Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché de l’immobilier commercial en Tunisie attire de plus en plus l’attention des investisseurs, locaux comme étrangers. Entre rendement élevé, prix encore compétitifs par rapport aux autres destinations méditerranéennes et cadre légal en cours de modernisation, le pays offre un terrain de jeu intéressant pour qui sait lire les chiffres, les risques et les tendances de fond. Loin des discours purement promotionnels, ce panorama s’appuie sur des données de marché récentes, des réformes juridiques et des indicateurs macroéconomiques pour analyser, de façon concrète, les opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial en Tunisie.
Un contexte économique porteur pour l’immobilier d’entreprise
Avec une population d’environ 12,3 millions d’habitants dont près de 70 % vivent en milieu urbain, la Tunisie dispose d’un socle démographique qui alimente de manière structurelle la demande en bureaux, commerces, entrepôts et surfaces logistiques. Le PIB se situe autour de 46 à 59 milliards de dollars selon les sources, avec des prévisions de croissance annuelle comprises entre 2,5 % et un peu plus de 3 % à l’horizon 2028. L’inflation, qui tournait autour de 8,1 %, est en phase de stabilisation progressive, ce qui contribue à donner plus de visibilité aux investisseurs.
Le secteur du tourisme en Tunisie soutient environ 400 000 emplois.
Cette toile de fond économique s’inscrit dans une trajectoire de reprise après plusieurs cycles contrastés. Avant la révolution, entre 2005 et 2010, les prix de l’immobilier progressaient en moyenne de 7 % à 9 % par an. La période 2011-2015 a ensuite marqué un net ralentissement (0 à 2 %), suivie d’une reprise graduelle entre 2016 et 2019 (3 à 5 %). Le choc sanitaire mondial a réduit la cadence à 1 à 3 % entre 2020 et 2022, avant un nouveau cycle de rattrapage autour de 4 à 6 % depuis 2023. Autrement dit, le marché a montré une résilience certaine, sans emballement spéculatif comparable à celui observé dans certains pays voisins.
Comment se structure le marché de l’immobilier commercial
L’immobilier commercial en Tunisie recouvre tous les biens utilisés à des fins professionnelles : immeubles de bureaux, locaux de commerces, centres commerciaux, hôtels et résidences touristiques, plateformes logistiques, entrepôts, zones industrielles et, plus largement, tout actif générant des loyers via une activité économique.
Les études de marché disponibles décrivent un secteur en expansion, analysé selon plusieurs segments principaux : bureaux, commerce de détail, industriel et logistique, multi-résidentiel à vocation locative et hôtellerie. La valeur totale de ce parc commercial constitue l’un des indicateurs clés suivis par les analystes.
Taux de rendement ‘prime’ pour les meilleurs emplacements de surfaces commerciales à Tunis, illustrant la rentabilité supérieure de l’immobilier commercial.
Évolution des prix et performances récentes
Les statistiques disponibles, même lorsqu’elles portent essentiellement sur le résidentiel, donnent une bonne idée de la dynamique globale du marché et de la pression foncière dans les grandes villes. Les hausses de prix les plus marquées concernent les zones urbaines et côtières les plus recherchées, qui concentrent aussi l’immobilier d’entreprise.
Évolution des prix au mètre carré dans quelques marchés clés pour situer le niveau d’entrée.
Le marché parisien reste le plus élevé de France, avec une évolution constante des prix malgré les fluctuations économiques.
Deuxième ville la plus chère, Lyon connaît une croissance soutenue, attirant de nombreux investisseurs.
Une dynamique forte ces dernières années, avec une hausse significative des prix au m², portée par son attractivité.
