Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La fiscalité immobilière en Tunisie est souvent perçue comme technique et difficile à lire. Pourtant, derrière les textes et les taux, se cache une réalité simple : le pays utilise clairement l’outil fiscal pour attirer l’investissement, protéger la résidence principale, favoriser l’investissement productif et encourager sa diaspora à se repositionner sur le marché local. Pour un investisseur, tunisien ou étranger, comprendre ces mécanismes permet de transformer une bonne opération immobilière en excellente opération patrimoniale.
Cet article détaille les principaux avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers, en se basant exclusivement sur les textes récents : le code des impôts, les lois d’investissement, les lois de finances et les conventions fiscales.
Un cadre légal pensé pour attirer l’investissement immobilier
Avant d’entrer dans les chiffres, il est utile de rappeler que la Tunisie s’est dotée d’un arsenal législatif spécifiquement tourné vers la promotion des investissements. Deux lois structurent ce paysage : la loi sur l’investissement (n°2016-71) et la loi sur les incitations fiscales (n°2017-8). Ensemble, elles dessinent un environnement qui, même si le « développement immobilier » est exclu de certains régimes de faveur, reste globalement avantageux pour qui achète, détient, exploite ou revend un bien.
La philosophie de ce cadre d’investissement est double. D’une part, il garantit des libertés fondamentales comme la liberté d’investir, l’égalité de traitement entre investisseurs tunisiens et étrangers, et le droit d’acquérir, de louer ou d’exploiter des biens immobiliers non agricoles. D’autre part, il organise un système d’incitations ciblées pour des secteurs et activités spécifiques : les zones de développement régional, les projets agricoles, les activités de soutien (éducation, santé, logement étudiant, dépollution), les entreprises entièrement exportatrices, ainsi qu’un ensemble de mesures techniques concernant la fiscalité des loyers, des plus-values et de la détention patrimoniale.
Pour l’investisseur immobilier, ces textes ont quatre conséquences majeures : la possibilité de rapatrier librement profits et capital en devise, une protection forte contre l’expropriation (indemnisation équitable en cas d’utilité publique), l’accès à des subventions à l’investissement dans certains projets (logement social, bâtiments industriels, zones d’activité) et, point clé, une fiscalité des revenus fonciers et des plus-values relativement lisible et plutôt modérée.
Fiscalité des revenus locatifs : une imposition progressive mais adoucie
Tout investisseur qui met un bien en location en Tunisie se trouve face à un schéma classique : les loyers sont imposés au titre de l’« impôt sur le revenu des personnes physiques » (IRPP) pour les particuliers, ou de l’« impôt sur les sociétés » (IS) pour les entreprises. Mais derrière cette apparente simplicité se cachent plusieurs avantages que les textes ont prévus en faveur des bailleurs.
Les loyers sont considérés comme des « revenus fonciers » et intégrés au revenu global du contribuable, soumis au barème progressif. Parallèlement, la loi permet de réduire significativement la base imposable grâce à un abattement forfaitaire ou à la déduction des charges réelles, ce qui peut faire basculer le rendement net dans une zone très compétitive par rapport aux autres pays méditerranéens.
L’abattement de 30 % sur les loyers : un levier automatique
Le premier avantage majeur tient à la déduction standard de 30 % sur les loyers bruts. La règle est simple : un propriétaire qui encaisse des loyers peut, sans justificatifs particuliers, retrancher d’office 30 % de ces revenus au titre des charges (entretien, petites réparations, gestion, etc.). Seuls les 70 % restants sont intégrés dans la base imposable.
| Élément | Règle applicable |
|---|---|
| Nature du revenu | Revenus fonciers (terrain bâti ou non bâti) |
| Type d’imposition | Barème progressif de l’IRPP |
| Abattement standard | 30 % du loyer brut |
| Alternative | Déduction des charges réelles justifiées |
| Situation des non-résidents | Imposés sur revenus de source tunisienne |
Cet abattement est particulièrement attractif pour les petits et moyens investisseurs qui ne souhaitent pas gérer des dossiers de charges complexes. Pour un investisseur qui loue un appartement en ville ou un local commercial, cet abattement forfaitaire joue en pratique comme une réduction de base quasi-systématique.
