Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier en Slovénie séduit de plus en plus d’investisseurs étrangers, attirés par un marché dynamique, un cadre de vie très qualitatif et une fiscalité relativement lisible. Mais derrière cette apparente simplicité se cache un cadre juridique précis, des règles de réciprocité parfois strictes et un processus administratif qu’il vaut mieux maîtriser avant de signer. Comprendre comment se déroule concrètement un achat, qui peut acheter quoi, quels sont les coûts réels et les risques à anticiper est indispensable pour sécuriser son projet.
L’achat immobilier en Slovénie pour les étrangers implique plusieurs étapes clés : vérification de l’éligibilité, obtention d’un financement, compréhension de la fiscalité applicable, et finalisation par l’inscription au registre foncier. Le processus et les particularités peuvent varier selon les régions.
Comprendre le cadre légal pour les étrangers
Le point de départ, avant même de chercher un appartement à Ljubljana ou une maison de vacances à Bled, consiste à vérifier si l’on a légalement le droit d’acheter en Slovénie et sous quelles conditions. Le pays applique un principe de réciprocité, inscrit à l’article 68 de sa Constitution : un étranger peut acquérir un bien immobilier si, et seulement si, les ressortissants slovènes bénéficient de droits comparables dans son pays d’origine. Sur cette base, plusieurs grandes catégories de pays se distinguent.
Qui peut acheter directement en Slovénie ?
Les ressortissants de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, de l’OCDE et de l’AELE (EFTA) bénéficient d’un traitement identique à celui des nationaux slovènes pour l’achat de biens résidentiels ou commerciaux. Ils peuvent acquérir librement des appartements, maisons, bureaux, locaux commerciaux, sans exigence de résidence locale, à une exception majeure : les terres agricoles.
Les citoyens de l’UE, des États-Unis, du Canada, de la Suisse et du Japon peuvent acheter un bien immobilier en Slovénie (logement secondaire ou locatif) sans autorisation préalable spécifique, en suivant la procédure générale. Une condition spécifique s’applique aux ressortissants suisses, qui doivent justifier d’un permis de séjour valable ou d’un achat lié à une activité économique.
Les pays candidats à l’adhésion à l’UE (Albanie, Bosnie‑Herzégovine, Géorgie, Moldavie, Monténégro, Macédoine du Nord, Serbie, Turquie, Ukraine) se trouvent dans une position intermédiaire. Leurs citoyens peuvent acheter, mais doivent obtenir au préalable une décision positive du ministère slovène de la Justice confirmant la réciprocité. Ce contrôle, essentiellement administratif, prend généralement deux à trois mois.
Pays sans réciprocité : la voie de la société slovène
Les ressortissants de pays sans accord de réciprocité, notamment la Russie, la Chine ou l’Inde, n’ont pas la possibilité d’acheter directement un bien en Slovénie à titre personnel (en dehors de certains cas d’héritage soumis à conditions). La porte n’est pas complètement fermée pour autant : ils peuvent constituer une société slovène, généralement une d.o.o. (société à responsabilité limitée), qui elle, est autorisée à acquérir des biens immobiliers sans restriction.
La création d’une d.o.o. (société à responsabilité limitée) coûte entre 1 000 et 2 000 euros et prend environ 7 à 10 jours. Cette structure devient le propriétaire légal du bien. Ce montage implique de prendre en charge les obligations d’une société (comptabilité, fiscalité des sociétés, etc.). Il est donc crucial de consulter un avocat et un fiscaliste pour évaluer l’intérêt de cette option par rapport à un achat direct, lorsque cela est possible.
Les limites : terres agricoles et zones sensibles
La catégorie la plus restreinte est clairement celle des terres agricoles. Ce type de foncier est réservé, en pratique, aux citoyens slovènes et de l’UE disposant d’un statut officiel d’agriculteur enregistré. Pour un étranger qui vise un projet de résidence ou d’investissement classique, cela exclut les grandes exploitations agricoles et une partie des terrains ruraux non constructibles.
Certaines zones frontalières ou à proximité d’installations militaires peuvent également être soumises à autorisation particulière. Dans ce cas, même un acheteur par ailleurs pleinement éligible devra obtenir des permis additionnels. En parallèle, les biens situés dans des espaces naturels protégés ou soumis à un régime de protection du patrimoine peuvent comporter des contraintes d’usage ou de rénovation à vérifier lors de la phase de due diligence.
