Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier serbe est en pleine mutation. Après la flambée spectaculaire de 2021‑2022, les prix se calment sans pour autant reculer. Dans ce paysage en recomposition, les écarts entre les grandes villes se creusent : Belgrade reste hors catégorie, Novi Sad consolide sa place de second pôle, tandis que des villes comme Niš et Kragujevac offrent encore des opportunités plus abordables, avec des dynamiques de croissance parfois plus rapides.
Cet article compare les prix au mètre carré, les loyers, les rendements locatifs et les perspectives d’investissement dans les principales villes serbes. Les données proviennent des autorités serbes (RGZ, SORS, NBS) et d’observatoires spécialisés, assurant des informations récentes et fiables.
Un marché national en hausse modérée mais durable
Le point de départ, c’est un marché national qui a quitté la phase de fièvre spéculative, mais qui continue d’avancer.
Les chiffres-clés récents montrent une hausse contenue mais généralisée :
| Indicateur national | Valeur récente | Commentaire |
|---|---|---|
| Variation des prix des appartements (Q3 2024, annuel) | +4,69 % | +0,50 % en termes réels après inflation |
| Variation prix appartements neufs (Q3 2024) | +5,10 % | Légèrement plus dynamique que la revente |
| Variation prix appartements anciens (Q3 2024) | +4,45 % | Reflète la tension sur le parc existant |
| Hausse globale 2021‑2024 | +20 à +30 % | L’une des progressions les plus fortes en Europe |
| Transactions logements Q1‑Q3 2024 | 33 225 ventes | +7,87 % sur un an |
| Valeur des ventes Q1‑Q3 2024 | 2,844 Md € | +12,10 % sur un an |
Les prix ont pratiquement doublé depuis 2019 sur le segment des appartements, avec un bond d’environ 60 % pour le parc ancien et plus de 1 000 € par m² gagnés sur le neuf. La hausse ralentit depuis 2023, mais les experts convergent : pas de krach en vue, plutôt une progression “raisonnable” de l’ordre de 3 à 7 % par an jusqu’en 2030.
Dans le contexte actuel, la comparaison entre les villes ne doit plus se limiter à identifier l’endroit où les prix sont les plus bas. Il est désormais crucial d’analyser quelles villes progressent le plus rapidement et d’évaluer où le rapport entre les prix, les revenus locaux et les rendements potentiels est le plus intéressant.
Belgrade : un marché à part, cher mais irrésistible pour le capital
Belgrade concentre à elle seule la majorité de la valeur du marché résidentiel serbe. Entre les chantiers d’envergure comme Belgrade Waterfront, l’attrait pour les investisseurs de la diaspora et l’effet d’entonnoir de l’emploi, la capitale joue dans une catégorie à part.
Niveaux de prix : la barre des 3 000 €/m² franchie
À l’échelle de la ville, les chiffres récents témoignent d’un niveau élevé, mais aussi d’une progression toujours vive :
| Belgrade (appartements) | Prix moyen / médian | Période / source |
|---|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens, Q1 2025) | ~2 990 € | +9,4 % sur un an |
| Prix moyen au m² 2024 | ~2 733 € | RGZ, données annuelles |
| Médiane neuf (Q3 2024) | 2 180 €/m² | Légère baisse de -0,91 % sur un an |
| Médiane ancien (Q3 2024) | 2 130 €/m² | Hausse de +6,50 % sur un an |
| Prix moyen indicatif 2024 (tous types) | ~2 600 €/m² | Estimation agences |
En 2024, le marché belgradois a enregistré 17 350 logements vendus pour une valeur dépassant 1 Md €, soit plus de 36 % des unités vendues en Serbie et environ 55 % de la valeur totale des transactions nationales. Autrement dit, un mètre carré sur deux vendu en valeur en Serbie est à Belgrade.
Pour un acheteur, cela se traduit par des tickets d’entrée nettement supérieurs à ceux du reste du pays. Un appartement de deux pièces typique tourne autour de 150 000 € en 2025.
