Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, louer, construire ou rénover un bien en Slovénie implique de naviguer dans un ensemble de textes qui s’entrecroisent : droit de propriété, urbanisme, logement, fiscalité, énergie, location courte durée, statut des étrangers, rôle du notaire, etc. Le pays fonctionne en droit civil, avec une forte culture de registres publics et une influence marquée du droit européen, en particulier sur l’énergie et la construction. Comprendre ce cadre est essentiel pour sécuriser un investissement, éviter les mauvaises surprises fiscales et rester dans les clous en matière de performance énergétique.
Un cadre juridique éclaté mais cohérent
Le socle du droit immobilier slovène repose sur plusieurs lois générales, auxquelles s’ajoutent des textes spécialisés.
Le Code des biens (Law of Property Code) fixe les règles de propriété, d’usufruit, d’hypothèques et de copropriété. Il consacre le principe de numerus clausus des droits réels : seules les catégories prévues par la loi peuvent exister, ce qui limite les montages exotiques. Les transferts de propriété doivent être fondés sur un acte valable (contrat de vente, donation, succession) et ne sont opposables qu’après inscription au registre foncier.
Le Code des obligations régit les principaux contrats, incluant les baux d’habitation et commerciaux, les promesses de vente et les garanties. Il définit les règles applicables aux vices cachés, aux pénalités contractuelles et aux clauses de résiliation.
Le registre foncier (zemljiška knjiga) est la pièce maîtresse du système : géré par les tribunaux locaux, accessible en ligne, il consigne la propriété, les servitudes, hypothèques, saisies et procédures en cours. En Slovénie, la propriété n’est juridiquement acquise qu’à partir de l’inscription au registre, et non à la signature du contrat. Un deuxième registre, le cadastre, complète le tableau en décrivant les limites physiques des parcelles et les caractéristiques des bâtiments.
Le marché immobilier slovène est régi par plusieurs lois sectorielles clés : la Housing Act (Stanovanjski zakon) pour la location, les droits des parties et un héritage social yougoslave ; le Land Register Act et le Real Estate Cadastre Act pour les registres fonciers ; le Building Act (Gradbeni zakon – GZ) et le Spatial Management Act (ZUreP-2) pour la construction, les permis et le zonage ; et enfin le Real Estate Agency Act pour la profession d’agent immobilier.
Enfin, la Constitution slovène protège la propriété privée tout en imposant à l’État de créer les conditions d’un logement adéquat pour les citoyens. Ce double impératif irrigue nombre de réformes, qu’il s’agisse de la régulation des locations courtes durées ou des plans de rénovation énergétique.
Acheter un bien : du contrat au registre foncier
Toute transaction immobilière slovène passe par une série d’étapes assez standardisées, avec une exigence forte de publicité et de formalisme.
Le contrat de vente, ou kupoprodajna pogodba, doit être écrit et suffisamment détaillé : description cadastrale du bien, prix, modalités de paiement, date de remise de possession, liste des charges connues, régime de dépôt, etc. Pour qu’il produise effet au registre foncier, il doit être établi sous forme d’acte notarié ou, à tout le moins, porter la signature du vendeur authentifiée par notaire, avec une clause explicite d’autorisation d’inscription.
Pourcentage du prix versé en acompte lors de la signature d’un avant-contrat immobilier en Slovénie.
Le transfert de propriété n’est toutefois pas automatique : il faut déposer une demande d’inscription au registre foncier via l’application électronique e-ZK, généralement par l’intermédiaire d’un notaire, d’un avocat ou d’une agence. L’inscription prend effet à la date de dépôt de la demande, ce qui permet de “bloquer” le rang de priorité et d’éviter qu’une hypothèque ou une saisie concurrente ne prenne le pas.
L’extrait du registre foncier (izpisek iz zemljiške knjige) est essentiel pour révéler les copropriétaires, hypothèques, servitudes, saisies, procédures judiciaires en cours et prénotations. Il est recommandé d’analyser 10 à 20 ans d’historique pour détecter les chaînes de titres complexes, les restitutions de biens nationalisés ou les litiges potentiels.
