Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, louer, construire ou simplement posséder un bien en Slovaquie ne se résume pas à signer un contrat et payer quelques factures. Le pays a construit, en quelques décennies, un cadre juridique et fiscal dense, fortement inspiré du droit européen, mais avec des spécificités qu’il vaut mieux maîtriser avant d’engager des sommes importantes. Propriété, fiscalité, cadastre, étrangers, urbanisme, baux, sociétés… voici un tour d’horizon structuré, mais sans jargon inutile, des règles immobilières essentielles en Slovaquie.
Un cadre juridique fortement structuré
Le droit immobilier slovaque s’appuie sur plusieurs piliers. La Constitution garantit le droit de propriété pour tous, nationaux comme étrangers, avec une protection élevée des titres. Les bases civiles sont posées par le Code civil (Acte n° 40/1964), complété par le Code de commerce pour les relations commerciales et par des lois spéciales selon les sujets (cadastre, copropriété, construction, environnement, baux commerciaux, FDI, etc.).
Le registre foncier (Cadastre des immeubles) est régi par la loi n° 162/1995. L’inscription est généralement obligatoire pour qu’une cession ou un droit réel prenne effet. Ce registre public, géré par les bureaux de district sous la supervision de l’Autorité de géodésie, cartographie et cadastre, bénéficie d’une présomption de fiabilité, qui peut toutefois être contestée en justice.
Le secteur de la construction est encadré par la nouvelle loi sur la construction (Acte n° 25/2025) et la loi sur l’aménagement du territoire (Acte n° 200/2022), qui remplacent l’ancienne loi de 1976. L’objectif est de simplifier et d’accélérer les procédures d’urbanisme et de permis de construire grâce notamment à une procédure intégrée et à la numérisation des démarches.
Enfin, pour les immeubles en copropriété, c’est l’Acte n° 182/1993 sur la propriété des appartements et des locaux non résidentiels qui fixe les règles, complété par d’autres textes spécifiques sur les baux commerciaux, les terres agricoles, les déchets, la protection de la nature ou encore la sécurité au travail.
Qui peut acheter et détenir de l’immobilier en Slovaquie ?
La Slovaquie a largement libéralisé l’accès à la propriété pour les étrangers. Dans la plupart des cas, un non-résident peut acheter un appartement ou un immeuble sans condition de résidence ni visa. L’acquisition peut même être réalisée entièrement à distance par procuration, via un avocat ou un notaire.
Le système distingue toutefois plusieurs cas de figure.
Résidents de l’UE, de l’EEE et de la Suisse
Les citoyens de l’Union européenne, de l’Espace économique européen et de la Suisse bénéficient en pratique des mêmes droits d’acquisition que les Slovaques. Ils peuvent acheter des appartements, des maisons, des immeubles de bureaux ou encore la plupart des terrains, y compris agricoles et forestiers, sous réserve de restrictions très spécifiques.
En droit slovaque, le terrain et le bâtiment qui s’y trouve sont juridiquement distincts et peuvent appartenir à des propriétaires différents. Une acquisition immobilière implique donc fréquemment plusieurs titres de propriété distincts (un pour le sol, un ou plusieurs pour le bâti), qu’il est essentiel de vérifier soigneusement avant toute transaction.
Non‑résidents hors UE
Les acheteurs originaires de pays tiers (y compris Américains, Britanniques, etc.) peuvent librement acquérir des appartements, des maisons, des bureaux et la plupart des biens bâtis. Les limitations se concentrent sur certains types de terrains et biens d’intérêt public :
– terres agricoles situées hors des zones bâties,
– forêts,
– biens de valeur culturelle classés monuments,
– zones naturelles protégées, rivières, grottes, ressources minières, qui appartiennent par principe à l’État.
Pour les terres agricoles, l’Acte n° 140/2014 impose un principe de réciprocité. Un citoyen d’un État qui n’autorise pas les Slovaques à acquérir de telles terres ne peut généralement pas, lui-même, en acheter en Slovaquie. Cette restriction ne s’applique ni aux citoyens de l’UE/EEE/Suisse, ni aux cas d’héritage.
Une solution souvent utilisée par des investisseurs non‑UE consiste à créer une société slovaque (s.r.o. en particulier) pour détenir les terres agricoles ou forestières, ce qui contourne en pratique certaines limitations.
