Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En République tchèque, le tourisme n’est plus seulement une affaire d’hôtels complets et de musées bondés. Il s’est imposé comme l’un des moteurs les plus puissants – et les plus ambivalents – de la dynamique immobilière, surtout à Prague mais aussi dans les stations de montagne, les villes thermales et les campagnes recherchées. Derrière les cartes postales, l’essor des visiteurs alimente une hausse spectaculaire des prix, une pénurie de logements pour les habitants, mais aussi une vague d’investissements records dans l’hôtellerie et les résidences de loisirs.
La croissance touristique pose le défi de préserver les centres historiques et l’habitat permanent face à la multiplication des locations de courte durée et des hôtels. La réponse implique une régulation du marché et un équilibre entre les différents types de logements.
Un tourisme plus fort qu’avant la pandémie, un immobilier sous tension
Le point de départ, c’est l’ampleur du rebond touristique. Les hébergements tchèques ont accueilli plus de 22 millions de visiteurs en 2023, dépassant le niveau de 2019. Prague à elle seule a compté 7,4 millions de visiteurs cette année‑là, en hausse de 24 % sur un an, et accueille environ huit millions de touristes par an selon d’autres séries de données. Les experts anticipent jusqu’à 44 millions de visiteurs dans le pays à l’horizon 2026.
La forte fréquentation touristique influence directement le marché immobilier tchèque via trois canaux : la demande accrue pour les lits touristiques (hôtels et Airbnb), l’essor des résidences secondaires et chalets en location saisonnière, et l’attrait pour les investisseurs locaux et étrangers en quête de rendements élevés.
Le marché résidentiel se trouvait déjà en situation de tension avant la pandémie. Les prix ont flambé de 123 % entre 2015 et 2024, alors que les revenus n’augmentaient « que » de 83 %. En 2024, le prix moyen d’un appartement a dépassé 74 000 CZK par mètre carré au niveau national, avec en pointe la région de Karlovy Vary (+20 % sur un an) et, surtout, Prague, où le mètre carré tourne autour de 131 000 à 140 000 CZK dans l’ancien comme dans le neuf.
L’indice des prix résidentiels a bondi d’environ 10 % sur un an au premier trimestre 2025.
Hôtels pleins, tarifs en hausse : le bras long des visiteurs sur la pierre
La première conséquence visible du boom touristique, c’est la performance des hôtels et l’explosion des investissements qui l’accompagne. Le centre de gravité régional, c’est très clairement Prague, mais tout le bloc d’Europe centrale en profite.
Des performances hôtelières au‑delà de 2019
Les grands indicateurs de l’hôtellerie en Europe centrale et orientale (CEE) ont tous dépassé les niveaux pré‑Covid. Sur le premier semestre 2025, le revenu par chambre disponible (RevPAR) dans la région a progressé de 9,3 % par rapport à l’année précédente. Cette hausse vient surtout de l’augmentation du prix moyen par nuitée (ADR), en hausse de 6,9 %, tandis que le taux d’occupation gagnait 3,4 points pour atteindre 65 %.
Dans ce paysage, Prague fait figure de locomotive : son indice de RevPAR représente 125,5 % du niveau de 2019. Les taux d’occupation des grandes capitales de la région tournaient déjà entre 76 % (Varsovie) et 82 % (Prague) en 2023, avec un ADR environ 25 % plus élevé qu’avant la pandémie et un RevPAR en hausse de 12 % sur 2019. Les nuitées internationales à Prague sont remontées à 95 % de leur niveau de 2019 et la ville est en passe de dépasser complètement ses résultats d’avant‑crise.
La hausse des prix et l’amélioration des taux d’occupation renforcent directement la valeur des hôtels. Cette tendance est soutenue par un contexte de stabilisation des rendements obligataires et une demande touristique solide et durable, faisant des hôtels une classe d’actifs à nouveau très attractive pour les investisseurs.
