Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier en Tunisie attire de plus en plus d’épargnants locaux, de membres de la diaspora et d’étrangers. Prix au mètre carré encore inférieurs aux standards méditerranéens, rendements locatifs corrects, marché locatif en hausse, cadre juridique modernisé mais très encadré pour les non‑résidents : le pays se positionne comme une alternative crédible à des marchés déjà saturés comme le Maroc ou certains pays européens.
Cet article fournit un panorama chiffré et pratique pour comprendre les méthodes et lieux d’investissement, les rendements potentiels, les contraintes à anticiper et les moyens de se protéger.
Un marché immobilier porté par la ville, le tourisme et la classe moyenne
L’immobilier en Tunisie repose sur trois moteurs principaux : l’urbanisation, la montée en puissance d’une classe moyenne avide de propriété, et la vigueur retrouvée du tourisme.
Près de 70 à 75 % de la population vit aujourd’hui en zone urbaine, avec une croissance urbaine autour de 1,2–1,3 % par an. Tunis et son Grand Tunis, mais aussi Sousse, Sfax, Nabeul ou Monastir concentrent la majorité de la demande, notamment pour des appartements S+2 et S+3 (salon plus 2 ou 3 chambres) entre 90 et 180 m².
Les recettes touristiques ont atteint près de 2,7 milliards de dollars sur la dernière année.
À cela s’ajoute une caractéristique structurante : plus de 80 % des ménages tunisiens sont propriétaires, un taux très élevé qui soutient le marché de la construction et des transactions, tout en laissant un segment locatif concentré sur les classes moyennes urbaines, les étudiants, les expatriés et les touristes.
Prix : une montée progressive, encore loin des sommets méditerranéens
Les données récentes confirment une hausse régulière mais maîtrisée des prix, avec des disparités fortes selon les villes et quartiers.
À l’échelle nationale, le prix moyen des appartements a progressé d’environ 4 à 6,8 % sur un an selon les sources et périodes, pour atteindre autour de 3 345 dinars par m² en 2024. Sur 2013–2023, les terrains résidentiels ont vu leurs prix plus que doubler en valeur nominale (+112 %), mais avec une hausse beaucoup plus modérée une fois l’inflation déduite.
Exemples de prix moyens par zone
Le tableau suivant donne un ordre de grandeur des prix pratiqués dans les principaux pôles d’investissement (données en dinars tunisiens par m², 2024–2025) :
| Zone / Ville | Type de bien | Fourchette de prix (TND/m²) |
|---|---|---|
| Tunis nord (global) | Appartement | 3 200 – 4 500 |
| La Marsa | Appartement / villa | 4 500 – 6 000 |
| Jardins de Carthage | Appartement (neuf haut standing) | ≈ 5 200 |
| Cité El Khadra (Tunis) | Appartement | ≈ 2 360 |
| Mourouj 6 (Tunis sud) | Appartement | ≈ 2 410 |
| Sfax | Appartement | 2 500 – 3 200 |
| Hammamet | Résidentiel | 3 000 – 4 500 |
| Djerba | Résidentiel | 2 000 – 3 000 |
| Nabeul | Appartement (moyenne) | ≈ 2 434 |
| Monastir | Maison | 1 800 – 2 800 |
| Sousse | Maison | 2 700 – 4 000 |
| Bizerte (terrain) | Terrain constructible | ≈ 759 |
| Gammarth (terrain) | Terrain constructible | min. 4 000 |
| Ariana (Borj Jouzir/A. Soghra) | Terrain constructible | 1 600 – 1 800 |
En dollars, les prix restent attractifs pour un marché méditerranéen : en centre‑ville, on tourne autour de 840 $/m² en moyenne, avec des extrêmes entre environ 490 et 1 625 $/m². En périphérie, on tombe à 565 $/m² en moyenne, parfois moins de 300 $/m² dans des zones secondaires.
Le taux de vacance des logements, qui dépasse le nombre de ménages, s’élève à environ 19 %.
Rendements locatifs : un compromis intéressant entre risque et revenu
Pour un investisseur, la question clé reste la rentabilité locative. Les données montrent des rendements bruts autour de 5–6 % au niveau national, avec de fortes variations selon la ville, le segment de marché et le type de location (long terme ou saisonnier).