Déduire les charges réelles : un outil pour les biens exigeants
La loi offre une alternative à l’abattement forfaitaire : la déduction des dépenses réelles, à condition de pouvoir les justifier par des factures, devis et preuves de paiement. Ce mécanisme devient particulièrement intéressant dans plusieurs cas concrets : immeubles anciens nécessitant des travaux lourds, copropriétés aux charges élevées, biens destinés à la location meublée haut de gamme ou à un usage professionnel nécessitant des aménagements importants.
Tous les travaux ne sont pas traités de la même manière fiscalement. Les dépenses de maintien de la valeur du bien (rénovation salle de bain, remplacement de chaudière, mise aux normes électrique, ravalement de façade) sont généralement acceptées comme déductibles. Les travaux d’amélioration qui augmentent la valeur (aménagement de combles, ajout d’une véranda de luxe) le sont moins. Cependant, ces derniers peuvent réduire la future plus-value imposable lors d’une revente, à condition d’être correctement justifiés et documentés.
Pour les investisseurs patients, une approche consiste à concentrer des travaux importants sur une année et à opter pour les charges réelles cette année-là, tout en privilégiant l’abattement forfaitaire à 30 % sur les autres exercices. Ce « lissage » sur plusieurs années permet d’optimiser à la fois le montant d’IR à payer et l’impact futur sur la plus-value.
Exonération des loyers issus du logement étudiant : un cas très ciblé
Parmi les dispositifs les plus favorables figure l’exonération d’impôt sur l’activité de location de logements étudiants pendant les dix premières années. Cette niche est considérée comme une activité de soutien prioritaire (logement étudiant privé) et bénéficie à ce titre d’un régime de faveur.
Un investisseur qui fait construire, rénove ou exploite un immeuble destiné à la location à des étudiants peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’impôt sur les loyers perçus pendant dix ans. Cet avantage fiscal est particulièrement intéressant dans les villes universitaires et les zones à proximité des campus, où la demande locative est structurellement forte et constante.
L’intérêt devient encore plus marqué si l’investissement est porté par une société bénéficiant par ailleurs d’un taux d’IS réduit sur les activités de soutien (éducation, logement étudiant, santé), même si ce taux préférentiel a été relevé récemment (de 10 % à 15 %, puis 20 % pour ces secteurs). La combinaison d’une exonération sur les loyers pendant dix ans et d’un taux d’IS réduit au-delà offre une visibilité rare sur la fiscalité d’un projet.
Retenue à la source pour non-résidents : un régime simple, surtout pour les hôtels
Lorsque le propriétaire-bailleur est non-résident et loue un immeuble en Tunisie, la loi impose une retenue à la source. Pour la plupart des biens loués à usage professionnel, le taux de retenue est de 15 % sur les loyers bruts, ce qui simplifie l’imposition du côté de l’investisseur étranger. Fait notable, lorsque le bien est un hôtel, ce taux est ramené à 5 %, ce qui constitue une faveur importante pour les investisseurs touristiques.
Pour les sociétés étrangères propriétaires d’immeubles en Tunisie, les loyers perçus sont considérés comme des revenus de source tunisienne. Ils sont soumis à une retenue à la source de 15% (taux réduit à 5% pour les hôtels). De plus, selon les cas, les locations à usage professionnel peuvent être assujetties à la TVA.
Fiscalité des plus-values immobilières : des taux modérés et un calcul favorable
L’autre pilier de la fiscalité immobilière tunisienne tient à l’imposition des plus-values réalisées lors de la revente. Là encore, le régime se caractérise par des taux plutôt modérés et une base imposable réduite par plusieurs mécanismes de revalorisation et de déduction de charges.
Pour les particuliers, les gains issus de la cession de terrains et immeubles sont imposés à l’IRPP selon des taux spécifiques de 15 % ou 10 % selon la durée de détention, indépendamment de la tranche marginale du contribuable. Cela évite que des plus-values élevées fassent brutalement grimper le taux effectif d’imposition.
