Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer face à la Méditerranée, profiter de plus de 300 jours de soleil par an, tout en investissant dans un marché encore abordable : acheter une propriété en bord de mer en Tunisie fait rêver de plus en plus de Tunisiens résidents, de Tunisiens de l’étranger et d’investisseurs étrangers. Mais derrière la carte postale, le parcours d’achat reste très encadré, avec des spécificités juridiques, financières, fiscales et environnementales qu’il faut absolument maîtriser avant de signer.
Ce guide fournit une feuille de route pratique pour acheter une maison ou un appartement en bord de mer en Tunisie. Il s’appuie sur des données de marché récentes, inclut des exemples de prix et détaille les règles spécifiques applicables aux acheteurs étrangers, permettant ainsi une décision éclairée.
Pourquoi viser une propriété en bord de mer en Tunisie
La Tunisie cumule plusieurs atouts rares sur le pourtour méditerranéen. Le pays dispose de plus de 1 100 à 1 300 km de côtes, largement urbanisées, avec une concentration de population, de services publics et d’activités économiques le long du littoral. Environ deux tiers des habitants vivent déjà près de la mer, et les grandes villes côtières concentrent plus de 80 % de l’activité industrielle et 76 % des capacités touristiques.
À cela s’ajoutent :
Le coût de la vie est inférieur de 50 à 70 % à celui de nombreux pays d’Europe.
Le littoral tunisien attire une clientèle très variée : retraités européens séduits par un coût de vie modéré, travailleurs nomades à la recherche de soleil et de connexion internet, familles tunisiennes qui veulent une résidence secondaire, investisseurs visant le locatif saisonnier.
Taux annuel de hausse des prix de l’immobilier résidentiel observé dans de nombreuses zones depuis 2023.
Dans ce contexte, une propriété en bord de mer en Tunisie n’est pas seulement un lieu de vie : c’est aussi un actif d’investissement, avec un potentiel de plus-value et des revenus locatifs intéressants, à condition de choisir soigneusement l’emplacement et de sécuriser le volet juridique.
Où acheter en bord de mer : panorama des principales destinations
Le choix de la ville et du quartier est sans doute la décision la plus importante. Entre grandes métropoles côtières, stations balnéaires historiques et « perles cachées » en plein essor, les profils d’investissement varient fortement.
Grand Tunis et banlieues chics du nord
La capitale reste la place immobilière la plus dynamique du pays. Pour un achat en bord de mer, ce sont surtout les banlieues nord et les quartiers lacustres qui retiennent l’attention.
La Marsa, Gammarth, Sidi Bou Said et Les Berges du Lac forment un corridor haut de gamme, très recherché par les expatriés, les cadres tunisiens et la clientèle internationale. On y trouve des villas avec vue mer, des appartements de standing, des résidences sécurisées, des commerces et des écoles internationales.
D’après les données de marché, les prix y sont élevés à l’échelle tunisienne :
| Zone côtière / péri-lacustre de Tunis | Prix moyen appartement (TND/m²) |
|---|---|
| Nord de Tunis (quartiers prisés) | 3 200 – 4 500 |
| La Marsa | 4 500 – 6 000 |
| Berges du Lac et Jardins de Carthage | 3 000 – 5 000 (jusqu’à 12 000 en luxe) |
Dans ces secteurs, le rendement locatif brut reste correct mais plus modéré (typique des quartiers prime) : les études récentes situent la moyenne des rendements à Tunis autour de 7,24 %, avec des studios et petits appartements souvent plus rentables que les grandes surfaces.
Ce secteur s’adresse surtout à ceux qui recherchent : un développement personnel, des opportunités de carrière et une satisfaction professionnelle.
Il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire de standing, conçue comme un produit patrimonial avec un potentiel de valorisation supérieur à son rendement locatif pur. Elle sert de base urbaine pour vivre et travailler, tout en offrant la proximité de la mer.
Hammamet et Nabeul : Cap Bon balnéaire
Sur la péninsule du Cap Bon, Hammamet et Nabeul constituent le cœur d’une zone balnéaire historique, appréciée à la fois des Tunisiens et des touristes. Hammamet associe plages, médina, resorts et golfs ; ses extensions comme Yasmine Hammamet ou Hammamet Nord concentrent marinas, hôtels, villas de luxe et grandes résidences.