Des prix plus accessibles que les autres grandes villes, avec un marché en pleine revitalisation et des opportunités à saisir.
| Zone / ville | Type de bien | Fourchette de prix (TND/m²) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Nord de Tunis | Appartements | 3 200 – 4 500 | Quartiers recherchés, proximité des affaires |
| La Marsa | Appartements | 4 500 – 6 000 | Marché haut de gamme, forte demande expatriée |
| Hammamet | Appartements | 3 000 – 4 500 | Destination touristique et de bien-être |
| Sfax | Appartements | 2 500 – 3 200 | Pôle industriel et commercial majeur |
| Djerba | Appartements | 2 000 – 3 000 | Marché touristique en croissance |
| Les Berges du Lac (Tunis) | Appartements | 3 000 – >5 000 | Quartier d’affaires et diplomatique |
Même si ces chiffres concernent des logements, ils reflètent la tension foncière dans les mêmes quartiers où se développent bureaux, commerces et hôtels. Dans la zone du Lac 2, par exemple, les prix d’achat des bureaux ont atteint autour de 6 450 dinars le mètre carré, tandis que les loyers y ont progressé de 12 % sur une seule année, signe d’un déséquilibre entre offre disponible et demande de surfaces tertiaires de qualité.
Les grands moteurs de la demande en immobilier commercial
Plusieurs facteurs convergent pour soutenir la demande en immobilier d’entreprise en Tunisie. Les plus structurants tiennent à la transformation de l’économie, aux nouvelles attentes des utilisateurs et à la montée en puissance de secteurs comme le tourisme, les services externalisés et le numérique.
Tourisme, hospitalité et loisirs
Le tourisme reste un pilier incontournable. La montée en gamme de l’offre, la diversification vers le bien-être, le tourisme médical, le patrimoine culturel et les séjours longue durée viennent compléter le traditionnel tourisme balnéaire. Cela se traduit par un besoin accru en hôtels modernisés, resorts, centres de thalassothérapie, cliniques spécialisées, centres commerciaux proches des zones touristiques, et plus largement tout un écosystème de services (restaurants, cafés, loisirs, retail).
La croissance du tourisme, avec jusqu’à 11 millions de visiteurs certaines années, accentue la pression sur les meilleurs emplacements. Les investisseurs se concentrent sur les villes côtières (Hammamet, Sousse, Djerba, Monastir) et les quartiers littoraux de Tunis. Des projets d’envergure comme Tunis Sports City ou Tunis Financial Harbour combinent bureaux, résidentiel haut de gamme, loisirs et hôtellerie.
Croissance urbaine et tertiarisation de l’économie
Avec un taux d’urbanisation de 70 %, la Tunisie voit ses grandes agglomérations se densifier. Tunis, Sfax, Sousse et les villes côtières constituent les principaux pôles de consommation et d’emplois. La montée des services – finance, conseil, IT, externalisation de processus, centres d’appels, start-up technologiques – crée une demande soutenue pour des bureaux modernes, modulables, bien connectés et climatisés.
Les entreprises privilégient désormais des surfaces de travail offrant une connectivité optimale, une bonne ergonomie, une performance énergétique élevée et des services annexes (parking, restauration, salles de réunion partagées). À Tunis, les quartiers d’affaires les plus prisés pour implanter des sièges sociaux (banques, assureurs, groupes internationaux, cabinets de conseil) sont Les Berges du Lac, Montplaisir et le Centre Urbain Nord.
Mixité fonctionnelle et nouveaux concepts
Une autre tendance forte concerne la montée des projets mixtes combinant bureaux, commerces, loisirs et parfois hôtellerie ou logements. Ces ensembles offrent à la fois des économies d’échelle aux développeurs et une expérience plus riche aux usagers, qui trouvent sur un même site des services professionnels et de la consommation quotidienne.
Ce mouvement vers la mixité répond aussi à une logique d’urbanisme : maximiser l’usage du foncier dans les grandes villes, réduire les déplacements, créer des centralités dynamiques et sécurisées. Pour l’investisseur, ces projets permettent souvent de lisser le risque grâce à la diversification des revenus (loyers de bureaux, de boutiques, d’hôtels, de restaurants, etc.).
Des rendements attractifs comparés au résidentiel
L’un des arguments les plus convaincants en faveur de l’immobilier commercial en Tunisie est le niveau de rentabilité brute généralement constaté. Là où les appartements résidentiels produisent souvent entre 4 % et 7 % de rendement brut annuel, les actifs commerciaux se situent plus fréquemment entre 8 % et 12 %, selon la localisation, le type de locataire et la qualité de l’immeuble.
