Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des propriétés de luxe en Tunisie est en pleine mutation. Porté par un boom touristique, une montée en gamme de l’offre résidentielle et un positionnement prix très inférieur aux autres destinations méditerranéennes, il attire de nouveau investisseurs tunisiens et étrangers. Mais derrière les villas de Sidi Bou Said, les riads de Carthage ou les résidences fermées de Gammarth, se cache un environnement juridique et financier plus complexe qu’il n’y paraît.
Cet article couvre l’essentiel du marché haut de gamme : l’évolution des prix, les zones les plus prisées, le profil des acheteurs, des exemples de biens, le rendement locatif potentiel, ainsi que le cadre légal, la fiscalité applicable et les principaux risques à anticiper pour tout investissement.
Un marché en reprise, dopé par le tourisme et un positionnement “bon élève” en Méditerranée
Le marché immobilier tunisien sort progressivement d’une décennie chahutée par les crises politiques, le terrorisme puis la pandémie. Les chiffres montrent toutefois une résilience remarquable, surtout sur le segment résidentiel.
Sur la période 2011–2021, les prix résidentiels ont plus que doublé en valeur nominale, avec une hausse de plus de 100 % à l’échelle nationale. Une fois l’inflation déduite, la progression réelle tourne autour de 20 %, ce qui traduit une appréciation modérée mais continue, plutôt que l’explosion spéculative observée dans d’autres pays.
Les dernières années confirment cette tendance haussière, en particulier dans les zones prime :
En 2025, le prix moyen des appartements en Tunisie a atteint 329 TND par pied carré, soit une hausse annuelle de 6,82 %.
La capitale concentre l’essentiel de cette tension haussière. À Tunis, le prix médian des appartements a bondi de 16 % sur un an au troisième trimestre 2025, à 377 TND par pied carré, tandis que les maisons progressaient de 19 % à 308 TND par pied carré. Sousse suivait avec +12 % pour les appartements et +6 % pour les maisons.
Au-delà de ces chiffres, la Tunisie se positionne comme une “bonne affaire” en comparaison des autres marchés méditerranéens. Dans les quartiers les plus recherchés de Tunis et de ses faubourgs nord, les unités de luxe se négocient généralement entre 1 000 et 1 500 dollars par mètre carré, quand l’Espagne, l’Italie ou la Grèce dépassent largement ces niveaux dans des environnements comparables (vue mer, climat, attractivité touristique).
C’est le pourcentage d’augmentation du prix moyen national des appartements en 2024, atteignant environ 3 345 TND/m².
Tunisie vs Maroc : un différentiel de coût significatif
Pour les investisseurs étrangers qui comparent plusieurs pays du Maghreb, l’écart de prix avec le Maroc est particulièrement parlant, notamment sur le résidentiel urbain moderne (souvent support des produits “luxe accessible”).
Le tableau ci-dessous illustre ce différentiel sur l’achat et la location d’appartements, toutes gammes confondues mais avec un impact direct sur la rentabilité des produits haut de gamme.
| Indicateur | Tunisie (valeur locale) | Équivalent en MAD* | Écart vs Maroc |
|---|---|---|---|
| Prix m² achat centre-ville (2025) | 2 992,84 TND | 9 401,80 MAD | – 48,2 % |
| Prix m² achat hors centre (2025) | 1 723,31 TND | 5 413,65 MAD | – 53,1 % |
| Loyer mensuel 1 ch. centre (2025) | 669,66 TND | 2 103,67 MAD | – 54,7 % |
| Loyer mensuel 1 ch. hors centre (2025) | 446,41 TND | 1 402,36 MAD | – 33,8 % |
| Salaire mensuel net moyen | 971,40 TND | 3 051,58 MAD | – 35,9 % |
| Taux d’intérêt crédit hypothécaire (20 ans) | 11,04 % | — | + 55 % vs Maroc |
Conversion fournie par les tableaux comparatifs.
