Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre lacs alpins, côte adriatique et villes historiques à taille humaine, la Slovénie s’est imposée en quelques années comme l’un des marchés de location saisonnière les plus dynamiques d’Europe centrale. Derrière l’image de « petit pays vert » se cache un écosystème sophistiqué de plateformes, d’agences spécialisées et de propriétaires-investisseurs qui profitent d’une demande touristique en forte croissance, tout en naviguant dans un cadre réglementaire de plus en plus encadré.
Cet article détaille le potentiel de rendement, les zones les plus porteuses, les profils de voyageurs, les services d’accompagnement, le cadre fiscal et juridique, ainsi que les évolutions récentes concernant les locations de courte durée en Slovénie.
Un contexte touristique exceptionnel, moteur du marché saisonnier
La première clé pour comprendre les opportunités de location saisonnière en Slovénie tient à la vitalité de son tourisme. Le pays a franchi un cap symbolique en enregistrant plus de 16,1 millions de nuitées touristiques en 2023, soit une hausse de 4 % par rapport à 2022 et même de 2 % par rapport à l’année record 2019. Les arrivées ont atteint 6,2 millions de voyageurs, en augmentation de 6 % sur un an.
Entre 2014 et 2019, les arrivées de touristes ont progressé de 43 %.
Le poids des touristes étrangers
Le marché slovéne de la location saisonnière est très dépendant de la clientèle internationale. En 2023, 71,6 % des nuitées provenaient de visiteurs étrangers (11,55 millions de nuitées), contre 28,4 % pour les résidents. L’équilibre s’est totalement inversé par rapport à 2021, où la clientèle domestique dominait encore les hôtels (60 % des nuitées).
Les principaux bassins émetteurs sont l’Allemagne, l’Autriche, l’Italie, la République tchèque, les Pays-Bas et la Hongrie. Dans certains segments locaux, comme le marché Airbnb de Slovenj Gradec, plus de 90 % des clients sont étrangers, avec un poids très marqué des Allemands et des Autrichiens.
Cette structure de clientèle a deux conséquences directes pour un investisseur en location saisonnière :
– un niveau de dépense par jour très élevé pour les visiteurs internationaux ;
– une forte sensibilité à la visibilité sur les grandes plateformes et à la qualité de l’expérience.
Des dépenses quotidiennes élevées
Les données officielles montrent une nette différence de budget entre touristes locaux et étrangers logeant dans des hôtels et hébergements similaires.
| Type de touriste | Dépense quotidienne moyenne 2023 |
|---|---|
| Touriste domestique | 66,2 € |
| Touriste étranger | 176 € |
En été 2023, la dépense journalière des visiteurs étrangers montait même à 214 € par jour. Pour un propriétaire de location saisonnière bien positionnée, cette capacité de dépense est un levier pour proposer des tarifs élevés, des services additionnels (transferts, activités, paniers d’accueil, expériences personnalisées) et des séjours plus longs, notamment auprès de digital nomads et de télétravailleurs.
Un parc d’hébergements en pleine mutation
Le succès touristique a entraîné une croissance rapide de l’offre d’hébergements. En 2023, la Slovénie comptait près de 190 000 lits touristiques, dont un peu plus de 60 000 en hôtels et 95 000 dans des formes d’hébergement « autres » (appartements, maisons de vacances, gîtes, chambres d’hôtes, etc.), soit la moitié de la capacité totale.
Cette montée en puissance des hébergements alternatifs est au cœur des opportunités de location saisonnière.
Explosion des locations de courte durée
Les locations de courte durée via Airbnb, Booking.com ou Vrbo ont connu une croissance spectaculaire. Les chiffres sont édifiants :
Près de 13 000 annonces de locations de courte durée sont prévues en Slovénie pour 2025, selon le ministère de l’Économie, du Tourisme et des Sports.
Les revenus suivent la même trajectoire : le revenu annuel total des locations de courte durée en Slovénie est passé d’environ 66,5 millions d’euros en 2018 à 174,8 millions en 2022, soit presque un triplement en quatre ans. Une étude récente évalue le chiffre d’affaires annuel à 175 millions d’euros, avec un tarif moyen d’environ 149 € par nuit pour une unité de location de courte durée.
| Indicateur STR (national) | 2018 | 2022 |
|---|---|---|
| Revenu annuel total des locations de courte durée | 66,5 M€ | 174,8 M€ |
| Tarif moyen par nuit (approx.) | – | 149 € |
| Jours loués par an (moyenne) | 85,1 | 92,0 |
| Unités par hôte (moyenne) | 2,15 | 2,23 |
Cette montée en puissance a ouvert d’énormes opportunités de rendements locatifs… tout en déclenchant une réaction des pouvoirs publics, que l’on détaillera plus loin.
