Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Louer un appartement ou une villa à long terme en Turquie séduit de plus en plus d’expatriés, de retraités, d’étudiants et de digital nomads. Le pays cumule climat agréable, coût de la vie inférieur à l’Europe de l’Ouest, marché locatif dynamique, mais aussi un cadre juridique spécifique, assez protecteur pour le locataire. Pour en profiter sereinement, il faut comprendre à la fois la réalité du marché (prix, villes, rendements) et les règles de droit qui encadrent les baux de longue durée.
Ce guide détaille la procédure de location à long terme en Turquie, en s’appuyant sur les dernières données du marché immobilier et la législation locative en vigueur. Il s’adresse à la fois aux locataires et aux investisseurs souhaitant mettre un bien en location.
Comprendre le marché locatif de longue durée en Turquie
La Turquie est considérée comme l’un des pays les plus abordables d’Europe en matière de coût de la vie, mais le logement reste un poste de dépense central. Le marché locatif est en pleine ébullition : la demande explose dans les grandes villes, les prix ont connu des hausses spectaculaires, et la réglementation sur les hausses de loyers tente de freiner les excès.
Un marché dynamique, porté par les locaux et les étrangers
Depuis plus d’une décennie, la Turquie a connu une forte urbanisation, une construction massive de logements et une demande intérieure soutenue. Aujourd’hui, le marché locatif est tiré à la fois par les résidents turcs et par les étrangers (Moyen‑Orient, Russie, Ukraine, Europe), qu’ils soient expatriés, investisseurs, étudiants Erasmus ou télétravailleurs.
Les loyers ont fortement augmenté ces dernières années sous l’effet de l’inflation et de la pénurie dans certains quartiers. Selon des données Endeksa, les loyers ont bondi de près de 95,5 % en un an à l’échelle nationale et de plus de 130 % sur quatre ans. Dans certaines grandes métropoles, la hausse annuelle dépasse largement les 100 %.
Vivre en Turquie peut coûter jusqu’à trois fois moins cher qu’à Londres ou dans de grandes villes américaines.
Combien coûte une location longue durée dans les grandes villes ?
Les prix varient énormément selon la ville, le quartier, la proximité du métro ou de la mer, l’état de l’immeuble et le niveau de standing (résidence avec piscine, sécurité, etc.). Pour se repérer, voici des fourchettes réalistes pour un appartement d’une chambre (1+1) en location longue durée, basées sur des données en dollars et en livres turques.
Exemples de loyers mensuels pour un 1+1 (données récentes)
| Ville | Centre‑ville (USD/mois) | Périphérie (USD/mois) | Fourchettes TL citées (1+1 récent) |
|---|---|---|---|
| Istanbul | 700 – 1 500 | 500 – 900 | 30 000 – 60 000 TL (centre), 15 000 – 35 000 TL (hors centre) |
| Ankara | 400 – 800 | 300 – 600 | 15 000 – 35 000 TL (centre), 10 000 – 25 000 TL (hors centre) |
| Izmir | 500 – 1 000 | 350 – 700 | 15 000 – 35 000 TL (centre), 10 000 – 25 000 TL (hors centre) |
| Antalya | 450 – 900 | 300 – 600 | 18 000 – 35 000 TL (centre), 12 000 – 25 000 TL (hors centre) |
| Bursa | ~15 000 – 30 000 TL | ~10 000 – 22 000 TL | – |
Dans Istanbul, la dispersion est extrême : un studio dans un quartier périphérique comme Esenyurt peut se louer autour de 16 000–20 000 TL, alors qu’un appartement de taille comparable à Beşiktaş ou Sarıyer dépasse facilement 50 000–60 000 TL par mois.
Loyer moyen et rendements par ville
Pour ceux qui louent pour investir, le rendement brut moyen des logements en Turquie avoisine 7,76 % (T3 2025), avec des variations selon les villes.
| Ville / Région | Loyer moyen m² (TL) | Loyer moyen (TL) | Durée de retour (années) | Rendement locatif moyen |
|---|---|---|---|---|
| Turquie (moyenne) | 32,9 | 3 746 | 19 | 7,76 % |
| Istanbul | 58 | 3 846 (ancienne réf.) | – | 8,15 % |
| Ankara | 26 | 2 077 | 17 | 8,67 % |
| Izmir | 40 | 2 904 | 20 | 7,38 % |
| Antalya | 53 | 3 300 | 18 | 6,28 % |
| Bursa | 21 | 1 833 | 20 | 7,79 % |
| Muğla | 95 | 6 416 | 18 | – |
| Çanakkale | 27 | 1 671 | 22 | – |
| Adana | – | – | – | 8,87 % |
Ces chiffres montrent que la Turquie reste attractive pour l’investissement locatif, surtout dans les villes intérieures comme Ankara ou Adana, mais les bailleurs doivent composer avec une inflation élevée et une réglementation stricte des hausses de loyers.
