Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier tunisien ne se résume plus à un simple “prix au mètre carré”. D’une ville à l’autre, et parfois d’un quartier à l’autre, les écarts sont devenus spectaculaires, aussi bien pour l’achat que pour la location. Entre les quartiers huppés de la capitale, les stations balnéaires prisées comme Sousse ou Hammamet, et les marchés plus abordables de Sfax, Ariana ou Djerba, la Tunisie offre aujourd’hui un paysage immobilier très contrasté.
Pour une évaluation précise des marchés, il est nécessaire d’examiner non seulement les chiffres récents, mais aussi les moteurs économiques, touristiques et financiers. Les données les plus fiables proviennent de plateformes spécialisées (ex: Properstar), d’agrégateurs sur le coût de la vie et des statistiques officielles (INS, Banque mondiale, Global Property Guide).
Un marché national en hausse, mais des réalités très contrastées
Au niveau national, les prix continuent de progresser, tout en montrant des signes de ralentissement en termes réels, une fois l’inflation prise en compte. Les chiffres récents donnent le ton.
Le tableau suivant résume les grandes tendances nationales pour les appartements et les maisons.
| Indicateur national (Q3 2025) | Valeur moyenne | Évolution annuelle nominale | Évolution annuelle réelle* |
|---|---|---|---|
| Prix moyen appartement (par pied²) | 329 TND | +6,82 % | +1,71 % |
| Prix moyen maison (par pied²) | 261 TND | +4,82 % | −0,19 % |
| Prix moyen appartement (par m², 2024) | 3 345 TND | +6,4 % | n.d. |
| Hausse cumulée prix résidentiels 2011–2021 | > 100 % | — | < 20 % |
| Hausse cumulée prix appartements 2011–2021 | 110 % | — | 21 % |
| Hausse cumulée prix maisons 2011–2021 | 102 % | — | 16 % |
après correction de l’inflation
La Tunisie compte environ 794 000 logements vacants, ce qui représente un excédent significatif par rapport au nombre de ménages.
On assiste donc à un paradoxe typiquement tunisien : un excédent de logements au niveau macro, mais une tension très marquée dans les pôles urbains et touristiques où la demande solvable se concentre.
Tunis, Sousse, Nabeul, Ariana, Jendouba : le comparatif ville par ville
Les données de Q3 2025 fournies par Properstar permettent de comparer directement les prix médians des appartements et des maisons au pied carré dans plusieurs grandes villes. Cela donne une photographie claire des écarts actuels.
Panorama des prix médians par ville
| Ville | Appartement (TND/pied²) | Variation annuelle appart. | Maison (TND/pied²) | Variation annuelle maison |
|---|---|---|---|---|
| Tunis | 377 | +16 % | 308 | +19 % |
| Sousse | 317 | +12 % | 260 | +6 % |
| Nabeul | 334 | +1 % | 285 | −5 % |
| Ariana | 250 | −17 % | 203 | +30 % |
| Jendouba | 370 | −1 % | 370 | −2 % |
Ce tableau résume en une ligne les grandes lignes de la hiérarchie des prix : Tunis domine nettement, Sousse suit à distance, Nabeul reste bien positionnée, tandis qu’Ariana fait figure d’option plus abordable pour les appartements mais en rattrapage sur les maisons. Jendouba surprend avec un niveau de prix élevé par rapport à son profil socio-économique, ce qui trahit sans doute un marché étroit avec des biens spécifiques plutôt qu’un volume massif de transactions.
Tunis : la capitale, locomotive des prix
Tunis et son gouvernorat concentrent les niveaux de prix les plus élevés du pays pour le résidentiel, surtout dans les quartiers nord et les zones littorales. Les chiffres récents sont explicites :
– Prix médian des appartements dans la ville de Tunis : 377 TND/pied² en Q3 2025, en hausse de 16 % sur un an.
– Prix médian des maisons : 308 TND/pied², soit +19 % sur un an.
