Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter une résidence secondaire en Tunisie n’est plus seulement un rêve de vacances au bord de la mer. Pour de plus en plus de Tunisiens et d’étrangers, c’est un placement patrimonial structuré, porté par un tourisme en plein rebond, des prix encore inférieurs aux autres rives de la Méditerranée, et une fiscalité spécifique qu’il faut maîtriser. Mais derrière l’image de carte postale, le marché des résidences secondaires repose sur des équilibres économiques, juridiques et fiscaux de plus en plus sophistiqués.
Une demande soutenue par la reprise économique et touristique
Le contexte macro-économique tunisien reste contrasté, mais il est nettement plus favorable qu’au sortir de la pandémie. Après un effondrement du PIB de 9 % en 2020, la croissance a repris : 4,7 % en 2021, 2,7 % en 2022, une quasi-stagnation en 2023, puis 1,4 % en 2024. En 2025, la dynamique s’accélère : au deuxième trimestre, le PIB réel progresse de 3,2 % sur un an, soit la meilleure performance depuis 2022. La Banque mondiale anticipe autour de 2,6 % de croissance et le FMI 2,5 %, avec une trajectoire attendue à 2,5–3,2 % par an jusqu’en 2028.
La dette publique frôle 80,5 % du PIB, mettant les finances publiques sous tension.
Côté tourisme, le redressement est spectaculaire. Après l’effondrement de 2020 (–78,7 % d’arrivées) et la parenthèse Covid qui succède aux chocs de 2015, la courbe s’est inversée. Les arrivées internationales ont bondi de 49,1 % en 2021, 72,5 % en 2022, 81,3 % en 2023, puis encore 3,5 % en 2024 pour atteindre environ 9,7 millions de visiteurs, dépassant le record de 2019. En 2025, la tendance reste au vert : +11 % d’arrivées au premier semestre, +8 % de recettes touristiques sur la même période, et déjà près de 4 milliards de dinars engrangés à mi-juillet.
Les recettes touristiques devraient atteindre 7,05 milliards de dinars (environ 2,4 milliards de dollars) en 2024, puis environ 2,7 milliards de dollars en 2025. Ce secteur contribue à hauteur de 9 à 14 % du PIB et génère quelque 400 000 emplois directs et indirects. La demande, portée par des visiteurs européens, maghrébins et une clientèle en séjour longue durée, dynamise fortement le marché des résidences secondaires, que ce soit pour l’achat d’une maison de vacances ou pour un investissement en location saisonnière.
Un marché résidentiel en hausse, mais encore abordable
La première donnée qui intéresse les acheteurs d’une résidence secondaire, c’est évidemment l’évolution des prix. En Tunisie, la tendance est clairement haussière depuis plus d’une décennie, mais avec des à-coups importants et un différentiel marqué entre les segments moyen de gamme et haut de gamme.
Des prix en progression sur tout le territoire
Les chiffres de plateformes spécialisées comme Properstar et de l’Institut national de la statistique montrent une progression soutenue, mais pas explosive. Au troisième trimestre 2025, le prix moyen des appartements atteint 329 dinars par pied carré, soit une hausse annuelle de 6,82 %. En termes réels, corrigés de l’inflation, la progression n’est plus que de 1,71 %, ce qui souligne le rôle déterminant de l’inflation récente. D’un trimestre sur l’autre, la hausse atteint un peu plus de 3 %.
Prix moyen en dinars du pied carré pour les maisons et villas au troisième trimestre 2025.
Sur le long terme, l’ampleur du mouvement est nette : entre 2011 et 2021, les prix résidentiels ont plus que doublé en valeur nominale (plus de 100 %), mais la progression réelle est plus modeste, un peu moins de 20 % en dix ans. Les appartements ont pris cumulativement 110 % (21 % en réel), les maisons 102 % (16 % en réel). Entre 2021 et 2023, les appartements ont encore progressé de 16,6 % en nominal (–2 % en réel), les maisons de 22,4 % (2,8 % en réel). Autrement dit, la pierre protège partiellement de l’inflation, mais sans la surperformer massivement.
En 2024, le prix national moyen des appartements tourne autour de 3 345 dinars le mètre carré, en hausse de 6,4 % sur un an. Sur le plan locatif, les loyers connaissent une hausse encore plus marquée, +7,27 % en 2024, ce qui améliore mécaniquement les rendements bruts.
