Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un appartement avec vue sur la mer à Hammamet, une villa à Djerba ou un pied-à-terre à La Marsa fait rêver de nombreux étrangers. Mais en Tunisie, l’achat immobilier par des non‑nationaux obéit à un cadre juridique très particulier, hérité à la fois du droit français, de l’histoire du pays et d’une volonté politique de contrôler la propriété foncière.
Pour un acheteur étranger, l’acquisition immobilière en France nécessite de maîtriser un parcours administratif précis incluant l’autorisation du gouverneur, la validation par la Banque centrale, le contrôle de l’origine des fonds et l’enregistrement foncier. Il faut également anticiper la fiscalité à l’achat et à la revente, ainsi que les restrictions fortes sur les terrains agricoles. Le marché est caractérisé par une hausse continue des prix, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques.
Cet article propose un décryptage complet, pratique et structuré du processus d’achat immobilier pour les étrangers en Tunisie, en s’appuyant sur les textes de loi, la pratique des professionnels locaux et les données récentes du marché.
Un cadre légal ouvert… mais très encadré
La Tunisie autorise les étrangers à acheter de l’immobilier, mais dans des conditions strictes. Le point de départ est simple : un non‑Tunisien peut devenir propriétaire d’un appartement, d’une maison, d’une villa ou même de locaux commerciaux et industriels. En revanche, les terres agricoles sont quasiment interdites à l’acquisition.
La règle combine une ouverture à l’investissement non agricole avec un contrôle strict du foncier, notamment dans les zones rurales et stratégiques. Cette approche s’explique historiquement : après l’indépendance, la terre, symbole de souveraineté, a fait l’objet de lois restrictives pour limiter l’appropriation étrangère.
Aujourd’hui, le socle juridique repose sur le Code des droits réels, le Code des obligations et des contrats, la Constitution qui protège le droit de propriété, et surtout la loi sur l’investissement n°2016‑71. Cette dernière reconnaît aux investisseurs étrangers les mêmes droits que les Tunisiens pour l’acquisition de biens non agricoles destinés à un projet d’investissement, sous réserve de respecter les règles d’urbanisme et les procédures d’autorisation.
Ce qu’un étranger peut acheter… et ce qui reste interdit
Pour simplifier, l’éventail des possibilités ressemble à ceci : les appartements en ville, les résidences dans les quartiers résidentiels, les villas dans les stations balnéaires ou les locaux commerciaux dans les zones urbaines ou industrielles sont généralement accessibles, tandis que les terres cultivables reste verrouillées.
Les grands principes d’un sujet peuvent être résumés de manière structurée dans un tableau, ce qui facilite leur compréhension et leur mémorisation.
| Type de bien / zone | Peut‑on acheter ? | Conditions principales |
|---|---|---|
| Appartement, maison, villa en ville | Oui | Autorisation du gouverneur + respect change + notaire |
| Local commercial ou industriel | Oui | Projet d’investissement, parfois exonération d’autorisation du gouverneur dans zones industrielles / touristiques |
| Terrain non agricole en zone urbaine | Oui | Autorisation du gouverneur, vérification urbanisme |
| Bien en zone touristique (Hammamet, etc.) | Oui | Procédure d’autorisation souvent allégée pour les projets d’investissement |
| Terrain agricole | Non (en principe) | Seuls les Tunisiens peuvent en être propriétaires |
| Location de terres agricoles | Oui (bail) | Durée en général limitée à 3 ans, sans changement d’usage |
| Bien proche de frontières / sites sensibles | Très encadré | Autorisations supplémentaires, voire interdiction |
Le schéma se complique dans les zones rurales ou à proximité de sites sensibles. Dans ces secteurs, la proportion de terres pouvant appartenir à des étrangers est parfois plafonnée (par exemple, limitation à 49 % dans certains montages d’investissement ou plafond d’environ 10 % de la superficie d’une commune entre mains étrangères). En pratique, la plupart des acheteurs étrangers se concentrent sur les villes et les stations balnéaires, où le cadre est beaucoup plus lisible.
L’autorisation du gouverneur : passage obligé pour la plupart des achats
Le cœur du dispositif tient en une exigence : sans autorisation préalable du gouverneur de la région où se situe le bien, la vente à un étranger est considérée comme nulle. C’est un point essentiel que beaucoup d’acheteurs sous‑estiment au départ.
