Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un logement grâce à un crédit immobilier n’a jamais été aussi stratégique en Tunisie. Entre des taux d’intérêt élevés, une flambée des prix du foncier et des programmes publics ciblés, réussir son financement demande aujourd’hui de bien comprendre le fonctionnement du marché, les offres bancaires et les aides de l’État. Ce guide propose une vue d’ensemble concrète, appuyée sur les chiffres les plus récents, pour aider à bâtir un projet réaliste et finançable.
Comprendre le contexte du crédit immobilier en Tunisie
Le point de départ, c’est le cadre macroéconomique. Le secteur du crédit est directement piloté par la Banque Centrale de Tunisie (BCT), qui fixe le taux directeur. Depuis 2023, ce taux clé tourne autour de 8 %, ce qui se répercute mécaniquement sur les taux proposés par les banques pour les prêts immobiliers. Résultat : les taux effectifs globaux sur les crédits peuvent aisément atteindre 11 à 12 %, ce qui constitue l’un des principaux freins à l’accès au financement.
Les prix de vente immobiliers ont enregistré une hausse moyenne de 14 % en juillet 2023 par rapport à l’année précédente.
Le marché locatif est lui aussi sous tension, avec une hausse des loyers de 19 % entre décembre 2022 et décembre 2023. Louer un logement de type S+2 peut coûter entre 600 et plus de 1 200 dinars par mois, alors que le salaire moyen avoisine les 942 dinars, avec des écarts significatifs entre ouvriers (environ 658 dinars) et cadres (près de 1 700 dinars).
L’encours des prêts immobiliers en Tunisie a atteint environ 15,9 milliards de dinars à fin 2023.
Un marché bancaire dense mais peu différencié
Le système bancaire tunisien compte une trentaine de banques, dont 22 banques résidentes et 16 établissements principaux (11 banques commerciales, 3 de microfinance, une de développement et une coopérative). Trois grandes banques publiques concentrent à elles seules plus du tiers des actifs du secteur, et la part globale des banques publiques atteint environ 36,6 % des actifs bancaires.
Malgré ce nombre d’acteurs, les produits immobiliers restent peu différenciés : conditions proches, taux similaires, structures de prêt comparables. D’où l’importance pour un emprunteur de comparer finement les offres, même si, sur le papier, elles se ressemblent beaucoup.
Quels types de taux et de crédits immobiliers existent en Tunisie ?
Les prêts immobiliers tunisiens obéissent aux grandes catégories classiques : taux fixes, taux variables, produits aidés ou mixtes. Chacun répond à un profil et à une tolerance au risque différente.
Crédits à taux fixe
Les crédits à taux fixe dominent dans les offres destinées aux ménages qui recherchent de la visibilité. Les taux fixes pratiqués tournent en général entre 6 % et 9 % pour les crédits immobiliers, la fourchette exacte dépendant du profil de l’emprunteur, de la durée et de la banque. Une fois le taux fixé lors de la signature du contrat, il reste inchangé sur toute la durée du prêt.
L’avantage principal est évident : mensualités stables, possibilité d’établir un budget prévisible, protection contre une éventuelle remontée des taux du marché. En contrepartie, le coût de départ est souvent un peu plus élevé que sur un crédit à taux variable, et l’emprunteur ne profite pas d’éventuelles baisses ultérieures des taux.
Crédits à taux variable
Les crédits à taux variable affichent généralement des taux initiaux compris entre 5,5 % et 8 %. Ils évoluent ensuite en fonction des conditions du marché et des décisions de la banque centrale. Dans un environnement où le taux directeur a été relevé à plusieurs reprises avant de se stabiliser à des niveaux élevés, cette option comporte un risque non négligeable : des mensualités susceptibles d’augmenter en cours de route.
Le taux variable offre un point de départ plus bas qu’un taux fixe, facilitant l’obtention du prêt. Cependant, cette solution est adaptée aux emprunteurs ayant une marge budgétaire confortable, capables de supporter une hausse des mensualités en cas de remontée des taux d’intérêt.