Un afflux d’investissements sans précédent dans les hôtels
Les chiffres des transactions parlent d’eux‑mêmes. Dans la région CEE‑6 (dont la République tchèque), le volume d’investissement hôtelier a atteint 682 millions d’euros au premier semestre 2025, soit une progression spectaculaire de 364 % sur un an, au plus haut depuis 2019. Sur ce total, la République tchèque arrive en tête, devant la Pologne et la Hongrie.
Le marché hôtelier tchèque a franchi un seuil symbolique : plus de 500 millions d’euros d’hôtels échangés en 2025, un record depuis 2019. À l’échelle de l’ensemble de l’immobilier commercial, les hôtels ont représenté environ 23 % des investissements du premier trimestre, dans un marché global qui avoisine les 4 milliards d’euros sur l’année 2025 – le plus haut niveau depuis une décennie.
L’envolée des investissements s’explique notamment par des transferts de propriété d’établissements emblématiques. Le groupe PPF Real Estate a réalisé la plus grande transaction hôtelière de l’histoire de l’Europe centrale et orientale en prenant le contrôle du Hilton Prague (791 chambres), puis a acquis le Four Seasons Prague et l’hôtel Diplomat. D’autres opérations notables incluent le Mama Shelter et le Ramada Prague City Centre. Par ailleurs, le Fairmont Golden Prague, ancien InterContinental, a été entièrement restructuré et repositionné sur le segment haut de gamme.
Les grandes tendances sont claires : la plupart des deals portent sur des actifs « Upper Upscale » ou Luxe, dans les emplacements les plus recherchés. Les investisseurs se battent pour déployer du capital dans ce segment, au point que les rendements prime sur les meilleurs emplacements tendent à se comprimer.
On peut résumer cette dynamique dans un premier tableau :
| Indicateur clé | Valeur / Évolution | Périmètre |
|---|---|---|
| Volume investissement hôtels CEE‑6 H1 2025 | 682 M€ (+364 % vs an) | Région CEE‑6 |
| Volume transactions hôtelières Tchèques 2025 | > 500 M€ | République tchèque |
| Part des hôtels dans l’investissement commercial T1 2025 | 23 % | République tchèque |
| Total investissement immobilier commercial 2025 | ~ 4 Md€ (record décennal) | République tchèque |
| RevPAR CEE H1 2025 | +9,3 % vs H1 2024 | Capitale CEE |
| RevPAR index Prague vs 2019 | 125,5 % | Prague |
Cette masse de capitaux, largement dominée par des investisseurs locaux (environ 80 % des transactions commerciales tchèques sur les trois premiers trimestres 2025 sont le fait d’investisseurs tchèques), ne reste pas sans effet sur le reste du marché immobilier. Les hôtels sont réhabilités, restructurés, parfois reconvertis, et plusieurs grands projets mixtes (Savarin Palace, Kotva, Hybernia, 100Yards) redessinent le centre élargi de Prague. L’hôtellerie monte ainsi en gamme en même temps qu’elle irrigue les marchés du commerce, des bureaux et du luxe.
Locations de courte durée : un tourisme qui colonise le logement
Si les hôtels portent une partie du boom, le véritable changement structurel vient pourtant d’ailleurs : la montée en puissance des locations de courte durée, notamment via Airbnb, Booking.com et consorts. C’est là que le tourisme heurte le plus frontalement la fonction résidentielle des immeubles.
Prague, laboratoire d’une « hôtelisation » des immeubles
Les données rassemblées par l’Institut de planification et de développement (IPR) et des plateformes ouvertes montrent l’ampleur du phénomène. En 2023, environ 8 000 appartements pragois étaient proposés sur Airbnb, soit déjà 1 000 de plus que deux ans plus tôt. Des relevés plus récents mentionnent plus de 10 100 logements destinés à la location de courte durée dans la capitale, dont 3 633 rien que dans le très central district de Prague 1.
La concentration géographique est extrême : environ 80 % des annonces se situent dans l’hyper‑centre historique, et la majorité est proposée par des multipropriétaires – 80 % des annonces proviendraient de propriétaires disposant de plusieurs logements. Autrement dit, on n’est plus dans le simple « partage » d’un appartement occasionnellement, mais bien dans une activité quasi hôtelière, massivement tournée vers les touristes.
