Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Slovaquie change de visage. Longtemps marquée par une urbanisation diffuse, des friches industrielles à l’abandon et une dépendance quasi systématique aux fonds européens, elle entre aujourd’hui dans une phase où les grandes villes – et en premier lieu Bratislava et Košice – redessinent leurs quartiers, leurs réseaux de transport et leurs espaces publics. Derrière cette transformation se trouvent des stratégies nationales, des plans urbains locaux mais aussi une série impressionnante de projets immobiliers, d’infrastructures et de reconversion de friches.
Cet article présente une vue d’ensemble structurée des futurs grands projets urbains en Slovaquie, articulée autour de trois niveaux : la stratégie nationale et européenne, les grandes orientations métropolitaines, et les projets concrets qui impacteront le quotidien des habitants dans les années à venir.
Un cadre stratégique national entièrement réorganisé
Le développement urbain en Slovaquie ne se résume plus à l’addition de projets immobiliers privés. Depuis l’adoption de « The Urban Development Policy of the Slovak Republic by 2030 », le pays dispose d’un document-cadre qui fixe des principes communs : renforcer le rôle des villes dans le développement national, améliorer la performance des autorités urbaines, coordonner les acteurs et ancrer l’aménagement dans les grandes références internationales, de l’Agenda 2030 des Nations unies au Pacte d’Amsterdam de l’UE.
Cette politique est pilotée par le ministère des Transports et de la Construction en coopération avec d’autres ministères et un groupe de travail multi-acteurs. Elle repose sur trois piliers : une vision stratégique à long terme, une approche intégrée (urbanisme, mobilité, social, environnement) et le développement des aires urbaines fonctionnelles au-delà des limites administratives.
À cette politique s’ajoute une avalanche de plans sectoriels : stratégie de développement des transports à l’horizon 2030, politique de rénovation énergétique des bâtiments, stratégie d’adaptation au changement climatique, politique de cohésion et programmes européens 2021‑2027, sans oublier le plan national de relance et de résilience qui injecte à lui seul environ 6,4 milliards d’euros de subventions dans le pays, avec une orientation très marquée vers le climat et la transition numérique.
Le rôle décisif des fonds européens
La quasi-totalité des grands projets urbains slovaques repose sur l’argent européen. Deux tiers des investissements publics sont financés par les Fonds structurels et d’investissement, et les périodes de programmation successives structurent le calendrier des projets. Le programme « Slovakia 2021‑2027 » regroupe aujourd’hui les anciens programmes opérationnels sectoriels et régionaux et oriente massivement les crédits vers des thématiques directement urbaines : transports durables, rénovation énergétique, services sociaux de proximité, inclusion, numérisation des services publics, modernisation des écoles et des hôpitaux.
Montant en millions d’euros du plan de relance alloué aux transports durables, incluant la modernisation ferroviaire, les pistes cyclables et les bornes de recharge.
Dans ce paysage hyper-financé, la difficulté n’est plus tant de trouver de l’argent que de savoir l’utiliser efficacement. Une analyse de la période 2014‑2020 a montré qu’aucune réduction notable des disparités régionales n’avait été obtenue, malgré les milliards investis. D’où une nouvelle insistance sur les projets intégrés, l’orientation vers les friches urbaines et la nécessité de mieux articuler planification urbaine, politique des transports et stratégies climatiques.
Bratislava : d’un urbanisme haché à une vision 2030
Bratislava concentre une grande partie des projets emblématiques de la Slovaquie. La capitale, longtemps livrée à un développement immobilier fragmenté, s’est dotée de plusieurs outils structurants qui modifient l’arrière-plan de tous les grands projets.
Le socle est le Plan d’urbanisme (Územný plán) approuvé en 2007 et régulièrement amendé. Ce document, qui remplaçait un plan vieux de 1976, a été au centre d’âpres débats, notamment sur la place des gratte‑ciel et la prise en compte des questions de transport. Les tours sont désormais interdites dans le centre historique (hauteur limitée à 21 m) et ne sont autorisées que dans certains anneaux centraux proches des nœuds de transport, excluant les quartiers périphériques.
Au‑dessus de ce plan réglementaire, Bratislava s’est dotée d’un programme de développement économique et social, « Bratislava 2030 », préparé avec le Metropolitan Institute of Bratislava (MIB). La vision, présentée au public en 2022, décrit une capitale « bienveillante, accessible, résiliente » organisée comme une « ville du quart d’heure », où les services essentiels sont accessibles à pied ou à vélo. Ce document s’articule en trois parties – vision, analyse, stratégie – autour de onze grands thèmes correspondant aux compétences municipales.