Des écarts régionaux marqués
Derrière ces moyennes nationales se cache une géographie des prix très contrastée, particulièrement importante pour le marché des résidences secondaires qui se concentre sur quelques pôles littoraux et urbains.
Le tableau suivant illustre les niveaux de prix médians au troisième trimestre 2025 dans quelques villes clés, par pied carré, pour les appartements et les maisons.
| Ville | Appartements (TND/ft²) | Variation annuelle | Maisons (TND/ft²) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Tunis | 377 | +16 % | 308 | +19 % |
| Sousse | 317 | +12 % | 260 | +6 % |
| Nabeul | 334 | +1 % | 285 | –5 % |
| Ariana | 250 | –17 % | 203 | +30 % |
| Jendouba | 370 | –1 % | 370 | –2 % |
En parallèle, des données au mètre carré par gouvernorat affinent la photographie :
| Gouvernorat / Zone | Appartements (TND/m²) | Évolution | Maisons (TND/m²) | Évolution |
|---|---|---|---|---|
| Tunis | 3 614 | +8 % | 3 248 | +4 % |
| Sousse | 3 389 | +2 % | 2 818 | +1 % |
| Nabeul | 3 574 | +1 % | 2 969 | Stable |
| Ariana | 2 938 | –3 % | 2 054 | +5 % |
| Médenine (Djerba) | 3 374 | –2 % | 1 116 | –2 % |
| Ben Arous | 2 135 | +1 % | 1 892 | –8 % |
Pour un candidat à la résidence secondaire, l’arbitrage se fait donc entre zones ultras recherchées – plus chères, mais très liquides et portées par le tourisme – et régions plus abordables, souvent prometteuses à moyen terme.
Les pôles phares des résidences secondaires
En pratique, le marché des résidences secondaires tunisien se structure autour de quelques grands bassins.
Certains biens de haut de gamme dans le triangle d’or du Grand Tunis dépassent ce prix au mètre carré en dinars.
À l’inverse, des quartiers plus accessibles comme Ain Zaghouan ou certaines banlieues sud affichent des tarifs nettement inférieurs, de l’ordre de 700 à 1 500 dinars/m², tout en restant connectés au cœur économique de la capitale. Ces secteurs attirent les classes moyennes tunisiennes souhaitant un second logement ou un investissement locatif.
Le littoral touristique tunisien, avec Hammamet et Sousse/Port El Kantaoui, constitue un marché clé pour les résidences secondaires. Les prix varient de 2 000 à 5 000 dinars/m² à Hammamet selon la proximité de la mer et le standing, tandis qu’à Sousse les villas se négocient entre 2 700 et 4 000 dinars/m², avec un marché locatif saisonnier très actif.
Plus au sud, Monastir propose des prix plus modérés, 1 800 à 2 800 dinars/m² pour des maisons, ce qui séduit retraités et acheteurs à la recherche de calme. Djerba, enfin, affiche des tarifs encore plus contenus pour des villas, entre 1 400 et 2 700 dinars/m², avec la particularité d’un parc de maisons traditionnelles (« menzels ») fréquemment rénovées pour des projets de location touristique.
À l’autre extrémité du spectre, des villes comme Sfax, éloignées des flux touristiques de masse, restent parmi les plus abordables, avec 1 000 à 1 500 dinars/m² pour une maison. Elles attirent davantage une clientèle locale ou diasporique que des acheteurs purement touristiques.
Vacance immobilière élevée, mais forte tension dans les zones touristiques
Les chiffres du dernier recensement (2024) peuvent surprendre : le parc de logements dépasse 4,26 millions d’unités pour environ 3,47 millions de ménages, soit près de 794 000 logements vacants et un taux de vacance de 19,3 %. Cette surcapacité apparente n’empêche pourtant pas la pression sur certains segments.
La structure du stock explique en partie ce paradoxe. Environ 80 % des logements formels sont construits par des ménages eux-mêmes, 18 % par des promoteurs privés enregistrés, seulement 2 % par des opérateurs publics. Les types les plus courants sont les duplex (près de 49 % du parc), les appartements (environ 25 %), les maisons arabes traditionnelles (près de 16 %) et les villas ou étages de villa (un peu plus de 10 %).