– À l’échelle du gouvernorat, Properstar indique un médian d’environ 336 TND/pied² pour les appartements et 302 TND/pied² pour les maisons.
En convertissant au mètre carré, et en regardant les prix de transaction typiques, on constate que :
Aperçu des prix au mètre carré selon les zones et le standing des appartements.
La Marsa, Carthage, Gammarth, Les Berges du Lac, Tunis Ennasr : prix généralement entre 3 000 et plus de 5 000 TND/m², avec des pics jusqu’à 12 000 TND/m² pour le très haut standing.
Quartier emblématique du haut de gamme : fourchettes de prix annoncées autour de 4 100 à 5 200 TND/m².
Ain Zaghouan ou les banlieues sud : niveaux de prix bien inférieurs, entre environ 700 et 1 500 TND/m².
Cette bipolarisation interne à la capitale fait que la moyenne masque une réalité à deux vitesses : un marché de luxe porté par les classes aisées, les expatriés et certains investisseurs étrangers, et un marché « moyen de gamme » beaucoup plus sensible aux conditions de crédit et aux revenus locaux.
Sousse : station balnéaire dynamique, mais moins chère que Tunis
Deuxième grand pôle côtier du pays, Sousse affiche des prix nettement inférieurs à ceux de la capitale, tout en restant dans la tranche haute pour la Tunisie.
– Prix médian des appartements en Q3 2025 : 317 TND/pied², soit +12 % sur un an.
– Prix médian des maisons : 260 TND/pied², +6 % sur un an.
– À l’échelle du gouvernorat, Properstar estime les prix des appartements autour de 315 TND/pied² et des maisons autour de 262 TND/pied².
En m², on retrouve des fourchettes typiques entre 2 700 et 4 000 TND/m² pour les maisons, ce qui positionne Sousse clairement en dessous de Tunis, mais au-dessus de villes comme Sfax ou Monastir sur certains segments.
Le littoral (Hammam Sousse, Port El Kantaoui) concentre les valeurs les plus élevées ; dans Hammam Sousse par exemple, Properstar indique environ 334 TND/pied² pour les appartements et 283 TND/pied² pour les maisons, avec une hausse de 2 % sur un an.
Nabeul et Hammamet : le Cap Bon, entre hausse modérée et repositionnement
Le Cap Bon, avec Nabeul et Hammamet en tête, offre un cas intéressant de marché côtier touristique en phase de stabilisation.
Pour la ville de Nabeul, il est recommandé de se concentrer sur ses spécificités locales, telles que son artisanat de poterie et de céramique, ses marchés animés, ou sa proximité avec la mer et les sites archéologiques, afin de créer un contenu pertinent et détaillé.
– En Q3 2025, les appartements affichent un médian de 334 TND/pied², en progression légère de 1 % sur un an.
– Les maisons, en revanche, reculent de 5 % à 285 TND/pied².
Les données exprimées au mètre carré confirment ce niveau intermédiaire :
– L’indice Almindhar place le prix médian des appartements à Nabeul autour de 3 540 TND/m², et celui des maisons autour de 3 047 TND/m², avec des variations selon le nombre de pièces (par exemple, autour de 3 545 TND/m² pour un 3 pièces, 3 488 TND/m² pour un 4 pièces).
– À l’échelle du gouvernorat, Properstar mentionne environ 332 TND/pied² pour les appartements (variation +1 %) et 276 TND/pied² pour les maisons.
Hammamet, de son côté, se situe légèrement au-dessus de Nabeul sur de nombreux segments :
– Les appartements s’y négocient en moyenne autour de 3 582 à 3 637 TND/m² selon les sources, avec une légère hausse annuelle.
– Les maisons se situent aux alentours de 3 249 à 3 327 TND/m².
– En termes de pieds carrés, Properstar indique environ 344 TND/pied² pour un appartement et 308 TND/pied² pour une maison à Hammamet.
Les résidences proches de la plage ou intégrées dans des complexes touristiques (Yasmine Hammamet notamment) peuvent monter entre 2 000 et 5 000 TND/m², ce qui les place dans la même ligue que certaines zones haut de gamme de Sousse, voire de Tunis sur le segment “résort”.