Concrètement, l’administration veut vérifier trois choses : la nature du bien (non agricole, conforme à l’urbanisme), la situation juridique du vendeur (propriétaire régulier, en règle fiscale) et le profil de l’acquéreur (origine des fonds, absence de risque sécuritaire ou de blanchiment).
Une procédure longue mais rarement refusée
Dans la pratique, le dossier d’autorisation passe par différents services au sein du gouvernorat, parfois avec une enquête de sécurité discrète du ministère de l’Intérieur. Ce circuit explique des délais souvent compris entre trois et six mois, même si certains dossiers peuvent aller plus vite… ou prendre plus de temps.
Les refus de dossier par les autorités sont rares, à condition que le bien ne soit pas agricole, que le dossier soit complet et que l’acheteur puisse justifier l’origine de ses fonds. Le principal risque n’est donc pas le rejet, mais plutôt un allongement significatif des délais en cas de dossier mal préparé ou incomplet.
Les pièces demandées ne sont pas uniformisées dans un texte unique, mais la pratique fait apparaître une liste type :
– promesse ou compromis de vente entre vendeur et acheteur,
– titre de propriété ou certificat foncier du bien,
– attestation de situation fiscale et quittance de taxe municipale du vendeur,
– plans et certificat de conformité des constructions,
– pièce d’identité de l’acheteur (passeport) et du vendeur,
– preuve de paiement ou d’accord sur l’acompte,
– parfois extrait de casier judiciaire de l’acquéreur (notamment pour les Français),
– attestations spécifiques sur la destination du terrain, surtout si l’achat est lié à un projet économique.
Dans la région de Nabeul, la liste des documents pour une transaction immobilière peut inclure des certificats supplémentaires, comme une conformité municipale ou des rapports techniques. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un avocat ou un notaire connaissant les pratiques locales pour s’assurer de la complétude du dossier.
Les cas où l’autorisation peut être allégée ou supprimée
Les lois récentes ont assoupli le système pour les investissements dans les zones industrielles ou touristiques. Dans ces périmètres, l’acquisition de terrains ou de locaux par des étrangers dans le cadre d’un projet économique peut être dispensée d’autorisation du gouverneur, en vertu notamment d’amendements comme la loi n°40‑2005 et de circulaires qui l’ont précisé.
Dans ces cas, l’accent est mis davantage sur l’investissement lui‑même, déclaré auprès de l’Autorité tunisienne de l’investissement, que sur la nationalité du propriétaire.
Certaines nationalités bénéficient également d’un régime particulier. Les ressortissants algériens et libyens, en vertu de conventions bilatérales, peuvent, sous conditions, acheter des biens non agricoles sans passer par le gouverneur, à condition notamment que la valeur du bien atteigne un seuil d’environ 300 000 dinars tunisiens et que le paiement se fasse en devise étrangère conforme à la réglementation de change.
La Banque centrale et la question de la devise : le second verrou
L’autre acteur incontournable est la Banque centrale de Tunisie (BCT). Pour un non‑résident, toute opération immobilière doit être financée par de la devise importée légalement et canalisée via le système bancaire officiel. L’objectif est double : lutter contre les flux informels et garantir la possibilité future de rapatrier le produit de la revente.
Le mécanisme repose sur plusieurs obligations successives : ouverture d’un compte bancaire en Tunisie, transfert des fonds depuis l’étranger, obtention d’une fiche d’investissement délivrée par la banque, et respect des règles de contrôle des changes.
Ouvrir un compte tunisien en tant que non‑résident
Un étranger qui n’est pas résident doit ouvrir un compte spécifique dit « non‑résident » en devise ou en dinars convertibles. Ce compte sert de réceptacle aux transferts internationaux liés à l’achat et permet de payer le prix du bien, les taxes, les honoraires de notaire et d’avocat en conformité avec la réglementation.
Les principales exigences et banques adaptées aux Tunisiens résidant à l’étranger (TRE) souhaitant ouvrir un compte.
Les banques demandent généralement un passeport, un justificatif de domicile à l’étranger, et parfois des preuves de revenus ou d’activité.
Tunis International Bank et les grandes banques commerciales (BIAT, Amen Bank, Attijari, UIB, Banque de l’Habitat…) sont habituées à cette clientèle.
Ces établissements proposent souvent des offres spécifiques conçues pour les Tunisiens résidant à l’étranger.
Fiche d’investissement : le document à ne jamais perdre
Chaque transfert de fonds destiné à l’acquisition doit être enregistré auprès de la banque tunisienne, qui délivre une fiche d’investissement. Ce document atteste que la devise a été importée dans le cadre d’un investissement immobilier. Il est absolument crucial pour la suite : sans cette preuve, il sera très difficile, voire impossible, d’obtenir l’autorisation de rapatrier l’argent en cas de revente du bien.
