Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Slovaquie s’est imposée ces dernières années comme l’un des marchés immobiliers les plus intéressants d’Europe centrale pour les investisseurs privés et institutionnels. Rendements locatifs corrects, coûts de transaction modérés, fiscalité de la propriété relativement douce et panoplie de régimes préférentiels en font un environnement nettement compétitif. Derrière cette attractivité se cache surtout une architecture fiscale pensée pour favoriser l’investissement à long terme, la détention via sociétés et la structuration professionnelle des patrimoines.
Cet article détaille les principaux mécanismes fiscaux avantageux pour les investisseurs immobiliers en Slovaquie, qu’ils soient résidents ou non, personnes physiques ou sociétés. Il explique comment réduire la charge fiscale à chaque étape : acquisition, détention, exploitation locative, rénovation et cession du bien.
Un cadre général historiquement favorable aux investisseurs
Le premier atout du marché slovaque tient à sa philosophie fiscale globale vis‑à‑vis du patrimoine et des transactions immobilières. Le pays a supprimé plusieurs impôts traditionnellement pesants pour les investisseurs, ce qui allège fortement le coût d’entrée et de transmission.
La Slovaquie ne prélève ni impôt sur la fortune, ni droits de donation ou de succession. Ces prélèvements ont été purement abrogés dès 2004, ce qui signifie qu’un investisseur peut transmettre un immeuble à ses héritiers ou donner des parts de société immobilière sans friction fiscale immédiate. La seule imposition potentielle intervient plus tard, à l’occasion d’une revente, sous forme d’impôt sur la plus‑value, et encore avec des régimes d’exonération assez généreux pour les particuliers.
Depuis 2005, le taux de taxe de mutation immobilière en Slovaquie est de 0 %.
Le cadre de base pour un propriétaire repose donc sur trois familles d’impôts :
– impôt sur le revenu (ou impôt sur les sociétés) pour les loyers et les plus‑values ;
– taxe foncière locale (terre, bâtiment, appartement) ;
– TVA sur certaines transactions et locations, avec des options qui peuvent devenir un puissant outil d’optimisation.
Pour mesurer le poids réel de ce cadre, il faut entrer dans le détail de la fiscalité des loyers, des plus‑values, des amortissements et de la TVA.
Fiscalité des loyers pour les particuliers : souplesse et déductions
Pour les personnes physiques, qu’elles soient résidentes ou non‑résidentes, les loyers provenant d’un bien situé en Slovaquie sont imposables dans le pays. La bonne nouvelle est que la base taxable est très largement aménageable grâce à un système de déductions au choix, ainsi qu’à un petit abattement automatique.
Taux d’imposition progressifs, mais calculés après charges
En 2025, les particuliers sont soumis à une fiscalité progressive :
– 19 % jusqu’à un revenu imposable annuel de 48 441,43 € ;
– 25 % pour la fraction au‑delà de ce seuil (un taux de 35 % apparaît dans certains tableaux pour certains types de revenus, mais la location classique repose sur l’échelle 19/25 %).
Ce barème s’applique au revenu net, c’est‑à‑dire après déduction des dépenses admissibles liées à l’activité locative. Il existe en outre un petit abattement général de 500 € par an : les 500 premiers euros de loyers sont exonérés, sous réserve d’ajuster proportionnellement les charges déduites.
Les loyers perçus sont considérés comme un revenu distinct de type passif. Cela signifie que le contribuable ne peut pas y appliquer les avantages fiscaux liés à l’emploi, tels que l’abattement personnel de base, ni les utiliser pour bénéficier de certains crédits d’impôt familiaux. En contrepartie, le contribuable dispose d’une grande liberté dans le choix de son mode de déduction des charges liées à cette activité.
Deux régimes de charges : biens « privés » ou « biens professionnels »
Le traitement des dépenses dépend d’un choix structurant : classer ou non le bien comme « bien d’entreprise » (business property) dans la comptabilité fiscale du propriétaire.
