Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier tunisien est en pleine recomposition. Après une décennie marquée par les chocs politiques, les crises économiques et la pandémie, le secteur connaît à la fois une remontée des prix, une diversification de l’offre et une recomposition géographique des opportunités. Entre la poussée du tourisme, le retour des investisseurs étrangers, la pression sur le pouvoir d’achat des ménages et les nouvelles politiques publiques, le paysage immobilier se transforme en profondeur.
La Tunisie présente un potentiel attractif pour les investisseurs locaux et internationaux, mais son marché est caractérisé par une complexité liée aux indicateurs macroéconomiques, aux contraintes de financement et aux disparités régionales, qui influencent significativement l’offre et la demande.
Un marché en reprise, mais encore fragile
La première tendance forte est celle d’un marché résidentiel qui se renforce progressivement, sans véritable flambée, mais avec une croissance régulière des prix et des transactions. Les indicateurs montrent que le secteur a largement surmonté le trou d’air de 2020, sans pour autant effacer toutes ses fragilités structurelles.
L’évolution des prix illustre bien cette reprise nuancée. Les appartements affichent une hausse nationale de près de 7 % en rythme annuel au troisième trimestre 2025, tandis que les maisons progressent de près de 5 % sur la même période. Si l’on corrige ces chiffres de l’inflation, la réalité est plus modeste, avec une augmentation réelle d’environ 1,7 % pour les appartements et même un léger recul pour les maisons. Autrement dit, la valeur nominale grimpe, mais le pouvoir d’achat immobilier ne suit pas à la même vitesse.
Le gain réel des prix résidentiels sur dix ans, après ajustement pour l’inflation, est d’environ 20 %.
Le volume d’activité progresse malgré tout. Entre 2023 et 2024, le nombre de transactions immobilières est passé d’environ 100 000 à 110 000, porté notamment par la forte demande pour les logements de type S+2, c’est-à-dire un salon et deux chambres, dont l’intérêt a bondi de plus de 40 %. Cette montée de la demande n’a pas été complètement suivie par l’offre, ce qui entretient la pression haussière sur les prix.
Des indicateurs macroéconomiques en légère amélioration
En toile de fond, l’économie tunisienne sort lentement de plusieurs années moroses. La croissance du PIB est passée de quasiment zéro en 2023 à 1,4 % en 2024, puis 3,2 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025. Les institutions internationales tablent sur une progression autour de 2,5 à 2,6 % l’année suivante, une cadence modeste mais plus soutenable que les à-coups passés.
Après un pic à plus de 9 % en 2023, l’inflation en Tunisie ralentit pour revenir autour de 5 % fin 2025, marquant une détente nette malgré un niveau toujours élevé. Parallèlement, le taux de chômage se maintient aux alentours de 15 %, avec une situation particulièrement dramatique pour les jeunes. Dans ce contexte économique difficile, l’immobilier reste perçu comme une valeur refuge par de nombreux Tunisiens, d’autant que plus de 80 % de la population est déjà propriétaire de son logement, un des taux les plus élevés de la région.
Une géographie des prix très contrastée
La deuxième grande tendance tient à la polarisation géographique du marché. La Tunisie offre aujourd’hui un patchwork de situations où coexistent des quartiers aux prix comparables à certaines villes méditerranéennes d’Europe, et des régions intérieures où l’immobilier reste nettement plus accessible, mais souvent moins dynamique.
Tunis et sa couronne nord, cœur du haut de gamme
La capitale demeure le moteur du marché immobilier. Les quartiers recherchés se concentrent dans les faubourgs nord (La Marsa, Carthage, Gammarth, Sidi Bou Saïd), le centre-ville et surtout le district d’affaires des Berges du Lac. C’est là que se situent les prix les plus élevés du pays.
Prix moyen national des appartements par mètre carré en Tunisie en 2024.
Le tableau suivant synthétise quelques niveaux de prix représentatifs dans le Grand Tunis pour les appartements en vente.
| Zone / Quartier | Type de bien | Prix moyen ou fourchette (TND/m²) |
|---|---|---|
| Jardins de Carthage | Appartement | 4 100 – 5 200 |
| Aouina | Appartement | 3 280 |
| Cité El Khadra | Appartement | 2 360 |
| Mourouj 6 | Appartement | 2 410 |
| La Marsa / Carthage / Gammarth (luxe) | Appartement haut de gamme | jusqu’à 12 000 |
| Ain Zaghouan / Sud Tunis | Appartement | 700 – 1 500 |
La dynamique de prix y est particulièrement vigoureuse. À Tunis, le prix médian des appartements par pied carré a bondi de 16 % en un an au troisième trimestre 2025, tandis que les maisons gagnaient près de 19 %. Cette hausse dépasse largement la moyenne nationale, signe que la capitale concentre à la fois la demande solvable locale, les besoins résidentiels des classes moyennes et supérieures, l’appétit des expatriés et diplomates, ainsi que l’intérêt croissant des investisseurs étrangers.