Contrôle des investissements étrangers (FDI)
Pour les investissements touchant des infrastructures critiques (énergie, transport ferroviaire, chimie, pharmacie, etc.), l’Acte n° 497/2022 prévoit un contrôle des investissements étrangers. Si une prise de participation donne à un investisseur étranger un contrôle direct ou indirect sur des actifs stratégiques, le ministère de l’Économie peut lancer une procédure de screening, pouvant aller jusqu’à l’interdiction de l’opération ou à son encadrement strict. Pour les secteurs non critiques, la notification reste en principe volontaire, mais l’État peut procéder à un contrôle a posteriori pendant deux ans.
Cadastre : la pierre angulaire de la sécurité juridique
En Slovaquie, la propriété d’un bien immobilier ne se prouve pas par un simple acte notarié, mais par son inscription au cadastre. Ce système unifié, très complet, remplit plusieurs fonctions : sécurisation des droits, base de calcul des taxes locales, protection des terres agricoles et forestières, support aux politiques d’aménagement.
Le document de référence est le « titre de propriété » (List vlastníctva, LV), qui se décompose en trois parties : les données physiques du bien (parcelles, surfaces, usage), l’identification des propriétaires (noms, adresses, quotes‑parts) et les charges (servitudes, hypothèques, droits de préemption, annotations diverses).
Un portail en ligne gratuit permet de consulter les données foncières à jour (hors documents contractuels) en slovaque et en anglais. Pour accéder aux actes eux-mêmes (contrats, jugements, actes notariés), il faut être le propriétaire, un ayant-droit ou un mandataire autorisé.
Un élément clé à garder en tête : la publicité foncière fonctionne sur un système de priorité. Les droits sont inscrits dans l’ordre de dépôt des demandes, ce qui rend cruciale la date et l’heure d’enregistrement.
Délais et frais de registre
Les procédures d’inscription sont encadrées par des délais légaux. Le tableau ci‑dessous résume les principales options et coûts :
| Type de procédure | Délai légal indicatif | Frais standard papier | Frais dépôt électronique |
|---|---|---|---|
| Enregistrement normal | 30 jours | 100 € | 50 € |
| Enregistrement accéléré | 15 jours | 300 € | 150 € |
| Notif. préalable de dépôt (pré‑enregistrement) | n/a | réduction de 15 € sur les frais finaux | réduction de 15 € |
Pour certains actes établis sous forme d’acte notarié ou « autorisés » par un avocat, le délai de décision peut être réduit à 20 jours en procédure standard.
Comment se déroule une acquisition immobilière ?
La transaction immobilière type, qu’il s’agisse d’un appartement à Bratislava ou d’un entrepôt logistique, se déroule en plusieurs phases bien codifiées.
Due diligence : une étape à ne pas négliger
Le droit slovaque ne garantit pas que la personne inscrite comme propriétaire au cadastre soit automatiquement le « vrai » propriétaire. En cas de fraude ancienne ou de vice majeur dans une chaîne de titres, l’acquéreur peut se retrouver confronté à un ancien propriétaire ou à un héritier. D’où l’importance centrale d’un audit juridique approfondi, sur au moins dix années de chaînes de propriété, plus un titre antérieur.
La due diligence porte notamment sur :
– la chaîne des titres (contrats, décisions judiciaires, successions),
– les servitudes, hypothèques, droits de préemption, baux de longue durée,
– le statut urbanistique (zoning, permis de construire, certificat d’occupation),
– les contraintes environnementales (pollutions, sites protégés, passifs historiques),
– les litiges en cours ou potentiels, y compris les demandes de restitution post‑communistes,
– pour un achat via société, la situation financière et juridique de la structure cible.
Toutes les irrégularités ne sont pas rédhibitoires. Certaines peuvent être régularisées après coup, comme l’obtention d’un consentement conjugal manquant, la régularisation de la signature sur un acte ancien, ou l’inscription tardive d’un droit. En revanche, d’autres irrégularités, pour lesquelles aucun remède juridique fiable n’existe, peuvent contraindre à un renoncement ou à une réduction du prix convenu.
