Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier serbe est en pleine mutation. Après la flambée des prix de 2021‑2022, la hausse s’est calmée, mais la dynamique reste positive: les appartements ont encore progressé d’environ 5 % en 2024, et les experts anticipent une croissance modérée de 3 à 7 % par an jusqu’à la fin de la décennie. Dans ce contexte, choisir les bons quartiers devient décisif pour obtenir un bon rendement locatif ou une plus‑value solide.
Le marché immobilier serbe se structure désormais autour des grands corridors de transport, des villes industrielles et de projets urbains majeurs comme Belgrade Waterfront et l’EXPO 2027. Belgrade reste le marché dominant, mais des villes comme Novi Sad, Niš et Kragujevac gagnent rapidement en importance.
Cet article propose un tour d’horizon des meilleurs quartiers et zones pour investir en Serbie, en s’appuyant sur les données les plus récentes disponibles dans le rapport de recherche.
Pourquoi la Serbie attire les investisseurs immobiliers
La Serbie offre un cocktail rarement réuni en Europe: prix encore abordables, économie en croissance, forte poussée d’infrastructures et perspective d’adhésion à l’Union européenne. Le PIB a progressé d’environ 12 % entre 2020 et 2023, la croissance annuelle est attendue autour de 3,5 à 4 % en 2025, et les investissements directs étrangers cumulent près de 16 milliards d’euros sur les dernières années. Dans le même temps, le pays a obtenu la note « investment grade » de S&P (BBB‑), ce qui renforce la perception de stabilité.
Côté immobilier, le volume total des transactions a atteint 7,4 milliards d’euros en 2024, en hausse de 15 % sur un an, dont 4,1 milliards pour le logement. Les prix montent, mais sans bulle apparente: en 2024, la hausse moyenne des appartements a tourné autour de 5 %, avec de fortes disparités régionales.
C’est le montant, en milliards d’euros, prévu par le programme ‘Leap into the Future – Serbia EXPO 2027’ pour financer infrastructures, logement et équipements publics.
Enfin, la Serbie reste nettement moins chère que la plupart des capitales d’Europe centrale: à Belgrade, le prix moyen était d’environ 2 990 €/m² mi‑2025, soit un niveau encore inférieur à Zagreb et nettement au‑dessus de Sarajevo, mais avec des loyers et des rendements jugés plus attractifs. Dans les autres grandes villes, les prix restent largement en dessous du seuil de Belgrade.
Belgrade, cœur du marché et laboratoire des nouveaux quartiers
Belgrade capte plus de la moitié de la valeur des transactions d’appartements en Serbie et plus de 70 % de l’intérêt pour le segment haut de gamme. La capitale est à la fois le plus gros marché, le plus cher, mais aussi celui où l’on trouve les projets les plus ambitieux.
En 2025, le prix moyen y a atteint 2 990 €/m², avec une hausse annuelle de 9,4 %. Mais ce chiffre global masque un marché à plusieurs vitesses, où certains quartiers de centre‑ville dépassent les 4 000 €/m², alors que des zones périphériques restent autour de 1 800–2 000 €/m².
Le projet Belgrade Waterfront : vitrine haut de gamme sur la Save
Le projet Belgrade Waterfront, sur 90 à 170 hectares le long de la Save, incarne la nouvelle image de Belgrade. Il s’agit d’un vaste partenariat entre l’État serbe et le promoteur Eagle Hills (Émirats arabes unis), pour un investissement total estimé à 3,5 milliards de dollars. L’objectif: créer jusqu’à 1,85 à 2 millions de m² d’appartements et de bureaux, huit hôtels (2 200 chambres) et environ 250 000 m² d’espaces tertiaires, autour du gratte‑ciel Kula Beograd (168 m) et du centre commercial Galerija Belgrade, le plus grand des Balkans (300 000 m², plus de 500 boutiques).