Neuf vs ancien : un écart de prix qui se resserre
Contrairement à ce qu’on pourrait imaginer, la différence de prix entre neuf et ancien n’est pas abyssale à Belgrade :
| Belgrade – type de bien | Prix moyen 2024 | Prix moyen Q1 2025 | Variation |
|---|---|---|---|
| Ancien (starogradnja) | 2 381 €/m² | 2 225 €/m² | -6,6 % |
| Neuf | 2 440 €/m² | 2 950 €/m² | +20,9 % |
La tendance est claire : le neuf tire les prix vers le haut, porté par des projets de standing, tandis que l’ancien corrige légèrement, mais conserve une valeur élevée, notamment dans les quartiers centraux. L’écart se situe généralement entre 10 et 20 %, ce qui pousse de nombreux acheteurs à arbitrer en faveur d’un ancien bien bien placé plutôt qu’un neuf plus excentré.
Des écarts spectaculaires entre municipalités
Belgrade n’est pas un marché homogène. Les moyennes cachent des écarts colossaux entre un studio à Rakovica et un trois-pièces vue Danube à Savski Venac.
| Municipalité de Belgrade | Prix moyen 2024‑2025 (€/m²) | Profil |
|---|---|---|
| Savski Venac | ~4 369 €/m² (liste Q1 2025) | Haut de gamme, Belgrade Waterfront, records à 5 000‑6 000 €/m² voire >11 000 €/m² à Kula Belgrade |
| Stari Grad | ~4 260 €/m² | Hypercentre historique, forte tension |
| Vračar | ~4 103 €/m² (Q1 2025) ; ~3 000 €/m² en moyenne effective | Quartier très prisé, forte demande, budgets de 213 000 à 1,85 M€ selon surface |
| Novi Beograd | ~2 658 €/m² (Q1 2025) | Grand stock d’immeubles modernes, nombreux projets neufs autour de 3 200 €/m² |
| Palilula | ~1 857 €/m² en 2024 → ~2 600 €/m² Q1 2025 | +32,7 % sur un an, certaines zones >3 000 €/m² |
| Zvezdara | ~2 045 €/m² (2024) → ~2 700‑2 800 €/m² en 2025 | Fort rattrapage, notamment Mirijevo (~2 400 €/m²) |
| Voždovac | ~2 775 €/m² (2024) | Explosion à Stepa Stepanović (de 1 100 à >3 000 €/m² en une décennie) |
| Čukarica | ~2 534 €/m² (neuf) ; ~1 909 €/m² (ancien) | Offre variée, dynamisme soutenu |
| Zemun | ~2 067 €/m² (2024), centre ~3 000 €/m² | Forte disparité : 1 341 à 4 125 €/m² |
| Rakovica | ~1 838 €/m² (2024) | Municipalité la plus abordable de la ville |
| Périphérie (Mladenovac, Obrenovac, Lazarevac…) | Stagnation ou léger recul (-1 à -2 %) | Marché plus mou, usage résidentiel local |
Certaines micro‑zones illustrent le caractère explosif de la hausse récente : Mirijevo affiche +70 à 80 % en cinq ans, Stepa Stepanović a vu ses prix tripler depuis 2010‑2011, et Višnjička Banja / Sanivil s’échelonne désormais de 2 000 à 2 600 €/m².
Loyer, rentabilité et capacité d’achat
Malgré un taux de propriété très élevé en Serbie (plus de 90 % des ménages sont propriétaires), Belgrade dispose d’un marché locatif significatif et très tendu ces dernières années, en particulier sous l’effet de l’arrivée de ressortissants russes, ukrainiens et d’Israël.
Année de référence pour les loyers moyens annoncés qui illustrent l’ampleur de l’écart avec les autres villes.
| Ville | Studio | 1 chambre | 2 chambres | 3 chambres |
|---|---|---|---|---|
| Belgrade | 500 € | 800 € | 1 000 € | 1 500 € |
| Novi Sad | 310 € | 490 € | 600 € | 900 € |
| Niš | 221 € | 254 € | 320 € | 413 € |
| Kragujevac | 186 € | 233 € | 272 € | 400 € |
À Belgrade, le ratio prix/loyer est élevé (environ 24 en centre), ce qui reflète des valeurs d’actifs très hautes par rapport aux loyers. Les rendements bruts se situent autour de 4,1 à 4,4 % selon qu’on soit en centre ou en périphérie, et peuvent monter à 6‑7 % dans certains quartiers plus populaires ou sur des petites surfaces très demandées.