Contrat de vente : exigences formelles
Tout contrat de transfert d’immeuble doit être écrit, en langue slovaque ou tchèque (ou accompagné d’une traduction certifiée), avec l’ensemble des pages reliées dans un seul document. L’identification précise du bien (références cadastrales, surface, nature), du prix et des parties est obligatoire. La signature du vendeur doit être authentifiée (notaire, mairie ou avocat autorisant l’acte), celle de l’acheteur peut ne pas l’être.
Pour les appartements et locaux non résidentiels, la loi sur la copropriété impose en plus un certificat de l’administrateur attestant de l’absence d’arriérés de charges et de contributions au fonds de rénovation.
En pratique, il est courant d’insérer des garanties contractuelles sur l’état juridique, fiscal et environnemental du bien, même si le régime slovaque des « representations & warranties » n’est pas aussi développé que dans les systèmes de common law.
Deux grandes structures d’acquisition existent :
Dans un Asset Deal, l’acquéreur achète directement les actifs d’une entreprise, ce qui lui permet de choisir précisément les biens repris et d’éviter les passifs cachés. Cependant, cette opération implique une procédure notariale et cadastrale plus lourde et peut entraîner davantage de taxes indirectes, comme la TVA.
– Share deal : rachat des parts d’une société (s.r.o., a.s., parfois coopérative) qui détient le bien. L’entreprise conserve tous ses contrats (baux, financements, permis), l’acquéreur reprend aussi tous les risques et obligations. Cette voie est fréquente pour les opérations de grande envergure (centres commerciaux, portefeuilles logistiques, résidences gérées).
Les titres de sociétés (parts de s.r.o., actions d’a.s.) suivent leurs propres règles : signatures notariées pour les cessions de parts de s.r.o., enregistrement au Registre du commerce, inscriptions au dépositaire central pour les actions dématérialisées.
Sécurisation du prix et transfert de propriété
Le transfert de propriété n’intervient qu’au moment de l’inscription au cadastre. Pour sécuriser les deux parties pendant cette phase, les pratiques suivantes sont largement répandues :
– dépôt du prix sur un compte séquestre (notaire, avocat, banque),
– conditions suspensives claires (obtention de financement, purge des droits de préemption, absence d’opposition au cadastre),
– clauses de résolution en cas de refus d’inscription ou de découverte de vices majeurs.
Pour les acquéreurs étrangers, travailler avec un avocat expérimenté en immobilier slovaque est quasiment incontournable, compte tenu de la technicité des procédures et des risques spécifiques.
Propriété, indivision et droits de préemption
Le droit slovaque offre une protection forte aux copropriétaires et à l’État dans certains cas.
Délai en années pour contester une vente en indivision qui ignore le droit de préemption des autres copropriétaires.
Lorsque le bien fait partie du patrimoine commun des époux (régime légal de communauté), la vente nécessite le consentement du conjoint. Un refus ou une absence de signature expose la transaction à la nullité.
L’État, pour sa part, bénéficie de droits de préemption sur les monuments culturels classés et certains terrains situés dans des zones naturelles protégées. Il doit cependant être en mesure d’aligner son offre sur celle d’un acquéreur privé, faute de quoi son droit s’éteint pour l’opération en cause.
Urbanisme, construction et régularisation
Construire ou transformer un immeuble en Slovaquie implique de composer avec une mosaïque de règles nationales et locales. La réforme récente du droit de la construction vise à rendre cet environnement plus lisible.
De la planification à l’occupation
L’aménagement du territoire repose sur une hiérarchie de documents de planification : plans nationaux, régionaux, plans d’urbanisme municipaux, et plus récemment plans micro‑régionaux pour des zones particulières (montagnes, îles fluviales, etc.). Sans plan local approuvé, une commune ne pourra, à terme, qu’émettre des avis non contraignants sur les projets.
Jusqu’ici, la procédure classique de développement comportait trois grandes étapes :
– décision de zonage (permis d’urbanisme),
– permis de construire,
– procédure de mise en service et certificat d’occupation.
La nouvelle loi fusionne souvent l’urbanisme et le permis de construire en une seule procédure, basée sur une ‘intention de construction’. L’objectif est de réduire les délais de près de 300 jours à environ 40 jours, et de passer d’une quarantaine d’étapes administratives à une petite dizaine.