Rendements moyens par ville et type d’appartement
Les chiffres suivants donnent une photographie des rendements bruts (avant charges, impôts et vacance) dans quatre grandes villes, sur la base de prix et loyers moyens en dollars :
| Ville | Type d’appartement | Prix moyen ($) | Loyer mensuel ($) | Rendement brut annuel |
|---|---|---|---|---|
| Tunis | Studio | 54 000 | 430 | 9,56 % |
| Tunis | 1 chambre | 68 900 | 470 | 8,19 % |
| Tunis | 2 chambres | 82 600 | 560 | 8,14 % |
| Tunis | 3 chambres | 144 600 | 790 | 6,56 % |
| Tunis | 4+ chambres | 244 400 | 1 030 | 5,06 % |
| Ariana | Studio | 60 200 | 290 | 5,78 % |
| Ariana | 1 chambre | 65 400 | 310 | 5,69 % |
| Ariana | 2 chambres | 79 200 | 340 | 5,15 % |
| Ariana | 3 chambres | 101 500 | 410 | 4,85 % |
| Nabeul | Studio | 65 200 | 180 | 3,31 % |
| Nabeul | 1 chambre | 75 700 | 260 | 4,12 % |
| Nabeul | 2 chambres | 99 800 | 310 | 3,73 % |
| Nabeul | 3 chambres | 144 600 | 380 | 3,15 % |
| Ben Arous | 2 chambres | 46 500 | 190 | 4,90 % |
| Ben Arous | 3 chambres | 62 000 | 260 | 5,03 % |
Tunis ressort clairement comme le marché le plus rentable pour les appartements, avec une moyenne autour de 7–7,5 % et des studios dépassant 9 % brut. Ariana offre des rendements plus modérés (environ 5,4 %), Nabeul des rendements faibles (3,5–4 %) mais un fort potentiel touristique, et Ben Arous une rentabilité cohérente pour un marché plus populaire.
Le rendement brut moyen national est actuellement de 5,35–5,43 %. Il est crucial de distinguer ce rendement brut du rendement net, car les frais (gestion, maintenance, charges, vacance locative et fiscalité) réduisent généralement la rentabilité de 1,5 à 2 points. Ainsi, un investissement annoncé à 7 % brut rapporte en réalité environ 5 à 5,5 % net après déduction de l’ensemble de ces coûts.
Long terme vs saisonnier : le cas d’un S+2 à Tunis
Pour situer concrètement l’enjeu, on peut comparer sur Tunis les revenus d’un deux‑pièces exploité en location classique ou en saisonnier :
| Type de location | Prix d’achat moyen | Revenu annuel moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Long terme (2 chambres) | 80 000 $ | 4 320 $ | 5,4 % |
| Saisonnière (2 chambres) | 80 000 $ | 10 440 $ | 13,05 % |
La location touristique peut donc, sur le papier, plus que doubler le rendement, mais au prix d’un risque plus élevé (saisonnalité, charges de gestion plus lourdes, autorisations à obtenir, dépendance au tourisme international). À l’inverse, la location longue durée offre une visibilité de flux, notamment auprès de familles et d’étudiants.
Où investir : capital, banlieues chics, littoral ou villes secondaires ?
Le choix de la localisation est le principal déterminant du couple risque/rendement. Plusieurs profils de zones se détachent.
Tunis et sa couronne : cœur politique et économique
Tunis concentre institutions, sièges d’entreprises, universités et une bonne partie des expatriés. C’est le marché le plus profond, le plus liquide et le plus diversifié du pays.
Dans la capitale, on distingue :
– les quartiers d’affaires et premium (Les Berges du Lac, Lac 2, Montplaisir, Centre urbain nord) où les prix peuvent dépasser 4 000–5 000 TND/m², avec des bureaux à plus de 6 000 TND/m² à Lac 2. La demande y est alimentée par les entreprises, les ambassades et les grandes institutions ;
– les quartiers résidentiels haut de gamme du nord (La Marsa, Carthage, Sidi Bou Saïd, Gammarth, Jardins de Carthage) appréciés des expatriés, cadres et retraités étrangers. On y dépasse fréquemment 4 000 TND/m², en pouvant atteindre des niveaux bien plus élevés pour des villas vue mer ;
– des quartiers de classe moyenne dynamique (Cité Ennasr, Ain Zaghouan nord, El Menzah, Cité El Khadra, Mourouj 5–6, Manouba, Boumhel, Les Jardins d’El Menzah) où les prix restent plus accessibles tout en bénéficiant d’une forte demande locative. Certaines zones ont enregistré des hausses de loyers spectaculaires, de l’ordre de +21 % sur un an (Boumhel, Manouba, Riadh El Andalous).