Prêts subventionnés et dispositifs spécifiques
Pour tenter d’amortir le choc des taux élevés et des prix, l’État tunisien a mis en place plusieurs mécanismes d’aide, en partenariat avec certaines banques, notamment la Banque de l’Habitat et Banque de Tunisie et des Émirats (BTE) pour le premier logement.
Dans le cadre des prêts subventionnés, le mécanisme « Premier Logement » illustre des conditions très avantageuses. Une partie de ce dispositif bénéficie d’un taux d’intérêt de seulement 2 %, nettement inférieur aux taux du marché habituellement situés entre 4 % et 6 %. De plus, il prévoit une période de grâce de 5 ans sur le remboursement du capital et des intérêts, grâce à la contribution de l’État rémunérée à ce faible taux.
Crédits immobiliers classiques
Sur le marché libre, hors aides publiques, les banques proposent une large palette de produits :
– Crédits classiques pour achat d’un appartement ou d’une maison, avec un taux fixe ou variable, une durée pouvant atteindre 25 ans et un financement couvrant généralement jusqu’à 80 % du prix du bien.
– Crédits pour construction sur un terrain déjà détenu, avec possibilité de débloquer les fonds par tranches en fonction de l’avancement des travaux.
– Crédits pour rénovation ou extension, souvent avec des durées plus courtes et des montants inférieurs.
La Banque de l’Habitat, par exemple, offre des prêts adossés à un plan d’épargne-logement, avec un taux autour de 8 % et une durée maximale de 25 ans. QNB Tunisie propose un prêt immobilier finançant jusqu’à 70 % du coût total du projet, remboursable sur 20 ans, assorti d’un taux fixe et exigeant la domiciliation irrévocable du salaire.
Comment les banques évaluent-elles votre capacité d’emprunt ?
Avant de parler de produits, il faut comprendre comment une banque apprécie le risque que représente un emprunteur. Trois grands paramètres dominent : la stabilité des revenus, le niveau d’endettement et la qualité de la garantie immobilière.
Revenu, emploi et stabilité professionnelle
Les établissements exigent un revenu stable et suffisant. Les salariés disposant d’un contrat à durée indéterminée ou d’une ancienneté de 1 à 2 ans dans le même poste ou secteur sont généralement mieux considérés que les personnes en contrat de courte durée ou en situation précaire.
Les programmes subventionnés fixent des fourchettes de revenus précises, souvent exprimées en multiples du SMIG. Pour le programme « Premier Logement » géré via la BTE, par exemple, le revenu brut mensuel doit :
– Pour un célibataire : se situer entre 4,5 et 10 fois le SMIG.
– Pour une famille : se situer entre 4,5 et 12 fois le SMIG, avec au moins un conjoint salarié.
Les autres dispositifs, comme FOPROLOS, ciblent des tranches de revenus encore plus modestes, avec des revenus compris entre 1 et 4,5 SMIG selon les classes bénéficiaires.
Taux d’endettement et charges
Les banques calculent systématiquement le rapport entre vos charges mensuelles (y compris la future mensualité du prêt) et votre revenu mensuel brut ou net. Ce taux d’endettement ne doit en général pas dépasser 30 à 40 %. Certaines banques annoncent explicitement ce plafond : BIAT, par exemple, limite la capacité d’endettement de ses clients à 40 %.
Avec un salaire moyen d’environ 942 dinars par mois, l’effort mensuel acceptable pour un crédit immobilier ne dépasse pas, dans bien des cas, 300 à 350 dinars, ce qui contraint fortement la taille du prêt finançable par les ménages à revenus modestes.
Apport personnel et ratio prêt/valeur
En Tunisie, le schéma dominant est un financement bancaire à hauteur de 70 à 80 % du coût total du projet. Cela signifie qu’un apport personnel d’au moins 20 % est la norme. QNB fixe, par exemple, un plafond de 70 % du coût, tandis que d’autres établissements comme BIAT ou les produits de type « Sakan Credit » chez ATB ou « MAHLY Credit » chez UIB montent couramment jusqu’à 80 %.