Deux taux clés : 15 % et 10 % selon la durée de détention
Le régime standard applicable aux plus-values immobilières est le suivant pour les personnes physiques :
| Durée de détention du bien | Taux d’imposition de la plus-value |
|---|---|
| 5 ans ou moins | 15 % |
| Plus de 5 ans | 10 % |
Ce système incite clairement à une stratégie de détention moyenne ou longue. Conserver un bien plus de cinq ans permet d’abaisser de cinq points le taux d’imposition sur le gain réalisé. Pour les investisseurs avec une approche patrimoniale plutôt que spéculative à très court terme, cette règle constitue un avantage tangible.
En cas de multiples ventes d’actifs au cours d’une même année, les plus-values et les moins-values se compensent entre elles. L’impôt est ensuite calculé uniquement sur le solde net positif. Ce mécanisme est particulièrement utile pour les investisseurs qui arbitrent leur portefeuille, par exemple en vendant un actif moins performant pour en acquérir un autre, car il limite l’impact fiscal de ces mouvements.
Une base imposable allégée : indexation et déduction des coûts
Le point le plus favorable du régime tunisien tient à la méthode de calcul de la base imposable. Le fisc ne taxe pas la simple différence entre prix de vente et prix d’achat, mais un gain « net » après un ensemble de déductions :
– Le prix d’acquisition initial.
– Les frais et dépenses accessoires d’acquisition (honoraires, commissions, droits payés lors de l’achat).
– Un abattement annuel de 10 % du prix d’acquisition pour chaque année de détention.
– Les dépenses d’amélioration et de valorisation du bien.
Cette formule de calcul permet de réévaluer le prix d’achat initial en prenant en compte l’inflation et le coût des travaux importants réalisés, avant de déterminer la plus-value imposable. Elle est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers à long terme qui procèdent à des rénovations sur leurs biens au fil des années.
| Élément pris en compte | Effet sur la plus-value imposable |
|---|---|
| Prix de vente | Point de départ du calcul |
| Prix d’acquisition | Déduit en totalité |
| Frais d’acquisition | Déduits (droits, honoraires, commissions) |
| 10 % par année de détention | Vient augmenter le « coût fiscal » chaque année |
| Travaux d’amélioration | Déduits, sous réserve de justification |
Un investisseur qui conserve un bien dix ans bénéficie donc d’une majoration de son « coût fiscal » à hauteur de 100 % du prix d’acquisition, à laquelle s’ajoutent les dépenses d’amélioration. Le gain imposable qui subsiste après toutes ces déductions est souvent sensiblement inférieur à la plus-value « économique » apparente, ce qui réduit mécaniquement la facture fiscale effective.
Particularités pour les non-résidents : retenue plafonnée sur la vente
Les non-résidents qui cèdent un bien immobilier en Tunisie voient, en principe, leurs plus-values soumises à un prélèvement à la source. La retenue est effectuée à un taux de 10 % sur le gain mais avec un plafonnement à 2,5 % du prix de vente. Ce plafond, appliqué sur le prix et non sur la plus-value, constitue une protection contre des retenues disproportionnées par rapport à la rentabilité effective de l’opération.
Taux d’imposition sur le solde net des plus-values mobilières pour les non-résidents, selon la durée de détention des titres.
Logement principal et situations particulières : un traitement souvent protecteur
Les textes prévoient, en pratique, des atténuations ou exonérations pour certaines situations particulières. La résidence principale bénéficie d’un traitement favorable en matière de droits de mutation et, dans plusieurs configurations, de plus-values. Certaines cessions échappent à l’assimilation en « revenu foncier », par exemple les ventes réalisées au profit de proches parents, les expropriations par l’État ou la cession d’un bien hérité. Pour les biens hérités, un taux réduit de 5 % sur le gain peut s’appliquer, indépendamment de la durée de détention.