Parallèlement, l’initiative citoyenne « Platforma pre Bratislavu », portée notamment par Matúš Vallo, a élaboré un « Plan B » – ou « Bratislava Plan » – qui a largement nourri le débat public sur l’avenir de la ville. Ces outils servent de boussole à une série de projets spectaculaires qui transforment les rives du Danube, les anciens sites industriels du centre et les grands carrefours de transport.
Le nouveau front de ville du Danube : Eurovea City et la skyline bratislavienne
La transformation la plus visible se joue le long du Danube. Sur l’ancienne raffinerie Apollo, Ballymore a développé le vaste ensemble Eurovea, devenu un des symboles de la conversion des friches industrielles en quartiers mixtes haut de gamme. L’extension actuelle, regroupée sous le label Eurovea City, poursuit cette logique : commerce, bureaux, logements, loisirs, parcs et places publiques.
L’édifice phare est EUROVEA TOWER, première véritable tour de grande hauteur de Slovaquie, culminant à 168 mètres avec 45 étages et 408 appartements, dont une vingtaine de logements de luxe. Ce projet a structuré la densification de la rive avec des bâtiments comme Panorama Towers (Bâtiment de l’année 2016), des tours d’habitation supplémentaires, et des immeubles de bureaux (Pribinova 19, Landererova 12, Pribinova 34 et 40). Il s’accompagne d’une extension du centre commercial de 25 000 m² et d’un pôle de loisirs étoffé avec cinémas, restauration et animations.
Les données disponibles sur cet ensemble illustrent l’ampleur de la mutation du front de rivière :
| Sous‑projet Eurovea City | Fonction principale | Éléments notables |
|---|---|---|
| EUROVEA TOWER | Résidentiel | 45 étages, 408 logements, 168 m |
| Panorama Towers | Résidentiel | Prix « Building of the Year 2016 » |
| Eurovea Riverside | Résidentiel | 96 nouveaux appartements |
| Pribinova 4‑6‑10 | Bureaux | 24 500 m² de bureaux |
| Pribinova 19 | Bureaux | Siège de Johnson Controls International |
| Landererova 12 (L12) | Bureaux | Angle Landererova / pont Apollo |
| Pribinova 34 & 40 | Bureaux | Extension de la galerie Eurovea, profil jeune |
| Tower 115 (T115) | Bureaux | 28 étages, repère administratif |
L’ambition est claire : créer un nouveau « centre sur le fleuve » qui capitalise sur la position exceptionnelle de Bratislava dans le triangle Vienne–Bratislava–Győr et sa proximité avec Brno et Budapest. Dans ce corridor hautement compétitif, la skyline devient un argument économique et symbolique.
Et le mouvement n’est pas fini. J&T Real Estate prépare deux nouvelles tours résidentielles dans le même secteur, dessinées par l’agence néerlandaise KCAP. L’une d’elles, à 260 m de hauteur, pourrait devenir le deuxième plus haut bâtiment de l’Union européenne, l’autre culminant à 184 m. Ensemble, elles ajouteraient plus de 1 000 logements au marché.
Nouvelles centralités : Mlynské Nivy, Košická, Downtown Yards
D’autres friches proches du centre sont en cours de reconversion pour constituer une véritable « nouvelle ville » (New Downtown), notamment autour de Mlynské Nivy, Pribinova, Košická et Chalupkova. Sur une ancienne emprise industrielle bordée par Košická, Prístavná, Plátenícka et Mlynské Nivy, un projet mixte prévoit 650 logements, dont 135 déjà vendus en pré‑commercialisation, des immeubles de 8 à 27 étages le long de Košická et des volumes plus bas sur Plátenícka.
Le projet illustre son évolution par un engagement environnemental fort et une réhabilitation minutieuse du site. Il se caractérise par la création de plus de 6 100 m² d’espaces verts, incluant une avenue d’arbres reconstituée, et par l’installation de plus de 2 000 m² de toitures végétalisées dès la première phase. Ces aménagements sont complétés par des systèmes de récupération d’eau de pluie et de ventilation avec récupération de chaleur, visant une certification énergétique A0. La démarche est précédée par près de deux ans de travaux préparatoires, consacrés à la dépollution et à la préparation des sols, témoignant d’une prise en compte responsable du passé industriel du site.