Les registres fonciers : la clé de la propriété en Slovénie
Un point fondamental distingue le système slovène de ce que connaissent de nombreux étrangers : ce n’est ni la signature du contrat ni le paiement du prix qui confèrent juridiquement la propriété, mais l’inscription dans le registre foncier (zemljiška knjiga). Tant que votre nom (ou celui de votre société) n’apparaît pas dans ce registre, vous n’êtes pas, au sens du droit slovène, propriétaire du bien.
Le registre foncier est un système électronique public, géré par les tribunaux locaux. Il offre une haute sécurité juridique, car la loi garantit la fiabilité de ses informations, permettant aux tiers de s’y fier. La confidentialité de l’identité des propriétaires n’est pas possible : les données de base (nom, adresse, numéro partiel d’identification pour les personnes physiques, ou dénomination et numéro d’enregistrement pour les sociétés) sont accessibles au public.
En parallèle, le cadastre, accessible via la plateforme e‑Prostor, décrit les limites physiques des parcelles et les caractéristiques des bâtiments. Avant toute acquisition sérieuse, il est indispensable de vérifier la cohérence entre ces deux sources : qui est réellement propriétaire, quels droits (servitudes, hypothèques, usufruits) sont attachés au bien, la construction est‑elle bien déclarée et conforme au zonage ?
Étapes du processus d’achat : du compromis à l’inscription
Une fois les conditions d’éligibilité clarifiées, le cheminement type d’un achat immobilier en Slovénie se déroule en plusieurs grandes étapes. Le calendrier moyen oscille entre un et trois mois entre l’acceptation de l’offre et l’inscription au registre foncier, mais certains dossiers (notamment avec réciprocité ou éléments agricoles) peuvent prendre plus de temps.
Préparer le terrain administratif
Dès le début du projet, l’acheteur étranger doit obtenir deux identifiants essentiels : un numéro fiscal slovène (davčna številka) et un numéro d’identification personnel EMŠO. Ces deux numéros sont requis pour figurer dans les contrats et pour les enregistrements fiscaux et fonciers.
Un avocat local, muni d’une procuration, peut généralement obtenir ces références en trois jours environ sur la base d’une copie du passeport. Les sociétés devront, elles, disposer d’un numéro d’identification d’entreprise et d’un numéro fiscal slovène.
Parallèlement, il est fortement recommandé d’ouvrir un compte bancaire local. Même si ce n’est pas une obligation légale, cela facilite les paiements (frais, taxes, notaire, acomptes) et constitue souvent un préalable apprécié, voire exigé, par les banques en cas de demande de crédit.
Recherche, offre et précontrat
Les biens sont principalement identifiés via des portails spécialisés comme Nepremicnine.net, Bolha.com ou Realestate‑Slovenia.info, ou par l’intermédiaire d’agences locales. Plusieurs agences se sont d’ailleurs spécialisées dans l’accompagnement des étrangers, à l’image de Slovenia Estates ou Think Slovenia.
Pourcentage du prix de vente versé comme dépôt lors de la signature du précontrat immobilier (predpogodba) en Slovénie.
Due diligence : vérifier avant de signer
Avant d’aller plus loin, une phase de vérification approfondie est indispensable, en particulier pour un acheteur étranger peu familier du cadre local. Le recours à un avocat est ici vivement conseillé.
La due diligence repose sur plusieurs volets. Elle comprend l’obtention d’un extrait actualisé du registre foncier, afin de confirmer que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, que le bien n’est pas grevé d’hypothèques non révélées, de privilèges, de servitudes problématiques ou de procédures en justice. Idéalement, l’historique de propriété est passé en revue sur au moins 10 à 20 ans.
Il faut également se procurer, auprès de la municipalité concernée, une information de localisation (lokacijska informacija) qui précise le zonage, les usages autorisés, les contraintes urbanistiques et d’éventuels projets d’infrastructures. Se fier à un descriptif commercial du type « terrain constructible » sans confronter ces éléments à la documentation officielle constitue l’une des erreurs classiques d’acheteurs étrangers.
Pour les achats sur plan ou les projets neufs, la vérification s’étend au permis de construire, à l’identité du propriétaire du terrain, aux modalités de sécurisation des paiements (compte bloqué contrôlé par une banque, garantie de remboursement), au calendrier de livraison, à l’obtention de l’autorisation d’occupation (First Occupancy License) avant l’acte final.