Ces mécanismes s’inscrivent dans une logique de protection du patrimoine familial et de non-pénalisation des transmissions, ce qui intéresse directement les investisseurs qui anticipent une transmission future de leur portefeuille immobilier à leurs héritiers.
Taxe foncière et impôt sur la fortune immobilière : une pression encadrée
Détenir de l’immobilier en Tunisie entraîne, comme dans la plupart des pays, une imposition annuelle. Deux couches se superposent : une taxe foncière locale calculée sur la valeur du bien, et, pour les patrimoines élevés, une taxe sur la fortune immobilière.
Taxe foncière annuelle : un taux fixe de 1,5 % sur une valeur de référence
Tout propriétaire d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) est redevable d’une taxe foncière perçue par les collectivités. Le taux de base est de 1,5 % appliqué à une valeur de référence au mètre carré, fixée par voie réglementaire et révisée tous les trois ans. Lorsque la valeur locative est inférieure à cette valeur de référence, c’est la valeur locative qui sert de base.
Le système fiscal classe les bâtiments en quatre catégories selon leur superficie (moins de 100 m², 100-200 m², 200-400 m², plus de 400 m²) pour ajuster la charge. Pour un investisseur, cette taxe réduit le rendement brut, mais son montant reste souvent modéré comparé à d’autres marchés.
Parallèlement à cette taxe foncière, les propriétaires de terrains nus sont soumis à un impôt spécifique sur les terrains non bâtis, dû par les propriétaires, occupants ou bénéficiaires de la jouissance du terrain. Ce dispositif incite, à la marge, à la mise en valeur des terrains plutôt qu’à la rétention purement spéculative.
Impôt sur la fortune immobilière : ciblé sur les très gros patrimoines
La loi de finances 2023 a instauré un impôt sur la fortune immobilière, applicable aux personnes physiques possédant, au 1er janvier de l’année d’imposition, un patrimoine immobilier net (en incluant les droits sociaux dans les sociétés civiles immobilières et les biens de leurs enfants mineurs dépendants) d’au moins 3 millions de dinars, après déduction des dettes afférentes.
Le taux de base de la taxe est de 0,5%. Elle s’applique à tous les biens immobiliers (bâtis ou non, en Tunisie ou à l’étranger) pour les résidents tunisiens. Sont exclus la résidence principale et les biens utilisés pour une activité professionnelle (hors location). Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en Tunisie.
Le projet de loi de finances 2026 envisage de rendre cet impôt progressif : 0,5 % entre 3 et 5 millions de dinars de patrimoine net, 1 % au-delà de 5 millions. Mais là encore, la résidence principale resterait hors champ, de même que certains actifs à usage professionnel ou des véhicules non utilitaires. Pour la grande majorité des investisseurs individuels ou petits portefeuilles, cet impôt reste théorique et ne se déclenche que pour des patrimoines immobiliers déjà très conséquents.
Droits d’enregistrement et taxes de mutation : des coûts à connaître, des niches à utiliser
Au moment de l’achat d’un bien immobilier, l’investisseur se heurte à un ensemble de droits et taxes dont le coût global n’est pas négligeable mais qui, là encore, comporte plusieurs régimes préférentiels.
Coût global d’acquisition : une fourchette maîtrisable entre 9,6 % et 14,1 %
Les données disponibles estiment que le coût total supporté par l’acheteur (frais d’agence, frais juridiques, notaire, droits d’enregistrement, droits de conservation foncière) oscille, en moyenne, entre 9,6 % et 14,1 % du prix du bien.
| Poste de coût pour l’acheteur | Fourchette indicative |
|---|---|
| Droits de mutation / enregistrement | 5 % sur le prix + TVA (cas standard) |
| Droits de conservation foncière | 1 % sur le prix + TVA |
| Droits de timbre | 2 dinars par feuille d’acte |
| Commission d’agence | Environ 3 % |
| Honoraires juridiques | 0,5 % à 1 % |
| Émoluments du notaire | 0,1 % |
| Coût total estimatif | 9,6 % à 14,1 % du prix du bien |
À ces coûts s’ajoute un mécanisme important : tout acquéreur (particulier ou société tenant une comptabilité régulière) doit pratiquer une retenue à la source de 2,5 % sur le prix TTC lors de l’achat. Cette retenue est versée au Trésor au nom du vendeur. Cet outil a une vocation à la fois fiscale (lutte contre la fraude) et statistique (traçabilité des transactions).