– Si le bien n’est pas inscrit comme actif professionnel Seules les charges directement opérationnelles sont déductibles : électricité, gaz, eau, chauffage, internet fourni au locataire, frais de copropriété, nettoyage des parties communes, enlèvement des déchets, etc. Les meubles et équipements sont déductibles si leur usage est prévu au bail. Un ajout intéressant est la possibilité récente d’inclure la contribution au fonds de rénovation de l’immeuble (fonds de réparation) comme charge documentée, même pour un bien non professionnel.
Si le bien est classé comme actif professionnel, le propriétaire peut déduire un large éventail de dépenses. Cela inclut les coûts opérationnels, les dotations aux amortissements (bâtiment et équipements), les dépenses de rénovation, de remise à niveau ou d’extension, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou aux travaux, ainsi que la taxe foncière et certaines autres taxes.
Ce choix a cependant une conséquence importante à la revente, car il peut conditionner l’accès aux exonérations de plus‑value. Pour conserver le bénéfice des régimes d’exonération sur les cessions à long terme, beaucoup d’investisseurs préfèrent justement ne pas faire entrer le bien dans la sphère « business property ». Il faut donc arbitrer entre optimisation annuelle des loyers et stratégie de sortie.
Charges réelles ou forfait de 60 % : un outil puissant pour certains profils
Au‑delà de cette distinction, le contribuable peut choisir entre deux approches :
– déduire ses charges réelles, sur pièces, en tenant une comptabilité fiscale simplifiée ;
– ou, dans certaines situations, utiliser un forfait de 60 % de dépenses, sans justifier les coûts.
Ce forfait de 60 % pour les revenus locatifs n’est pas universel. Il est principalement réservé aux entrepreneurs non assujettis à la TVA et exclut les personnes ayant uniquement des revenus de location. Il est plafonné à 20 000 € de charges forfaitaires annuelles (soit 60 % de 33 333 € de recettes). Aucune dépense réelle n’est déductible sous ce régime.
Pour les bailleurs soumis aux dispositions spécifiques du revenu de location privé, seules les dépenses documentées sont admises. Néanmoins, la combinaison de l’abattement de 500 € et de la déductibilité large des coûts courants permet déjà de réduire considérablement l’assiette imposable, surtout lorsque le bien est financé à crédit.
Un exemple chiffré de location en direct
Imaginons un appartement locatif générant 12 000 € de loyers bruts par an. Les charges suivantes sont supportées par le propriétaire :
– copropriété, chauffage, entretien : 2 000 €
– intérêts d’emprunt : 3 000 €
– taxe foncière : 150 €
– assurance : 200 €
Le bailleur n’inscrit pas le bien comme actif professionnel. Il déduit donc les seuls coûts opérationnels et la taxe foncière, mais pas les amortissements ni, en principe, certains travaux lourds. Revenu brut : 12 000 € Abattement 500 € : 11 500 € d’assiette brute Dépenses déductibles (charges opérationnelles + taxe foncière + assurance) : environ 2 350 € Revenu net imposable : 9 150 €
À 19 %, l’impôt annuel s’élève à environ 1 738 €. En choisissant une autre structuration (bien professionnel + amortissement + intérêts) et un niveau de charges plus élevé, il serait souvent possible de ramener l’assiette à un niveau encore plus bas, voire proche de zéro dans les premières années.
Investir via une société : taux réduits et outils d’optimisation
Pour les investisseurs importants ou les projets multi‑biens, la détention via une société slovaque est généralement plus efficace que la détention directe. Les règles d’impôt sur les sociétés ont été aménagées pour encourager l’activité économique, avec un barème progressif particulièrement attractif pour les véhicules de taille moyenne.
Barème de l’impôt sur les sociétés : un 10 % très compétitif
Les entreprises résidentes (s.r.o., a.s., k.s., etc.) sont imposées sur leur revenu mondial, les non‑résidentes uniquement sur leurs revenus de source slovaque. Le barème du Corporate Income Tax (CIT) repose sur trois échelons :
| Revenu annuel imposable | Taux d’impôt sur les sociétés |
|---|---|
| Jusqu’à 100 000 € | 10 % |
| De 100 000 € à 5 M€ | 21 % |
| Au‑delà de 5 M€ | 24 % |
Un véhicule immobilier de taille modérée qui maintient son bénéfice imposable sous 100 000 € peut donc profiter d’un taux effectif de 10 %, très compétitif à l’échelle européenne. Au‑delà, le taux normal de 21 % reste lui aussi raisonnable, surtout si l’on tient compte des possibilités d’amortissement et de déduction d’intérêts.