Les autorités disposent de délais stricts pour rendre leurs avis (30 jours pour des ouvrages standards, 60 jours pour des projets complexes). Une « fiction d’accord » est prévue : en l’absence de réponse dans le délai, l’avis est réputé favorable. L’ensemble doit être géré dans une plateforme électronique centralisée, Urbion, avec un principe de « Once‑Only » : l’administration ne peut plus redemander un document déjà en sa possession.
Régime des petites constructions et sanctions
La loi distingue plusieurs catégories d’ouvrages :
La législation tchèque distingue trois catégories de constructions. Les ‘drobné stavby’ (petites constructions) comme les abris de jardin ou les bornes de recharge, d’une surface ≤ 50 m² et ≤ 5 m de hauteur, nécessitent souvent une simple déclaration. Les constructions simples, telles que les maisons individuelles, peuvent parfois être réalisées en auto-construction. Enfin, les constructions ‘désignées’, technologiquement complexes (tunnels, barrages, gratte-ciel), sont soumises à des exigences strictes, incluant un projet établi par un professionnel agréé.
La lutte contre les constructions illégales a aussi été durcie. Pour les bâtiments érigés après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, la régularisation a posteriori n’est en principe plus possible. L’administration pourra ordonner leur démolition, mettre à l’amende, couper les réseaux d’eau et d’électricité, voire confisquer l’ouvrage au profit de l’État. Un régime transitoire permet toutefois encore de légaliser des constructions plus anciennes, sous réserve de prouver leur compatibilité avec l’intérêt public et les normes.
Baux d’habitation et baux commerciaux
Le marché locatif slovaque est encadré par des règles variées selon qu’il s’agit d’un logement ou de locaux commerciaux. Globalement, le droit est considéré comme plutôt protecteur des locataires, surtout en résidentiel, mais laisse une large place à la liberté contractuelle.
Baux résidentiels
Les baux d’habitation sont régis par le Code civil, complété par une loi spécifique sur la location d’appartements de courte durée (jusqu’à six ans). La forme écrite est indispensable. Le contrat doit contenir l’identification des parties, la description exacte du logement, le loyer et les charges associées.
Les points à retenir pour un investisseur bailleur :
La durée du bail peut être déterminée ou indéterminée ; sans précision, il est réputé à durée indéterminée. Les durées d’un ou deux ans, renouvelables, sont courantes. Le montant du loyer est librement négocié, sans plafond légal pour le privé. Les hausses doivent être prévues au contrat ou faire l’objet d’un accord ; à défaut, une augmentation ‘raisonnable’ est possible, avec une limite de 20% sur trois ans par rapport au loyer usuel. Le dépôt de garantie varie généralement d’un à trois mois de loyer. Le bailleur dispose d’un privilège légal sur les biens meubles du locataire pour garantir les loyers impayés, sous réserve des biens insaisissables.
Côté locataire, les protections sont importantes. Le propriétaire ne peut entrer dans le logement qu’avec un préavis raisonnable (sauf urgence) et ne peut expulser sans motif légal ni décision de justice. Pour les baux à durée indéterminée, la loi prévoit, dans de nombreux cas, un droit à un relogement adapté avant expulsion, même en cas d’impayés, ce qui complexifie la gestion des contentieux.
Baux commerciaux
Les baux de locaux non résidentiels (bureaux, commerces, entrepôts) sont régis par une loi spécifique et par le Code civil. Le contrat doit, sous peine de nullité, préciser l’usage exact des locaux. La durée est entièrement libre.
Le marché propose des durées fermes de 3, 5 ou 10 ans, avec des loyers libres indexés annuellement sur l’indice des prix à la consommation. Il est fréquent que les bailleurs demandent des garanties, comme une caution bancaire ou un dépôt équivalant à plusieurs mois de loyer.
Une spécificité notable : un changement de propriétaire de l’immeuble peut donner au locataire un droit de résiliation anticipée du bail, que l’acquéreur devra anticiper dans son plan d’affaires. Les parties excluent souvent ce droit dans les contrats commerciaux, dans la mesure où la loi le permet.
Du point de vue de la TVA, la location de biens immobiliers est en principe exonérée. Toutefois, le bailleur assujetti peut opter pour la taxation, si le locataire est lui‑même assujetti à la TVA, ce qui permet de récupérer la TVA grevant les travaux et charges.
