Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Slovénie pour plusieurs mois ou plusieurs années suppose de bien comprendre un marché locatif tendu, un cadre juridique protecteur pour les locataires et des disparités de prix importantes entre Ljubljana, la côte et l’intérieur du pays. Louer à long terme en Slovénie, c’est en pratique s’engager sur au moins six mois, souvent un an renouvelable, avec un contrat écrit strictement encadré par la loi et des règles fiscales spécifiques pour les propriétaires.
Ce guide offre une vision d’ensemble concrète des informations essentielles pour louer un logement à long terme en Slovénie, utile à la fois pour les futurs locataires et pour les propriétaires-bailleurs.
Comprendre le marché locatif slovène
Le marché locatif résidentiel slovène est marqué par une particularité historique : environ 88 à 90 % des appartements appartiennent à des propriétaires occupants, conséquence d’une vaste privatisation engagée après l’indépendance en 1991. Le parc locatif est donc relativement limité, mais il joue un rôle important, surtout dans les grandes agglomérations.
Pourcentage de la valeur de marché auquel les logements socialisés yougoslaves ont été vendus aux occupants au début des années 1990.
Depuis quelques années, une tendance nette se dessine : de plus en plus de personnes choisissent la location plutôt que l’achat. La baisse de la solvabilité des ménages, la prudence des banques, la hausse du coût du crédit et les prix élevés à Ljubljana et sur la côte poussent une partie de la population vers la location de longue durée. Parallèlement, la Slovénie connaît une pénurie de logements dans toutes les régions, ce qui entretient la tension sur les loyers.
La location à long terme offre une stabilité avec des loyers moyens plus abordables, des hausses encadrées et une protection juridique pour le locataire. Cependant, la concurrence est très forte, surtout à Ljubljana, où le taux de vacance est d’environ 3% (voire 1 à 2% dans les quartiers les plus prisés).
Qu’est-ce qu’une location de longue durée en Slovénie ?
En pratique, on considère qu’une location de longue durée commence à partir de six mois. Les contrats de six mois à un an sont très répandus, et il est courant de voir des baux d’un an renouvelables tacitement ou via un avenant. En dessous de six mois, on parle plutôt de location de courte durée, plus proche du meublé touristique ou du séjour temporaire, en général plus cher au mois.
Les plateformes spécialisées (HousingAnywhere, Flatio) définissent souvent la location à long terme à partir d’un mois minimum, avec contrat. Cependant, selon le droit slovène et les usages du marché, le véritable long terme commence à partir de six mois. Cette durée correspond à une stabilité de vie, qu’il s’agisse d’étudiants Erasmus, de salariés détachés, de digital nomads ou de familles expatriées.
Les bénéfices d’une location longue durée sont clairs : loyer mensuel plus stable et, souvent, plus bas que sur les plateformes touristiques, absence de déménagements fréquents, possibilité de s’installer dans un quartier, de scolariser les enfants et de créer des habitudes. Les étudiants privilégient la proximité de l’université de Ljubljana ou des campus régionaux, les jeunes actifs celle des quartiers d’affaires (Bežigrad, centre de Ljubljana), tandis que les familles recherchent surtout des environs calmes, verdoyants, avec écoles et parcs.
Les niveaux de loyers : Ljubljana, régions et quartiers
Les loyers slovènes varient fortement selon la ville, le quartier, la taille du logement et son niveau d’équipement. Ljubljana concentre la demande la plus forte et les prix les plus élevés pour les grandes villes, même si la côte atteint des niveaux comparables voire supérieurs au mètre carré.
Les loyers à Ljubljana : un marché très tendu
À Ljubljana, les dernières données de début 2026 montrent un marché locatif sous pression, avec une progression annuelle des loyers autour de 4 % et une croissance attendue de 3 à 6 % supplémentaire. Le loyer moyen par mètre carré se situe autour de 18 euros, avec une fourchette fréquente de 14 à 25 euros/m².