Où louer selon son profil ?
La Turquie offre des profils de villes très différents. Le choix dépend du mode de vie recherché, du budget et du projet (simple location, repérage avant achat, ou investissement avec mise en location).
Istanbul convient particulièrement aux amateurs de grande métropole, de business et de vie culturelle intense. Pour les expatriés et les cadres, les quartiers dynamiques comme Kadıköy, Beşiktaş, Nişantaşı, Cihangir ou Şişli sont très attractifs. Pour les locataires avec un budget plus serré ou les investisseurs à long terme, les secteurs plus abordables comme Esenyurt, Başakşehir ou Küçükçekmece présentent un intérêt certain.
– Ankara est la capitale administrative, avec un coût de la vie inférieur à Istanbul. Les quartiers centraux comme Çankaya ou Kızılay abritent fonctionnaires, personnels d’ONG et étudiants. Les loyers sont plus modérés pour des surfaces souvent généreuses.
– Izmir offre une ambiance côtière décontractée sur la mer Égée. Alsancak, Karşıyaka ou Bornova sont les secteurs phares, prisés par les familles et les jeunes actifs.
– Antalya, Alanya, Bodrum, Fethiye et la côte méditerranéenne sont le terrain de jeu des retraités européens, des Russes et Ukrainiens, et des digital nomads attirés par le climat et les infrastructures touristiques. Les quartiers de Lara et Konyaaltı à Antalya, Mahmutlar ou Kestel à Alanya proposent beaucoup de résidences avec piscine et services.
Pour un premier séjour, beaucoup d’étrangers s’installent dans des quartiers “expat‑friendly” où les propriétaires parlent facilement anglais et où les services (écoles internationales, coworking, médecins privés) sont déjà rodés.
Cadre légal de la location longue durée en Turquie
L’un des grands atouts du pays pour un locataire est un droit locatif globalement jugé “pro‑locataire” par les analystes internationaux. Les protections sont fortes contre les expulsions arbitraires et les hausses abusives de loyers, mais la législation est dense, et encore plus délicate pour un étranger qui ne lit pas le turc.
Qu’est‑ce qu’une location de longue durée ?
En Turquie, la distinction entre court et long terme est désormais clairement définie par la loi :
En Turquie, la réglementation diffère selon la durée de la location. Une location de moins de 100 jours est considérée comme touristique et soumise à des règles strictes (permis, plaque, quotas, amendes élevées). Une location de plus de 100 jours relève du Code des obligations turc, offrant plus de protection au locataire et plus de souplesse au propriétaire, sans nécessité de licence touristique.
Les baux résidentiels de long terme sont généralement conclus pour 12 mois et se renouvellent automatiquement si aucune des parties ne donne congé dans les formes prévues.
Les textes de référence
Plusieurs lois encadrent les baux d’habitation et commerciaux :
Le système juridique turc régissant les baux immobiliers repose sur plusieurs textes clés. Le Code des obligations (Loi n° 6098), notamment ses articles 299 à 378, définit le contrat de location, les droits et obligations des parties, le dépôt de garantie, les conditions des hausses de loyer et les procédures d’éviction. Le Code civil (Loi n° 4721) traite des questions de propriété et de copropriété. Des lois spécifiques complètent ce cadre, comme la Loi n° 6570 sur les baux immobiliers et la Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque, qui impacte les baux via des démolitions ou rénovations urbaines. Enfin, la Loi sur la médiation en matière civile (Loi n° 6325) impose généralement une tentative de médiation préalable pour la plupart des litiges locatifs avant toute action en justice.
Pour un étranger, il est vivement recommandé de se faire assister par un avocat bilingue ou par un agent immobilier expérimenté dans le droit locatif turc.