À quelques pâtés de maisons, Penta développe « Chalupkova Offices », sur une autre friche, avec deux phases de bureaux totalisant plus de 33 000 m² de surfaces tertiaires. JTRE prépare « Downtown Yards », qui doit ajouter 671 appartements et une tour de 35 étages, tout en complétant le maillage d’espaces commerciaux et de bureaux.
Dans ce secteur, la logique est double : densifier près du centre et des grands axes de transport, et réutiliser des sites déjà urbanisés plutôt que d’étendre encore la ville sur des terres agricoles, en cohérence avec l’objectif européen de « zéro artificialisation nette » des sols à l’horizon 2050.
Réinventer les carrefours : Nový Istropolis et Vydrica
Parallèlement à ce front est, la capitale s’attaque à des nœuds urbains majeurs. À Trnavské Mýto, le projet « Nový Istropolis » d’Immocap va remplacer l’ancien complexe culturel par un quartier mixte de neuf bâtiments, avec environ 600 appartements, des bureaux pour 5 000 personnes, des places, un parc, des pistes cyclables et surtout une grande salle multifonctionnelle modulable, capable d’accueillir 3 000 personnes debout ou 1 800 assises.
Le projet est conçu comme un nouveau centre urbain connecté à la gare, au tram et aux bus. Il intègre une stratégie énergétique centralisée avec pompes à chaleur et partage d’énergie pour répondre à des critères ESG ambitieux. Le permis de zonage est obtenu, le chantier débutera à l’été 2025 avec une première phase de trois bâtiments sur 2,5 ans. DELL y transférera son siège local.
Consortium KCAP, Cityförster, Pantograph et Marko & Placemakers
En bord de Danube, mais côté centre historique, le projet « Vydrica » de Lucron illustre une autre approche : recoudre des tissus urbains séparés par des infrastructures et rétablir le lien entre la vieille ville et les rives. La première phase, avec 207 appartements, 19 commerces et deux nouvelles rues, doit ouvrir progressivement, tandis que les deuxième et troisième phases ajouteront plus de 140 logements d’ici la fin de la décennie. Ici, l’enjeu est autant urbain qu’identitaire : reconstruire un quartier disparu sous le socialisme au pied du château.
Friches industrielles, patrimoine et ville du quart d’heure
Bratislava est aussi un laboratoire de reconversion patrimoniale. Le MIB pilote la restauration des bains Grössling, grand établissement thermal de la fin du XIXᵉ siècle, pour en faire un complexe mêlant bains, bibliothèque et parc. L’opération implique l’évacuation de plus de 1 500 tonnes de gravats et illustre la complexité technique et financière de ces projets, pourtant centraux dans une stratégie de ville à 15 minutes.
Autre emblème, la transformation de la filature Pradiareň 1900, sur le site de l’ancienne Cvernovka, en immeuble de bureaux de haute qualité environnementale (certifié BREEAM) pour Takeda. Ce projet s’insère dans le méga‑ensemble « Zwirn », développé par YIT Slovakia, qui doit à terme proposer 846 logements, 26 000 m² de bureaux, 6 000 m² de commerces et une grande place publique de 6 500 m². La troisième phase, Zwirn 2, en cours de construction, compte 384 appartements dont la livraison est prévue pour 2028.
Quelques chiffres clés permettent de prendre la mesure de cette vague de projets à Bratislava :
| Projet résidentiel majeur | Ville | Logements prévus (phase concernée) |
|---|---|---|
| Slnečnice (phases en cours) | Bratislava | 1 540 en construction |
| EUROVEA TOWER | Bratislava | 408 |
| Zwirn (total à terme) | Bratislava | 846 |
| Downtown Yards | Bratislava | 671 |
| Stockerka | Bratislava | 271 |
| Galvania Residence | Bratislava | 302 |
| Florian Residence | Bratislava | 314 |
| Sky Park Tower | Bratislava | 393 |
| Deux nouvelles tours Eurovea (estimatif) | Bratislava | >1 000 |
À cette liste s’ajoutent des projets plus discrets mais révélateurs d’une densification ciblée : Thurzovka, Malý Dunaj, Penthouses avec vue sur le château, complexes comme Južanka à Poprad ou Kvetnica à Žilina. Le marché reste très concentré autour de la capitale, mais des opérations de grande envergure émergent aussi dans des villes régionales, notamment Kvetnica (241 logements) à Žilina ou Gerlach Resort dans les Hautes Tatras (519 logements sur deux phases).
