Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, louer ou construire un bien en Turquie n’est pas seulement une question de budget et d’emplacement. Pour un étranger, le cadre juridique peut paraître dense, entre droit de propriété, fiscalité, permis de résidence et règles de copropriété. Pourtant, ce système est assez cohérent dès lors qu’on en maîtrise les grands principes : qui peut acheter, où, sous quelles limites, à quels coûts et avec quelles conséquences fiscales et migratoires.
L’achat immobilier en Turquie est régi par un ensemble de lois structurées, incluant le Code civil, la Loi foncière, le Code des obligations, les lois fiscales, ainsi que les réglementations sur l’urbanisme et la copropriété. Il est essentiel de comprendre ces textes et les pratiques locales pour une transaction sécurisée.
1. Qui peut acheter un bien immobilier en Turquie et dans quelles limites ?
Le cadre général des acquisitions par les étrangers est fixé principalement par la Loi sur le registre foncier (Loi n° 2644, art. 35 et 36). Contrairement à d’autres pays, la Turquie ne conditionne plus l’accès à la propriété à un principe strict de réciprocité : des ressortissants de 184 pays peuvent légalement acheter un bien.
Cependant, ce droit n’est pas illimité. Certaines nationalités sont exclues ou soumises à autorisation spécifique, et les acquisitions sont encadrées par des plafonds et des zones interdites pour raisons de sécurité.
1.1 Nationalités autorisées, interdites ou restreintes
Les textes distinguent trois grandes catégories :
| Catégorie de pays / ressortissants | Règle applicable à l’achat immobilier |
|---|---|
| 184 pays « autorisés » | Achat possible de logements, commerces, terrains |
| Syrie, Arménie, Corée du Nord, Nigeria, Cuba | Interdiction d’acquérir un bien immobilier |
| Irak, Iran, Palestine | Nécessité possible d’une autorisation spéciale du ministère de l’Intérieur |
Les ressortissants des pays autorisés peuvent acheter des appartements, villas, maisons, bureaux, commerces, entrepôts ou terrains. Les sociétés de droit turc détenues à plus de 50 % par des étrangers peuvent aussi acquérir des immeubles dans la limite de leur objet social.
1.2 Limites de surface et quotas locaux
Même lorsqu’un étranger est autorisé à acheter, la loi fixe des plafonds stricts :
| Type de limitation | Règle en vigueur pour les étrangers |
|---|---|
| Surface totale maximale par personne | 30 hectares (environ 74 acres) sur l’ensemble du territoire |
| Part maximale des étrangers dans un district | 10 % de la surface constructible privée du district |
| Zones militaires et stratégiques | Achat interdit, quel que soit le prix ou la nationalité |
En pratique, si un étranger dépasse ces seuils, le ministère des Finances peut imposer la liquidation forcée des biens excédentaires. En outre, lorsqu’un terrain nu est acheté, un projet de développement approuvé doit être déposé dans un délai de deux ans, sous peine de confiscation.
1.3 Zones fermées aux permis de séjour (« Closed Neighborhoods »)
Un phénomène récent complique la donne pour ceux qui visent un permis de résidence via l’immobilier : plus de 1 169 quartiers sont désormais fermés aux nouvelles demandes de titre de séjour pour étrangers. C’est le cas, par exemple, de Fatih et de parties d’Esenyurt, Şişli ou Beyoğlu à Istanbul.
Lorsque la proportion d’étrangers dépasse 20% dans un quartier, celui-ci est fermé. Cela interdit d’y demander un permis de séjour sur la base d’un achat immobilier, mais n’empêche pas l’achat lui-même. Un investissement atteignant 400 000 dollars dans ce quartier reste éligible à la citoyenneté.
2. TAPU, types de propriété et procédures d’achat
En Turquie, tout tourne autour du TAPU, le titre de propriété délivré par la Direction générale du cadastre et du registre foncier (TKGM). Sans inscription au registre foncier, le droit de propriété n’existe pas, même si un contrat de vente privé a été signé et payé.
2.1 TAPU : le « passeport » du bien
Le TAPU est l’équivalent de la carte d’identité du bien. Il précise :
– l’identité du ou des propriétaires,
– la nature du bien (terrain, appartement, bureau, etc.),
– l’emplacement précis et les références cadastrales,
– la valeur déclarée,
– d’éventuelles charges : hypothèque (İpotek), saisie (Haciz), servitudes.