En pratique, Belgrade Waterfront est déjà l’un des lieux les plus recherchés du pays. À mi‑2023, plus de 6 000 appartements y avaient été vendus, 14 immeubles livrés, et plus de 3 000 logements déjà occupés. Les prix, eux, ont connu une envolée: dans les tours BW Vista et BW Parkview, le mètre carré est passé, entre le lancement et les phases ultérieures, de 2 200–2 600 € à environ 3 700–4 100 €. Sur le troisième trimestre 2023, 182 appartements se sont encore vendus, entre 3 433 € et 9 475 €/m², pour une moyenne de 4 390 €/m².
Les rendements locatifs bruts y figurent parmi les plus élevés de Belgrade pour le segment luxe, entre 5 % et 7 % par an. En 2024, un T2 se louait généralement 1 200–1 500 € par mois, un T3 autour de 1 800–2 500 €, et les penthouses dépassaient facilement 4 000 € mensuels. Selon les calculs fournis, un investissement type s’amortirait en une treizaine d’années grâce aux loyers, ce qui reste remarquable pour un produit si haut de gamme.
Le quartier bénéficie d’une localisation stratégique, à proximité immédiate de l’autoroute E‑75, des ponts de Gazela et du Nouveau pont sur la Save, et à 20 minutes de l’aéroport Nikola Tesla. Son attractivité est renforcée par une future ligne de métro, la promenade Sava Promenada et les parcs Sava Park et Linear Park.
Tableau récapitulatif simplifié pour Belgrade Waterfront :
| Indicateur | Valeur indicative |
|---|---|
| Investissement total du projet | 3,5 milliards $ |
| Surface construite prévue | 1,85–2 M m² résidentiel + bureaux |
| Prix moyen Q3 2023 | 4 390 €/m² |
| Fourchette de prix Q3 2023 | 3 433–9 475 €/m² |
| Rendement locatif brut estimé | 5–7 % |
| Loyer T2 (2024) | 1 200–1 500 €/mois |
| Loyer T3 (2024) | 1 800–2 500 €/mois |
| Amortissement estimé | ≈ 13 ans |
Pour un investisseur, Belgrade Waterfront s’adresse clairement à un public prêt à miser sur le haut de gamme, en visant à la fois une forte liquidité, un rendement solide et la sécurité relative d’un projet emblématique, soutenu par l’État et déjà éprouvé commercialement.
Autour de Belgrade Waterfront gravitent plusieurs municipalités déjà très prisées et qui continuent de s’apprécier. Les données du premier trimestre 2025 montrent que Savski Venac, Stari Grad et Vračar forment un véritable triangle d’or.
Savski Venac, où se situent Belgrade Waterfront et des quartiers résidentiels prestigieux comme Dedinje ou Lisičji Potok, affiche un prix moyen de 4 369 €/m² début 2025, en hausse de 8 % sur un an. Les nouvelles constructions y atteignent en moyenne 4 361 €/m². Stari Grad, cœur historique de la ville, n’est pas loin derrière, avec 4 260 €/m² et une progression de 8,1 %. Vračar, connu pour ses immeubles de standing et sa vie culturelle dense, tourne autour de 4 103 €/m².
Les sous‑quartiers les plus chers de Savski Venac, selon les données récentes, illustrent bien cette tension:
| Sous‑zone (Savski Venac) | Prix moyen €/m² (approx.) |
|---|---|
| Belgrade Waterfront | 4 215 |
| Dedinje | 3 634 |
| Lisičji Potok | 3 399 |
| Savamala | 3 514 |
| Klinički centar | 3 795 |
| Kneza Miloša | 3 467 |
La demande y est portée par les cadres locaux, les employés de multinationales, les diplomates et une bonne part de la diaspora serbe. La rareté du foncier, les immeubles pré‑guerre rénovés et l’offre culturelle dense assurent une résilience particulière en cas de ralentissement.
Pour l’investisseur, ces districts ont deux caractéristiques majeures: un ticket d’entrée élevé et une forte liquidité. On y paie cher le mètre carré, mais les appartements se revendent ou se louent vite, notamment en location meublée de moyen et long termes.