La BCT impose une seule condition principale pour autoriser le rapatriement à l’étranger du produit d’une cession immobilière : la justification de la régularité de l’opération initiale.
Les règles relatives aux espèces sont strictes : l’importation de cash en dinar est plafonnée, les montants significatifs doivent être déclarés en douane, et l’usage de transferts informels est fortement déconseillé, car ils privent l’acheteur de sa traçabilité.
Le cœur opérationnel : comment se déroule concrètement l’achat
Une fois le cadre réglementaire posé, l’expérience d’un acheteur étranger se structure autour de plusieurs grandes étapes : recherche du bien, due diligence, compromis, autorisations, acte définitif, enregistrement foncier.
Recherche du bien et vérifications préalables
La majorité des étrangers s’appuient sur des agences immobilières locales ou des réseaux personnels pour repérer des biens. Il est fortement recommandé de travailler avec des agences tunisiennes dûment enregistrées, car la loi interdit à des non‑Tunisiens d’exercer l’activité d’agent immobilier sur le territoire.
Parallèlement à la visite des biens, un travail de due diligence doit commencer, idéalement piloté par un avocat spécialisé. Il s’agit de vérifier trois dimensions essentielles :
– la propriété : qui est le véritable propriétaire, le titre est‑il clair, le bien est‑il inscrit au registre foncier (Conservation de la propriété foncière) avec un « titre bleu individuel » ?
– les charges et litiges : existe‑t‑il une hypothèque, un privilège, une saisie, un contentieux familial ou successoral, une opposition ?
– la conformité : les constructions sont‑elles autorisées, les plans sont‑ils conformes au permis de bâtir, y a‑t‑il des dépassements (surélévations, annexes, empiètements) ?
Un audit permet d’identifier et d’éviter les risques liés aux biens partiellement ou mal immatriculés, aux extensions illégales, ou aux propriétés familiales encore indivises.
Le compromis de vente : un engagement fort, assorti de conditions
Quand vendeur et acheteur s’entendent sur un prix et des conditions, ils signent une promesse ou un compromis de vente. Ce document fixe le prix, le calendrier de paiement, le montant de l’acompte (souvent entre 10 et 20 %), la date limite pour signer l’acte définitif, et surtout les conditions suspensives.
Pour un étranger, la principale condition est l’obtention des autorisations administratives (gouverneur, Banque centrale, parfois ministère des Finances). Il est capital de prévoir clairement la restitution intégrale de l’acompte si l’autorisation est refusée ou si elle n’intervient pas dans un délai raisonnable. Sans cette clause, récupérer les sommes peut vite relever du parcours du combattant.
Le compromis sert également de pièce maîtresse pour le dossier d’autorisation adressé au gouvernorat. D’où l’intérêt de le faire rédiger ou au minimum relire par un avocat.
Passage chez le notaire : de la promesse à l’acte définitif
En droit tunisien, le notaire joue un rôle central dans la publicité foncière. C’est lui qui rédige l’acte de vente définitif et qui l’enregistre auprès des administrations fiscale et foncière. La signature se fait en présence des deux parties (ou de leurs mandataires munis de procurations), et l’acte reprend les références de l’autorisation du gouverneur ainsi que les modalités de paiement.
L’acte ne peut être signé qu’une fois :
– l’autorisation du gouverneur obtenue et annexée,
– les fonds nécessaires transférés sur le compte tunisien de l’acheteur,
– les certificats d’origine des fonds et fiches d’investissement disponibles,
– la situation fiscale du vendeur régularisée (certificats de non‑redevance, quitus).
Après la signature, le notaire procède à l’enregistrement fiscal, puis au dépôt de la demande de transcription auprès de la Conservation foncière. C’est seulement une fois cette formalité réalisée que la propriété est juridiquement transférée au nom de l’acheteur.
Enregistrement foncier : la dernière marche
L’inscription au registre foncier est la garantie ultime de propriété. La Conservation de la propriété foncière délivre alors un nouveau titre de propriété au nom de l’acquéreur. Ce titre, souvent présenté sous la forme du fameux « titre bleu », contient les références cadastrales, la surface, la description du bien et les éventuelles charges.