Le salaire net moyen à Belgrade est d’environ 120 000 RSD (980 €), tandis que le prix au m² avoisine 3 000 €, ce qui donne un ratio prix/revenu élevé d’environ 17. Cette situation rend l’accession à la propriété difficile pour les ménages locaux, d’autant que 70 % des transactions se font encore au comptant, malgré le développement du crédit.
Belgrade, moteur qui influence tout le pays
Les travaux académiques confirment ce que le terrain suggère : le marché du neuf à Belgrade influence les autres régions. Lorsque les prix y accélèrent, ils finissent par tirer vers le haut les marchés régionaux, avec un décalage dans le temps. C’est visible dans les courbes de Niš, Novi Sad ou de la Serbie du Sud‑Est : les hausses y sont plus récentes mais souvent plus rapides.
Novi Sad : seconde ville, deuxième marché, mais dynamique propre
Capitale de la Voïvodine, Novi Sad est la deuxième grande scène immobilière du pays. Ses prix restent en‑deçà de ceux de Belgrade, mais l’écart se réduit, surtout dans les quartiers les plus prisés.
Prix : un palier autour de 2 500 €/m², avec des pointes nettement plus hautes
Les données les plus récentes situent Novi Sad sur un plateau élevé mais encore abordable comparé à la capitale :
| Novi Sad (appartements) | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix moyen (tous biens, mi‑2025) | ~2 483 €/m² | +4,7 % sur un an |
| Médiane neuf (Q3 2024) | 1 960 €/m² | +17,37 % sur un an |
| Médiane ancien (Q3 2024) | 2 000 €/m² | +8,70 % sur un an |
| Prix moyen global (juillet, maisons + appart.) | ~2 000 €/m² | +13,8 % sur un an |
La ville affiche donc une hausse beaucoup plus vive que Belgrade sur le segment neuf, preuve d’un marché en phase d rattrapage et d’un fort appétit pour les constructions récentes. Un appartement neuf se négocie le plus souvent entre 1 800 et 2 800 €/m², avec des pics nettement plus élevés dans certains quartiers centraux.
Cartographie intra‑urbaine : des quartiers “tech” et des friches en reconversion
Novi Sad est aujourd’hui l’un des principaux pôles IT du pays, et cela se ressent sur l’immobilier, notamment dans les quartiers proches de l’université et des pôles technologiques.
Un tableau synthétique des prix illustre la segmentation du marché local, permettant de visualiser rapidement les différentes gammes de produits ou services disponibles et leurs tarifs respectifs. Cet outil facilite l’analyse comparative et la compréhension des stratégies de positionnement des acteurs sur le marché.
| Quartier / zone (Novi Sad) | Neuf (€/m²) | Ancien (€/m²) | Profil de marché |
|---|---|---|---|
| Stari Grad (centre) | 3 000 – 4 000 | 2 500 – 2 800 | Hypercentre, forte tension, biens rares |
| Liman | >3 000 (moyenne sur certains segments) | 2 500 – 2 700 | Quartier recherché, proche Danube, université |
| Grbavica | 2 800 – 3 200 | 2 200 – 2 600 | Hotspot locatif, étudiants et jeunes actifs |
| Sajmište | 2 500 – 3 100 | 2 200 – 2 400 | Proche centre, offre mixte |
| Banatić / Salajka | 2 100 – 2 400 | 2 200 – 2 400 | Marché intermédiaire bien placé |
| Podbara | 2 100 – 2 600 | 2 400 – 2 600 | Quartier en consolidation, proche centre |
| Adice | 1 650 – 1 850 | 1 800 – 1 900 | Zone la plus abordable de la ville |
| Veternik | 1 700 – 1 800 | 1 700 – 1 800 | Périphérie en extension, nombreux projets |
| Petrovaradin / Mišeluk | 1 600 – 2 300 | 1 800 – 2 000 | Vue sur la forteresse, projets ambitieux |
Les nouveaux quartiers résidentiels (Telep, Adice, Mišeluk, Trandžament…) accueillent des centaines de nouveaux appartements. Rien que sur Trandžament, près de 2 000 logements neufs sont programmés dans 65 immeubles. Cette offre importante soutient la croissance de la ville tout en évitant pour l’instant une surchauffe comparable à Belgrade.
Rentabilité locative : moins tendue mais plus équilibrée
Novi Sad offre en moyenne des loyers nettement plus bas que Belgrade, mais les prix d’achat suivent la même logique : le ratio prix/loyer est un peu plus favorable qu’à la capitale.
