Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps résumé aux clubs de plage « tout compris », le tourisme tunisien est en train de redessiner profondément le paysage immobilier du pays. Derrière les chiffres record de fréquentation, c’est tout un marché de l’habitat, de l’investissement et de l’aménagement du littoral qui se reconfigure, entre opportunités spectaculaires et tensions sociales bien réelles.
Le sujet ne se limite plus à quelques hôtels en bord de mer : il touche désormais les prix des appartements à Tunis, l’essor d’Airbnb, la spéculation foncière dans les stations balnéaires, mais aussi la rénovation de maisons traditionnelles dans le Sud et l’urbanisation accélérée de la côte méditerranéenne.
Un moteur économique qui pèse lourd sur la pierre
Le tourisme est devenu l’un des principaux moteurs de l’économie tunisienne, et l’immobilier est la première caisse de résonance de cette dynamique.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le secteur touristique représente selon les sources entre 9 % et 14 % du PIB tunisien selon les années, et il soutient près de 400 000 emplois directs et indirects. En 2024, les recettes touristiques ont atteint environ 7,05 milliards de dinars tunisiens (environ 2,4 milliards de dollars), en hausse de 7,8 % sur un an. En 2025, les recettes se sont encore rapprochées de 4 milliards de dinars à la mi-juillet, soit une progression de plus de 8 % par rapport à l’année précédente.
Nombre de visiteurs en Tunisie en 2024, illustrant la flambée touristique à l’origine d’une pénurie d’hébergements.
| Thèmes | Description | |————————|———————————————————————————————-| | Tourisme | Source de revenus important, attire des investissements et génère des emplois. | | Économie | Le développement économique est influencé par l’afflux de visiteurs, augmentant la demande. | | Immobilier | L’augmentation du tourisme stimule le marché immobilier, avec de nouvelles constructions. | | Lien Macro | Le lien macro entre tourisme et économie, donc immobilier, apparaît très clairement. |
| Indicateur clé | Valeur récente approximative | Impact indirect sur l’immobilier |
|---|---|---|
| Part du tourisme dans le PIB | 9–14 % | Soutien à la demande, confiance des investisseurs |
| Recettes touristiques 2024 | 7,05 Mds TND | Liquidités injectées dans l’hôtellerie et la construction |
| Emplois liés au tourisme | ≈ 400 000 | Création de ménages solvables, pression locative |
| Arrivées touristiques 2024 | ≈ 9,7 millions | Hausse de la demande d’hébergement |
| Arrivées projetées (année record) | > 11 millions | Accélération des projets touristico‑immobiliers |
Au-delà des chiffres nationaux, c’est surtout la géographie du tourisme qui explique la flambée immobilière sur certains segments, et la relative stabilité voire la modération ailleurs.
Une fréquentation en forte hausse, concentrée sur le littoral
Après les chocs de la révolution de 2011, des attentats de 2015 à Tunis et Sousse, puis de la pandémie, la Tunisie a connu une remontée spectaculaire de ses arrivées internationales. Entre 2021 et 2023, la fréquentation a rebondi à un rythme à deux chiffres chaque année, avec +49,1 %, puis +72,5 %, puis +81,3 %. En 2024, le pays dépasse son record d’avant‑Covid avec environ 9,7 millions de visiteurs, avant de franchir la barre symbolique des 11 millions sur l’année suivante.
Le nombre d’arrivées de touristes européens en Tunisie a progressé de près de 11% pour atteindre 1,59 million.
Or plus de 95 % de la capacité d’hébergement se concentre sur la côte est : Djerba‑Zarzis représente à elle seule 40 % des nuitées, le triptyque Sousse‑Monastir‑Mahdia 36 %, et Nabeul‑Hammamet 24 %. Ces trois pôles concentrent donc aussi la plus grande partie de la pression immobilière induite par le tourisme.
Cette polarisation spatiale se traduit immédiatement dans les niveaux de prix.
| Zone touristique principale | Part approximative des nuitées | Fourchette de prix maisons (TND/m²) |
|---|---|---|
| Djerba‑Zarzis | 40 % | 1 400 – 2 700 |
| Sousse‑Monastir‑Mahdia | 36 % | 1 800 – 4 000 (selon ville) |
| Nabeul‑Hammamet | 24 % | 2 000 – 5 000 |
Plus le tourisme se concentre, plus l’immobilier s’échauffe, surtout dans les segments proches du front de mer ou aptes à être mis en location saisonnière.