On peut résumer les niveaux actuels ainsi :
| Type de logement | Loyer moyen mensuel à Ljubljana | Fourchette de loyers constatés |
|---|---|---|
| Studio | ~750 € | 550 – 950 € |
| 1 chambre | ~980 € | 750 – 1 250 € |
| 2 chambres | ~1 350 € | 1 050 – 1 800 € |
| Loyer/m² | ~18 €/m² | 14 – 25 €/m² |
Une analyse des annonces entre avril et juillet 2024 relevait un loyer moyen affiché d’environ 1 014 € par mois pour les appartements, avec un minimum de 300 € (pour des micro-studios) et un maximum de 4 500 €. Dans cette même étude, le loyer moyen affiché était de 593 € pour un studio, 1 026 € pour un deux-pièces et 1 363 € pour un trois-pièces, avec un prix au mètre carré tambourinant déjà autour de 18 €.
Les agences immobilières constatent que le loyer annoncé correspond généralement au loyer finalement signé, en particulier pour les biens bien positionnés sur le marché parisien.
Les quartiers de Ljubljana : du très cher au plus abordable
Les écarts de loyers entre quartiers sont marqués. Trois zones concentrent les loyers les plus élevés : Center (hyper-centre), Trnovo et Rožna Dolina. Un simple appartement d’une chambre dans ces secteurs atteint facilement les niveaux suivants :
| Quartier (Ljubljana) | Loyer mensuel typique pour 1 chambre |
|---|---|
| Center | 1 200 – 1 500 € |
| Trnovo | 1 100 – 1 400 € |
| Rožna Dolina | 1 050 – 1 350 € |
À l’inverse, des quartiers comme Moste ou la partie extérieure de Šiška proposent les loyers les plus bas pour les appartements d’une chambre. Pour les deux chambres, les loyers les plus abordables se trouvent notamment à Fužine et Rudnik.
Les préférences varient selon les profils. Les jeunes actifs privilégient Center, Šiška intérieur et Bežigrad, où ils déboursent fréquemment entre 800 et 1 200 € pour un une-chambre ou un petit deux-chambres. Les familles ciblent Koseze, Vič et les parties résidentielles de Šiška, où un appartement de deux à trois chambres avec parking se loue souvent entre 1 200 et 1 600 €.
Les expatriés, quant à eux, se concentrent surtout à Center, Trnovo/Krakovo et Rožna Dolina, avec des loyers typiques de 900 à 1 400 € pour un une ou deux-chambres meublé. Beaucoup viennent d’autres pays de l’UE (Allemagne, Italie, Autriche) mais aussi des États-Unis.
Les loyers dans les autres régions slovènes
En dehors de Ljubljana, la pression est moindre, même si certaines destinations touristiques ou côtières atteignent des niveaux très élevés. Les moyennes régionales montrent un pays à deux vitesses.
| Région / Ville | Surface type | Loyer moyen mensuel | Loyer moyen €/m² |
|---|---|---|---|
| Banlieue de Ljubljana | 76 m² | ~821 € | ~10,8 €/m² |
| Haute-Carniole (hors stations) | 53 m² (2 pièces) | ~594 € | ~11,2 €/m² |
| Kranjska Gora (station) | jusqu’à 70 m² | 1 000 – 1 800 € | (très élevé) |
| Maribor | 60 m² (2 pièces) | ~628 € | ~10,5 €/m² |
| Celje | 60 m² (2 pièces) | ~623 € | ~9,7 €/m² |
| Côte slovène | 70 m² | ~1 202 € | ~17,2 €/m² |
| Région de la Mura | 64,5 m² | ~478 € | ~7,4 €/m² |
La côte et certaines stations alpines (Kranjska Gora, Bovec & vallée de la Soča, Bled, Bohinj) font grimper les prix. Par exemple, un appartement de moins de 70 m² à Kranjska Gora peut se louer entre 1 000 et 1 800 € par mois. À l’opposé, la région de la Mura, dans le nord-est du pays, offre les loyers les plus bas, avec moins de 500 € mensuels pour un appartement d’environ 65 m².
Qui loue à Ljubljana ?
Le profil des locataires dans la capitale se répartit comme suit : environ 40 % de jeunes professionnels, 30 % d’étudiants, 20 % de petites familles. Environ 60 % de la demande porte sur des logements meublés, 40 % sur du non-meublé. Un logement meublé bien équipé se loue en moyenne 80 à 150 € de plus par mois que son équivalent vide.