Le contrat de location (kira sözleşmesi) : la pièce maîtresse
En Turquie, le contrat de location – kira sözleşmesi – est la base de toute relation locative. Il peut être oral, mais dans les faits, un écrit détaillé est indispensable, encore plus pour un locataire étranger ou pour un bail de longue durée.
Forme et langue du contrat
Le contrat n’est pas obligé d’être notarié pour être valable, mais la pratique et la loi récente vont vers plus de formalisation :
– Un contrat écrit est fortement conseillé, voire indispensable pour toute demande de permis de séjour.
– Pour les étrangers, un contrat bilingue (turc + anglais ou français) est recommandé pour éviter les malentendus.
– La notarisation n’est pas obligatoire, mais un bail notarié a une force probante renforcée. Pour un étranger qui demande un ikamet (titre de séjour), un contrat notarié est souvent exigé.
La plateforme gouvernementale e‑Devlet propose désormais un service pour créer et signer électroniquement des contrats de location. Le propriétaire initie le bail depuis son compte, le locataire le valide, et un document officiel avec code-barres électronique est automatiquement généré et transmis à l’administration fiscale.
Informations obligatoires à faire figurer
Un contrat de location turc complet doit mentionner, a minima :
Un contrat de location complet et conforme doit inclure les clauses et informations suivantes pour protéger les droits du bailleur et du locataire.
Identité complète du bailleur et du locataire (nom, prénom, numéro d’identité turque ou fiscal, référence de passeport pour les étrangers). Adresse exacte du bien conforme à la base municipale (numarataj).
Durée du bail (généralement 1 an) avec dates de début et de fin. Montant du loyer en livre turque et modalités de paiement (virement mensuel en avance). Montant du dépôt de garantie et conditions de restitution.
Clause de révision annuelle du loyer précisant l’indice de référence (moyenne sur 12 mois de l’indice TÜFE). Répartition des charges (électricité, eau, gaz, internet, aidat).
Définition des responsabilités : bailleur (structure, gros travaux) et locataire (petites réparations, maintenance courante).
Durée de préavis et modalités de résiliation anticipée. Politique concernant les animaux de compagnie, la sous-location et les modifications du logement.
Inventaire détaillé de l’état du bien, des équipements et du mobilier, idéalement accompagné de photos datées.
Tous les exemplaires doivent être signés par les deux parties (et par le garant, s’il y en a un). Les modifications ultérieures doivent faire l’objet d’avenants écrits.
Combien payer à l’entrée ? Loyer, dépôt, commission, charges
L’une des surprises fréquentes pour un étranger est le montant à sortir dès la signature, surtout dans les grandes villes où les bailleurs demandent souvent plusieurs mois d’avance.
Dépôt de garantie : plafonné mais parfois mal appliqué
Le dépôt de garantie (teminat, depozito) est strictement encadré par le Code des obligations (article 342). Il ne peut pas dépasser l’équivalent de trois mois de loyer. En pratique, beaucoup de propriétaires demandent 1 à 2 mois, certains tentent plus.
La loi impose que le dépôt :
– soit conservé sur un compte bancaire distinct, au nom du locataire ou sous forme de compte bloqué, et non dans la poche du propriétaire ;
– soit restitué au locataire à la fin du bail, dans un délai de trois mois, sauf preuve de dommages ou d’impayés.
En théorie, la banque ne peut libérer le dépôt au propriétaire que si celui‑ci prouve un litige en cours. En pratique, nombreux sont les bailleurs qui gardent le dépôt sur leur propre compte et discutent ensuite de la restitution. D’où l’importance de : la restitution.
Pour sécuriser votre location, il est crucial de : faire préciser par écrit le montant et le lieu de dépôt de la caution ; établir un état des lieux d’entrée et de sortie détaillé, accompagné de photos ; et conserver toutes les preuves de paiement des loyers et des factures.
Commission d’agence et autres frais
Si vous passez par une agence immobilière (emlakçı) – ce qui est souvent plus sûr pour un étranger –, celle‑ci facture en principe au locataire :
– une commission équivalente à un mois de loyer (ou 2–3 % du loyer annuel), payée une seule fois à la signature.
Les frais annexes courants à prévoir :
– Dépôt de garantie : 1 à 3 mois de loyer.
– Premier mois de loyer payé d’avance.
– Commission d’agence : 1 mois de loyer.