Ariana : appartements en baisse, maisons en forte hausse
Ariana illustre un mouvement plus contrasté. Les chiffres disponibles montrent une divergence nette entre le segment des appartements et celui des maisons.
Prix moyen au pied carré des appartements à Ariana au troisième trimestre 2025, enregistrant une baisse de 17 % sur un an.
En m², un ordre de grandeur utile pour se repérer : les prix à l’achat dans le gouvernorat d’Ariana se situent globalement entre 1 600 et 1 800 TND/m², ce qui en fait une alternative moins chère que le cœur de la capitale, tout en étant intégrée à l’aire urbaine de Tunis.
Jendouba : des prix élevés dans un marché étroit
Le cas de Jendouba attire l’attention pour une raison simple : les prix médians au pied carré y sont proches de ceux de certains quartiers de Tunis, alors que le profil socio-économique et la demande sont très différents.
– Les appartements comme les maisons y affichent un prix médian de 370 TND/pied² en Q3 2025, en léger repli (−1 % et −2 % respectivement).
– Properstar mentionne également un niveau autour de 372 TND/pied² pour les deux types de biens.
Une explication possible réside dans un marché très étroit, dominé par quelques biens de qualité ou localisés de manière stratégique, qui tirent les statistiques vers le haut. Cela illustre bien l’importance de ne pas lire les chiffres sans contexte : un même prix moyen ne raconte pas la même histoire selon le nombre de transactions et la structure de l’offre.
Prix par gouvernorat et par type de bien : une carte des écarts
Les données Properstar agrégées par gouvernorat donnent une image encore plus large des disparités territoriales, en particulier pour les maisons, souvent plus représentatives de l’habitat “familial” hors des grands centres.
| Gouvernorat / Localité | Appartement (TND/pied²) | Variation annuelle | Maison (TND/pied²) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Tunis | 336 | +8 % | 302 | +4 % |
| Sousse | 315 | +2 % | 262 | +1 % |
| Nabeul | 332 | +1 % | 276 | n.c. |
| Ariana | 273 | −3 % | 191 | +5 % |
| Ben Arous | 198 | +1 % | 176 | −8 % |
| Médenine | 313 | −2 % | 104 | −2 % |
| Monastir* | n.d. | — | 266 | −3 % |
| Bizerte* | n.d. | — | 198 | −10 % |
| Jendouba | 372 | 0 % | 372 | 0 % |
données insuffisantes pour les appartements dans certaines localités
Dans l’analyse des prix, Tunis et Sousse confirment leur position de leaders, suivies par Nabeul et Hammamet dans la région du Cap Bon. Les gouvernorats du sud et de l’intérieur affichent généralement des niveaux plus bas, avec Jendouba comme exception notable.
Villes côtières : quand la mer dicte le prix au mètre carré
Les villes littorales touristiques concentrent une bonne partie de la valeur immobilière tunisienne. Au-delà du prix médian, les fourchettes par mètre carré donnent une idée claire des écarts entre marchés.
| Ville / Zone côtière | Fourchette typique de prix (TND/m²) | Type de bien dominant |
|---|---|---|
| Tunis (quartiers prime) | 3 000 – 5 000+ | Appartements haut de gamme |
| La Marsa / Carthage / Gammarth | jusqu’à 12 000 | Luxe, villas, résidences |
| Jardins de Carthage | 4 100 – 5 200 | Appartements récents |
| Ain Zaghouan & sud Tunis | 700 – 1 500 | Secteurs plus accessibles |
| Hammamet | 2 000 – 5 000 | Résidences balnéaires |
| Sousse | 2 700 – 4 000 | Villas / maisons |
| Monastir | 1 800 – 2 800 | Maisons/immeubles moyens |
| Djerba | 1 400 – 2 700 | Villas, maisons traditionnelles |
| Sfax | 1 000 – 1 500 (maisons) | Habitat résidentiel local |
Dans ce tableau, une hiérarchie claire se dessine : la bande nord de Tunis (La Marsa, Carthage, Gammarth) est la plus chère du pays, suivie des grandes stations balnéaires (Hammamet, Sousse). Monastir, Djerba et Sfax se positionnent sur une offre plus abordable, ce qui les rend attractives pour les résidents locaux et certains investisseurs à la recherche de rendements locatifs supérieurs.