De l’hôtel au “aparthotel” : comment le tourisme redessine l’offre immobilière
La forme même du tourisme tunisien est en train de changer, et ce glissement structurel nourrit de nouveaux créneaux sur le marché immobilier.
Pendant des décennies, l’offre s’est articulée principalement autour du « soleil‑plage » et des grands complexes en formule tout compris. Ce modèle reste dominant sur le littoral, mais il est désormais complété par une diversification assumée : tourisme de bien‑être et de thalassothérapie, séjours médicaux, city‑breaks culturels à Tunis ou Kairouan, écotourisme dans le Sud ou dans les zones oasiennes.
Ce changement de tendance répartit la demande sur toute l’année au lieu de la concentrer sur l’été, ce qui augmente le taux d’occupation annuel. Pour un investisseur, cela améliore la rentabilité de la location de courte durée et justifie le développement de programmes hybrides comme les aparthotels ou les résidences de services.
Les professionnels constatent une demande croissante pour :
– des appartements meublés gérés comme des hôtels,
– des villas avec piscine louées à la semaine,
– des maisons d’hôtes et d’hébergements de charme dans les médinas ou les villages.
Les rendements annoncés dans les zones les plus touristiques donnent la mesure de cet appétit.
| Type de bien touristique | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Appartement de luxe en front de mer | 4–6 % |
| Appartement de vacances standard | 5–8 % |
| Villa de vacances | 6–9 % |
| Maison traditionnelle rénovée | 7–10 % |
Un rendement brut autour de 7–8 % dans des villes comme Tunis ou Sousse reste très compétitif à l’échelle méditerranéenne, surtout si l’on tient compte des prix d’acquisition encore nettement inférieurs à ceux de l’Espagne, de l’Italie ou de la Grèce.
Prix en hausse : quand l’afflux de touristes alimente la flambée immobilière
Le lien entre boom touristique et hausse des prix immobiliers est très visible dans les chiffres récents. En 2025, le prix moyen des appartements a progressé de près de 7 % à l’échelle nationale, avec des pointes à +16 % à Tunis. Les maisons ont vu leur valeur augmenter d’environ 4,8 %.
Hausse réelle des prix immobiliers en Tunisie sur la décennie 2011-2021, après correction de l’inflation.
L’évolution récente par région illustre ce phénomène.
| Région | Variation annuelle appartements (Q3 2025) | Variation annuelle maisons (Q3 2025) |
|---|---|---|
| Tunis | +16 % | +19 % |
| Sousse | +12 % | +6 % |
| Nabeul | +1 % | −5 % |
| Ariana | −17 % | +30 % |
| Jendouba | −1 % | −2 % |
Les zones à forte fréquentation touristique – Tunis (et ses banlieues nord pour les city‑breaks et le tourisme d’affaires), Sousse, Nabeul‑Hammamet – affichent soit des hausses marquées, soit des niveaux déjà élevés. Dans des marchés plus intérieurs ou moins exposés au tourisme international, la trajectoire reste plus erratique.
En parallèle, les valeurs au mètre carré confirment la prime touristique.
| Ville / zone | Fourchette prix appartements ou maisons (TND/m²) | Profil touristique / immobilier |
|---|---|---|
| Tunis (quartiers prisés) | 3 000 – > 5 000 | Capitale, tourisme urbain et d’affaires |
| La Marsa / Carthage / Gammarth | Jusqu’à 12 000 | Banlieues nord, luxe, expatriés, proximité mer |
| Jardins de Carthage | 4 100 – 5 200 | Quartier haut de gamme, proche site antique |
| Hammamet | 2 000 – 5 000 | Station balnéaire, bien‑être et thalasso |
| Sousse | 2 700 – 4 000 | « Perle du Sahel », resorts et marina |
| Monastir | 1 800 – 2 800 | Ville historique balnéaire |
| Djerba | 1 400 – 2 700 | Île touristique, longs séjours d’hiver |
| Sfax | 1 000 – 1 500 | Ville industrielle, tourisme limité |
Plus le territoire cumule attractivité touristique, front de mer et infrastructures modernes, plus l’écart se creuse avec le reste du pays.
Locations saisonnières et Airbnb : un basculement silencieux du parc
Comme dans l’ensemble de la Méditerranée, l’essor des plateformes de location de courte durée a profondément modifié l’équilibre entre usage touristique et usage résidentiel du parc immobilier tunisien, en particulier dans et autour de Tunis.