Le cadastre, accessible sur la plateforme e-Prostor, permet de vérifier que les limites physiques et les bâtiments existants correspondent au plan, que le bien n’empiète pas sur la parcelle voisine et qu’il n’y a pas de constructions “noires” (non déclarées).
En parallèle, un certificat de zonage, ou lokacijska informacija, délivré par la commune (občina), renseigne sur l’usage légal (résidentiel, agricole, commercial), les gabarits autorisés, les servitudes d’urbanisme et les éventuelles protections (zone inondable, patrimoine, environnement sensible). Acheter un terrain prétendument constructible sans ce document est l’un des pièges les plus fréquents.
Droits de propriété des étrangers : la règle de la réciprocité
La Slovénie applique un principe de réciprocité pour l’accès des étrangers à la propriété, tel qu’énoncé à l’article 68 de la Constitution. Dans la pratique, ce principe est largement ouvert pour les ressortissants de l’UE et des pays économiquement proches, plus restrictif pour d’autres.
Les citoyens et personnes morales des États membres de l’Union européenne, de l’Espace économique européen, de l’OCDE et de l’AELE peuvent acquérir des biens immobiliers en Slovénie dans les mêmes conditions que les ressortissants slovènes. Aucune structure locale ni autorisation spéciale n’est requise pour ces acquisitions.
Les ressortissants de pays candidats à l’UE (Albanie, Macédoine du Nord, Monténégro, Serbie, Ukraine, Moldavie, Bosnie‑Herzégovine, Géorgie, Türkiye) doivent solliciter auprès du ministère de la Justice une décision de réciprocité confirmant que les Slovènes bénéficient de droits similaires dans leur pays. La procédure prend plusieurs semaines et doit être finalisée avant l’enregistrement au registre foncier.
Pour les ressortissants d’États sans accord de réciprocité avec la Slovénie, l’achat direct d’un bien immobilier est impossible. Leur seule possibilité d’acquisition est par héritage, et sous réserve de réciprocité. En revanche, ils peuvent créer une société slovène (comme une d.o.o.), laquelle n’est pas soumise à ces restrictions et peut acheter librement. Il est important de noter qu’il n’existe pas de quotas pour les copropriétés étrangères dans les immeubles, ni de programme de « golden visa ». La possession d’un bien n’octroie aucun droit automatique à un titre de séjour ou à la citoyenneté.
Au-delà du droit de propriété, les étrangers doivent obtenir un numéro d’identification fiscale slovène (davčna številka) via le formulaire DR‑02 sur le portail eUprava. Ce numéro est requis pour toute transaction immobilière, la perception des loyers et la fiscalité.
Notaires : un maillon central et préventif
La profession notariale occupe une place charnière dans les transactions immobilières slovènes. Régie par la Notary Act (Zakon o notariatu), elle repose sur une logique de prévention des litiges plus que de défense d’une partie.
Le notaire agit comme conseiller juridique impartial : il doit protéger l’intérêt de toutes les parties, vérifier leur identité, s’assurer de leur capacité juridique, contrôler la licéité et la clarté des clauses. Il dispose d’une compétence exclusive pour authentifier les signatures sur les autorisations d’inscription au registre foncier et pour dresser des actes publics (contrats de vente immobilière, contrats de rente viagère, accords de soutien de vie, certains testaments…).
Un acte notarié a la même force probante qu’un jugement définitif et peut être directement exécutoire en cas d’inexécution (ex. : non-paiement). Le notaire est obligatoirement assuré (garantie minimale de 33 300 €) et applique un tarif réglementé par le ministère de la Justice, qu’il ne peut ni dépasser (sauf majorations autorisées) ni réduire arbitrairement, bien que des remises soient possibles dans certains cas.
La Chambre des notaires de Slovénie supervise la profession, gère la liste des notaires, contrôle la discipline et contribue à la protection des clients. Le ministère de la Justice exerce une supervision étatique. Pour l’acheteur ou le vendeur, passer par un notaire signifie disposer d’un filtre juridique important contre les contrats mal rédigés, les défauts de consentement ou les montages frauduleux.
Construire et rénover : permis, usage et contrôle
La construction est l’autre grand pan du droit immobilier slovène, profondément réformé avec l’adoption du Building Act (Gradbeni zakon – GZ) et du Spatial Management Act (ZUreP‑2). L’objectif affiché est de simplifier les procédures tout en protégeant l’intérêt public : sécurité des bâtiments, respect de l’environnement, intégration paysagère, préservation du patrimoine culturel.