Où investir : les zones les plus porteuses
Les opportunités de location saisonnière en Slovénie sont très contrastées selon les régions. Le pays a structuré son offre touristique autour de quatre grandes « macro‑destinations » : Slovénie alpine, Slovénie méditerranéenne et karstique, Ljubljana & Slovénie centrale, Slovénie thermale pannonienne. Pour un investisseur, certains territoires se distinguent nettement.
Ljubljana : un hub urbain à forte tension locative
La capitale concentre à elle seule environ 38 % de tout le marché locatif du pays. Sur le seul segment Airbnb, on recense entre 1 600 et près de 2 800 annonces de locations de courte durée selon les sources, en croissance d’environ 8 % sur la dernière année disponible.
Les données de performance sont attractives :
| Indicateur Airbnb – Ljubljana | Valeur typique |
|---|---|
| Revenu mensuel médian | ~ 1 705 $ |
| Revenu mensuel top 10 % | > 3 883 $ |
| Tarif journalier moyen (ADR) | ~ 114 $ |
| ADR top 10 % | > 223 $ |
| Taux d’occupation moyen | ~ 48 % |
| Taux d’occupation top 10 % | > 84 % |
| Saison haute (juin–août) – revenu mensuel moyen | ~ 3 103 $ |
| Saison basse (janvier–mars) – revenu mensuel moyen | ~ 1 166 $ |
Pendant la haute saison (été), un appartement bien géré peut cumuler un ADR autour de 162 $ et un taux d’occupation supérieur à 60 %, ce qui permet d’atteindre plus de 3 000 $ de revenus mensuels bruts.
La pression sur le marché immobilier de Ljubljana ne provient pas uniquement du tourisme. Elle est accentuée par une forte présence étudiante (plus de 50 000 personnes), ainsi que par un nombre croissant d’expatriés et de travailleurs nomades numériques. Cette demande diversifiée pour des logements meublés à court et moyen terme crée une tension extrême, se traduisant par des loyers au mètre carré 30 à 50 % plus élevés qu’à Maribor ou Celje.
Bled et Bohinj : vitrines de la Slovénie alpine
Lake Bled est devenu un symbole international de la Slovénie, avec son îlot et son château dominant une eau turquoise. Les données d’analyse de marché identifient Bled comme le numéro 1 national pour l’investissement en location saisonnière, avec :
– 713 logements de courte durée actifs ;
– un revenu mensuel moyen de 1 593 $ par logement ;
– un ADR moyen de 162 $ ;
– un taux d’occupation moyen de 46,5 %.
Particularité intéressante : le mois de décembre est statistiquement celui où l’occupation est la plus élevée, la destination étant attractive à Noël et pour les marchés de fin d’année. Les grandes maisons (quatre chambres et plus) y obtiennent les meilleurs résultats, ce qui ouvre des perspectives pour les investisseurs visant les familles élargies et les groupes.
À quelques kilomètres, Bohinj et ses villages (Stara Fužina, Ukanc, Jereka…) complètent l’offre avec des chalets et cottages plus nature, adossés au parc national du Triglav. Les annonces de chalets proches du lac ou des remontées mécaniques de Vogel affichent couramment des prix hebdomadaires de 1 700 à 2 000 €, avec des taux d’occupation très corrects en été comme en hiver.
Kranjska Gora : la montagne quatre saisons
Station emblématique du nord-ouest slovène, Kranjska Gora dispose d’un marché Airbnb très structuré :
| Indicateur Airbnb – Kranjska Gora | Valeur typique |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | 401 |
| Revenu mensuel médian | ~ 1 291 $ |
| Revenu mensuel top 10 % | > 3 532 $ |
| ADR médian | ~ 156 $ |
| ADR top 10 % | > 330 $ |
| Taux d’occupation médian | ~ 27 % |
| Taux d’occupation top 10 % | > 59 % |
Les meilleurs biens dépassent 3 500 $ par mois, avec une forte demande en février (sports d’hiver) et en été (randonnée, vélo, activités de plein air). Les appartements d’une à deux chambres dominent l’offre (plus de 75 % des annonces), avec une capacité moyenne d’environ 4,4 personnes.
