Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps restée en marge des grands débats européens sur la ville durable, la Slovénie est en train de rattraper son retard à grande vitesse. Entre stratégies nationales ambitieuses, grands chantiers de transport, vastes programmes de logement public et reconversion de friches industrielles, le pays se trouve à un moment charnière de son histoire urbaine. Derrière les façades préservées de Ljubljana, Maribor, Celje, Koper, Nova Gorica ou encore Kranj se dessine une nouvelle géographie du développement, où se mêlent transition écologique, innovation numérique et ambition sociale.
Pour comprendre le développement urbain à venir en Slovénie, il faut articuler trois niveaux : le cadre stratégique national, les grands investissements d’infrastructures qui redessinent le pays, et les opérations locales menées ville par ville sur le logement, les mobilités, les friches, les zones économiques et les espaces publics.
Un cadre stratégique national en pleine mutation
Si la Slovénie accélère aujourd’hui, ce n’est pas par hasard. L’État s’est doté, en quelques années, d’un arsenal de documents stratégiques qui fixent un cap très clair pour les villes.
La Stratégie de développement spatial de la Slovénie 2050 constitue désormais la boussole de l’action publique. Adoptée par l’Assemblée nationale en 2023, elle promeut un modèle de développement polycentrique : non pas un seul centre dominant, mais un réseau hiérarchisé de villes et de centres régionaux, articulés par des transports efficaces et un système de « green infrastructure » à l’échelle du pays. L’objectif assumé est double : réduire les disparités régionales et éviter la dispersion urbaine qui grignote terres agricoles et espaces naturels.
Dans la pratique, cette stratégie impose quelques grands principes transversaux qui irriguent les projets urbains en cours ou à venir :
– privilégier la requalification des friches et des espaces déjà urbanisés plutôt que l’ouverture de nouveaux terrains (logique de « circular land management » et de limitation de l’artificialisation des sols) ;
– rapprocher développement urbain et offre de transport collectif, pour diminuer les besoins de déplacements motorisés ;
– intégrer systématiquement climat, biodiversité, gestion de l’eau et risques naturels aux décisions d’aménagement ;
– encourager le mix des fonctions (habitat, emploi, services) à l’échelle des quartiers.
La stratégie nationale identifie des défis majeurs (vieillissement démographique, crise du logement, transition énergétique, digitalisation, vulnérabilité aux inondations). Suite aux événements d’août 2023, une loi a été adoptée pour modifier l’urbanisme et faciliter les reconstructions et travaux de protection contre les inondations et les glissements de terrain.
117 millions pour la rénovation urbaine intégrée
Sur la période 2014‑2020, 117 millions d’euros ont été fléchés vers la rénovation urbaine dans les municipalités urbaines, via le mécanisme européen des Investissements territoriaux intégrés (ITI). Dans la nouvelle programmation, cette logique est prolongée, avec une attention accrue aux projets combinant transition énergétique, logement, mobilité durable et espaces publics.
Parallèlement, le Programme national des transports et la Stratégie de développement du transport jusqu’en 2030 posent les bases d’un investissement massif et continu dans les infrastructures, estimé à 600 à 700 millions d’euros par an, auxquels s’ajouteraient environ 300 millions d’euros annuels d’investissements privés et concessionnels sur le long terme.
Le tournant des infrastructures : rail, route et ports
Difficile de parler de développement urbain en Slovénie sans évoquer les grandes infrastructures, qui conditionnent l’attractivité des villes comme la forme de leurs extensions.
La nouvelle dorsale ferroviaire vers le port de Koper
Le projet phare est incontestablement la deuxième voie ferroviaire Koper–Divača, chantier le plus important du pays dans le rail. Cette nouvelle ligne de 27 kilomètres, dotée de nombreux tunnels et viaducs, doit porter la capacité de 90 à 212 trains par jour, permettant d’acheminer jusqu’à 37 millions de tonnes de marchandises par an entre le port et l’hinterland. Le coût actualisé avoisine 1,172 milliard d’euros (hors TVA).
Le maître d’ouvrage, la société publique 2TDK, a confié les travaux lourds à un consortium associant l’entreprise slovène Kolektor CPG et deux groupes turcs. Une autre équipe, menée par SŽ‑Železniško gradbeno podjetje et plusieurs entreprises slovènes, s’occupe de la phase finale d’équipements ferroviaires.