Copropriété et gestion des immeubles
Les immeubles collectifs sont encadrés par un régime de copropriété inspiré du modèle d’Europe centrale. Chaque appartement ou local constitue une unité indépendante juridiquement, tandis que les parties communes (toitures, escaliers, réseaux, terrain) sont en indivision forcée.
Les copropriétaires ont l’obligation de :
– participer aux charges d’entretien et de réparation via un fonds alimenté par leurs contributions,
– laisser accès aux parties privatives pour des interventions nécessaires,
– respecter le règlement de la maison et ne pas troubler la jouissance des autres.
En contrepartie, ils disposent de droits de vote dans l’assemblée des copropriétaires, d’un droit de regard sur les comptes et d’une grande liberté pour louer leur unité.
La gestion peut être assurée soit par une association de copropriétaires (entité juridique spécifique obligatoire dès qu’il y a au moins cinq unités et quatre propriétaires distincts), soit par un administrateur professionnel. Un privilège légal pèse sur chaque unité pour garantir le paiement des charges et du fonds de rénovation.
Fiscalité immobilière : revenus, plus‑values et TVA
Le système fiscal slovaque combine des taux progressifs pour les particuliers, des barèmes à trois tranches pour les sociétés et une TVA modulée selon l’usage du bien. L’absence de droits de mutation et d’impôt sur la fortune rend le pays plutôt compétitif pour les investisseurs de long terme.
Impôt sur les revenus locatifs (personnes physiques)
Pour un particulier, résident ou non, les loyers provenant de biens situés en Slovaquie sont imposables dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Le barème est progressif.
| Catégorie | Taux d’imposition (2025) | Seuils principaux (revenu imposable global) |
|---|---|---|
| Taux de base | 19 % | jusqu’à 48 441,43 € |
| Taux supérieur | 25 % | au‑delà de 48 441,43 € |
| Taux additionnels futurs | 30 % / 35 % | tranches plus élevées prévues à partir de 2026 (× subsistance) |
Les loyers ne sont pas imposés sur le montant brut : des charges peuvent être déduites. Deux grands régimes se rencontrent :
– bien non inscrit comme actif professionnel : seules les dépenses directement opérationnelles sont déductibles (électricité, gaz, eau, assainissement). Les dépenses d’investissement, intérêts de prêt et amortissements ne le sont pas,
– bien inscrit comme « bien d’entreprise » : la panoplie classique des charges est accessible (amortissements, travaux de reconstruction, entretien, assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière).
La première tranche de 500 € de revenus locatifs est exonérée. Il existe en outre la possibilité, dans certaines configurations, de déduire forfaitairement jusqu’à 60 % du loyer brut au titre de frais, sans justificatifs détaillés.
Revenus locatifs des sociétés
Pour les sociétés, les loyers sont intégrés dans le résultat d’exploitation et imposés à l’impôt sur les sociétés selon un barème à trois taux :
| Résultat imposable annuel (sociétés) | Taux d’impôt sur les sociétés |
|---|---|
| jusqu’à 100 000 € | 10 % |
| de 100 000 € à 5 000 000 € | 21 % |
| au‑delà de 5 000 000 € | 24 % |
Les charges afférentes à l’activité locative sont déductibles dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’entreprise. Les règles de limitation de déduction des intérêts (thin capitalization et plafonnement à 30 % de l’EBITDA au‑delà de 3 M€ de charges nettes) doivent néanmoins être prises en compte dans les montages financés par dette.
Plus‑values immobilières
Pour les particuliers, le traitement dépend de la durée de détention et de l’usage du bien :
La plus-value est exonérée si le bien a été détenu à titre privé plus de cinq ans avant la vente et n’a pas été utilisé à des fins professionnelles durant les cinq dernières années. Pour une résidence principale occupée au moins deux ans, une autre exonération spécifique peut s’appliquer. Si le bien était traité comme actif professionnel (inscrit dans le registre de l’entreprise), la plus-value est taxée comme revenu d’activité, au barème progressif, et le déficit éventuel peut être imputé sur d’autres revenus (hors salaires). En revanche, les déficits provenant de la vente de biens privés ne peuvent pas s’imputer sur d’autres revenus.