Pour un bien existant, une expertise technique est fortement conseillée. La loi protège l’acheteur : le vendeur est responsable des défauts structurels pendant 10 ans après la remise, et des autres vices cachés pendant 2 ans, à condition qu’ils soient signalés dans le mois suivant leur découverte. Une inspection préalable permet d’anticiper d’éventuels travaux coûteux.
Le contrat de vente et l’intervention du notaire
Le document central de la transaction est le contrat de vente (kupoprodajna pogodba). En Slovénie, tous les contrats doivent être rédigés en slovène, mais il est possible (et prudent) de prévoir une version bilingue, accompagnée d’une traduction certifiée dans une langue comprise par l’acheteur. Dans la pratique, on signe souvent un document à double colonne, l’un en slovène, l’autre en anglais, français ou allemand, selon le cas.
Le contrat doit obligatoirement être authentifié par un notaire slovène. Le notaire vérifie les identités, la capacité à contracter, la conformité formelle de l’acte, mais il n’est pas l’avocat d’une des parties : son rôle est davantage de garant de la forme que de conseiller stratégique. D’où l’utilité de conserver un conseil juridique distinct pour défendre les intérêts de l’acheteur.
Le contrat contient notamment une clause de « permission d’inscription au registre foncier » (clause d’« intabulation »), indispensable pour permettre la mutation de propriété. Sans cette clause, impossible d’enregistrer le nouvel acquéreur dans le registre.
Paiement, taxes et enregistrement
Une fois le contrat authentifié, l’acheteur règle le solde du prix, le plus souvent via un chèque bancaire certifié ou un virement vers un compte séquestre géré par un avocat ou un notaire. Pour les ventes sur plan, les paiements sont généralement échelonnés sur un compte spécifique du promoteur, sous contrôle bancaire.
Pour un bien immobilier existant, une taxe de transfert de propriété de 2 % du prix d’achat est due. Bien qu’elle soit légalement à la charge du vendeur, la pratique courante en Slovénie est que les parties conviennent que l’acheteur la supporte. Il est donc crucial de clarifier cet aspect lors de la négociation du contrat, avant sa transmission à l’administration fiscale slovène (FURS) pour le calcul et le versement.
Pour un immeuble neuf ou un terrain à bâtir vendu pour la première fois avant ou peu après la première occupation, le régime change : c’est la TVA qui s’applique (22 % en général, avec un taux réduit à 9,5 % pour certains logements relevant de politiques sociales, en particulier de petite surface). Dans ce cas, la taxe de transfert de 2 % n’est plus due.
Une fois les impôts acquittés et le paiement intégral effectué, le notaire ou l’avocat dépose la demande d’inscription au registre foncier. Les frais d’inscription sont proportionnels à la valeur du bien, dans une fourchette de 0,1 % à 0,5 % (avec un plancher de 5 euros et un plafond de 5 000 euros). Le délai d’inscription va d’une quinzaine de jours à un mois environ. Ce n’est qu’à ce moment, lorsqu’apparaît l’inscription au nom de l’acheteur, que la propriété est juridiquement transférée.
Achat à distance et pouvoir de représentation
Pour les acheteurs qui ne peuvent se déplacer, l’intégralité de la procédure peut être pilotée à distance grâce à une procuration. Celle‑ci doit être établie devant notaire dans le pays de résidence, puis apostillée ou légalisée selon les conventions internationales, et traduite en slovène par un traducteur assermenté. Le mandataire (avocat ou agent de confiance) pourra alors signer les documents, régler les taxes, ouvrir un compte et, au besoin, solliciter des numéros fiscaux et EMŠO au nom du mandant.
Coûts et fiscalité : combien coûte réellement un achat ?
Au‑delà du prix affiché au mètre carré, l’acquéreur étranger doit intégrer dans son budget l’ensemble des frais de transaction, des taxes d’acquisition et des obligations fiscales récurrentes. Dans la plupart des cas, les coûts de clôture représentent entre 3 % et 6 % du prix d’achat pour le seul acheteur, même si, selon les répartitions convenues avec le vendeur, l’enveloppe globale (acheteur + vendeur) peut se situer autour de 4 % à 7 %.