La demande locative se concentre sur les logements de type 2-3 pièces, studios et petites maisons avec des loyers jusqu’à 2 000 €. La période de forte demande s’étend d’août à octobre, coïncidant avec la rentrée universitaire. Les périodes de faible demande sont généralement de fin novembre à début janvier, ainsi qu’en juillet. Pour un propriétaire, louer pendant la haute saison est un levier clé pour limiter la vacance locative.
Le cadre juridique : un droit pro-locataire
L’architecture juridique des baux d’habitation en Slovénie repose principalement sur le Housing Act (Stanovanjski zakon, SZ-1). Ce texte, adopté en 2003 en remplacement de la loi de 1991, encadre très précisément le contenu des contrats, les droits et obligations de chaque partie, et les conditions de résiliation. En cas de vide, le Code des obligations et le Code de la propriété complètent le dispositif.
Globalement, les observateurs qualifient le droit slovène de « pro-locataire » : la stabilité résidentielle est privilégiée, les hausses unilatérales de loyer sont très limitées pour les baux à durée déterminée, et l’éviction nécessite des motifs et une procédure stricte.
Le contrat de location : écrit obligatoire et contenu détaillé
En Slovénie, un bail verbal n’a pas de valeur : le contrat doit être écrit pour être valable. Le Housing Act détaille les éléments essentiels qui doivent absolument figurer dans le document. On y trouve notamment :
| Élément obligatoire du bail | Contenu exigé par la loi |
|---|---|
| Description du logement | Adresse, surface, structure, équipements, année de construction, usage |
| Référence cadastrale | Identifiant du bâtiment dans le cadastre immobilier |
| Données du propriétaire | Nom, prénom, numéro fiscal |
| Données du locataire | Nom, prénom, (et autres occupants majeurs) |
| Montant du loyer et modalités | Somme, échéance, mode de paiement |
| Charges non comprises | Détail des charges à la charge du locataire (eau, électricité, etc.) |
| Durée de la location | Durée déterminée ou indéterminée |
| Motifs de résiliation | Références à l’article 103 et autres dispositions légales |
| Mises à disposition et état des lieux | Modalités de remise du logement et inventaire éventuel |
| Droit de visite du bailleur | Fréquence et conditions d’inspection du logement |
Si le logement est meublé, il est vivement conseillé d’annexer un inventaire précis du mobilier et un protocole d’état des lieux d’entrée. En pratique, ces annexes évitent bon nombre de litiges au départ du locataire.
Un bail à durée déterminée, par exemple d’un an, prend normalement fin à son échéance. Cependant, si le locataire reste dans le logement après cette date et que le propriétaire n’exprime pas d’opposition, la loi considère qu’un nouveau bail à durée indéterminée est tacitement conclu, reprenant les conditions du contrat initial.
Les experts recommandent souvent de signer le bail sous forme d’acte notarié exécutoire. Cela permet au propriétaire, en cas de non-paiement manifeste du loyer, de déclencher directement une procédure d’exécution sans passer par un long procès. Ce formalisme a un coût mais sécurise nettement le bailleur.
Durée, renouvellement et préavis
Pour les locations dites de longue durée (au moins six mois), les contrats d’un an sont la norme, avec possibilité de renouvellement. Un locataire qui souhaite prolonger un bail à durée déterminée doit en général prévenir le propriétaire au moins 30 jours avant l’échéance, afin de signer un avenant.
Du côté des résiliations, le régime est asymétrique :
Un locataire peut résilier un bail sans motif en donnant un préavis écrit de 90 jours (ou moins si le contrat le prévoit). Un propriétaire ne peut le faire que pour des motifs légaux précis (comme un non-paiement répété), avec un préavis d’au moins 90 jours et en suivant une procédure stricte.
Dans certains cas de résiliation sans faute grave du locataire, la loi impose même au bailleur de proposer un autre logement approprié au locataire, ce qui illustre le caractère protecteur du dispositif.
Droits et obligations : qui doit quoi ?