Košice : reconversions, espaces publics et ville créative
Deuxième ville du pays, Košice suit un chemin différent mais tout aussi structurant. L’ancienne capitale industrielle de l’est, proche des frontières polonaise, ukrainienne et hongroise, mise à la fois sur la reconversion de friches, le verdissement des quartiers d’habitat collectif, la modernisation du transport public et les industries créatives.
Un territoire de friches en transformation
Košice a déjà réussi plusieurs reconversions emblématiques. L’ancienne brasserie du centre a donné naissance au Cassovar Komplex, quartier mixte de 2,4 ha où se côtoient bureaux de classe A (plus de 29 000 m² pour environ 2 450 salariés), commerces, logements et espaces publics. Une cheminée de 60 m de l’ancienne usine a été conservée comme repère visuel.
Le projet Mlynská Bašta a quant à lui transformé une portion d’anciens remparts puis d’installations industrielles en un immeuble de 134 appartements avec plusieurs cellules commerciales, tout en restaurant la façade sous le contrôle du service régional des monuments historiques et en installant une toiture végétalisée.
D’autres opérations, comme la reconversion de bâtiments administratifs obsolètes en petits immeubles résidentiels (Villa Košice) ou la transformation d’une ancienne piscine municipale en Kunsthalle pour l’art contemporain, illustrent une stratégie progressive de recyclage urbain.
Košice bénéficie de plusieurs programmes nationaux et européens pour l’identification et la revitalisation de ses friches industrielles et urbaines.
Pilotée par l’Agence slovaque de l’environnement, cette initiative a identifié plus de 570 sites sur près de 2 000 ha dans 125 villes, avec une concentration significative dans l’est urbanisé et industrialisé.
La ville est engagée dans ce programme dédié à la régénération des friches, lui permettant de bénéficier d’études et de méthodologies à l’échelle européenne.
Košice est le seul cas slovaque dans l’initiative International Urban and Regional Cooperation, qui se focalise sur la régénération urbaine et la cohésion sociale.
Espaces publics, nature en ville et projets de quartier
Au‑delà des grandes reconversions, Košice investit massivement dans les espaces publics des quartiers de logements collectifs construits à l’époque socialiste. Un programme de régénération des « vnútrobloky » – ces grands cœurs d’îlot souvent minéraux et sous‑équipés – vise à restaurer la végétation, installer du mobilier, améliorer le microclimat et créer des lieux de convivialité.
Trois sites sont concernés dans les quartiers de Ťahanovce, Juh et Sídlisko KVP, pour une surface totale projetée de 37 382 m² d’espaces ouverts réaménagés. Si les premières réalisations ne représentaient encore qu’environ 1 924 m² début 2024, les travaux se poursuivent, financés par le programme régional intégré (IROP).
Autour du site de « Stará Jazdiareň » (ancienne manège), un projet majeur financé par le programme « Slovakia 2021‑2027 » vise à renforcer les infrastructures vertes et bleues dans le district de Staré Mesto. Il prévoit la réduction des surfaces minérales, la plantation d’arbres et d’arbustes, la création de fontaines, l’installation d’un mobilier cohérent et d’un éclairage adapté. Budget : près de 1,9 million d’euros, dont plus de 1,6 million de fonds européens.
Nombre de projets financés par les Fonds structurels déjà approuvés pour la ville de Košice.
Un petit projet comme l’installation d’une table de pique‑nique en béton avec bancs dans le district de Západ, financé par la région pour un peu plus de 1 000 euros, peut sembler anecdotique. Mais il montre que la qualité de vie urbaine se joue aussi à cette échelle de proximité.
Mobilité : modernisation des arrêts, pistes partagées et plan de desserte
La mobilité urbaine est un autre champ de transformation. Un projet de modernisation de 13 arrêts de bus est en cours, cofinancé par le programme « Slovakia 2021‑2027 » pour plus de 2,1 millions d’euros. Il comprend la mise en accessibilité, l’installation de panneaux d’information LED, la création de baies spécifiques pour les bus et le renouvellement de la signalisation. Les arrêts concernés vont des pôles de services (polycliniques) aux points d’entrée du centre (Mlynská Bašta, Jakabov palác).
