Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en Turquie, ce n’est pas seulement miser sur un marché dynamique où les prix progressent rapidement et les rendements locatifs peuvent grimper à deux chiffres. C’est aussi profiter d’un environnement fiscal pensé, au fil des années, pour attirer les capitaux étrangers tout en restant encadré par une législation dense. Exonérations de plus-values après une certaine durée de détention, seuils d’exonération sur les loyers, choix entre différents régimes de charges, TVA allégée (voire supprimée) pour les non-résidents, conventions de non-double imposition : l’arsenal d’avantages est vaste, à condition de bien en maîtriser les règles.
Ce panorama détaille les principaux leviers fiscaux disponibles pour tous les investisseurs immobiliers en Turquie, qu’ils soient résidents ou non, particuliers ou sociétés. Il montre comment une anticipation de la réglementation peut significativement améliorer la rentabilité nette d’un investissement, sans pour autant proposer de montage miracle.
Un cadre fiscal structuré autour de la résidence fiscale
Avant même de parler d’allègements, il faut comprendre qui est imposé, sur quoi, et comment. Le système turc repose sur une distinction nette entre résidents fiscaux et non-résidents.
Nombre de jours de séjour en Turquie au cours d’une année civile pour être considéré comme résident fiscal.
Cette distinction est essentielle pour l’investisseur étranger : même en obtenant un titre de séjour ou la citoyenneté par investissement, il reste possible de conserver le statut de non-résident fiscal si l’on ne dépasse pas le seuil de présence de 183 jours par an. Dans ce cas, seuls les revenus immobiliers turcs entrent dans l’assiette d’imposition locale, laissant les autres revenus (salaires, dividendes étrangers, etc.) en dehors du radar fiscal turc.
La Turquie a signé des conventions de non-double imposition avec plus de 80 pays, dont de nombreux États de l’UE, le Royaume-Uni, les États-Unis, la Russie et des pays du Golfe. Ces accords stipulent généralement que les revenus issus de biens immobiliers sont imposables dans le pays où se trouve le bien. Ils permettent également aux résidents de ces pays de créditer l’impôt payé en Turquie sur leur déclaration fiscale nationale, évitant ainsi une double imposition sur ces revenus.
L’exonération de plus-value après cinq ans : le pilier de la stratégie de sortie
L’un des avantages fiscaux les plus puissants pour les investisseurs est la règle d’exonération totale des plus-values immobilières après une période de détention. En Turquie, les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier – appartement, maison, terrain – sont soumis à l’impôt sur le revenu uniquement lorsque la vente intervient dans un délai relativement court après l’acquisition.
Dès lors qu’un particulier détient le bien plus de cinq ans pleins, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, quelle que soit la nationalité du vendeur ou son statut de résidence fiscale. C’est un point crucial : un non-résident, propriétaire d’un appartement à Istanbul depuis plus de cinq ans, peut le revendre avec un gain substantiel sans supporter de capital gains tax en Turquie.
Pour les ventes réalisées avant le délai de cinq ans, la plus-value est imposable selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 40 %). Cependant, plusieurs mécanismes permettent de réduire cette imposition.
1. Un abattement annuel spécifique sur la plus-value : par exemple, 87 000 TRY de gains pouvaient être exemptés en 2024, 120 000 TRY en 2025 pour certaines situations. Tant que le gain net ne dépasse pas ce seuil, aucun impôt n’est dû, même en cas de revente rapide.
2. La prise en compte des dépenses admissibles dans le calcul du gain imposable : frais d’agence, frais de notaire, dépenses de rénovation et d’amélioration, frais de dossier, honoraires d’avocat, rapport d’évaluation, peuvent être ajoutés au « coût d’acquisition » pour diminuer la plus-value taxable.