Les sociétés LMNP peuvent déduire tous les frais liés à l’obtention et au maintien des loyers (amortissements, gestion, taxes, intérêts, provisions pour créances douteuses, etc.). Les pertes fiscales sont reportables sur 5 ans, avec une limite de déduction de 50% du bénéfice annuel. Les micro-contribuables les plus petits bénéficient de règles plus flexibles.
Avantage clé : participation‑exemption sur la vente de sociétés immobilières
Un atout majeur pour les investisseurs sophistiqués tient à la fiscalité des cessions de parts de sociétés immobilières. Pour les sociétés (résidentes ou non‑résidentes) qui détiennent au moins 10 % d’une filiale slovaque pendant une période ininterrompue d’au moins 24 mois, la plus‑value de cession de ces titres est, en principe, exonérée d’impôt sur les sociétés, sous réserve du respect de critères complémentaires.
Ce régime de participation‑exemption ouvre la voie à des montages de type « share deal » : plutôt que de vendre directement l’immeuble, l’investisseur cède les parts de la société qui le détient. Pour un vendeur éligible, la plus‑value réalisée est alors non imposable en Slovaquie.
Pour des groupes internationaux, il devient possible d’organiser des flux de détention et de cession à travers un holding slovaque, en tirant parti à la fois :
– de la participation‑exemption interne ;
– et du réseau de 73 conventions de non‑double imposition qui limitent les retenues à la source à l’étranger.
Distribution des profits : dividendes peu ou pas imposés
Une fois l’impôt sur les sociétés acquitté, reste la question de la remontée des profits aux actionnaires. La Slovaquie a ici opté pour un modèle très favorables aux sociétés mères :
Les dividendes versés à une société (slovaque ou étrangère) sont généralement exonérés d’impôt pour le bénéficiaire. Une exception s’applique si le bénéficiaire est établi dans un État non coopératif, pouvant entraîner une retenue de 35 %. Pour les personnes physiques, les dividendes sont soumis à une retenue à la source modérée : généralement de 7 %, ou de 10 % pour certains profits 2024 des sociétés anonymes.
Les dividendes distribués à des résidents de pays considérés comme non coopératifs subissent un taux confiscatoire de 35 %. Pour tous les autres, la combinaison d’une CIT réduite (10 ou 21 %) puis d’un prélèvement final de 7–10 % reste très supportable.
Le schéma basique pour un investisseur international est donc le suivant :
1. Les loyers sont encaissés dans une s.r.o. ou une a.s., imposée à 10/21/24 % après charges. 2. Les profits sont distribués sous forme de dividendes à un holding ou à la maison mère, souvent sans retenue entre sociétés. 3. Les plus‑values de cession de la société immobilière sont, sous conditions, exonérées.
Ce triptyque explique pourquoi les véhicules slovaques sont fréquemment utilisés pour détenir des actifs immobiliers significatifs, en direct ou via des fonds.
Amortissement et déduction des investissements : accélérer le retour sur capital
L’un des points forts de la fiscalité immobilière en Slovaquie réside dans la souplesse et l’efficacité des règles d’amortissement fiscal. Bien que le terrain ne soit jamais amortissable, la plupart des constructions et équipements le sont, avec des durées adaptées et, pour certaines catégories, des possibilités de raccourcir fortement la période.
Groupes d’amortissement des bâtiments
Les immeubles sont classés, pour les besoins fiscaux, dans différents groupes correspondant à des durées standard :
| Catégorie d’actif | Groupe | Durée d’amortissement |
|---|---|---|
| Bâtiments métalliques | 4 | 12 ans |
| Usines, bâtiments commerciaux hors groupe 6 | 5 | 20 ans |
| Bureaux, hôtels, immeubles résidentiels, culture, santé, enseignement, loisirs | 6 | 40 ans |
Les investisseurs peuvent choisir entre la méthode linéaire et la méthode accélérée pour les bâtiments (sauf dispositions spéciales). Une fois la méthode retenue pour un actif, elle ne peut être modifiée en cours de route, mais la loi autorise une interruption de l’amortissement : le contribuable peut temporairement suspendre la dotation fiscale une année, puis la reprendre ultérieurement, sans perdre le droit d’amortir le solde restant. Cette flexibilité permet d’ajuster la charge fiscale en fonction des résultats annuels.