Pour mieux visualiser cette structure de coûts, on peut la résumer ainsi :
| Poste de coût | Montant / Taux indicatif | Support habituel |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (bien existant) | 2 % du prix | Vendeur (souvent refacturé à l’acheteur) |
| TVA (neuf / terrain à bâtir) | 22 % (9,5 % pour certains petits logements) | Acheteur |
| Frais de notaire | env. 0,01 % à 0,40 % du prix (souvent 300–1 000 €) | Acheteur |
| Frais d’inscription au registre foncier | 0,1 % à 0,5 % (min. 5 €, max. 5 000 €) | Acheteur |
| Honoraires d’avocat | env. 500 à 2 000 € (≈ 0,5 % à 1 % du prix) | Acheteur |
| Commission d’agence | 2 % à 4 % + TVA (souvent partagée acheteur/vendeur) | Partagée |
| Traductions, apostilles, transferts bancaires | env. 100 à 400 € (traductions) + 50 à 200 € (banque) | Acheteur |
En pratique, pour un appartement à 250 000 euros, un scénario fréquent aboutira à un coût total pour l’acheteur situé autour de 7 500 à 12 000 euros selon la répartition des commissions et la nécessité ou non de payer la taxe de transfert.
Fiscalité pendant la détention du bien
Une fois propriétaire, plusieurs prélèvements réguliers s’appliquent. La Slovénie impose une taxe foncière annuelle, généralement comprise entre 0,1 % et 1 % de la valeur cadastrale du bien, avec des variations selon les communes. La valeur cadastrale étant souvent inférieure à la valeur de marché (en ordre de grandeur 40 % à 60 % de celle‑ci), l’effort reste modéré dans la plupart des cas. Ljubljana, par exemple, applique un taux de 0,5 % sur les biens résidentiels.
Montant maximum de la redevance annuelle (NUZS) pour un appartement, variant selon la localisation et la surface.
L’assurance du bien, bien que non obligatoire, est fortement recommandée. Les primes pour une police couvrant bâtiment et contenu tournent, à titre indicatif, entre 120 et 300 euros par an pour un appartement, et 250 à 450 euros pour une maison, avec des ajustements selon la zone (risque d’inondation, sismicité, etc.) et la valeur assurée.
Fiscalité en cas de revente
Lors de la cession d’un bien, le vendeur est redevable d’un impôt sur la plus‑value, mais l’architecture de ce prélèvement est incitative à la détention longue. Le taux décroît avec la durée de possession. Dans un schéma, les taux applicables se présentent globalement de la façon suivante :
| Durée de détention du bien | Taux approximatif de taxation de la plus‑value* |
|---|---|
| Moins de 5 ans | 25–27,5 % |
| Entre 5 et 10 ans | 20 % |
| Entre 10 et 15 ans | 15 % |
| Entre 15 et 20 ans | 10 % |
| Plus de 20 ans | 0 % |
Les textes évoquent des déclinaisons légèrement différentes selon les sources (taux de départ à 25 % ou 27,5 % et décroissance annuelle), mais l’idée reste la même : plus la durée de détention est longue, plus la fiscalité s’allège, jusqu’à l’exonération totale après une vingtaine d’années. Par ailleurs, la vente de la résidence principale occupée pendant au moins trois ans bénéficie d’une exonération de plus‑value.
Revenus locatifs : un régime simple mais à bien paramétrer
Beaucoup d’étrangers achètent en Slovénie avec une optique d’investissement locatif, qu’il soit de longue durée ou touristique. Les loyers perçus sont imposables, y compris pour les non‑résidents, sur la base de revenus de source slovène.
Pour les locations classiques à long terme, le régime standard applique un taux forfaitaire de 27,5 % sur le revenu locatif, après un abattement forfaitaire de 15 % pour charges. Cela équivaut à un impôt sur 85 % des loyers bruts. Une option, sous conditions, permet de choisir l’imposition au barème progressif via une entreprise individuelle, autorisant la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, amortissements), mais implique une structure administrative plus lourde.
Les locations touristiques de courte durée (type Airbnb) sont soumises à des règles spécifiques. Outre l’imposition des revenus, les propriétaires doivent collecter et reverser une taxe de séjour, généralement comprise entre 1 et 3 euros par nuit et par personne, et se conformer à des obligations de déclaration (enregistrement de l’activité, classification de l’hébergement, enregistrement des voyageurs). Les municipalités, et en particulier Ljubljana, durcissent progressivement l’encadrement de ce segment, notamment en limitant le nombre de jours de location par an ou en restreignant la période à la saison estivale pour les résidences principales.