Les délais pour cette étape varient en fonction de la charge du bureau local, mais il faut généralement compter plusieurs semaines. À partir de ce moment, le nouveau propriétaire peut déclarer son bien au fisc, souscrire les contrats d’eau, d’électricité, de gaz et contracter une assurance habitation.
Combien ça coûte réellement : panorama des frais, taxes et commissions
Au‑delà du prix affiché du bien, le budget global doit intégrer un ensemble de frais obligatoires. Pour un étranger, la facture totale à l’acquisition tourne généralement entre 8,6 % et 15 % de la valeur déclarée, selon la nature du bien, la région et les conseils juridiques sollicités.
Pour mieux visualiser la structure des coûts, le tableau suivant synthétise les principaux postes supportés par l’acheteur.
| Poste de coût | Fourchette indicative | Supporté par |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement / taxe de transfert | En pratique souvent 5 % du prix (hors régimes spéciaux) | Acheteur |
| Frais de Conservation foncière (transcription) | Environ 1 à 1,5 % du prix | Acheteur |
| Droit de timbre | Environ 1 % du prix ou montants forfaitaires | Acheteur |
| Honoraires du notaire | Environ 0,1 % à 2,5 % (dégressif) | Acheteur |
| Honoraires d’avocat | Environ 0,5 % à 1 % ou forfait (1 000 à 3 000 USD typiquement) | Acheteur |
| Commission d’agence immobilière | En général 2 à 3 % du prix | Acheteur ou partagé |
| TVA sur neuf (promoteur) | 19 % (souvent intégrée dans le prix affiché) | Inhérente au prix |
| Frais bancaires / change | Variables (commissions, spread) | Acheteur |
À ces coûts d’acquisition s’ajoutent des charges récurrentes : taxe foncière annuelle (calculée sur la valeur locative cadastrale, souvent entre 0,2 % et 1 % de cette base), charges de copropriété, assurance, entretien.
La Tunisie applique un impôt sur la plus-value immobilière, généralement autour de 10% après au moins 5 ans de détention, pouvant atteindre 15% en cas de revente plus rapide. Une exonération est parfois possible après 10 ans de détention. Pour les patrimoines importants, un impôt sur la fortune immobilière de 0,5% s’applique au-delà d’un seuil de 3 millions de dinars de valeur nette.
Les revenus locatifs, eux, entrent dans l’assiette de l’impôt sur le revenu, avec des barèmes progressifs et la possibilité d’un régime forfaitaire (par exemple déduction standard de 40 % pour charges dans certains cas). La Tunisie dispose de conventions de non‑double imposition avec de nombreux pays (France, Canada, Italie, Allemagne, etc.), ce qui permet d’éviter de payer deux fois l’impôt sur les mêmes loyers.
Se financer en Tunisie quand on est étranger : possible, mais rarement attractif
Sur le papier, un étranger peut demander un crédit hypothécaire auprès d’une banque tunisienne. Dans la pratique, cette option reste minoritaire. Les établissements locaux exigent généralement un apport très élevé (30 à 50 % du prix), un titre de séjour valide, des justificatifs de revenus stables, un bon historique bancaire, et proposent rarement des durées supérieures à 10 ou 15 ans, avec des taux souvent compris entre 6 % et 10 %, dans un contexte où le taux directeur de la Banque centrale est lui‑même élevé.
Pour cette raison, beaucoup d’acheteurs étrangers privilégient :
Les acquéreurs disposent de trois principales solutions pour financer leur projet : utiliser leur épargne disponible (financement cash), souscrire un crédit dans leur pays d’origine (comme un prêt hypothécaire sur un bien déjà possédé), ou opter pour les facilités de paiement proposées par certains promoteurs sur plan. Ces dernières impliquent généralement un acompte de 20 à 30 %, suivi d’un échéancier étalé sur un à cinq ans, avec parfois des frais de gestion remplaçant les intérêts bancaires traditionnels.
Les Tunisiens résidant à l’étranger bénéficient, eux, de dispositifs un peu plus favorables : plans d’épargne logement, offres spécifiques des banques tunisiennes de la diaspora, en plus d’avantages fiscaux sur les droits d’enregistrement lorsqu’ils financent intégralement en devise.
Où investir : portrait des principaux pôles attractifs
Pour un étranger, toutes les villes tunisiennes ne présentent pas le même profil, ni les mêmes prix. Les données récentes montrent une hausse continue des valeurs au mètre carré, avec une forte polarisation sur les quartiers les plus recherchés des métropoles et les stations littorales.