Louer à Tunis, Sousse ou Nabeul : des rendements différents selon la ville
Comparer les prix de vente n’a de sens que si l’on les met en regard des loyers. C’est là que les données sur les rendements bruts (rapport loyer annuel / prix d’achat) sont essentielles pour les investisseurs.
Rendements moyens par ville
Les études de Global Property Guide pour le deuxième trimestre 2025 permettent de comparer les rendements bruts locatifs dans plusieurs villes tunisiennes.
| Ville / Gouvernorat | Rendement brut moyen | Fourchette observée |
|---|---|---|
| Tunis | 7,24 % | 5,77 % – 8,21 % |
| Ariana | 5,40 % | 4,95 % – 5,99 % |
| Ben Arous | 5,15 % | 5,14 % – 5,16 % |
| Nabeul | 3,91 % | 3,17 % – 4,46 % |
| Moyenne nationale | 5,43 % | — |
Tunis se détache nettement, avec des rendements moyens autour de 7 % et des pointes au‑delà de 8 % pour certains petits appartements bien situés. Ariana et Ben Arous, plus abordables à l’achat, offrent des rendements dans une tranche de 5 %, soit légèrement en dessous du niveau national moyen. À Nabeul, en revanche, la combinaison “prix d’achat relativement élevés + loyers plus modestes” conduit à des rendements inférieurs à 4 %, ce qui change l’équation pour les investisseurs.
Niveaux de loyers à Tunis et Nabeul
Les données détaillées sur les loyers, compilées par des plateformes de coût de la vie, illustrent bien ces différences entre la capitale et une ville côtière comme Nabeul.
| Type de logement | Tunis (TND/mois) | Nabeul (TND/mois) |
|---|---|---|
| 1 chambre centre-ville | ~821–822 | ~688 |
| 1 chambre hors centre | ~543 | ~463 |
| 3 chambres centre-ville | ~1 412–1 181* | ~1 125 |
| 3 chambres hors centre | ~884–804* | ~825 |
*selon deux jeux de données nationaux différents
L’écart entre les prix d’achat d’un appartement à Tunis et à Nabeul est plus important que l’écart entre les loyers potentiels. Ainsi, un investissement plus cher à Tunis génère bien un loyer plus élevé, mais pas proportionnellement au surcoût d’acquisition, ce qui peut réduire le rendement locatif.
À Tunis, la demande locative est dopée par la concentration d’emplois, d’étudiants, d’administrations et de sièges d’entreprises. À Nabeul, la composante touristique est forte mais plus saisonnière, ce qui peut réduire la rentabilité nette sur l’année, surtout si l’on mise sur les locations de vacances.
Sfax, Monastir, Djerba : les marchés de « deuxième ligne » qui montent
Derrière le trio Tunis – Sousse – Nabeul/Hammamet, d’autres villes se distinguent par des prix plus doux et des perspectives de rentabilité intéressantes.
Sfax : prix modérés, grandes perspectives de requalification
Sfax est souvent décrite comme l’une des villes où le rapport prix / potentiel est le plus intéressant à moyen terme. Les niveaux de prix y sont nettement inférieurs aux grandes stations balnéaires et à Tunis.
– Pour les maisons, les prix se situent globalement entre 1 000 et 1 500 TND/m².
– L’appartement en centre-ville pour les expatriés se trouve plutôt dans une fourchette de 2 500–3 200 TND/m².
– Des quartiers comme Route Soukra ou Sakiet Eddaier affichent des moyennes autour de 1 300–1 500 TND/m².