Les éléments détachables d’un bâtiment (réseau informatique, ascenseurs, escalators, climatisation, etc.) peuvent être amortis fiscalement séparément et plus rapidement que la structure du bâtiment, à condition que leur valeur unitaire dépasse 1 700 €. Cet amortissement s’effectue généralement sur des durées courtes, de 6 à 8 ans, permettant ainsi de récupérer une partie de l’investissement plus vite.
Nouvelle accélération pour les bâtiments d’hébergement et sportifs
Une réforme récente renforce l’attrait des projets touristiques et sportifs. Une modification de la loi permet, pour les bâtiments de type hébergement (code 121) et équipements sportifs (codes 1265 et 241) :
Pour encourager les investissements, la réglementation fiscale permet deux mécanismes d’amortissement accéléré. Premièrement, les dépenses de rénovation lourde, si elles représentent au moins 10 % de la valeur initiale du bâtiment, peuvent être classées dans le groupe d’amortissement 2, avec une durée de 6 ans au lieu des durées standard plus longues. Deuxièmement, et de manière plus significative, la durée d’amortissement de l’ensemble d’un bâtiment ou d’une structure dédiée à des activités comme l’hébergement ou le sport peut être réduite de moitié, par exemple de 40 ans à 20 ans, ce qui accélère considérablement la déduction fiscale de son coût.
Concrètement, cela signifie qu’un investisseur construisant ou rénovant un hôtel, une résidence touristique ou un complexe sportif peut doubler le rythme d’amortissement et ainsi réduire très sensiblement son résultat imposable pendant les premières décennies d’exploitation.
Amortissement pour les particuliers : un avantage conditionnel
Pour les personnes physiques, l’amortissement du bâtiment n’est possible que si le bien est inscrit comme actif professionnel. Cet avantage fiscal doit être mis en balance avec le fait que cette classification peut priver le propriétaire de certaines exonérations de plus‑value à la revente. Dans les stratégies de « buy & hold » longues, certains particuliers privés renoncent volontairement à cet amortissement afin de bénéficier d’une exonération totale de la plus‑value après 5 ans.
Pour les sociétés, en revanche, il n’y a pas d’arbitrage de ce type : l’immeuble est toujours un actif professionnel, et l’amortissement est une arme fiscale de base.
Taxe foncière locale : une charge modérée et très prévisible
La taxe foncière en Slovaquie est un impôt local, prélevé par les municipalités sur les terrains, les bâtiments et les appartements. Son niveau est globalement modéré et surtout très prévisible, ce qui facilite la modélisation financière des projets immobiliers.
Les principes de calcul sont simples :
– pour les terrains, un taux de base de 0,25 % de la valeur administrative (surface x valeur au m²) ;
– pour les bâtiments, une taxe de base de 0,033 € par m² de surface construite ;
– pour les appartements et locaux non résidentiels, 0,033 € par m² de surface de plancher.
Les communes peuvent moduler les taux d’imposition par coefficients, différencier les tarifs selon le type de bien (résidentiel, commercial, etc.) et ajouter un supplément par étage supplémentaire (jusqu’à 0,33 €/m²/étage). Cependant, des plafonds nationaux empêchent les dérives en limitant l’écart des taux : le taux le plus élevé ne peut excéder dix fois le taux le plus bas de la commune.
Dans les grandes villes comme Bratislava, les taxes au m² sont parmi les plus élevées du pays, mais restent comparables ou inférieures à beaucoup de capiales européennes. Pour un immeuble tertiaire de qualité, la taxe foncière reste généralement marginale par rapport aux loyers attendus.