Financer son achat : crédits immobiliers et exigences bancaires
Contrairement à certains marchés où les étrangers ne peuvent pas emprunter localement, les banques slovènes accordent des crédits immobiliers aux non‑résidents, mais dans des conditions plus restrictives que pour les locaux. Les exigences portent sur le niveau d’apport, la stabilité et la nature des revenus, et parfois la résidence fiscale.
Apports, quotités et taux
En pratique, les ressortissants de l’UE vivant et travaillant en Slovénie peuvent espérer des quotités de financement proches de celles des nationaux, avec des apports d’environ 20 % à 30 % du prix. Pour les résidents de l’UE non installés en Slovénie, les apports montent couramment à 30 % ou 40 %. Les non‑résidents de pays tiers, surtout lorsqu’ils ne disposent pas de revenus en euros ou d’un lien économique fort avec la Slovénie, doivent souvent mobiliser 40 % à 50 % de fonds propres.
Taux d’intérêt variable moyen pour les crédits en 2023-2025, avant la baisse amorcée en 2024.
Les durées maximales vont jusqu’à 30 ans pour les résidents, mais peuvent être ramenées à 20 ans pour certains profils non‑résidents.
Banques et programmes spécifiques
Plusieurs établissements slovènes ont une expérience notable avec la clientèle étrangère, parmi lesquels NLB (Nova Ljubljanska banka), Abanka, SKB Banka, Banka Intesa Sanpaolo ou UniCredit. Certains acteurs autrichiens, comme Volksbank, proposent également des solutions hypothécaires à destination d’investisseurs étrangers, parfois en lien avec des actifs slovènes.
Le programme slovène « Première maison » propose des prêts à taux avantageux, soutenus par l’État, pour les primo‑accédants. Il est principalement destiné aux résidents locaux répondant aux critères nationaux.
Dans de nombreux cas, notamment pour des investisseurs très internationaux ou des résidents de pays sans réciprocité, il peut s’avérer plus simple de financer l’acquisition via un prêt dans le pays d’origine (hypothèque sur un bien local, crédit lombard, refinancement global) plutôt que de monter un dossier de crédit en Slovénie.
Où acheter ? Prix, rendements et contextes régionaux
La Slovénie est un petit pays, mais son marché immobilier est très contrasté selon les régions : capital dynamique, villes secondaires plus abordables, stations alpines et sites touristiques côtiers très cotés, campagnes encore relativement accessibles. Pour un investisseur étranger, ces différences déterminent à la fois le ticket d’entrée, le potentiel de valorisation et les rendements locatifs.
Principales zones et niveaux de prix
Les données les plus récentes dessinent les ordres de grandeur suivants pour les appartements :
| Localisation | Prix moyen au m² (appartement) |
|---|---|
| Ljubljana | 4 500 – 5 000 € |
| Piran (côte adriatique) | 5 500 – 6 000 € |
| Bled (lac & montagne) | 5 000 – 6 000 € |
| Koper (ville portuaire) | 4 700 – 5 000 € |
| Maribor | ≈ 2 300 – 2 700 € |
| Kranj | 3 200 – 3 800 € |
| Régions rurales | 1 500 – 2 500 € |
À Ljubljana, une capitale de taille moyenne mais à l’offre limitée, les prix ne cessent de grimper. Un appartement de 70 m² dans l’hypercentre se négocie fréquemment entre 315 000 et 350 000 euros, et les maisons familiales dans les quartiers recherchés démarrent autour de 400 000 euros. La ville concentre près de 40 % des achats étrangers, portée par une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, expatriés, touristes) et une pénurie chronique de logements (environ 15 000 logements locatifs disponibles pour près de 300 000 habitants).
Le prix au mètre carré dépasse ce seuil en euros sur la côte adriatique slovène en raison de la rareté des terrains et de la pression touristique.
Les zones de montagne et de lacs, notamment Bled, Bohinj ou Kranjska Gora, affichent également des niveaux élevés pour les biens de qualité, souvent autour de 5 000 à 6 000 €/m², voire davantage pour des biens exceptionnels.
À l’opposé, les villes secondaires comme Maribor, deuxième ville du pays, ou certains centres industriels comme Novo Mesto offrent des tarifs beaucoup plus doux, parfois inférieurs de moitié à ceux de Ljubljana, tout en bénéficiant progressivement de programmes de rénovation urbaine, d’investissements dans les infrastructures et d’une activité économique en amélioration.