– Ouverture des compteurs d’électricité, eau, gaz : frais d’abonnement et dépôt (plusieurs centaines ou milliers de TL selon la ville).
– Eventuels frais de notarisation si le bail est authentifié.
Au total, s’installer peut représenter 3 à 5 mois de loyer dès le début. Pour un 1+1 à 20 000 TL/mois à Istanbul, il n’est pas rare d’avancer 60 000 à 80 000 TL pour entrer dans les lieux.
Charges d’immeuble (aidat) et factures : qui paie quoi ?
Dans les baux de longue durée, il est usuel que le locataire règle : les loyers, les charges, et les taxes afférentes au local loué.
– toutes les factures de consommations individuelles : électricité, eau, gaz, internet, téléphone,
– les frais de nettoyage et d’entretien courant.
Les charges de copropriété, ou aidat, méritent une attention particulière.
Ce que couvre l’“aidat”
L’aidat est une contribution mensuelle obligatoire dans les résidences, votée par l’assemblée des copropriétaires et gérée par un syndic ou un gestionnaire. Elle sert à financer :
– le nettoyage des parties communes,
– l’entretien des piscines, salles de sport, hammams, spa, aires de jeux,
– les salaires du personnel (sécurité, concierges/kapıcı, jardiniers, employés d’entretien),
– l’éclairage des parties communes, arrosage, consommation d’eau des jardins et bassins,
– la maintenance des ascenseurs et des équipements techniques,
– la sécurité (caméras, gardiens),
– les assurances de l’immeuble.
On distingue :
– une aidat fixe mensuelle pour les dépenses récurrentes ;
– des contributions exceptionnelles (Demirbaş aidatı) pour travaux lourds ou achat de nouveaux équipements.
Le montant dépend du standing de la résidence et de la ville.
| Ville / Zone | Fourchette mensuelle typique d’aidat |
|---|---|
| Alanya | 20 – 150 € |
| Antalya | 25 – 160 € |
| Istanbul | 40 – 250 € |
| Moyenne nationale | 20 – 300 $ (environ) |
L’important : même si vous êtes locataire, vérifiez ce que dit votre bail. En pratique, dans beaucoup de baux de longue durée, c’est le locataire qui paie l’aidat, mais légalement, si celui‑ci ne paie pas, la copropriété se retourne contre le propriétaire, qui restera redevable. D’où l’intérêt pour l’investisseur de bien encadrer ce point dans le contrat.
Hausses de loyer : une liberté surveillée
Dans un contexte d’inflation élevée (plus de 30 % par an récemment), la question des hausses de loyers est sensible. La Turquie a mis en place un dispositif spécifique pour éviter les dérives.
Le principe général : indexation sur l’inflation (TÜFE)
Pour les baux d’habitation, l’article 344 du Code des obligations dispose que le loyer, lors de la reconduction, ne peut être augmenté de plus que la moyenne sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation (TÜFE) publiée par l’institut statistique TURKSTAT.
Concrètement :
Le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’un pourcentage de provision pour charges inférieur au plafond légal. En revanche, ils ne peuvent pas légalement convenir d’un pourcentage supérieur, sauf dans le cadre d’une décision judiciaire spécifique, notamment pour les baux de plus de 5 ans ou lors d’actions en révision de loyer.
Pendant une période récente, une limite supplémentaire de 25 % a été mise en place pour contenir l’explosion des loyers, mais cette mesure est temporaire et régulièrement réévaluée.
Ce que cela signifie pour un locataire
Un locataire qui renouvelle son bail :
– n’est pas tenu d’accepter une hausse supérieure au plafond légal ;
– peut refuser poliment une demande excessive et rappeler la règle du TÜFE ;
– conserve ses droits tant qu’il paie le loyer recalculé au plafond légal.
Le propriétaire ne peut ni l’expulser pour ce seul motif, ni lui couper l’électricité ou l’eau. Il doit, s’il persiste, saisir la justice pour faire valoir son point de vue, ce qui prend souvent de nombreux mois.
Droits et obligations du locataire et du bailleur
Le droit turc détaille précisément ce que chacun peut faire ou doit faire. En location longue durée, mieux vaut connaître ces lignes rouges.