New Belgrade : le pôle d’affaires qui continue de séduire
De l’autre côté de la Save, New Belgrade (Novi Beograd) illustre l’urbanisme yougoslave revisité: grands blocs, avenues larges et tours modernes. Il concentre l’essentiel du parc de bureaux de la capitale, avec un stock qui frôle le million de mètres carrés, une vacance très basse (environ 2–4 % pour le grade A) et des loyers prime autour de 18 €/m² par mois.
Sur le marché résidentiel de New Belgrade, les prix ont progressé d’environ 8 % sur un an début 2025, pour atteindre une moyenne de 2 658 €/m². Les programmes neufs se négociaient quant à eux autour de 3 200 €/m². Les blocs 11 à 45 sont particulièrement identifiés comme les zones les plus attractives pour un investissement mixte, combinant bureaux et logements.
Quelques ordres de grandeur par bloc :
| Zone (New Belgrade) | Prix moyen €/m² (approx.) |
|---|---|
| Block 21 | 3 200 |
| Block 22 | 3 400 |
| Block 45 | 2 500 |
| Block 70 | 2 800 |
| Ušće | 3 000 |
New Belgrade est porté par la présence de sièges de grandes entreprises, d’IT, de centres de services partagés, mais aussi de centres commerciaux et d’hôtels. Le côté pratique (parking, accès routiers, tram, bus) séduit les jeunes ménages et expatriés qui préfèrent un cadre fonctionnel à l’architecture hétéroclite du centre historique.
Pour un investisseur locatif, New Belgrade offre généralement des rendements corrects, légèrement inférieurs à ceux des quartiers périphériques mais avec un risque de vacance très faible, notamment pour les surfaces bien positionnées près des pôles de bureaux.
Palilula, Karaburma, Zvezdara, Voždovac : les nouveaux gagnants de la gentrification
Les prix du centre poussant une partie de la demande vers la deuxième couronne, plusieurs municipalités sont en pleine montée en gamme.
Palilula constitue l’exemple le plus frappant. Cette vaste municipalité, longtemps perçue comme plus populaire, a vu le prix moyen bondir de 1 960 €/m² à 2 600 €/m² en un an, soit une croissance spectaculaire de 32,7 %. Les zones centrales y dépassent déjà 3 000 €/m². La raison: les programmes neufs, les projets d’infrastructure (petit tunnel de type « mini‑métro », amélioration du réseau routier) et une demande forte pour des logements plus abordables que dans Stari Grad ou Savski Venac.
Le prix moyen au mètre carré estimé à Karaburma en 2025, illustrant la dynamique de ce micro-marché immobilier.
Zvezdara, de son côté, séduit par une combinaison de prix encore raisonnables et de proximité du centre. Les valeurs moyennes y tournaient autour de 2 045 €/m² en 2024, avec des sous‑quartiers comme Mirijevo mis en avant pour leurs projets neufs à prix compétitifs (environ 2 000 €/m²). Le lancement de la future ligne de métro Makiš–Mirijevo devrait encore renforcer le potentiel de ce secteur.
Voždovac illustre enfin la ceinture résidentielle en pleine densification. Bien desservi, avec un tissu de logements collectifs mais aussi de maisons, il affichait un prix autour de 2 500 €/m² début 2025, en hausse d’environ 5 %. L’équilibre urbain‑suburbain, l’accessibilité en transport en commun et la proximité de zones d’emploi en font une valeur sûre pour la location à des familles et jeunes actifs.
Zemun, Čukarica, Rakovica : les valeurs montantes de la périphérie
En périphérie, certaines municipalités combinent encore des prix modérés avec de bonnes perspectives de croissance. Zemun, sur les rives du Danube, offre une alternative plus « villageoise » à Belgrade, avec une moyenne autour de 2 067 €/m² (fourchette 1 341–4 125 €/m² selon les rues). On y trouve une demande locative soutenue, alimentée par ceux qui cherchent un compromis entre calme, authenticité architecturale et proximité de la capitale.