Plus l’apport personnel est important, plus le risque pour la banque est faible. Cette situation peut se traduire par de meilleures conditions de taux d’intérêt ou une plus grande souplesse sur la durée du prêt. À l’inverse, un apport réduit incite la banque à être plus prudente : elle pourrait alors limiter le montant du prêt accordé ou imposer des garanties supplémentaires.
La garantie immobilière
Le bien financé sert, dans la quasi-totalité des cas, de garantie hypothécaire. La banque exigera un titre foncier clair, à jour au niveau de la Conservation de la Propriété Foncière, ainsi qu’une expertise indépendante pour vérifier la valeur réelle du bien.
Cette étape est cruciale : si l’expertise conclut à une valeur inférieure au prix de vente, la banque se basera sur cette valeur plus basse pour calculer le pourcentage finançable, et l’emprunteur devra combler la différence avec ses fonds propres.
Les principaux programmes publics pour faciliter le financement
L’État tunisien a mis en place plusieurs dispositifs pour atténuer les difficultés d’accès au logement, particulièrement pour les ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Ces programmes agissent soit via des taux bonifiés, soit via des garanties ou des mécanismes spécifiques comme la location-accession.
Le programme « Premier Logement »
Piloté par le ministère de l’Équipement et de l’Habitat et déployé en partenariat avec des banques comme la BTE, le programme « Premier Logement » vise les ménages de la classe moyenne qui n’ont pas encore accédé à la propriété.
Les conditions essentielles sont les suivantes :
– Le logement doit être un bien neuf ou récent destiné à la résidence principale, de type S+2 au minimum.
– Le prix de vente (hors TVA) ne doit pas dépasser 220 000 dinars.
– Le logement peut être acheté auprès d’un promoteur public ou privé agréé, ou d’un particulier, s’il est immédiatement habitable.
– Les bénéficiaires ne doivent pas déjà posséder un logement.
Le montage financier combine : le financement par fonds propres et le financement par emprunt, permettant ainsi de diversifier les sources de financement et de répartir les risques tout en maximisant la capacité d’investissement.
Montant maximum du prêt principal, couvrant jusqu’à 80% du prix et remboursable sur 20 ans.
L’État agit comme garant et subventionne une partie du coût à travers ce second volet à 2 % d’intérêt. Le budget global du dispositif a été fixé à 200 millions de dinars, mais le nombre de bénéficiaires reste inférieur aux objectifs : environ 2 800 familles ont été aidées sur les 6 000 envisagées.
FOPROLOS : les crédits très bonifiés pour les bas revenus
Le Fonds de Promotion du Logement pour les Salariés (FOPROLOS) cible des salariés aux revenus faibles à moyens. Il repose sur une segmentation en classes, avec des taux très avantageux :
Le programme de prêt immobilier est structuré en trois classes selon le revenu. La Classe 1 (1 à 2,5 SMIG) offre un taux d’intérêt d’environ 1%, un financement jusqu’à 90% du prix (plafonné à ~109 000 dinars), une durée de remboursement allant jusqu’à 25 ans et une période de grâce de 3 ans. Les Classes 2 et 3 (revenus jusqu’à 4,5 SMIG) bénéficient de taux bonifiés à 3% ou 5%, avec des durées de remboursement similaires, mais peuvent être soumises à un délai d’attente avant l’activation du prêt.
Ces financements s’appliquent à des logements de surface modeste (en collectif, généralement moins de 120 m²) et à des prix plafonnés par mètre carré, afin d’éviter la spéculation. FOPROLOS a permis de produire plus de 7 000 logements en 2023, avec plus de 1 000 en chantier.
Programmes sociaux spécifiques et location-accession
Le Programme Spécifique de Logement Social, doté d’un budget de 900 millions de dinars, vise les ménages les plus vulnérables, avec des revenus souvent inférieurs au SMIG ou allant jusqu’à deux ou trois SMIG selon les sous-composantes. Il finance aussi bien la construction de nouveaux logements sociaux que la réhabilitation ou la reconstruction d’habitats précaires.