Les étrangers reçoivent exactement le même type de TAPU que les citoyens turcs. La nationalité du propriétaire n’y figure pas, seul le nom (tel qu’il apparaît sur le passeport) est inscrit.
Les biens immobiliers en Turquie sont acquis en pleine propriété (freehold) et sont transmissibles par héritage. La gestion des copropriétés est régie par la Loi n° 634 sur la propriété par étages (Kat Mülkiyeti Kanunu).
2.2 Types de titres : terrain, copropriété, construction en cours
Plusieurs formes de titres coexistent, avec des implications juridiques et pratiques différentes :
| Type de titre | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Arsa Tapusu (titre « bleu ») | Propriété de terrain (nu, agricole ou constructible). Pas de bâtiment officiellement achevé. |
| Kat İrtifakı (servitude d’étage) | Droit sur une future unité dans un immeuble en construction. Se transforme en propriété pleine après achèvement et obtention de l’Iskan. |
| Kat Mülkiyeti (propriété par étage) | Propriété définitive d’une unité (appartement, bureau, local) dans un immeuble achevé et habitable. |
| Hisseli Tapu (titre indivis) | Propriété partagée entre plusieurs personnes, avec ou sans quote-part précisée. |
| Devre Mülk | Propriété fractionnée dans le temps (timeshare), pour une période prédéfinie chaque année. |
Pour un acheteur étranger, privilégier un Kat Mülkiyeti avec permis d’habitation (Iskan) réduit fortement les risques : sans Iskan, l’accès aux services (eau, électricité, gaz) est plus complexe et la valeur du bien est moindre.
2.3 Étapes clés de l’achat : du numéro fiscal au TAPU
La procédure d’acquisition suit une trame standardisée, encadrée par TKGM et plusieurs autorités :
1. Obtention d’un numéro d’identification fiscale turc (TIN) Indispensable pour payer taxes et frais, ouvrir un compte bancaire et déclarer ses revenus. Il est délivré par le bureau des impôts (Vergi Dairesi) sur présentation du passeport et, si besoin, d’une traduction notariée.
2. Ouverture d’un compte bancaire turc Obligatoire pour tracer les flux financiers, notamment en lien avec le certificat de change (Döviz Alım Belgesi – DAB) imposé pour les achats par étrangers.
Pour tout achat immobilier par un étranger en Turquie, un rapport d’expertise officiel réalisé par un expert agréé par le SPK/CMB est obligatoire. Ce rapport vise à prévenir les gonflements artificiels des prix et, dans le cadre d’une demande de citoyenneté par investissement, à vérifier que le montant de l’investissement atteint bien le seuil légal requis.
4. Conversion de devises et DAB L’acheteur doit convertir ses devises en livres turques via une banque turque. Le document DAB, émis par la banque et validé par la Banque centrale, atteste de ce change et doit être présenté au registre foncier.
– 5. Contrôle de la situation juridique du bien Avant signature, il faut vérifier au registre foncier :
– identité du propriétaire,
– absence d’hypothèque, de saisie ou de décision de justice,
– conformité au zonage (via l’« imar durumu belgesi »),
– absence de localisation dans une zone militaire ou restreinte.
Lors de l’achèvement d’une transaction immobilière en Turquie, le vendeur et l’acheteur (ou leurs représentants munis d’une procuration notariée) signent les documents définitifs en présence d’un fonctionnaire du bureau du cadastre (Tapu Müdürlüğü). Un traducteur assermenté est obligatoirement présent pour assister l’acheteur étranger. Le titre de propriété (TAPU) est ensuite émis et remis aux parties, généralement le jour même de la signature ou dans un délai maximum de 48 heures.
Des bureaux de titre foncier internationaux (par exemple à Berlin) permettent, dans certains cas, de finaliser la transaction sans se rendre en Turquie, via procuration apostillée.
2.4 Procuration, notaire et registres en ligne
Les notaires jouent un rôle central pour authentifier procurations, traductions et contrats préliminaires, même si le transfert de propriété reste la prérogative exclusive des bureaux de TAPU.
Depuis 2023, les notaires peuvent aussi conclure des actes de vente immobilière, mais ces actes doivent ensuite être intégrés au registre foncier pour produire effet réel. Les étrangers absents peuvent signer une procuration :
– devant un notaire en Turquie, ou
– devant un consulat turc à l’étranger, avec apostille conforme à la Convention de La Haye.