Čukarica, à l’ouest, bénéficie de nouveaux programmes résidentiels et de l’amélioration des axes routiers. Les constructions neuves y tournaient autour de 2 534 €/m² en 2024, contre 1 909 €/m² pour le bâti ancien. Rakovica reste la municipalité la plus abordable de Belgrade avec un prix moyen de 1 838 €/m², tout en figurant parmi les zones les plus demandées en 2024.
Pour un investisseur cherchant à optimiser le couple prix d’achat/rendement, ces secteurs peuvent générer des rendements supérieurs à ceux du centre, avec des loyers relativement élevés au regard du prix d’acquisition.
Novi Sad : deuxième ville, premier relais de croissance
Novi Sad, capitale de la province de Voïvodine, représente le second marché immobilier du pays. La ville profite d’un profil très attractif: grande université (plus de 50 000 étudiants), écosystème tech en croissance, festival EXIT qui attire plus de 200 000 visiteurs, liaison ferroviaire à grande vitesse avec Belgrade, et proximité des collines de Fruška Gora, devenues un véritable « belt » résidentiel et touristique.
Mi‑2025, le prix moyen des appartements s’établissait autour de 2 483 €/m², avec une progression annuelle de 4,7 %. Les données du troisième trimestre 2024 montrent même une hausse de 17,4 % pour les programmes neufs (1 960 €/m²) et de 8,7 % pour l’ancien (2 000 €/m²). La demande est donc forte, notamment pour les logements modernes, bien situés et efficaces énergétiquement.
Les quartiers clés de Novi Sad pour l’investissement sont:
Aperçu des principaux quartiers de Novi Sad, avec leurs caractéristiques et les tendances du marché immobilier.
Charme authentique, proximité du Danube et de la forteresse de Petrovaradin. Prix pouvant atteindre 3 000–4 000 €/m² dans le neuf.
Zone riveraine appréciée pour son cadre vert et son excellente accessibilité.
Quartier en forte expansion, avec un important développement de constructions neuves.
Emplacement central très demandé et marché locatif dynamique (étudiants). Légère correction en 2024, hausse de 3 à 7 % anticipée d’ici 2025.
Veternik, Salajka, Sajlovo : plus abordables (1 500–1 600 €/m²) tout en restant bien reliés au centre.
Tableau simplifié des fourchettes de prix à Novi Sad (neuf et ancien confondus):
| Zone de Novi Sad | Niveau de prix indicatif €/m² |
|---|---|
| Stari Grad (centre) | 3 000–4 000 |
| Liman / Grbavica | ≈ 2 000–2 500 |
| Telep | ≈ 1 800–2 200 |
| Périphérie (Veternik, etc.) | 1 500–1 600 |
Les rendements locatifs tournent autour de 3,5–3,8 % bruts selon les données disponibles, légèrement inférieurs à Belgrade mais avec des fondamentaux solides: population étudiante importante, entreprises IT, attractivité touristique en hausse. Pour des investisseurs à moyen terme, Novi Sad apparaît comme un relais de croissance naturel, notamment sur les axes vers Sremska Kamenica ou le long du Danube.
Niš : la star montante du sud, avec des quartiers à fort potentiel
Niš, troisième ville du pays, combine plusieurs atouts pour l’investissement: position stratégique sur le Corridor X (axe Belgrade–Sofia/Thessalonique), aéroport international en développement, forte présence universitaire et montée en puissance de l’électronique et de l’IT (science and technology park local).
Le marché y reste plus abordable que dans les deux grandes métropoles. Au second semestre 2024, le neuf se vendait en moyenne 1 774 €/m², tandis que les statistiques nationales indiquaient une moyenne globale d’environ 1 661 €/m² mi‑2025, avec une croissance annuelle de 6,73 % – la plus forte du pays. Dans le détail, les programmes neufs ont vu leurs prix grimper de 21,4 % sur un an (1 700 €/m² en Q3 2024), l’ancien de 9 % (1 320 €/m²).
Les quartiers à considérer à Niš se distinguent par leur profil spécifique. Pour faire le bon choix, il est essentiel d’analyser leurs caractéristiques individuelles en fonction de vos besoins (proximité du centre, ambiance, commodités, etc.).