Le prix d’acquisition d’un bien peut être ajusté à la hausse en utilisant des indices officiels, comme l’indice des prix à la production. Ce mécanisme augmente le coût de revient fiscal, réduisant ainsi le gain net imposable lors d’une future cession. Pour en bénéficier, le propriétaire doit s’acquitter d’un impôt de 5 % sur la valeur réévaluée, à régler au plus tard le 25 du mois suivant la date de la revalorisation.
Voici un schéma simplifié de calcul pour une vente avant cinq ans :
| Élément | Description |
|---|---|
| Prix de vente | Montant déclaré dans l’acte (tapu) |
| Moins : Prix d’achat réévalué | Prix d’acquisition + indexation inflation (facultative) |
| Moins : Dépenses admissibles | Rénovation, agence, notaire, rapport d’expertise, avocat, etc. |
| = Plus-value brute | Gain avant abattement |
| Moins : Abattement annuel | Montant exonéré (ex. 87 000 TRY, 120 000 TRY) |
| = Plus-value imposable | Base soumise au barème progressif (15 % à 40 %) |
L’investisseur immobilier a donc un intérêt évident à calibrer sa stratégie de sortie en fonction de ce seuil de cinq ans. Une détention de trois ans peut suffire pour répondre aux conditions de certains programmes (comme la citoyenneté par investissement), mais prolonger la conservation du bien à cinq ans permet souvent d’éviter totalement l’impôt sur la plus-value, ce qui change profondément la rentabilité nette du projet.
Un avantage additionnel existe pour les biens reçus à titre gratuit : lorsque une propriété est acquise par donation ou succession, le gain réalisé lors de la revente n’est pas soumis à l’impôt sur les plus-values, quel que soit le délai de détention. La transmission elle-même peut être soumise à des droits de succession ou de donation, mais la revente ultérieure échappe à la capital gains tax.
Des loyers largement optimisables : exonérations, charges déductibles et choix du régime
Pour les investisseurs qui achètent pour louer – qu’il s’agisse d’appartements, de villas ou de locaux commerciaux – le traitement fiscal des revenus locatifs constitue le second grand pilier des avantages offerts par la Turquie.
Les loyers perçus entrent dans la catégorie des « revenus de biens immobiliers et droits assimilés ». Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu selon un barème progressif, mais plusieurs mécanismes permettent de réduire fortement la base imposable.
Le seuil d’exonération des loyers d’habitation
Pour les logements loués comme résidence principale, la loi prévoit chaque année un montant d’exonération. En dessous de ce seuil, aucun impôt n’est dû et, dans certaines configurations, aucune déclaration n’est nécessaire. Ce seuil a fortement augmenté ces dernières années, ce qui améliore sensiblement l’attractivité des petits investissements locatifs.
| Année fiscale | Exonération annuelle loyers d’habitation |
|---|---|
| 2023 | 21 000 TRY |
| 2024 | 33 000 TRY |
| 2025 | 47 000 TRY |
Concrètement, si le total annuel des loyers résidentiels perçus reste inférieur au seuil en vigueur, l’investisseur ne paie aucun impôt sur ces revenus. Dans le cas contraire, seule la part excédentaire est imposée, après application des déductions de charges.
Quelques règles viennent encadrer cet avantage :
L’exonération fiscale pour les revenus locatifs en Turquie est soumise à plusieurs règles strictes : elle ne s’applique qu’aux logements d’habitation, jamais aux locaux commerciaux. Pour un propriétaire de plusieurs biens résidentiels, l’exonération est calculée sur le cumul total des loyers. En cas d’indivision, chaque copropriétaire peut l’appliquer sur sa part des revenus. Elle est perdue si le revenu brut global (salaires, intérêts, etc.) dépasse un plafond (ex: 870 000 TRY en 2024), ou si les loyers ne sont pas déclarés à temps. Une régularisation volontaire avant tout contrôle permet cependant de la conserver.
Pour l’investisseur étranger, détenant un ou deux appartements mis en location classique, cette franchise annuelle peut suffire à neutraliser l’impôt sur les loyers, surtout si les loyers restent modestes ou si l’euro ou le dollar s’apprécient par rapport à la livre turque.