Le propriétaire a l’obligation de remettre au locataire un logement habitable, conforme à l’usage convenu, et d’en assurer l’entretien structurel pendant toute la durée du bail. Il doit effectuer les réparations importantes (fenêtres, portes, chauffage central…) qui ne relèvent pas de l’usure normale.
Le locataire doit payer le loyer à échéance, utiliser le logement en « bon père de famille » et financer les petites réparations d’usage ainsi que les charges de fonctionnement (électricité, eau, chauffage, internet, etc.). Il est tenu d’informer le propriétaire des défauts dont ce dernier est responsable.
Le propriétaire peut inspector le logement deux fois par an au minimum, après avoir annoncé sa visite à l’avance, notamment pour vérifier l’entretien ou réaliser des travaux. Le locataire doit lui permettre cet accès, sauf abus manifeste.
Pour les sous-locations ou la mise à disposition à des tiers, la règle est stricte : le locataire ne peut ni sous-louer, ni effectuer des transformations substantielles, sans accord écrit du propriétaire. Il doit également demander l’autorisation écrite du bailleur si un invité occupe le logement plus de 60 jours sur une période de trois mois.
En cas de loyers impayés, le bailleur a le droit de saisir les biens mobiliers du locataire se trouvant dans le logement. Cependant, ce droit exclut les biens insaisissables, tels que les équipements de première nécessité.
Résiliation et expulsion : une procédure encadrée
L’expulsion d’un locataire ne peut intervenir qu’en dernier recours, sur décision de justice ou dans le cadre d’un acte notarié exécutoire. Le propriétaire n’a pas le droit de changer unilatéralement les serrures ou de couper les services pour faire partir un occupant, sous peine de se placer lui-même dans l’illégalité.
En cas de non-paiement, depuis une réforme entrée en vigueur le 19 juin 2021, le bailleur peut résilier par simple notification écrite après avoir envoyé un avertissement et laissé un délai pour régulariser. Si le locataire persiste à ne pas payer ou refuse de quitter les lieux, le propriétaire doit saisir le tribunal pour obtenir un ordre d’expulsion, puis, si nécessaire, faire intervenir un huissier.
Les chiffres officiels parlent d’environ 2,7 mois en moyenne pour une exécution forcée lorsqu’il n’y a qu’une procédure d’exécution à mener. Mais dès qu’un contentieux judiciaire s’ajoute (contestation, procès), la durée peut facilement dépasser un an. Pour cette raison, la forme notariale directement exécutoire des baux est souvent présentée comme un moyen de gagner du temps en cas de litige grave.
Loyer, dépôt de garantie et charges : comment sont fixés les montants ?
La loi laisse une grande latitude aux parties pour fixer le montant du loyer. En pratique, c’est le marché – très tendu dans les grandes villes – qui dicte les niveaux. La seule limite légale concerne l’abus manifeste : un loyer est qualifié d’usuraire lorsqu’il dépasse de plus de 50 % le loyer moyen du marché pour un logement comparable dans la même commune. Mais cette notion est peu mobilisée dans le quotidien des contrats privés.
Révision du loyer pendant le bail
Pour un bail à durée déterminée, le principe est simple : si le contrat indique un loyer fixe, le propriétaire ne peut pas l’augmenter unilatéralement en cours de route, sauf accord clair du locataire. La plupart des bailleurs incluent, lorsqu’ils veulent se protéger contre l’inflation, une clause d’indexation automatique sur l’indice des prix à la consommation publié par l’Office statistique slovène (SURS). Cela permet d’ajuster le loyer une fois par an sans renégociation complète.
Dans les baux à durée indéterminée, les hausses de loyer, bien que théoriquement plus flexibles, doivent impérativement respecter les termes du contrat et le principe de bonne foi. Des augmentations brutales sans préavis ou totalement déconnectées des conditions du marché sont susceptibles d’être contestées par le locataire.
Le dépôt de garantie
Il n’existe pas de plafond légal au dépôt de garantie en Slovénie. Celui-ci est déterminé d’un commun accord. La pratique la plus fréquente est un montant équivalent à un ou deux mois de loyer. Certains bailleurs, par prudence, peuvent demander jusqu’à trois mois, en particulier lorsqu’ils louent à des profils jugés plus « risqués » (étudiants, étrangers, personnes sans historique de crédit local).