Les coûts d’acquisition et de vie sont donc sensiblement inférieurs à ceux du Maroc, mais les salaires aussi. Autrement dit, le luxe tunisien est avant tout porté par les clientèles à fort pouvoir d’achat (étrangers, diaspora, élites locales) et beaucoup moins par la classe moyenne nationale.
Géographie du luxe : de Tunis nord aux rivages de Hammamet et Djerba
Le segment haut de gamme tunisien est extrêmement concentré sur quelques territoires, en particulier autour de Tunis et le long du littoral méditerranéen.
Tunis, La Marsa, Carthage, Gammarth : le cœur battant du haut de gamme
La capitale et ses faubourgs nord forment l’épicentre du marché de luxe. C’est là que se retrouvent diplomates, cadres d’organisations internationales, hommes d’affaires et une partie de la diaspora.
Les Berges du Lac I et II figurent parmi les quartiers les plus prisés : polders aménagés depuis les années 1980, ils accueillent ambassades, grands groupes, sièges de banques et résidences neuves de standing. Les appartements y vont généralement de 110 à 150 m², en 2 ou 3 chambres, à des prix variant entre 3 800 et 5 000 TND/m² pour le segment haut de gamme.
Les zones de La Marsa, Carthage et Gammarth portent, elles, l’image carte postale du luxe tunisien : villas avec piscine, jardins arborés, vues mer, accès rapide aux plages et à la Marina de Gammarth, à seulement une quinzaine de minutes de l’aéroport international.
Dans ces poches “expat bubble”, les prix peuvent grimper jusqu’à 12 000 TND/m² pour les biens les plus rares (vue mer dégagée, parcelle généreuse, architecture remarquable). Les appartements de Jardins de Carthage, quartier résidentiel haut de gamme au sud du site archéologique, se négocient généralement entre 4 100 et 5 200 TND/m².
Le tableau ci-dessous synthétise quelques repères de prix sur les principaux pôles de luxe.
| Zone / Produit | Fourchette indicatives de prix (TND/m²) |
|---|---|
| La Marsa / Sidi Bou Said (villas, maisons) | 4 000 – 6 500 (jusqu’à 12 000 pour l’exceptionnel) |
| Les Berges du Lac (appartements luxe) | 3 800 – 5 000 |
| Jardins de Carthage (appartements) | 4 100 – 5 200 |
| Tunis centre & quartiers nord (appart.) | 2 500 – 5 000 |
| Ain Zaghouan & sud Tunis (appart.) | 700 – 1 500 |
Ce différentiel illustre l’intensité de la prime de localisation pour le très haut de gamme.
Sidi Bou Said, Carthage, Gammarth : des exemples concrets de villas de prestige
Les annonces de propriétés illustrent bien le niveau de prestations attendu sur ce segment.
À Sidi Bou Said, une villa de grand luxe de 2 300 m² sur un terrain équivalent comprend 17 pièces (8 chambres, 7 salles de bain). Son architecture fusionne éléments arabes traditionnels et Art déco contemporain. Elle est équipée d’une piscine intérieure, d’un jardin, d’une grande terrasse avec vue mer, d’un chauffage au sol, d’une climatisation centrale, d’un double vitrage, d’un système de sécurité 24h/24, d’un garage et d’un parking. Située près de la plage, des commerces, des restaurants et de la marina, son prix est de 3 100 200 dollars.
Toujours à Sidi Bou Said, une autre villa haut de gamme récemment mise sur le marché offre 17 868 pieds carrés (environ 1 660 m²), 11 chambres et 3 salles de bain, une piscine privée, un jardin, un garage, un système de vidéosurveillance complet et une architecture Art déco. La terrasse domine les environs, et la maison comprend cuisine équipée et suite parentale. Prix demandé : 1 550 100 dollars.