Parallèlement, la Tunisie relance un mécanisme de location-accession, expérimenté depuis les années 1970 mais interrompu en 2016. Le principe : le ménage occupe un logement (par exemple, construit par la SNIT) en payant un loyer dont une partie est imputée sur le prix de vente final. Après une certaine durée, la propriété lui est transférée. Un projet pilote de 100 logements sociaux en location-accession est prévu dans le complexe d’El Acacia à El Zahrouni.
Les offres bancaires : tour d’horizon des grands acteurs
Même si les conditions générales se ressemblent, chaque banque décline sa propre gamme de crédits immobiliers. Voici un panorama des grandes tendances, basé sur les principales institutions mentionnées dans les données disponibles.
Banque de l’Habitat (BH Bank)
Historiquement spécialisée dans le logement, BH Bank propose :
– Des prêts immobiliers classiques pour achat, construction ou rénovation.
– Des crédits adossés à un plan d’épargne logement (héritage de l’ancienne CNEL), avec un taux autour de 8 % et une durée maximale de 25 ans.
– Des produits bénéficiant de subventions d’intérêts de l’État, dans le cadre de programmes comme FOPROLOS ou Premier Logement.
Banque Internationale Arabe de Tunisie (BIAT) et « Biatimmo »
BIAT commercialise « Biatimmo », un crédit immobilier :
– Durée maximale : 25 ans.
– Taux fixe ou variable, selon la formule retenue.
– Financement jusqu’à environ 80 % de la valeur du bien.
– Exigence d’un apport personnel minimum de 20 %.
– Taux d’endettement plafonné à 40 %.
Ce produit s’adresse à un large éventail de clients, allant des primo-accédants aux ménages plus aisés.
Attijari Bank, ATB, UIB et autres banques commerciales
Attijari Bank, Arab Tunisian Bank (ATB) et Union Internationale de Banques (UIB) se partagent une part significative du marché du crédit immobilier, avec des gammes variées :
– ATB propose « Sakan Credit », qui finance jusqu’à 80 % du coût d’acquisition, sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, avec une période de grâce de trois mois sur le capital.
– UIB offre « MAHLY Credit », dédié à l’achat de logements neufs ou anciens, à la construction ou à l’extension, avec une amplitude de 5 à 25 ans.
– Attijari Bank décline plusieurs crédits : pour achat de terrain (« ARDHI »), construction (« BINAA »), acquisition de logement (« MELKI »), rénovation (« TAHSSIN »), etc.
Les durées maximales tournent autour de 20 à 25 ans, les financements couvrent généralement 70 à 80 % du coût et les taux se situent dans la fourchette 6–10 % pour les profils standards, voire plus en fonction de la conjoncture et du risque perçu.
QNB Tunisie et le prêt immobilier à taux fixe
Qatar National Bank (QNB) en Tunisie offre un crédit immobilier :
Découvrez les conditions clés de financement pour votre projet
Jusqu’à 70 % du coût total du projet
Une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans
Un taux d’intérêt fixe pour toute la durée de l’emprunt
Domiciliation irrévocable du salaire, garantie hypothécaire et éventuelles garanties additionnelles
Engagement de réponse sous cinq jours ouvrables, dossier complet fourni
Microfinance et amélioration de l’habitat
Pour les ménages très modestes qui ne peuvent prétendre aux grands crédits bancaires classiques, le secteur de la microfinance joue un rôle croissant. On compte près de 288 associations de microcrédit en 2023, avec plus de 758 000 clients et un encours total d’environ 2 073 millions de dinars.
EDNA, par exemple, propose le prêt « EDDAR » :
– Montant maximal : 5 000 dinars.
– Durée : 24 mois.
– Cible : ménages à faibles revenus pour améliorer ou rénover leur habitat.
D’autres institutions accordent des microcrédits allant jusqu’à 10 000 dinars sur 5 ans, voire 40 000 dinars sur 7 ans pour certains projets d’habitat amélioré. Ces montants ne suffisent pas à financer l’achat d’un logement complet, mais ils sont cruciaux pour la mise aux normes, l’extension ou la réhabilitation.