Les prix moyens y restent plus abordables que dans les banlieues chics de Tunis, tout en offrant un marché locatif saisonnier actif :
| Zone du Cap Bon | Prix moyen annonces (TND/m²) |
|---|---|
| Hammamet | 2 000 – 5 000 |
| Nabeul (ville et zone balnéaire) | ~2 600 – 3 300 (estimations locales) |
| Autres localités du Cap Bon (Kélibia, El Haouaria) | 1 450 – 1 500 |
Des annonces concrètes illustrent ces niveaux : par exemple, une villa proche de la plage de Tazarka, dans le gouvernorat de Nabeul, avec 125 m² bâtis sur 167 m² de terrain, est proposée autour de 70 000 € — un budget inaccessible dans la plupart des stations européennes pour un bien si près de la mer.
Hammamet est particulièrement prisée pour le locatif saisonnier : les villas de vacances et appartements de standing bien placés peuvent viser des rendements bruts de 6 à 9 % en haute saison, surtout si la gestion et le marketing sont bien organisés.
Sousse, Monastir et la côte du Sahel
Sousse, surnommée la « Perle du Sahel », combine grande ville universitaire, portuaire et touristique. La médina classée à l’UNESCO, les longues plages et les zones comme Port El Kantaoui ou Hammam Sousse en font un terrain de jeu idéal pour le résidentiel et le locatif.
Les statistiques récentes indiquent :
| Ville / zone du Sahel | Type | Prix médian Q3 (TND/pi²) | Fourchette prix (TND/m²) maisons |
|---|---|---|---|
| Sousse (ville) | Appartement | 317 | 2 700 – 4 000 |
| Sousse (ville) | Maison | 260 | |
| Hammam Sousse | — | — | ≈ 2 300 |
| Monastir | Maison | — | 1 800 – 2 800 |
Le marché locatif y est dynamique, porté par un flux touristique international et maghrébin (Algérie, Libye), mais aussi par la demande étudiante et professionnelle. On trouve dans la région des produits variés : appartements S+1, S+2 dans des résidences en front de mer, villas individuelles, ensembles mixtes avec commerces et logements.
Une annonce typique : un appartement de 150 m² avec vue mer à Monastir, livré clé en main par un promoteur, est affiché à un peu plus de 1 million de dinars. Dans la région de Hammam Sousse, on voit des S2 de 125 m² dans des résidences en front de mer, ou encore des ensembles de plusieurs S1 à quelques dizaines de mètres de la plage, adaptés à la location saisonnière.
Djerba et le sud méditerranéen
Djerba, grande île au large des côtes sud, est l’un des symboles du tourisme tunisien : plages de sable, villages blancs, héritage berbère, arabe et juif, hôtels-clubs et maisons traditionnelles (houch). L’île capte à elle seule près d’un quart des touristes internationaux visitant la Tunisie.
Les niveaux de prix restent attractifs pour une destination insulaire :
| Zone insulaire | Prix maisons (TND/m²) |
|---|---|
| Djerba (ensemble) | 1 400 – 2 700 |
| Appartements (moyenne) | 2 000 – 3 000 |
On trouve par exemple un domaine d’oliveraie avec vue mer, 265 m² bâtis sur près d’un hectare de terrain, proposé à 720 000 €. Djerba attire une clientèle en quête de calme et d’authenticité ; pour le locatif, le marché est très saisonnier mais peut être rémunérateur sur les villas avec piscine et les maisons de charme.
Bien que les villes comme Gabès et les îles Kerkennah soient moins prisées par l’investissement résidentiel étranger, des projets d’usines de dessalement et d’aménagement du littoral y sont en cours pour sécuriser l’accès à l’eau potable et protéger les côtes.
Bizerte, Mahdia, Tabarka, Sfax : les « pépites » à suivre
Plusieurs villes offrent un bon rapport qualité/prix pour qui accepte de sortir des sentiers ultra-balnéaires.
– Bizerte, au nord, est souvent présentée comme une « perle discrète » avec un front de mer en développement et des prix encore contenus (700 à 1 500 €/m² selon les estimations en euros).