Le système WebTapu et le portail e-Devlet permettent de consulter ses biens, d’initier des démarches et de vérifier un TAPU en ligne. Un portail spécifique WebTapu pour étrangers existe, à condition de rattacher au préalable le numéro d’identification étranger (FIN) au dossier foncier.
3. Permis de séjour et citoyenneté par investissement : seuils et conditions
Pour beaucoup d’investisseurs, le bien immobilier est aussi un outil migratoire. Deux dispositifs principaux coexistent : le permis de séjour fondé sur l’achat d’un bien et la citoyenneté par investissement.
3.1 Permis de séjour par achat immobilier
Un étranger propriétaire d’un bien peut demander un permis de séjour de courte durée, renouvelable et valable pour l’acheteur et sa famille proche.
Les conditions principales sont les suivantes :
| Critère | Exigence actuelle (2024/2025) |
|---|---|
| Valeur minimale du bien | 200 000 dollars US environ |
| Localisation du bien | En dehors des quartiers « fermés » aux permis de séjour |
| Type de permis | Permis de séjour de courte durée, généralement renouvelable annuellement |
| Accès au marché du travail | Non automatique, demande de permis de travail séparée |
L’achat dans un quartier fermé ne bloque pas l’acquisition, mais ne permet pas de baser dessus une demande de titre de séjour.
3.2 Citoyenneté par investissement via l’immobilier
Officiellement baptisé « Türkiye Citizenship by Investment Program », le dispositif est très structuré. Lancé en 2017, il a connu plusieurs ajustements des seuils, aujourd’hui fixés comme suit :
| Paramètre clé | Règle en vigueur |
|---|---|
| Montant minimum d’investissement immobilier | 400 000 USD |
| Durée minimale de détention | 3 ans |
| Famille couverte | Investisseur principal, conjoint, enfants de moins de 18 ans |
| Type de biens admissibles | Résidentiel, commercial, mixte, en VEFA avec servitude d’étage |
| Biens non admissibles | Terrain nu sans permis de construire (depuis 12/2023) |
Le point essentiel est que c’est la valeur d’expertise officielle qui fait foi, et non le simple prix inscrit au contrat. L’écart entre prix réel et valeur déclarée, longtemps toléré, devient un facteur de rejet de dossier, notamment en citoyenneté.
Une mention « ne peut être vendu pendant 3 ans » est inscrite sur le titre de propriété (TAPU) pour garantir l’engagement de l’investisseur. La vente du bien immobilier avant ce délai de trois ans peut entraîner la révocation de la citoyenneté obtenue par le biais de ce programme d’investissement.
Plusieurs biens peuvent être cumulés pour atteindre les 400 000 dollars, à condition que :
– les rapports d’expertise additionnés atteignent le seuil,
– chaque bien respecte les critères (propriétaire vendeur turc, titre « propre », pas déjà utilisé pour une autre demande de citoyenneté étrangère).
4. Fiscalité immobilière : de l’achat à la revente
La rentabilité réelle d’un investissement immobilier se juge après impôts et prélèvements. En Turquie, la fiscalité combine taxes d’acquisition, TVA, fiscalité annuelle, imposition des loyers et taxation des plus-values.
4.1 Taxes à l’achat : droit de mutation, TVA, frais annexes
Lors du transfert de propriété, l’acquéreur doit anticiper un ensemble de coûts :
| Charge ou taxe | Taux ou fourchette habituelle |
|---|---|
| Taxe de transfert de TAPU (Titre) | 4 % de la valeur déclarée (2 % légalement vendeur, 2 % acheteur, mais payé souvent intégralement par l’acheteur) |
| TVA (KDV) sur les logements neufs | 1 %, 8 %, 10 % ou 18–20 % selon surface, type et valeur du terrain |
| Exonération TVA pour étrangers | Possible sur le premier achat neuf payé en devises via une banque, avec conditions strictes |
| Droit de timbre sur contrat de vente | Environ 0,948 % de la valeur inscrite au contrat (quand contrat notarié) |
| Frais d’expertise | Environ 10 000–15 000 TL (ordre de grandeur) |
| Frais de notaire et traductions | Variables, souvent autour de 1 % pour un contrat préliminaire |
| Frais administratifs TKGM | Frais « döner sermaye », somme fixe modérée |
| Commission d’agent immobilier | 2 à 4 % du prix, plus TVA |
Pour les étrangers qui acquièrent leur premier bien avec des devises, une exonération de TVA est prévue par la Loi n° 3065 (article 3065 modifié par la Loi n° 6824), à condition de ne pas détenir de permis de résidence au moment de l’achat, d’acheter un bien neuf auprès d’un promoteur et de réaliser le paiement intégral en devises via une banque. La revente avant un an entraîne la restitution de la TVA exonérée, avec intérêts.