Les villes côtières, relais de croissance tirés par le tourisme
Au-delà de la capitale, les grandes villes côtières jouent un rôle majeur dans les tendances actuelles.
Située entre Tunis et Sfax, Sousse connaît une forte dynamique balnéaire et résidentielle. Les prix des appartements ont progressé d’environ 12 % sur un an, et ceux des maisons de 6 %. Le prix au mètre carré pour une maison se situe généralement entre 2 700 et 4 000 dinars, avec des valeurs plus élevées dans les secteurs touristiques comme Port El Kantaoui.
Hammamet, autre vitrine du tourisme tunisien, figure parmi les zones où les maisons sont les plus chères du pays. Les propriétés y oscillent entre 2 000 et 5 000 dinars le mètre carré, portées par la réputation de la ville comme centre de thalassothérapie et de bien-être, mais aussi par la forte demande saisonnière de location.
Plus au sud, Monastir et Djerba affichent des prix plus modérés mais toujours soutenus par le tourisme. À Monastir, les maisons se situent entre 1 800 et 2 800 dinars le mètre carré ; à Djerba, entre 1 400 et 2 700 dinars. La ville portuaire de Sfax, davantage industrielle et moins touristique, reste l’un des marchés les plus abordables avec des maisons entre 1 000 et 1 500 dinars le mètre carré.
Le panorama côtier peut être résumé ainsi.
| Ville côtière | Fourchette de prix maisons (TND/m²) | Profil de marché dominant |
|---|---|---|
| Hammamet | 2 000 – 5 000 | Tourisme balnéaire et bien-être, villas de standing |
| Sousse | 2 700 – 4 000 | Résidentiel + vacances, forte demande locative |
| Monastir | 1 800 – 2 800 | Marché intermédiaire, mix local/tourisme |
| Djerba | 1 400 – 2 700 | Séjours longs, maisons traditionnelles “Menzel” |
| Sfax | 1 000 – 1 500 | Marché accessible, moindre pression touristique |
Les écarts entre littoral et intérieur
Cette montée en gamme des zones côtières contraste avec la relative stagnation, voire la fragilité, des régions intérieures. Les données montrent que l’essentiel de l’activité économique est concentré le long du littoral : Tunis, Sousse et Sfax concentrent la majorité des entreprises industrielles et représentent environ 85 % du PIB. À l’inverse, des gouvernorats comme Kasserine, Kairouan, Sidi Bouzid ou Jendouba accumulent retard de développement, déficit de services et chômage élevé.
Prix médian au pied carré pour les appartements et maisons dans des villes comme Jendouba, reflétant une faible dynamique économique.
La question des disparités régionales devient donc un enjeu immobilier à part entière : d’un côté des métropoles côtières sous tension, de l’autre des régions à fort retard de développement, où la demande solvable est insuffisante pour soutenir une dynamique de construction et d’investissement comparable.
La pression du tourisme et l’essor de l’investissement locatif
L’un des moteurs majeurs des tendances actuelles est sans conteste le rebond spectaculaire du tourisme. Après les années noires de 2011, 2015 et 2020, la Tunisie a retrouvé et dépassé ses niveaux d’avant-crise. Les arrivées internationales ont dépassé 9,7 millions en 2024 et les projections évoquent le seuil des 11 millions de visiteurs atteints à la fin de 2025, puis confirmés sur l’année suivante. Les recettes touristiques, elles, ont progressé de près de 8 % en 2024 pour avoisiner 7,05 milliards de dinars, avant de continuer à croître en 2025.
Le retour des touristes en Tunisie ne se limite plus au modèle classique du « tout-inclus » estival. Le pays connaît une diversification vers un tourisme axé sur le bien-être, la santé, le patrimoine culturel et les séjours longue durée. Cette transformation a un impact direct sur le marché immobilier.
D’un côté, la demande d’hébergement de qualité dépasse l’offre hôtelière existante. Le secteur enregistre plus de 12 millions de nuitées annuelles pour un taux d’occupation autour de 35 %, mais une part non négligeable des touristes préfère louer des appartements, des villas ou des “aparthotels”. De l’autre, cette demande crée une niche très rentable pour les propriétaires qui se positionnent sur la location courte durée ou saisonnière.