À Carthage, une villa de style arabe traditionnel de plus de 700 m² à 80 mètres de la plage illustre le créneau “patrimonial de luxe”. Entièrement construite en marbre et meublée, elle déroule un rez-de-chaussée avec salon marocain, séjour tunisien-andalou, grande cuisine avec coin repas, salle à manger séparée, chambre d’amis, salle de douche, buanderie ; à l’étage, un second salon, quatre chambres (dont trois avec vue mer), suite parentale avec terrasse, kitchenette, studio indépendant. La propriété bénéficie d’un garage six voitures, jardin avec fontaine, terrasse, accès indépendant depuis la plage et à l’étage.
À Gammarth, sur un golf, une villa provençale de 400 m² sur un terrain de 1 000 m² est proposée à 1 446 800 dollars. Elle dispose de deux niveaux avec réception, suites et terrasses, d’un sous-sol complet avec spa, et d’une piscine avec vue sur le lac. La zone Gammarth-La Marsa est l’une des plus exclusives du pays, offrant résidences de luxe, parcs et proximité des plages.
Hammamet, Sousse, Monastir, Djerba : la côte balnéaire haut de gamme
Au-delà du Grand Tunis, le luxe se concentre sur des poches côtières très distinctes.
À Hammamet, station phare à 65 km au sud-est de Tunis, les maisons se négocient généralement entre 2 000 et 5 000 TND/m². Le cœur du segment haut de gamme se situe autour de Yasmine Hammamet et des collines environnantes : grandes villas avec piscine privée, vue montagne ou mer, parcelles étendues.
Un exemple à Douikhela, à 2 km de Yasmine Hammamet, illustre ce créneau : villa de 4 chambres et 3 salles de bains sur un terrain de 26 000 m², moins de 10 ans, fenêtres double vitrage, porte blindée, chauffage central, cheminée, climatisation, piscine, jardin, terrasse, garage, antenne satellite, cuisine équipée, télévision moderne, environnement sécurisé. Les commerces et restaurants se trouvent à environ 1,4 km. Prix demandé : 1 360 600 dollars.
Sousse et son extension balnéaire de Port El Kantaoui proposent un luxe plus “résortisé” : maisons entre 2 700 et 4 000 TND/m², marinas, golf 18 trous et complexes fermés. Une villa en bordure du golf d’El Kantaoui, par exemple, se commercialise à 1 592 000 dollars, tandis que des projets d’hôtels 100 chambres montent jusqu’à plus de 3 millions de dollars. Les appartements en marina se situent généralement entre 2 800 et 3 800 TND/m².
Monastir, avec ses plages et son Ribat historique, offre des prix légèrement inférieurs (1 800 à 2 800 TND/m²), avec un positionnement intéressant pour les investisseurs à la recherche de rendement saisonnier sans payer les primes les plus élevées de Tunis ou Hammamet.
Djerba, enfin, se distingue par ses maisons traditionnelles “Menzel” et ses prix encore modérés (1 400 à 2 700 TND/m²). L’île attire particulièrement les hivernants européens en quête de longs séjours, ce qui alimente un marché de rénovation de maisons vernaculaires transformées en résidences de charme, maisons d’hôtes ou villégiatures haut de gamme.
Sidi Bou Said : marché de niche très haut de gamme et vivier de locations de prestige
Sidi Bou Said représente à lui seul un sous-marché du luxe, à la croisée de l’immobilier résidentiel, de l’hôtellerie de charme et de l’investissement locatif saisonnier. Le village, perché sur une falaise dominant la Méditerranée, est célèbre pour ses façades blanches, ses portes et volets bleus, et une esthétique andalouse codifiée par le peintre Rodolphe d’Erlanger. Cet héritage architectural, associé à des matériaux robustes, rend la restauration relativement rentable à long terme.
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Admirez des vues imprenables depuis les terrasses panoramiques de ces villas, parfaites pour des soirées en plein air.