En fin 2024, les loyers moyens annoncés sont les suivants :
| Type de logement | Loyer mensuel moyen |
|---|---|
| Studio | 310 € |
| 1 chambre | 490 € |
| 2 chambres | 600 € |
| 3 chambres | 900 € |
Les rendements bruts se situent globalement autour de 4,5 à 5 %, avec des chiffres publiés autour de 4,79 % en moyenne, variant selon la taille du logement (de 4,4 à plus de 5 %). Dans quelques segments très recherchés (studios ou T2 proches de l’université, zones touristiques lors du festival EXIT), certains propriétaires parviennent à des rendements supérieurs grâce à la location courte durée.
Novi Sad apparaît ainsi comme un compromis intéressant pour l’investisseur : tickets d’entrée plus bas qu’à Belgrade, marché locatif solide (demande étudiante, événements internationaux, IT), et croissance des prix toujours soutenue, en particulier sur le neuf.
Niš : des prix encore accessibles, mais une croissance fulgurante
Située dans le sud du pays, Niš illustre le rattrapage rapide des villes secondaires. Les niveaux de prix restent significativement inférieurs à ceux de Belgrade et Novi Sad, mais les rythmes de hausse y sont parfois les plus élevés du pays.
Niveaux de prix : entre 1 500 et 1 700 €/m² en moyenne
Les dernières données dessinent un marché en forte progression :
| Niš (appartements) | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix moyen (mi‑2025) | ~1 661 €/m² | +6,73 % sur un an |
| Prix moyen annoncé (listings) | ~1 500 €/m² | Environ +50 % par rapport à 3 ans plus tôt (1 000 €/m²) |
| Médiane neuf (Q3 2024) | 1 700 €/m² | +21,43 % sur un an |
| Médiane ancien (Q3 2024) | 1 320 €/m² | +9,09 % sur un an |
| Prix d’un 50 m² moyen | ~79 000 € | Illustration concrète du ticket d’entrée |
Entre 2021 et 2024, le marché nišoix a connu une hausse très marquée, avec des prix grimpant de plusieurs centaines d’euros par mètre carré en quelques années seulement. La pression est particulièrement visible dans les secteurs centraux et le long des axes structurants.
Quartiers et micro‑marchés : Medijana, Pantelej, Palilula…
Niš n’a pas le même niveau de segmentation qu’une métropole comme Belgrade, mais l’écart de prix entre quartiers n’en reste pas moins significatif :
| Zone / quartier à Niš | Fourchette de prix (€/m²) | Niveau moyen | Particularités |
|---|---|---|---|
| Medijana | Jusqu’à 2 000 €/m² | ~1 500 €/m² | Municipalité la plus recherchée, centrale |
| Bulevar Nemanjića | Jusqu’à 2 000 €/m² | Haut niveau | Nouveau statut de “boulevard prestige” après ouverture d’un grand centre commercial |
| Palilula | 1 200 – 1 700 €/m² | Intermédiaire | Bonne desserte, marché actif |
| Pantelej | 1 000 – 2 100 €/m² | ~1 300 €/m² | Quartier en développement, bonnes opportunités |
| Quartiers plus abordables (Ledena Stena, Trošarina, Čalije, Milka Protić, Bogoslovija) | <1 200 €/m² majoritairement | Abordable | Marché de report pour les budgets modestes |
Autre caractéristique notable : les maisons y sont 30 à 50 % moins chères au m² que les appartements, ce qui ouvre un champ d’opportunités pour les familles cherchant de la surface à moindre coût.
Marché locatif : loyers bas, tension modérée, hausse mesurée
Les loyers à Niš sont parmi les plus bas des grandes villes serbes, ce qui attire étudiants et jeunes actifs venant d’autres régions, mais limite le rendement facial.
Panorama des prix moyens des loyers observés sur le territoire à la fin de l’année 2024.
Le loyer moyen à Paris s’établissait à environ 30 €/m².
Un loyer moyen aux alentours de 18 €/m² était constaté.
Le prix moyen se situait près de 15 €/m².
Un loyer moyen d’approximativement 16 €/m² était observé.
Le loyer moyen était proche de 14 €/m².