Les niveaux de l’immobilier à Sfax restent inférieurs à ceux de stations balnéaires comme La Marsa ou Hammamet. Cependant, la demande locative y est soutenue par un important tissu économique (industrie, services) et des projets de requalification urbaine, tels que le projet Taparura sur le littoral nord de la ville.
Monastir : station balnéaire universitaire à prix contenues
Monastir se situe dans une fourchette de prix moyenne, plus basse que Sousse ou Hammamet mais avec un réel potentiel locatif grâce à un double moteur : le tourisme et la vie universitaire.
– Les maisons se négocient entre 1 800 et 2 800 TND/m².
– À Skanes ou dans la zone balnéaire, les appartements de bord de mer se situent plutôt entre 1 800 et 2 800 TND/m², selon un panorama récent des prix par station.
La présence de plusieurs facultés attire des milliers d’étudiants chaque année, générant une demande annuelle soutenue pour les petites surfaces. De nombreux promoteurs ciblent désormais ce segment en proposant des résidences aux finitions correctes et aux standards modernes, tout en maintenant des prix raisonnables.
Djerba : la “ville de rêve” à prix encore accessibles
Djerba combine un imaginaire touristique puissant et un marché immobilier encore relativement abordable comparé aux stations de la côte nord.
– Les maisons et villas se situent généralement entre 1 400 et 2 700 TND/m².
– Certains programmes destinés aux expatriés et retraités européens montent toutefois bien au‑delà, notamment en front de mer ou dans des complexes avec services (thalasso, piscine, restauration, sécurité 24/7).
La particularité de Djerba est que le marché de la construction neuve y est très documenté : les coûts au m² de construction fluctuent autour de 1 950 TND pour une maison traditionnelle et environ 2 900 à 3 000 TND pour une villa moderne ou éco-conçue, hors prix du terrain. Cela permet aux investisseurs de chiffrer plus précisément un projet “build-to-rent” ou “build-to-sell”.
Centres-villes vs périphéries : l’écart centre / hors-centre
À l’échelle nationale, l’écart entre centre-ville et périphérie reste marqué, mais relativement maîtrisé si on le compare à d’autres pays méditerranéens. Les moyennes nationales de prix au pied carré pour l’achat d’un appartement donnent une bonne indication :
– En centre-ville, le prix moyen est d’environ 284,75 TND/pied².
– En périphérie, il tombe à environ 179,90 TND/pied².
Le centre-ville coûte en moyenne environ 60 % de plus que la périphérie au mètre carré.
Le tableau ci-dessous résume les écarts nationaux d’achat moyen centre / hors‑centre, toutes villes confondues.
| Indicateur national (achat appartement) | Centre-ville (TND/pied²) | Hors-centre (TND/pied²) |
|---|---|---|
| Prix moyen Tunisie – toutes villes | 271,97 | 159,79 |
| Fourchette relevée (min–max) centre | 185,80 – 371,61 | — |
| Fourchette relevée (min–max) hors-centre | — | 74,32 – 260,13 |
À l’échelle de la capitale, d’autres données confirment ces ordres de grandeur : à Tunis, le pied carré se paie en moyenne autour de 314 TND en centre-ville et de 209 TND en périphérie, selon des relevés récents. L’écart de près de 50 % entre les deux zones reste conséquent, mais reste encore loin des différenciels observés dans d’autres capitales régionales.
Facteurs économiques et touristiques qui expliquent les écarts de prix
Comparer les prix d’une ville à l’autre ne suffit pas : il faut comprendre ce qui les sous-tend. En Tunisie, trois grands moteurs expliquent la hiérarchie actuelle : la dynamique économique locale, le poids du tourisme et les conditions de financement.
Croissance économique modeste mais en amélioration
Après plusieurs années difficiles, l’économie tunisienne montre des signes de reprise :
– Croissance du PIB de 1,4 % en 2024, après une quasi‑stagnation en 2023.
– Accélération à 3,2 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025.
– Projections Banque mondiale et FMI autour de 2,5–2,6 % pour 2025.