Le rendement locatif brut moyen à Tunis au deuxième trimestre 2025, dépassant la moyenne nationale de 5,4 %.
On observe ainsi un basculement progressif vers l’investissement locatif, tant pour le marché résidentiel classique que pour le segment touristique. De nombreux Tunisiens voient dans l’achat d’un appartement à Tunis, Sousse ou Hammamet une manière de diversifier leur patrimoine tout en générant des revenus locatifs réguliers. La fiscalité contribue à cet engouement, puisque les locations non meublées ne sont pas soumises à l’impôt, et que la fiscalité sur les locations meublées reste relativement modérée.
Une demande de plus en plus sélective et haut de gamme
Au-delà des chiffres, la structure de la demande est en mutation. Plusieurs tendances de fond émergent dans les comportements des acheteurs et des locataires.
La première, c’est l’attrait croissant pour les logements modernes et bien équipés. Les acquéreurs, qu’ils soient tunisiens ou étrangers, recherchent des appartements ou villas offrant des prestations telles que piscines, salles de sport, espaces verts, sécurité 24h/24, parkings souterrains ou domotique. Cela alimente le développement de résidences de standing, souvent clôturées et dotées de services intégrés, particulièrement dans les banlieues nord de Tunis, à La Soukra, Ain Zaghouan, Gammarth, La Marsa ou dans les nouveaux quartiers de Lac 2.
De nouveaux projets immobiliers haut de gamme et contemporains émergent, notamment dans la région du Grand Tunis (La Marsa, El Aouina) et dans des villes côtières comme Monastir et Hammam Sousse. Ces résidences, souvent des immeubles de 2 à 3 étages, se distinguent par une architecture moderne et des finitions de qualité.
La deuxième tendance est la montée d’un public plus international et diversifié. On distingue au moins trois grands profils d’investisseurs et d’acheteurs étrangers.
D’abord les retraités et expatriés européens, principalement originaires de France, d’Italie et d’Allemagne. Attirés par le climat, le coût de la vie plus faible qu’en Europe du Sud et la proximité culturelle, ils privilégient les zones littorales et les quartiers “expat-friendly” comme La Marsa, Carthage, Gammarth, Sidi Bou Saïd, les Berges du Lac ou encore certaines stations balnéaires.
La relance du projet ‘Tunis Sports City’, porté par un groupe émirati, illustre l’intérêt des investisseurs stratégiques du Golfe (Qatar, Arabie saoudite, Émirats arabes unis) pour les grands projets luxueux, les complexes touristiques et l’hôtellerie en Tunisie. Ce gigantesque projet, estimé à 5 milliards de dollars, prévoit l’aménagement de 250 hectares dans la banlieue nord de Tunis avec des villas de luxe, des golfs, des académies sportives et des hôtels.
Enfin, une nouvelle génération de “digital nomads” et de professionnels mobiles, séduits par la connectivité internet, le coût de la vie et le cadre méditerranéen. Elle se concentre dans les quartiers urbains branchés de Tunis et les villes côtières comme Sousse, recherchant un mix entre vie urbaine, plages et infrastructures modernes.
Pour les Tunisiens eux-mêmes, la demande se déplace vers des logements plus grands et plus confortables, souvent S+2 ou S+3, dans des quartiers bien desservis. Mais le décalage entre cette aspiration et la réalité du pouvoir d’achat s’accentue, ce qui explique aussi le basculement d’une partie des ménages vers la location de longue durée, faute de moyens pour acheter.
Un financement sous-développé qui freine l’accès à la propriété
Si la demande est dynamique, la capacité des ménages à la transformer en achats concrets se heurte à un obstacle central : l’accès au crédit. La Tunisie reste, en comparaison internationale, un pays où le marché hypothécaire est peu profond et peu inclusif.
Moins de 10 % du PIB correspond à des encours de prêts immobiliers, et plus de 70 % des projets de logement sont encore auto-financés, souvent par l’épargne familiale, des remises des Tunisiens résidant à l’étranger ou des circuits informels. Seule une minorité de ménages recourt à un crédit bancaire pour construire ou acheter un logement.
Dans un système où la moitié des banques proposent des prêts habitat, les conditions sont exigeantes : un apport personnel d’au moins 20% (voire plus pour les projets non subventionnés), une durée de prêt souvent limitée à 20 ou 25 ans, un plafond de remboursement d’environ un tiers des revenus, et des taux effectifs pouvant atteindre 11 à 12% en raison du taux directeur élevé, des marges bancaires et des frais annexes.