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– “Le Luxe Au Jardin De Carthage Villa” : 2 chambres, piscine privée, grande terrasse et cuisine équipée, à 1 km du centre de Sidi Bou Said, proche de palais et musées, à une quinzaine de minutes de l’aéroport de Carthage ;
– “Villa Paradiso” : 3 chambres, terrasse, kitchenette, proche des citernes de La Malga et de plusieurs sites de Carthage, avec un restaurant méditerranéen à 400 m ;
– “Dar Indigo Villa” : 3 chambres, 3 salles de bain, cuisine équipée, à 25 minutes du marché de La Marsa et 10 minutes de l’Institut des Sciences de la Mer, à 1 km du centre de Sidi Bou Said, à environ 20 km de l’aéroport. Tarifs à partir de 231 dollars la nuit ;
– “Panoramic 360 Degrees View Sidi Bousaid Villa” : villa en front de mer, terrasse avec vue à 360°, à proximité du port de Sidi Bou Said, tarif à partir de 76 dollars la nuit.
Les statistiques recensent environ 20 villas en location à Sidi Bou Said, avec des prix démarrant à l’équivalent de 110 dirhams émiratis la nuit, 690 avis au total, une moitié d’offres adaptées aux familles, l’autre orientée vers le télétravail et le haut débit. Ce micro-marché illustre la montée du “boutique investment” : des investisseurs, souvent européens ou du Golfe, transforment maisons traditionnelles et villas en hébergements expérientiels, valorisant l’ancrage local, l’artisanat, la gastronomie et l’art.
Qui achète le luxe tunisien ? Trois grands profils d’investisseurs
L’analyse des flux d’acheteurs révèle trois grandes familles de profils sur le segment haut de gamme.
Retraités et expatriés européens
Les retraités et expatriés venant surtout de France, d’Italie et d’Allemagne constituent un socle de demande stable. Attirés par plus de 300 jours d’ensoleillement par an, un coût de la vie inférieur à l’Europe et une forte présence de francophonie, ils recherchent majoritairement :
– des appartements confortables dans les quartiers nord de Tunis (Berges du Lac, Ennasr, Jardins de Carthage) ;
– des maisons ou villas avec jardin dans les zones de La Marsa, Carthage, Gammarth, Hammamet ou Djerba ;
– des biens pouvant servir à la fois de résidence principale et de base pour le télétravail ou de pied-à-terre saisonnier.
Pour les retraités internationaux percevant leur pension en euros ou en dollars, l’immobilier tunisien représente une opportunité d’arbitrage de pouvoir d’achat. Leur revenu en devise forte leur permet d’accéder au segment haut de gamme du marché local, offrant un niveau de vie et un standing supérieurs.
Investisseurs stratégiques du Golfe
De grands investisseurs en provenance du Qatar, d’Arabie saoudite ou des Émirats arabes unis ciblent davantage les projets d’envergure : resorts, complexes résidentiels, golfiques ou médicaux. Le projet “Tunis Sports City”, porté par le groupe Bukhatir, en est l’emblème.
Un projet estimé à 5 milliards de dollars se déploiera sur 250 hectares au nord de Tunis. Il inclura des villas de luxe, un golf 18 trous, des académies sportives, des hôtels et divers équipements. La première phase est prévue pour 2026. Les investisseurs voient la Tunisie comme une plateforme africaine et méditerranéenne à coûts modérés, alliant proximité avec l’Europe et un fort potentiel touristique.
Nomades digitaux et élites régionales
Un troisième profil, plus récent, émerge : les travailleurs à distance et télétravailleurs hautement qualifiés. Ils s’installent plutôt dans les faubourgs nord de Tunis (La Marsa, Gammarth, Lac) ou dans des villes comme Sousse, à la recherche :
– d’une bonne connectivité internet ;
– d’un environnement urbain animé (cafés, coworkings, restaurants) ;
– de loyers raisonnables pour un style de vie “premium” par rapport à leur pays d’origine.