– Mahdia séduit par son authenticité, son patrimoine archéologique et son atmosphère plus paisible, avec un marché immobilier en croissance progressive.
– Tabarka, connue pour son festival de jazz, ses falaises et ses fonds marins propices à la plongée, reste une cible de niche mais intéressante sur le long terme.
– Sfax, grande ville portuaire et industrielle, n’est pas une station balnéaire classique, mais propose des biens beaucoup plus abordables, avec des prix de maisons entre 1 000 et 1 500 TND/m², et des appartements autour de 2 500 à 3 200 TND/m². C’est une option pour les investisseurs à la recherche de rendement dans un marché plus « économique » que touristique.
Comprendre les prix et les rendements en bord de mer
Avant de se lancer, il est essentiel de replacer les prix tunisiens dans leur contexte et de regarder les rendements locatifs possibles.
Niveaux de prix et dynamique nationale
Au niveau national, les chiffres récents montrent : les tendances économiques actuelles, les évolutions démographiques, et les statistiques de santé publique.
– un prix moyen des appartements autour de 3 345 TND/m² (hausse annuelle d’environ 6,4 %) ;
– une augmentation moyenne de près de 7 % sur un an pour les appartements et de près de 5 % pour les maisons, en données nominales ;
– des écarts importants selon les régions : Tunis et les zones balnéaires établies affichent les plus fortes hausses, tandis que certaines zones intérieures sont plus stables.
Pour un investissement immobilier en bord de mer en Tunisie, les prix varient considérablement selon la localisation. Les zones les plus onéreuses se situent dans les banlieues nord de Tunis, comme La Marsa, Gammarth et les Berges du Lac, ainsi que dans certains secteurs de Hammamet. Pour un budget plus accessible tout en profitant d’un environnement maritime, il est conseillé de se tourner vers des régions telles que Monastir, Djerba ou Sfax, qui offrent des prix d’entrée plus bas.
Rendements locatifs : entre sécurité et performance
Les rendements locatifs bruts moyens en Tunisie se situent autour de 5,4 %, avec des variations notables :
| Ville / gouvernorat | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| Tunis | ≈ 7,2 % |
| Ariana | ≈ 5,4 % |
| Nabeul | ≈ 3,9 % |
| Ben Arous | ≈ 5,15 % |
Par typologie de produit en bord de mer, les études et simulations indiquent généralement : les tendances de consommation, les préférences des clients, et les impacts environnementaux associées à chaque type de produit.
| Type de bien en zone côtière | Rendement brut attendu |
|---|---|
| Appartement de luxe en front de mer | 4 – 6 % |
| Appartement standard de vacances | 5 – 8 % |
| Villa de vacances (location saisonnière) | 6 – 9 % |
| Local commercial dans un secteur touristique | 8 – 12 % |
Les villas proches de la plage à Hammamet, Sousse ou Djerba, très demandées l’été (et parfois en hiver pour les marchés algérien et libyen), peuvent générer des revenus élevés sur quelques mois si elles sont bien positionnées et correctement gérées (autorisation touristique, promotion, gestion des réservations).
À l’inverse, un appartement dans une banlieue chic de Tunis offrira souvent un rendement modéré mais une liquidité et une valorisation à long terme supérieures.
Cadre légal pour les étrangers : ce qu’il faut maîtriser
La Tunisie autorise l’acquisition immobilière par des étrangers, mais selon un régime spécifique qui impose notamment une double autorisation. Ignorer ces règles peut conduire à un acte nul et inopposable.
Ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) acheter
En résumé :
– un étranger (personne physique ou société) peut acheter des biens bâtis : appartement, maison, villa, local commercial ou industriel ;
– l’achat de terres agricoles est en principe interdit aux étrangers ; au mieux, un bail agricole de courte durée (généralement jusqu’à 3 ans) peut être conclu sans changement de vocation du sol ;
– pour être achetable, un terrain doit être classé en zone résidentielle ou urbaine dans les plans d’aménagement ;
– certaines zones frontalières, militaires ou dites « stratégiques » sont soumises à des restrictions ou à des autorisations de sécurité supplémentaires.