Pour les sociétés, la règle est plus simple : toute plus‑value sur cession d’immeuble est un revenu ordinaire, imposable aux taux de 10 %, 21 % ou 24 % selon le niveau de bénéfice.
TVA sur les loyers et les ventes
La taxe sur la valeur ajoutée joue un rôle central dans les stratégies de développement et d’exploitation d’actifs.
Le taux standard de TVA passera de 20 % à 23 %, avec un taux réduit temporaire de 5 % pour certains logements sociaux.
En matière immobilière :
– la location de biens immobiliers nus est en principe exonérée de TVA,
– sont toutefois taxables : l’hébergement hôtelier ou assimilé, la location de parkings, de coffres‑forts, de matériels fixés à demeure, ainsi que la location de biens mobiliers,
– un bailleur assujetti peut choisir d’opter pour la taxation de ses loyers s’il loue à un autre assujetti, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur ses investissements.
Pour les ventes :
La vente d’un bâtiment est soumise à la TVA au taux standard si elle intervient dans les cinq ans suivant sa construction ou sa première mise en service (un taux réduit de 5% peut s’appliquer à certains logements locatifs aidés). Au-delà de ce délai, la vente est exonérée, mais le vendeur peut opter pour la taxation pour préserver son droit à déduction de la TVA amont. Pour les terrains, la vente d’un terrain à bâtir est généralement taxable, tandis que celle d’un terrain non à bâtir est exonérée.
L’option pour taxer des loyers ou des ventes doit être maniée avec soin, car elle entraîne des conséquences à long terme sur les droits à déduction, les ajustements de TVA et la structure des flux.
Taxes annuelles sur la propriété
À côté de l’impôt sur le revenu, les propriétaires s’acquittent d’une taxe foncière locale. Cette taxe, régie par l’Acte n° 582/2004, se décompose en trois volets : taxe sur les terrains, sur les bâtiments et sur les appartements / locaux non résidentiels. Les bases de calcul s’appuient sur la surface, le type de bien et un barème modulable par chaque municipalité.
Exemple de valeurs indicatives :
| Type de taxe | Base de calcul | Taux indicatif de base* |
|---|---|---|
| Taxe sur terrains | valeur administrative (€/m² × surface) | 0,25 % de cette valeur |
| Taxe sur bâtiments | surface bâtie (m²) | 0,033 € par m² |
| Taxe sur appartements | surface de plancher (m²) | 0,033 € par m² |
– Les municipalités peuvent fortement majorer ces taux en appliquant des coefficients, notamment dans les grandes villes comme Bratislava. Des surtaxes par étage supplémentaire sont possibles.
La situation au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition détermine le redevable. Le propriétaire doit déposer une déclaration de taxe foncière avant le 31 janvier de l’année suivant l’acquisition, puis reçoit un avis d’imposition, généralement au printemps.
Autres taxes et contributions spécifiques
La Slovaquie se distingue par l’absence d’impôt sur la fortune, de droit de donation et de droit de succession (supprimés en 2004), ainsi que par l’absence de taxe de mutation immobilière depuis 2005. En revanche, plusieurs mécanismes peuvent impacter les investisseurs immobiliers professionnels :
À compter de 2025, la Slovaquie introduit une Taxe sur les transactions financières de 0,4 % (plafonnée à 40 €) sur certains virements professionnels. Le système fiscal est également renforcé par une exit tax de 21 % sur les plus-values latentes lors de transferts à l’étranger, des règles de société étrangère contrôlée (CFC) pour lutter contre l’évasion fiscale, et des règles limitant la déductibilité des intérêts dans les structures fortement endettées.
Pour les groupes multinationaux de plus de 750 M€ de chiffre d’affaires, une taxe complémentaire (Top‑up tax, « Pilier 2 ») s’applique pour garantir un taux effectif minimal de 15 %.
Véhicules juridiques pour l’investissement immobilier
Les investisseurs, locaux comme étrangers, disposent d’un large éventail de structures pour loger leurs actifs immobiliers.
Les plus usuelles sont :
Présentation des trois structures juridiques les plus courantes pour créer une entreprise, avec leurs caractéristiques clés en matière de capital, de fiscalité et de gouvernance.