Les données disponibles pour la capitale montrent un marché déjà structuré, même si les revenus restent modestes comparés à d’autres destinations.
| Marché STR (Tunis et environs) | Indicateur clé | Valeur approximative |
|---|---|---|
| Ville de Tunis (Airbnb) | Nombre d’annonces actives | ≈ 431 (Airbtics) |
| Ville de Tunis | Jours réservés / an (logement type) | ≈ 201 |
| Ville de Tunis | Taux d’occupation médian | ≈ 55 % |
| Ville de Tunis | Tarif journalier moyen (ADR) | ≈ 46 $ |
| Ville de Tunis | Revenu annuel moyen STR | ≈ 9 000 $ |
| Zone Tunis (AirROI) | Nombre de biens référencés | ≈ 1 930 |
| Zone Tunis | Revenu mensuel moyen | ≈ 601 $ |
| Zone Tunis | ADR moyen | ≈ 72 $ |
| Zone Tunis | Taux d’occupation moyen | ≈ 40 % |
| Ariana | Taux d’occupation moyen | ≈ 39 % |
| La Soukra | ADR moyen | ≈ 80 $ |
Près de 99 % des clients Airbnb à Tunis sont des voyageurs internationaux, ce qui signifie que chaque logement basculé en courte durée bascule de facto dans une logique touristique plutôt que résidentielle. En l’absence d’encadrement strict et avec des règles localement qualifiées de « souples », l’incitation est forte pour les propriétaires de transformer des locations longue durée en meublés touristiques, surtout dans les quartiers proches des pôles d’affaires ou des sites touristiques.
Les conséquences sont bien documentées à l’échelle internationale et commencent à se faire sentir en Tunisie.
– raréfaction de l’offre locative pour les habitants des centres attractifs,
– hausse des loyers dans les zones à forte concentration de locations de courte durée,
– rotation accélérée des occupants, affaiblissement des liens de voisinage.
Pourcentage d’augmentation moyenne des loyers dans la capitale entre fin 2022 et fin 2023
Le risque, déjà bien visible dans des villes comme Barcelone ou Venise, est celui d’une « touristification » des quartiers centraux, au détriment des résidents permanents. Pour l’instant, la Tunisie n’a pas mis en place de dispositif massif de limitation des meublés touristiques, mais les débats sur le sujet s’intensifient à mesure que le parc se transforme.
Une attractivité forte pour les investisseurs étrangers
La dynamique touristique a remis la Tunisie sur la carte des destinations immobilières méditerranéennes pour les acheteurs étrangers. Le pays apparaît comme une alternative plus abordable que l’Espagne, l’Italie ou la Grèce, tout en offrant un mode de vie similaire et un ensoleillement comparable.
Les profils d’acheteurs étrangers se répartissent en trois grandes catégories.
Les retraités et expatriés européens, surtout français, italiens et allemands, sont attirés par :
Le Portugal présente plusieurs atouts majeurs pour les retraités, notamment un coût de la vie plus faible que dans de nombreux autres pays européens. Il offre la possibilité de vivre au bord de la mer pour un budget bien inférieur à celui des destinations du sud de l’Europe. Le pays dispose également de structures médicales et de services adaptés à cette population. Enfin, les bonnes liaisons aériennes vers les grandes capitales européennes facilitent les déplacements et les visites des proches.
Les investisseurs stratégiques du Golfe (Qatar, Arabie saoudite, Émirats arabes unis) visent plutôt :
– des complexes de luxe sur le littoral,
– des programmes mixtes associant hôtels, résidences haut de gamme et centres commerciaux,
– des mégaprojets à long terme comme les marinas ou les “financial harbors”.
Enfin, les « digital nomads » et actifs internationaux recherchent :
– des appartements modernes dans les banlieues nord de Tunis ou à Sousse,
– une bonne connectivité internet,
– un environnement urbain dynamique, avec la possibilité de louer facilement leur bien en courte durée lorsqu’ils voyagent.
Volume d’investissement en millions de dinars dans le tourisme à mi-2025.
Parmi les projets emblématiques liés, directement ou indirectement, au tourisme :
– Tunis Sports City, porté par le groupe émirati Bukhatir : 250 hectares au nord de la capitale, combinant villas de luxe, golf, académies sportives, hôtels et quartier d’affaires, pour un budget d’environ 5 milliards de dollars.
– Tunis Bay / Tunis Financial Harbor, initié par Gulf Financial House, qui mêle quartier d’affaires, zone résidentielle, golf et marina dans les faubourgs nord de Tunis.
