Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps discret sur la carte européenne, le marché immobilier en Slovénie est désormais surveillé de près par les investisseurs comme par les ménages locaux. Après une décennie de hausse continue des prix, le pays entre dans une phase charnière : l’envolée se calme, les transactions reculent, mais la pénurie de logements et les taux d’intérêt en baisse continuent de soutenir les valeurs. Entre pression démographique, tourisme en plein essor, virage “vert” et régulation plus stricte, le paysage immobilier slovène se recompose plus qu’il ne se retourne.
Un marché toujours haussier, mais clairement en phase de refroidissement
Pendant dix ans, les prix résidentiels en Slovénie n’ont quasiment jamais reculé. L’indice national des prix des logements a encore progressé de 8,46 % sur un an au quatrième trimestre 2024, soit 7,19 % en termes réels une fois l’inflation déduite. Les logements neufs ont augmenté de 9,46 % sur un an, le marché de l’ancien de 8,28 %. Dans le détail, les appartements neufs se sont distingués avec une flambée de 10,2 %, devant les maisons individuelles existantes (+10,0 %), les appartements existants (+7,3 %) et les maisons neuves (+2,0 %).
Au troisième trimestre 2025, la hausse annuelle des prix de l’immobilier se limite à 2,7 %, marquant un net ralentissement par rapport aux années précédentes.
Sur dix ans, la hausse cumulée reste impressionnante : entre 2016 et 2024, les valeurs résidentielles slovènes ont pris environ 70 % à 110 % en termes nominaux, soit 40 % à 75 % corrigé de l’inflation. Une simple comparaison illustre ce changement d’échelle : il y a cinq ans, un appartement de 100 m² se négociait autour de 188 000 euros ; aujourd’hui, il faut environ 281 000 euros pour une surface équivalente.
Cette hausse rapide des prix se traduit dans les niveaux moyens : en 2024, le prix médian des appartements anciens atteint 2 920 €/m² (+12% sur un an), tandis que les maisons individuelles affichent un prix médian de 165 000 € (+17% sur un an). Début 2026, le prix moyen d’une maison familiale est d’environ 180 000 €, soit un prix au mètre carré proche de 1 900 €.
La distribution des prix montre un marché concentré sur le segment “intermédiaire” : environ 80 % des achats résidentiels se situent entre 100 000 et 400 000 euros, et, en 2026, près de 80 % du parc résidentiel se vend entre 132 000 et 384 000 euros. Pour un premier achat “réaliste”, un budget de 90 000 à 140 000 euros permet encore de trouver un petit appartement ancien dans une ville comme Maribor. À l’autre extrémité du spectre, le segment haut de gamme démarre autour de 800 000 euros et dépasse régulièrement 2 millions d’euros pour les biens les plus prestigieux.
Une activité en recul : moins de ventes, mais des prix qui tiennent
Si les prix se stabilisent plutôt qu’ils ne se retournent, le volume de transactions, lui, se contracte nettement. 2024 marque la troisième année consécutive de baisse de l’activité. Au total, 8 124 logements ont été vendus dans le pays, soit un repli de plus de 21 % par rapport à l’année précédente. La valeur totale des transactions résidentielles chute de près de 15 %, pour atteindre 1,34 milliard d’euros.
Nombre de logements neufs vendus en 2024, soit une division par deux (-50,77 %) par rapport à l’année précédente.
Cette contraction se retrouve dans les grandes villes. À Ljubljana, 1 264 appartements ont changé de mains en 2024, un repli de 13,29 %. À Maribor, la chute est spectaculaire : 440 transactions, soit une baisse de plus de 52 %. Dans le reste du pays, 2 651 ventes d’appartements sont enregistrées, en recul d’environ 29 %.
Elles anticipent la poursuite de ce refroidissement : la baisse du nombre de transactions devrait se prolonger au moins en 2025. Elles parlent d’un ‘point d’inflexion’ pour un marché qui reste cher, mais qui entre dans une phase de ralentissement graduel plutôt que de krach.