Dans le même esprit, plusieurs itinéraires partagés piétons–cyclistes voient le jour, notamment sur les rues Gemerská et Pod šiancom, financés par le plan de relance européen (NextGenerationEU). Le premier relie l’ouest de la ville au centre et au sud, avec élargissement des trottoirs, aménagement de rampes et d’escaliers et passages piétons accessibles. Le second sécurise une liaison dans le quartier de Sever, avec rénovation des trottoirs, nouvelles signalisations et arceaux vélo.
Košice prépare également un plan de desserte en transports publics pour la période 2026‑2036, doté d’un budget d’un demi‑million d’euros et financé en grande partie par le programme « Slovakia ». Ce document doit planifier l’offre et articuler bus, tram et trolleybus avec les objectifs de mobilité durable.
Enfin, plusieurs projets routiers structurants, comme la modernisation de la route Kavečianska cesta (près du stade Crow Arena), améliorent la connexion entre les quartiers (Sever, Kavečany) en élargissant la chaussée, en construisant des murs de soutènement et en rénovant les ouvrages hydrauliques.
Ville créative, numérique et expérimentation
Košice investit aussi le champ de la ville intelligente et de l’innovation urbaine. Le projet « Košice 2.0 », financé par l’initiative Urban Innovative Actions, a pour but de transformer la ville en laboratoire de solutions centrées sur les citoyens : institut de l’expérience citoyenne (CX Institute) pour analyser les données, programmes d’innovation pour start‑ups, hub multifonctionnel « Bravo » (coworking, fablab, espace communautaire, audiovisuel), académies pour élus, étudiants et habitants, plateforme open data, interventions artistiques dans l’espace public et « Mobile Urban Lab » – un véhicule laboratoire pour explorer et co‑concevoir l’espace public.
Dans la nouvelle période, la ville pilote le projet SAM‑SUD (Smart Asset Management for Sustainable Urban Development), soutenu par l’Initiative urbaine européenne. Il s’agit d’utiliser outils numériques avancés et intelligence artificielle pour repérer les bâtiments sous‑utilisés, créer un jumeau numérique du patrimoine communal, et transformer des immeubles délaissés – à commencer par celui de Hlavná 57 – en espaces à haute performance énergétique et à forte utilité sociale.
Cette stratégie s’accompagne de projets de mobilité intelligente (panneaux d’information aux arrêts, applications de transport, Wi‑Fi gratuit, systèmes de gestion de trafic) comparables à ceux mis en place ou prévus dans les autres grandes villes slovaques, comme Bratislava, Prešov, Žilina, Nitra, Banská Bystrica ou Poprad.
Un pays encore peu urbanisé, mais en phase de re‑urbanisation sélective
Pour comprendre la portée des projets en cours, il faut rappeler que la Slovaquie reste, au regard des standards européens, peu urbanisée. Selon la définition harmonisée UE/OCDE, seules 10 villes sont reconnues comme telles. Le droit national recense 140 villes et bourgs, soit moins de 5 % des 2 890 municipalités, mais ces communes urbaines concentrent plus de 54 % de la population. Deux d’entre elles, Bratislava et Košice, sont régies par des lois spéciales organisant leurs districts.
Depuis 1989, l’urbanisation est marquée par un étalement périurbain (résidentiel et commercial) sur les terres agricoles et par le déclin simultané de nombreuses petites et moyennes villes, particulièrement dans le centre et l’est du pays. Ces dernières subissent une contraction démographique, un vieillissement, une désindustrialisation, ainsi que des problèmes de chômage, de pauvreté et d’accessibilité.
Les documents stratégiques évoquent désormais l’entrée dans une phase de « re‑urbanisation sélective » : les grandes villes et certaines villes régionales attractives (Nitra, Žilina, Trnava, Prešov, Banská Bystrica, Poprad…) concentrent les investissements et se densifient, tandis que d’autres territoires continuent de perdre population et services.
Les projets de logements recensés à l’échelle du pays confirment cette concentration. Des ensembles comme Slnečnice à Bratislava (1 540 logements en chantier), Kvetnica à Žilina (241 logements), Gerlach Resort à Gerlachov (219 logements en première phase, 305 prévus en seconde), Južanka à Poprad (120 appartements), ou les séries BYTY PANORÁMA autour de Bratislava dessinent une géographie de l’investissement où la capitale domine largement, suivie par quelques pôles régionaux proches des grands axes de transport et des bassins d’emploi.