L’achèvement annoncé de la ligne doit changer l’échelle du Port de Koper, unique port maritime du pays, déjà capable de traiter plus de 24 millions de tonnes de fret et plus d’un million de conteneurs (TEU) par an. La connexion renforcée avec l’arrière‑pays (Autriche, Hongrie, Slovaquie, Tchéquie, Allemagne, Balkans) conforte Koper comme porte d’entrée vers l’Europe centrale.
C’est le montant, en millions d’euros, du plan d’investissements portuaires prévu entre 2021 et 2030.
Les villes rebranchées sur le rail
Au‑delà de la façade maritime, la Slovénie reconfigure aussi ses grandes lignes intérieures. Plusieurs opérations sont en cours ou programmées :
– rénovation lourde de la section Maribor–Šentilj, avec nouvelle voie, tunnel (Pekel) et viaduc (Pesnica), pour porter la capacité de 63 à 84 trains par jour ;
– amélioration de la ligne Ljubljana–Sežana, avec passages dénivelés, sous‑stations et signalisation automatique ;
– modernisation du nœud ferroviaire de Pragersko et du nœud de Ljubljana, y compris la reconfiguration de la gare centrale et la création d’un grand pôle intermodal.
Ces investissements s’inscrivent dans le réseau central européen TEN‑T, traversant la Slovénie via les corridors Baltique-Adriatique et Méditerranéen. Ils visent à la fois le fret international et l’amélioration des dessertes voyageurs, avec un cadencement horaire sur l’axe Ljubljana-Celje-Maribor, un renforcement des liaisons régionales et suburbaines autour de la capitale, et une intégration tarifaire et billettique.
Autoroutes, troisième axe de développement et mobilités alternatives
Côté routier, le pays poursuit la modernisation de son réseau, notamment par la poursuite du troisième axe de développement nord‑sud, la seconde galerie du tunnel des Karavanke et la réhabilitation d’un réseau national dont environ la moitié des chaussées étaient jugées en très mauvais état vers 2015. L’opérateur autoroutier DARS gère déjà 746 km de voies rapides, tandis que l’agence DRSI entretient près de 6 000 km de routes nationales, et les communes plus de 32 000 km de voiries locales.
Mais l’effort ne se concentre plus uniquement sur la voiture. Les documents stratégiques nationaux prévoient le déploiement de Park and Ride, d’infrastructures pour carburants alternatifs (électricité, gaz, hydrogène), de systèmes de transport intelligents, et la promotion d’horaires cadencés pour les bus comme pour les trains. À Ljubljana, un vaste programme régional propose 38 pôles P+R, des lignes de bus express, une modernisation du rail et un réseau cyclable structurant.
La ville intelligente comme colonne vertébrale des projets
La numérisation traverse elle aussi l’ensemble des projets urbains slovènes. Sous l’impulsion du consortium SiMOS (Intelligent City), les 11 municipalités urbaines du pays ont décidé de coordonner leurs initiatives pour bâtir un écosystème numérique commun.
L’objectif affiché est de déployer des plates‑formes urbaines numériques (Urban Digital Platforms) permettant d’agréger données et services, tout en rendant l’administration plus accessible et transparente. Les axes de travail sont clairs : services en ligne centrés sur l’usager, open data, intégration des mobilités, cartes urbaines multifonctionnelles et gestion temps réel de l’espace public (trafic, stationnement, énergie, environnement).
Quelques exemples de villes en pointe
À Ljubljana, un appel d’offres a été lancé pour une plate‑forme numérique urbaine, soutenu par un tout nouveau Département de la digitalisation. La capitale vise 12 000 agents publics et environ 300 000 habitants comme utilisateurs potentiels, et compte s’appuyer sur cet outil pour orchestrer ses politiques de mobilité, d’énergie, de gestion de l’eau et de participation citoyenne.
Montant en euros du financement de la plateforme numérique déployée à Kranj pour connecter les services urbains et mesurer divers indicateurs environnementaux.
À Celje, un projet de plateforme de données centrale, de carte de ville et de système de gestion du stationnement vise à agréger l’ensemble des services de mobilité (bus CeleBUS, vélos KolesCE, titre national IJPP…) et à diffuser en temps réel les places disponibles dans les parkings. Budget global : un peu plus de 1,37 million d’euros, avec l’ambition affichée de réduire de 363 tonnes de CO₂ par an grâce à une meilleure gestion des flux automobiles.