Hors Paris, le loyer moyen en France se tenait aux environs de 13 €/m².
| Type de logement | Loyer mensuel moyen à Niš |
|---|---|
| Studio | 221 € |
| 1 chambre | 254 € |
| 2 chambres | 320 € |
| 3 chambres | 413 € |
La hausse des loyers sur un an est d’environ 5 %, moins spectaculaire que celle des valeurs d’actifs, ce qui fait légèrement reculer les rendements bruts autour de 3,2 % en moyenne. Pour un investisseur, Niš apparaît ainsi plutôt comme une cible de plus‑value à moyen terme qu’un marché de cash‑flow immédiat, sauf à acheter à bon prix dans des quartiers encore sous‑cotés.
Kragujevac : prix modérés, marché en expansion industrielle
Quatrième grande ville du pays, Kragujevac se distingue par la présence d’un pôle industriel majeur, notamment l’usine Stellantis (production de véhicules électriques). Cette dynamique économique alimente la demande résidentielle, mais les prix restent pour l’instant modérés à l’échelle nationale.
Prix au mètre carré : autour de 1 500 €/m²
Les indicateurs les plus récents situent la ville en dessous de Niš en valeur absolue, mais avec une progression solide :
| Kragujevac (appartements) | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix moyen (mi‑2025) | ~1 478 €/m² | +5,2 % sur un an |
| Prix moyen Q1 2025 | ~1 521 €/m² | Légère progression par rapport à 2024 |
| Médiane neuf (Q3 2024) | 1 480 €/m² | +12,55 % sur un an |
| Médiane ancien (Q3 2024) | 1 180 €/m² | +18,00 % sur un an |
Le marché de l’ancien y progresse même plus vite que le neuf, signe d’une demande forte pour des logements déjà construits, probablement liée à l’afflux de travailleurs et d’étudiants.
Quelques exemples donnent une idée des budgets actuels :
| Quartier de Kragujevac | Prix total indicatif | Surface |
|---|---|---|
| Aerodrom | ~95 000 € | Appartement typique |
| Bubanj | ~110 000 € | Appartement familial |
| Centre‑ville | ~110 000 € | Appartement en hypercentre |
Avec ces niveaux, Kragujevac reste considérablement moins cher que Belgrade pour des surfaces comparables, tout en bénéficiant d’une trajectoire de hausse portée par l’industrie automobile et la présence universitaire.
Loyers : faibles niveaux, forte progression
Le marché locatif à Kragujevac part de valeurs faibles, mais la tension s’accroît, ce que confirment les statistiques récentes :
| Type de logement | Loyer mensuel moyen à Kragujevac (déc. 2024) |
|---|---|
| Studio | 186 € |
| 1 chambre | 233 € |
| 2 chambres | 272 € |
| 3 chambres | 400 € |
Sur un an, les loyers ont bondi d’environ 10 %, soit le rythme le plus élevé parmi les principales villes universitaires. Pour un investisseur, cela se traduit par des rendements bruts souvent supérieurs à ceux de Niš, dans un environnement de prix d’achat encore attractifs.
Comparaison directe des grandes villes : qui est la plus chère, qui monte le plus vite ?
Pour y voir plus clair, il est utile de mettre côte à côte les principaux chiffres des grandes villes, en se concentrant sur les appartements, qui représentent plus de la moitié de la valeur des transactions nationales.
Prix moyens au m² : Belgrade largement en tête
| Ville | Prix moyen au m² (mi‑2025) | Variation annuelle approx. | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Belgrade | ~2 990 €/m² | +9,4 % | Marché le plus cher et le plus profond |
| Novi Sad | ~2 483 €/m² | +4,7 % | Deuxième marché, forte hausse du neuf |
| Niš | ~1 661 €/m² | +6,7 % | Rattrapage rapide, surtout sur le neuf |
| Kragujevac | ~1 478 €/m² | +5,2 % | Prix modérés, dynamique industrielle |
| Subotica | ~1 304 €/m² | +4,3 % | Ville frontière, marché plus calme |
Si l’on compare Belgrade et Novi Sad, les données de pouvoir d’achat montrent que la capitale est environ 20 à 25 % plus chère au m², avec des différences similaires sur les loyers. Face à Niš et Kragujevac, l’écart dépasse facilement 75 à 100 % en termes de prix au m².