4.2 Taxe foncière annuelle (Emlak Vergisi) et taxe sur logements de luxe
Tous les propriétaires, turcs ou étrangers, sont soumis à la taxe foncière (Emlak Vergisi), basée sur la valeur cadastrale fixée par la municipalité, généralement inférieure à la valeur de marché.
Les taux varient selon le type de bien et son emplacement :
| Type de bien et zone | Taux standard de taxe foncière |
|---|---|
| Logements en ville métropolitaine | 0,2 % de la valeur cadastrale |
| Logements hors grandes métropoles | 0,1 % |
| Commerces en métropole | 0,4 % |
| Commerces hors métropole | 0,2 % |
| Terrains en métropole | 0,6 % |
| Terrains hors métropole | 0,3 % |
| Terrains agricoles en métropole | 0,2 % |
| Terrains agricoles hors métropole | 0,1 % |
La taxe est payée en deux échéances annuelles (printemps et automne) auprès de la municipalité, en banque ou en ligne via les portails e-Belediye et e-Devlet. Tout retard génère des intérêts de retard mensuels.
Un impôt distinct cible les biens d’habitation de très haut standing, avec un seuil élevé et un barème progressif.
| Valeur taxable approximative (TRY) | Taux annuel indicatif |
|---|---|
| ~15,7 M à ~23,5 M | 0,3 % |
| ~23,5 M à ~31,4 M | 0,6 % |
| Au-delà de ~31,4 M | 1 % (avec montant fixe additionnel) |
Les personnes ne possédant qu’un seul logement en Turquie peuvent être exonérées, même si la valeur dépasse ce seuil, ce qui limite l’impact pour de nombreux particuliers étrangers.
4.3 Revenus locatifs : imposition progressive et obligations
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, avec un barème progressif. Pour les résidences, une partie des loyers annuels bénéficie d’un abattement forfaitaire (un montant de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers de TL, réévalué chaque année).
L’investisseur a le choix entre : investir dans des actions, investir dans des obligations, placer de l’argent dans des fonds d’investissement, ou acheter des biens immobiliers.
Pour déclarer leurs revenus fonciers, les propriétaires ont le choix entre deux méthodes de calcul des frais déductibles. La première est la méthode des **dépenses réelles**, qui permet de déduire l’ensemble des frais effectivement supportés, tels que les travaux, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les charges de copropriété et l’amortissement du bien. La seconde est la méthode du **forfait**, qui offre une déduction automatique d’un pourcentage (généralement autour de 25 %) appliqué au montant des revenus bruts perçus, sans nécessiter la justification des dépenses.
Une fois la méthode forfait choisie, il est en principe impossible de revenir aux dépenses réelles pendant deux ans. Les propriétaires doivent déclarer leurs revenus locatifs chaque année en mars pour l’année précédente, même s’ils ne résident pas en Turquie.
Pour les locations de courte durée (type Airbnb), la réglementation est plus stricte :
– seules des sociétés dûment licenciées peuvent, en pratique, gérer légalement des locations touristiques de courte durée,
– une loi spécifique (Loi n° 7464) sur les locations de moins de 100 jours impose une licence délivrée par le ministère de la Culture et du Tourisme, avec parfois l’exigence d’un accord unanime des copropriétaires,
– les hôtes doivent enregistrer leurs clients dans le système de notification d’identité (Kimlik Bildirim Sistemi) dans les 24 heures.
4.4 Plus-values immobilières : exonération après 5 ans
Les plus-values de cession d’un bien détenu depuis moins de cinq ans sont imposables. Au-delà de cinq ans (quatre ans pour des acquisitions anciennes), le profit est exonéré pour les particuliers, quel que soit leur statut de résident ou non-résident.