À cela s’ajoutent les élites tunisiennes (cadres, professions libérales, chefs d’entreprise) et les membres de la diaspora, qui investissent dans des villas en périphérie de Tunis (Soukra, Ariana, Manouba) ou des résidences secondaires sur la côte pour sécuriser leur patrimoine face à l’inflation.
Un marché luxueux mais rentable : les chiffres du locatif
L’une des grandes forces du marché tunisien, du point de vue des investisseurs, réside dans le niveau de rendement locatif, surtout quand on le rapporte au prix d’entrée.
Au deuxième trimestre 2025, les rendements locatifs bruts moyens s’élevaient à 5,43 % au niveau national, en légère hausse par rapport aux trimestres précédents. Tunis affichait les meilleurs niveaux, avec des rendements entre 5,77 % et 8,21 % selon la taille et la localisation, et une moyenne de 7,24 %. Ariana tournait autour de 5,4 %, Ben Arous autour de 5,15 %, Nabeul à 3,91 %.
Le loyer mensuel moyen d’un studio à Tunis au deuxième trimestre 2025 était d’environ 358 dollars.
Dans le détail, les estimations de rendement par segment sont les suivantes :
| Segment de marché | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Appartements luxe en front de mer | 4 % – 6 % |
| Appartements de vacances standard | 5 % – 8 % |
| Appartements urbains (résidentiel classique) | 4 % – 7 % |
| Villas de vacances | 6 % – 9 % (fortement saisonnier) |
| Maisons traditionnelles rénovées (boutique) | 7 % – 10 % |
| Locaux commerciaux / retail | 8 % – 12 % |
La forte fréquentation touristique contribue massivement à ces chiffres. Le pays a accueilli environ 9,7 millions de visiteurs en 2024 (+3,5 %), après un rebond spectaculaire en 2022 et 2023 post-Covid. Les recettes touristiques ont atteint 7,05 milliards de TND (environ 2,4 milliards de dollars) en 2024, en hausse de 7,8 % sur un an, et déjà près de 4 milliards de TND à mi‑juillet 2025 (+8,2 % sur un an). Le nombre de visiteurs pourrait atteindre 11 millions sur l’année 2025.
La forte demande touristique en Tunisie a créé un déficit de capacités dans les segments haut de gamme, particulièrement pour les villas indépendantes, les appart’hôtels et les résidences avec services. Les propriétaires de biens luxueux, situés dans des zones prisées comme le front de mer, les quartiers nord de Tunis, Hammamet, Sousse ou Djerba, en bénéficient directement. Ils enregistrent des taux d’occupation élevés et peuvent appliquer des tarifs journaliers supérieurs, principalement via des plateformes comme Airbnb ou par l’intermédiaire d’agences de location spécialisées.
À cela s’ajoute un cadre fiscal relativement favorable : il n’y a pas de taxation spécifique sur les locations nues, et la fiscalité des locations meublées reste globalement modérée, même si les revenus locatifs doivent être déclarés et imposés selon un barème progressif pour les non-résidents (15 à 35 % après un abattement forfaitaire de 40 % ou au réel sur justificatifs).
Des biens d’exception : architecture, surfaces et équipements
Le luxe tunisien, qu’il soit à Tunis, Carthage, Gammarth, Hammamet ou Djerba, repose sur quatre grands piliers de qualité.
Architecture et design sans compromis
Nombre de propriétés de prestige sont signées par des architectes reconnus, combinant lignes contemporaines et patrimoine local : arcs arabes, patios, zelliges, boiseries sculptées, coupoles et terrasses en gradins. Les intérieurs recourent largement aux marbres polis, bois exotiques, ferronneries sur mesure, éclairages indirects et menuiseries haut de gamme.
On trouve ainsi des villas de style arabe-andalou à Carthage, bâties entièrement en marbre, avec multiples salons décorés à la tunisienne, ou des villas Art déco à Sidi Bou Said toutes en courbes blanches et grandes baies vitrées, intégrant les codes du village.