Les coûts annexes : au-delà du taux d’intérêt
Se concentrer uniquement sur le taux d’intérêt serait une erreur. Une opération immobilière en Tunisie implique une série de coûts supplémentaires qui peuvent représenter près de 9 à 10 % du prix du bien.
Voici une synthèse indicative de la structure des coûts de transaction :
| Poste de coût | Ordre de grandeur (acheteur) |
|---|---|
| Droit de mutation / enregistrement | Environ 5 % du prix du bien |
| TVA sur logement neuf | Taux réduit 7 % (19 % reporté à 2025) |
| Taxe de transfert immobilière | Environ 5 % |
| Honoraires d’avocat / notaire | 0,5 % à 2 % |
| Commission d’agent immobilier | 2 % à 3 % |
| Frais de dossier bancaire | Montant variable selon la banque |
| Inscription de l’hypothèque | Frais administratifs spécifiques |
En outre, l’emprunteur doit prévoir les assurances obligatoires :
– Assurance décès-invalidité liée au crédit, souvent exigée par les banques.
– Assurance multirisque habitation couvrant le bien.
Sur la durée du prêt, le coût total des intérêts est très sensible à la combinaison du taux et de la durée. Par exemple, un taux de 8 % sur 20 ou 25 ans peut entraîner le paiement d’intérêts dépassant le capital emprunté. Il est donc crucial, lorsque c’est possible, de négocier un meilleur taux, de raccourcir la durée du prêt ou de prévoir des remboursements anticipés pour réduire ce coût.
Exemples de niveaux de prix et de capacité d’achat
Pour mesurer l’écart entre les prix du marché et la capacité d’emprunt moyenne, quelques chiffres sont parlants.
Dans la région du Grand Tunis, des exemples de prix observés sont :
| Zone / Ville | Prix moyen m² (DT) estimatif |
|---|---|
| Les Jardins de Carthage | ≈ 4 850 DT/m² |
| Gammarth | min. ≈ 4 000 DT/m² |
| La Goulette | 2 000 – 2 300 DT/m² |
| El Mourouj 6 | ≈ 2 200 DT/m² |
| Ariana (Borj Louzir, Soghra) | 1 600 – 1 800 DT/m² |
Pour un appartement de 100 m² :
– À 1 800 DT/m² (Ariana), le prix atteint 180 000 DT.
– À 4 000 DT/m² (Gammarth), on monte à 400 000 DT.
– À 4 850 DT/m² (Les Jardins de Carthage), le ticket dépasse 485 000 DT.
Le prix d’un bien immobilier pour lequel la mensualité de crédit reste lourde pour un couple au revenu légèrement supérieur à la moyenne.
Ce décalage explique pourquoi, malgré un taux de propriété élevé (plus de 80 % des ménages sont propriétaires, surtout en zone rurale), seulement 4 % environ des ménages auraient recours à un crédit pour construire, la grande majorité optant pour l’auto-financement progressif, souvent sur plusieurs années.
Démarches administratives et documents à préparer
Obtenir un financement immobilier suppose un dossier complet et une maîtrise des étapes administratives, aussi bien bancaires que fiscales.
Dossier bancaire type
Les banques exigent en général : un dossier de demande de prêt complet, des justificatifs de revenus, une évaluation de la capacité de remboursement et des garanties éventuellement.
Liste des pièces justificatives nécessaires pour constituer un dossier de prêt bancaire complet et faciliter son instruction.
Carte d’identité nationale, passeport pour les étrangers résidents, pièce d’identité du conjoint si co-emprunteur.
Extrait de naissance récent, acte de mariage, actes de naissance des enfants selon les cas.
Facture d’eau ou d’électricité, quittance de loyer ou certificat d’hébergement.
3 dernières fiches de paie, attestation de salaire récente, contrat de travail. Pour les indépendants : attestations fiscales et derniers bilans.
Relevés bancaires (3 à 6 mois), déclarations IRPP des 2-3 dernières années, liste des crédits en cours.