Deux méthodes pour réduire l’assiette : charges réelles ou forfait
Au-delà du seuil d’exonération pour les logements, la loi offre deux méthodes pour calculer le revenu net imposable : la méthode des dépenses réelles et la méthode forfaitaire.
Dans la méthode des dépenses réelles, l’investisseur déduit des loyers bruts toutes les charges effectivement supportées et justifiées. La liste est large : frais d’éclairage, de chauffage, d’eau et d’ascenseur payés par le bailleur, charges de copropriété et de gestion, primes d’assurance (dont l’assurance séisme obligatoire, DASK), intérêts d’emprunt, taxe foncière, taxes et redevances municipales, amortissements, dépenses de réparation et d’entretien, indemnités versées sur décision judiciaire ou contractuelle, et même le loyer payé pour sa propre résidence si le propriétaire loue son logement tout en louant un autre bien.
Découvrez les déductions spécifiques applicables aux logements locatifs achetés à partir de 2020.
Il est possible de déduire 5 % du prix d’acquisition du logement chaque année, pendant cinq ans à compter de l’achat.
Cette mesure concerne uniquement les biens immobiliers achetés à partir de l’année 2020.
La déduction ne peut pas créer un déficit reportable au-delà de ces cinq ans. Si elle excède les loyers perçus, la partie non utilisée est perdue.
Lorsque le contribuable bénéficie aussi de l’exonération sur les loyers d’habitation, la fraction des charges correspondant à la partie exonérée ne peut pas venir en déduction. On applique alors une formule proportionnelle :
| Paramètre | Signification |
|---|---|
| Revenu total | Total des loyers bruts de l’année |
| Exonération logement | Montant légal annuel (ex. 33 000 ou 47 000 TRY) |
| Revenu imposable | Revenu total – Exonération logement |
| Dépenses totales | Somme de toutes les charges réelles admissibles |
| Dépenses déductibles | Dépenses totales × Revenu imposable / Revenu total |
La méthode forfaitaire, plus simple, consiste à appliquer un abattement de 15 % sur le revenu brut (après déduction éventuelle de l’exonération habitation), sans avoir à justifier les charges. Aucune facture n’est requise, mais en contrepartie il n’est plus possible de déduire les dépenses réelles. Ce régime ne s’applique pas aux revenus tirés de certains droits (brevets, droits d’auteur).
Une fois ce forfait choisi, le contribuable doit le conserver au moins deux années consécutives avant de pouvoir revenir à la méthode réelle. En pratique, la méthode réelle se révèle souvent plus avantageuse pour les biens fortement financés par emprunt ou nécessitant des travaux importants, tandis que le forfait convient mieux aux investisseurs souhaitant une gestion simple, avec peu de charges.
Un barème progressif mais neutralisable
Les revenus locatifs, une fois les exonérations et charges appliquées, sont imposés selon un barème progressif actualisé chaque année. Pour les revenus de 2025, par exemple, les tranches sont les suivantes :
| Tranche de revenu imposable (TRY) | Taux d’impôt sur le revenu |
|---|---|
| Jusqu’à 158 000 | 15 % |
| 158 001 – 330 000 | 20 % |
| 330 001 – 800 000 | 27 % |
| 800 001 – 4 300 000 | 35 % |
| Au-delà de 4 300 000 | 40 % |
L’investisseur peut donc, en combinant seuil d’exonération, déductions de charges réelles (ou forfait de 15 %) et, le cas échéant, imputation de déficits reportables sur cinq ans, abaisser considérablement l’impôt effectivement payé sur ses loyers.
En plus des abattements immobiliers, certains contribuables peuvent déduire de leur assiette globale d’impôt : les primes d’assurance-vie et santé (jusqu’à 15% du revenu déclaré), les dépenses d’éducation et de santé (jusqu’à 10%), ainsi que les dons et le mécénat. Ces déductions permettent de diminuer l’effort fiscal lié à l’investissement immobilier.