Le recensement de 2014 indiquait qu’environ 18 % des maisons occupées dans ce stock étaient des biens de standing acquis comme résidence secondaire ou placement. La forte demande touristique actuelle amplifie ce phénomène, transformant de nombreux logements vacants une partie de l’année en résidences secondaires utilisées quelques semaines ou exploitées en location saisonnière.
Géographiquement, le parc résidentiel se concentre dans le Grand Tunis et le Nord-Est, avec plus de 1,2 million de logements, puis le centre du pays (plus de 850 000), le centre-sud (plus de 560 000), le Nord-Ouest (environ 460 000) et le Sud (un peu plus de 340 000). Pour un investisseur visant la location saisonnière ou un usage vacances, les zones littorales de l’Est (Sousse, Monastir, Mahdia, Nabeul) et le Grand Tunis offrent la meilleure combinaison entre attractivité touristique et profondeur de marché.
Un rendement locatif globalement attractif
L’un des principaux arguments en faveur de l’achat d’une résidence secondaire en Tunisie est la rentabilité brute. Les données compilées au deuxième trimestre 2025 indiquent un rendement locatif moyen de 5,43 % au niveau national, en légère hausse par rapport à 5,2–5,24 % l’année précédente.
Les écarts selon les villes sont significatifs :
| Localisation | Rendement brut moyen (Q2 2025) |
|---|---|
| Tunis | 7,24 % |
| Ariana | 5,40 % |
| Ben Arous | 5,15 % |
| Nabeul | 3,91 % |
À Tunis, les rendements oscillent entre 5,77 % et 8,21 % selon le quartier et la taille du logement, avec une moyenne supérieure à 7 %. En périphérie, Ariana ou Ben Arous tournent autour de 5–6 %, tandis que Nabeul, pourtant zone littorale prisée, affiche en moyenne moins de 4 %, reflet d’une valorisation élevée du foncier rapportée aux loyers.
Plus de 80 % des ménages en Tunisie sont propriétaires occupants, un taux qui dépasse 90 % en milieu rural.
Pour les investisseurs ciblant la location saisonnière, les perspectives sont encore plus favorables. Les analyses de marché anticipent, selon les segments, des rendements bruts typiques de l’ordre de 4 à 6 % pour les appartements de luxe en bord de mer, 5 à 8 % pour les appartements de vacances « standard », 6 à 9 % pour les villas de vacances, et jusqu’à 7 à 10 % pour des maisons traditionnelles rénovées exploitées en hébergement de charme. Les biens commerciaux touristiques peuvent atteindre 8–12 %.
La rentabilité du secteur touristique en Tunisie est soutenue par trois facteurs clés : la croissance continue du nombre de touristes, l’émergence de nouvelles formes de tourisme (bien-être, médical, culturel) qui permettent d’étaler la fréquentation sur l’année et réduisent la saisonnalité traditionnelle de juin à septembre, et l’essor constant des plateformes de location de courte durée, particulièrement actives dans les pôles majeurs que sont Tunis, Sousse, Hammamet et Djerba.
Un cadre fiscal spécifique pour les résidences secondaires
Derrière l’attrait des rendements, la question de la fiscalité est centrale pour tout propriétaire de résidence secondaire, qu’il soit résident ou non-résident.
Impôt sur les revenus locatifs
En Tunisie, toute personne – y compris non-résidente – est imposable sur ses revenus de source tunisienne. Les loyers entrent dans la catégorie du revenu global et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Pour les locations classiques, une déduction forfaitaire de 30 % du loyer brut est admise au titre des charges, le contribuable pouvant aussi choisir de déduire ses frais réels s’il dispose des justificatifs nécessaires.
Une contribution de solidarité sociale de 1 % s’ajoute sur les revenus soumis au barème, ce qui concerne aussi les revenus fonciers. Pour les non-résidents physiques qui tirent des loyers de biens exploités à titre professionnel (commerces, bureaux, hôtels), une retenue à la source est prévue, au taux général de 15 %, réduit à 5 % pour les établissements hôteliers. Les sociétés étrangères qui perçoivent des loyers de biens situés en Tunisie sont, quant à elles, réputées y avoir un établissement stable et sont imposées comme telles.