Les tableaux ci-dessous résument quelques caractéristiques du financement immobilier.
| Indicateur clé | Valeur approximative |
|---|---|
| Encours de crédits logement / PIB | ≈ 9,9 % |
| Part des projets auto-financés | > 70 % |
| Part des ménages recourant à un crédit pour construire | ≈ 4 % |
| Taux directeur de la Banque centrale | ≈ 8 % (stabilisé depuis 2023) |
| Taux d’intérêt hypothécaires | 5 % – 13 % |
| Part des prêts immobiliers non performants | ≈ 10 % |
Conscient de cette contrainte, l’État multiplie les dispositifs ciblés. Le programme “Premier Logement” vise par exemple les familles de classe moyenne, en finançant jusqu’à 20 % de l’apport pour des logements plafonnés autour de 200 000 à un peu plus de 230 000 dinars, avec un différé de remboursement sur cinq ans. Le fonds FOPROLOS, lui, offre des prêts à taux bonifié pour les salariés, tandis que d’autres mécanismes comme le Fonds national d’amélioration de l’habitat ou le Fonds 26-26 appuient la réhabilitation ou l’accès au logement pour les plus modestes.
C’est le nombre de familles ayant effectivement bénéficié du programme ‘Premier Logement’, soit moins de la moitié des 6 000 initialement ciblées.
Une offre abondante en volume, rare en logements abordables
Paradoxalement, la Tunisie ne souffre plus officiellement de pénurie globale de logements. Le dernier recensement fait apparaître un stock d’environ 4,3 millions d’unités pour 3,47 millions de ménages, soit près de 800 000 logements “en trop” et un taux de vacance proche de 20 %. Le logement “rudimentaire” a quasiment disparu, représentant moins de 1 % du parc.
Pourtant, cette abondance statistique ne se traduit pas par un accès facile au logement décent pour tous. Une large partie du stock vacant correspond à des logements inoccupés pour des raisons patrimoniales, spéculatives, successorales ou de localisation peu attractive. En parallèle, il manque cruellement de logements véritablement abordables dans les grandes villes et les zones où se concentrent l’emploi et les services.
Le tableau suivant illustre ce paradoxe.
| Indicateur logement | Valeur |
|---|---|
| Nombre total de logements (2024) | 4 265 636 |
| Nombre de ménages | 3 472 000 |
| Logements excédentaires approximatifs | ≈ 794 000 |
| Taux de vacance national | ≈ 19,3 % |
| Part de logements bâtis par ménages eux-mêmes | ≈ 80 % |
| Part de logements rudimentaires | ≈ 0,67 % |
L’offre produite par les promoteurs est, pour une bonne part, orientée vers les segments moyen et haut de gamme, où la marge est plus confortable et la clientèle solvable plus visible. Les programmes de logements sociaux et économiques se multiplient aussi, mais leur volume ne suffit pas à rattraper le retard accumulé, d’autant que la hausse du coût du ciment, de l’acier ou de la brique renchérit chaque nouveau projet.
Le plan 2026–2030 prévoit la réalisation d’environ 5 000 logements sociaux dans sa première phase.
Régulation, fiscalité et cadre pour les investisseurs étrangers
Sur le plan réglementaire, l’immobilier tunisien reste très encadré, en particulier pour les étrangers. Ces derniers peuvent acheter des biens résidentiels ou commerciaux dans les zones urbaines et touristiques autorisées, mais pas de terrains agricoles, sauf requalification en zone constructible au sein des plans d’aménagement.
Toute acquisition par un non-résident est soumise à une double autorisation : celle du gouverneur de la région, puis une validation par la Banque centrale pour le transfert des fonds. La procédure prend généralement plusieurs mois, voire plus, mais elle garantit une sécurité juridique une fois les titres correctement enregistrés.
Les investisseurs étrangers doivent également composer avec un environnement de contrôle des changes strict : les entrées et sorties de capitaux sont suivies de près, et la conversion des plus-values ou loyers en devises nécessite de justifier l’origine des fonds initiaux et la conformité des opérations.
Les transactions immobilières sont soumises à plusieurs droits et taxes : droits d’enregistrement (~5% de la valeur), droit de timbre (~1%), frais de conservation foncière (~1,5%), auxquels s’ajoutent les honoraires de notaire et d’agence. Pour les biens neufs issus de promoteurs, une TVA de 19% s’applique, dont la généralisation aux ventes résidentielles est un sujet sensible pour le secteur.
Pour l’investisseur étranger, la fiscalité sur les revenus locatifs reste gérable, avec un barème progressif mais assorti d’un abattement forfaitaire sur les charges, et une exonération totale de plus-value en cas de détention du bien au-delà de dix ans. Les conventions de non-double imposition signées avec plusieurs pays européens et nord-américains limitent par ailleurs les risques de double taxation.