Pour les retraités : certificat de pension. Pour les indépendants : registre de commerce, carte fiscale, états financiers récents.
Documents relatifs au bien
Selon qu’il s’agit d’un achat ou d’une construction, la banque demandera :
Pour sécuriser une transaction immobilière, plusieurs documents sont indispensables. Il faut notamment fournir un compromis ou une promesse de vente signée par les deux parties, ainsi qu’une copie du titre foncier ou de l’acte notarié. Un certificat de situation du bien délivré par la Conservation de la Propriété Foncière est également requis. Pour un bien ancien, un rapport d’expertise immobilière est nécessaire. Dans le cas d’une construction, il faut présenter un permis de bâtir valide (de moins de 3 ans), le plan de construction approuvé, un devis détaillé des travaux signé par un architecte et une attestation de viabilisation du terrain. Enfin, si des hypothèques existent, un engagement écrit de la banque du vendeur à les lever est obligatoire.
Enregistrement du contrat de prêt et de l’hypothèque
Le contrat de crédit hypothécaire doit être enregistré auprès de l’administration fiscale dans un délai de 60 jours à compter de sa signature. Le dépôt se fait en plusieurs exemplaires (généralement trois originaux au minimum), avec des frais d’enregistrement d’environ 30 dinars par page, auxquels s’ajoutent des droits supplémentaires pour l’inscription de l’hypothèque.
Tout retard dans l’enregistrement expose à des pénalités. Une fois le contrat enregistré et l’hypothèque inscrite, le dossier est juridiquement sécurisé, et la banque peut procéder au déblocage des fonds, souvent directement au profit du vendeur ou de l’entreprise de construction.
Stratégies pratiques pour maximiser ses chances de financement
Face à un environnement de taux élevés et à des critères bancaires stricts, plusieurs leviers peuvent améliorer les chances d’obtenir un crédit dans de bonnes conditions.
Soigner son profil financier
Réduire ses dettes de consommation avant de solliciter un crédit immobilier permet de diminuer le taux d’endettement et de libérer de la capacité mensuelle. Éviter de contracter de nouveaux crédits dans les mois précédant la demande joue aussi favorablement.
Constituer un apport plus important que le minimum requis est un autre atout majeur. Un apport de 30 % plutôt que 20 % rassure les banques et peut ouvrir la porte à une meilleure négociation sur le taux ou sur les frais.
Utiliser les simulateurs et la pré-approbation
Plusieurs banques et plateformes (TSBNET, SOLIDIS, applications mobiles de simulation) permettent de tester différents scénarios : montant empruntable en fonction du salaire, durée, mensualité maximale supportable.
Les simulateurs de prêt offrent une estimation indicative utile pour calibrer un projet. Pour s’engager concrètement, il est recommandé de demander une pré-approbation formelle à une banque. Celle-ci fournit une lettre précisant le montant maximal de prêt envisageable, le type de taux et une estimation des mensualités. Valable quelques semaines, cette pré-approbation renforce la position de l’acheteur face aux vendeurs et accélère les démarches lors de la signature.
Comparer les offres et négocier
Même si les produits se ressemblent, les différences de taux, de frais de dossier, de pénalités de remboursement anticipé et de flexibilité peuvent peser lourd à long terme. Contacter plusieurs banques, y compris publiques et privées, permet de mettre en concurrence les propositions.
La négociation peut porter sur : les prix, les délais, la qualité des produits, les conditions de livraison, les modalités de paiement, et les services après-vente.
Principaux éléments à comparer et à négocier lors de la souscription d’un crédit pour faire le meilleur choix.
Le coût du crédit, souvent négociable, surtout si votre profil est jugé peu risqué par l’établissement.
La période sur laquelle le crédit est étalé, impactant directement le montant des mensualités et le coût total.
Les frais administratifs facturés par la banque pour l’instruction de votre demande de prêt.
Les conditions pour rembourser votre crédit avant terme : plafond des pénalités et périodes sans frais.
L’obligation ou non de souscrire les assurances (décès, invalidité) auprès de la banque prêteuse.