Le rôle du prélèvement à la source (stopaj) pour les locaux commerciaux
Pour les locations à usage de bureau, de commerce ou de profession libérale, un mécanisme supplémentaire de prélèvement à la source vient sécuriser le recouvrement de l’impôt. Lorsque le locataire est une entreprise, une institution ou un professionnel, il doit retenir 20 % du loyer brut au titre de l’impôt sur le revenu du bailleur, puis reverser cette somme à l’administration fiscale.
Cette retenue, que l’on appelle « stopaj », s’applique également aux loyers payés d’avance, et couvre souvent tout ou partie de l’impôt final dû par le propriétaire, en fonction de son barème et de ses déductions. Si tous les loyers commerciaux ont fait l’objet d’un prélèvement de 20 %, et que le propriétaire n’a pas d’autres revenus significatifs, il peut, dans certains cas, ne pas avoir à déposer de déclaration annuelle spécifique pour ces loyers – ou déposer une déclaration purement informative, suivant son statut de résident ou non-résident.
TVA : exonérations ciblées et achat neuf optimisé pour les étrangers
La TVA occupe une place centrale dans la fiscalité immobilière turque, mais son impact varie fortement selon le type d’opération : vente neuve ou revente, usage résidentiel ou commercial, statut de l’acheteur, durée de détention.
Les ventes entre particuliers largement hors champ de la TVA
En règle générale, la vente d’un bien immobilier par un particulier, qui n’agit pas comme professionnel de l’immobilier, n’est pas soumise à la TVA. Cela signifie qu’un investisseur qui revend son appartement acheté quelques années plus tôt, à un autre particulier, ne facture pas de TVA sur le prix de vente, quelle que soit sa nationalité. La seule exception notable concerne les logements individuels dépassant 150 m² dans certains cas, où un taux réduit de 1 % peut s’appliquer, mais cette situation reste spécifique.
Pour les achats de biens de seconde main auprès d’un propriétaire particulier, l’absence de TVA est un avantage immédiat : l’investisseur supporte d’autres taxes (droit de mutation, taxe foncière annuelle, etc.), mais pas de TVA additionnelle sur le prix d’achat.
L’exonération de TVA pour les étrangers sur les biens neufs
Le principal dispositif incitatif en matière de TVA vise les étrangers et certains citoyens turcs résidant à l’étranger, lors de l’achat de biens neufs directement auprès d’un promoteur. Sur la base de l’article 13/i de la loi sur la TVA (n° 3065), la Turquie accorde, sous conditions, une exemption de TVA pouvant représenter 18 à 20 % du prix d’un appartement neuf.
Sont éligibles :
– les ressortissants étrangers qui ne sont pas résidents fiscaux en Turquie (pas de séjour prolongé de plus de six mois sur l’année de référence) ;
– les citoyens turcs établis à l’étranger depuis plus de six mois, titulaires d’un permis de séjour ou de travail dans leur pays d’accueil ;
– les sociétés étrangères sans établissement permanent ni revenus locaux en Turquie.
Les conditions portent à la fois sur l’acheteur, le bien et le mode de paiement. Le bien doit :
– être un logement ou un local commercial neuf (appartement, maison, villa, bureau, boutique, time-share) ;
– être vendu pour la première fois par l’entreprise de construction ou le promoteur (pas de revente) ;
– disposer d’un permis de construire valide et être prêt à la livraison.
Au moins 50 % du prix doit être transféré en devises étrangères avant l’émission de la facture.
L’avantage financier est conséquent : pour un bien qui aurait normalement supporté une TVA de 18 ou 20 %, l’acheteur économise integralement cette charge. En contrepartie, il s’engage à conserver le bien pendant une durée minimale (une à trois années selon les textes et les synergies avec d’autres programmes, notamment la citoyenneté par investissement). En cas de revente avant ce délai, la TVA dispensée devient exigible avec intérêts de retard, et l’acheteur comme le vendeur peuvent être tenus solidaires du paiement.