Tunis présente plusieurs atouts pour les investisseurs immobiliers : une demande locative soutenue toute l’année, un marché locatif diversifié (étudiants, fonctionnaires, cadres, expatriés), des rendements corrects, et des perspectives d’appréciation annuelle de 3 à 5 % dans les quartiers premium pour les cinq prochaines années.
Ariana, Ben Arous, Manouba : banlieues en devenir
Les gouvernorats limitrophes de Tunis forment une couronne où les prix sont plus bas mais la demande très solide, notamment pour les S+2.
– Ariana attire les familles grâce à ses quartiers résidentiels et ses écoles, avec environ 11,9 % de la demande d’expatriés. Les rendements y tournent autour de 5–5,5 % brut.
– Ben Arous propose des produits plus abordables, avec des rendements supérieurs à 5 % sur les S+3, intéressant pour viser la classe moyenne salariée.
– La Manouba ou Boumhel gagnent en attractivité et ont enregistré parmi les plus fortes hausses de loyers en 2024.
Ces zones conviennent bien à une stratégie patrimoniale à moyen terme : acheter encore en dessous des prix de Tunis intramuros, viser un rendement supérieur à 5 % et profiter d’une urbanisation croissante.
Littoral touristique : Sousse, Hammamet, Djerba, Monastir
La côte reste le terrain naturel de l’investissement orienté vacances et saisonnier.
Le marché immobilier des principales stations balnéaires tunisiennes présente des profils distincts. À Sousse et Port El Kantaoui, la combinaison d’une économie locale solide, d’une activité universitaire et du tourisme soutient une hausse des prix d’environ 12% sur un an pour les appartements, avec des maisons entre 2 700 et 4 000 TND/m² et des rendements locatifs stables. Hammamet et Yasmine Hammamet, très prisées par la clientèle étrangère pour les résidences secondaires, affichent des prix de 3 000 à 4 500 TND/m² et un marché saisonnier dynamique. Djerba propose un ticket d’entrée plus accessible (2 000 à 3 000 TND/m²) et bénéficie d’une saison touristique étendue grâce à son climat doux. Enfin, des zones comme Monastir (Skanes) ou Mahdia offrent des prix modérés et un potentiel de plus-value intéressant, notamment via la location touristique bien gérée.
Les rendements attendus sur ces segments se situent typiquement entre 5 et 8 % pour les appartements de vacances, et 6 à 9 % pour les villas exploitées en location saisonnière, à condition d’obtenir de bons taux d’occupation et une gestion sérieuse.
Villes secondaires et marchés émergents
Au‑delà des grands classiques, plusieurs villes ou régions offrent des prix 15 à 30 % inférieurs aux zones touristiques établies, avec un potentiel d’appréciation plus fort à moyen terme : Bizerte, Mahdia, certains quartiers en expansion de Sfax (Habib Bourguiba, Sakiet Ezzit) ou des zones industrielles en développement.
Pour un investisseur patient, ces marchés permettent de diversifier son risque, notamment via l’achat de terrains à urbaniser ou de petits immeubles à rénover, avec des hausses de valeur estimées entre 5 et 8 % par an dans les régions touristiques émergentes.
Quel type de bien privilégier selon sa stratégie ?
Le choix du type de bien doit coller à votre profil de risque, votre horizon de placement et votre capacité de gestion à distance.
Les grandes familles de produits sont les suivantes :
Panorama des différentes catégories de biens, de leurs marchés cibles et de leurs profils de rendement.
Plus faciles à louer sur le long terme dans les grandes villes. Ciblent les familles, couples et étudiants.
Très bons rendements bruts à Tunis et dans les villes universitaires. Nécessitent une gestion plus active en raison d’un turnover plus élevé.
Meilleurs rendements saisonniers (6–9 % brut). Forte dépendance au tourisme et coûts d’entretien plus lourds.
Niche de marché pour les locations de charme (ex: Djerba, médina). Rendements possibles de 7–10 % avec un bon positionnement.
Rendements cibles élevés (8–12 %). Risque locatif plus fort, sensible à la conjoncture économique et aux mutations du secteur.
Pari sur l’appréciation future. Potentiel accru par les mises à jour des plans d’urbanisme ou le lancement de nouveaux programmes.
Les données de 2024 montrent en outre que 70 % de la demande locative porte sur des appartements, confirmant l’intérêt de ce segment pour qui cherche une stratégie “cœur de portefeuille”.