Pour un investisseur, la concurrence est importante, mais la présence de grands gestionnaires professionnels, certaines agences gérant plus de 20 logements, prouve la maturité du marché.
Mozirje, Slovenj Gradec et les marchés émergents
Des marchés plus petits comme Mozirje ou Slovenj Gradec illustrent une autre forme d’opportunité : des destinations de niche, encore peu réglementées, avec un potentiel de croissance.
À Mozirje, au pied des montagnes et proche de stations comme Golte, on recense seulement 35 annonces actives. Les performances typiques tournent autour de 683 $ de revenu mensuel médian, mais les meilleures propriétés atteignent plus de 2 250 $ par mois, avec des ADR supérieurs à 270 $. La majorité des logements sont des maisons ou appartements pouvant accueillir 4 à 6 personnes, et plus de 85 % des annonces sont disponibles plus de 270 jours par an, ce qui laisse une large latitude en termes de stratégie de remplissage.
Dans la ville de Slovenj Gradec, 72 % des annonces de location touristique sont des appartements entiers.
Côte adriatique et Slovénie thermale
Sur la courte mais prisée côte slovène, des municipalités comme Piran, Portorož, Izola ou Koper figurent systématiquement dans le top 10 national des nuitées. En 2023, Piran a ainsi dépassé 1,8 million de nuitées, juste derrière Ljubljana. La demande y est très internationale, l’offre hôtelière limitée et les prix de l’immobilier au mètre carré atteignent des sommets, en particulier autour de Koper et Piran (environ 4 300 €/m² pour le résidentiel).
De leur côté, les stations thermales (Moravske Toplice, Brežice, Rogaška Slatina, etc.) captent une clientèle fidèle (notamment allemande, autrichienne, italienne et russe pour certaines) en quête de bien‑être. Elles se prêtent bien à des locations meublées d’appartements proches des complexes de bains, avec une saisonnalité plus lissée que celle des stations balnéaires ou de ski.
Profils de voyageurs et attentes : quelles niches viser ?
Les opportunités de location saisonnière en Slovénie ne se résument pas à un volume global de nuitées : tout l’enjeu est de cibler les bons segments.
Touristes internationaux « classiques »
Ils représentent plus des deux tiers des nuitées et se concentrent sur quelques destinations : Ljubljana, Piran, Bled, Kranjska Gora, Bohinj, Bovec, Brežice, Izola, Maribor ou Moravske Toplice. Ils recherchent généralement :
– un accès facile (transports, parkings) ;
– une connexion Internet fiable ;
– une cuisine équipée ;
– des options « family friendly » (lit bébé, chaise haute, jardin sécurisé) ;
– éventuellement l’acceptation des animaux de compagnie (près de 9 000 locations slovènes sont pet‑friendly).
C’est le nombre de logements disposant d’une piscine en Slovénie, un atout majeur notamment en zone rurale ou thermale.
Digital nomads et télétravailleurs
La Slovénie profite aussi de la montée du travail à distance. Ljubjlana, Bled, certaines vallées alpines et la côte attirent des professionnels en quête d’un cadre naturel qualitatif, mais connectés. Les attentes principales sont :
– Internet très haut débit ;
– espace de travail dédié ;
– séjours de plusieurs semaines ou mois (beaucoup d’annonces adoptent un minimum de 30 nuits, par exemple 39,4 % des annonces Airbnb de Ljubljana ou près de la moitié à Kranjska Gora et Mozirje) ;
– environnement calme, mais proche des services.
Cette clientèle est particulièrement attentive à la transparence des coûts (charges, chauffage, électricité) et à la flexibilité des conditions d’annulation.
Millennials, Gen Z et quête d’expériences
Une part importante des voyageurs, surtout autour du lac Bled, de Mozirje ou de Kranjska Gora, appartient à la génération post‑2000. Dans plusieurs marchés analysés, cette tranche représente environ 50 % des clients. Elle privilégie :
– les hébergements « uniques » (tiny houses, chalets A‑frame, glamping, écolodges) ;
– l’intégration dans la culture locale (ateliers, gastronomie, artisanat) ;
– les séjours actifs (randonnée, vélo, sports de montagne, sports nautiques) ;
– les démarches environnementales (énergie solaire, matériaux durables, gestion de l’eau, compost, tri).