Synthèse des principaux indicateurs de performance issus des études de marché, par segment d’activité.
Rendement moyen observé sur les produits de grande consommation, avec des volumes élevés et des marges standardisées.
Performance des solutions B2B, caractérisée par des contrats récurrents et une valeur par client plus importante.
Repères de marge et de rentabilité sur les marchés haut de gamme, où la valeur perçue prime.
Indicateurs de croissance et de potentiel pour les nouveaux marchés ou les technologies disruptives.
| Segment de marché | Rendement annuel brut estimé |
|---|---|
| Appartements de luxe en front de mer | 4 – 6 % |
| Appartements de vacances standards | 5 – 8 % |
| Appartements urbains (résidentiel) | 4 – 7 % |
| Villas de vacances (saisonnier) | 6 – 9 % |
| Maisons traditionnelles rénovées (tourisme) | 7 – 10 % |
| Biens commerciaux (bureaux, retail, etc.) | 8 – 12 % |
À Tunis, les rendements enregistrés sur des actifs « prime » de commerce de détail avoisinent 10,5 %, tandis que l’industriel tourne autour de 9,5 %. À titre de comparaison, le rendement brut moyen résidentiel estimé dans le pays se situe autour de 5,4 %, avec des pics à plus de 7 % dans la capitale. Cette surperformance de l’immobilier commercial s’explique par plusieurs facteurs : baux professionnels plus longs, indexations, répercussion d’une partie des charges sur les locataires, et valorisation plus rapide des emplacements stratégiques.
Les principaux pôles d’opportunités géographiques
Même si l’ensemble du territoire tunisien offre des possibilités, certaines villes et zones se détachent nettement pour l’investissement commercial, en raison de leur dynamisme, de leurs infrastructures et de leur attractivité touristique ou industrielle.
Tunis et ses quartiers d’affaires
La capitale concentre une grande partie de l’activité économique, administrative et financière du pays. Les zones suivantes sont particulièrement prisées par les investisseurs :
– Les Berges du Lac (1 et 2), qui accueillent sièges sociaux, ambassades, banques, cabinets internationaux, ainsi que des projets d’envergure comme Tunis Financial Harbour.
– Montplaisir et le Centre Urbain Nord, en pleine montée en puissance comme pôles tertiaires.
– Jardins de Carthage, Carthage, La Marsa et les quartiers nord, qui combinent habitat haut de gamme, bureaux et commerces.
Les prix au mètre carré pour les meilleurs emplacements de bureaux dans le Lac 2 s’élèvent à environ 6 450 dinars, reflétant l’attractivité du secteur.
Sfax, Sousse et les pôles industriels et logistiques
Sfax est le deuxième centre économique du pays, avec un tissu d’entreprises industrielles et commerciales dense, un port actif et des projets de requalification urbaine comme Taparura, qui doit transformer plusieurs centaines d’hectares d’anciennes zones industrielles en front de mer mixte (bureaux, logements, tourisme). Sfax et ses zones industrielles (parcs comme Mghira, Charguia dans le Grand Tunis) offrent des opportunités pour des entrepôts modernes, des usines clés en main ou des plateformes logistiques tournées vers l’export.
La ville de Sousse illustre la diversification économique en Tunisie en cumulant des fonctions touristiques et logistiques. Des zones spécifiques, telles que Port El Kantaoui et les parcs d’activités en périphérie, attirent des investisseurs dans divers secteurs comme la distribution, l’hôtellerie, la restauration et les services aux entreprises, renforçant ainsi son rôle économique régional.
Les destinations touristiques: Hammamet, Djerba, Monastir, Mahdia
Hammamet, Djerba, Monastir et Mahdia disposent d’un fort potentiel pour l’immobilier commercial lié au tourisme : hôtels, complexes de vacances, résidences de loisirs avec services, centres de bien-être, galeries commerciales, restaurants et bars. Djerba, par exemple, attire des touristes européens sur de longues périodes hivernales grâce à son climat doux, ce qui favorise les projets d’hôtellerie de charme, de maisons traditionnelles rénovées et de structures hybrides entre hôtellerie et location meublée.