Ce bloc présente les règles fondamentales à connaître et à respecter.
– base imposable = prix de vente – prix d’acquisition (corrigé de l’inflation) – frais et taxes d’acquisition – dépenses de rénovation éligibles,
– un seuil annuel d’exonération (environ plusieurs dizaines de milliers de TL) s’applique : si la plus-value est inférieure, aucun impôt n’est dû,
– barème progressif aligné sur l’impôt sur le revenu (jusqu’à 40 % pour les tranches les plus élevées).
Les entreprises, en revanche, sont imposées à un taux forfaitaire (en général autour de 20–25 %) sur leurs plus-values, sans distinction de durée de détention.
4.5 Assurance tremblement de terre obligatoire (DASK)
La Turquie se trouvant en zone sismique, l’Assurance obligatoire contre les séismes (DASK) est imposée pour tous les biens résidentiels et commerciaux. Son coût reste relativement modeste (de quelques dizaines à une centaine de dollars par an selon la surface et la zone sismique), mais elle est indispensable pour ouvrir des compteurs d’électricité et d’eau et pour obtenir certains services municipaux.
Une assurance habitation facultative, couvrant incendies, vols, dégâts des eaux et responsabilité civile, peut s’ajouter à DASK. Son coût annuel tourne souvent autour de 0,1–0,3 % de la valeur du bien.
5. Copropriété, gestion des immeubles et droits des propriétaires
La vie en copropriété est régie par la Loi n° 634 sur la propriété par étages (Kat Mülkiyeti) et par le Code civil. Cette législation, modernisée à plusieurs reprises, rapproche la Turquie des standards nord-américains ou ouest-européens en matière de condos.
5.1 Notions clés : unité indépendante, parties communes, part de terrain
Chaque appartement ou bureau dans un immeuble est une « section indépendante » (Bağımsız Bölüm), associée à :
– une part de terrain (Arsa Payı), proportionnelle à sa valeur/sa surface,
– un lot de parties communes : fondations, escaliers, ascenseurs, toiture, jardin, équipements techniques, etc.,
– éventuellement des annexes (cave, place de parking, débarras) attachées à l’unité.
Ces éléments sont formalisés dans :
– l’acte de base enregistré au registre foncier,
– les plans architecturaux approuvés,
– et surtout le plan de gestion (Yönetim Planı), véritable « constitution » de l’immeuble.
5.2 Obligations financières : charges (aidat), travaux, assurances
Tous les copropriétaires doivent participer aux charges :
– salaires des gardiens, jardiniers, concierges : partage souvent en parts égales,
– entretien, réparations, salaires du gestionnaire, fonctionnement des ascenseurs, chauffage collectif, etc. : répartition proportionnelle à la part de terrain.
Les copropriétaires sont tenus de payer l’intégralité des charges, même s’ils n’utilisent pas certains équipements communs comme la piscine ou le parking. Un défaut de paiement répété peut entraîner des poursuites judiciaires.
– des intérêts de retard de 5 % par mois sur les sommes dues,
– des poursuites, pouvant mener à l’inscription d’un droit de gage (hypothèque) sur le lot du débiteur,
– en cas de conflit grave et persistant, un juge peut aller jusqu’à ordonner la vente forcée de l’unité de l’auteur des troubles.
Un budget de copropriété inclut souvent une marge de 10–20 % pour imprévus. Les copropriétaires peuvent décider d’assurer l’immeuble dans son ensemble, avec une répartition des primes au prorata des parts de terrain. En cas de destruction totale, l’indemnité est répartie selon ces parts.
5.3 Gouvernance : assemblée, syndic, médiation obligatoire
Tous les propriétaires composent le conseil des copropriétaires (Kat Malikleri Kurulu), qui doit se réunir au moins une fois par an, généralement en début d’année, pour :
– approuver le budget,
– fixer les montants d’aidat,
– élire un gestionnaire (Yönetici) ou un conseil de gestion,
– modifier si nécessaire le plan de gestion (en principe à la majorité de 4/5 des voix).
Dans les grandes résidences, une société de gestion professionnelle peut être mandatée. Depuis 2023, la médiation est un passage obligé pour les litiges de voisinage ou de gestion avant toute action devant le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi).