Neuf vs ancien : les grandes villes au même diapason
Sur l’ensemble du pays, le même schéma se répète :
Dans les villes les plus chères (Belgrade, Novi Sad), les prix du neuf restent supérieurs à ceux de l’ancien, mais l’écart se réduit en raison de la forte hausse des prix du parc existant entre 2019 et 2024. Dans les villes secondaires (Niš, Kragujevac), les hausses en pourcentage sont parfois plus marquées sur le neuf (effet qualité et rareté), mais le rapport prix/valeur d’usage y reste plus favorable qu’à Belgrade.
Le tableau ci‑dessous résume les médianes de Q3 2024 :
| Ville | Neuf – médiane €/m² | Ancien – médiane €/m² | Écart approximatif |
|---|---|---|---|
| Belgrade | 2 180 | 2 130 | Faible écart, marché mûr |
| Novi Sad | 1 960 | 2 000 | Ancien parfois valorisé au même niveau |
| Niš | 1 700 | 1 320 | Neuf nettement plus cher (+28 % env.) |
| Kragujevac | 1 480 | 1 180 | Neuf ~25 % plus cher |
Pour un acheteur occupant, cela signifie que Niš et Kragujevac offrent encore de vrais arbitrages : accepter de l’ancien et une localisation un peu moins centrale permet de réduire fortement la facture globale.
Loyers et rendement : Belgrade vs provinces
Si l’on confronte les loyers et les prix d’achat, la hiérarchie des rendements bruts se dessine :
| Ville | Catégorie | Loyer moyen (T2 ou proche) | Prix au m² approx. | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Belgrade | T2 ~60 m² | ~1 000 €/mois | ~2 990 €/m² | Autour de 4–5 % selon quartier |
| Novi Sad | T2 ~60 m² | ~600 €/mois | ~2 483 €/m² | Environ 4,5–5 % |
| Niš | T2 ~50–60 m² | ~320 €/mois | ~1 661 €/m² | Plutôt 3–4 % |
| Kragujevac | T2 ~50–60 m² | ~272 €/mois | ~1 478 €/m² | 4 % et plus sur les bons emplacements |
Belgrade reste le marché le plus liquide, mais pas forcément celui offrant le meilleur rendement brut, surtout pour les investisseurs qui n’ont pas besoin de l’effet “marque capitale”. Les villes intermédiaires comme Novi Sad et Kragujevac proposent souvent des ratios prix/loyer plus équilibrés, au prix d’une moindre profondeur de marché.
Régions et villes “secondaires” : les outsiders à surveiller
Au‑delà des quatre grandes villes, plusieurs marchés régionaux méritent l’attention, soit par leurs prix très bas, soit par des niches touristiques à forte valeur.
Zrenjanin, Paraćin, Vranje : les marchés les plus abordables
Certaines villes restent nettement en dessous de la barre des 1 500 €/m², voire des 1 000 €/m² pour les segments les moins chers :
| Ville | Fourchette de prix (€/m²) | Commentaire |
|---|---|---|
| Zrenjanin | 798 – 1 464 €/m² | Marché très abordable, bonne illustration du “prix plancher” régional |
| Paraćin | 685 – 1 255 €/m² | Niveau de prix parmi les plus bas observés |
| Vranje | ~995 €/m² | Sud du pays, marché accessible |
Pour les acheteurs locaux, ces niveaux restent compatibles avec des revenus provinciaux. Pour un investisseur, ce sont des marchés à rendement potentiel mais plus exposés au risque de vacance et à une liquidité plus faible.
Stations touristiques : Zlatibor, Kopaonik, Sokobanja, Vrnjačka Banja
Autre univers : celui des villes thermales et stations de montagne, où les prix au m² peuvent rivaliser avec ceux des grands centres urbains, du fait de la demande touristique.
| Localité touristique | Prix moyen (€/m²) | Segment |
|---|---|---|
| Zlatibor | ~2 000 €/m² (ancien) | Appartements de montagne, forte demande de résidences secondaires |
| Kopaonik | ~2 190 €/m² | Annonces en hausse, nombreux biens écoulés en moins de 2 mois |
| Sokobanja | ~1 680 €/m² | Ville thermale en pleine ascension |
| Vrnjačka Banja | n.c. (hausse soutenue) | Intérêt croissant des investisseurs |
Pour un acheteur serbe, ces destinations sont souvent perçues comme des placements locatifs saisonniers ou des résidences de vacances. Les rendements bruts peuvent être très attractifs en haute saison, mais reposent sur une forte volatilité de la demande touristique.