Les propriétaires qui investissent dans des chalets bien intégrés dans le paysage, avec sauna, bain nordique, vues spectaculaires ou accès direct à la nature, parviennent souvent à se positionner sur le haut de gamme, avec des ADR nettement supérieurs à la moyenne.
Rendement locatif : ce que disent les chiffres
Les données chiffrées collectées sur plusieurs marchés slovènes permettent de se faire une idée assez précise du potentiel de rendement brut pour des locations saisonnières bien gérées.
Ordres de grandeur des tarifs
– Slovénie (tous types de locations) : prix moyen autour de 215 $ la nuit, toutes plateformes confondues.
– Appartements : prix moyen rapporté d’environ 219 $ la nuit.
– Maisons : environ 342 $ la nuit.
– Ljubljana (Airbnb) : ADR médian autour de 114 $, 162 $ en haute saison.
– Bled : ADR moyen à 162 $.
– Mozirje : ADR médian autour de 126 $, mais plus de 270 $ pour les meilleurs biens.
– Kranjska Gora : ADR médian à 156 $, plus de 330 $ pour le top 10 %.
Le top 10% des logements à Mozirje génère un revenu locatif mensuel dépassant 3 461 $.
Saisonnière vs location longue durée
L’une des grandes questions pour tout propriétaire consiste à arbitrer entre location saisonnière et location longue durée. En Slovénie, plusieurs éléments pèsent en faveur du saisonnier dans les zones touristiques :
C’est le pourcentage d’hôtes à Ljubljana dont la principale motivation pour la location courte durée est de gagner plus d’argent.
C’est précisément cet arbitrage qui a alimenté la pénurie de logements longue durée dans la capitale et dans les destinations phares, poussant l’État à intervenir par une nouvelle loi sur l’hôtellerie et les locations de courte durée.
Cadre juridique : ce qu’il faut savoir pour rester dans les clous
Les opportunités de location saisonnière en Slovénie s’accompagnent d’un cadre réglementaire dense, en partie déjà en vigueur, en partie en train d’évoluer. Ne pas en tenir compte, c’est s’exposer à des amendes lourdes et à des risques de requalification fiscale.
Le statut d’hébergeur occasionnel (sobodajalec)
Un particulier qui loue occasionnellement un logement en Slovénie relève du statut de sobodajalec. Les principales règles sont les suivantes :
Pour louer un logement touristique en Slovénie, le propriétaire doit justifier de son droit sur le logement et respecter une durée maximale de location de 150 jours par an. Le logement ne peut offrir plus de 15 lits, doit être catégorisé (étoiles ou pommes) et répondre à des normes techniques, de sécurité et d’hygiène. L’enregistrement est obligatoire au registre des entreprises (formulaire PRS‑1 sd) et auprès de l’Administration fiscale (FURS) pour le paiement de l’impôt sur le revenu et d’une cotisation sociale mensuelle. L’accord des copropriétaires est requis dans les immeubles collectifs. Chaque location doit être facturée, et la taxe de séjour municipale doit être collectée et reversée. L’utilisation de plateformes étrangères (ex: Airbnb) peut entraîner une obligation de TVA à 22%. Enfin, le propriétaire doit tenir un registre des hôtes, déclarer les clients à la police (via eGost ou déclaration physique) et transmettre les données à AJPES via l’application eTurizem.
Les sanctions sont loin d’être symboliques : l’activité non déclarée peut être sanctionnée de 1 000 à 7 000 € d’amende, et la simple publicité d’une location non déclarée en ligne peut coûter 2 500 €.
Une nouvelle loi sur les locations de courte durée
Face à la flambée des locations touristiques et à la crise du logement, la Slovénie a adopté en 2025 une nouvelle loi sur l’hôtellerie (Hospitality Act) qui encadre beaucoup plus strictement la location de courte durée, même si certains points restent contestés et feront l’objet d’une seconde lecture et de débats constitutionnels.