TVA et immobilier : entre exonération et choix stratégique d’imposition
La TVA immobilière en Slovaquie est souvent perçue comme complexe à cause de la coexistence de plusieurs taux (23 %, 19 %, 5 %) et de nombreuses exonérations. Du point de vue de l’investisseur, cette complexité est toutefois une source d’optimisation, car la loi autorise, dans de nombreux cas, à « opter » pour la taxation, ce qui ouvre le droit à récupération de la TVA sur les coûts de construction et d’exploitation.
Principes généraux de TVA sur la vente
Depuis 2025, la Slovaquie applique un taux standard de TVA de 23 % et deux taux réduits de 19 % et 5 %. Pour l’immobilier :
– la vente d’un bâtiment (ou d’une partie) dans les 5 ans suivant son achèvement, son premier usage ou une rénovation lourde (coûts ≥ 40 % de la valeur avant travaux) est soumise à TVA (23 % en règle générale) ;
– au‑delà de 5 ans, cette vente est exonérée de TVA, quelle que soit la valeur du bien.
Le taux réduit de TVA applicable à certains logements locatifs soutenus par l’État.
Un point important : un assujetti à la TVA peut choisir de soumettre volontairement une cession à la TVA, afin de récupérer la taxe en amont sur les investissements, mais cette option n’est pas possible pour les ventes de logements résidentiels individuels (appartements, maisons d’habitation dans un immeuble résidentiel). L’option fonctionne surtout pour les biens commerciaux ou les ensembles résidentiels gérés comme activité économique.
TVA sur les locations : une exonération modulable
Les locations immobilières sont en principe exonérées de TVA. Cela signifie que, par défaut, le bailleur ne facture pas de TVA sur ses loyers, mais ne peut pas non plus récupérer la TVA sur les dépenses liées au bien (construction, rénovation, services, etc.). Ce régime peut s’avérer coûteux pour un investisseur professionnel.
Un bailleur assujetti à la TVA qui loue à un preneur également assujetti peut opter pour soumettre la location à la TVA au taux standard. Cette option lui permet de déduire la TVA payée sur les coûts liés au bien (acquisition, entretien, exploitation), proportionnellement à son utilisation pour des activités taxables.
Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour :
– les immeubles de bureaux, centres commerciaux et locaux logistiques, loués à des sociétés assujetties ;
– les hôtels et résidences de services, dont l’activité d’hébergement est de toute façon soumise à TVA ;
– certains projets résidentiels gérés comme logements locatifs aidés au titre de la politique publique, bénéficiant du taux réduit de 5 %.
L’investisseur doit arbitrer entre rendre la location plus chère (car grevée de TVA, même si récupérable pour les preneurs pros) et améliorer sa trésorerie en récupérant la TVA sur les coûts.
Fiscalité des plus‑values immobilières : de fortes exonérations pour les particuliers, une neutralité structurée pour les sociétés
Le traitement des plus‑values joue un rôle central dans le calcul du rendement net d’un investissement. Sur ce terrain, la Slovaquie offre un contraste marqué entre particuliers et sociétés, avec des régimes d’exonération généreux pour les premiers et des outils de planification sophistiqués pour les seconds.
Particuliers : exonération totale après cinq ans pour les biens « privés »
Pour les personnes physiques, la règle de base est l’imposition de la plus‑value au barème de l’impôt sur le revenu (19/25 %). La plus‑value correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition (incluant certaines dépenses de travaux, améliorations et frais de transaction).
Deux grandes exonérations permettent toutefois d’échapper complètement à cet impôt :
La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien non professionnel détenu depuis plus de 5 ans est entièrement exonérée d’impôt. Pour un bien hérité, la durée de détention du défunt s’ajoute à celle de l’héritier. Il est crucial que le bien n’ait jamais été inscrit comme actif professionnel ou immobilisation d’entreprise, même si des revenus locatifs ont été perçus, pour bénéficier de cette exonération.
2. Exonération pour résidence principale Si le bien a été la résidence permanente du contribuable pendant au moins deux ans immédiatement avant la vente et n’a pas été utilisé à des fins professionnelles dans les cinq années précédant la cession, le gain est lui aussi exonéré.