– de grands hôtels internationaux (Hilton à Tunis, Marriott / Westin au bord du lac, Radisson Blu, Anantara à Tozeur, etc.) qui entraînent souvent dans leur sillage des programmes résidentiels de standing.
Ce flux de capitaux contribue à la valorisation des zones concernées, au risque d’exclure progressivement les ménages tunisiens modestes de ces territoires premium.
Un cadre juridique ouvert… mais sélectif
Pour capter cette manne touristique et immobilière, la Tunisie a graduellement libéralisé son cadre légal. Une loi de 2005 autorise l’acquisition de biens bâtis (appartements, villas, locaux commerciaux) par des étrangers, notamment à des fins économiques ou touristiques. L’agriculture reste en revanche un domaine réservé : les terres agricoles ne peuvent pas être cédées à des non‑nationaux, sauf si elles ont été préalablement intégrées dans un plan d’aménagement et requalifiées en zone constructible.
En pratique, un acheteur étranger doit :
Pour finaliser l’achat d’un bien, il est impératif d’obtenir deux autorisations : l’autorisation du gouverneur de la région concernée, et, si l’acheteur n’est pas résident, l’accord de la Banque centrale pour sécuriser les flux de devises.
Ce double filtre allonge les délais (souvent de 2 à 6 mois, parfois davantage), mais réduit les risques de contentieux foncier. Selon les indicateurs de la Banque mondiale, l’enregistrement d’un bien immobilier en Tunisie nécessite cinq démarches administratives, environ 35 jours et coûte un peu plus de 6 % du prix du bien. Le pays se situe au milieu du classement mondial pour la facilité d’enregistrement de la propriété.
Ce cadre, couplé à un droit d’inspiration civiliste et à des contrats rédigés en français ou en arabe, est relativement lisible pour des investisseurs venus d’Europe ou du Maghreb.
Si le tourisme dynamise les rendements et soutient la valeur du patrimoine, il crée également des tensions sur l’accessibilité au logement pour la population tunisienne.
Les rendements locatifs bruts restent attrayants, particulièrement dans les zones touristiques.
| Ville ou gouvernorat | Rendement locatif brut moyen (Q2 2025) |
|---|---|
| Tunis | ≈ 7,24 % |
| Ariana | ≈ 5,4 % |
| Ben Arous | ≈ 5,15 % |
| Nabeul | ≈ 3,91 % |
| Moyenne nationale | ≈ 5,43 % |
Pour un investisseur, l’équation est simple : une demande locative solide, portée à la fois par les résidents et par les touristes, des prix d’acquisition encore « abordables » en comparaison européenne, et une fiscalité relativement clémente (absence d’imposition sur les locations nues et faible taxation des locations meublées).
Plus de 70 % des projets immobiliers en Tunisie sont autofinancés par les ménages, en raison du coût élevé du crédit.
À cela s’ajoute une difficulté spécifique : une partie du parc, notamment dans les quartiers centraux ou touristiques, est détournée vers la location saisonnière, ce qui raréfie d’autant l’offre disponible à long terme. On retrouve ici les mêmes effets que dans d’autres métropoles touristiques : montée des prix, éviction des ménages locaux des zones les plus attractives, allongement des temps de trajet domicile‑travail.
La Tunisie présente un excédent théorique d’environ 794 000 logements par rapport au nombre de ménages, avec un taux de vacance proche de 19 %. Pourtant, l’accès à un logement décent et abordable reste difficile, surtout dans les grandes villes touristiques. Ce paradoxe s’explique par trois facteurs principaux : une partie du parc est inadaptée (logements anciens, mal situés ou de mauvaise qualité), une autre est détenue comme réserve de valeur, et une troisième est utilisée pour la location touristique.
Littoralisation et risques environnementaux : l’ombre de la “Marbellisation”
La Tunisie s’inscrit dans la grande tendance méditerranéenne de « littoralisation » du tourisme : hôtels, résidences secondaires, marinas et routes s’alignent le long du rivage, parfois au prix d’une artificialisation massive des sols et d’une privatisation de fait de la bande côtière.
À l’échelle du bassin méditerranéen, des études montrent que la construction liée au tourisme (hôtels, aéroports, routes, résidences de vacances) a fait disparaître des écosystèmes entiers sur certains littoraux. En Italie, par exemple, plus de 43 % de la côte est désormais entièrement urbanisée, largement sous l’effet du tourisme de masse. Les observateurs parlent de « Marbellisation » en référence à la station espagnole surbâtie.
