les aspects réglementaires. La Turquie a durci le cadre des locations de courte durée : en dessous de 100 jours, un permis et l’accord de la copropriété sont nécessaires, ce qui suppose un accompagnement local sérieux. Dans certaines villes comme Fethiye, près de la moitié des annonces sont déjà dûment licenciées. Par ailleurs, la hausse rapide des loyers a conduit le gouvernement à instaurer des plafonds annuels (par exemple, un maximum de 25 % d’augmentation pour les baux résidentiels existants sur une période donnée), ce qui renforce encore l’intérêt d’acheter dans des segments où la demande structurelle soutient à la fois le niveau initial de loyer et la valeur du bien.
En conclusion
Les meilleurs quartiers pour investir en Turquie ne se résument ni aux cartes postales, ni aux grands titres sur la flambée de l’immobilier. Ils se situent à l’intersection de plusieurs dynamiques : infrastructures nouvelles, flux touristiques, croissance démographique locale, structure de l’emploi, politiques publiques de rénovation et d’incitation.
Pour optimiser rendements et croissance, diversifiez géographiquement. Istanbul, malgré des prix élevés, reste incontournable pour la profondeur de son marché et les rendements élevés de districts périphériques bien connectés (Beylikdüzü, Esenyurt, Kağıthane). Ankara offre stabilité, rendements de 8% à 10% et croissance portée par les transformations urbaines. Antalya, Izmir et Bursa proposent différents équilibres entre location saisonnière/longue durée, prix abordables et potentiel de valorisation. Enfin, les régions côtières (Muğla, Mersin) et villes comme Adana ou Konya offrent des poches de rentabilité très élevées pour les investisseurs acceptant de sortir des sentiers battus.
Dans tous les cas, l’investissement réussi en Turquie repose sur une règle de base : ne pas se laisser guider uniquement par l’affect ou par les effets de mode, mais analyser froidement les chiffres : prix au mètre carré, loyers moyens, taux d’occupation, durée de remboursement, projets d’infrastructure, cadre réglementaire. C’est à cette condition que les « meilleurs quartiers pour investir en Turquie » ne resteront pas qu’une promesse, mais deviendront la base d’un portefeuille réellement performant et pérenne.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à la lire turque et au marché émergent local. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Izmir, Antalya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en développement d’Istanbul ou près du littoral d’Antalya, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste turcs), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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