Volumes généreux et distribution sophistiquée
Sur la plupart des grandes villas, les surfaces dépassent largement 400 m² de bâti. Certaines montent à 500, 600 voire 1 000 m² habitables, avec des parcelles de 700 à plusieurs milliers de mètres carrés.
Un manoir à la campagne illustrant ces caractéristiques peut présenter une surface habitable totale de 700 m² sur un terrain de 7 500 m². La propriété se compose d’une maison principale de 500 m² et d’une maison secondaire de 140 m². Elle dispose de trois portails d’entrée, d’un jardin paysager de 5 200 m², d’une piscine, d’une allée en pierre taillée, d’un espace barbecue, d’un logement pour gardien et d’un parking couvert. L’intérieur comprend des suites en enfilade, une vaste terrasse couverte et une pièce de service indépendante.
Les villas urbaines de Gammarth ou Soukra, elles, multiplient les niveaux (sous-sol aménagé avec salle de jeux, salle de sport, cuisine professionnelle, chambres de service ; rez-de-chaussée de réception double hauteur ; étages consacrés aux suites et chambres, souvent avec kitchenette ou salon privé à chaque niveau).
Vues panoramiques et rapport au paysage
Les propriétés les plus chères sont presque systématiquement associées à une vue : mer à 180° à Sidi Bou Said ou La Marsa, golfs à Gammarth, montagnes à Hammamet, jardins paysagers sur la côte de Djerba.
Prix demandé pour la villa en style arabesque, construite sur un terrain de 720 m² avec environ 540 m² habitables et de nombreux équipements.
Équipements et services “resort”
Piscines (intérieures, à débordement, chauffées), spas privés, hammams, jacuzzis, salles de sport, cinémas privés, cuisines d’été, caves à vin, jardins potagers bio ou bassins à poissons, terrains de tennis, domotique intégrale : le haut de gamme tunisien adopte les codes internationaux du luxe résidentiel.
Un projet de développement en front de mer, par exemple, prévoit une vingtaine de villas de 270 à 1 000 m² chacune, avec deux piscines (dont une de 100 m² à débordement), piscine intérieure, court de tennis, salle de sport, spa, hammam, jacuzzi, boulodrome, potager bio, bassin à poissons, double garage fermé, plusieurs places de stationnement et vidéosurveillance. La commercialisation se fait en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) avec un étalement de paiement : 20 % à la réservation, plusieurs appels de fonds intermédiaires, 15 % à la livraison, et dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à 5 % du prix.
Un cadre légal attractif sur le papier, complexe dans la pratique
Pour un investisseur étranger, le nerf de la guerre, au-delà du produit, reste la sécurité juridique de la propriété et la possibilité de sortir un jour de l’investissement. Sur ce point, la Tunisie a considérablement modernisé son arsenal, sans gommer toutefois certaines lourdeurs.
Droits de propriété et restrictions
Le principe de base est clair : les étrangers peuvent acheter des biens résidentiels et commerciaux dans les zones urbaines et touristiques autorisées. En revanche, la terre agricole reste strictement réservée aux citoyens tunisiens, sans possibilité de contournement par achat direct. Les terrains non couverts par un plan d’aménagement sont, par défaut, considérés comme agricoles.
L’acquisition par un non‑résident est encadrée par plusieurs verrous :
L’acquisition d’un bien immobilier par un étranger en Tunisie est soumise à plusieurs conditions strictes : une autorisation du gouverneur régional est requise (avec quelques exceptions dans les zones industrielles ou touristiques), et l’opération doit recevoir l’accord préalable de la Banque centrale de Tunisie pour garantir le transfert des fonds depuis l’étranger via le circuit bancaire officiel. De plus, la superficie totale pouvant être détenue par des étrangers est limitée à 10% du territoire d’une commune par un système de quotas. Enfin, l’achat est interdit dans certaines zones dites « sensibles » pour la sécurité nationale, comme à proximité des sites militaires.