Cette reprise reste modeste, avec un chômage encore élevé (environ 15,3 % au deuxième trimestre 2025) et une inflation structurellement élevée, même si elle a reflué autour de 5 % en septembre 2025. Pour l’immobilier, cela signifie une demande solvable qui progresse lentement, concentrée sur les zones où les salaires moyens sont les plus élevés : la capitale, certaines zones littorales et quelques pôles régionaux.
Tourisme : la grande explication des écarts côtiers
Le tourisme est l’autre pilier majeur :
La Tunisie a accueilli près de 9,7 millions de visiteurs en 2024, générant des recettes touristiques de 7,05 milliards de dinars.
Ce poids se lit directement sur la carte des prix : autour des grands pôles touristiques – Tunis nord (La Marsa, Gammarth), Hammamet, Sousse, Monastir, Djerba – les valeurs immobilières s’envolent, portées par une double demande : celle des résidents permanents à haut revenu et celle des investisseurs (locaux et étrangers) misant sur les locations de courte durée.
Les rendements dans ces zones balnéaires dépendent fortement de la capacité à capter une clientèle touristique régulière. C’est le cas par exemple à Hammamet et Sousse pour les appartements balnéaires, ou à Djerba pour les villas de standing.
Financement : un frein qui accentue les écarts entre villes
Autre facteur structurant : l’accès au crédit immobilier. Le marché hypothécaire reste peu développé :
Aperçu des principales caractéristiques du marché du financement immobilier résidentiel en Tunisie, basé sur les données disponibles.
Environ 70 % des projets de logement sont réalisés grâce à l’auto-financement, indiquant une faible dépendance aux circuits bancaires formels.
Seulement 4 % des ménages utilisent un crédit pour construire leur maison, ce qui souligne la préférence pour l’épargne personnelle.
L’encours total des crédits immobiliers résidentiels est d’environ 12,93 milliards de dinars, représentant moins de 10 % du PIB national.
Les taux hypothécaires proposés sur le marché varient entre 5 % et 13 %, avec un taux du marché monétaire de référence autour de 7,49 % (septembre 2025).
Les banques ont par ailleurs limité la durée des crédits : au‑delà de 15 ans, l’accès devient compliqué pour de nombreux ménages. Résultat : le marché est dominé par les acheteurs disposant de fonds propres significatifs, ce qui favorise la demande sur les segments moyen/haut de gamme et dans les villes où le pouvoir d’achat est plus élevé – typiquement Tunis, certaines banlieues nord, quelques stations balnéaires – au détriment de marchés moins solvables.
Les villes où les revenus moyens sont plus faibles voient leur marché bloqué, avec une demande orientée vers des biens plus anciens et moins chers, ce qui limite la hausse des prix. À l’inverse, dans les centres à hauts revenus, la rareté relative du foncier bien situé et l’arrivée d’investisseurs extérieurs créent une pression haussière durable.
Attractivité pour les investisseurs étrangers : villes gagnantes et marchés de niche
La législation tunisienne autorise les étrangers à acquérir des biens destinés à un usage économique ou touristique, à condition d’obtenir des autorisations administratives (gouvernorat, Banque centrale). L’interdiction d’acheter des terres agricoles restreint toutefois les opportunités à certains types de biens et de localisations.
Malgré cette contrainte, plusieurs zones se distinguent comme destinations privilégiées par les acheteurs étrangers, notamment des retraités européens (France, Italie notamment) :
La bande littorale nord de Tunis (La Marsa, Carthage, Gammarth, Les Berges du Lac) présente les prix les plus élevés, dépassant parfois 10 000–12 000 TND/m² pour des biens de très haut standing. À Hammamet et Yasmine Hammamet, les villas et résidences balnéaires se situent généralement entre 2 000 et 5 000 TND/m². À Sousse et Port El Kantaoui, les appartements en marina ou en front de mer coûtent autour de 2 800–3 800 TND/m². Enfin, Djerba attire une clientèle étrangère avec des prix inférieurs aux standards méditerranéens européens et un climat doux.