La Tunisie, en pleine montée en puissance touristique, est confrontée aux mêmes risques :
Le littoral subit une dégradation continue par le grignotage des dunes et zones humides, une pression accrue sur des écosystèmes sensibles comme le golfe de Gabès (hotspot de biodiversité), et la multiplication des complexes résidentiels en front de mer qui restreignent l’accès public aux plages.
Les grands projets immobiliers et touristiques, s’ils ne sont pas encadrés par une planification rigoureuse et des études d’impact sérieuses, peuvent transformer irrémédiablement le paysage littoral et, à terme, nuire à l’attractivité même du pays.
Le réchauffement climatique – plus rapide de 20 % en Méditerranée que la moyenne mondiale – ajoute une couche supplémentaire de fragilité : érosion accrue, montée du niveau de la mer, canicules, pression sur la ressource en eau. Un front de mer trop bétonné est par nature moins résilient face à ces chocs.
Vers un modèle plus durable : diversification géographique et écotourisme
Conscientes de ces risques, les autorités tunisiennes, avec l’appui de partenaires internationaux, cherchent à réorienter progressivement le modèle touristique et, par ricochet, la façon dont on construit et où l’on construit.
La Stratégie nationale de développement du tourisme durable à l’horizon 2035 promeut une diversification :
– thématique : au‑delà du balnéaire, davantage de nature, de culture, de tourisme saharien, de bien‑être, de tourisme médical,
– territoriale : en favorisant l’essor de destinations intérieures ou méridionales, moins saturées que la côte est.
C’est le montant en millions de dollars du programme USAID Visit Tunisia pour développer un tourisme durable dans le sud du pays.
– des maisons d’hôtes troglodytes comme Au Trait d’Union Tijma,
– des domaines agro‑touristiques fondés sur la permaculture comme Domaine Oued El Khil,
– des musées vivants de la culture amazighe comme le Musée Berbère de Tamazret,
– des cafés culturels comme Café Ben Jemâa, qui mettent en avant le patrimoine immatériel local.
Ces projets, bien que de petite taille, représentent une approche différente : ils privilégient la rénovation du bâti existant plutôt que la construction neuve massive, favorisent l’ancrage communautaire et les circuits courts, et réduisent la dépendance au front de mer.
À moyen terme, si la stratégie de diversification fonctionne, l’immobilier des régions intérieures pourrait connaître une revalorisation progressive, en particulier pour les maisons traditionnelles et les petits hôtels de charme. Pour l’instant, les prix y restent nettement inférieurs à ceux du littoral, ce qui ouvre des perspectives à des investisseurs patients misant sur un repositionnement vers un tourisme plus vert et plus culturel.
Saison touristique, saison immobilière : un marché au rythme des vacances
Le tourisme tunisien est par nature fortement saisonnier, avec un pic marqué de juin à septembre, complété par une seconde vague plus modeste autour des fêtes de fin d’année. Cette saisonnalité se répercute sur l’immobilier de vacances et la gestion locative.
Les études sur la saisonnalité touristique montrent que :
– la concentration des flux sur quelques mois provoque des tensions d’hébergement en haute saison (manque de chambres, prix qui grimpent),
– l’inverse se produit en basse saison, avec des capacités largement sous‑utilisées.
Pour les propriétaires de biens à vocation touristique, cette dualité impose de composer avec :
Les revenus sont très volatils, avec une forte dépendance à quelques semaines de haute saison, ce qui accroît le risque en cas de choc (attentat, crise sanitaire, crise géopolitique) venant perturber cette période cruciale.
Le développement de segments moins saisonniers – tourisme médical, affaires, congrès, séjours de bien‑être, tourisme éducatif ou religieux – est donc un enjeu clé pour stabiliser aussi le marché immobilier lié au tourisme. Un appartement loué six ou huit mois par an à des digital nomads ou à des patients en séjour long coûtera plus cher à l’achat, mais offrira un profil de risque différent de celui d’un studio exclusivement calibré pour les mois de juillet‑août.
Un marché immobilier en renaissance, mais sous contraintes
Malgré les crises passées, le marché immobilier tunisien se trouve aujourd’hui dans une phase de renaissance, largement portée par la dynamique touristique, mais aussi par des facteurs internes : urbanisation soutenue (près de 70–75 % de la population vit déjà en ville), croissance démographique modérée, réformes économiques et investissements d’infrastructure (autoroutes, ports en eau profonde, réseau de transport rapide de Tunis, extension d’aéroports).