La ville de Maribor a développé et mis en service un portail de données ouvertes, accessible à l’adresse mobilnost.maribor.si. Ce portail agrège diverses informations liées aux mobilités durables, telles que les données sur les transports, les comptages vélos, la qualité de l’air et les habitudes de déplacement. Développé par phases pour un coût total d’environ 33 000 euros, il sert désormais de socle pour d’autres projets numériques municipaux.
Dans l’aire urbaine de Nova Gorica et Novo mesto, une carte urbaine commune (« Sitium ») est expérimentée pour dématérialiser un large spectre de services publics (stationnement, culture, sport, bibliothèques…), financée via un partenariat public‑privé d’environ 100 000 euros.
Enfin, la ville portuaire de Koper modernise son système de gestion de l’accès au centre historique par une nouvelle plate‑forme d’administration du trafic, intégrée au contrôle des barrières et aux capteurs de circulation. Montant du projet : environ 40 000 euros hors TVA.
Toutes ces démarches locales s’insèrent dans une stratégie nationale de Digital Slovenia 2030, qui veut hisser le pays dans le haut du classement européen en matière de société numérique, avec un accent marqué sur l’inclusion, la cybersécurité, l’IA et les villes intelligentes.
La crise du logement n’épargne pas la Slovénie. La hausse rapide des prix, notamment à Ljubljana et sur la côte, combinée à une production neuve insuffisante, a fragilisé l’accès au logement pour les ménages. Les chiffres sont parlants : le nombre de logements autorisés à la construction a reculé de plus de 10 % en 2024, les ventes de logements neufs ont chuté, alors que les prix de l’ancien ont continué à grimper (plus de 11 % de hausse médiane pour les appartements en 2024, et plus de 12 % à Ljubljana).
Face à ce constat, l’État et les collectivités ont fait évoluer rapidement les leviers de politique publique.
Un Fonds du logement renforcé
Le Fonds du logement de la République de Slovénie (HFRS), créé en 1991, occupe une place centrale. Déjà propriétaire de plus de 3 000 logements locatifs à but non lucratif et de près de 800 logements loués à loyers de coût, il contrôle aussi via ses filiales environ 2 000 appartements supplémentaires. Au total, le portefeuille locatif public est significatif, mais jugé encore très insuffisant.
Une étude menée par PwC pour la Banque de développement du Conseil de l’Europe (CEB) a estimé le besoin de logements locatifs à environ 49 000 unités, auxquels s’ajoutent plus de 3 000 places en résidences étudiantes, pour un déficit d’investissement proche de 4,7 milliards d’euros.
Le gouvernement a sécurisé un flux annuel de 100 millions d’euros de 2025 à 2035 pour la construction de logements locatifs publics.
Cette montée en puissance s’ajoute à l’appui de la CEB, qui a déjà accordé des prêts de 50 millions d’euros (2018/2019) puis 70 millions d’euros (2021) au Fonds, et à l’engagement de la Banque européenne d’investissement (BEI) via son Action Plan for Affordable and Sustainable Housing et l’initiative HousingTechEU (400 millions d’euros à l’échelle européenne).
Le gouvernement affiche un objectif politique : 20 000 nouveaux logements locatifs publics en dix ans. Le Fonds dispose déjà d’un pipeline de 1 950 logements, et annonçait la livraison de 2 194 nouveaux appartements publics d’ici 2023 – preuve que l’appareil de production se remet progressivement en route après une décennie marquée par une très faible implication budgétaire de l’État (seulement 15 millions d’euros engagés pour le logement public entre 2015 et 2022).
Une nouvelle donne réglementaire
La loi sur le logement encadre depuis 2006 les loyers non lucratifs à un niveau faible, avec des subventions importantes. La réforme en cours prévoit une hausse progressive de ces loyers, compensée par la création d’une allocation de maintenance pouvant aller jusqu’à 2 €/m² pour les immeubles les plus anciens (0,50 €/m² pour les plus récents), afin de financer l’entretien et la rénovation énergétique. L’État prend désormais à sa charge les subventions pour les logements locatifs publics, les communes se concentrant sur les aides au marché privé.