– Mediana (Medijana): municipalité centrale, mieux équipée, proche des écoles et des bureaux. Les nouveaux appartements y dépassent 2 000 €/m² et la demande locative est forte, notamment de la part des classes moyennes et des jeunes actifs;
– Palilula (Niš): quartier vivant, très apprécié des étudiants grâce à sa proximité avec les cafés, les transports et les facultés;
– Durlan et Pantelej: secteurs résidentiels plus calmes, avec de nombreuses maisons et davantage d’espaces verts; l’offre s’y est accrue en 2024, attirant les familles;
– Trošarina: zone encore abordable, mais en plein développement;
– Niška Banja: station thermale à une dizaine de kilomètres, ciblée par les seniors, le tourisme bien‑être et les résidences secondaires.
Les agences locales signalent des rendements bruts de 5 à 7 %, avec des pointes supérieures pour les studios meublés près de l’université. Par exemple, un studio d’environ 30 m² acquis 45 000 € peut se louer 250 €/mois à des étudiants, générant un rendement brut annuel supérieur à 6 %. De même, un T2 neuf à Mediana acheté 85 000 € peut viser une clientèle de jeunes couples ou professionnels, dans un marché où les loyers sont encore en progression.
Pour un investisseur attentif, Niš présente deux avantages majeurs: un fort potentiel de croissance des loyers et des prix (le marché a connu une hausse de plus de 40 % des volumes et de près de 100 % de la valeur des transactions en 2024) et une entrée de gamme encore très inférieure à Belgrade ou Novi Sad.
Kragujevac, Subotica, Čačak : les villes secondaires à suivre
L’une des grandes évolutions du marché serbe est la montée en puissance des villes régionales, notamment le long des grands corridors autoroutiers et ferroviaires.
Prix moyen du mètre carré dans l’immobilier neuf en Serbie au troisième trimestre 2024, en euros.
Subotica, au nord, proche de la Hongrie, profite de son rôle de carrefour transfrontalier. Les prix y avoisinaient 1 304 €/m² mi‑2025, avec une progression d’environ 4,3 %. Le dynamisme du commerce avec la Hongrie, la croissance des PME et les projets urbains améliorent progressivement les perspectives de valorisation. Les rendements locatifs y sont souvent jugés élevés, précisément parce que le point d’entrée reste modeste.
La ville bénéficie du développement du corridor Čačak‑Kraljevo‑Kragujevac et de l’implantation de grands industriels comme PWO et Jiangsu Lianbo Precision Technology. Cette dynamique crée de nouveaux emplois et une demande de logement. Les prix de l’immobilier résidentiel, encore bien inférieurs à ceux des grandes villes, présentent une opportunité pour les investisseurs à long terme.
Tableau comparatif simplifié de quelques villes secondaires :
| Ville | Prix moyen €/m² (approx. 2025) | Dynamique récente |
|---|---|---|
| Kragujevac | 1 478 | +5,2 % annuel, boom auto |
| Subotica | 1 304 | +4,3 %, rendement locatif élevé |
| Niš | 1 661 | +6,7 %, tech & logistique |
| Novi Sad | 2 483 | +4,7 %, hub IT & étudiant |
Ces marchés sont particulièrement intéressants pour des investisseurs qui recherchent un effet de rattrapage: ils partent d’un niveau de prix plus bas, mais bénéficient d’un environnement économique en accélération (nouveaux emplois qualifiés, infrastructures, universités) et d’une offre de logements encore limitée par rapport à la demande.
Villégiature, montagne et spa : une autre manière d’investir en Serbie
Au‑delà des grandes agglomérations, la Serbie offre un second univers d’investissement: les stations de montagne, les villes thermales et les bords du Danube.
Le prix moyen au mètre carré à Kopaonik en 2023, proche de celui des quartiers centraux de Belgrade.
Les stations thermales comme Vrnjačka Banja, Sokobanja, Prolom ou Lukovska Banja connaissent également une montée en puissance, portée par l’essor du tourisme bien‑être et les politiques publiques en faveur de ce segment. Les prix y demeurent inférieurs à ceux des stations de montagne « stars », mais les perspectives d’augmentation de valeur et de taux de remplissage sont bien réelles.