Le tableau ci‑dessous donne un ordre de grandeur des prix moyens au mètre carré pour des appartements dans certaines zones phares.
| Ville / Zone | Prix moyen appartement (TND/m²) |
|---|---|
| Nord de Tunis | 3 200 – 4 500 |
| La Marsa | 4 500 – 6 000 |
| Gammarth | À partir d’environ 4 000 |
| Hammamet | 3 000 – 4 500 |
| Sfax | 2 500 – 3 200 |
| Djerba | 2 000 – 3 000 |
Dans les faits, le marché tunisien présente quelques grandes familles de localisations prisées :
Panorama des principales zones d’investissement et de résidence en Tunisie, adaptées à différents profils et objectifs.
La Marsa, Gammarth, Sidi Bou Saïd et les Berges du Lac attirent cadres, diaspora et investisseurs haut de gamme.
Hammamet, Yasmine Hammamet, Sousse et Port El Kantaoui sont idéales pour les résidences secondaires et locations saisonnières.
Convient à ceux recherchant un cadre traditionnel et une ambiance insulaire paisible.
Sfax et autres pôles économiques offrent des opportunités en locaux commerciaux et immeubles de rapport.
La demande locale comme étrangère se concentre beaucoup sur les appartements de type S+2 ou S+3 (deux ou trois chambres) dans des surfaces de 90 à 180 m², tandis que l’offre reste dominée par des logements anciens, qui représentent environ les deux tiers du stock sur le marché.
Spécificités par profil : étrangers, diaspora, Algériens et Libyens
Tous les acheteurs non tunisiens ne sont pas logés à la même enseigne. Le droit tunisien distingue selon le statut de l’acquéreur (étranger résidant, non‑résident, Tunisien résidant à l’étranger) et parfois selon sa nationalité.
Étrangers « classiques »
Un ressortissant d’Amérique du Nord, d’Europe ou d’Asie qui achète un appartement à Tunis ou à Hammamet suit le schéma standard : autorisation du gouverneur, financement en devise, contrôle de change par la Banque centrale, enregistrement foncier. Aucun droit supplémentaire significatif ne lui est accordé du seul fait de sa nationalité.
Pour ce profil, le plus grand risque n’est pas de se voir interdire l’achat, mais plutôt de sous-estimer la complexité administrative ou de négliger la due diligence juridique.
Tunisiens résidant à l’étranger
Les Tunisiens de la diaspora (TRE) se trouvent dans une position hybride : ils sont juridiquement Tunisiens, mais fiscalement non résidents. Ils bénéficient de régimes avantageux, notamment sur les droits d’enregistrement lorsqu’ils achètent en finançant intégralement en devise, ainsi que d’accès privilégiés à certains crédits logement auprès des banques tunisiennes.
Les Tunisiens résidant à l’étranger doivent fournir des preuves de résidence, des attestations de transferts en devise et s’enregistrer auprès des consulats tunisiens de leur pays d’accueil pour bénéficier de certaines exonérations.
Algériens et Libyens
Les accords bilatéraux passés avec l’Algérie et la Libye confèrent à leurs ressortissants un statut particulier. Sous certaines conditions, notamment lorsque le bien dépasse un prix minimal autour de 300 000 dinars et que le paiement se fait en devise, l’autorisation du gouverneur peut ne pas être requise pour des biens non agricoles. Dans la pratique, ces régimes connaissent des aménagements au gré des circulaires administratives, et il est prudent pour les intéressés de faire vérifier au cas par cas la réglementation applicable à la date du projet.
Après l’achat : obligations fiscales, gestion locative et revente
Devenir propriétaire ne signifie pas que les démarches sont terminées. Une fois l’acte transcrit au registre foncier, plusieurs obligations persistent.
Déclaration et fiscalité de la détention
Le bien doit être déclaré auprès de l’administration fiscale. La taxe foncière est due chaque année, calculée en fonction d’une valeur locative cadastrale. Pour les patrimoines immobiliers élevés, au‑delà de trois millions de dinars nets, un impôt sur la fortune immobilière de 0,5 % s’ajoute, à l’exception de la résidence principale et des biens affectés à l’activité professionnelle.
Pour les étrangers, il est essentiel de prendre en compte les conventions de non-double imposition que la Tunisie a conclues avec de nombreux pays, comme la France, le Canada, l’Italie, l’Allemagne et la Belgique. Ces accords permettent d’éviter d’être imposé deux fois sur les mêmes revenus et d’articuler la fiscalité tunisienne avec celle du pays d’origine.