Une nouvelle loi limite les locations de courte durée à 60 jours par an dans les immeubles collectifs et à 150 jours dans les maisons individuelles ou bifamiliales. La ville de Ljubljana prévoit de restreindre davantage ces locations hors saison estivale pour lutter contre la crise du logement, priorisant ainsi les besoins des résidents permanents, malgré les éventuels recours des propriétaires.
Enfin, une réforme de la fiscalité immobilière est à l’étude, avec une taxe annuelle autour de 1,45 % de la valeur estimée du bien (hors résidence principale, qui serait exemptée). L’une des finalités affichées est de décourager les achats spéculatifs et les logements durablement vacants.
Ljubljana, laboratoire du logement abordable
La capitale concentre de nombreux projets emblématiques. En périphérie, des quartiers comme Jelšin gaj (Trnovo), « Verižne hiše Vič », « ILOVŠKIH 6 » (Rudnik) ou « Flats on the Green Bank » (Moste‑Polje) illustrent l’essor d’opérations de maisons en bande, jumelées ou petits collectifs, souvent orientées vers une classe moyenne en quête de verdure et d’espace.
Plusieurs grands ensembles locatifs structurants sont actuellement en préparation à Ljubljana, allant de quartiers d’envergure à des modèles d’habitat innovants.
Un nouveau quartier comprenant 361 logements locatifs et un parking souterrain.
Un projet de 97 logements locatifs.
Un immeuble elliptique de huit étages abritant 64 appartements.
Modèles innovants de logement promus par la municipalité.
Des acteurs privés apportent aussi des réponses d’envergure. L’entrepreneur Ivo Boscarol développe, près du centre commercial BTC, une zone résidentielle de 1 000 logements abordables, largement végétalisée, intégrée au grand projet urbain Šmartinska piloté par la municipalité. Le développeur slovaque Corwin transforme plusieurs friches pour y réaliser environ 1 600 logements dans la prochaine décennie, dont le complexe Kvartet (quatre tours de 15 étages) déjà en chantier dans le quartier de Šiška.
Dans ce contexte, la question du modèle constructif prend aussi de l’importance : le recours à la construction modulaire et préfabriquée, via des entreprises comme Karmod, se généralise dans les couronnes suburbaines pour réduire coûts et délais.
Reconversions et grands projets urbains : une nouvelle fabrique de la ville
Au‑delà du logement, les projets urbains slovènes les plus significatifs s’articulent autour de la reconversion de grandes emprises, souvent industrielles ou ferroviaires, et de la création de nouveaux pôles mixtes.
Ljubljana : Emonika, hub de transport et skyline redessinée
Le chantier le plus emblématique est sans doute le nouveau hub passagers de Ljubljana, gigantesque opération estimée à plus de 1 milliard d’euros. À la clé : de nouvelles gares ferroviaire et routière, un centre commercial, des bureaux, des hôtels, des logements, et une requalification complète du secteur.
Au cœur du dispositif, le projet Emonika couvre environ 90 000 m² et accueillera, entre autres, la plus haute tour de la ville. L’investisseur principal, la banque hongroise OTP, y engage quelque 350 millions d’euros. L’ensemble s’insère dans une série d’opérations phares autour de la gare : la tour résidentielle de 24 étages portée par Corwin, le bâtiment de bureaux Vilharia présenté comme le plus « vert » du pays, ou encore les projets du duo Corwin‑Hartenberg sur Masarykova et Linhartova, appelés à combiner bureaux, hôtels, commerces et services.
Plus au nord, le centre commercial BTC devient un véritable laboratoire de la ville intelligente : circulation d’véhicules autonomes, détecteurs et capteurs pour la gestion énergétique, incubateur de start‑ups (ABC Accelerator), projets immobiliers intégrant domotique avancée et gestion numérique.
La ville investit aussi dans les équipements culturels et sportifs : la transformation de l’ancienne usine de vélos Rog en centre créatif, la réhabilitation de Cukrarna en grande galerie d’art contemporain, la création de la Cukrarna Palace comme maison des jeunes, la construction d’un grand centre sportif avec piscines près du parc Tivoli, ou encore la réalisation d’une grande salle de congrès au centre d’expositions.