Tout projet – construction neuve, extension, reconstruction avec modification structurelle, changement d’affectation ou démolition – est soumis au principe du permis de construire (gradbeno dovoljenje), sauf exceptions pour les ouvrages simples. Introduite dès 1967, l’obligation de permis signifie qu’une maison construite avant cette date, sans modifications ultérieures, est présumée régulière.
La réglementation distingue quatre catégories. Les bâtiments simples (cabane de jardin, abri voiture < 20 m², etc.) sont dispensés de permis. Les bâtiments peu complexes (garages, serres jusqu'à 50 m², etc.) relèvent d'une procédure simplifiée. Les maisons individuelles sont généralement des bâtiments de complexité réduite, exigeant un dossier complet. Enfin, les grands immeubles, équipements collectifs ou centres commerciaux sont classés comme bâtiments complexes.
La procédure de permis suit plusieurs phases : vérification du plan d’urbanisme, obtention de données de localisation, demandes de conditions de projet aux concessionnaires (eau, électricité, routes…), élaboration du projet pour permis (PGD), dépôt du dossier auprès de l’unité administrative locale. Le délai standard d’instruction est de 60 jours, porté à 5 mois pour les projets soumis à une évaluation environnementale intégrée. Une fois le permis délivré, un délai de 15 jours doit s’écouler pour qu’il devienne définitif. Sa durée de validité est de 5 ans pour démarrer les travaux.
Au terme d’un chantier, la permission d’utilisation (uporabno dovoljenje) atteste de la conformité des travaux au permis. Désormais obligatoire pour les maisons individuelles neuves en plus des immeubles collectifs, ce document est indispensable pour obtenir un numéro de maison, s’enregistrer au cadastre, déclarer une résidence permanente, se raccorder au réseau électrique, et est requis par le notaire pour instrumenter la vente d’un bâtiment récent.
Certains bâtiments plus anciens bénéficient d’une présomption d’autorisation (construction d’avant 1967, logements conformes à un permis délivré avant 2003 et déjà occupés avant cette date, etc.) mais leurs propriétaires doivent parfois solliciter une décision formelle de l’administration confirmant cette situation.
Pour l’acheteur, vérifier l’existence du permis de construire et de la permission d’utilisation fait partie du minimum de diligence, au même titre que le contrôle du registre foncier. Il s’agit d’éviter de se retrouver propriétaire d’extensions ou d’étages non autorisés, avec à la clé un risque de sanctions, voire d’ordre de démolition.
Performance énergétique : un volet devenu stratégique
La Slovénie a transposé la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) très tôt dans son droit. Le ministère des Infrastructures pilote ce volet, appuyé par la loi sur l’énergie, la loi sur l’efficacité énergétique (ZURE) et une série de règlements techniques. L’enjeu est double : réduire la consommation d’énergie des bâtiments et verdir le mix énergétique, notamment via les renouvelables.
Les codes de construction PURES 2008, puis PURES 2010, ont introduit des exigences de plus en plus strictes : baisse drastique des pertes par transmission, limitation des besoins de chauffage et de refroidissement, prise en compte des indicateurs en énergie primaire et en CO₂, et surtout obligation, depuis 2008, de couvrir au moins 25 % des besoins énergétiques des systèmes du bâtiment par des énergies renouvelables. Cette exigence vaut pour toutes les constructions neuves, avec des seuils encore plus élevés pour les bâtiments à consommation quasi nulle (NZEB), qui doivent atteindre un taux de 50 % de renouvelables dans l’énergie finale.
Les pertes de distribution dans les systèmes de chauffage doivent être limitées à un maximum de 5 % selon les prescriptions des PURES.
Pour les rénovations lourdes, définies comme touchant au moins 25 % de l’enveloppe, ces mêmes exigences s’appliquent dans une large mesure. Les travaux plus modestes ou les petits bâtiments de moins de 50 m² sont soumis à des exigences réduites, centrées sur les valeurs U.