5.4 Règles particulières : activités commerciales, locations touristiques
La loi et le plan de gestion peuvent limiter certains usages. À titre d’exemple :
– ouverture d’un café, bar ou restaurant dans un lot résidentiel : en principe seulement avec accord unanime des copropriétaires,
– installation de cliniques, hôpitaux, pharmacies : également soumise à des conditions strictes et souvent à un vote unanime,
– locations de courte durée (type Airbnb) : depuis la Loi n° 7464, nécessité d’un permis touristique, qui requiert le consentement de 100 % des copropriétaires dans les immeubles classiques.
Les résidences « hotel-résidence » ou complexes touristiques haut de gamme prévoyant déjà les locations de courte durée dans leur plan de gestion font exception et peuvent être dispensés de ce consentement unanime.
6. Droit des baux : relations bailleur–locataire
La location de biens est principalement régie par le Code des obligations (Loi n° 6098), qui détaille les droits et obligations des parties, ainsi que les motifs de résiliation et les règles d’augmentation de loyer.
6.1 Types de contrats et durée
Les baux se classent en :
– baux à durée déterminée (souvent 6 ou 12 mois pour le résidentiel, 5 ans pour le commercial),
– baux à durée indéterminée, renouvelables tacitement.
Les contrats peuvent être oraux, mais la forme écrite est fortement recommandée, et la légalisation notariale ajoute une force probante utile, notamment pour les demandes de permis de séjour.
Le principe turc est plutôt protecteur des locataires : l’expiration du terme ne suffit pas à elle seule à justifier une expulsion. Le locataire bénéficie d’un renouvellement quasi automatique, tant qu’il respecte ses obligations.
6.2 Dépôt de garantie et obligations financières du locataire
Le dépôt de garantie est encadré :
Pour les logements et les locaux commerciaux couverts, le dépôt de garantie est légalement limité à un maximum de trois mois de loyer. Il peut être placé sur un compte bancaire bloqué et est restitué en fin de bail, sous réserve qu’aucun dommage anormal ne soit constaté dans le bien loué.
Le locataire doit :
– payer le loyer à échéance (généralement fin de mois),
– régler les charges d’usage (électricité, eau, gaz, internet) et l’entretien courant,
– restituer le bien en fin de bail dans un état compatible avec un usage normal.
6.3 Augmentations de loyers et plafonds légaux
Les augmentations annuelles sont cadrées par l’article 344 du Code des obligations :
– en régime normal, l’augmentation ne peut dépasser la moyenne de l’indice des prix à la consommation (CPI/TÜFE) sur 12 mois,
– un plafond exceptionnel de 25 % pour les logements avait été instauré entre 2023 et 2024, puis laissé expirer,
– les loyers commerciaux n’ont jamais été soumis à ce plafond et restent indexés sur le CPI.
Pour les baux en place depuis plus de cinq ans, le propriétaire bailleur a la possibilité de saisir un tribunal pour demander la fixation d’un « loyer équitable ». Ce loyer est déterminé en prenant en compte les loyers pratiqués sur le marché local, et ne se base donc pas uniquement sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC/CPI).
6.4 Motifs d’éviction et procédures
Les motifs légaux d’éviction incluent :
– non-paiement répété des loyers,
– violation grave du contrat (sous-location non autorisée, usage nuisible, dégradations),
– besoin personnel du bailleur ou de ses proches pour habiter ou utiliser le local,
– projet de reconstruction lourde ou d’urbanisme (notamment dans le cadre de la loi sur la transformation des zones à risque),
– volonté du nouveau propriétaire (en cas de vente du bien), dans des délais et sous conditions fixés par la loi.
Les procédures se déroulent devant les tribunaux après, désormais, une tentative obligatoire de médiation. Les durées de contentieux peuvent atteindre un à un an et demi, voire davantage en cas d’appel.
7. Urbanisme, permis de construire et conformité
Construire ou transformer un bien suppose de respecter un maillage serré de lois : Loi d’urbanisme n° 3194 (İmar Kanunu), Loi sur la supervision des constructions n° 4708, Loi sur l’environnement n° 2872, Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque, etc.
7.1 Permis et autorisations indispensables
Avant tout chantier significatif, plusieurs documents sont nécessaires :
Principaux certificats et permis nécessaires pour les projets immobiliers, de la planification à l’occupation légale.
Précise les usages autorisés (résidentiel, commercial, industriel, mixte, agricole), les coefficients de construction et la hauteur maximale.