Celje : soigner les cicatrices industrielles
À Celje, troisième ville du pays, l’enjeu urbain central est la reconversion du site « Stara Cinkarna », une friche métallurgico‑chimique de 17 hectares (30 ha en incluant les abords) sur la rive de la Hudinja, au contact du centre historique. Après plus d’un siècle d’exploitation par la société Cinkarna Celje, les sols et nappes sont fortement contaminés en métaux lourds (cadmium, plomb, zinc, arsenic…) et hydrocarbures.
Une municipalité, propriétaire d’un site depuis 2002, a mené un long travail scientifique incluant une cartographie géostatistique de la pollution et une surveillance hydrogéologique. Elle a testé trois techniques de remédiation : l’immobilisation par cendres de papier, le recyclage à froid par enrobés bitumineux cimentés, et le recouvrement par substrats à base de compost et zéolithe. Les résultats indiquent qu’un composite sol-cendre dans un ratio 3:1 produit un matériau inerte utilisable pour des digues ou remblais, et que les substrats appliqués sur les sols pollués permettent d’envisager des usages de surface.
Cette phase d’expérimentation a débouché sur un plan d’action stratégique, qui prévoit notamment :
– la réhabilitation et la réurbanisation du site, avec un concours international d’urbanisme déjà lancé ;
– la mise à jour et la publication d’une base de données SIG sur la pollution des sols à l’échelle de l’aire urbaine ;
– la création d’un centre de traitement des terres contaminées pour leur stabilisation et réutilisation.
Les contraintes sont fortes : interventions minimisant le remaniement des sols, limitation de la végétation et des plans d’eau qui pourraient remobiliser les polluants, maintien de certains bâtiments (archives historiques), prise en compte des projets de réorganisation ferroviaire. Mais le potentiel foncier est considérable : à terme, on pourra y développer logements (y compris étudiants et personnes âgées), bureaux, activités, espaces publics, dans un quartier connecté au centre par des modes doux.
En parallèle, Celje développe la zone d’activités Trnovlje–Sud dans le cadre du Plan de relance et de résilience. Sur 15,6 hectares (dont 6,3 encore constructibles), la municipalité investit plus de 2,2 millions d’euros (dont 1,3 million de fonds européens) pour équiper la zone en voiries, réseaux, espaces verts, aires de repos avec bornes de recharge, avec l’objectif que 50 % des nouvelles surfaces soient occupées dans les trois ans. Un second parc d’activités sur Bežigrajska cesta complète cette stratégie de renforcement du tissu économique local.
Maribor : réinventer les friches et la circularité
À Maribor, ancienne capitale industrielle de l’Est slovène, la ville mise sur la reconversion d’anciens complexes et sur la transition vers l’économie circulaire.
L’ex-prison pour hommes de Pobreška 20 à Maribor, un bâtiment en étoile de 16 000 m² inoccupé depuis 1964, est au cœur d’un projet de reconversion. Dans le cadre du réseau URBACT « 2nd Chance », la ville a co-élaboré une stratégie pour en faire une « oasis créative verte », intégrant espaces culturels, ateliers d’artisans, coworking, services et espaces verts. Des ateliers étudiants ont imaginé divers scénarios, comme une « Maison des boîtes » modulable, un centre culturel et commercial connecté au centre Europark voisin, et de nouvelles traversées piétonnes pour désenclaver le site.
À court terme, l’objectif est d’ouvrir la partie nord, propriété municipale, à des usages temporaires : expositions sur le patrimoine textile de Maribor, ateliers d’artistes, incubateur pour industries culturelles et créatives, gérés par une entité coopérative ou associative. À long terme, environ 40 % de la surface serait dédiée à des activités culturelles permanentes, le reste à des fonctions mixtes.
Autre axe majeur : le programme Wcycle, piloté par l’Institut Wcycle de Maribor, qui vise à traiter tous les flux de déchets, sols de chantier, chaleur fatale, eaux usées comme des ressources dans une logique circulaire. Cette approche en sept piliers (déchets municipaux, terres excavées, chaleur renouvelable, mobilités durables, eaux recyclées, gestion durable du foncier, économie coopérative) a valu à la ville un Future of Cities Award et un financement européen (3 millions d’euros) pour le projet Urban Soil 4 Food, dédié à la réutilisation des sols urbains et à l’agriculture locale.