Un point important pour les investisseurs : les revenus de location d’hébergements étudiants sont exonérés d’impôt pendant dix ans, ce qui peut intéresser certains marchés de niche dans les grandes villes universitaires. Par ailleurs, les intérêts de dépôts en devises ou en dinars convertibles sont exonérés de retenue à la source, et les dividendes distribués par des sociétés tunisiennes à leurs associés sont en principe défiscalisés.
Fiscalité patrimoniale : taxe foncière et impôt sur la fortune immobilière
La Tunisie a progressivement consolidé un dispositif fiscal visant les biens immobiliers, en distinguant résidence principale et autres biens.
Une taxe locale annuelle s’applique à tous les propriétaires au taux de 1,5%. L’assiette est la valeur de référence du m², révisée tous les trois ans. Si la valeur locative théorique est inférieure, elle sert de base à la place. L’évaluation dépend également de la surface du bien, classée en quatre catégories.
Une résidence secondaire est soumise à la taxe foncière au même titre qu’une résidence principale, mais plusieurs nuances sont à retenir. D’abord, la taxe d’habitation, qui frappait historiquement tout logement occupé, a été totalement supprimée pour les résidences principales au 1er janvier 2023, mais continue de s’appliquer aux résidences secondaires. Les communes peuvent en outre majorer cette taxe jusqu’à 60 % dans les zones confrontées à une tension sur le logement, ce qui concerne notamment des localités balnéaires très recherchées.
Ensuite, la loi de finances 2014 avait introduit une taxe foncière de 1,5 % de la valeur du bien sur tous les immeubles autres que la résidence principale. Si ce taux a été abandonné, le principe de taxation renforcée des résidences secondaires a été maintenu. Par exemple, l’acquisition d’une résidence secondaire de plus de 100 000 dinars supporte un droit d’enregistrement spécifique de 3 % de son prix.
Depuis la loi de finances 2023, un impôt de 0,5 % s’applique sur le patrimoine immobilier net (immeubles bâtis et non bâtis en Tunisie et à l’étranger pour les résidents) dépassant 3 millions de dinars au 1er janvier. Sont exonérés la résidence principale et les biens à usage professionnel. L’impôt concerne donc principalement les résidences secondaires et les biens d’investissement, et s’applique à tous les immeubles situés en Tunisie, indépendamment de la résidence du propriétaire.
Enfin, une taxe pour l’enlèvement des déchets ménagers est adossée à la taxe foncière sur les résidences secondaires, ce qui alourdit encore légèrement le coût annuel de détention.
Fiscalité des mutations et des plus-values
Lors de l’achat d’une résidence secondaire, plusieurs droits et taxes s’additionnent. Une taxe de transfert de propriété, comprise généralement entre 6 et 10 % selon la nature de l’opération, s’applique. À cela s’ajoute un droit d’enregistrement de 5 % du prix, majoré de la TVA, et un droit de conservation foncière de 1 %, lui aussi assujetti à la TVA. Le contrat de vente donne lieu à un droit de timbre de 2 dinars par feuille. De plus, l’acheteur – qu’il soit particulier ou société – doit opérer une retenue de 2,5 % sur le prix TTC, reversée au fisc.
Pour les non-résidents, la plus-value immobilière est soumise à une retenue à la source de 10 % (plafonnée à 2,5 % du prix de cession) lors de la revente. Le contribuable peut ensuite opter pour une déclaration annuelle afin d’être imposé sur le solde net de ses plus-values et moins-values.
Les taux d’imposition des gains immobiliers dépendent de la durée de détention. Si le bien est revendu dans les cinq années suivant l’acquisition, le taux est de 15 %. Au-delà de cinq ans, il est ramené à 10 %. Pour les biens bâtis ou terrains à bâtir reçus par héritage, un taux spécifique de 5 % s’applique, quelle que soit la durée de détention. L’assiette taxable correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition, après déduction des frais accessoires, des dépenses de travaux de construction ou d’amélioration, et surtout d’un abattement annuel de 10 % du coût d’acquisition pour chaque année de détention, mécanisme qui réduit progressivement la base imposable.
Pour les non-résidents, cette imposition à la source couplée à la possibilité de déposer une déclaration détaillée, et l’existence de conventions de non double imposition avec plusieurs pays (France, Canada, Allemagne, Belgique, Italie, Suisse, États-Unis, Canada, notamment), permettent d’optimiser la charge fiscale globale, sous réserve d’un accompagnement spécialisé.