À l’inverse, la plateforme Flatio a fait du « zéro dépôt » un principe pour ses locations de plusieurs mois, attirant ainsi des locataires internationaux qui ne souhaitent pas immobiliser de grosses sommes. Mais dans les circuits classiques (agences, annonces locales), il faut s’attendre à verser au moins un mois de dépôt, souvent deux.
Le contrat de location doit détailler les conditions d’utilisation et de restitution du dépôt de garantie, incluant le décompte des dégâts éventuels, le délai de remboursement et la possibilité de compensation avec des loyers impayés. À la fin du bail, si le logement est rendu en bon état et que tous les loyers et charges sont réglés, le propriétaire est tenu de restituer l’intégralité de la caution.
Qui paie quoi ? Loyer, charges, NUSZ, entretien
En matière de répartition des coûts, le schéma de base est le suivant : le locataire paie le loyer et les charges de consommation (électricité, chauffage, eau, internet, déchets…), le propriétaire assume les charges structurelles du bien (entretien, gros travaux, assurance, contributions à la réserve de l’immeuble).
À Ljubljana, la redevance foncière annuelle (NUSZ) pour un logement varie généralement entre 100 et 600 euros, selon la localisation et la surface.
Côté entretien, un propriétaire d’un appartement de 60 m² à Ljubljana doit prévoir un budget annuel réaliste de 1 200 à 2 100 €, en fonction de l’âge de l’immeuble. Pour les bâtiments récents, on tourne autour de 15 à 20 €/m²/an ; pour les plus anciens, 30 à 40 €/m²/an. Ces montants couvrent notamment la contribution au fonds de réserve de l’immeuble (souvent 20 à 50 €/mois) et l’assurance du bien (10 à 25 €/mois). Le locataire, lui, prend en charge les factures courantes.
Certaines caractéristiques du logement se monétisent très directement dans le loyer : un emplacement proche des transports ou des universités apporte souvent une prime de 50 à 150 € par mois ; une place de stationnement dédiée ajoute généralement 50 à 100 € ; un ascenseur dans l’immeuble, 30 à 60 € ; la climatisation, 40 à 80 € ; un balcon ou une terrasse, 30 à 70 € ; un système de chauffage moderne et économe, 20 à 50 € supplémentaires.
Fiscalité des loyers pour les propriétaires
Pour un particulier qui loue un bien en Slovénie, les loyers constituent un revenu imposable. Le régime le plus couramment cité est une taxation forfaitaire à 25 % sur le revenu net de location, après déduction d’un forfait de 10 % de charges ou de charges réelles plus élevées si elles sont dûment documentées.
Le régime fiscal slovène applique un taux fixe sur les revenus locatifs, distinct de l’impôt progressif sur les salaires. Bien que les taux aient varié (par exemple, 15 % à certaines périodes, 27,5 % entre 2020 et 2021), le propriétaire a généralement le choix entre ce régime forfaitaire et d’autres options fiscales.
– la déduction forfaitaire de 10 % de charges (entretien courant, frais de gestion, etc.) ;
– ou la déduction de ses charges réelles (travaux de maintenance, gestion, etc.), à condition de conserver et joindre les justificatifs.
Pour les particuliers résidents, l’impôt sur les loyers est en principe définitif et n’entre pas dans la base de calcul de l’impôt annuel sur le revenu global. Le propriétaire doit déclarer ces revenus via le portail eDavki, généralement avant la fin février pour l’année précédente. Un défaut de déclaration peut entraîner une amende de 250 à 400 €, voire plus en cas de fausses informations.
Taux standard de l’impôt sur les sociétés en France, temporairement relevé à 22 % pour la période 2024–2028.
Enfin, il faut garder à l’esprit qu’un projet de nouvelle taxe immobilière patrimoniale (de l’ordre de 1,45 % de la valeur cadastrale pour les logements résidentiels) a été évoqué pour lutter contre la spéculation et remettre sur le marché certains logements vacants. Un mécanisme de réduction de 25 % de la base imposable sur les loyers déclarés est également prévu dans certains scénarios de réforme, mais ces éléments restent soumis à évolutions politiques et constitutionnelles.