Les investisseurs étrangers ciblent aussi des zones comme Hammamet ou Lac 2 et La Soukra pour de grands projets commerciaux ou hôteliers, profitant d’un prix au mètre carré inférieur à ceux d’Espagne, d’Italie ou de Grèce, tout en bénéficiant d’un cadre méditerranéen similaire.
Un cadre juridique et fiscal qui s’ouvre aux investisseurs
L’un des tournants majeurs pour l’investissement en Tunisie a été l’entrée en vigueur de la Loi n°2016-71 sur l’investissement, renforcée par d’autres textes comme la loi de 2019 visant à améliorer le climat des affaires. L’objectif affiché est clair : faciliter l’implantation de projets, sécuriser les investisseurs et attirer davantage de capitaux étrangers.
Liberté d’investir et protection des droits
Le principe de base posé par la réglementation est la liberté d’investir dans la majorité des secteurs économiques. Les investisseurs, tunisiens ou étrangers, peuvent créer des entreprises et détenir jusqu’à 100 % du capital dans la plupart des activités, en particulier industrielles, exportatrices et de services. Certaines professions de services non exportateurs restent toutefois soumises à autorisation lorsque la majorité du capital est étrangère.
L’investisseur étranger bénéficie d’une égalité de traitement avec l’investisseur local. Ses avoirs, ainsi que la propriété intellectuelle, sont protégés par la loi. L’expropriation n’est possible que pour cause d’utilité publique, avec indemnisation juste et sans discrimination de nationalité. En cas de litige avec l’État, des mécanismes de conciliation et d’arbitrage sont prévus, outre le recours aux juridictions tunisiennes.
Accès à la propriété immobilière non agricole
Les personnes physiques ou morales étrangères peuvent acquérir des biens bâtis – appartements, maisons, locaux commerciaux, bureaux – situés dans des zones urbaines ou touristiques autorisées. L’achat de terres agricoles reste en revanche réservé aux Tunisiens, même si des baux de longue durée sont envisageables pour exploiter ce type de foncier.
L’achat d’un bien immobilier par un étranger nécessite généralement une autorisation du gouverneur régional et une validation de la Banque Centrale. Les délais varient de quelques mois à près d’un an, mais la tendance est à la simplification, avec l’application du principe du ‘silence valant accord’ après un certain délai d’instruction.
Les structures d’acquisition sont variées : pleine propriété directe (melk), baux de longue durée (jusqu’à 99 ans) lorsqu’un achat n’est pas possible, ou détention via une société de droit tunisien, que des non-résidents peuvent posséder à 100 % dans de nombreux secteurs.
Fiscalité et coûts de transaction
Sur le plan fiscal, la Tunisie offre un cadre relativement compétitif, surtout pour des investissements de long terme. Les principaux postes de coûts à l’acquisition sont bien identifiés :
| Poste de coût | Niveau indicatif |
|---|---|
| Droit d’enregistrement | Environ 5 % du prix déclaré |
| Droit de timbre | Environ 1 % du prix déclaré |
| Droit de conservation foncière | Environ 1,5 % du prix |
| Émoluments de notaire | 1 à 2,5 % du prix |
| Commission d’agence immobilière | 2 à 3 % (souvent supportée en tout ou partie par le vendeur) |
| TVA sur neuf (promoteur) | 19 % (généralement incluse dans le prix affiché) |
En cumulé, les coûts de transaction pour un investisseur étranger se situent fréquemment entre 9 % et 15 % du prix d’acquisition, selon la nature du bien et les intermédiaires impliqués.
Les revenus locatifs perçus par un non-résident sont imposés selon un barème progressif (de 15 % à 35 %), après l’application d’une déduction forfaitaire de 40 % pour frais. Les plus-values immobilières sont taxées à 10 % si le bien est détenu moins de cinq ans, à 5 % pour une détention entre cinq et dix ans, et sont totalement exonérées au-delà de dix ans de détention. Des conventions fiscales bilatérales, notamment avec les États-Unis et le Canada, permettent de limiter les risques de double imposition.