Le certificat de performance énergétique (EPC) : une obligation systémique
Introduit par la loi sur l’énergie de 2006 et désormais encadré par la loi sur l’efficacité énergétique, le certificat de performance énergétique (EPC) est devenu un pivot incontournable du marché immobilier slovène.
Ce document, établi par des experts indépendants agréés et délivré par des organismes autorisés, classe les bâtiments de A à G en fonction de leurs besoins de chauffage, et fournit trois autres indicateurs calculés : énergie finale livrée, énergie primaire et émissions de CO₂. Pour les logements, seul l’EPC calculé est admis, pour l’ensemble de l’immeuble ou par appartement. Dans le non-résidentiel, un EPC mesuré sur la base de consommations réelles peut aussi être utilisé.
Le certificat de performance énergétique (CPE) est obligatoire dans plusieurs cas : il est requis pour la réception des bâtiments neufs, doit être communiqué à tout acheteur ou locataire avant la signature du contrat pour un bien existant, et son indicateur de performance doit obligatoirement apparaître dans toute annonce immobilière. Les bâtiments publics de plus de 250 m² et, depuis 2019, les bâtiments privés très fréquentés (comme les hôtels, banques ou commerces) doivent l’afficher de manière visible. Enfin, depuis 2015, tous les CPE délivrés sont enregistrés dans un registre électronique du ministère des Infrastructures et accessibles via le cadastre national de l’immobilier géré par l’Administration géodésique.
La Slovénie ne plaisante pas avec le respect de ces règles. Les sanctions prévues sont significatives :
| Infraction liée à l’EPC | Catégorie de contrevenant | Montant de l’amende (approx.) |
|---|---|---|
| Absence d’affichage dans un bâtiment public > 250 m² | Propriétaire / utilisateur | 1 000 € à 10 000 € |
| Idem – personne responsable (gestionnaire, directeur) | Personne physique responsable | 100 € à 500 € |
| Annonce de vente/location sans indicateur énergétique | Propriétaire | 250 € |
| Vente ou location sans EPC valable | Propriétaire | 300 € |
| Annonce trompeuse d’agence sans info EPC | Agence immobilière | Jusqu’à 2 500 € |
Le coût du certificat reste toutefois raisonnable : pour un appartement de 60 m², il faut compter 80 à 100 € hors frais éventuels de déplacement ou de récupération de documents. Le délai d’obtention dépend de la qualité des informations fournies par le propriétaire : surfaces d’enveloppe, composition des murs, caractéristiques et orientation des fenêtres, type de chauffage, puissance de la chaudière, etc. Les experts peuvent être trouvés grâce aux ressources publiées par le ministère.
NZEB et stratégie de rénovation à long terme
Dans le sillage du paquet européen “énergie-climat”, la Slovénie a adopté en 2015 un plan national pour les bâtiments à consommation quasi nulle (NZEB). Il définit un bâtiment NZEB comme un immeuble à très haute performance énergétique, évaluée en énergie primaire, avec un recours massif aux renouvelables.
Seuils de consommation primaire maximale en kWh/m² pour les bâtiments neufs : 75 pour une maison individuelle, 80 pour un immeuble collectif et 55 pour un bâtiment non résidentiel.
En parallèle, une stratégie de rénovation à long terme prévoit de réduire de 15 % la consommation finale des bâtiments en 2020 et de 30 % en 2030 par rapport à 2005, dont au moins les deux tiers couverts par des renouvelables, et de diminuer les émissions du secteur de 60 % en 2020, 70 % en 2030. À horizon 2050, l’objectif est d’avoir rénové 74 % des maisons individuelles et 91 % des immeubles collectifs. L’investissement nécessaire est estimé à 6,7 milliards d’euros, partiellement financé via le Fonds Eco (subventions, prêts à taux réduit pour rénovations et constructions NZEB) et le plan national de relance et de résilience, qui consacre 86,05 M€ à la construction durable et à la rénovation.
Fiscalité immobilière : transfert, détention, revenus et plus-values
La fiscalité occupe une place centrale dans le paysage immobilier slovène. Elle combine une taxe sur les transactions, une imposition des revenus locatifs et des plus-values, ainsi que des redevances annuelles liées à la détention.