TVA et locations : un avantage pour les baux classiques, une contrainte pour la location saisonnière
Du point de vue des revenus, la TVA n’est pas due sur les locations de longue durée de logements ou de bureaux classiques. Louer un appartement vide à un particulier, ou un local à une entreprise, n’entraîne pas l’application de TVA sur le loyer – l’avantage est clair : le locataire ne supporte pas de TVA et le bailleur ne doit pas en reverser.
Les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb sont considérées comme une activité commerciale. Elles sont soumises à la TVA au taux standard de 20% (depuis 2023) et peuvent être assujetties à une taxe de séjour d’environ 2%. Le propriétaire doit obligatoirement obtenir un permis de location touristique et une licence du ministère de la Culture et du Tourisme, et émettre des factures conformes incluant la TVA pour chaque séjour.
Ce cadre strict, conçu pour encadrer la location saisonnière, a un double visage : d’un côté, il complique la vie du petit investisseur qui veut simplement louer ponctuellement son appartement aux touristes ; de l’autre, il permet de structurer de véritables activités para-hôtelières, logées dans des sociétés turques, bénéficiant ensuite du régime de l’impôt sur les sociétés, de la déductibilité large des charges et de la possibilité de récupérer la TVA sur certains investissements.
Les taxes locales : foncier modéré et surtaxe sur les résidences de grande valeur
Au-delà de l’impôt sur le revenu et de la TVA, plusieurs taxes locales affectent la détention et la transmission de biens immobiliers. Là encore, la Turquie se distingue par des taux de base modérés, assortis de surtaxes ciblant les propriétés de luxe.
Taxe foncière annuelle : des taux faibles, une base qui se réévalue
La taxe foncière municipale, appelée Emlak Vergisi, est calculée sur la valeur cadastrale du bien, généralement inférieure à la valeur de marché. Les taux, déjà modestes, sont doublés dans les grandes métropoles comme Istanbul, Ankara ou Izmir, mais restent globalement bas au regard de nombreux pays européens.
| Type de bien | Taux standard | Taux dans les grandes villes |
|---|---|---|
| Résidentiel | 0,1 % | 0,2 % |
| Commercial / bureaux | 0,2 % | 0,4 % |
| Terrain / parcelle | 0,3 % | 0,6 % |
| Terres agricoles | 0,2 % | 0,4 % (selon certaines sources) |
La taxe est payée en deux échéances, au printemps et en novembre. Des exonérations existent pour certaines catégories de résidents modestes (retraités, personnes handicapées, familles de martyrs) possédant un seul logement de surface limitée ; en pratique, ces régimes spéciaux bénéficient surtout aux résidents permanents plutôt qu’aux investisseurs étrangers.
C’est l’augmentation attendue, en pourcentage, des valeurs cadastrales dans certains quartiers à partir de 2026.
Taxe sur les résidences de grande valeur : une pression ciblée sur le luxe
La Turquie a introduit une imposition spécifique sur les résidences de grande valeur, applicable au-delà d’un certain seuil de valeur cadastrale. Les montants varient selon les sources, mais pour 2025, le seuil se situe autour de 12,88 à 15,7 millions de TRY, avec des taux progressifs de 0,3 %, 0,6 % et jusqu’à 1 % pour les propriétés les plus onéreuses.
Un propriétaire qui ne détient qu’une seule résidence en Turquie, même si sa valeur dépasse le seuil, est exonéré de la surtaxe de luxe sur l’immobilier. Il reste uniquement soumis à la taxe foncière standard. Cette règle est avantageuse pour un investisseur acquérant une unique villa de haute valeur comme résidence principale ou secondaire.
Droits de mutation, timbre et coûts annexes : un poids important mais prévisible
À l’acquisition d’un bien, l’impôt principal n’est pas l’impôt sur le revenu, mais le droit de mutation au registre foncier (tapu harcı). Son taux est de 4 % de la valeur déclarée du bien, théoriquement partagé entre vendeur et acheteur à raison de 2 % chacun. Dans la pratique du marché, il est courant que l’acheteur accepte de supporter la totalité des 4 %.