Transformer les transports pour soutenir la densification
Densifier sans renforcer les transports serait suicidaire. Le pays a longtemps souffert d’un basculement massif de la mobilité vers la voiture individuelle et le poids lourd, avec pour conséquence des embouteillages, des pertes de temps et une pollution accrue. En 1995, les performances du transport public et du transport individuel étaient à peu près équivalentes ; en 2014, le transport collectif ne représentait plus qu’un quart de l’offre, tandis que le rail reculait au profit du camion.
La stratégie vise un système de transport intégré, multimodal et durable. Pour les routes, les priorités sont : compléter les autoroutes D1 et D3, construire des contournements de Sabinov, Šaľa et Prievidza, moderniser les ponts et sécuriser les carrefours dangereux. Pour le rail, des investissements massifs sont engagés sur l’axe Bratislava–Žilina puis vers l’est, avec des financements du mécanisme CEF pour moderniser les liaisons Žilina–Košice et Košice–Čierna nad Tisou.
Dans les villes, l’effort porte sur la modernisation des tramways et trolleybus, le renouvellement des flottes (hybrides, électriques, bas‑plancher), l’introduction de systèmes intelligents pour gérer les feux, informer les voyageurs, favoriser l’intermodalité. Bratislava prolonge la ligne de tram vers Petržalka (3,9 km supplémentaires), modernise plusieurs radiales (Karloveská–Dúbravská, Vajnorská, Ružinovská, Račianska) et prépare une nouvelle ligne dans la « New Centre » entre Pribinova, Chalupkova et Nové Nivy, où jusqu’à 200 000 personnes pourraient se déplacer quotidiennement.
Un ticket unique (nommé « Metropolis ») sera mis en place pour les trains, bus urbains et suburbains, avec une future intégration possible des services privés et de mobilité partagée. Cette plateforme vise à simplifier les tarifs, garantir la transparence des prix et assurer une répartition équitable des recettes entre opérateurs. Son déploiement s’effectuera dans le cadre du plan de relance, en capitalisant sur l’expérience polonaise.
Dans ce contexte, la densification autour des gares, des arrêts de tram et des grands hubs intermodaux – ce que l’on observe à Bratislava dans les quartiers de Mlynské Nivy, Nové Lido ou Southbank, ou à Košice autour des équipements structurants – n’est pas qu’un choix esthétique ou spéculatif : c’est une condition de viabilité économique et écologique du système de transport.
Friches urbaines : d’un problème structurel à un gisement de projets
La présence de hundreds of friches – sites industriels, casernes, mines, complexes agricoles, infrastructures de transport désaffectées, installations sportives obsolètes – est l’un des paradoxes de la Slovaquie contemporaine. Alors même que l’étalement se poursuit, ces espaces dégradés restent en grande partie inutilisés, souvent pour des raisons de propriété morcelée, de pollutions non traitées, de coûts de réhabilitation élevés ou d’absence de modèle économique.
Nombre total de sites recensés par l’Agence slovaque de l’environnement, incluant friches industrielles, zones mixtes et autres terrains.
Un autre enseignement est la diversité des degrés de dégradation et de contamination : beaucoup de sites ne figurent pas dans les registres de sols pollués, d’autres sont potentiellement contaminés ou déjà identifiés comme tels, quelques‑uns ont été dépollués. La taille varie de petites poches de 0,1 à 0,5 ha à de très grands ensembles de plus de 10 ha, souvent d’anciens complexes industriels.
Plusieurs projets en Slovaquie illustrent la réhabilitation réussie de friches industrielles ou militaires : le centre commercial Eurovea à Bratislava sur le site de l’ancienne raffinerie Apollo, la Tatra Gallery à Poprad dans une ancienne centrale à vapeur, le Kulturpark de Košice dans d’anciennes casernes austro-hongroises, la synagogue restaurée de Lučenec, les halls de l’ex-usine ZTS à Martin, le site Slovunit à Bratislava, ainsi que des reconversions à Bánovce nad Bebravou, Jaklovce et Kojšov.