Les principes clés sont les suivants :
La Slovénie a instauré un cadre strict pour les locations de courte durée. Dans les immeubles collectifs, la location est limitée à 60 jours par an (modulable de 30 à 270 jours par la commune). Pour les maisons individuelles, le plafond est de 150 jours (modulable de 30 à 180 jours). L’exploitation nécessite l’autorisation de la municipalité (valable 3 ans), le consentement de 75% des copropriétaires et de tous les voisins mitoyens. Les hébergeurs et logements doivent être enregistrés auprès des autorités (AJPES, FURS), avec affichage d’une plaque visible. La capacité est limitée à 1 personne/m² et 15 personnes maximum. Des contrôles sont effectués par les inspections municipales.
Les règles d’obtention des consentements et d’enregistrement doivent entrer en vigueur autour de 2026, tandis que les limitations de temps d’exploitation sont prévues à partir de 2027. Les municipalités les plus touristiques – Ljubljana, Piran, Izola, Bled, Kranjska Gora – devraient logiquement figurer parmi les premières à activer ces limitations.
Pour un investisseur, il est crucial de suivre de près les décisions municipales, de sécuriser les autorisations nécessaires en amont, et d’envisager de diversifier ses investissements vers des zones potentiellement moins contraintes, comme les maisons individuelles, les zones rurales ou les petites villes.
Fiscalité des revenus locatifs
Les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 25 % (impôt cédulaire), avec possibilité de déduire soit un abattement standard (10 % pour certaines formes d’activité), soit les dépenses réelles documentées (entretien, réparations, frais de gestion).
Pour les locations longue durée de plus de six mois, la base imposable est généralement 90 % du loyer brut (25 % sur 90 % du revenu) ou 25 % sur le revenu net après frais déductibles.
À cela s’ajoutent des charges comme :
– la contribution municipale sur les propriétés (NUSZ), entre 180 et 420 € par an selon la localisation ;
– les charges de copropriété et fonds de réserve (20–50 €/mois typiquement) ;
– l’assurance immeuble (10–25 €/mois).
La bonne nouvelle pour un investisseur étranger est que les citoyens de l’UE bénéficient des mêmes droits d’achat de biens immobiliers que les Slovènes. Les ressortissants hors UE doivent vérifier les accords de réciprocité ou, plus souvent, recourir à la création d’une société à responsabilité limitée slovène pour acheter et exploiter un bien.
Professionnalisation : agences, services de gestion et outils
La sophistication du marché slovène de la location saisonnière tient aussi à la présence d’acteurs spécialisés qui accompagnent propriétaires et investisseurs.
Sociétés de gestion et de conseil
Plusieurs entreprises se sont spécialisées dans la gestion de locations de vacances et de résidences secondaires.
Panorama des principaux acteurs proposant des services de gestion complète pour les hébergements touristiques en Slovénie, avec leurs spécificités et modèles tarifaires.
Gère environ 60 unités dans des zones clés (Ljubljana, Soča, Bohinj, Bled…). Service 360° : marketing, réservation, accueil, maintenance, gestion administrative. Site interconnecté avec les grandes plateformes et espace propriétaire de suivi.
Spécialisé dans l’offre familiale de cottages dans le nord-est. Gère ses propres chalets et des biens tiers. Tarif annuel : de 750€ (1 chambre) à 1150€ (5 chambres) + commission de 12% par réservation.
Complète l’écosystème avec des services d’analyse de marché. Proposition : audit complet à 299€ HT incluant segmentation saisonnière, estimation d’occupation, stratégie de tarification et calcul de rentabilité.
Ces sociétés ne se contentent pas de publier des annonces : elles coordonnent le ménage (25 à 45 € pour un nettoyage de départ selon la taille), le linge (10 à 30 €), l’entretien des jardins, la remise des clés (par coffre sécurisé ou en personne), l’organisation de transferts aéroport, la gestion des situations d’urgence et la relation avec les artisans locaux (ramonage, vidange de fosse septique, révision de chaudière, nettoyage des gouttières, etc.).
L’intérêt de passer par un gestionnaire
Pour un investisseur non résident, ces services permettent :
Pour réussir une location saisonnière, il est essentiel de respecter la réglementation (enregistrement, taxe de séjour, déclarations). Optimisez l’occupation grâce à une présence multi-canaux et une tarification dynamique. Assurez une qualité irréprochable du ménage et du linge pour obtenir de bonnes évaluations. Maintenez le bien (vérifications hivernales, prévention des dégâts des eaux, déneigement) et proposez une assistance réactive aux clients par téléphone ou visites.