Sur le plan des transactions, une taxe sur le transfert immobilier de 2 % du prix de vente s’applique à la plupart des ventes de biens anciens. C’est en principe le vendeur qui la règle, mais les parties peuvent en décider autrement. Lorsque le bien est neuf (vente par un assujetti à la TVA avant la première occupation ou dans les deux ans qui suivent) ou qu’il s’agit d’un terrain à bâtir, c’est la TVA qui s’applique à la place : en général à 22 %, sauf pour certains logements relevant de la politique sociale, où un taux réduit de 9,5 % peut entrer en jeu. Il n’y a pas de taxe spécifique sur les transferts de parts de sociétés détenant de l’immobilier, ce qui explique que certains montages passent par une vente de société plutôt que d’actifs.
Les coûts globaux aller-retour pour une transaction immobilière en France peuvent atteindre jusqu’à 8 % du prix, incluant les frais annexes et la taxe de transfert.
Les plus-values immobilières des personnes physiques sont imposées sur la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, après déduction de certains frais normalisés. Le taux diminue avec la durée de détention : autour de 25 à 27,5 % pour un bien détenu moins de 5 ans, 20 % au-delà, puis 15 %, jusqu’à une exonération totale après 15 à 20 ans selon le régime applicable. Les biens acquis avant 2002 sont exonérés, de même que les résidences principales occupées au moins trois ans avant la vente. Les sociétés, elles, intègrent la plus-value dans leur résultat imposable au taux d’impôt sur les sociétés (19 %, relevé temporairement à 22 % entre 2024 et 2028).
Pour les particuliers, les revenus locatifs sont imposés proportionnellement, avec une déduction possible de frais forfaitaires ou réels, conduisant à un taux effectif d’environ 25 %. Les non-résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus de source slovène. Pour les sociétés, les loyers sont intégrés aux bénéfices et imposés comme les autres revenus.
La détention d’un bien entraîne un certain nombre de prélèvements annuels. Il existe un impôt local sur la propriété, calculé par les communes en pourcentage de la valeur cadastrale (typiquement 0,1 à 1 % pour le résidentiel, 0,15 à 1,25 % pour les locaux commerciaux), mais avec de nombreuses exonérations partielles, notamment pour la résidence principale de moins de 160 m². Les nouveaux propriétaires bénéficient souvent d’une remise de 10 ans. Par ailleurs, la redevance pour l’usage du terrain à bâtir (NUSZ) est due par l’utilisateur direct (propriétaire ou locataire), sur la base de la surface et de la localisation, avec des montants annuels typiques de 80 à 350 € pour un appartement et 200 à 900 € pour une maison, assortis parfois d’exonérations pour les ménages modestes ou les logements neufs.
Un projet de taxe sur la richesse immobilière à 1,45 % de la valeur de marché des résidences secondaires et terrains non bâtis a été discuté, avec exonération pour la résidence principale. Il visait à lutter contre la pénurie locative en taxant plus lourdement les résidences inoccupées. Ce type de projet a déjà été jugé inconstitutionnel en 2013 et continue de susciter des controverses, laissant incertaine sa mise en œuvre effective.
Location d’habitation : liberté contractuelle encadrée
Le marché locatif slovène est principalement régi par la Housing Act. Depuis la grande vague de privatisation des années 1990, le pays compte une part élevée de propriétaires occupants (près de 88 % des ménages) et un parc locatif plus restreint, dont une partie est encore détenue par des entités publiques via le Fonds d’habitation.
Les baux résidentiels peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Elles peuvent également prévoir une clause d’indexation, souvent basée sur l’indice des prix à la consommation. Il est important de noter que pendant un bail à durée déterminée, le propriétaire ne peut pas imposer une hausse de loyer de manière unilatérale sans l’accord du locataire, sauf si une clause d’indexation a été spécifiquement prévue dans le contrat.
Le dépôt de garantie n’est pas plafonné par la loi, même si la pratique gravite autour d’un à deux mois de loyer. Les baux de plus d’un an doivent obligatoirement être établis par écrit. Le logement loué doit respecter les normes de santé et de sécurité (chauffage, eau, sanitaires), et le locataire bénéficie d’un droit à la vie privée : le bailleur ne peut entrer sans préavis ni consentement.