La politique 2021‑2027 met désormais noir sur blanc l’intention de faire des friches un levier privilégié de développement urbain durable, en cohérence avec les objectifs climatiques et la protection des terres agricoles. Des études spécifiques, financées par le ministère des Transports et de la Construction, ont analysé les obstacles et formulé des outils : définition officielle du terme brownfield, instruments économiques (taxe sur les terrains sous‑utilisés, incitations fiscales), projets pilotes, dispositifs pour l’usage temporaire, renforcement des capacités des petites villes, etc.
Dans les faits, pour les prochaines années, une part croissante des nouveaux quartiers urbains en Slovaquie – qu’il s’agisse de logements, de bureaux ou d’équipements – se fera sur ces terrains déjà urbanisés, à condition que les villes disposent de l’ingénierie et des ressources nécessaires pour structurer ces opérations complexes.
Enfin, les projets de développement urbain à venir ne peuvent plus se concevoir sans intégrer les dimensions « smart city », climat et inclusion sociale.
Sur le volet numérique, seulement une petite dizaine de villes disposent aujourd’hui d’une véritable stratégie smart city (Bratislava, Kežmarok, Liptovský Mikuláš, Spišská Nová Ves, Bardejov, Galanta, Senica, Lučenec, Dunajská Streda, Sládkovičovo, Šaľa, Snina). Mais près d’un tiers des municipalités ont intégré des éléments « intelligents » (capteurs, gestion dématérialisée, données ouvertes, éclairage connecté, stationnement numérique, etc.) dans leur programme de développement, et un tiers envisage d’en déployer dans les cinq ans. Les obstacles identifiés sont récurrents : financement insuffisant, manque de personnel qualifié, lourdeur des marchés publics et charges administratives.
Bratislava adopte une approche globale avec sa stratégie « A smart city 2030 », couvrant la mobilité, l’énergie, l’économie circulaire, l’espace public et les services. D’autres villes slovaques, comme Galanta ou Kežmarok, se concentrent sur des domaines plus ciblés tels que la gestion intelligente des déchets, de l’éclairage, du trafic, ainsi que la promotion de la mobilité douce et des énergies renouvelables.
Sur le climat, la Slovaquie s’est engagée à la neutralité carbone d’ici 2050. Des villes comme Banská Bystrica se dotent de départements dédiés au changement climatique, expérimentent toitures végétalisées, jardins de pluie ou centrales photovoltaïques municipales. Prešov développe des pistes cyclables et des abris vélo, installe du solaire sur ses bâtiments. Bratislava travaille à une gestion plus circulaire des déchets.
La fondation allemande DBU finance un projet visant à aider les villes de plus de 40 000 habitants à transformer des friches en « Plus‑Energy Districts », des quartiers produisant plus d’énergie renouvelable qu’ils n’en consomment. Ce projet combine l’élaboration d’une méthodologie nationale et la mise en réseau des praticiens urbains.
Enfin, la dimension sociale reste au cœur de nombreux programmes : objectifs européens de réduction de la pauvreté (70 000 personnes en moins à risque d’exclusion d’ici 2030 grâce au Fonds social européen plus), investissements dans des crèches, des centres de soins de proximité, des institutions sociales de quartier, attention particulière aux communautés roms marginalisées. Les grands projets de renouvellement urbain à venir seront jugés non seulement à l’aune de leur performance énergétique ou de leur attractivité économique, mais aussi de leur capacité à offrir des logements abordables, des services accessibles et des espaces publics inclusifs.
Conclusion : une décennie décisive pour les villes slovaques
Les dix prochaines années seront décisives pour le visage urbain de la Slovaquie. Entre Bratislava qui redessine entièrement son centre élargi sur les rives du Danube et ses friches industrielles, Košice qui se réinvente comme métropole créative et laboratoire de réutilisation des bâtiments, et les villes régionales qui multiplient les projets de logements, de verdissement et de mobilité douce, le pays se dirige vers une forme de re‑urbanisation plus dense, plus verte, plus connectée.
La réussite repose sur la capacité à dépasser les projets isolés pour travailler à l’échelle des quartiers et des systèmes urbains (transports, climat, social, économie). Cela nécessite une planification stratégique crédible et une gestion rigoureuse des importants flux financiers européens. La Slovaquie dispose désormais des outils, des moyens et de l’expérience nécessaires pour développer cette nouvelle génération de projets.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovaquie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie d’Europe centrale en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bratislava, Košice, Žilina), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier résidentiel dynamique de Bratislava, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe, société slovaque) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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