Dans certaines zones d’aménagement touristique ou zones industrielles, l’autorisation du gouverneur peut être allégée ou traitée en « fast track » pour les investissements dépassant 3 millions de dinars.
La double autorisation : Gouverneur et Banque centrale
Pour la très grande majorité des achats résidentiels par un non-Tunisien, deux feux verts sont nécessaires :
– 1. Autorisation du gouverneur du gouvernorat où se situe le bien Le dossier comprend typiquement :
– copie du passeport ;
– compromis de vente ou promesse de vente ;
– description du bien et extrait de titre ;
– justificatifs fiscaux du vendeur ;
– attestation sur l’origine des fonds et parfois extrait de casier judiciaire.
Le délai annoncé varie de 2 à 6 mois, voire davantage selon les dossiers. Les refus restent rares lorsque le bien est en zone urbanisée non sensible et que le financement est clairement tracé.
Les non-résidents doivent obtenir une autorisation de la Banque Centrale de Tunisie (BCT) pour acheter un bien immobilier. Cette procédure permet de vérifier que les fonds proviennent de l’étranger via un virement en devises et d’enregistrer l’opération. Cet enregistrement est essentiel pour garantir le droit futur de réexporter les capitaux, c’est-à-dire de rapatrier le produit de la vente du bien.
À noter qu’en l’absence d’autorisation du gouverneur, la vente est considérée comme nulle : acheter « en direct » sans suivre la procédure est donc extrêmement risqué.
Structures de détention possibles
Plusieurs modes de détention coexistent :
– propriété pleine et entière au nom de la personne physique (le cas classique pour un appartement ou une villa) ;
– droits réels limités ou baux de longue durée (leasehold) pouvant aller jusqu’à plusieurs décennies ;
– détention via une société de droit tunisien (SARL par exemple), notamment pour des projets de location touristique ou d’exploitation commerciale.
Pour de gros investissements ou des montages impliquant plusieurs associés, la création d’une structure locale peut faciliter les démarches, mais elle implique d’autres obligations (comptabilité, fiscalité des sociétés, etc.). Un conseil juridique local est alors indispensable.
Processus d’achat pas à pas
Le parcours d’achat d’une propriété en bord de mer en Tunisie comporte plusieurs étapes clés, qui prennent généralement entre 3 et 6 mois pour un étranger.
1. Sélection du bien et négociation
La première phase ressemble à celle de n’importe quel marché : définition du budget (en dinars ou en devise), choix des villes et quartiers, visites. Il est vivement conseillé de :
– passer par une agence immobilière dûment agréée (nombreuses enseignes locales et internationales sont présentes sur le littoral) ;
– éviter les intermédiaires non déclarés, y compris certains « agents étrangers » qui n’ont pas le droit d’exercer comme agence en Tunisie ;
– garder à l’esprit que les prix affichés laissent souvent une marge de négociation de 10 à 20 %, surtout pour les reventes.
2. Compromis de vente et dépôt de garantie
Une fois le bien choisi et le prix discuté, un compromis de vente (ou promesse de vente) est signé. Ce document précise :
Une promesse de vente doit impérativement contenir plusieurs éléments clés pour être valide et sécuriser la transaction. Elle doit notamment préciser les coordonnées complètes du vendeur et de l’acquéreur. Le bien vendu doit être décrit en détail, incluant la référence du titre de propriété, sa superficie exacte et sa nature (terrain constructible, appartement, maison…). Le prix de vente et les modalités de paiement (montant, échéances, mode de règlement) doivent être stipulés clairement. Enfin, une condition suspensive, comme l’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur, doit être expressément mentionnée pour que l’acheteur puisse se rétracter si cette autorisation administrative n’est pas délivrée.
Un dépôt (souvent autour de 10 % du prix) est versé, généralement sur un compte séquestre géré par le notaire ou l’avocat, avec une clause de restitution si les autorisations ne sont finalement pas accordées.
3. Démarches d’autorisation
Le notaire ou l’avocat prépare le dossier à destination du gouvernorat, puis, le cas échéant, de la Banque centrale. Parallèlement, l’acheteur doit :
– ouvrir un compte bancaire en Tunisie (compte non-résident) ;
– effectuer les virements de fonds depuis l’étranger, en veillant à mentionner clairement la destination (achat immobilier) afin d’obtenir les « fiches d’investissement » pour chaque transfert.