Mettre son bien en location, notamment touristique
Beaucoup d’acheteurs visent la location saisonnière sur la côte ou la location longue durée en ville. Ici encore, certains régimes nécessitent des autorisations spécifiques, en particulier pour les locations touristiques qui peuvent relever de la compétence du ministère du Tourisme, avec des visites de conformité avant la délivrance d’agréments.
Les revenus locatifs générés en Tunisie sont imposables en Tunisie, y compris pour les non-résidents. Des mécanismes d’imposition à la source peuvent s’appliquer. Il est nécessaire de tenir une comptabilité simple et de conserver les baux et les quittances de loyer.
Revente et rapatriement des fonds
Lors de la revente, un acheteur étranger doit à nouveau se préoccuper des autorisations de change. Pour rapatrier le produit de la vente dans son pays, il lui faudra présenter :
– son acte d’acquisition initial et la preuve d’autorisation du gouverneur,
– les fiches d’investissement délivrées par la banque pour les transferts initiaux,
– l’acte de vente de revente,
– les justificatifs de paiement des taxes et de l’impôt sur la plus‑value.
La Banque centrale examinera l’ensemble pour autoriser le transfert en devise. Si les fonds initiaux ont transité par des canaux informels, ou si l’acheteur n’a pas conservé ses fiches d’investissement, le rapatriement devient extrêmement complexe.
Les risques et pièges à éviter
Même dans un cadre légal clair, un marché peut receler des écueils. En Tunisie, plusieurs types de risques reviennent régulièrement dans les dossiers contentieux :
Plusieurs risques majeurs doivent être anticipés : des titres de propriété flous ou incomplets, des constructions non conformes au permis de bâtir, des promesses de vente mal rédigées sans clauses protectrices, le recours à des intermédiaires non agréés, une sous-estimation des délais administratifs et une non-traçabilité des flux financiers compromettant un éventuel rapatriement de fonds.
Face à ces risques, l’arme la plus efficace reste l’accompagnement professionnel : un avocat tunisien rompu au droit immobilier, un notaire sérieux, un banquier qui maîtrise les règles de change, et une agence locale bien implantée dans la zone visée.
Un marché en hausse, mais encore abordable dans le contexte méditerranéen
Malgré la complexité de la procédure, l’intérêt des étrangers pour la pierre tunisienne ne faiblit pas. Les prix restent, dans de nombreuses zones, inférieurs à ceux observés sur d’autres rives de la Méditerranée, alors même que le pays affiche des rendements locatifs corrects sur certains segments (par exemple 5 à 8 % pour des appartements de vacances bien situés, 7 à 10 % pour des maisons traditionnelles rénovées dans des quartiers à fort attrait touristique).
Il s’agit de la hausse annuelle moyenne du prix au mètre carré des appartements dans les zones urbaines dynamiques.
En résumé : une opportunité réelle, à condition de respecter la mécanique tunisienne
Acheter un bien immobilier en tant qu’étranger en Tunisie n’a rien d’impossible, à condition d’accepter deux réalités : l’impossibilité d’acquérir du foncier agricole et la nécessité de suivre une procédure administrative exigeante, centrée sur l’autorisation du gouverneur et le contrôle de l’origine des fonds par la Banque centrale.
Pour transformer un projet de villa à Djerba ou d’appartement à La Marsa en une propriété sécurisée et transmissible, il faut donc :
Pour un investissement immobilier réussi en Tunisie, il est recommandé de : privilégier les biens clairement immatriculés en zones urbaines ou touristiques, anticiper des délais de plusieurs mois entre le compromis de vente et l’acte définitif, structurer ses flux financiers via un compte bancaire non‑résident et des transferts traçables, budgéter des frais totaux de transaction dépassant souvent 10 % du prix d’acquisition, et enfin, s’entourer de professionnels tunisiens compétents pour assurer la due diligence, la rédaction des contrats et l’enregistrement de la transaction.
En respectant cette mécanique, l’acheteur étranger peut accéder à un marché en croissance, diversifié et encore relativement abordable pour la région, tout en bénéficiant d’un cadre juridique issu du droit civil qui, malgré sa complexité, offre une bonne sécurité aux transactions bien préparées.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien et au tourisme méditerranéen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Grand Tunis, Sahel, régions touristiques comme Hammamet ou Sousse), la stratégie retenue a consisté à cibler un bien de standing (villa ou grand appartement) dans une zone en développement, combinant rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste, notaire), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché tunisien tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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