Autorités cadastrales (GURS, Autorité de topographie et de cartographie)
Plusieurs professionnels, cependant, insistent sur la solidité de la demande. Boštjan Udovič, directeur de la Chambre des métiers de l’immobilier, résume bien ce paradoxe : même si le nombre de ventes recule, la demande reste élevée, les biens se vendent vite, et le simple ralentissement des transactions ne suffit pas, à lui seul, à faire baisser les prix.
Ljubljana, la côte et les Alpes : une géographie des prix très contrastée
La Slovénie offre un paysage immobilier extrêmement segmenté selon les régions. Trois grandes zones se détachent en termes de prix : la capitale Ljubljana, la côte adriatique et les régions alpines touristiques.
Ljubljana, un marché à part dans le pays
La capitale dicte la tendance nationale. Les appartements de seconde main y atteignent un prix médian de 4 510 euros par mètre carré en 2024, en hausse de 12,03 % sur un an. C’est environ 55 % de plus que la médiane nationale. Les maisons anciennes y sont également très chères : 405 000 euros de prix médian pour une maison, soit une augmentation de 6,58 %.
Dans le centre de Ljubljana, les prix de vente des meilleurs emplacements varient entre 4 500 et 9 000 €/m². Un appartement rénové ou un bien historique dans l’hypercentre coûte généralement entre 300 000 et 900 000 €. Pour la location, un appartement une chambre se loue autour de 1 100 €/mois, un niveau comparable à Bruxelles ou Helsinki, bien qu’inférieur à Londres ou Paris. La capitale slovène n’est donc plus considérée comme vraiment ‘bon marché’.
Les quartiers qui montent le plus vite ne sont plus seulement l’hyper-centre, déjà très cher, mais des districts périphériques en voie de gentrification comme Šiška ou Bežigrad. Plusieurs analystes estiment que dans ces zones, la croissance annuelle des prix se situe entre 4 % et 8 % ces dernières années. La combinaison de nouvelles infrastructures de transport, de projets résidentiels et de la rareté des terrains constructibles entretient cette pression.
La côte slovène, un micro-marché tourné vers le tourisme
Le second foyer de tension se situe sur la côte adriatique (Obala), autour de villes comme Koper, Piran, Portorož, Izola et Ankaran. Là, le prix médian des appartements anciens atteint 4 320 euros par mètre carré en 2024, en hausse de 11,05 % sur un an, soit un niveau presque équivalent à celui de Ljubljana. Les maisons secondaires y valent en médiane 308 000 euros, avec une progression plus modérée (+2,67 %).
Le prix au mètre carré peut atteindre 7 500 euros pour des biens premium autour de Piran et Portorož.
L’attractivité touristique, la rareté des terrains et l’intérêt croissant des acheteurs étrangers expliquent cette flambée. En 2023, la Slovénie a accueilli environ 6 millions de touristes, avec une forte progression des nuitées côtières. Le développement hypothétique ou réel de locations de courte durée via des plateformes type Airbnb a renforcé l’attrait pour les petits appartements bien situés, perçus comme des produits à forte rentabilité.
Régions alpines et villes secondaires : des marchés encore abordables mais en tension
Les régions alpines, surtout autour de Kranjska Gora, Bled et du lac Bohinj, forment un troisième pôle de cherté. Dans cette “Alpine Tourism Area”, le prix médian des appartements anciens atteint 3 820 euros le mètre carré en 2024, soit légèrement moins qu’à Ljubljana mais bien supérieur à la moyenne nationale. Fait notable : ces prix ont légèrement reculé (-2,8 %), alors que les maisons progressent encore (+3,55 %, médiane 350 000 euros). Ce tassement sur l’appartement traduit une demande peut-être plus sélective sur les produits touristiques après des années de forte hausse.
Les grandes villes régionales slovènes restent plus abordables que la capitale mais enregistrent des hausses soutenues des prix de l’immobilier. À Maribor, le prix médian d’un appartement ancien est de 2 330 €/m² (+9,39 %) et celui d’une maison de 195 000 € (+11,43 %). À Celje, un appartement médian coûte 2 310 €/m² (+5,96 %) et une maison 170 000 € (+4,94 %). Dans la région de Kranj, les appartements sont autour de 3 220 €/m² (+3,87 %) et les maisons près de 288 000 €.