Ces documents prouveront, lors d’une éventuelle revente, l’origine en devises des capitaux introduits, condition indispensable à leur rapatriement.
4. Vérifications juridiques et techniques
En parallèle des démarches administratives, le notaire et/ou l’avocat procèdent aux vérifications suivantes :
Avant toute transaction, il est impératif de vérifier plusieurs documents clés : le titre de propriété doit être exempt de litiges, d’hypothèque et de saisie ; la conformité urbanistique nécessite un permis de construire valide et la correspondance des surfaces ; la situation fiscale doit être attestée par des certificats de paiement des taxes foncières ; enfin, les raccordements aux réseaux d’eau (SONEDE), d’électricité (STEG) et d’assainissement (ONAS) doivent être confirmés.
Une visite technique par un ingénieur ou un expert bâtiment est fortement recommandée, surtout pour les villas anciennes ou les constructions proches de la mer, plus exposées à la corrosion et aux problèmes d’humidité.
5. Acte définitif et enregistrement
Une fois les autorisations obtenues, les fonds versés et les vérifications achevées, l’acte de vente définitif (acte authentique) est signé devant notaire. Celui-ci :
– calcule et perçoit les droits et taxes dus à l’État ;
– procède à l’enregistrement de la vente auprès de la Conservation foncière (Land Registry) ;
– veille au respect de toutes les formalités de publicité foncière.
Selon le rapport Doing Business, l’enregistrement de propriété nécessite en moyenne cinq procédures, environ 35 jours et représente autour de 6 % de la valeur du bien en coûts administratifs.
Coûts annexes : taxes, frais et budget réel
L’une des erreurs fréquentes consiste à se focaliser sur le prix d’achat sans intégrer les frais annexes, qui peuvent représenter entre 9 et 15 % du montant.
Les principaux postes de frais à l’acquisition
Pour un acheteur, la structure des coûts se présente en général ainsi :
| Poste de coût | Ordre de grandeur (en % du prix) |
|---|---|
| Taxe de transfert / enregistrement | 5 – 6 % |
| Droit de timbre | ≈ 1 % |
| Frais de conservation foncière | ≈ 1,5 % |
| Honoraires du notaire | 1 – 2,5 % (parfois 0,1 % annoncé, hors barème complet) |
| Frais d’avocat (si mandaté) | 0,5 – 1 % ou forfait |
| Commission d’agence immobilière | 2 – 3 % (selon pratiques locales) |
| Frais bancaires et divers (traductions, etc.) | variable |
Les biens neufs vendus par des promoteurs sont soumis à la TVA (taux standard 19 %, taux réduits possibles sur certains segments). La TVA est en principe incluse dans les prix affichés, mais il est préférable de le vérifier noir sur blanc dans le contrat.
Fiscalité en cours de détention et à la revente
Une fois propriétaire, plusieurs impôts entrent en jeu :
Principaux impôts et taxes applicables à la propriété et à la mise en location de biens immobiliers.
Calculée sur la valeur locative ou cadastrale. Taux généralement entre 0,2% et 1,5% de la valeur, révisée tous les trois ans.
Les loyers s’ajoutent au revenu imposable. Taux progressif de 0 à 40% pour les non-résidents, avec un abattement forfaitaire de 30% à 40% pour les charges.
Taux de 0,5% appliqué au patrimoine immobilier net excédant 3 millions de dinars, hors résidence principale et biens professionnels.
Taux de 10% à 15% selon la durée de détention, avec abattements annuels. Exonérations possibles pour les résidences principales détenues longtemps.
Dans tous les cas, l’existence de conventions fiscales entre la Tunisie et de nombreux pays (dont la France, le Canada, les États-Unis) limite les risques de double imposition, mais impose de se faire accompagner par un fiscaliste pour déclarer correctement ses revenus et plus-values dans les deux pays concernés.
Financement : ce qui change pour un acheteur étranger
La Tunisie dispose d’un système bancaire relativement développé, avec une trentaine de banques et un encours de crédits immobiliers en hausse ces dernières années. Mais l’accès au crédit reste très différent pour un Tunisien résidant, un Tunisien résidant à l’étranger et un non-Tunisien.