Par ailleurs, un non-résident ne peut posséder directement qu’un seul bien ; les acquisitions supplémentaires doivent passer par une structure locale (société de droit tunisien).
Processus d’acquisition : une course d’obstacles à anticiper
Le processus type pour un étranger se déroule en plusieurs phases :
L’acquisition d’un bien immobilier par un étranger en Tunisie suit un processus en quatre étapes clés. Premièrement, la signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) implique le versement d’un dépôt, généralement de 10% du prix, sous condition d’obtention des autorisations. Deuxièmement, le dépôt d’un dossier complet auprès du gouvernorat, incluant pièces d’identité, description du bien et projet d’investissement, avec un délai d’instruction de 3 à 6 mois. Troisièmement, un contrôle de la Banque centrale vérifie l’origine des fonds et délivre une ‘fiche d’investissement’ essentielle pour la réexportation future des capitaux. Enfin, la rédaction de l’acte définitif par un notaire tunisien (obligatoire) est suivie du paiement des droits, de l’enregistrement au Registre foncier et de l’inscription au livre foncier.
Selon la Banque mondiale, la procédure d’enregistrement de propriété nécessite en moyenne 5 étapes, 35 jours et coûte 6,1 % de la valeur du bien (hors honoraires d’avocat, frais bancaires et éventuels surcoûts liés au statut d’étranger). Dans la pratique, le cycle complet entre compromis et remise de titre peut facilement aller de 3 à 6 mois, parfois plus pour les dossiers complexes.
Coûts de transaction et fiscalité
Les coûts d’entrée pour un investisseur haut de gamme restent raisonnables, mais rarement en dessous de 9 % du prix d’achat une fois tous les frais intégrés. On peut résumer ainsi les principaux postes :
| Poste de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Taxe de transfert / enregistrement | 5 % du prix |
| Droit de timbre | 1 % |
| Droits de Conservation foncière (registre) | 1,5 % |
| TVA sur neuf (achat promoteur, souvent incluse) | 19 % |
| Honoraires de notaire | 1 % – 2,5 % |
| Commission d’agence | 2 % – 3 % (souvent à la charge du vendeur mais à vérifier) |
| Autres frais (traductions, légalisation, etc.) | variable |
Pour la détention, une taxe foncière annuelle s’applique, généralement entre 0,2 % et 1 % de la valeur cadastrale. À la revente, les plus-values sont taxées de manière progressive : 10 % si la détention est inférieure à 5 ans, 5 % entre 5 et 10 ans, exonération totale au-delà de 10 ans. Il existe enfin un impôt sur la fortune immobilière de 0,5 % pour les patrimoines supérieurs à 3 millions de TND, valable sur les biens détenus en Tunisie et à l’étranger.
Les non-résidents percevant des revenus locatifs en France sont soumis à un impôt sur le revenu. Le taux d’imposition applicable varie entre 15 % et 35 %. Ces revenus bénéficient d’un abattement fiscal de 40 % avant l’application de l’impôt. Il est obligatoire de déposer une déclaration annuelle de revenus auprès de l’administration fiscale française.
Financement : un marché hypothécaire encore embryonnaire
L’une des grandes limites du marché tunisien, y compris pour le luxe, reste la faiblesse du crédit immobilier :
– plus de 70 % des projets d’habitation sont autofinancés ;
– seulement 4 % des ménages recourent à un prêt pour construire ;
– l’encours des crédits hypothécaires tourne autour de 12,93 milliards de TND, soit à peine 9,9 % du PIB.
Les taux pratiqués sont élevés : entre 5 % et 13 % selon la nature du prêt et le profil de l’emprunteur. En 2025, le taux du marché monétaire avoisinait 7,49 %. Les durées se situent théoriquement entre 10 et 25 ans, mais les banques privées ont cessé en 2025 de proposer de nouveaux crédits au-delà de 15 ans, les rendant de facto plus coûteux.