Les différentiels sont tels qu’un même budget procure des réalités très différentes. Un investisseur pouvant mettre 250 000 euros sur la table accèdera tout juste à un deux-pièces bien placé à Ljubljana, mais pourra viser un appartement beaucoup plus vaste à Maribor ou une maison familiale correcte dans des villes comme Celje ou Kranj.
Pour visualiser ces écarts, le tableau suivant résume quelques médianes significatives pour les appartements anciens en 2024 :
| Zone / Ville | Prix médian appart. ancien (€/m²) | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| Slovénie (national) | 2 920 | +11,88 % |
| Ljubljana | 4 510 | +12,03 % |
| Côte (Obala : Koper, Piran, etc.) | 4 320 | +11,05 % |
| Alpine Tourism Area (Bled, K.Gora) | 3 820 | -2,80 % |
| Kranj et environs | 3 220 | +3,87 % |
| Maribor | 2 330 | +9,39 % |
| Celje | 2 310 | +5,96 % |
Une offre structurellement insuffisante et un secteur de la construction sous pression
Derrière la flambée des prix, le diagnostic est largement partagé : la Slovénie manque de logements, en particulier là où les emplois et les services se concentrent. Selon l’OCDE, le pays ne dispose que d’environ 410 logements pour 1 000 habitants, un ratio qui n’a pratiquement pas évolué depuis 2011 et qui reste inférieur aux moyennes de l’UE et de l’OCDE.
Seulement 4 515 logements ont été autorisés à la construction en Slovénie en 2024, soit une baisse de 10,66 % par rapport à l’année précédente.
Une légère embellie se dessine au premier trimestre 2025, avec 1 174 logements autorisés (+5,86 %), mais le message de fond reste préoccupant. La Banque de Slovénie évoque une confiance en berne dans le secteur de la construction et prévient qu’une nouvelle contraction de l’offre future est probable. Les promoteurs font face à un cocktail défavorable : coûts de construction en hausse d’environ 25 % par rapport à la moyenne 2021, manque chronique de main-d’œuvre qualifiée (la moitié des entreprises du bâtiment y sont confrontées), renchérissement des matériaux pour un tiers d’entre elles, et procédures d’urbanisme jugées lourdes et lentes.
Le gouvernement prévoit de construire 5 000 nouveaux logements d’ici 2026 via le Fonds public national du logement, avec un premier millier dès 2024. Il annonce également la création de 20 000 appartements locatifs publics sur les dix prochaines années. Ces chiffres, bien que modestes à l’échelle nationale, marquent un changement de politique, passant d’une priorité à la propriété individuelle à un effort pour le logement public.
Parallèlement, le marché privé se modernise : plus de 40 % des nouveaux projets résidentiels intègrent déjà des solutions de maison connectée (domotique, gestion énergétique intelligente, capteurs), et cette proportion devrait dépasser durablement ce seuil d’ici 2026. Les logements neufs se paient d’ailleurs une prime de 15 % à 25 % au mètre carré par rapport au parc existant comparable.
Un marché locatif restreint, mais sous forte tension à Ljubljana
La Slovénie se distingue de nombreux pays d’Europe de l’Ouest par une culture très marquée de la propriété. Les privatisations massives des années 1990 ont fait exploser le taux de propriétaires et laissé un parc locatif relativement réduit. En 2024, seuls 6,8 % des ménages sont locataires au prix du marché (contre 4,8 % en 2015). Près d’un cinquième (18,4 %) occupent un logement avec un loyer social réduit ou à titre gratuit (famille, conventions particulières, etc.).
La faible proportion de locataires en Slovénie ne reflète pas un marché détendu. Dans les grandes villes, particulièrement à Ljubljana, la demande dépasse largement l’offre disponible. Cette pression est accentuée par l’afflux d’étudiants (y compris internationaux), de jeunes actifs et de travailleurs étrangers. La situation est aggravée par la préférence de nombreux propriétaires pour la vente ou, plus récemment, pour la location touristique de courte durée.