Cadre juridique : ouverture encadrée pour les étrangers
La Tunisie a significativement modernisé son cadre d’investissement avec la loi sur l’Investissement de 2016, tout en conservant un contrôle serré sur la propriété foncière par les non‑Tunisiens.
Pour un investisseur étranger, les principes sont clairs :
L’acquisition de biens immobiliers par des étrangers en Tunisie est soumise à des règles strictes : elle est autorisée pour les biens bâtis résidentiels et commerciaux dans les zones désignées, mais généralement interdite pour les terres agricoles. Chaque achat nécessite une autorisation préalable du gouverneur régional, sans laquelle la vente est nulle. Pour les non-résidents, l’opération requiert également l’approbation de la Banque centrale pour le transfert de fonds et la vérification de l’origine des capitaux. Le paiement doit s’effectuer en devises importées par virement bancaire, condition essentielle pour assurer la traçabilité et permettre un éventuel rapatriement des fonds lors d’une revente.
Le processus se déroule classiquement en plusieurs étapes : signature d’un compromis de vente, constitution du dossier administratif, dépôt de la demande d’autorisation au gouvernorat, obtention de l’accord du gouverneur puis du feu vert de la Banque centrale, signature de l’acte définitif devant notaire, enregistrement et inscription au registre foncier.
Les délais sont variables mais il faut généralement compter entre 3 et 6 mois, jusqu’à 12 mois dans les cas les plus complexes. Dans certains projets jugés stratégiques (investissements supérieurs à 3 millions de dinars ou situés dans des zones industrielles/touristiques ciblées), des procédures accélérées existent.
Fiscalité et coûts de transaction : bien calibrer son budget
Investir dans l’immobilier en Tunisie implique d’anticiper plusieurs couches de coûts : prix d’acquisition, frais de transaction, fiscalité annuelle et taxation des revenus et plus‑values.
Coûts d’acquisition et de transaction
Pour un acheteur étranger, l’enveloppe de frais se situe généralement entre 9 et 15 % du prix d’achat. Elle se compose notamment :
| Poste de coût | Taux indicatif (sur prix d’acquisition) |
|---|---|
| Droit d’enregistrement / transfert | ≈ 5 % |
| Droits de conservation foncière | ≈ 1,5 % |
| Timbre / droits fixes | ≈ 1 % |
| Frais de notaire | 1–2 % (parfois 0,1 % dans certaines grilles) |
| Honoraires d’avocat (facultatif mais conseillé) | 0,5–1 % ou forfait |
| Commission d’agence immobilière | 2–3 % |
À cela s’ajoute la TVA sur les biens neufs vendus par des promoteurs. Sur ce point, il faut être particulièrement vigilant : la loi de finances 2018 avait introduit une TVA de 19 %, mais d’autres textes mentionnent un taux réduit de 7 ou 13 % selon la nature du projet et une remontée généralisée à 19 % sur les ventes neuves à partir de 2025. L’impact est considérable sur le prix final, et justifie un conseil fiscal spécialisé.
Impôts sur les loyers
Les revenus locatifs sont intégrés au revenu imposable et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des tranches allant d’environ 1 % pour les faibles revenus à 36 % pour les plus élevés, assorties d’une contribution sociale de 1 %.
Pour les bailleurs personnes physiques, un abattement forfaitaire de 30 % du loyer brut est admis au titre des charges. Cela signifie que la pression fiscale réelle sur les revenus locatifs est nettement inférieure au taux marginal d’imposition.
Pour les non‑résidents, une retenue à la source de 15 % est prévue sur certains loyers, avec des aménagements pour les hôtels. Là encore, l’existence de conventions fiscales bilatérales (France, Allemagne, Canada, Italie, Belgique, Suisse, etc.) peut atténuer ou neutraliser la double imposition.
Fiscalité sur la plus‑value immobilière
Les plus‑values de cession de biens immobiliers sont taxées selon la durée de détention :
– 10 % si le bien est revendu avant 5 ans,
– 5 % s’il est détenu entre 5 et 10 ans,
– exonération au‑delà de 10 ans pour certains cas (en particulier résidence principale).
Le calcul de la plus-value prend en compte le prix d’acquisition du bien, les frais d’achat associés, ainsi que les dépenses d’amélioration clairement justifiées. Un abattement de 10 % du prix d’acquisition est appliqué pour chaque année de détention.