Ce que la loi garantit au locataire
Le locataire :
Le locataire a droit à la jouissance paisible des lieux et doit recevoir un logement en bon état d’usage. Il bénéficie d’une protection contre les expulsions arbitraires et a droit à la restitution de son dépôt de garantie en fin de bail, sauf pour l’usure normale ou des impayés prouvés. Il peut exiger des réparations pour des défauts graves, et en cas de carence du bailleur, faire exécuter les travaux et en déduire le coût du loyer sous conditions. Le bail peut être résilié si le logement devient impropre à l’habitation. La sous-location ou la cession du bail nécessitent l’accord écrit préalable du propriétaire.
Même sans contrat écrit, ces protections existent, mais il sera beaucoup plus difficile de les faire valoir en l’absence de preuves écrites des conditions convenues.
Ce que la loi autorise au propriétaire
Le propriétaire :
Principaux droits reconnus au propriétaire dans le cadre d’une location d’habitation.
Droit de percevoir le loyer aux dates convenues dans le contrat.
Possibilité de demander une augmentation annuelle du loyer dans la limite du plafond légal.
Droit d’exiger un dépôt de garantie, limité à l’équivalent de trois mois de loyer.
Droit de refuser une sous‑location qui n’aurait pas été préalablement autorisée.
Droit de saisir la justice pour obtenir l’expulsion du locataire dans plusieurs cas précis : non‑paiement répété, utilisation illégale du logement, dégradations importantes, troubles graves du voisinage, besoin réel et prouvé de réoccuper le logement, ou travaux lourds le rendant inhabitable.
Il reste toutefois lié par des délais procéduraux longs (6 à 18 mois souvent) et doit respecter la procédure : mises en demeure écrites, saisine du tribunal de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi), médiation préalable obligatoire dans la plupart des cas.
Démarches pratiques pour louer un bien à long terme
Savoir ce que dit la loi est une chose ; savoir concrètement comment trouver et sécuriser un logement en est une autre. Voici le parcours typique d’un locataire étranger.
1. Définir budget, ville et type de logement
Avant toute chose, il faut arbitrer entre :
– ville (Istanbul pour les opportunités pro, Ankara pour le calme et les institutions, Izmir ou Antalya pour une vie côtière, villes moyennes comme Bursa, Mersin, Gaziantep pour un meilleur rapport qualité/prix) ;
– type de logement (studio, 1+1, 2+1, villa, résidence avec piscine et sécurité ou immeuble simple) ;
– budget mensuel, en intégrant loyer + aidat + factures ;
– durée de séjour anticipée (au‑delà de 100 jours pour être dans le cadre long terme, souvent 12 mois).
Pour mémoire, la vie d’une personne seule coûte en moyenne autour de 1 200 USD par mois hors loyer, et une famille de quatre environ 2 000–2 500 USD hors loyer. À ces montants, il faut ajouter le loyer qui, dans une grande ville, peut dépasser aisément 700–1 500 USD dans les quartiers centraux d’Istanbul.
2. Rechercher des annonces et sélectionner des quartiers
Les principales sources :
– grands portails turcs : sahibinden.com, HepsiEmlak, Emlakjet, Zingat (annoncent aussi bien des biens en direct propriétaire que via agences) ;
– plateformes internationales, plutôt utiles pour un premier séjour ou un repérage : Airbnb, Flatio, Vrbo, Booking, Homelike, Spotahome ;
– agences immobilières locales et internationales (REMAX, TURYAP, TEKCE, Turk.Estate, etc.), souvent mieux armées pour accompagner des étrangers.
En Turquie, il n’existe pas de système centralisé de partage des annonces immobilières (MLS). Les agences travaillent de manière indépendante, ce qui nécessite de consulter plusieurs canaux. Il est crucial de rester prudent face aux annonces suspectes, notamment celles présentant des prix anormalement bas, des photos irréalistes ou exigeant un paiement avant la visite.
3. Visiter et contrôler le bien
La visite sur place est capitale, car les photos peuvent refléter un état ancien, un autre appartement du même immeuble, voire un bien inexistant.
Points à vérifier :
– humidité, traces de moisissures, qualité de l’isolation,
– menuiseries, fenêtres, serrures, portes d’entrée,
– pression d’eau et fonctionnement de l’eau chaude,
– état de l’installation électrique et nombre de prises,
– qualité de la cage d’escalier, des ascenseurs, des parties communes,
– bruit (tester à différents moments de la journée),
– orientation, luminosité, vue,
– conformité sismique : en Turquie, le risque de séisme impose de se renseigner sur la date de construction et la conformité aux normes.