Plusieurs exceptions viennent alléger le coût de l’acquisition. L’achat de logements sociaux auprès de promoteurs immobiliers agréés bénéficie d’un droit d’enregistrement proportionnel réduit à 3 % pour la fraction du prix qui dépasse 500 000 dinars, la partie inférieure pouvant même être exonérée. Ce dispositif vise à rendre plus accessibles les logements dans le segment médian du marché.
Les entreprises totalement exportatrices sont exonérées des droits d’enregistrement et de timbre lors de l’acquisition d’immobilier pour leur activité, à condition d’avoir déclaré l’investissement avant l’achat. Les entreprises partiellement exportatrices peuvent également bénéficier de cette exonération si l’acquisition est réalisée via un promoteur immobilier enregistré.
Dans la pratique, cela signifie qu’un investisseur qui structure son projet immobilier au sein d’une société exportatrice – et qui satisfait aux critères de ce statut – peut réduire drastiquement le coût fiscal de l’acquisition de bâtiments affectés à l’activité (bureaux, ateliers, entrepôts, etc.).
Avantages spécifiques pour les Tunisiens résidant à l’étranger
La Tunisie a mis en place un régime très attractif pour sa diaspora en matière d’acquisition immobilière. Les Tunisiens résidant à l’étranger peuvent bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit à 1 % pour l’achat d’un bien, à trois conditions :
– Le paiement intégral du prix est effectué en devises étrangères.
– Le résident à l’étranger justifie d’au moins deux années de résidence hors de Tunisie.
– Le bien acquis est un immeuble déjà construit, destiné à l’habitation ou à une activité économique (hors foncier agricole).
Pour l’achat de terrains à usage résidentiel par cette même catégorie, les taux sont progressifs en fonction de la surface : 1 % jusqu’à 120 m², 2 % entre 120,001 et 300 m², 3 % entre 300,001 et 600 m², et 5 % au-delà.
Les acquisitions de logements neufs auprès de promoteurs agréés donnent lieu à un prélèvement spécifique (1 % au profit du Centre de promotion foncière), auquel peuvent s’ajouter des droits complémentaires si le prix dépasse certains seuils (3 % au-delà de 500 000 dinars, puis 2 % ou 4 % supplémentaires selon que le prix franchit 1 million de dinars ou non). Pour les logements anciens, les droits progressent par tranche de prix entre 6 % et 10 %.
En parallèle, plusieurs établissements bancaires tunisiens proposent à cette clientèle des financements adossés à ce régime fiscal, avec des conditions d’intérêt plus avantageuses. Ce faisceau de mesures traduit une volonté politique claire : faire de l’immobilier un vecteur privilégié de réinvestissement de la diaspora dans le pays.
TVA et immobilier : taux réduits et régimes particuliers
La taxe sur la valeur ajoutée occupe une place centrale dans le coût d’un projet immobilier, surtout lorsqu’il s’agit de logements neufs commercialisés par des promoteurs. Le régime tunisien, marqué par un taux standard de 19 %, accorde toutefois des taux réduits et des suspensions dans un certain nombre de situations.
La vente de logements neufs par des promoteurs, lorsque le prix de vente ne dépasse pas un certain seuil, est soumise à un taux de TVA réduit (7 % dans la configuration actuelle) ; au-delà, le taux standard s’applique. Cette structuration en paliers permet d’alléger la charge fiscale sur l’accession à la propriété dans les segments de prix intermédiaires.