Le taux d’impôt sur les sociétés standard est fixé à 15 % pour la plupart des secteurs, avec des déductions importantes possibles pour les entreprises nouvellement créées hors secteurs exclus (promotion immobilière pure, énergie non renouvelable, finance, etc.). Ces mesures permettent, dans les premières années d’activité, de réduire fortement la charge fiscale liée à un projet commercial, notamment dans les zones de développement régional ou pour les entreprises totalement exportatrices.
Financement des projets commerciaux : un écosystème spécifique
Le financement constitue l’un des points sensibles de toute opération immobilière en Tunisie, particulièrement pour les investisseurs étrangers. Si un marché du crédit existe, il demeure plus encadré et plus coûteux que dans certains pays développés, ce qui pousse nombre d’investisseurs à recourir massivement aux fonds propres.
Crédit bancaire et fonds publics
Les banques locales prêtent volontiers aux promoteurs et entreprises tunisiennes, mais se montrent plus prudentes avec les non-résidents. Pour ces derniers, lorsque des crédits sont accordés, ils s’accompagnent généralement d’un apport personnel élevé (40 à 50 %), de taux d’intérêt situés autour de 8 % à 10 % et de durées de remboursement relativement courtes (10 à 15 ans). Les prêts hypothécaires sont structurés en fonction de la capacité du bien à générer un revenu régulier, avec une attention particulière au ratio de couverture du service de la dette.
Parallèlement, un ensemble d’instruments publics vient compléter les financements bancaires :
– Le Fonds Tunisien de l’Investissement, qui peut prendre des participations sous forme de quasi-fonds propres dans des projets, en couvrant jusqu’à 60 % de l’apport pour les investissements de moins de 2 millions de dinars.
– La Banque de Financement des PME (BFPME), qui finance des projets créatifs d’un coût compris entre 100 000 et 10 millions de dinars, avec des prêts d’une durée de sept ans.
– La Banque Tunisienne de Solidarité, orientée vers les très petites structures et les jeunes promoteurs.
– Un réseau de SICAR (sociétés d’investissement à capital risque) et de fonds de capital-investissement ciblant le renforcement des fonds propres d’entreprises, y compris dans l’immobilier productif et les projets situés en zones de développement.
Pourcentage typique de dette bancaire dans le financement d’un investisseur local en Tunisie.
Alternatives pour les investisseurs étrangers
Pour les investisseurs étrangers, plusieurs options se dessinent. Certains choisissent de financer leurs acquisitions en Tunisie via des crédits contractés dans leur pays d’origine, particulièrement lorsque les taux y sont plus avantageux et la devise plus stable. D’autres privilégient des achats au comptant ou via des montages de type joint-venture avec des partenaires tunisiens, permettant de combiner expertise locale et apports de capitaux extérieurs.
Dans le segment des projets neufs « sur plan », les promoteurs proposent parfois des plans de paiement échelonnés sur deux ou trois ans, moyennant un apport initial de 30 % à 40 %. Ces formules s’apparentent à un financement vendeur, qui peut alléger la contrainte de trésorerie en phase de construction.
Les incitations et zones à régime avantageux
Le cadre incitatif tunisien accorde un traitement particulier à certaines catégories de projets ou de territoires. Les zones de développement régional, par exemple, bénéficient de subventions, de déductions fiscales étendues et d’exonérations de charges sociales sur les salaires.
Les projets d’intérêt national, en raison de leur taille, de leur potentiel de création d’emplois ou de leur dimension stratégique, peuvent bénéficier d’un ensemble d’aides : prise en charge partielle des coûts d’infrastructure par l’État, primes d’investissement pouvant atteindre un tiers du coût total, exonération d’impôt sur les sociétés sur une longue période, et mise à disposition de terrains de l’État à des conditions très préférentielles.