Sur le plan des espaces publics, Maribor a engagé la rénovation complète du front de rivière Lent, sur deux hectares, avec nouveaux revêtements, plantations, mobilier urbain, espaces scéniques pour le festival du même nom, aires de jeux et éclairage. Sur les bords du ruisseau Pekrski potok, la ville expérimente, via le projet européen UPSURGE, des solutions basées sur la nature : corridor vert de 500 mètres, jardins de poche, « forêt mobile », renaturation de berges pour accroître la rétention en cas de crues. 216 arbres ont déjà été plantés, chacun suivi via une carte interactive.
Enfin, Maribor a mené une rénovation énergétique massive de 24 bâtiments publics (écoles, gymnases, crèches) via un partenariat public‑privé en 2019 : 12 millions d’euros investis, près de 6 000 MWh d’énergie économisés chaque année, 1 305 tonnes de CO₂ évitées et 446 000 euros de frais d’énergie en moins.
Nova Gorica – Gorizia : une capitale européenne de la culture comme levier urbain
Sur la frontière italienne, le couple Nova Gorica – Gorizia incarne une autre manière de faire la ville : par la culture et la coopération transfrontalière. Lauréates communes du titre de Capitale européenne de la culture 2025 avec le projet GO! 2025, les deux villes travaillent à transformer ce territoire éclaté en véritable métropole binationale.
L’ancienne zone frontalière, symbolisée par la Place de l’Europe (Trg Evrope / Piazza Transalpina), est en cours de reconversion. Marquée par un mur et des barbelés, elle devient un grand espace public partagé. Le projet prévoit une ceinture verte urbaine d’un kilomètre reliant la gare, un entrepôt ferroviaire et les centres-villes slovène et italien, selon les principes du Nouveau Bauhaus européen : durabilité, esthétique et inclusion.
Plusieurs actions urbanistiques structurantes accompagnent ce programme culturel foisonnant (plus de 140 événements) :
– une boucle cyclable transfrontalière reliant les deux centres urbains, les villages environnants et les grands équipements, pour un coût estimé à 1,2 million d’euros entre 2025 et 2028 ;
– des journées culturelles sans voiture, avec piétonnisation temporaire de rues et places clés, budget d’environ 150 000 euros ;
– un outil numérique de mobilité et d’accessibilité (250 000 euros), pour proposer informations en temps réel, calcul d’itinéraires multimodaux et fonctionnalités d’accessibilité ;
– l’harmonisation des transports publics entre opérateurs slovènes (NOMAGO) et italiens (APT Gorizia), incluant intégration tarifaire et horaires, pour un coût estimé à 600 000 euros ;
– des projets de « tactical urbanism » aux coûts modestes (80 000 euros) pour tester, avec habitants, de nouvelles configurations d’espaces publics.
S’y ajoute un projet phare, l’EPICentre, musée‑récit sur les vies à la frontière, finalement implanté dans d’anciens entrepôts ferroviaires réhabilités. Cet ensemble d’interventions s’inscrit dans une stratégie plus large, avec plan de mobilité urbaine durable, agenda urbain 2030 et stratégie culturelle commune 2020‑2030.
Koper : ville portuaire sous pression
À Koper, l’extension du port et la construction de la nouvelle voie ferrée vont mécaniquement intensifier les flux de marchandises et de camions. La ville doit gérer un délicat équilibre entre développement économique et qualité de vie.
L’analyse spatiale montre déjà une concentration des fonctions portuaires à l’est du centre historique, tandis que les fonctions urbaines s’étirent selon un axe est‑nord‑est / ouest‑sud‑ouest. Les projets d’extension de quai, de nouveaux terre‑pleins, de dépôt sédimentaire à Ankaran bonifika et de terminal routier externe renforcent cette polarité, mais la municipalité tente de maintenir des espaces de dialogue avec les habitants, notamment via la plate‑forme « Živeti s pristaniščem » (« Vivre avec le port »).
Parallèlement, les interventions sur le centre ancien (piétonnisations, gestion du stationnement, réhabilitation des espaces publics) et la numérisation de la gestion d’accès au cœur historique s’inscrivent dans une perspective de ville plus vivable, malgré la montée en puissance logistique.
Des villes moyennes en transition : mobilités, emploi, espaces publics
Au‑delà des grandes opérations, de nombreuses villes moyennes slovènes déploient des projets plus ciblés, mais révélateurs d’une évolution de fond.