C’est aussi le moment de discuter :
– de ce qui est inclus dans le loyer (électroménager, mobilier, internet, factures, aidat),
– des modalités de paiement (virement bancaire, pas d’expèces au‑delà de 500 TL),
– des hausses de loyers prévues au contrat,
– de la flexibilité en cas de départ anticipé.
4. Vérifier la propriété et l’identité du bailleur
Avant de signer :
Avant de signer un bail, il est crucial d’effectuer trois vérifications principales pour sécuriser la location. Premièrement, demandez à consulter le **tapu** (titre de propriété) et assurez-vous que le nom du propriétaire correspond bien à celui qui signe le contrat. Deuxièmement, vérifiez scrupuleusement l’adresse exacte du bien en comparant les informations entre le contrat de location, les factures existantes et les documents municipaux. Troisièmement, renseignez-vous pour vous assurer qu’il n’existe pas d’arriérés importants de charges (copropriété) ou de factures d’électricité, de gaz ou d’eau liés au logement.
Si la personne se dit “mandataire” ou gère pour le compte d’un propriétaire absent, exiger une procuration notariée qui l’autorise à signer.
5. Rassembler les documents nécessaires
Un locataire étranger doit généralement présenter : un passeport valide, un visa de séjour ou un titre de séjour, des justificatifs de revenus (comme des fiches de paie ou des relevés bancaires), et une attestation d’emploi ou un contrat de travail pour prouver sa capacité à payer le loyer. De plus, certains propriétaires peuvent demander une caution ou un garant, surtout si le locataire n’a pas d’historique de crédit en France.
– un passeport valide,
– un numéro d’identification fiscale turc (vergi numarası), que l’on obtient facilement au bureau des impôts local avec son passeport,
– parfois, un justificatif de revenus ou de contrat de travail,
– un compte bancaire turc pour les virements de loyer.
Pour ceux qui viseront un permis de séjour (ikamet), il faudra en plus :
– un contrat de location notarié,
– une preuve d’enregistrement d’adresse,
– parfois la copie de l’ID du propriétaire et du tapu.
6. Signer le contrat et payer les sommes d’entrée
Une fois le contrat négocié et relu (idéalement par un avocat ou un agent immobilier de confiance) :
Si une notarisation du bail est prévue, toutes les parties doivent se présenter chez le notaire. Celui-ci vérifie les identités et la capacité juridique. La présence d’un traducteur assermenté est obligatoire si une partie ne parle pas turc. Après signature, le notaire appose son sceau. Le coût de cette certification, généralement modéré, est à la charge du locataire. Pour le paiement, le locataire doit effectuer les virements (dépôt de garantie, premier loyer, commission) en indiquant ‘kira’ (loyer) en motif. Pour les loyers supérieurs à 500 TL, la loi impose le paiement par voie bancaire.
À partir de là, un exemplaire original du contrat revient à chaque partie.
7. Transférer les compteurs et enregistrer l’adresse
Tout de suite après l’emménagement :
– se rendre aux bureaux des fournisseurs d’électricité, d’eau, de gaz ou effectuer les démarches en ligne pour mettre les compteurs au nom du locataire (contrat de location et passeport seront demandés, ainsi qu’un dépôt éventuellement) ;
– souscrire un abonnement internet auprès d’un opérateur (Türk Telekom, Turkcell Superonline, Vodafone Net, etc.),
– vérifier que le propriétaire est à jour de son assurance sismique obligatoire (DASK).
Puis, très important pour les résidents étrangers :
– déclarer sa nouvelle adresse au bureau de la population (Nüfus Müdürlüğü) dans les 20 jours, en présentant passeport, titre de séjour (ou demande en cours) et contrat de location ;
– confirmer l’adresse auprès de la Direction provinciale de gestion des migrations (Göç İdaresi), ce qui sera nécessaire pour la délivrance ou le renouvellement du permis de séjour.
À l’issue de ces démarches, un certificat d’adresse (yerleşim yeri belgesi) peut être délivré, utile pour de nombreuses démarches administratives (banque, école, santé).
Pour les propriétaires : louer à long terme à un étranger
Nombre d’investisseurs étrangers achètent un appartement en Turquie, soit pour y vivre, soit pour le louer à long terme. Louer à un locataire étranger ne change pas fondamentalement les règles juridiques, mais implique quelques précautions supplémentaires.