L’expérience montre que les biens gérés de façon professionnelle obtiennent des ADR et des taux d’occupation supérieurs, ce qui compense largement les commissions et frais de gestion.
Stratégies d’investissement et bonnes pratiques
Face au foisonnement d’offres et à l’évolution réglementaire, se positionner efficacement sur les opportunités de location saisonnière en Slovénie suppose une approche structurée.
1. Choisir le bon segment géographique
La première étape consiste à clarifier sa stratégie :
– viser un « prime destination » (Ljubljana, Bled, Kranjska Gora, Piran) avec prix d’achat élevés, concurrence forte, mais demande très solide et image internationale ;
– préférer des marchés émergents (Mozirje, Slovenj Gradec, certaines vallées alpines ou zones de Slovénie centrale) où les prix d’acquisition sont plus bas et la régulation moins lourde, au prix d’un remplissage plus incertain à court terme ;
– cibler des zones thermales ou rurales, avec des séjours plus longs mais souvent moins saisonniers.
La donnée au mètre carré aide à arbitrer : Ljubljana tourne autour de 2 200 €/m² en moyenne, les villages et petites villes autour de 1 400 €/m², tandis que les zones côtières et alpines très recherchées peuvent dépasser 4 000 €/m².
2. Adapter le produit aux attentes
Les statistiques montrent un intérêt marqué pour des typologies précises :
Synthèse des éléments clés influençant la valorisation des locations en Slovénie, basée sur la typologie des biens et les équipements les plus rentables.
Dans de nombreux marchés, les appartements d’une à deux chambres représentent plus de 60 à 70 % des annonces, avec une capacité d’accueil moyenne de 3,5 à 4,5 personnes.
Parking privé (jusqu’à +100 €/mois), climatisation (+40 à 80 €), balcon/terrasse (+30 à 70 €) et chauffage moderne (+20 à 50 €) augmentent significativement les revenus.
Piscine, sauna, jacuzzi, poêle ou cheminée, vue dégagée et accès aux activités de plein air (ski, sentiers, lacs) sont fortement valorisés dans le prix moyen par nuitée (ADR).
Les propriétaires qui investissent dans une modernisation ciblée – salle de bains (2 000 à 5 000 € pour +40 à 80 €/mois en longue durée), cuisine (3 000 à 7 000 € pour +50 à 100 €/mois) – constatent des hausses significatives de revenus, y compris en courte durée.
3. Miser sur la différenciation et l’e‑réputation
Dans un marché où la Slovénie compte plus de 26 000 locations de vacances proposées par 56 fournisseurs, il devient vital de se distinguer :
– par un positionnement clair (familial, romantique, outdoor, télétravail, bien‑être, pet‑friendly, éco‑responsable) ;
– par une qualité de photos et de description très au‑dessus de la moyenne ;
– par des attentions simples mais efficaces (paniers de bienvenue avec produits locaux, livre d’accueil détaillé, recommandations personnalisées d’activités, partenariats avec guides ou producteurs).
Les agences de gestion soulignent combien la génération d’avis positifs est un axe stratégique majeur. Un flux régulier de commentaires 5 étoiles, sur Airbnb et Booking.com, permet d’augmenter les prix tout en maintenant le taux d’occupation.
4. Utiliser les outils d’analyse de marché
Avant d’acheter ou de mettre un bien sur le marché, s’appuyer sur une analyse de données est devenu indispensable. Des acteurs comme Nomadi ou des outils internationaux (AirDNA, BNB Calc) permettent de :
Outils et indicateurs clés pour évaluer et optimiser la performance de vos biens en location saisonnière
Accédez aux revenus moyens par nuitée et aux meilleures performances du marché pour votre catégorie de bien
Analysez les prévisions d’occupation saisonnière pour anticiper vos périodes de forte et faible activité
Générez une grille tarifaire mensuelle modulable selon les saisons (basse, moyenne, haute)
Mettez en parallèle la rentabilité locative de plusieurs biens ou emplacements pour prioriser vos investissements
Pour quelques centaines d’euros, ces analyses évitent des erreurs coûteuses et fournissent un business plan réaliste (revenus bruts, coûts, impôts, dépenses de maintenance) avant toute acquisition.