Véhicule le plus répandu. Capital minimum de 5 000 €. Grande flexibilité. Imposée à l’IS (taux de 10%, 21% ou 24%). Dividendes versés aux personnes physiques soumis à une retenue à la source de 7% ou 10% selon la période, et à 0% entre sociétés résidentes (hors pays non coopératifs).
Adaptée aux projets d’envergure et aux levées de capitaux. Capital minimum de 25 000 €. Règles d’imposition des sociétés (IS) proches de la s.r.o. Retenue à la source sur les dividendes de 10% pour les particuliers (hors États non coopératifs).
Structure hybride avec des associés commandités (responsabilité illimitée, imposition personnelle) et des commanditaires. La part de résultat des commanditaires est imposée à l’IS, puis soumise à retenue sur dividendes s’ils sont des personnes physiques.
D’autres formes existent (entreprise individuelle, coopérative, association de copropriétaires, société par actions simplifiée – j.s.a.), mais la s.r.o. reste, de loin, la plus fréquente pour l’immobilier, en raison de sa simplicité, de la limitation de responsabilité et de la bonne acceptation bancaire.
Le régime de distribution des dividendes est sophistiqué : les bénéfices réalisés de 2004 à 2016 sont exonérés d’impôt chez l’actionnaire, ceux postérieurs à 2017 sont soumis à une retenue à la source de 7 % (ou 10 % pour la seule année 2024), sauf en cas de distribution depuis un pays non coopératif, où un taux de 35 % s’applique.
Financement et sûretés immobilières
Les banques commerciales locales sont les principaux financeurs des opérations immobilières, qu’il s’agisse de prêts hypothécaires aux particuliers ou de financements de projet pour promoteurs. Les ratios prudents s’établissent autour de :
– 80 % de la valeur du bien pour un ménage emprunteur,
– 60 % environ pour un financement à effet de levier sur un actif générateur de revenus.
Les sûretés typiques sont :
Les banques peuvent exiger plusieurs types de garanties pour un prêt immobilier professionnel. L’hypothèque, inscrite au cadastre, peut porter sur le terrain, le bâtiment ou les deux. Elle nécessite un contrat écrit précisant un montant maximal garanti (principal, intérêts et frais), les hypothèques omnibus illimitées n’étant pas autorisées. D’autres gages peuvent porter sur des créances comme les loyers, les comptes bancaires ou les parts sociales de la société. Enfin, des actes notariés exécutoires peuvent être établis pour permettre une exécution plus rapide en cas de défaut de paiement.
En cas de défaut, la réalisation de l’hypothèque peut se faire par vente amiable selon les modalités contractuelles, par vente aux enchères ou par voie judiciaire. Les clauses de transfert automatique de propriété au profit du créancier en cas de défaut, conclues par avance, sont nulles, mais un transfert d’amiable composition peut être décidé après la survenance du défaut.
Quelles précautions pour un investisseur étranger ?
La Slovaquie offre un environnement favorable : absence de taxe de mutation, fiscalité des plus‑values allégée après cinq ans, droits de propriété bien protégés, marché locatif dynamique dans les grandes villes, liberté d’acquisition pour la plupart des étrangers. Mais plusieurs points exigent une vigilance accrue.
Il est essentiel de :
Avant tout investissement immobilier en République tchèque, il est crucial de : vérifier minutieusement l’historique des titres de propriété, surtout pour les biens anciens ou ayant subi des changements de régime ; analyser les servitudes, baux longs, droits de préemption et la situation en copropriété ; contrôler la conformité aux règles d’urbanisme et environnementales ; structurer l’opération via un véhicule adapté (s.r.o., etc.) en considérant les aspects fiscaux (CFC, retenue à la source, sortie) ; et enfin, anticiper l’impact de la TVA (choix du régime) et de la taxe foncière sur la rentabilité.
Le recours à des professionnels locaux – avocats, notaires, fiscalistes, ingénieurs – n’est pas un luxe, mais une condition de sécurisation. Le système est rigoureux, exigeant sur la forme des actes, mais offre en contrepartie un bon niveau de sécurité juridique aux investisseurs qui respectent ses règles.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovaquie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie d’Europe centrale en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bratislava, Košice, Trnava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Bratislava, combinant un rendement locatif brut cible de 7 à 8 % – en gardant en tête que plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou via société slovaque) et définition d’un plan de diversification progressive.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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