Mobiliser les dispositifs publics quand c’est possible
Pour les ménages répondant aux critères de revenus et n’étant pas encore propriétaires, ignorer des programmes comme « Premier Logement » ou FOPROLOS serait dommageable. Les taux bonifiés (1 %, 2 %, 3 %…) et les périodes de grâce peuvent réduire de manière significative le coût total du financement.
Il faut toutefois garder à l’esprit certaines contraintes : plafonds de prix du logement, surface maximale, zones ciblées, nombre limité de bénéficiaires par an, interdiction de revendre pendant un certain nombre d’années pour certains dispositifs.
Défis structurels et perspectives d’évolution
L’accès au financement immobilier en Tunisie ne dépend pas seulement des décisions individuelles. Il est aussi conditionné par des enjeux structurels.
Parmi les principaux obstacles :
Plusieurs obstacles structurels entravent le développement du secteur immobilier et l’accès au logement : le coût élevé du crédit dû aux taux directeurs, la hausse continue des prix des matériaux de construction (ciment, acier, briques, PVC), la rareté et le coût du foncier aménagé dans les grandes villes, les lenteurs administratives pour les permis et la régularisation foncière, ainsi que l’importance du secteur informel qui complique la collecte de données et la formalisation des projets.
En parallèle, l’État prépare une nouvelle Stratégie Nationale de l’Habitat 2025-2035, articulée autour de quatre axes : constitution de réserves foncières, amélioration de l’accès au logement et au financement, meilleure gestion du patrimoine foncier public, et modernisation des outils d’urbanisme. La volonté affichée est de renforcer les mécanismes d’aide ciblée, d’augmenter l’offre de logements sociaux et abordables, et d’encourager l’efficacité énergétique.
Des mesures fiscales comme le report à 2025 de l’application d’une TVA à 19 % sur les ventes de logements, ou la limitation du tarif d’enregistrement progressif à la première acquisition, s’inscrivent dans cette tentative de ne pas alourdir immédiatement la facture des acquéreurs.
En résumé : bâtir un projet finançable en Tunisie
Obtenir un financement immobilier en Tunisie est possible, mais suppose une préparation minutieuse. Dans un environnement où les taux sont élevés, les prix de l’immobilier en hausse et les revenus souvent contraints, la clé est de calibrer un projet en adéquation avec ses capacités réelles.
Cela implique :
Pour un achat immobilier sécurisé, il est crucial : d’analyser sa situation financière avec lucidité (revenus, stabilité professionnelle, dettes, capacité d’épargne) ; de se renseigner en détail sur les produits bancaires via simulateurs, pré-approbations et mise en concurrence ; de vérifier son éligibilité aux dispositifs publics d’aide (Premier Logement, FOPROLOS, programmes sociaux) ; de prévoir tous les frais annexes (fiscaux, notariés, bancaires, assurances) ; et de sécuriser juridiquement le bien (titre foncier, hypothèques, conformité des plans et permis) pour rassurer la banque et éviter les blocages.
Avec plus de 80 % de ménages déjà propriétaires, une urbanisation croissante et un parc de logements sociaux et abordables en expansion progressive, l’accès au logement reste au cœur des politiques publiques en Tunisie. Pour les ménages, la réussite d’un financement immobilier repose sur un équilibre délicat entre ambition, prudence et information. Dans un marché encore marqué par la tension sur les prix et les taux, ceux qui prennent le temps de comprendre les règles du jeu et de préparer un dossier solide auront nettement plus de chances de concrétiser leur projet dans de bonnes conditions.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Tunisie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien. Budget alloué : 200 000 à 300 000 €, principalement en fonds propres.
Après analyse de plusieurs marchés (Tunis, Sfax, Sousse), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier résidentiel recherché de Tunis Nord ou de La Marsa, combinant un rendement locatif brut cible de 7 à 8 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + finitions) d’environ 250 000 €.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, fiscaliste), prise en compte de la réglementation des changes et des règles pour les non-résidents, choix de la structure (achat en direct ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale intégrant la Tunisie.
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