Les entreprises totalement exportatrices bénéficient d’une exonération de TVA sur les importations et acquisitions locales de biens et services nécessaires à leur activité, y compris pour les investissements immobiliers productifs (bureaux, usines, locaux logistiques). De plus, les projets d’investissement qualifiés dans les zones de développement régional, dans l’agriculture ou dans les activités de soutien et de dépollution profitent également de suspensions ou d’exonérations de TVA sur les équipements nécessaires.
Ce jeu de taux réduit et de suspensions est particulièrement décisif pour les projets mixtes immobiliers–productifs : par exemple, un hôtel ou une résidence touristique classés comme activités exportatrices, ou un campus privé avec logements étudiants. Le coût TTC des investissements initiaux peut ainsi être fortement allégé.
L’immobilier dans la stratégie d’investissement d’entreprise : déductions, amortissements, zones de développement
Pour les sociétés, l’immobilier ne se résume pas au logement ou au simple placement locatif. Bâtiments industriels, locaux commerciaux, centres de données, surfaces pédagogiques ou sanitaires, résidences étudiantes : autant d’actifs immobiliers au cœur du modèle d’affaires de nombreuses entreprises. La fiscalité tunisienne prévoit plusieurs leviers spécifiques dans ce contexte.
Les investissements directs dans les zones de développement régional offrent des avantages fiscaux significatifs. Les profits sont intégralement déductibles du résultat imposable pendant 5 ans (groupe 1) ou 10 ans (groupe 2). Passé cette période, un taux réduit d’impôt sur les sociétés de 10 % s’applique. Les entreprises y sont également exonérées de la taxe de logement social et de la taxe de formation professionnelle.
Les sociétés de travaux publics et de promotion immobilière qui réalisent des infrastructures dans ces zones peuvent déduire 50 % des bénéfices issus de ces opérations de leur base imposable. De même, les promoteurs impliqués dans les programmes de logement social, de zones d’activité économique ou de constructions industrielles bénéficient d’une déduction de 50 % des revenus ou profits associés.
Les lois de finances récentes accordent un bonus d’amortissement de 30 % pour certains équipements, notamment ceux liés aux énergies renouvelables.
Contrairement à d’autres secteurs, les sociétés purement immobilières sont exclues de certains régimes de suramortissement. Mais l’existence d’un cadre clair de déduction des amortissements sur bâtiments, combiné aux avantages de zone et aux possibles subventions à l’investissement, permet de construire des montages économiquement et fiscalement performants.
Transmission, héritage et donation : un coût maîtrisable pour l’immobilier
Pour un investisseur patrimonial, la fiscalité en cas de décès ou de donation est un élément aussi important que l’impôt sur le revenu ou les plus-values. La Tunisie n’a pas d’« impôt sur les successions » autonome, mais des droits d’enregistrement qui jouent ce rôle.
Les biens transmis par succession ou donation sont soumis à des taux variables selon le lien de parenté :
| Lien avec le défunt/donateur | Taux des droits d’enregistrement |
|---|---|
| Ascendants et descendants (en ligne directe) | 2,5 % |
| Frères et sœurs | 5 % |
| Oncles, tantes, neveux, nièces, cousins | 25 % |
| Parents au-delà du 4ᵉ degré, non-parents | 35 % |
Ces droits s’appliquent aux immeubles et meubles situés en Tunisie, quel que soit le domicile du défunt ou du donateur, et aux biens situés à l’étranger si ce dernier était résident tunisien. En revanche, les biens situés à l’étranger pour lesquels des droits équivalents ont déjà été acquittés dans le pays concerné sont exonérés de ces droits en Tunisie.
La résidence principale bénéficie de protections spécifiques et la loi tunisienne prévoit des abattements fiscaux pour le conjoint, les enfants et les personnes handicapées. Pour les investisseurs non musulmans, le droit successoral de leur pays d’origine s’applique généralement, la Tunisie se limitant à percevoir les droits de succession sur les biens situés sur son territoire.
Pour un investisseur immobilier qui anticipe la transmission, la combinaison d’un taux modéré de 2,5 % en ligne directe et de régimes protecteurs pour la résidence principale réduit considérablement le risque d’une « double peine » fiscale succession-plus-value lors de la cession ultérieure par les héritiers.