Les entreprises tournées vers l’export (totally exporting companies) font l’objet d’un régime spécifique : fiscalité allégée, suspension de TVA sur une grande partie des intrants, traitement « offshore » pour les flux de devises lorsque le capital est majoritairement détenu par des non-résidents, etc. Bien que ce cadre vise surtout l’industrie et les services exportés, il peut bénéficier indirectement à des projets immobiliers commerciaux accompagnant ces activités, par exemple des parcs logistiques dédiés ou des immeubles de bureaux pour sociétés exportatrices.
Vers un immobilier commercial plus vert et plus durable
Un élément de plus en plus déterminant dans la valeur des actifs commerciaux tient à leur performance environnementale. La Tunisie s’est dotée d’une stratégie nationale de développement durable avec des objectifs clairs de réduction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. Cela se traduit par des normes de construction intégrant des exigences d’efficacité énergétique, de gestion de l’eau, de sécurité incendie et de résistance sismique.
Les programmes PROSOL et PROSOL ELEC encouragent l’installation de chauffe-eau solaires et de panneaux photovoltaïques, y compris sur les bâtiments tertiaires. Le programme PROMO ISOL vise, quant à lui, à promouvoir l’isolation thermique des toitures, une mesure importante dans un climat chaud et ensoleillé.
Labels et certifications
Les promoteurs commerciaux peuvent s’appuyer sur des standards internationaux comme LEED, BREEAM, DGNB ou encore EDGE, adaptés aux pays émergents. Certaines réalisations tunisiennes ont déjà obtenu des certifications démontrant que ce type de démarche est possible, même dans un contexte de coûts de construction maîtrisés.
Les projets immobiliers intégrant des solutions écologiques (panneaux solaires, récupération d’eau de pluie, éclairage naturel, espaces verts) offrent des avantages commerciaux concrets : réduction des charges d’exploitation, attractivité accrue pour les locataires internationaux attentifs à la RSE, et une plus-value à la revente.
Le Tunisia Green Building Council, membre du réseau mondial des conseils de construction durable, œuvre à la sensibilisation et à la diffusion des bonnes pratiques. Des organismes comme SGS accompagnent les développeurs dans les études de faisabilité environnementale, la simulation énergétique et l’obtention de certifications.
Les risques à ne pas sous-estimer
Toutefois, investir dans l’immobilier commercial en Tunisie ne se résume pas à additionner des rendements attractifs et des incitations publiques. Un faisceau de risques doit être appréhendé avec lucidité pour éviter les mauvaises surprises.
Instabilité politique et risques réglementaires
La trajectoire politique du pays a été marquée, depuis plus d’une décennie, par des phases d’instabilité et de réformes successives. Même si la situation sécuritaire s’est nettement améliorée depuis le milieu des années 2010, le risque de changements réglementaires, de lenteurs administratives, voire de décisions opaques reste présent.
La lourdeur des procédures (autorisations d’achat pour étrangers, mutations) peut retarder les projets de plusieurs mois. De plus, la complexité du système fiscal, avec son empilement de taxes, ses taux variables selon le bien et le propriétaire, et ses modifications fréquentes, nécessite impérativement de s’entourer de conseillers compétents.
Risque de change et contrôles de capitaux
Le dinar tunisien est une monnaie soumise à des contrôles de change et non librement convertible à l’international. Les investisseurs doivent donc composer avec des contraintes lors de l’apport de fonds, de la perception des loyers et de la rapatriation des plus-values au moment de la revente. Le risque de dépréciation du dinar face aux grandes devises peut, en cas de retournement, entamer une partie du rendement calculé en euros ou en dollars.
Pour se prémunir, certains investisseurs privilégient des horizons d’investissement longs, misant sur l’augmentation des valeurs en dinar pour compenser l’érosion de la devise, ou organisent leurs flux financiers de manière à limiter les conversions.
Qualité de la construction, foncier et gestion
La qualité des constructions est très variable selon les promoteurs et les périodes. Certaines opérations souffrent de malfaçons, d’un manque d’isolation ou de problèmes techniques qui peuvent grever les charges et dégrader l’image du bien auprès des locataires. Cela nécessite des audits techniques rigoureux avant acquisition, ainsi qu’une sélection exigeante des partenaires de construction.