Pour un bail à durée indéterminée, le locataire peut résilier avec un préavis de 90 jours sans motif. Le propriétaire ne peut donner congé que pour des motifs légaux (non-paiement, besoin personnel sérieux…), et toute expulsion nécessite une décision de justice. Le loyer est considéré comme usuraire s’il dépasse de plus de 50% le loyer moyen du marché local.
À côté des baux classiques, d’autres instruments comme les contrats de soutien de vie ou de rente viagère, passés obligatoirement devant notaire, permettent à une personne âgée de céder sa propriété en échange de soins et de revenus jusqu’à son décès, avec un impact important sur la transmission du patrimoine immobilier.
Locations de courte durée : un encadrement en voie de durcissement
Face à la montée en puissance des plateformes de location touristique, le législateur slovène prépare un renforcement des règles via un nouveau projet de loi sur l’hospitalité. Ce texte prévoit de limiter à 60 jours par an la location de courte durée d’appartements situés dans des immeubles collectifs, et à 150 jours pour les logements individuels ou les maisons bifamiliales. Les communes pourront moduler ces plafonds : entre 30 et 90 jours pour les immeubles collectifs, entre 30 et 180 jours pour les maisons, selon les tensions locales sur le logement et le tourisme.
Pour les immeubles collectifs, la location saisonnière nécessite l’accord de 75% des copropriétaires et l’unanimité des voisins immédiats, accord valable trois ans. Un registre renforcé contrôle le respect des règles et peut suspendre temporairement un logement en cas d’infraction. Parallèlement, certaines villes, comme Ljubljana, envisagent de restreindre ces locations aux mois d’été pour libérer des logements pour les étudiants le reste de l’année.
Pour un propriétaire, cela signifie que le modèle économique de type Airbnb ou Booking devra composer avec des quotas annuels, des formalités copropriétaires accrues et une surveillance administrative plus serrée. Ne pas s’y conformer expose à des sanctions administratives et fiscales, notamment en matière de taxe de séjour.
Agents immobiliers : statut, obligations et plafonds de commissions
La profession d’agent immobilier est strictement encadrée par la Real Estate Agency Act. Pour figurer au registre officiel tenu par le ministère en charge de l’environnement et de l’aménagement, un agent doit décrocher une qualification professionnelle nationale, délivrée à l’issue d’un examen géré par le Centre national d’examens. L’épreuve combine un écrit et un oral, pondérés à parts égales, et couvre au moins trois domaines (droit immobilier, technique, éthique), avec un seuil de réussite de 60 % dans chacun.
Le candidat doit constituer un dossier personnel complet (CV, diplômes, preuves d’expérience, attestations de formations) et présenter un extrait de casier judiciaire vierge pour certaines infractions. Les frais s’élèvent à environ 150 € pour l’examen, puis 33 € pour l’inscription au registre, qui nécessite un justificatif de casier datant de moins de 30 jours. Une fois certifié, l’agent est tenu de suivre une formation continue au moins tous les cinq ans ou à chaque changement réglementaire majeur, sous peine de suspension de sa licence.
Le droit slovène plafonne les commissions de courtage à 4 % du prix du bien pour les transactions supérieures à 10 000 €, tous honoraires confondus, avec application de la TVA. En pratique, la plupart des agences facturent entre 1 et 2 % à chaque partie, ou un taux unique partagé entre vendeur et acheteur. Elles sont tenues d’avoir une assurance de responsabilité professionnelle, d’appliquer des procédures de lutte contre le blanchiment (vérification d’identité, origine des fonds) et de respecter un code de bonnes pratiques adopté par l’association professionnelle rattachée à la Chambre de commerce.
Le rôle d’une agence immobilière expérimentée dans les transactions internationales dépasse la simple mise en relation. Elle assure des services essentiels tels que la vérification des titres de propriété, la collecte des documents d’urbanisme nécessaires, le contrôle des autorisations, et la coordination avec le notaire. Elle peut également prendre en charge le dépôt de la demande au registre foncier via l’interface électronique e‑ZK. Pour un acheteur étranger, ce recours professionnel garantit une plus grande sécurité juridique et une efficacité accrue dans le processus d’acquisition.