Dans les deux cas, les pertes issues de la vente d’un bien privé ne sont pas imputables sur d’autres revenus : l’exonération fonctionne dans un sens (allégement) mais pas dans l’autre (compensation de pertes).
Biens dans la sphère professionnelle : imposition mais optimisation possible
Lorsque le bien est inscrit comme actif d’entreprise (par un entrepreneur individuel, par exemple), la plus‑value de cession est considérée comme un revenu d’activité. Elle est alors soumise au barème de l’impôt sur le revenu et peut être compensée par d’autres charges et pertes professionnelles, à l’exception des salaires.
Un bien immobilier retiré du registre des biens professionnels pour devenir un bien privé peut être vendu sans imposition sur la plus-value, à condition que la vente intervienne au moins cinq ans après sa sortie du patrimoine professionnel.
La question pour les entrepreneurs individuels est donc de savoir s’ils veulent bénéficier des déductions élargies (amortissement, intérêts, etc.) en phase de détention, quitte à renoncer temporairement aux exonérations de plus‑value, ou s’ils préfèrent conserver le bien en dehors de la sphère pro pour préparer une vente non imposée.
Sociétés : taxation de la plus‑value, mais exemption sur les cessions de titres
Pour les sociétés, la logique est différente. La cession directe d’un immeuble (asset deal) génère un résultat imposable à l’impôt sur les sociétés (10/21/24 %). Il n’y a pas d’exonération automatique liée à la durée de détention. En revanche, les entreprises disposent de deux leviers puissants :
La plus-value réalisée lors de la vente d’un actif peut être réduite par deux mécanismes fiscaux principaux : l’amortissement fiscal, qui diminue la valeur nette comptable de l’actif, et le régime de participation-exemption, applicable sur la vente de titres de participation.
En structurant l’investissement sous forme d’une société immobilière dédiée, qu’on cède ensuite, il devient possible, dans de nombreux cas, de réaliser une sortie quasi exempte d’impôt, à condition de respecter la durée minimale de détention (24 mois, au moins 10 % de participation) et que la société cédante remplisse des fonctions économiques réelles en Slovaquie.
Cette dissymétrie entre vente d’actif et vente de titres explique que beaucoup de transactions significatives se font via des share deals, permettant au vendeur de bénéficier de l’exonération et à l’acheteur d’éviter les droits de mutation (de toute façon à 0 %, mais avec possiblement d’autres considérations contractuelles).
Coûts de transaction et frais annexes : un environnement peu chargé
Au‑delà de l’impôt proprement dit, la rentabilité d’un projet dépend aussi des frais juridiques, notariaux et administratifs. Sur ce terrain, la Slovaquie se montre également compétitive.
Pour un achat typique, on observe : les différents facteurs qui influencent le comportement d’achat des consommateurs, comme le prix, la qualité, la marque, et l’expérience client.
| Poste | Fourchette indicative (en % du prix) |
|---|---|
| Frais juridiques (contrat, due diligence) | ≈ 1 % |
| Frais de notaire | 0,01 % – 0,10 % |
| Honoraires d’agent (côté vendeur) | 2 % – 4 % |
| Coûts totaux « aller‑retour » (acheteur + vendeur) | ≈ 3,01 % – 5,10 % |
L’enregistrement au cadastre coûte 100 € (50 € en dépôt électronique), ou 300 € pour une procédure accélérée sous 15 jours (150 € en électronique), avec une réduction de 15 € si une notification préalable est déposée. La vérification de signature chez le notaire est facturée 4 € + TVA par signature.
En l’absence de droits de mutation ou de taxes de notaire proportionnelles, les frais restent relativement faibles, y compris pour les opérations de gros montant.
Structures d’investissement et conventions fiscales : jouer la carte internationale
Investir en Slovaquie ne se limite pas à une détention en direct. L’arsenal juridique et conventionnel permet de mettre en place des véhicules sophistiqués, des partenariats transparents ou des fonds, selon les besoins en termes de gouvernance et de fiscalité internationale.