Ce coût s’ajoute aux frais d’agence (souvent autour de 2 à 3 %), aux honoraires d’avocat et de notaire, et à certains droits fixes liés au titre de propriété. Mais, contrairement à d’autres juridictions, il n’est pas accompagné d’une TVA sur le prix d’achat dans le cas de biens de seconde main.
Certains contrats écrits préalables à la vente définitive, comme les promesses de vente ou les contrats de réservation pour des biens en construction, peuvent être soumis à un droit de timbre. Ce droit est généralement inférieur à 1% de la valeur du contrat. Il est possible de l’éviter en passant directement à l’acte de vente définitif (acte foncier), une pratique courante dans de nombreuses transactions.
Pour l’investisseur, le principal enjeu consiste à sécuriser la valeur déclarée à l’acte. La tentation de sous-déclarer le prix pour réduire les droits est réelle, mais les autorités multiplient les contrôles. Un système électronique de vérification des annonces, croisant les prix publicisés sur les plateformes en ligne avec ceux déclarés au registre foncier, a été mis en place. En cas d’écart manifestement injustifié, l’administration peut rehausser la base imposable, réclamer les droits complémentaires, appliquer pénalités et intérêts, voire bloquer toute revente tant que les sommes dues ne sont pas réglées.
Société ou personne physique : arbitrages fiscaux pour les investisseurs importants
À partir d’un certain volume d’investissement, la question de la forme juridique se pose. Faut-il détenir ses biens à titre personnel, ou passer par une société installée en Turquie ? Les réponses dépendent du type d’activité (location nue, location meublée, location touristique, revente spéculative, développement), du pays de résidence, et de la stratégie à long terme.
Pour un investissement locatif patrimonial (achat pour louer à long terme et revendre après 5 ans), la détention en nom personnel est souvent la plus avantageuse. Elle permet une exonération totale des plus-values après 5 ans, des exonérations partielles sur les loyers résidentiels et le choix entre déduction des charges réelles ou forfaitaire. Bien que l’impôt sur le revenu puisse atteindre 40%, les déductions disponibles et la situation fiscale de nombreux non-résidents rendent ce cadre attractif.
À l’inverse, pour des opérations plus intensives – par exemple de la location courte durée à grande échelle, de la promotion, de l’achat-revente rapide, ou la gestion de multiples biens commerciaux – la constitution d’une société peut s’avérer judicieuse. La société soumise à l’impôt sur les sociétés (autour de 23 à 25 % selon les années) peut déduire la quasi-totalité de ses charges, amortir les immeubles, récupérer la TVA sur certains investissements, et offrir un cadre plus lisible à l’international (comptes audités, interposition de conventions fiscales, etc.).
Depuis la suppression d’un régime d’exonération partielle, l’avantage fiscal à détenir des biens dans une structure commerciale (comme une société) pour de la simple revente a diminué. Ce régime permettait auparavant de ne taxer que la moitié de la plus-value après deux ans de détention. En revanche, pour des actifs exploités comme une véritable entreprise (par exemple des hôtels, des résidences de services ou des parcs de bureaux), le cadre corporate (société) reste pertinent et cohérent.
Conventions de non-double imposition : sécuriser la fiscalité globale
Un investisseur immobilier ne se préoccupe pas uniquement de l’impôt payé en Turquie ; il doit aussi anticiper ce que son pays de résidence exigera. Les nombreuses conventions de non-double imposition signées par la Turquie jouent ici un rôle central.
Ces accords reposent généralement sur plusieurs principes :
Les revenus immobiliers (loyers et plus-values) sont imposables en Turquie, pays de situation du bien. Le pays de résidence du contribuable peut conserver un droit d’imposition, mais doit alors accorder un crédit d’impôt pour l’impôt turc payé, ou exonérer le revenu selon les termes de la convention fiscale. Des plafonds de retenue à la source s’appliquent également à certains revenus comme les dividendes, intérêts et redevances.