Plateformes et agences : comment trouver ou gérer une location à long terme
Pour trouver un bien à louer à long terme en Slovénie, on combine en pratique plusieurs canaux.
Les portails locaux généralistes comme Nepremicnine.net ou Bolha.com sont incontournables pour scruter l’offre privée et les annonces d’agences. On y trouve aussi bien des studios à Ljubljana que des maisons en campagne, avec des filtres sur la durée minimale de location, l’ameublement, la localisation, la surface, etc.
À côté de ces sites, des plateformes internationales spécialisées dans les locations de moyenne et longue durée ont pris une place importante, en particulier pour les étrangers :
Comparatif des principales plateformes spécialisées dans la location de logements pour des séjours de plusieurs mois, avec leurs caractéristiques clés.
Présent depuis plus de 16 ans. Logements vérifiés, réservables en ligne sans visite. Contrats numériques. Loyers souvent charges incluses. Pour séjours de quelques mois à un an ou plus.
Travaille directement avec les propriétaires pour des séjours de plusieurs mois. Pas de dépôt de garantie. Signature en ligne. Logements généralement meublés avec internet et charges inclus.
Proposent des options de location mensuelle. Tarifs souvent plus élevés, influencés par le marché touristique.
Côté agences, des acteurs comme Think Slovenia, Stoja Real Estate Agency ou d’autres réseaux slovènes proposent un accompagnement complet : recherche ciblée, visites, rédaction et signature des baux, encaissement des dépôts, et, pour certains, gestion locative au quotidien (relations avec les locataires, interventions de maintenance, remplissage des périodes creuses, etc.). Les honoraires sont souvent équivalents à un mois de loyer pour le locataire ou le propriétaire, selon le mandat.
Think Slovenia propose une gamme étendue de services pour investisseurs et propriétaires, gérant un portefeuille conséquent et offrant un accompagnement juridique et fiscal.
Accompagnement dans vos projets d’investissement immobilier en Slovénie.
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Gestion d’un portefeuille d’une cinquantaine de propriétés en location saisonnière ou longue durée.
Assistance experte sur la fiscalité et la conformité légale en Slovénie.
Pour les propriétaires qui résident à l’étranger ou ne souhaitent pas gérer eux-mêmes les aspects opérationnels, des sociétés de gestion comme Samuel and Samuel Turisticne Storitve d.o.o. proposent des forfaits annuels (de 750 € environ pour un bien d’une chambre à plus de 1 100 € pour cinq chambres), couvrant l’entretien, le jardinage, le ménage, la gestion des réservations et l’accueil des locataires.
Démarches pratiques pour les locataires étrangers
Louer à long terme en Slovénie suppose aussi de respecter les règles de séjour et d’enregistrement de domicile, surtout si l’on vient d’un pays non membre de l’UE/EEE.
Les citoyens de l’UE/EEE peuvent entrer en Slovénie avec une carte d’identité ou un passeport et séjourner sans formalité jusqu’à trois mois. Pour un séjour supérieur, ils doivent demander un certificat d’enregistrement de résidence auprès de l’unité administrative locale, en fournissant la preuve d’une assurance maladie et de ressources suffisantes (comme un contrat de travail ou un bail). Ce certificat est valable jusqu’à cinq ans et est renouvelable. Après cinq ans de résidence continue, il est possible de demander un droit de résidence permanente.
Les ressortissants de pays tiers doivent, en général, obtenir un visa ou un permis de résidence temporaire avant l’arrivée, en fonction du motif (emploi, études, regroupement familial, etc.). Le délai de traitement standard tourne autour de trois mois pour un permis de séjour temporaire, renouvelable en principe par périodes d’un an. Pour accéder à un permis de séjour permanent, il faut habituellement justifier de cinq ans de résidence légale continue.