Plusieurs villes slovènes déploient des stratégies numériques et sociales spécifiques : Kranj se concentre sur la smart city et la mobilité durable ; Novo mesto et Nova Gorica sur les cartes urbaines et la numérisation des services ; Velenje sur une stratégie de transformation numérique ; Ptuj sur une feuille de route climatique. À Celje, un « SOCIO POINT » dans le centre ancien vise l’insertion des chômeurs de longue durée via un accompagnement personnalisé, des ateliers collectifs et des événements « Work is fun » pour connecter demandeurs d’emploi, entreprises et institutions.
Ces initiatives témoignent d’une nouvelle manière de concevoir la cohésion sociale comme dimension à part entière des projets urbains : revitaliser un centre, ce n’est plus seulement refaire le pavage ou attirer des cafés, c’est aussi créer des services de proximité, des dispositifs d’inclusion, des lieux de médiation sociale.
Logique de marché, fiscalité et encadrement : une urbanisation sous surveillance
Sur le plan économique, la Slovénie connaît une période de forte tension immobilière. En 2024, le marché résidentiel a enregistré une baisse de plus de 20 % du nombre de transactions (8 124 logements vendus), mais des prix toujours en hausse : près de 12 % de plus pour les appartements anciens, avec des valeurs médianes atteignant 4 510 €/m² à Ljubljana et 4 320 €/m² en zone côtière. Les maisons individuelles ont vu leur prix médian grimper de plus de 17 % en un an.
Le recours au crédit immobilier progresse : 16,3 % des ménages étaient propriétaires avec hypothèque en 2024 (contre 10,8 % en 2015), et l’encours de prêts logement équivaut à environ 12,9 % du PIB. Les taux remontés par la BCE puis à nouveau abaissés restent autour de 3 % pour les nouveaux prêts.
C’est l’augmentation, en pourcentage, des coûts de construction neuve en Slovénie entre 2021 et 2024, un des facteurs de la baisse de confiance dans le secteur.
Pour éviter une bulle et contenir la spéculation, l’État mise sur plusieurs leviers : la future taxe immobilière, la réforme des loyers non lucratifs, la régulation des locations touristiques, des procédures accélérées de libération de logements pour impayés graves, mais aussi une fiscalité avantageuse pour la construction de logements sociaux (TVA réduite à 9,5 %) et des mécanismes d’amortissement des revenus locatifs.
Une urbanisation slovène encore relativement faible, mais en croissance
Un dernier élément de contexte éclaire la trajectoire à venir. La Slovénie reste, à l’échelle européenne, un pays peu urbanisé : moins de la moitié de la population vit dans des villes au sens strict, et les projections onusiennes ne voient ce taux monter qu’à environ 61 % d’ici 2050. Les deux seules grandes villes denses sont Ljubljana et Maribor ; ailleurs dominent de petites communes semi‑rurales, souvent contraintes financièrement.
Cette situation présente un double visage. D’un côté, elle comporte le risque de fragmenter l’action, de ralentir les grands projets et d’accentuer les inégalités entre les territoires. De l’autre, elle représente une chance de promouvoir une urbanisation plus compacte, verte et équilibrée, en s’appuyant sur le réseau des villes moyennes et petites pour diffuser l’innovation, au lieu de tout concentrer sur la capitale.
La Stratégie de développement spatial 2050, les plans de transport, le renforcement du Fonds du logement et la dynamique des villes intelligentes laissent entrevoir une Slovénie urbaine en voie de recomposition profonde. Entre reconquête des friches, hubs multimodaux, quartiers abordables, ceinture verte transfrontalière, ports agrandis et plateformes numériques, les projets de développement urbain à venir en Slovénie dessinent un paysage où la transition écologique, sociale et numérique se joue d’abord dans la forme que prendront les villes.
Le succès à long terme dépend de la capacité du pays à maintenir une coordination et un financement soutenus malgré les contraintes budgétaires, et à associer les citoyens à des choix décisifs pour leur qualité de vie future. C’est cette capacité qui déterminera si la Slovénie transformera ses initiatives actuelles en un véritable changement de modèle urbain.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie d’Europe centrale dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, côte adriatique), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en croissance de Ljubljana ou près de la côte, combinant rendement locatif brut cible de 6–8 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société slovène) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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