Propriété, succession et transmissions
En cas de décès, la loi slovène sur les successions (Zakon o dedovanju) s’applique, complétée par le Code des biens pour la division de l’indivision et par la loi sur la fiscalité des successions et donations. Les successions sont traitées par les tribunaux de district, parfois avec le concours des notaires pour l’inventaire.
En présence d’un testament valide, celui-ci détermine la répartition de la succession, sous réserve des droits des héritiers réservataires (descendants, conjoint, parents dans certains cas) qui peuvent réclamer une part minimale, la portion obligatoire. En l’absence de testament, la succession est répartie selon un ordre précis : d’abord les descendants et le conjoint ou partenaire assimilé, à parts égales ; puis, en l’absence de descendants, les parents et le conjoint ; à défaut, les grands-parents, puis les héritiers plus éloignés. Si tous renoncent ou s’il n’y a aucun héritier, l’État devient propriétaire du patrimoine.
Les héritiers succèdent aux actifs comme aux dettes, mais leur responsabilité est limitée à la valeur de l’héritage. Ils peuvent renoncer purement et simplement. L’impôt sur les successions est très clément à l’égard du cercle familial : les héritiers de première catégorie (conjoint, descendants, enfants adoptifs, partenaires de même sexe enregistrés, gendre, belle‑fille, enfant du conjoint) sont exonérés. Les autres supportent des taux progressifs allant de 5 % à 39 % selon le degré de parenté et la valeur.
Les transmissions entre vifs (donations, contrats de soutien de vie, rentes viagères) doivent souvent prendre la forme d’actes notariés pour produire tous leurs effets et être opposables, notamment lorsqu’elles concernent des descendants appelés à hériter.
Stratégie, risques et bonnes pratiques pour les investisseurs
L’empilement de textes peut sembler intimidant, mais il dessine un environnement relativement prévisible et transparent, fortement adossé aux registres publics et à l’intervention de professionnels encadrés. Pour un investisseur, quelques réflexes permettent de limiter fortement les risques.
D’abord, ne jamais se contenter d’un extrait ancien du registre foncier : il faut demander un état récent, juste avant la conclusion, et vérifier l’absence de “plombe” (annotation indiquant une procédure en cours), de saisie, d’hypothèque non déclarée, de servitude gênante. De même, il est imprudent de croire sur parole qu’un terrain est “constructible” sans une lokacijska informacija officielle.
Il est essentiel d’exiger et de vérifier les permis de construire et permissions d’utilisation, notamment pour les agrandissements, vérandas, surélévations ou changements d’usage. Bien que le notaire doive désormais vérifier l’existence du permis avant d’authentifier l’acte de vente, une due diligence indépendante reste fortement recommandée pour les travaux réalisés sans autorisation.
Les enjeux de performance énergétique justifient aussi une attention accrue à l’EPC : au‑delà de l’obligation formelle, un mauvais classement se traduira par des coûts de rénovation plus importants, une moindre attractivité locative et, potentiellement, des mesures de durcissement futures (zones à très basse consommation, obligations de travaux). À l’inverse, un bâtiment NZEB ou proche des classes A/B constitue un atout non négligeable dans un pays où la stratégie nationale vise une rénovation profonde du parc d’ici 2050.
La fiscalité applicable dépend de la durée de détention du bien et du statut fiscal choisi (personne physique, entrepreneur individuel ou société). Par ailleurs, l’acquisition d’un bien immobilier en France n’octroie pas automatiquement un titre de séjour, mais peut servir de preuve de stabilité pour une demande fondée sur d’autres motifs (travail, études, regroupement familial).
Enfin, la dispersion des compétences – entre ministère de l’Environnement et de l’Aménagement, ministère des Infrastructures, FURS pour les impôts, tribunaux pour le registre foncier, Chambre des notaires, communes pour les plans locaux, agences pour les EPC – explique qu’une équipe locale solide (avocat spécialisé, notaire, agent immobilier agréé, ingénieur ou architecte, expert énergétique) soit souvent la meilleure garantie de sécurité. Le système slovène est conçu pour être lisible à qui sait en maîtriser les codes ; il est en revanche peu indulgent avec les approximations et les démarches improvisées.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie dynamique de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, Koper), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans une ville en croissance comme Ljubljana ou Koper, combinant rendement locatif brut cible de 6–7 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