Pour un investisseur de long terme, la combinaison d’une éventuelle revalorisation du bien (prévision de 3 à 8 % par an selon les zones) et d’une fiscalité adoucie après 5 à 10 ans de détention renforce l’intérêt patrimonial de l’investissement.
Taxes annuelles sur la propriété
La taxe foncière reste relativement modeste comparée à d’autres pays. Elle est généralement comprise entre 0,2 et 1,5 % de la valeur locative ou de la valeur estimée du bien, avec un barème tenant compte de la surface et de la catégorie de logement.
Une taxe sur la fortune immobilière a également été instaurée pour les patrimoines dépassant 3 millions de dinars net en biens immobiliers, au taux de 0,5 %, avec exclusion de la résidence principale et des biens professionnels.
Financement : un marché de crédit encore sous‑développé
Un autre élément déterminant dans la décision d’investir en Tunisie tient aux conditions de financement. Le pays affiche un marché hypothécaire relativement restreint : plus de 70 % des projets de logement sont autofinancés, et seuls 4 % des ménages recourent à un crédit pour construire.
Les raisons tiennent principalement au niveau élevé des taux d’intérêt, à la sélectivité des banques et à l’importance du secteur informel.
Pour les résidents tunisiens et la diaspora
Les banques tunisiennes proposent des crédits logement sur 10 à 25 ans, avec des taux généralement compris entre 6 et 11 % selon le profil, le type de produit (taux fixe, variable, indexé) et les programmes publics. Les Tunisiens résidant à l’étranger bénéficient souvent de conditions spécifiques, avec des produits dédiés (plans d’épargne logement, crédits “Dari fi Bledi”, etc.).
L’apport personnel demandé pour un achat immobilier est en moyenne de 20 % du prix du bien.
Pour les étrangers non résidents
Les options sont nettement plus limitées. Les banques locales acceptent difficilement de financer des non‑résidents, et lorsqu’elles le font, exigent :
Principales caractéristiques financières et garanties requises pour l’obtention d’un prêt immobilier.
Un apport personnel représentant 40 à 50 % du prix du bien est nécessaire.
Le taux d’intérêt appliqué est de l’ordre de 8 à 10 %.
La durée du prêt est raccourcie, généralement comprise entre 10 et 15 ans.
Des garanties solides sont exigées : hypothèque, revenus stables documentés et un bon historique de crédit.
La grande majorité des investisseurs étrangers choisissent donc soit de payer comptant, soit de mobiliser un crédit dans leur pays de résidence, soit de combiner un apport élevé et un petit crédit local.
Les achats sur plan auprès de promoteurs intègrent souvent des échelonnements de paiement sur 1 à 5 ans, sans intérêts mais avec une majoration intégrée dans le prix. Cela peut constituer une forme de “crédit vendeur” qui réduit le recours à la banque, mais impose une trésorerie régulière.
Politique du logement et dynamique de l’offre
L’État tunisien reste un acteur majeur du logement, à travers plusieurs organes publics : SNIT (Société nationale immobilière), AFH (Agence foncière d’habitation), Banque de l’Habitat, programmes sociaux comme FOPROLOS et “Premier logement”.
Une nouvelle Stratégie nationale de l’habitat pour 2025–2035 est en cours de déploiement. Elle vise à :
Pour améliorer l’accès au logement et optimiser l’aménagement du territoire, plusieurs actions sont prévues : constituer des réserves foncières accessibles, notamment via l’AFH qui peut acheter des terrains à prix préférentiels ; faciliter l’accès au logement et au crédit, en particulier pour les classes moyennes et populaires ; améliorer la gestion du foncier public et des plans d’urbanisme en accélérant les délais d’instruction et en développant la digitalisation ; et intégrer davantage les enjeux d’efficacité énergétique et d’adaptation au changement climatique dans la construction.
Les chiffres de production donnent une idée de la capacité du secteur public et parapublic : plus de 21 000 unités de logement social et lots viabilisés livrés fin 2022, près de 24 000 supplémentaires attendus fin 2023, 27 000 en 2024 et plus de 32 000 en 2025. Parallèlement, un plan 2026–2030 prévoit environ 5 000 logements sociaux supplémentaires, pour un budget de 750 millions de dinars.
Pour un investisseur privé, ces programmes ont un double effet : ils contribuent à contenir la pénurie de logements dans le bas de gamme, mais ciblent surtout la classe moyenne salariée, laissant un large espace de marché pour des produits privés intermédiaires et haut de gamme.