Dans tous les cas, les étrangers doivent déclarer leur adresse en Slovénie. Dans un logement loué, le bail constitue une pièce centrale pour :
– l’enregistrement de l’adresse (à faire dans les quelques jours suivant l’emménagement) ;
– la demande de permis de séjour ;
– l’ouverture d’un compte bancaire ;
– l’obtention d’un numéro fiscal slovène ;
– l’inscription des enfants à l’école ;
– éventuellement, l’accès aux assurances maladies locales.
Les propriétaires peuvent parfois se montrer réticents à louer à des étrangers, notamment en raison de la barrière linguistique ou d’une méconnaissance des garanties. S’appuyer sur une agence habituée à travailler avec des locataires internationaux, ou faire intervenir un intermédiaire slovène, peut faciliter les négociations.
Location de courte durée, pression touristique et impact sur le long terme
Les locations touristiques de courte durée ont connu une explosion en Slovénie, particulièrement à Ljubljana, Bled, Bohinj, au bord de la mer et dans certaines vallées alpines. Une étude mentionne une augmentation de 500 % des annonces Airbnb et Vrbo entre 2015 et 2023. Cette montée en puissance du meublé touristique est associée à la hausse des prix de l’immobilier, à la raréfaction de l’offre locative résidentielle et à des phénomènes de « touristification » et de déplacement de population locale.
Face aux dérives du marché, la Slovénie prépare une loi pour encadrer la location de courte durée. Pour les appartements en immeuble collectif, un plafond général de location est fixé à 60 jours par an (ajustable de 30 à 90 jours par les municipalités). Pour les maisons individuelles, le plafond est plus élevé, allant jusqu’à 150 jours, voire 180 jours sur décision municipale. De plus, dans les immeubles, l’accord de 75% des copropriétaires et des propriétaires des appartements contigus sera nécessaire, et cet accord sera valable pour une durée de trois ans.
L’objectif affiché est clair : rendre au parc résidentiel sa vocation première et améliorer l’accessibilité au logement pour les résidents, notamment les étudiants et les ménages modestes. Une telle évolution pourrait, à terme, libérer davantage de logements pour la location à long terme, même si les associations de propriétaires prédisent un retrait massif de l’offre touristique et une perte de revenus importante pour les petits bailleurs.
Louer à long terme en Slovénie : stabilité contre rareté
Choisir la location de longue durée en Slovénie, et en particulier à Ljubljana ou sur la côte, revient à arbitrer entre sécurité juridique, stabilité et prix élevés dans un contexte de pénurie. Le droit slovène, avec son Housing Act détaillé, favorise clairement la stabilité des locataires : baux écrits obligatoires, résiliations encadrées, hausses de loyers limitées pendant les contrats à durée déterminée, et procédures d’expulsion strictement judiciaires.
C’est le loyer mensuel moyen d’un simple studio à Ljubljana, inabordable pour un salarié au salaire minimum net.
Pour les propriétaires, la location à long terme est un investissement intéressant, mais qui exige de bien maîtriser la fiscalité, les charges structurelles (entretien, NUSZ, réserves), la législation protectrice des locataires et les éventuelles futures réformes (taxe immobilière, durcissement des règles sur les meublés touristiques). S’entourer d’une agence ou de conseils spécialisés est souvent une bonne idée, surtout pour les non-résidents.
Pour les locataires, qu’ils soient slovènes ou étrangers, la réussite du projet repose sur une préparation minutieuse. Cela implique d’étudier les loyers par quartier, de repérer les périodes de forte et de faible demande sur le marché, et de rédiger attentivement le bail (en anglais et en slovène si nécessaire). Il est également crucial de vérifier le détail des charges, le type de chauffage et l’état des équipements. Enfin, il faut anticiper les démarches administratives liées au séjour et à l’enregistrement de résidence.
Dans un pays où la plupart des habitants sont propriétaires, louer un bien immobilier à long terme en Slovénie reste un exercice délicat, mais parfaitement faisable dès lors que l’on comprend les règles du jeu et que l’on s’appuie sur les bons outils et interlocuteurs.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour chercher du rendement locatif et une exposition à un marché en croissance en Europe centrale. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, côte adriatique), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans une ville dynamique comme Ljubljana ou Koper, combinant un rendement locatif brut cible de 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société slovène) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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