Des titres incomplets, des successions mal réglées ou un cadastre en régularisation peuvent entraîner des litiges. Il est crucial de vérifier l’historique de propriété et d’éviter les biens construits sans autorisation ou non immatriculés à la Conservation de la Propriété Foncière.
Enfin, l’immobilier commercial exige une gestion professionnelle : entretien, relation avec les locataires, recouvrement des loyers, arbitrages sur les investissements de rénovation et de modernisation. Pour les investisseurs non résidents, la gestion à distance peut devenir un casse-tête si elle n’est pas déléguée à un administrateur de biens fiable.
Comment sécuriser un investissement dans l’immobilier commercial en Tunisie
Face à ces enjeux, plusieurs bonnes pratiques permettent de réduire sensiblement le niveau de risque, tout en préservant l’attrait des rendements proposés.
La première étape consiste à mener une due diligence juridique exhaustive, avec l’appui d’un avocat tunisien spécialisé en immobilier et en droit des investissements. Il s’agit de vérifier les titres de propriété, les servitudes, l’historique des mutations, la conformité urbanistique et l’absence de contentieux en cours.
Un diagnostic technique approfondi est essentiel pour évaluer l’état du bâtiment, anticiper les travaux nécessaires, estimer les futurs coûts d’entretien et identifier les possibilités d’amélioration énergétique. Un bien pouvant être mis aux normes environnementales (‘verts’) a plus de chances de maintenir ou d’augmenter sa valeur sur le long terme.
La sélection de l’emplacement demeure déterminante : miser en priorité sur des quartiers ou des zones ayant déjà fait leurs preuves – quartiers d’affaires reconnus, zones touristiques matures, parcs industriels établis – plutôt que sur des spéculations purement foncières isolées. Les données de prix par mètre carré, de vacance locative et de croissance démographique locale doivent servir de boussole.
Il est recommandé de créer une société de droit tunisien, souvent sous forme à responsabilité limitée, pour structurer votre investissement. Cette approche est avantageuse pour la revente, l’optimisation de la gestion fiscale et l’accès à certains dispositifs incitatifs. Une telle société peut être détenue à 100% par des étrangers dans de nombreux secteurs d’activité, tout en bénéficiant de la sécurité du cadre légal local.
Enfin, la mise en place d’un contrat de gestion professionnelle, détaillant les obligations du gestionnaire, les reportings, les seuils de dépenses et les modalités de sélection des locataires, constitue un outil clé pour préserver la performance de l’actif.
Une fenêtre d’opportunité encore largement ouverte
En définitive, l’immobilier commercial en Tunisie présente un profil assez rare pour un investisseur international : un marché en croissance mais loin d’être saturé, des prix toujours inférieurs à ceux des grandes destinations méditerranéennes, des rendements bruts souvent à deux chiffres sur les bons emplacements, et un cadre légal qui, malgré ses lourdeurs, va dans le sens d’une plus grande ouverture.
Les pôles urbains (Tunis, Sfax, Sousse), les zones touristiques emblématiques et les parcs industriels offrent les opportunités les plus prometteuses. Les segments idéaux combinent une localisation stratégique, une demande locative solide, un potentiel d’amélioration environnementale et l’accès à des incitations publiques.
Pour autant, la Tunisie n’est pas un marché pour investisseurs pressés ou peu préparés. Le succès dans l’immobilier commercial local repose sur une approche patiente, documentée et partenariale, associant expertise juridique, lecture fine du terrain économique, sensibilité aux enjeux environnementaux et capacité à gérer la complexité administrative.
Ceux qui acceptent cette équation, et qui construisent une stratégie à moyen ou long terme plutôt qu’un pari spéculatif de court terme, peuvent trouver dans l’immobilier commercial en Tunisie un vecteur d’investissement combinant rendement, diversification géographique et exposition à un marché méditerranéen encore en phase de rattrapage.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Tunisie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tunis, Sousse, Hammamet), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier en développement, par exemple aux Berges du Lac à Tunis ou dans une zone touristique à fort potentiel, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 450 000 €.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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