Rendements locatifs et potentiel d’investissement
Les rendements bruts varient fortement selon le type de location (résidentielle longue durée, étudiante, touristique saisonnière) et la micro-localisation. À Ljubljana, les rendements bruts sur les appartements bien situés oscillent en général entre 3,5 % et 5 %. Les logements destinés aux étudiants ou jeunes actifs dans des quartiers stratégiques peuvent approcher 5 % à 6 % bruts, surtout si le bien est meublé et optimisé.
Dans les régions touristiques comme Bled, la location courte durée peut afficher des rendements bruts élevés (15% à 20%) en haute saison. Cependant, il est crucial de prendre en compte la forte saisonnalité, les frais de gestion (souvent 15% à 25% du chiffre d’affaires pour un service complet) et les nouvelles réglementations locales qui peuvent limiter le nombre de jours de location ou encadrer strictement cette activité.
Les villes universitaires comme Maribor ou Koper combinent prix d’acquisition plus faibles et présence étudiante significative, ce qui peut offrir un équilibre intéressant entre accessibilité et rendement.
Au niveau macro, la Slovénie a vu ses prix résidentiels progresser chaque année depuis de nombreuses années, avec un indice national des prix de l’immobilier ayant gagné plus de 70 % à 110 % en une décennie. Certaines projections, très optimistes, évoquent même des hausses potentielles de plusieurs centaines de pourcentages sur dix ans, mais il convient de les prendre avec prudence. Les données récentes indiquent un ralentissement de la hausse (de l’ordre de 3 % à 7 % par an selon les segments), dans un contexte de marché plus mûr et de volumes de transactions en léger retrait.
Erreurs fréquentes des acheteurs étrangers
Malgré un cadre globalement transparent et un marché jugé relativement sûr, les étrangers commettent souvent les mêmes faux pas lorsqu’ils se lancent en Slovénie.
L’un des plus courants consiste à croire qu’ils deviennent propriétaires dès la signature du contrat ou le paiement de l’acompte, sans comprendre que seule l’inscription dans le registre foncier a valeur constitutive de propriété. Acheter un bien dont la situation foncière n’a pas été soigneusement vérifiée (hypothèques, servitudes, litiges) est une autre erreur classique.
L’acquisition immobilière à l’étranger comporte des coûts annexes souvent sous-estimés, comme la mise en conformité de constructions non autorisées, les rénovations sur bâtiments anciens ou protégés, et la fiscalité locative. De plus, la barrière linguistique peut mener à la signature de contrats mal compris, rendant essentiel le recours à un notaire, un avocat et, si nécessaire, à une traduction certifiée.
Enfin, certains acheteurs négligent la vérification de leur propre éligibilité (réciprocité, nécessité de passer par une société) et découvrent trop tard qu’ils auraient dû monter une structure spécifique ou engager une procédure d’autorisation auprès du ministère de la Justice.
Conclusion : un processus exigeant mais lisible
Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Slovénie est à la fois exigeant et relativement lisible. Les règles de réciprocité, l’importance centrale du registre foncier, l’obligation de passer par un notaire, l’encadrement des dépôts et la structure des taxes créent un environnement assez sécurisé, à condition de respecter scrupuleusement les étapes et de s’entourer de professionnels compétents.
Le Portugal attire les investisseurs grâce à sa croissance économique solide, son marché immobilier dynamique, son environnement naturel privilégié et son appartenance à l’UE et à la zone euro. Ces atouts intéressent des profils variés : achat de résidence principale, de pied-à-terre, ou investissement locatif classique ou touristique. Pour réussir, il est essentiel de définir une stratégie claire, en considérant le statut d’achat (personne physique ou société), son articulation avec un projet de résidence ou de création d’entreprise, l’arbitrage entre rendement et valorisation, ainsi que le mode de financement.
En résumé, la Slovénie n’est pas un eldorado spéculatif sans règles, mais un marché européen mature où un investisseur étranger bien informé, prudent et convenablement conseillé peut construire, sur le moyen et long terme, un patrimoine sécurisé et potentiellement performant.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie européenne dynamique hors zone euro complète. Budget alloué : 300 000 à 450 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, Koper), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en croissance de Ljubljana ou près de la côte slovène, combinant un rendement locatif brut cible de 5 à 6 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un bon potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 350 000 €.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’acquisition la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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