Fiscalité successorale et donations
Pour un propriétaire d’une résidence secondaire, la transmission du bien est un sujet à anticiper, notamment lorsque les héritiers sont établis à l’étranger ou lorsque le montage implique un couple mixte. Les droits d’enregistrement sur les successions varient selon le lien de parenté : 2,5 % pour les ascendants et descendants, 5 % pour les frères et sœurs, 25 % pour les oncles, tantes, neveux, nièces et cousins, 35 % pour les parents au-delà du quatrième degré et les non-parents. Ces droits sont calculés sur la valeur du bien transmis.
Des règles d’accès et de financement spécifiques pour les étrangers
Le marché des résidences secondaires tunisien attire une clientèle variée : retraités européens, expatriés, diasporas maghrébines, investisseurs du Golfe, mais aussi un nombre croissant de nomades digitaux. Leur point commun : tous sont soumis à un cadre juridique plus contraignant que les nationaux.
Droits de propriété et autorisations
Depuis 2005, un cadre législatif autorise expressément les étrangers à acquérir des biens immobiliers à des fins économiques et touristiques, dans des zones déterminées. Un étranger peut acheter un appartement, une villa ou un local commercial, mais ne peut pas devenir propriétaire de terres agricoles, celles-ci étant réservées aux Tunisiens. Un terrain non couvert par un plan d’aménagement est réputé agricole et donc en principe inaliénable à un non-Tunisien, sauf exceptions liées à des projets d’investissement d’envergure.
L’achat d’un bien immobilier en Tunisie par un étranger nécessite deux autorisations principales. Premièrement, l’autorisation du gouverneur de la région où se situe le bien, indispensable pour la validité du contrat sur l’immobilier résidentiel. Cette procédure prend généralement entre trois et six mois, les refus étant rares. Deuxièmement, l’autorisation de la Banque centrale de Tunisie pour les non-résidents, visant à vérifier le respect de la réglementation des changes et la provenance des fonds.
La procédure standard consiste à signer d’abord une promesse de vente – souvent accompagnée d’un dépôt – sous condition suspensive d’obtention des autorisations, puis l’acte définitif une fois celles-ci accordées. Dans certaines zones touristiques ou industrielles, des régimes plus favorables peuvent exister, par exemple des autorisations globales accordées à des promoteurs pour commercialiser des lots à des étrangers. Les opérations supérieures à 3 millions de dinars peuvent bénéficier d’un traitement accéléré dans le cadre de la politique d’investissement.
Il est également demandé aux acheteurs de déclarer la source des fonds, dans une logique de lutte contre le blanchiment. L’opération doit être réalisée via un compte bancaire tunisien alimenté par des transferts depuis l’étranger, ce qui permet, en cas de revente, de rapatrier le produit de cession dans la limite des montants transférés initialement, justificatifs à l’appui.
Coûts de transaction et rôle des professionnels
Selon les comparaisons internationales, la Tunisie se situe dans une moyenne raisonnable en matière de coûts de formalisation. Le rapport Doing Business de la Banque mondiale recense cinq grandes procédures pour l’enregistrement d’un bien, pour une durée moyenne de 35 jours et un coût total d’environ 6,1 % de la valeur du bien. À ces frais s’ajoutent, pour un non-résident, les honoraires d’un avocat et éventuellement d’un conseil fiscal.
Dans la pratique, un acheteur supporte généralement :
– la taxe de transfert (environ 5 à 6 %, selon la nature),
– le droit d’enregistrement (souvent 5 %),
– les droits de conservation foncière (1 à 1,5 %),
– le timbre fiscal (au pourcentage ou à la page),
– les frais de notaire (environ 1 à 2 %),
– les commissions d’agence (2 à 3 %),
– divers frais bancaires et administratifs.
Les analyses internationales estiment que le coût « aller-retour » (achat puis revente) tourne autour de 9–15 % du prix, ce qui reste modéré par rapport à certains voisins méditerranéens.
Pour sécuriser l’opération, le recours à un notaire est obligatoire pour l’acte authentique. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier et en fiscalité des non-résidents est fortement recommandée, notamment pour le montage (acquisition en direct ou via société), la gestion des devises et l’optimisation fiscale.