Crédit immobilier local : conditions générales
Pour la population locale, environ 80 % des transactions immobilières sont financées par un prêt bancaire. Les caractéristiques habituelles sont :
– durée de 10 à 25 ans (les durées supérieures à 15 ans ont toutefois été restreintes récemment par la réglementation) ;
– taux d’intérêt compris, selon les produits et banques, entre 5 % et 13 % ;
– financement pouvant aller jusqu’à 80 % du prix du bien (90 % pour certains prêts aidés destinés aux ménages modestes).
Plusieurs grandes banques, dont la Banque de l’Habitat, la BIAT, l’Amen Bank, l’Attijari Bank, l’UIB et la STB, proposent des solutions de financement immobilier. Des dispositifs publics comme le « Programme Premier Logement » soutiennent spécifiquement les classes moyennes en facilitant l’accès à la propriété, sous réserve de respecter certains plafonds de prix.
Pour les étrangers : forte exigence d’apport
Un investisseur étranger non résident se heurte à plusieurs réalités :
– les prêts immobiliers locaux pour non-résidents existent mais restent rares et très encadrés ;
– les banques exigent souvent un apport de 40 à 50 % du prix, avec une durée maximale de 10 à 15 ans ;
– les taux sont plutôt dans la fourchette haute (8 à 10 %), compte tenu du risque perçu.
En pratique, beaucoup d’acheteurs étrangers optent pour : l’investissement immobilier, l’acquisition de biens de luxe, et l’achat de terrains dans des zones touristiques.
Les non-résidents disposent de plusieurs options pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en Tunisie.
Mobilisation de l’épargne personnelle ou financement via la vente d’un bien dans le pays d’origine.
Prêt hypothécaire sur un bien existant, crédit lombard ou ligne de crédit sur patrimoine financier, plutôt qu’un crédit local tunisien.
Plans d’échelonnement sur 2 à 5 ans, généralement avec un apport initial de 20% à 40%.
Rôle clé du compte bancaire non-résident
Quelle que soit la solution de financement, l’ouverture d’un compte bancaire en Tunisie est quasiment incontournable. L’acheteur doit :
– se présenter en personne dans une agence (les procédures à distance restent limitées) ;
– déposer les fonds par virements internationaux, en évitant les apports en espèces (plafonnés autour de 10 000 TND ou équivalent non déclarés) ;
– demander systématiquement une « fiche d’investissement » pour chaque transfert, document indispensable pour justifier de l’introduction de devises et pour un futur rapatriement lors d’une revente.
Louer sa propriété en bord de mer : gestion et rendement
Beaucoup d’acheteurs visent un double usage : occupation personnelle quelques semaines par an et location (longue ou courte durée) le reste du temps.
Location touristique : un cadre spécifique
Pour louer en courte durée à des touristes (type location saisonnière ou meublée de vacances), la loi prévoit une autorisation spécifique délivrée par le ministère du Tourisme. Cette autorisation :
– suppose souvent une visite de contrôle (sécurité incendie, conformité électrique, conditions d’hygiène) ;
– doit être renouvelée périodiquement (environ tous les deux ans, selon les pratiques) ;
– impose de déclarer les revenus générés, soumis à l’impôt sur le revenu.
La demande de location saisonnière connaît un pic très marqué entre juin et septembre, suivi d’une seconde vague en décembre et janvier. Pour optimiser l’occupation, il est conseillé d’adopter une stratégie double : cibler une clientèle touristique étrangère pendant la haute saison estivale, puis s’orienter vers une clientèle nationale ou maghrébine pendant les périodes hors saison, comme l’automne ou le début du printemps.
Gestion locative : déléguer ou non
Pour un investisseur non résident, gérer à distance les check-in, l’entretien, les réparations et le suivi administratif peut rapidement devenir lourd. C’est pourquoi beaucoup ont recours à des sociétés de gestion ou à des agences, qui facturent habituellement :
– 15 à 25 % des loyers pour une gestion de longue durée ;
– 25 à 35 % des revenus pour de la location saisonnière (gestion complète, marketing, ménage, accueil).