Délivré par la municipalité ou le gouvernorat après examen du projet architectural, des plans de structure et des contrats de contrôle technique.
Obligatoire pour les modifications importantes d’un immeuble existant.
Octroyé après inspection finale, condition indispensable pour habiter ou exploiter légalement le bâtiment.
La validité d’un permis de construire est généralement de deux ans pour lancer les travaux et de cinq ans pour les achever. À défaut, un renouvellement ou une nouvelle demande s’impose.
Des inspections périodiques sont pratiquées pendant la construction. Les déviations importantes par rapport aux plans approuvés exposent à des amendes, à une suspension de chantier, voire à la démolition partielle ou totale des ouvrages non conformes.
7.2 Règles spécifiques en zones rurales et protégées
Sur des terrains non urbanisés, la réglementation peut limiter : l’usage du sol, la construction d’infrastructures, les activités agricoles, l’exploitation des ressources naturelles et l’impact environnemental.
– la surface construite à 5 % de la surface du terrain,
– la hauteur maximale à 5–6 mètres,
– la surface totale construite à 250 m² pour deux niveaux,
– avec un recul minimal de cinq mètres par rapport aux limites et aux voies.
Les zones côtières, forestières et les sites classés au titre de la protection du patrimoine (lois n° 2863, 3621 et 6831) sont soumises à des règles spécifiques. Toute intervention y nécessite généralement des autorisations supplémentaires, délivrées par les conseils de protection du patrimoine compétents.
7.3 Expropriation, urbanisme de transformation et droits des propriétaires
La Loi n° 6306 sur la transformation des zones exposées au risque de catastrophe donne à l’État et à des organismes comme TOKİ des leviers puissants pour rénover des quartiers entiers, y compris par la démolition de bâtiments vulnérables aux séismes.
L’expropriation suit les règles de la Loi n° 2942, avec principe d’indemnisation basée sur une évaluation foncière. Une innovation récente, la « transférabilité des droits à bâtir », permet, dans certains cas, de compenser un propriétaire en lui accordant des droits de construction sur une autre parcelle, lorsque la sienne est réaffectée à un usage public.
8. Hypothèques, financement bancaire et risques spécifiques pour les étrangers
Les étrangers peuvent obtenir des crédits immobiliers en Turquie, mais dans des conditions souvent dissuasives en raison de l’environnement macroéconomique et du niveau des taux d’intérêt.
8.1 Prêts hypothécaires pour étrangers
Les banques comme Garanti BBVA, Yapı Kredi, DenizBank, İşbank, Ziraat Bankası ou VakıfBank acceptent des dossiers de non-résidents, sous réserve :
– de présentation d’un numéro fiscal turc,
– d’ouverture de compte,
– et de justificatifs de revenus.
Les prêts sont généralement en livres turques, avec :
Les taux d’intérêt annuels pour les prêts immobiliers en devises étrangères peuvent atteindre 40 à 50 %.
Pour un étranger, l’arbitrage entre financement local à taux élevé et financement dans son pays d’origine (ou paiement comptant) doit être soigneusement étudié, en intégrant la volatilité potentielle de la livre turque.
8.2 Risques fréquents et écueils à éviter
Les principaux pièges recensés dans la pratique sont les suivants :
Plusieurs pratiques frauduleuses ou risquées peuvent compromettre un investissement immobilier en Turquie, notamment la sous-déclaration du prix sur le TAPU (fraude fiscale), l’achat en zone interdite, l’acquisition sans permis d’occupation (Iskan), ou le recours à des promoteurs non sécurisés. Il est crucial de vérifier l’absence de charges sur le bien au registre foncier, d’utiliser des intermédiaires licenciés et de privilégier des programmes soutenus par l’État ou des promoteurs réputés pour garantir la conformité et la sécurité de l’investissement.
Un point clé : le droit de propriété n’est acquis qu’à l’enregistrement au registre foncier et à la remise du TAPU, non à la simple signature d’un contrat privé ou à un accompte versé à une agence.
9. Héritage immobilier et transmission aux ayants droit
Le droit successoral turc, codifié dans le Code civil, repose sur le principe du « lieu de situation du bien » : l’héritage d’un immeuble situé en Turquie est régi par le droit turc, quelle que soit la nationalité du défunt ou des héritiers.