Accès au crédit : une marge de manœuvre limitée
Le marché hypothécaire tunisien reste peu profond : plus de 70 % des projets de logement sont autofinancés par les ménages, et seuls 4 % environ recourent à un crédit pour construire une maison. Le volume total de crédits immobiliers résidentiels s’élève à environ 12,93 milliards de dinars, soit près de 10 % du PIB, un ratio encore faible. En outre, près de 10 % de ces prêts sont non performants.
Taux d’intérêt du marché monétaire en septembre 2025, pesant sur le coût final du crédit immobilier.
Pour un étranger, l’accès au crédit local est encore plus restreint. Peu d’établissements acceptent de financer des non-résidents, et ceux qui le font exigent souvent un apport de 40 à 50 %, des taux de 8 à 10 % et des durées de 10 à 15 ans maximum. De fait, la majorité des investisseurs étrangers optent pour un achat au comptant ou pour des plans de paiement échelonné proposés par certains promoteurs (généralement 2 à 3 ans, avec 30 à 40 % d’apport).
Une fiscalité globale plutôt compétitive à l’échelle méditerranéenne
Si l’architecture fiscale peut sembler lourde, elle reste jugée avantageuse au regard d’autres marchés méditerranéens concurrents. Plusieurs éléments jouent en sa faveur.
D’abord, les rendements bruts sont confortables, souvent supérieurs à 5 %, ce qui laisse de la marge après impôts, surtout compte tenu de l’absence d’imposition sur les locations nues et des taux relativement modérés sur les locations meublées. Ensuite, le pays ne connaît pas de taxes de luxe ou d’accises spécifiques sur l’immobilier, et la TVA sur les logements neufs (7 % sur certains biens, 18–19 % sur d’autres) est en général intégrée dans le prix promoteur.
Le seuil d’imposition de la fortune immobilière en Tunisie est fixé à 3 millions de dinars, avec un taux unique de 0,5 % au-delà de ce montant.
Pour les acheteurs tunisiens résidant à l’étranger, le cadre est encore plus incitatif. De nombreuses exonérations de frais administratifs existent, notamment sur les formalités d’enregistrement et de conservation foncière pour les biens acquis en devises, et un taux réduit de 1 % de taxe de conservation peut être appliqué pour des achats destinés à des activités économiques. Des droits d’enregistrement forfaitaires à 30 dinars par page sont également possibles. Un certificat de non-imposition peut être délivré pour des revenus exclusivement de source étrangère.
Une mutation du tourisme qui soutient le segment des résidences secondaires
Le tourisme tunisien ne se contente plus du modèle balnéaire saisonnier. Si les plages de Hammamet, Sousse, Monastir, Mahdia, Djerba ou Tabarka restent des piliers, la stratégie consiste à étaler la demande sur l’année en développant le bien-être, la thalassothérapie (où la Tunisie est devenue le deuxième pôle mondial après la France, avec quelque 250 000 curistes par an), le tourisme médical, l’écotourisme (désert, randonnée, parcs naturels comme l’Ichkeul), et le tourisme culturel autour des médinas, ruines romaines et musées (Carthage, Bardo, Kairouan, etc.).
La diversification de l’offre touristique stimule les investissements dans des résidences secondaires haut de gamme et services (aparthôtels, villas de luxe, complexes sécurisés). Elle permet également d’améliorer le taux d’occupation annuel des locations saisonnières en réduisant les périodes de vacance entre les saisons.
Les projets phares confirment ce repositionnement. La relance du gigantesque projet « Tunis Sports City » par un groupe émirati, sur environ 250 hectares au nord de la capitale, annonce un ensemble de villas de luxe, terrains de golf, académies sportives, hôtels et autres équipements. À Gammarth, un projet de type « smart resort » associe appartements haut de gamme (S+3, S+4, triplex), espaces de coworking, espaces enfants, centre commercial touristique et parkings sécurisés, véritable vitrine de ce nouveau modèle de résidence secondaire hybride entre usage privé et exploitation locative.
À Djerba, des opérations de rénovation transforment les maisons traditionnelles en maisons d’hôtes ou en résidences de charme. Cette initiative cible spécifiquement une clientèle européenne et nord-américaine recherchant des expériences de voyage plus authentiques.