Pour les étrangers, les financements locaux sont rares et strictement encadrés : apports exigés de 40 % à 50 %, conditions de revenus serrées, dossiers lourds. Beaucoup d’investisseurs internationaux paient donc comptant ou financent via leurs banques dans leur pays d’origine. Les schémas de financement promoteur (VEFA avec échéancier) jouent un rôle important pour les projets neufs haut de gamme.
Avantages et risques : un “sweet spot” qui se mérite
Mis bout à bout, les éléments précédents dessinent une équation intéressante, mais loin d’être sans risque.
Les atouts du luxe tunisien
Parmi les points forts, on peut citer :
Découvrez les principaux atouts qui font de la Tunisie une destination attractive pour l’investissement immobilier, alliant opportunités de rendement et cadre favorable.
Accédez à un front de mer ou un quartier diplomatique à Tunis pour 3 800–6 000 TND/m², un prix très compétitif à l’échelle méditerranéenne.
Bénéficiez de rendements bruts souvent supérieurs à 5%, pouvant atteindre 8-9% sur des créneaux comme les villas de vacances ou les maisons de charme.
Profitez d’un flux de 9,7 à plus de 11 millions de visiteurs annuels et d’une diversification vers le bien-être, le médical et le culturel.
Investissez avec un cadre aligné sur les standards internationaux : non-discrimination, procédures digitalisées et principe du ‘silence vaut accord’.
Disposez d’une ressource locale compétente pour la gestion locative, la rénovation, le gardiennage et les services à la personne.
Les fragilités à ne pas sous-estimer
À l’inverse, plusieurs risques structurants pèsent sur toute stratégie d’investissement haut de gamme :
L’investissement immobilier en Tunisie présente plusieurs défis majeurs : un contexte d’instabilité politique et de lenteur administrative affectant la prévisibilité ; un risque de change strict sur le dinar tunisien compliquant la sortie des capitaux ; un marché hypothécaire limité avec des taux élevés, réduisant la liquidité ; une qualité de construction variable et des risques juridiques (titres fonciers, permis) nécessitant une due diligence rigoureuse ; et des infrastructures urbaines inégales pouvant affecter l’attractivité à long terme des quartiers.
Conclusion : un marché de luxe à forte valeur, exigeant en expertise
Le marché des propriétés de luxe en Tunisie offre une combinaison rare de prix attractifs, rendements robustes et qualité de vie élevée sur fond de Méditerranée. Des villas spectaculaires de Sidi Bou Said aux résidences de standing des Berges du Lac, des domaines agricoles réinventés en résidences de charme à Hammamet ou Djerba aux grands projets intégrés comme Tunis Sports City, les opportunités sont nombreuses pour les investisseurs prêts à s’engager dans une approche de long terme.
Investir dans l’immobilier à l’étranger n’est ni un marché facile ni un eldorado sans contraintes. Une préparation sérieuse est indispensable, incluant : l’accompagnement par un avocat local, un notaire expérimenté et un agent immobilier spécialisé ; une vérification méticuleuse des titres de propriété ; l’anticipation de la sortie (revente, succession, rapatriement des fonds) ; et une compréhension fine des dynamiques touristiques et économiques locales.
Pour les profils capables de combiner capital patient, appétence pour les environnements émergents et stratégie patrimoniale structurée, les propriétés de luxe en Tunisie peuvent toutefois constituer un maillon solide d’un portefeuille international : à la fois actif de jouissance (résidence secondaire, télétravail au soleil) et support de rendement, dans un pays qui cherche clairement à monter en gamme sur la carte du tourisme et de l’immobilier méditerranéens.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tunis, Sousse, Hammamet), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un grand appartement dans un quartier résidentiel recherché, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal franco-tunisien), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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