9.1 Héritiers réservataires et ordre de succession
Le système est basé sur la réserve héréditaire (saklı pay) :
– les descendants (enfants, petits-enfants) sont des héritiers réservataires,
– le conjoint survivant bénéficie également d’une part protégée,
– les parents du défunt ont un droit réservé lorsqu’il n’y a pas de descendants.
En l’absence de testament, la succession suit un ordre :
Le droit successoral turc organise la dévolution de la succession selon un ordre précis en quatre classes. La première classe comprend les descendants du défunt (enfants, petits-enfants). La deuxième classe inclut les parents et leurs autres descendants, c’est-à-dire les frères et sœurs ainsi que les neveux et nièces. La troisième classe est constituée des grands-parents et de leur descendance, soit les oncles, tantes et cousins germains. En l’absence totale d’héritiers dans ces trois classes, la succession revient à l’État turc.
Le conjoint survivant vient se superposer à ces classes, avec des parts variant :
– 1/4 avec les descendants,
– 1/2 avec la classe 2,
– 3/4 avec la classe 3,
– la totalité en l’absence d’autres héritiers.
9.2 Procédure de transfert : certificat d’héritier et enregistrement
La première étape formelle est l’obtention d’un certificat d’héritier (Veraset İlamı), délivré :
– par un notaire pour les cas simples impliquant uniquement des citoyens turcs,
– par le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) pour les cas impliquant des étrangers ou en présence de contestations.
Les héritiers doivent ensuite : respecter les dispositions du testament et s’acquitter des droits de succession.
Pour hériter d’un bien immobilier en Turquie, les héritiers doivent d’abord déclarer la succession au fisc pour l’Impôt sur les successions et donations (Veraset ve İntikal Vergisi). Ensuite, ils doivent se présenter au bureau du cadastre (TAPU) munis du certificat d’héritier, du titre de propriété (TAPU) du défunt et de leurs justificatifs d’identité. Le bien sera alors inscrit à leurs noms en indivision, sauf s’ils conviennent d’un autre mode de répartition.
Les étrangers peuvent hériter d’un bien immobilier en Turquie, sous réserve de respecter les plafonds de surface pour étrangers (30 hectares et 10 % par district) et d’éviter les zones militaires ou stratégiques. Si des restrictions s’appliquent, la loi prévoit la possibilité pour l’héritier étranger de percevoir le produit de la vente plutôt que de conserver directement la propriété.
L’impôt sur les successions est progressif, avec des taux croissants selon la valeur et le lien de parenté, et peut être acquitté en plusieurs échéances sur trois ans.
10. Conclusion : une réglementation dense mais lisible pour qui s’y prépare
Le cadre légal immobilier turc impressionne par la diversité de ses textes : loi foncière, code civil, code des obligations, lois fiscales, urbanisme, copropriété, régimes spéciaux de citoyenneté et de résidence. Pourtant, la logique d’ensemble reste claire pour l’investisseur étranger qui prend le temps de s’informer et de s’entourer :
Le droit de propriété est pleinement reconnu aux étrangers, sous réserve de limites de surface et de restrictions dans certaines zones sensibles. La sécurité juridique repose sur l’obtention du TAPU, un contrôle au registre foncier et le respect des procédures officielles (numéro fiscal, DAB, rapport d’expertise, signature chez le TKGM). La fiscalité, bien que technique, offre des avantages comme l’exonération de TVA pour certains étrangers, l’exonération de plus-value après cinq ans et des abattements sur les revenus locatifs. Les permis de séjour et la citoyenneté par investissement sont encadrés par des montants précis, une vérification de la provenance des fonds et une durée minimale de détention. Enfin, les régimes de copropriété et de baux locatifs offrent un cadre protecteur, à condition de bien comprendre les équilibres entre droits et obligations.
Pour un acquéreur ou investisseur, la combinaison d’un conseil juridique local bilingue, d’un fiscaliste habitué aux dossiers transfrontaliers et d’un agent immobilier licencié reste la meilleure garantie pour naviguer sereinement dans cet environnement réglementaire et exploiter pleinement les opportunités qu’offre le marché immobilier turc.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque, avec une possible indexation en devises fortes. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Izmir, Antalya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans un quartier en développement d’Istanbul ou d’Antalya, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure adaptée (propriété directe ou via société turque) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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