Les données de loyers illustrent ce déséquilibre. En 2024, le Fonds du logement de la République de Slovénie, principal bailleur public avec plus de 7 300 appartements, pratiquait des loyers moyens de 7,43 euros/m² sur le segment “marché” et 4,43 euros/m² pour le non-profit. En Slovénie centrale, les loyers du Fonds montent déjà à 8,04 euros/m². Sur le marché privé, un rapport de 2024 montre des loyers annoncés variant de 8 euros/m² en Carniole intérieure à près de 19,30 euros/m² dans le centre de Ljubljana.
Le loyer moyen par mètre carré à Ljubljana en 2025, soit un doublement par rapport à 2021.
L’inflation locative dépasse d’ailleurs largement l’inflation générale depuis 2021. En mars 2025, les loyers progressent de 3,8 % sur un an, quand la hausse des prix à la consommation se limite à 2 %. Cette évolution soutient les rendements bruts des investisseurs : à Ljubljana, ils avoisinent en moyenne 4,34 % début 2025 (contre 4,45 % un an plus tôt), avec des variations selon le segment. Les produits bien situés, correctement gérés, restent capables de générer 4 à 5 % brut en résidentiel classique, davantage sur des stratégies meublées ciblant étudiants ou expatriés.
Pour résumer la structure du parc locatif et des loyers, on peut dresser ce tableau synthétique :
| Indicateur (2024–2025) | Valeur approximative |
|---|---|
| Part des ménages locataires au prix du marché | 6,8 % |
| Part des ménages en logement social / gratuit | 18,4 % |
| Loyer moyen Fonds du logement – marché (€/m²) | 7,43 |
| Loyer moyen Fonds du logement – non-profit (€/m²) | 4,43 |
| Loyer moyen Fonds du logement – Slovénie centrale (€/m²) | 8,04 |
| Fourchette loyers privés (régions) (€/m²) | 8,00 – 19,30 |
| Studio à Ljubljana (loyer moyen mensuel) | 700 € |
| 1 chambre à Ljubljana | 1 100 € |
| 2 chambres à Ljubljana | 1 550 € |
| 3 chambres à Ljubljana | 1 950 € |
| Rendement brut moyen appartements Ljubljana (février 2025) | 4,34 % |
Airbnb et nouvelles règles : le boom des locations de courte durée rattrapé par la régulation
Comme dans d’autres capitales européennes, la montée en puissance des plateformes de location saisonnière a profondément modifié le marché locatif à Ljubljana et dans les zones touristiques (côte, stations alpines). En quelques années, l’offre de logements proposés à la nuitée ou à la semaine a été multipliée par cinq, captant une part croissante du parc disponible. Pour certains propriétaires, les revenus tirés d’Airbnb ou de plateformes similaires sont presque deux fois supérieurs à ceux d’un bail classique.
Face à la mobilisation des habitants, associations et municipalités contre la pénurie et la flambée des loyers attribuées à cette tendance, les pouvoirs publics ont renforcé la régulation. En mars 2025, le gouvernement a adopté une nouvelle loi précisément encadrant la location de courte durée.
Le texte impose une limite stricte : dans les immeubles collectifs, un logement ne peut être loué en courte durée plus de 60 jours par an, tandis que les maisons individuelles ou les immeubles ne comptant qu’un ou deux logements bénéficient d’un plafond de 150 jours. Au-delà, il faut se déclarer comme établissement touristique à part entière, avec un régime fiscal et réglementaire différent. La ville de Ljubljana va plus loin en annonçant son intention de restreindre la location touristique aux seuls mois d’été, période où les étudiants quittent la ville et où la pression sur le parc se relâche légèrement.
Pourcentage des opérateurs de location de courte durée privés qui pourraient disparaître selon certains propriétaires, en raison des nouvelles règles visant à réorienter les logements vers la résidence permanente.