Risques et difficultés : ce qu’il faut vraiment anticiper
Malgré les opportunités, investir en Tunisie n’est pas un long fleuve tranquille. Plusieurs risques doivent être regardés en face.
Sur le plan macroéconomique, le pays reste fragile : croissance modérée (autour de 2,5–3 % attendus), chômage dépassant 15 %, inflation encore élevée (autour de 5–7 % ces dernières années), dette publique importante. Les variations du dinar face à l’euro et au dollar constituent un risque de change significatif pour un investisseur étranger.
Sur le plan politique et réglementaire, la Tunisie a connu depuis 2011 des transitions délicates. Des changements de lois, notamment sur la fiscalité immobilière (TVA, taxes d’enregistrement) ou les règles d’autorisation pour les étrangers, peuvent intervenir et modifier l’équation de rentabilité.
Sur le plan opérationnel, les principaux écueils sont :
L’investissement immobilier dans ce contexte est entravé par des procédures administratives longues et complexes (autorisations, enregistrement, permis de construire), une opacité des transactions avec des intermédiaires non agréés et une digitalisation insuffisante des registres. Il comporte des risques juridiques (titres incomplets, constructions non autorisées, litiges d’héritage), des contraintes de contrôle des changes pour le rapatriement des fonds, et nécessite une gestion locative à distance rigoureuse pour éviter impayés, vacance et problèmes d’entretien.
À cela s’ajoutent des risques physiques (inondations urbaines, vulnérabilité de certaines zones côtières au changement climatique) qui plaident en faveur d’une attention particulière à l’emplacement, la qualité de construction et, à terme, aux performances énergétiques.
Comment investir intelligemment : bonnes pratiques et pistes de stratégie
Malgré ces contraintes, la Tunisie demeure un marché attractif pour qui aborde l’investissement avec méthode.
Quelques principes se dégagent des données et du retour d’expérience :
Pour un investissement réussi, commencez par clarifier votre objectif (résidence secondaire, rendement locatif, etc.). Ciblez les marchés profonds comme Tunis, Sousse ou Hammamet. Privilégiez les segments à demande structurelle (appartements S+2 près des universités ou des transports). Évitez de surpayer pour le très haut standing si la rentabilité est prioritaire. Pour la location saisonnière, visez des biens différenciants dans des emplacements premium. Faites-vous systématiquement accompagner par un avocat et un notaire pour vérifier tous les documents légaux. Refusez les paiements en liquide non traçables et conservez toutes les preuves de transfert de fonds. Enfin, prévoyez une marge de sécurité financière pour les imprévus.
Conclusion : un marché de niche méditerranéenne encore accessible
Investir dans l’immobilier en Tunisie, c’est miser sur un marché méditerranéen encore abordable, situé à quelques heures de vol de l’Europe, bénéficiant d’une urbanisation continue, d’un tourisme en mutation vers un modèle quatre saisons et d’une classe moyenne très attachée à la propriété.
Les rendements locatifs bruts, généralement compris entre 5 % et 7 %, peuvent être encore plus élevés avec une location saisonnière ou sur des biens bien ciblés. Ces rendements restent compétitifs, notamment par rapport à certains marchés immobiliers européens surévalués. D’un point de vue fiscal, bien que le régime ne soit pas neutre, il propose des aménagements avantageux sur le long terme, comme l’exonération de certaines plus-values après 10 ans de détention et des taxes foncières encore modérées.
En contrepartie, la Tunisie n’est pas un marché pour investisseur pressé ou aversif à la paperasse. Les procédures d’autorisation, la réglementation sur les étrangers, la variabilité de la conjoncture imposent de travailler avec des professionnels sérieux, de privilégier la prudence juridique et de s’inscrire dans un horizon d’investissement de moyen à long terme.
Pour l’investisseur capable d’accepter ce niveau de complexité et de volatilité, l’immobilier tunisien offre néanmoins une opportunité rare : accéder à la pierre méditerranéenne avec un ticket d’entrée relativement faible, une perspective de croissance régulière et la possibilité de conjuguer plaisir d’usage et rendement financier.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Tunisie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien et au tourisme méditerranéen. Budget alloué : 300 000 à 450 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Grand Tunis, Sousse, Hammamet), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa en zone balnéaire dans une ville en croissance comme Hammamet ou Sousse, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagements) d’environ 350 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), vérification du cadre d’acquisition par un étranger, choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société tunisienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché tunisien tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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