Coût de la vie et pouvoir d’achat : Niš vs Kragujevac, un cas d’école
Le simple niveau des prix immobiliers ne suffit pas à juger de l’accessibilité. Il faut le mettre en relation avec les salaires et le coût de la vie local.
Une comparaison fine entre Niš et Kragujevac illustre ce point.
Coût de la vie : Kragujevac un peu plus cher, mais salaires proches
Plusieurs jeux de données montrent que Kragujevac est 7 à 10 % plus cher que Niš en coût de la vie global (avec ou sans loyer). Pourtant, les salaires moyens y sont très proches :
| Ville | Salaire net moyen mensuel | Écart |
|---|---|---|
| Niš | ~85 500 RSD | Référence |
| Kragujevac | ~83 700 RSD | Légèrement inférieur (~‑2 %) |
Dans le détail, Kragujevac présente des prix plus élevés sur de nombreux postes (restaurants, téléphonie mobile, internet, transports urbains, loisirs), même si certains produits de base (pain, quelques services) peuvent être plus abordables à Niš. Loyer compris, l’écart global se situe autour de 7 à 10 % selon les sources.
Immobilier : loyers un peu plus élevés à Kragujevac, mais prix d’achat plus bas
Sur le plan strictement immobilier, l’image est contrastée :
Différence maximale en pourcentage observée entre les loyers moyens à Kragujevac et à Niš pour des surfaces comparables.
Par exemple, un appartement d’une chambre en centre‑ville coûte en moyenne un peu plus cher à la location à Kragujevac qu’à Niš, mais le prix d’achat au m² en centre est environ 24 % plus bas à Kragujevac selon certaines bases de données.
Pour un résident, cela signifie que Niš est un peu plus agréable en termes de pouvoir d’achat (coût de la vie légèrement moindre, mais immobilier en hausse rapide), alors que Kragujevac se positionne davantage comme une ville où il est plus facile de devenir propriétaire tout en acceptant un coût de la vie légèrement supérieur au quotidien.
Comparaison du coût de la vie et de l’immobilier
Crédits, cash et stabilité : pourquoi les prix ne s’effondrent pas
Un élément clé pour comprendre la stabilité relative des prix immobiliers serbes tient à la structure du financement :
– environ 70 % des achats d’appartements sont payés comptant ;
– en Q3 2024, seulement 25 % des acquisitions d’appartements se font via un crédit, même si cette part remonte après un creux à 17 % en 2023 ;
– les taux d’intérêt des nouveaux prêts logement tournent autour de 5,05 % fin 2024, avec des offres subventionnées pour les primo‑accédants de moins de 35 ans, parfois autour de 3,5 %.
La forte proportion d’achats immobiliers au comptant, financés par l’épargne locale, la diaspora et parfois des capitaux peu transparents, limite le risque d’une correction brutale du marché. Contrairement aux marchés très bancarisés, cette structure réduit l’effet de levier du crédit et son potentiel effet déstabilisateur.
Dans le même temps, la Banque nationale serbe a introduit un plafond temporaire sur les taux immobiliers, et un projet de loi prévoit de caper les taux à 5 % pour les prêts souscrits jusqu’à fin 2025. Résultat : même si les taux restent relativement élevés pour les standards de la zone euro, l’endettement immobilier reste contenu à l’échelle du PIB (la part des crédits logements est passée de 7,9 % du PIB en 2021 à 6,4 % en 2023).
Quelles perspectives ville par ville ?
En croisant les données de prix, de croissance et de fondamentaux économiques, les grandes lignes suivantes se dégagent.
Belgrade : hausse plus lente, mais toujours plus haut
– Les experts anticipent une croissance annuelle de 3 à 7 % pour la capitale jusqu’en 2026, puis un rythme modéré jusqu’en 2030.
– Le marché reste très liquide, avec un temps de vente prévu autour de 45 jours pour un bien correctement positionné.
– Le risque de baisse marquée est jugé limité, sauf choc macroéconomique majeur, mais de nombreux observateurs estiment que le marché est “cher” au regard des revenus locaux, en particulier dans les arrondissements centraux.