Un secteur sous tension entre modernisation et informalité
Derrière les grands chiffres, l’immobilier tunisien reste un secteur à double visage. D’un côté, une modernisation progressive : digitalisation de certains services fonciers, projets de registre national des ventes et loyers, arrivée de technologies comme la visite virtuelle ou les plateformes spécialisées, multiplication d’études détaillées sur les prix quartier par quartier. De l’autre, une réalité faite d’une forte informalité, d’agents sans encadrement professionnel strict, de données publiques fragmentaires et de lourdeurs administratives.
L’absence de barrière à l’entrée pour les agents immobiliers peut entraîner des dérives telles qu’un manque de transparence sur les commissions, une opacité des prix et des risques de fraude. Bien que des associations professionnelles œuvrent pour structurer le secteur, la voie vers un marché pleinement régulé et digitalisé est encore longue.
Les permis de construire, eux, illustrent également cette ambivalence. Sur le papier, la Tunisie figure parmi les pays relativement bien classés au regard des indicateurs internationaux pour la délivrance de permis, avec des coûts administratifs maîtrisés et un nombre de procédures connu. Dans la pratique, les délais peuvent s’allonger fortement dès lors que le terrain se trouve à proximité d’une zone protégée ou que le plan d’aménagement est en cours de révision, ce qui pèse sur les délais de livraison et sur les coûts finaux pour les promoteurs.
Perspectives : quelles trajectoires pour les prochaines années ?
À court et moyen terme, plusieurs forces vont continuer de façonner les tendances du marché immobilier tunisien.
La première est l’évolution de la conjoncture économique et financière. Tant que la croissance reste modeste, le chômage élevé et l’inflation relativement soutenue, la progression des prix de l’immobilier risque de buter sur la solvabilité réelle des ménages. Les banques, confrontées à des taux de créances douteuses non négligeables et à un coût de l’argent élevé, continueront de prêter prudemment. L’absence d’accord rapide avec les institutions financières internationales limite également les marges de manœuvre de l’État pour soutenir massivement la demande via des subventions ou des baisses de taux généralisées.
La croissance du tourisme en Tunisie, portée par une diversification des clientèles (européenne, maghrébine, nord-américaine, asiatique) et des produits (médical, culturel, balnéaire quatre saisons), exerce une pression croissante sur les marchés locatifs saisonniers dans des zones comme Hammamet, Sousse, Djerba ou Tunis. Cette dynamique profite aux propriétaires déjà en place, mais peut entraîner des hausses de loyers dans certains secteurs et accentuer la concurrence avec la location longue durée.
La troisième tient aux politiques publiques de logement. Les programmes sociaux annoncés, les stratégies nationales 2025–2035, l’orientation vers des réserves foncières publiques et des mécanismes de location-accession peuvent, s’ils sont menés à terme, améliorer progressivement l’accès au logement des ménages à revenus modestes et moyens. Mais la réussite de ces politiques dépendra aussi de la capacité à contenir le coût des matériaux, à accélérer les procédures administratives et à mieux orienter les projets vers les régions où la demande est la plus forte.
La Tunisie se positionne comme une destination attractive sur la Méditerranée, offrant un cadre de vie proche de l’Europe du Sud à des prix inférieurs. Un affermissement de la stabilité politique et une simplification des procédures administratives pourraient accroître les investissements dans l’immobilier résidentiel, touristique et tertiaire. Des pôles émergents comme Lac 2, le Centre urbain nord, ou des projets phares comme ‘Tunis Sports City’ pourraient servir de catalyseurs.
Dans tous les cas, le marché immobilier tunisien entre dans une phase où les arbitrages deviendront plus complexes. Pour les ménages, la question ne sera plus seulement “acheter ou louer”, mais aussi “où, à quel prix, et avec quelles perspectives de valeur future”. Pour les investisseurs, la clé sera de bien lire la carte des risques – politiques, monétaires, réglementaires – tout en identifiant les poches de croissance réelle, qu’il s’agisse des banlieues nord de Tunis, des stations balnéaires en plein rebond ou de certains marchés émergents le long du littoral.
Entre renouveau et contraintes, le secteur reste l’un des plus dynamiques de l’économie tunisienne. Sa capacité à concilier attractivité pour le capital, accès réel au logement pour la population et correction des déséquilibres territoriaux dira beaucoup de la trajectoire du pays dans les années à venir.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, disposant d’un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien, tout en profitant d’un marché encore accessible. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tunis, Hammamet, Sousse), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans une zone touristique ou résidentielle en développement, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les contraintes juridiques et de change propres à la Tunisie.
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