Taux en baisse, crédit en reprise : un soutien important aux prix
Sur le front du financement, la Slovénie suit la trajectoire monétaire de la zone euro. Après un cycle de hausse rapide, la Banque centrale européenne a entamé, en juin 2024, un mouvement de baisse graduel de ses taux directeurs, réduits de 175 points de base au total jusqu’en avril 2025. Le taux de la facilité de dépôt est ramené à 2,25 %, le taux de refinancement principal à 2,40 % et le taux de prêt marginal à 2,65 %. Au premier semestre 2026, le taux de dépôt se situe autour de 2 %.
Taux moyen des nouveaux prêts immobiliers en février 2025, en baisse de plus d’un point par rapport au pic de 2023.
Le rebond du crédit est net. Après une contraction de près de 50 % du flux de nouveaux prêts en 2023 (-48,3 % sur un an), le volume de nouveaux crédits immobiliers repart à la hausse en 2024 pour atteindre 1,41 milliard d’euros, soit +18,6 % par rapport à 2023. Ce dynamisme se prolonge début 2025, avec des croissances à deux chiffres en janvier et février. L’encours total des prêts au logement grimpe ainsi à 8,75 milliards d’euros en mars 2025, même si son poids dans le PIB reste modeste (12,9 %) comparé à la moyenne de la zone euro (36 %).
Chaque point de pourcentage de variation des taux modifie la capacité d’emprunt des ménages de l’ordre de 10 % à 12 %.
Fiscalité en débat : un projet de taxe patrimoniale très contesté
Alors que les prix ont largement devancé les salaires, la question de la fiscalité immobilière fait irruption dans le débat public. Le gouvernement au pouvoir a présenté un projet de “taxe sur la richesse” englobant les biens résidentiels. Le principe proposé est simple : un taux unique de 1,45 % du montant estimé du bien, calculé annuellement par l’administration géodésique (GURS), s’appliquerait aux logements (appartements, maisons, terrains à bâtir), qu’ils soient détenus par des personnes physiques ou morales, résidentes ou non.
Selon les estimations, le nouvel impôt sur l’immobilier pourrait rapporter jusqu’à 600 millions d’euros par an.
Reste que ce projet se heurte à une forte résistance. Une tentative similaire avait été censurée par la Cour constitutionnelle en 2013. Les critiques dénoncent un risque de sur-taxation pour les ménages disposant d’un patrimoine immobilier mais de revenus modestes, notamment les personnes âgées possédant une grande maison dans une zone devenue chère. Le gouvernement affirme vouloir décourager la rétention spéculative et pousser les propriétaires de logements vides à les vendre ou à les louer. Mais les chances de voir cette réforme entrer en vigueur en 2026 sont jugées faibles par de nombreux observateurs.
Une économie solide mais ralentie, des risques climatiques bien réels
L’environnement macroéconomique dans lequel évolue le marché immobilier slovène est contrasté. La croissance du PIB réel ralentit, passant de 2,7 % en 2022 à 2,1 % en 2023 puis 1,6 % en 2024. Le FMI anticipe toutefois une légère accélération à 1,8 % en 2025 et 2,4 % en 2026, tandis que l’institut macroéconomique IMAD vise environ 2,1 % en 2025. L’inflation, très élevée en 2022 (8,8 %), revient progressivement vers la cible de la BCE, à 7,4 % en 2023 puis 2,0 % en 2024, et environ 2,3 % en mars 2025.
Le taux de chômage est bas (environ 3,2 % au printemps 2025) et de nombreux postes sont à pourvoir dans des secteurs comme la construction ou l’hôtellerie. Par ailleurs, l’agence Fitch a confirmé la note souveraine ‘A’ de la Slovénie et amélioré sa perspective à ‘positive’ en avril 2025, saluant la baisse de la dette publique, une meilleure discipline budgétaire et des avancées dans les réformes structurelles.
Mais cette stabilité relative n’efface pas les vulnérabilités. Le pays a été sévèrement frappé par des inondations exceptionnelles en août 2023, qui ont touché près de 85 % des municipalités. Les pertes économiques totales sont estimées autour de 9,9 milliards d’euros, soit plus de 10 % du PIB, dont 3 milliards de dommages directs aux infrastructures. Seule une partie de ces coûts était assurée, ce qui pousse l’État à investir massivement (1,36 milliard d’euros prévu d’ici 2028) dans des ouvrages de prévention et de résilience.