Les grandes tendances de fond peuvent se résumer ainsi :
Le marché est caractérisé par une hausse continue des prix, particulièrement dans les grandes villes et zones touristiques, et une forte segmentation entre le très haut de gamme et le milieu de gamme. L’accès à la propriété reste limité pour les classes modestes en raison d’un crédit immobilier sous-développé. Bien qu’il existe un excédent global de logements, leur répartition géographique et qualitative ne correspond pas toujours aux besoins. Enfin, les territoires littoraux subissent une pression foncière croissante.
Pour la Tunisie, la question n’est donc plus de savoir si le tourisme influence l’immobilier – il le fait massivement –, mais de déterminer comment encadrer cette influence pour éviter les dérives observées dans d’autres pays méditerranéens : explosion des loyers, dépeuplement des centres historiques, bétonisation irréversible du littoral, résistance des habitants face à un tourisme perçu comme envahissant.
Quelles pistes pour concilier tourisme, marché immobilier et droit au logement ?
À la lumière de ce panorama, plusieurs leviers apparaissent pour mieux articuler développement touristique et équilibres immobiliers.
Sur le volet locatif, les expériences espagnole, italienne ou grecque montrent l’intérêt :
– de réguler plus finement les locations de courte durée (enregistrement obligatoire, quotas dans certains quartiers, distinction entre résidence principale et investissement pur),
– d’inciter fiscalement les propriétaires à privilégier les baux de longue durée, par exemple via des abattements conditionnés à la location à l’année à des résidents,
– de renforcer les droits des locataires dans les zones sous pression.
La Tunisie a engagé une réflexion stratégique pour sa production immobilière, axée sur la constitution de réserves foncières, l’amélioration des mécanismes de financement et de nouveaux outils d’urbanisme. L’enjeu majeur sera d’intégrer pleinement la dimension touristique dans cette planification.
– conditionnant les grands projets touristico‑immobiliers à des quotas de logements accessibles aux locaux,
– imposant de véritables études d’impact environnemental sur le littoral,
– favorisant la rénovation du bâti existant, notamment dans les médinas et les villages du Sud, plutôt que l’extension illimitée des stations balnéaires.
La Tunisie réactive un Haut Conseil du tourisme et multiplie les initiatives en faveur du tourisme durable, impliquant le ministère, l’OSS, des bailleurs internationaux et des acteurs privés. Ces actions démontrent une prise de conscience des limites du modèle de tourisme de masse.
Reste à transformer ces orientations en politiques concrètes, à un moment où la tentation est grande de capitaliser au maximum sur la vague touristique actuelle pour combler les fragilités budgétaires et financières.
Conclusion : un équilibre à inventer entre rentabilité et soutenabilité
L’impact du tourisme sur le marché immobilier en Tunisie est aujourd’hui considérable, multiforme et ambivalent. Il a permis de :
– relancer un secteur de la construction en difficulté,
– attirer des capitaux étrangers et des enseignes internationales,
– dynamiser les prix et les rendements dans de nombreuses zones,
– faire émerger de nouveaux produits, de l’aparthotel urbain à la maison d’hôtes saharienne.
Mais cette réussite s’accompagne de risques tangibles :
– renchérissement du coût du logement dans les villes et stations les plus touristiques,
– multiplication des locations de courte durée au détriment de l’habitat permanent,
– pression accrue sur un littoral déjà fragile,
– accentuation des contrastes entre territoires gagnants (littoral, banlieues nord de Tunis) et territoires en attente de valorisation (intérieur, Sud profond).
L’avenir de la Tunisie repose sur sa capacité à évoluer d’un tourisme de masse vers un tourisme de qualité, mieux intégré aux territoires urbains et ruraux. Parallèlement, le secteur immobilier doit devenir un levier pour améliorer le bien-être des habitants, au-delà de sa simple fonction de rentabilisation touristique.
Sur ce point, le pays dispose d’atouts rares : un patrimoine culturel riche, une diversité de paysages allant de la mer au désert, un foncier encore abordable et une société civile de plus en plus mobilisée sur les enjeux de durabilité. Reste à voir si ces atouts seront utilisés pour inventer un modèle méditerranéen de tourisme et d’immobilier qui ne sacrifie ni le littoral, ni le droit au logement, ni la cohésion sociale au profit du seul court terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Grand Tunis, Sahel, zones touristiques comme Hammamet et Sousse), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans une zone en développement (par exemple La Soukra, Hammamet nord), combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, éventuelle société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les spécificités juridiques, fiscales et de change tunisiennes.
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