Rappel des obligations fiscales et administratives
Un propriétaire qui loue son bien :
– doit déclarer ses revenus locatifs et s’acquitter de l’impôt sur le revenu correspondant, selon un barème progressif (environ de 15 à 40 %, avec un abattement annuel sur une première tranche exemptée) ;
– paie chaque année la taxe foncière, dont le taux varie de 0,1 à 0,4 % de la valeur cadastrale, avec un doublement pour les grandes villes ;
– paie la DASK (assurance sismique obligatoire) ;
– est en principe responsable des charges non imputables à l’usage courant du locataire (gros travaux, peinture des façades, réparations structurelles).
Seuil en jours à partir duquel la location d’un bien n’exige plus de permis touristique.
Gestion et “aidat” : clarifier qui paye
Dans la pratique :
– beaucoup de baux stipulent que le locataire paie l’aidat mensuelle ;
– si le locataire ne le fait pas, la dette retombe en dernier ressort sur le propriétaire, qui devra payer, puis se retourner contre son locataire.
D’où l’importance, pour un investisseur qui ne vit pas sur place, de : s’informer sur le marché local, étudier les opportunités d’investissement, évaluer les risques associés et considérer l’aide d’un expert local.
– faire gérer son bien par une agence de gestion locative sérieuse, surtout dans les résidences complexes,
– suivre les comptes de copropriété, exiger les relevés annuels, et s’assurer que l’aidat est bien payée.
Nombre de mois de loyer pouvant être demandés par les sociétés de gestion pour leurs services en Turquie.
Rendements et stratégie long terme
Avec un rendement brut moyen autour de 7–8 % et des loyers en hausse forte ces dernières années, la location longue durée reste intéressante pour un propriétaire, mais :
– les hausses de loyers sont plafonnées, ce qui protège le locataire mais limite la répercussion intégrale de l’inflation ;
– les conflits relatifs aux dépôts et aux augmentations peuvent aboutir devant les tribunaux, avec obligation de passer par une médiation préalable ;
– mieux vaut privilégier la qualité du locataire (revenus stables, comportement respectueux) à un loyer légèrement plus élevé mais risqué.
Les données montrent par ailleurs que les petites surfaces (studios, 1+1) en centre‑ville ont des taux de vacance très bas (2–3 % à Istanbul) et sont les plus recherchées par les expatriés, digital nomads et jeunes actifs.
Vivre en Turquie en location : avantages et points de vigilance
Louer un bien à long terme en Turquie permet de :
– tester un quartier avant d’acheter,
– accéder à un niveau de confort (piscine, salle de sport, vue mer) à un coût souvent plus bas que dans d’autres pays méditerranéens,
– bénéficier d’un système de santé privé abordable et de services étendus.
Mais certains points appellent à la prudence :
– inflation encore élevée, qui peut peser sur le budget quotidien même si les hausses de loyer sont encadrées ;
– barrières linguistiques : la quasi‑totalité des contrats et des procédures judiciaires sont en turc ;
– pratiques informelles persistantes (dépôts non placés en banque, demandes de loyers en devises malgré l’interdiction, baux non déclarés).
Pour limiter les risques, il est judicieux de :
Pour éviter les litiges lors de la location d’un logement, suivez ces conseils essentiels : ne payez jamais de dépôt ou de loyer sans avoir au moins un contrat signé, exigez des reçus ou relevés bancaires pour chaque paiement, et refusez de signer des documents en blanc, notamment les engagements de départ à une date indéterminée. En cas de doute sur une clause, consultez un avocat ou une agence réputée. Enfin, documentez tout (photos, vidéos, échanges WhatsApp ou e‑mail) pour conserver des preuves.
Louer à long terme en Turquie est donc tout à fait accessible et sécurisé pour peu que l’on respecte la procédure locale, que l’on prenne le temps de comprendre le marché et que l’on s’entoure des bons interlocuteurs. Pour un projet d’expatriation, de retraite au soleil ou d’investissement locatif, c’est aujourd’hui l’un des pays où l’équilibre entre coût, qualité de vie et protection juridique du locataire reste particulièrement attractif.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Turquie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque et au marché local. Budget alloué : 400000 à 600000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Izmir, Antalya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance comme Kadıköy (Istanbul) ou Konyaaltı (Antalya), combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société turque) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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