Ce coût doit être intégré dans les calculs de rendement, de même que les charges de copropriété, l’entretien renforcé des biens exposés au sel marin, et la constitution d’une réserve pour travaux.
Risques spécifiques au littoral : érosion, inondations et environnement
Acheter en bord de mer implique d’accepter certains risques environnementaux, particulièrement sensibles en Tunisie où l’érosion côtière progresse rapidement.
Une côte sous pression
Les chiffres sont parlants :
– plus de 35 % des plages tunisiennes connaissent déjà une érosion significative ;
– sur environ 670 km de côtes sableuses, 260 km sont touchés par l’érosion ;
– en moyenne, le rivage recule de 0,5 à 0,8 m par an, avec des pointes jusqu’à 8 m par an dans des zones comme Hammamet ;
– le pays a perdu près de 90 km de plages sableuses ;
– environ 13 % de l’ensemble du littoral est classé en risque élevé d’érosion.
Des sites emblématiques comme Djerba, Hammamet, Soliman ou les îles Kerkennah sont cités comme points chauds. À Djerba, plus de la moitié des plages seraient déjà très dégradées ; dans la région de Hammamet, près de 24 000 m² de plage auraient disparu entre 2006 et 2019.
C’est la hausse prévue du niveau de la mer d’ici 2050, menaçant de submersion plusieurs dizaines d’îles et de zones côtières basses.
Impacts économiques et sur la valeur des biens
Les pertes économiques liées à l’érosion sont estimées à près de 2,7 à 2,8 % du PIB par an, en additionnant les dégâts matériels (routes, hôtels, habitations), les pertes de plages (et donc de revenus touristiques) et les effets indirects sur l’agriculture et les ressources en eau (intrusion saline).
Pour un propriétaire en bord de mer, les risques sont multiples :
– dégradation accélérée des ouvrages (fondations, piscines, murs de soutènement) ;
– augmentation des coûts d’entretien et de protection (enrochements, rechargements en sable) ;
– possible recul du trait de côte réduisant la profondeur des plages devant le bien ;
– risque de submersion ou de crues lors de tempêtes.
Il est donc crucial, avant d’acheter, d’évaluer la situation de la parcelle par rapport aux zones identifiées comme à haut risque dans les études nationales ou dans les plans communaux, et de se renseigner sur les projets de protection en cours.
Mesures de protection en place
La Tunisie n’est pas restée passive : l’Agence de protection et d’aménagement du littoral (APAL), avec l’appui de la banque allemande KfW, a mis en œuvre depuis 2013 un large programme de protection côtière. Celui-ci combine :
– ouvrages « durs » : digues, épis, brise-lames, enrochements ;
– solutions « douces » : rechargement des plages en sable, stabilisation des dunes par barrières et plantations, restauration des herbiers et des écosystèmes.
Plusieurs dizaines de kilomètres de rivages ont été réhabilités à Sousse, Soliman, Raf Raf et Kerkennah. D’autres projets sont programmés, comme à Cap Gammarth / La Marsa, avec des travaux de reconstitution de plage et de construction de brise-lames.
Ces interventions réduisent le risque pour certains quartiers côtiers, mais elles ne l’annulent pas. Pour l’acheteur, il est pertinent de :
– demander à la municipalité ou à l’APAL si la parcelle est couverte par un programme de protection ;
– privilégier les secteurs où les projets sont déjà réalisés et évalués ;
– intégrer une marge de sécurité dans le plan d’investissement en prévoyant une réserve pour travaux et adaptations futures.
Stratégies d’investissement et bonnes pratiques
Acheter en bord de mer en Tunisie peut répondre à des objectifs très différents : résidence principale, retraite au soleil, pied-à-terre pour les vacances, investissement locatif saisonnier, ou stratégie mixte. Quelques repères permettent d’affiner sa stratégie.
Adapter la zone à l’objectif
– Pour une résidence principale ou une retraite avec services à proximité : privilégier les banlieues nord de Tunis (La Marsa, Gammarth, Berges du Lac) ou les grandes villes comme Sousse, Monastir, Bizerte où l’offre médicale, scolaire et culturelle est dense.