L’effort d’investissement estimé à 10 milliards d’euros, soit 16% du PIB, pour adapter le pays aux risques climatiques.
Vers une Slovénie immobilière plus verte, plus connectée… et toujours chère ?
Au-delà des cycles conjoncturels, plusieurs tendances structurelles semblent ancrer la trajectoire du marché immobilier slovène dans une hausse prolongée, même ralentie. La première est démographique : la population devrait culminer légèrement au-dessus de 2,1 millions d’habitants autour de 2026, avant de commencer à diminuer, mais avec un vieillissement prononcé. D’ici 2050, près d’un tiers des Slovènes auront plus de 65 ans. Cela alimente la demande pour des logements accessibles, bien situés et adaptés aux personnes âgées, tout en posant la question du devenir de grandes maisons familiales en périphérie ou en milieu rural.
Part de la population slovène qui devrait vivre en ville d’ici 2028, concentrant la demande de logement.
Troisième tendance, la transition énergétique et la montée des critères ESG. La Slovénie s’est fixé des objectifs ambitieux : réduire de 70 % les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments d’ici 2030 par rapport à 2005, et baisser de 20 % la consommation d’énergie finale des bâtiments. Tous les nouveaux immeubles doivent répondre aux normes de bâtiment à consommation quasi nulle (NZEB), avec des standards précis définis par le règlement sur l’usage efficace de l’énergie. Les projets importants font l’objet d’études d’impact environnemental, et la commande publique est encadrée par un règlement de “marchés verts” imposant des critères écologiques pour les travaux.
C’est le pourcentage de majoration du prix de vente moyen des maisons de classes énergétiques A et B par rapport à des biens comparables peu performants.
Enfin, l’infrastructure joue un rôle non négligeable. Des chantiers majeurs comme la deuxième voie ferrée entre Divača et Koper, l’élargissement du tunnel des Karavanke ou la modernisation des lignes autour de Ljubljana sont susceptibles de créer des primes de localisation de 5 % à 15 % pour les biens situés à proximité des nouvelles gares ou échangeurs. Pour l’investisseur de long terme, ces projets constituent des signaux importants pour anticiper les quartiers qui prendront de la valeur.
Entre accessibilité en berne et attrait pour l’investissement : un équilibre fragile
Ce tableau met en lumière un marché slovène à double face. D’un côté, un actif solide, qui a déjà offert, au cours de la dernière décennie, des revalorisations substantielles et des rendements locatifs corrects. Les projections à cinq et dix ans restent orientées à la hausse, même à un rythme plus contenu. La combinaison d’une offre limitée, de taux plus bas, d’une économie plutôt saine et d’un environnement touristique très dynamique laisse penser que l’immobilier restera une valeur refuge dans le pays.
Pour de nombreux ménages, notamment les jeunes actifs, les prix immobiliers à Ljubljana et sur la côte deviennent insoutenables par rapport aux salaires locaux. Cette crise se manifeste par le recours croissant au crédit, l’augmentation du ratio prix/revenus et des tensions politiques, comme le projet avorté de taxe patrimoniale.
Les autorités marchent donc sur une ligne étroite : soutenir l’investissement et l’offre neuve par des incitations et des financements publics, réguler plus fermement les locations de courte durée pour libérer des logements, encourager la rénovation énergétique sans alourdir excessivement la facture des propriétaires, et réfléchir à une fiscalité qui corrige les excès spéculatifs sans fragiliser les ménages.
À court terme, le scénario le plus probable est un ‘atterrissage en douceur’ des prix, et non un effondrement. Les indicateurs (baisse des transactions, hausses modérées, reprise du crédit, politiques publiques actives) montrent un marché qui se normalise après une période de surchauffe. Pour acheteurs et investisseurs, l’objectif est désormais de sélectionner avec attention l’emplacement, la performance énergétique et la solidité juridique des biens, dans un contexte de prix plus stables et prévisibles.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Slovénie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché en croissance de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, littoral slovène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier dynamique de Ljubljana ou à proximité de la côte, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure de détention et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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