Un marché porteur, mais qui exige préparation et accompagnement
Pour un ménage tunisien comme pour un investisseur étranger, se positionner sur le marché des résidences secondaires en Tunisie en 2025–2026 offre un couple opportunité/risque intéressant, à condition de ne pas se fier aux seuls attraits du climat et des prix encore inférieurs à ceux de l’Espagne, de l’Italie ou de la Grèce.
Plusieurs éléments jouent en faveur du marché. Les prix continuent de croître à un rythme de 4 à 6 % par an selon les segments, ce qui laisse entrevoir un potentiel d’appréciation du capital, surtout dans les zones littorales établies et dans quelques pôles émergents. Les rendements locatifs restant supérieurs à 5 % en moyenne, la combinaison « plus-value + revenu » offre une perspective séduisante. La fiscalité, malgré la montée en puissance de la taxe foncière et de l’impôt sur la fortune immobilière, reste globalement compétitive, d’autant que les locations nues échappent à l’impôt sur le revenu et que les conventions fiscales internationales limitent les frottements pour les non-résidents.
Le cadre juridique de la propriété est sécurisé, reposant sur un système de conservation foncière établi depuis le protectorat, un Code des droits réels structuré et une garantie constitutionnelle du droit de propriété. Les procédures d’enregistrement sont standardisées et les litiges fonciers relèvent des tribunaux civils.
Mais des défis persistent. L’accès au crédit est difficile, en particulier pour les classes moyennes tunisiennes et pour les étrangers non résidents, alors que les taux restent élevés et que les banques se montrent plus prudentes sur les maturités longues. Le coût de la construction est sous tension du fait de la hausse des matériaux et de la rareté des réserves foncières bien situées, ce qui renchérit les programmes neufs. Le secteur souffre aussi d’un manque de logements réellement abordables, la plupart des nouvelles opérations visant les segments moyen et supérieur.
Les risques macro-économiques et politiques ne doivent pas être sous-estimés : dette publique élevée, dépendance au financement extérieur, négociations délicates avec le FMI, tensions sociales récurrentes, et un contexte politique marqué par un renforcement du pouvoir présidentiel et des condamnations d’opposants qui interrogent certains investisseurs institutionnels. La prudence reste donc de mise pour les investisseurs les plus sensibles à la stabilité institutionnelle.
L’acquisition immobilière par des étrangers en France est soumise à des règles spécifiques : interdiction d’acheter des terres agricoles, nécessité d’autorisations administratives multiples, contrôles de change stricts et restrictions dans certaines zones frontalières ou sensibles. Une analyse juridique approfondie du titre de propriété est indispensable, notamment pour les biens hérités ou non immatriculés, afin de prévenir tout risque. Un accompagnement professionnel sérieux est donc essentiel.
Enfin, le choix du type de résidence secondaire dépendra étroitement du profil de l’acheteur. Un retraité européen privilégiera peut-être une villa à Hammamet ou La Marsa, bien connectée, dans un quartier sécurisé, quitte à accepter un rendement modeste mais un fort confort d’usage. Un investisseur locatif visera davantage un appartement S+2 dans un secteur très demandé, proche des plages ou des universités, pour capter une demande soutenue en location annuelle ou saisonnière. Un membre de la diaspora tunisienne pourra, lui, arbitrer en faveur d’un bien dans sa région d’origine, avec une logique d’usage familial et d’héritage.
Dans tous les cas, le marché des résidences secondaires en Tunisie repose aujourd’hui sur des fondamentaux solides : un parc de logements abondant mais qualitativement en mutation, une demande touristique structurellement forte, une urbanisation croissante, un cadre juridique stabilisé et une fiscalité encore attractive. La clé pour en tirer pleinement parti consiste à combiner une bonne lecture des dynamiques locales – ville par ville, quartier par quartier – avec une compréhension fine des règles fiscales et réglementaires. C’est à ce prix que le rêve de maison au soleil peut se transformer en investissement durablement rentable.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Tunisie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Grand Tunis, Sahel, stations balnéaires comme Hammamet), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble ou appartement haut de gamme dans une zone touristique ou résidentielle en croissance, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – en gardant à l’esprit que plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société tunisienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