Enfin, les villes situées le long du Danube – Belgrade, Novi Sad, Smederevo, Sremska Mitrovica – font partie d’un vaste projet de revalorisation des berges: ports fluviaux modernisés, promenades, marinas, hôtels et résidences touristiques. À terme, ces aménagements devraient soutenir durablement le prix du foncier et des logements riverains.
Tendances transversales : rendement, crédit, réglementation
Pour choisir les meilleurs quartiers où investir en Serbie, il faut également intégrer les grandes tendances transversales qui traversent le marché.
Sur le plan des rendements, les estimations pointent vers un niveau moyen de 5 % brut pour le résidentiel, avec des pics autour de 7 % dans certaines zones (suburbaines de Belgrade et Novi Sad, villes régionales comme Niš ou Kragujevac, ou segment touristique très saisonnier). Les appartements compacts (45–67 m², T2/T3) dans des immeubles neufs, bien situés et peu énergivores, sont ceux qui se valorisent le mieux et se louent le plus rapidement.
Seulement environ un quart des achats d’appartements en 2024 en Serbie ont été réalisés grâce au crédit immobilier.
Au niveau réglementaire, l’environnement est décrit comme relativement simple par rapport à d’autres pays européens: taxe de mutation à 2,5 % pour l’ancien, TVA à 10 % pour le neuf résidentiel, impôt foncier modéré (0,4 % maximum pour l’habitation), et possibilité pour les étrangers d’acheter des logements en bénéficiant du principe de réciprocité. La propriété foncière agricole reste en revanche plus encadrée.
La demande pour des logements basse consommation devrait augmenter de 30 % d’ici 2025, stimulée par le durcissement des normes européennes.
Comment arbitrer entre les différents quartiers et villes
Face à cette mosaïque d’options, la question centrale reste: où investir en priorité? La réponse dépend évidemment du profil et des objectifs de chaque investisseur, mais les données permettent de dégager quelques axes.
Pour la sécurité maximale, avec une forte liquidité et une demande locative structurelle, les quartiers centraux de Belgrade – Savski Venac (incluant Belgrade Waterfront), Stari Grad, Vračar – restent incontournables. Le ticket d’entrée est élevé, mais l’acheteur bénéficie d’une capitale régionale, d’une pénurie chronique de logements bien situés et d’un afflux constant de jeunes actifs, d’expatriés et de touristes.
Les quartiers péri-centraux comme Palilula (Karaburma), Zvezdara (Mirijevo), Voždovac et Zemun offrent un bon compromis entre prix d’achat et potentiel de plus-value. Leurs infrastructures s’améliorent rapidement, la croissance des prix y est supérieure à la moyenne et la demande locative pour les familles y reste solide.
Pour une stratégie de diversification géographique et de moyen terme, Novi Sad et Niš constituent deux piliers: la première comme hub technologique et universitaire du nord, la seconde comme capitale du sud, au croisement d’un corridor logistique majeur. Dans ces deux villes, les prix restent nettement inférieurs à Belgrade mais les hausses récentes ont été significatives, notamment à Niš.
Les recettes du tourisme en Serbie ont atteint un record de 1,6 milliard d’euros en 2024.
En filigrane, un point ressort des données: le marché serbe est en train de passer d’un modèle centré sur la capitale à un réseau de corridors et de pôles secondaires reliés par des infrastructures lourdes (autoroutes, lignes à grande vitesse, ports fluviaux, aéroports). D’ici 2035, la carte des « meilleurs quartiers pour investir en Serbie » pourrait donc faire davantage place aux villes intermédiaires qu’aux seuls arrondissements de Belgrade. Mais à ce jour, la capitale reste, de loin, le moteur principal, et les quartiers qu’elle est en train de remodeler – en particulier le long de la Save et de la rive du Danube – constituent le laboratoire où se dessine le futur de l’immobilier serbe.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société serbe) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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