5. Anticiper la régulation et sécuriser le montage
Compte tenu de l’évolution législative, il est prudent de : prendre les mesures nécessaires pour s’assurer de la conformité aux nouvelles régulations.
– vérifier systématiquement le statut urbanistique et cadastral du bien ;
– anticiper les besoins en autorisations de copropriété (surtout en immeuble collectif) ;
– suivre les décrets municipaux sur les limitations de jours de location dans les zones touristiques ;
– évaluer la rentabilité d’un passage partiel ou complet en location de moyenne/longue durée si les plafonds de nuits devenaient trop restrictifs.
Dans certaines villes européennes, des dispositifs publics de gestion locative à long terme, avec incitations fiscales, ont permis de sécuriser des revenus tout en respectant des objectifs de logement abordable. La Slovénie s’inspire de ces modèles, notamment à travers son programme national du logement et des réflexions sur de futurs incitatifs pour les propriétaires qui se repositionneraient sur le long terme.
Risques et limites à prendre en compte
Les opportunités de location saisonnière en Slovénie sont réelles, mais elles ne sont pas exemptes de risques.
1. Risque réglementaire Le nouveau cadre du Hospitality Act, combiné au règlement européen sur la transparence des locations de courte durée (qui impose notamment l’affichage d’un numéro d’enregistrement sur les plateformes), va mécaniquement réduire l’activité « grise » et limiter le nombre de jours louables dans les zones en tension. Les investisseurs très exposés à ces marchés devront peut‑être revoir leur modèle.
Dans certaines villes, comme Ljubljana, la multiplication des annonces locatives a entraîné une baisse des taux d’occupation pour les biens standards. Seuls les meilleurs biens continuent de performer fortement. La forte concurrence est visible par le nombre élevé de jours d’ouverture annuels (souvent plus de 270) affichés par de nombreuses annonces sur les marchés étudiés.
3. Conjoncture économique et touristique Les études européennes montrent que les voyageurs sont deux fois plus inquiets pour leurs finances en 2022 qu’un an plus tôt, sous l’effet de l’inflation et des coûts de l’énergie. Cette sensibilité au prix pourrait influencer la durée des séjours ou la propension à réserver des biens haut de gamme.
4. Crise du logement et acceptabilité sociale Dans plusieurs municipalités, la montée des locations saisonnières est perçue comme un facteur majeur de la crise du logement. La tension sociale et politique autour des STR rend probable un durcissement progressif des règles, même si celui‑ci reste à calibrer pour ne pas casser la dynamique touristique.
Conclusion : un marché attractif, mais qui demande méthode et vigilance
Les opportunités de location saisonnière en Slovénie reposent sur des fondamentaux solides : croissance touristique confirmée, attractivité des paysages (des Alpes au littoral), montée du télétravail, clientèle internationale à forte capacité de dépense, déficit chronique de logements dans certaines zones urbaines, abondance de plateformes et de services d’accompagnement.
Les performances à Ljubljana, Bled, Kranjska Gora ou dans des niches comme Mozirje démontrent que des rendements bruts élevés sont accessibles. Les clés d’une stratégie gagnante sont : la diversification géographique, un positionnement clair, l’investissement dans le confort (Internet, climatisation, rénovations ciblées, espaces extérieurs) et le recours à des analyses de marché approfondies.
Mais cet eldorado apparent s’inscrit dans un environnement en mutation rapide : pression réglementaire croissante, exigence de durabilité et de responsabilité sociale, arbitrages à venir entre court et long terme. Pour un investisseur, l’enjeu n’est plus seulement de profiter d’une vague de croissance, mais de construire un modèle résilient, conforme aux règles, et acceptable pour les communautés locales qui donnent à la Slovénie son charme si particulier.
Dans ce contexte, la location saisonnière en Slovénie reste une opportunité réelle – pour peu qu’on l’aborde non comme une spéculation à court terme, mais comme un investissement structuré, ancré dans les territoires et attentif aux évolutions de fond du marché immobilier et touristique slovène.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un pays de la zone euro à forte stabilité. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés slovènes (Ljubljana, Maribor, côte adriatique), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Ljubljana ou près de la côte, combinant rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’acquisition (propriété directe ou société slovène) et définition d’un plan de diversification patrimoniale progressive.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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