Concrètement, un investisseur français, allemand ou britannique qui paie l’impôt sur ses loyers ou sur une plus-value en Turquie pourra, dans la majorité des cas, imputer cet impôt sur celui éventuellement dû dans son pays, à condition de produire les justificatifs nécessaires (certificats du fisc turc, copies de déclarations, attestations de paiement). L’effet net est d’éviter que les mêmes revenus soient taxés deux fois à taux plein.
Procédures, contrôles et risques : un avantage qui se mérite
Les différents avantages décrits – exonération de plus-values après cinq ans, exonération partielle des loyers, TVA allégée pour les étrangers, taxe foncière modérée – ne sont pleinement bénéfiques que si l’investisseur respecte scrupuleusement les procédures déclaratives et de paiement.
Les loyers doivent être perçus et payés via des canaux traçables (banque, PTT). Il est impératif d’appliquer correctement les seuils d’exonération, de formaliser et conserver les choix de méthode de déduction pendant au moins cinq ans, de déposer les déclarations annuelles dans les délais (généralement en mars) et de respecter les échéances de paiement. En cas de défaut de déclaration ou d’erreur manifeste, les sanctions peuvent inclure des pénalités proportionnelles allant jusqu’à 50% des impôts éludés, des intérêts de retard composés, le blocage du transfert de propriété lors d’une revente tant que les dettes sont impayées, et des sanctions spécifiques pour non-respect des procédures de documentation.
Pour les non-résidents, une obligation particulière existe lorsqu’ils quittent le pays : toute dette fiscale liée aux revenus turcs doit être régularisée au moins quinze jours avant le départ.
Face à la complexité et aux fréquentes évolutions de la réglementation immobilière et fiscale en Turquie, il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et un conseiller fiscal local. Cette prudence est cruciale dans un contexte de digitalisation accélérée du système (déclarations pré-remplies, contrôle croisé des annonces, titres numérisés via Web-Tapu), qui réduit considérablement la marge d’erreur et les pratiques informelles.
Un environnement fiscal globalement favorable, mais à manier avec méthode
Pris isolément, chacun des mécanismes fiscaux turcs peut paraître technique. Mis bout à bout, ils dessinent pourtant un cadre très compétitif pour l’investissement immobilier :
Après cinq ans de détention, la plus-value est totalement exonérée, favorisant une stratégie à moyen/long terme. Les loyers bénéficient de seuils d’exonération et de déductions de charges généreuses, réduisant fortement l’impôt annuel. L’acquisition est allégée par l’absence de TVA sur les reventes entre particuliers et une exonération ciblée pour les étrangers achetant du neuf. Les taxes foncières restent modérées, avec une surtaxe limitée aux résidences de grand luxe. Enfin, un réseau dense de conventions évite la double imposition, facilitant l’intégration dans une stratégie patrimoniale internationale.
L’envers de cette médaille est la nécessité d’une grande rigueur : un investisseur qui néglige ses obligations déclaratives, sous-déclare sa valeur de vente ou ignore les conditions d’une exonération particulière peut rapidement voir s’évaporer les bénéfices fiscaux qu’il pensait acquis, voire se retrouver empêché de revendre ou de transférer ses fonds.
Avec une anticipation, une documentation et un accompagnement appropriés, la fiscalité immobilière en Turquie est l’une des plus avantageuses de la région. Elle constitue un levier efficace pour maximiser la rentabilité nette d’un investissement, que l’objectif soit un rendement locatif, une plus-value à la revente ou l’obtention de la citoyenneté par investissement.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Turquie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Turquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à la livre turque et à un marché émergent. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Istanbul, Izmir, Antalya), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite résidence dans un quartier en développement d’Istanbul ou près du front de mer à Antalya, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les spécificités juridiques et fiscales turques pour sécuriser l’investissement.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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