Pour ces investisseurs, la comparaison entre villes se fait moins sur le niveau absolu des prix que sur le rapport “qualité de vie / confort / rendement locatif”. Sur ce plan, Tunis nord et Hammamet conservent une nette avance, mais Djerba et certaines poches de Sousse ou Monastir gagnent du terrain.
Ce que disent les chiffres sur l’accessibilité : ratios prix/revenus
Pour mesurer la tension sur le pouvoir d’achat immobilier, plusieurs indicateurs sont utilisés, dont le ratio prix/revenu (Price to Income Ratio) et le ratio prix/loyer (Price to Rent Ratio).
Au niveau national :
– Le ratio prix/revenu moyen ressort autour de 12,10, ce qui signifie qu’acheter un logement moyen représente plus de 12 années de revenu net moyen.
– Le ratio prix/loyer est autour de 19,95 en centre-ville et 17,58 en périphérie, ce qui correspond à des rendements bruts de l’ordre de 5–6 %.
À Nabeul, ces indicateurs sont encore plus élevés :
– Ratio prix/revenu autour de 16,10, soit un niveau de cherté relatif plus important.
– Rendements bruts compris entre 5,55 % en centre-ville et 4,19 % en périphérie.
Ces données éclairent la comparaison entre villes : une ville comme Tunis, plus chère, mais avec des salaires plus élevés et des rendements supérieurs, peut paradoxalement être plus “supportable” pour un ménage solvable qu’une ville moyenne où les prix ont beaucoup monté sans que les revenus suivent dans la même proportion.
Vers une nouvelle carte des prix entre villes tunisiennes ?
En rassemblant toutes ces données, on peut esquisser une typologie de la comparaison des prix immobiliers entre les villes en Tunisie.
1. Pôles premium nationaux La bande nord de Tunis (La Marsa, Carthage, Gammarth, Berges du Lac) et certains quartiers de la capitale forment le noyau le plus cher du pays, avec des prix parfois comparables à des métropoles méditerranéennes. Les rendements y restent corrects mais le ticket d’entrée est élevé.
2. Stations balnéaires majeures Hammamet, Sousse, Monastir et certaines zones de Djerba occupent une place intermédiaire : prix élevés pour le pays, mais encore attractifs pour des investisseurs étrangers, avec une forte dimension touristique. Les rendements varient selon la capacité à louer en saison haute et à lisser les revenus sur l’année.
Les villes comme Sfax et certaines zones d’Ariana ou Ben Arous offrent des prix d’achat plus bas avec une forte demande locative, portée par l’économie locale et les établissements d’enseignement supérieur. Les petites surfaces y présentent souvent des rendements particulièrement attractifs.
4. Villes de l’intérieur et marchés spécifiques Jendouba illustre un segment plus atypique, avec des prix élevés malgré un marché étroit. D’autres villes de l’intérieur restent en deçà des grandes stations balnéaires, avec un potentiel qui dépend fortement des projets d’infrastructure et d’investissements publics.
La comparaison des prix en Tunisie révèle un marché très segmenté, loin d’un modèle uniforme. Il est crucial de comprendre les disparités, comme le prix durablement plus élevé de Tunis par rapport à Sfax, les rendements différents entre Hammamet et Tunis malgré des prix similaires, et l’émergence d’Ariana comme alternative abordable à la capitale.
Dans un contexte où la croissance repart timidement, où le tourisme confirme sa reprise, et où le financement reste un goulot d’étranglement, ces écarts entre villes ne devraient pas se résorber rapidement. Au contraire, tout indique que la polarisation va se maintenir : les villes les plus intégrées à la dynamique économique et touristique continueront d’afficher des prix nettement supérieurs à la moyenne nationale, tandis que les marchés secondaires offriront encore, pour quelques années, des opportunités d’achat à des niveaux bien plus accessibles.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien et au marché nord-africain. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tunis, Sousse, Hammamet), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier résidentiel dynamique, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou via une société tunisienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché tunisien tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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