Le pays dispose d’un réseau étoffé de 73 conventions de non‑double imposition, couvrant la plupart des grandes économies (Allemagne, France, Royaume‑Uni, États‑Unis, Canada, Autriche, Suisse, etc.). Ces conventions précisent généralement :
– la localisation du droit d’imposer les revenus immobiliers (en pratique, la Slovaquie garde le droit sur les loyers et souvent sur les plus‑values immobilières) ;
– les plafonds de retenue à la source sur dividendes, intérêts et redevances ;
– et les modalités d’élimination de la double imposition dans le pays de résidence de l’investisseur (crédit d’impôt ou exemption).
Pour les investisseurs institutionnels, la structure la plus usuelle reste la société à responsabilité limitée slovaque (s.r.o.), voire la société anonyme (a.s.). Les sociétés en commandite (k.s.) et certains partenariats sont fiscalement transparents, ce qui peut être utile pour remonter directement les résultats au niveau des partenaires, non sans complexité dans le contexte des CFC et des règles anti‑hybrides.
Les fonds immobiliers slovaques présentent, eux, une fiscalité moins avantageuse dans l’état actuel du droit : les revenus sont imposés au niveau de l’investisseur, et l’empilement des couches d’imposition peut conduire à un taux effectif plus élevé que la détention directe ou via société. Une réforme est d’ailleurs envisagée pour rendre ces fonds plus neutres sur le plan fiscal.
Synthèse : pourquoi la fiscalité slovaque séduit les investisseurs immobiliers
Mis bout à bout, les différents éléments du système slovaque dessinent une véritable stratégie pro‑investissement immobilier :
– Entrée sur le marché peu taxée Pas de droits de mutation, pas de taxes de donation ou succession, frais d’enregistrement limités : le capital n’est pas pénalisé à l’acquisition ni à la transmission.
– Revenus locatifs gérables fiscalement Taux raisonnables pour les particuliers (19/25 %), CIT dégressif avec un bas taux à 10 %, large palette de charges déductibles, amortissement flexible, possibilité de choisir l’inscription ou non comme bien professionnel.
– Plus‑values particulièrement attractives pour les particuliers Exonération totale après 5 ans pour les biens privés non professionnels, exonération pour résidence principale, possibilité d’organiser la sortie de la sphère professionnelle pour obtenir la même exonération après délai.
Le régime fiscal offre plusieurs avantages significatifs pour les sociétés, notamment : une participation-exemption sur la vente de parts de sociétés immobilières (sous conditions de détention de 10 % pendant 24 mois), une exonération quasi générale des dividendes perçus entre sociétés, et des retenues à la source limitées à 7–10 % sur les dividendes versés aux personnes physiques.
– TVA transformable en avantage Exonération de principe mais option de taxation possible pour récupérer la TVA d’amont, notamment dans l’immobilier tertiaire ou l’hébergement. Taux réduit de 5 % pour certains logements locatifs aidés.
– Fiscalité locale et coûts annexes modérés Taxe foncière basée sur des taux bas, plafonnés par la loi, coûts de transaction totaux (hors prix) généralement inférieurs à 5 %.
Pour un investisseur international, la Slovaquie constitue un environnement fiscal très compétitif, à condition de structurer ses opérations en tenant compte de règles spécifiques (durées de détention, catégorisation des biens, choix du régime de TVA). L’avantage ne se limite pas à une optimisation fiscale, mais offre une planification durable grâce à un cadre stable, lisible et flexible, adapté à diverses stratégies : revenus locatifs réguliers, plus-value à long terme, développement de projets touristiques ou tertiaires, et opérations sur portefeuille via des cessions de parts (share deals).
Dans un environnement européen où de nombreux États durcissent la fiscalité immobilière, les avantages cumulés de la Slovaquie – absence de droits de mutation, exonérations de plus‑values privées, faible taxation des dividendes, amortissements accélérés pour certaines catégories de bâtiments – expliquent largement l’intérêt croissant des investisseurs pour ce marché, au‑delà même de ses fondamentaux économiques.
Cas pratique exemple : un investisseur français qui diversifie en Slovaquie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe de l’Ouest, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovaquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie d’Europe centrale en croissance. Budget alloué : 300 000 à 450 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bratislava, Košice, Žilina), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Bratislava, combinant rendement locatif brut cible de 7 à 8 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 350 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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