– Pour un investissement locatif saisonnier pur : des places comme Hammamet, Yasmine Hammamet, Port El Kantaoui, Djerba, voire Mahdia, offrent de bonnes perspectives de remplissage en haute saison.
– Pour un pari sur la valorisation à long terme : des villes en recomposition comme Bizerte ou certaines zones du Cap Bon, couplées à des projets d’infrastructure (routes, usines de dessalement) peuvent constituer des paris mesurés.
Diversifier et phaser ses achats
Étant donné les risques politiques, économiques et de change, il est prudent de :
Pour sécuriser et optimiser ses investissements, il est conseillé de ne pas concentrer tout son patrimoine immobilier en Tunisie. Une stratégie efficace consiste à répartir ses investissements entre plusieurs régions (par exemple, un bien très prisé et un autre plus orienté rendement) ou différentes typologies de biens (comme un appartement facile à louer et une petite villa de charme). Envisagez également une approche par étapes : commencez par un premier achat de taille modeste, observez sur quelques années les revenus générés et les tendances du marché, puis procédez à une réallocation ou un arbitrage de votre portefeuille.
Sécuriser le juridique et la fiscalité
Trois recommandations reviennent systématiquement dans les retours d’expérience :
– mandater un avocat local spécialisé en immobilier indépendant de l’agence et du vendeur ;
– refuser toute transaction intégrant des paiements non traçables en liquide, et exiger que l’intégralité du prix transite via le système bancaire ;
– conserver précieusement tous les justificatifs de transferts de fonds et d’investissement, outils essentiels pour le rapatriement des capitaux et pour répondre à d’éventuels contrôles fiscaux.
Il est recommandé de consulter un fiscaliste, avant l’achat, qui maîtrise la fiscalité tunisienne et celle de votre pays de résidence. Cette démarche permet d’anticiper les déclarations et d’optimiser le choix du régime d’investissement (location nue, meublée, détention directe ou via une société).
Intégrer l’environnement dans le calcul
Enfin, acheter face à la mer à l’ère du changement climatique implique de raisonner au-delà de l’horizon de trois ou cinq ans :
– choisir si possible une parcelle légèrement surélevée, hors zone inondable connue ;
– évaluer l’état de la plage et la vitesse d’érosion constatée dans les dernières décennies (les rapports de la Banque mondiale et d’autres institutions donnent parfois des données par site) ;
– privilégier les communes engagées dans des plans de protection et d’adaptation, plutôt que les secteurs laissés à eux-mêmes.
Un bien légèrement en retrait de la première ligne de plage, mais dans un quartier bien protégé, peut à long terme se révéler un meilleur investissement qu’une propriété littéralement « les pieds dans l’eau » dans une zone très vulnérable.
Conclusion : une opportunité réelle, à aborder en investisseur averti
Acheter une propriété en bord de mer en Tunisie offre un cocktail rare : prix encore accessibles, climat séduisant, forte attractivité touristique, rendements locatifs intéressants dans certains segments, et perspectives de valorisation dans les régions en développement. Pour les expatriés ou retraités, c’est aussi la promesse d’une qualité de vie élevée pour un budget nettement inférieur à celui des principales destinations méditerranéennes européennes.
Mais la Tunisie n’est pas un « eldorado sans risques ». L’acheteur doit composer avec :
L’investissement immobilier en Tunisie présente plusieurs défis majeurs : un cadre juridique et administratif complexe pour les étrangers (nécessitant une double autorisation et impliquant des délais), des contraintes liées au change et à la traçabilité des fonds, une fiscalité à appréhender avec soin pour éviter les mauvaises surprises, et des risques environnementaux sérieux sur le littoral, notamment une érosion et une montée des eaux mesurées et documentées.
En s’entourant de professionnels locaux sérieux (avocat, notaire, agence de gestion), en prenant le temps d’étudier les données de marché et les projets d’infrastructure, et en intégrant un véritable volet « risque climatique » dans son analyse, il est possible de transformer le rêve d’une maison au bord de la Méditerranée en Tunisie en un projet solide, à la fois de vie et d’investissement.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Grand Tunis, Sahel, régions touristiques comme Hammamet et Sousse), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans une zone en croissance, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification à long terme, tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs tunisiens.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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