Conventions fiscales internationales : protection contre la double imposition
La Tunisie a conclu plus d’une cinquantaine de conventions fiscales bilatérales pour éviter les doublons impositions, notamment avec des pays émetteurs d’investisseurs (États-Unis, Royaume-Uni, pays européens, etc.). Ces conventions jouent un rôle clé pour l’investisseur étranger qui perçoit des loyers, réalise des plus-values ou perçoit des dividendes de sociétés immobilières tunisiennes.
Les principes communs sont les suivants : les revenus provenant de biens immobiliers – y compris les bénéfices de l’exploitation directe, de la location ou de toute autre forme d’usage – sont imposables dans l’État où est situé le bien. Les gains issus de la vente de ces immeubles suivent la même logique. Autrement dit, l’investissement immobilier en Tunisie supporte son impôt principal en Tunisie.
Pour éviter qu’un revenu immobilier en Tunisie ne soit imposé deux fois, le pays de résidence de l’investisseur accorde généralement un crédit d’impôt correspondant au montant payé en Tunisie. Ce crédit est limité au montant de l’impôt qui aurait été dû sur ce même revenu selon la législation du pays de résidence.
Les conventions fixent également des plafonds de retenue à la source sur les dividendes, intérêts et redevances. Par exemple, le traité avec les États-Unis limite le prélèvement sur les dividendes à 14 % pour les participations significatives et à 20 % pour les autres, sur les intérêts et sur les redevances à 15 % dans la plupart des cas, avec de multiples exemptions (prêts à long terme, prêts d’État, etc.). Ces dispositifs sont particulièrement importants pour les investisseurs structurés via des sociétés ou fonds qui remontent les flux de profits sous forme de dividendes ou d’intérêts.
Un environnement globalement favorable, mais qui exige une lecture stratégique
Pris isolément, chaque impôt – IRPP progressif, plus-values à 10–15 %, taxe foncière à 1,5 %, droit de mutation à 5 %, impôt sur la fortune immobilière à 0,5 % – peut sembler simplement « dans la norme ». Ce qui fait l’originalité et l’intérêt de la Tunisie pour un investisseur immobilier, c’est la manière dont ces pièces s’imbriquent pour produire un résultat global souvent compétitif :
La fiscalité immobilière algérienne présente plusieurs caractéristiques notables : la base imposable des loyers est systématiquement réduite d’au moins 30% (ou plus via les charges réelles). Le calcul de la plus-value intègre une revalorisation annuelle du prix d’achat et une prise en compte extensive des travaux, avec des taux d’imposition de 10% ou 15% indépendants du barème de l’IRPP. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne concerne que les patrimoines très élevés et exclut la résidence principale. Les droits de mutation, bien que significatifs, sont réduits dans de nombreux cas (logement social, diaspora, entreprises exportatrices). Enfin, une fiscalité spécifique encourage l’investissement productif dans des projets mixtes (zones régionales, logements étudiants, activités de soutien).
Pour l’investisseur averti, la clé consiste à articuler ces règles : choisir la bonne structure (personne physique ou société), calibrer la durée de détention pour profiter des taux de plus-value les plus doux, documenter soigneusement les dépenses de travaux, exploiter les régimes spéciaux (étudiants, zones de développement, statut exportateur, régime diaspora), et vérifier systématiquement l’application des conventions fiscales internationales.
Le marché immobilier tunisien n’est pas exempt d’impôts, mais une bonne compréhension de la réglementation permet de construire une stratégie d’investissement solide, fiscalement optimisée et juridiquement sécurisée. Ceci s’applique que vous soyez résident, non-résident, membre de la diaspora ou une entreprise cherchant du foncier pour son développement.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Tunisie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar, tout en profitant de prix d’entrée attractifs. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Tunis, Sousse, Hammamet), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier en développement, proche de la mer ou d’un centre d’affaires, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), vérification du cadre juridique pour les étrangers, choix de la structure de détention la plus adaptée et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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