Pour un acheteur occupante, Belgrade offre l’écosystème le plus riche (emploi, culture, EXPO 2027, infrastructures), mais au prix d’un effort financier maximal. Pour un investisseur, il s’agit plus d’une valeur refuge que d’un marché à très fort rendement.
Novi Sad : un second pôle appelé à rattraper la capitale
– La hausse des prix du neuf (+17 % sur un an au Q3 2024) montre que la ville attire les promoteurs et les classes moyennes supérieures.
– Les quartiers centraux (Liman, centre, Grbavica) se rapprochent progressivement des niveaux de Belgrade pour des produits comparables.
– La présence d’un fort secteur IT, de l’université et d’événements d’envergure (EXIT) garantit une demande locative robuste.
La ville de Novi Sad représente un choix équilibré, étant plus accessible financièrement que Belgrade tout en offrant de bonnes perspectives de plus-value, particulièrement dans les quartiers en cours de reconversion urbaine.
Niš : la phase de rattrapage n’est probablement pas terminée
– Les hausses supérieures à 20 % sur le neuf et à plus de 9 % sur l’ancien en un an signalent un marché encore en transition, où les prix s’ajustent à une demande croissante.
– La création de parcs scientifiques et technologiques et le rôle de carrefour du sud du pays alimentent cette dynamique.
– Les prix restant très en dessous de ceux de Belgrade et Novi Sad, une marge de hausse supplémentaire subsiste, même si les rendements locatifs se tassent légèrement.
Pour l’acheteur, Niš offre un bon rapport surface/prix, à condition de sélectionner soigneusement le quartier, car certains comme Medijana et des tronçons du Bulevar Nemanjića sont déjà très chers.
Kragujevac : miser sur l’industrie et les loyers en hausse
– La montée en puissance de l’automobile électrique (Stellantis) et le développement universitaire placent la ville sur une trajectoire de croissance démographique et économique.
– Les prix au m² restent modérés mais progressent régulièrement, surtout sur l’ancien.
– Les loyers augmentent plus vite que dans les autres grandes villes (+10 % sur un an), ce qui améliore le profil de rendement.
Pour un investisseur qui cherche un marché moins exposé à la spéculation, avec un rendement correct et un potentiel de plus‑value modérée, Kragujevac fait partie des noms à surveiller.
Conclusion : quelle ville pour quel profil d’acheteur ?
La comparaison des prix immobiliers entre les villes en Serbie fait apparaître quatre ligues distinctes :
Une analyse des différentes ligues de prix et de dynamiques sur le marché immobilier serbe, de la capitale aux villes secondaires.
Prix flirtant ou dépassant 3 000 €/m². Segments phares : Savski Venac, Stari Grad, Vračar, Belgrade Waterfront, comparables aux capitales d’Europe centrale.
Prix autour de 2 500 €/m². Rattrapage rapide, porté par une demande locale, étudiante, tech et touristique.
Prix encore compatibles avec les revenus locaux. Hausses à deux chiffres sur le neuf, signalant la fin des bonnes affaires faciles.
Zrenjanin, Paraćin, Vranje, Zlatibor, Kopaonik… Offrent des prix très bas ou des niches saisonnières rémunératrices mais volatiles.
Dans la plupart des scénarios, la trajectoire reste orientée à la hausse, soutenue par :
Taux de croissance prévu de l’économie, accompagné d’une baisse du chômage et soutenu par des investissements massifs.
L’enjeu pour l’acheteur ou l’investisseur est donc moins de savoir si les prix vont monter, que de choisir la ville et le segment qui correspondent à son horizon de temps et à sa tolérance au risque : sécurité et prestige à Belgrade, croissance équilibrée à Novi Sad, rattrapage à Niš, rendement à Kragujevac ou paris ciblés dans les villes secondaires et touristiques.
Dans tous les cas, la Serbie reste, à l’échelle européenne, un marché où un million de dollars “achète” encore beaucoup de mètres carrés – surtout en dehors de la capitale. Pour ceux qui savent lire les écarts entre les villes, cet avantage relatif n’a pas encore été entièrement absorbé par la hausse des dernières années.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Serbie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe de l’Ouest, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en développement de Belgrade ou Novi Sad, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement léger) d’environ 500 000 €.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société locale) et intégration de l’actif dans la stratégie patrimoniale globale.
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