Dans le même temps, les tarifs de ces locations ont grimpé d’environ 25 % en deux ans. Le prix moyen pour un appartement de taille moyenne est passé d’environ 2 500 CZK la nuit en avril 2022 à environ 3 200 CZK plus récemment. Pour des propriétaires confrontés à la stagnation relative des loyers longue durée – et à la tentation de rendements bruts bien supérieurs – le calcul est vite fait : transformer un appartement en mini‑hôtel est souvent plus rentable que de le louer à un ménage tchèque.
Ce basculement se lit aussi dans l’évolution de la structure du marché résidentiel. Les prix de l’immobilier dans les villes touristiques sont nettement supérieurs à la moyenne nationale. Les données disponibles pour quelques destinations phares l’illustrent :
| Destination touristique | Visiteurs annuels estimés | Prix moyen immobilier (€/m²) |
|---|---|---|
| Prague | 8,8 millions | ~ 4 500 – 5 200 € |
| Český Krumlov | 2,5 millions | ~ 3 000 € |
| Karlovy Vary | 2,0 millions | ~ 3 200 € |
L’attractivité touristique se reflète directement dans la valeur de la pierre. Et quand les appartements basculent en masse vers la location de courte durée, l’offre disponible pour les habitants se raréfie, les loyers montent, et le risque de « touristification » du centre‑ville devient très concret.
Une pression visible sur les loyers et l’accessibilité
Les chiffres de l’évolution des loyers confirment cette pression. À l’échelle nationale, le loyer moyen a augmenté d’environ 7 % en un an au premier trimestre 2025, pour atteindre 316 CZK par mètre carré. À Prague, la hausse est encore plus rapide : environ 9,5 % de croissance annuelle, pour un loyer moyen de 438 CZK / m², soit près de 18,4 USD. Dans certaines villes universitaires et touristiques comme Liberec, la hausse des loyers annoncés a atteint 18,4 % en un an.
La part des ménages locataires dans la population tchèque a d’ailleurs augmenté, passant d’environ 21 % en 2014 à plus de 25 % en 2024, et jusqu’à 40 000 personnes supplémentaires devraient basculer vers la location en 2025 selon certaines estimations. Dans les villes très fréquentées par les expatriés et les touristes, les loyers ont parfois bondi de 17 % sur un an.
Cette baisse des loyers en 2020 est due au retour massif des appartements Airbnb sur le marché locatif classique pendant la pandémie.
En toile de fond, la mécanique économique est claire : les locations de courte durée permettent des rendements bruts souvent nettement supérieurs aux baux classiques, en particulier dans les centres touristiques. Cette rentabilité supérieure est rapidement intégrée dans les prix d’achat : les logements présentant un fort potentiel Airbnb se vendent plus cher, nourrissant la hausse générale des valeurs.
Résidences secondaires et chalets : tourisme domestique et arbitrages immobiliers
Le tourisme ne se manifeste pas qu’en ville. Il a aussi remodelé le marché des résidences secondaires, chalets et petites maisons de campagne. Pendant les confinements, les prix de ces biens ont connu une flambée spectaculaire ; ils sont ensuite retombés à environ un cinquième de ces pics, avant de se stabiliser. L’intérêt reste cependant 20 % plus élevé qu’un an auparavant, d’après les portails immobiliers.
Autour de Prague, la demande pour des petites maisons accessibles en moins de 90 minutes reste soutenue. Dans les zones touristiques (montagnes, lacs), les prix atteignent des niveaux très élevés, souvent supérieurs au prix au mètre carré des appartements praguois, en raison de la forte rentabilité potentielle en location saisonnière. Exemples : un studio en station de ski à 5 millions de couronnes, une villa à Kvilda à 22 millions, ou des petites maisons avec terrain entre 12 et 15 millions.
Les annonces recensées sur les principaux portails (près de 3 000 chalets et petites maisons proposées, dont quelque 500 à démolir ou à rénover lourdement) montrent aussi l’émergence d’une stratégie d’investissement : acheter une vieille bâtisse pour sa valeur foncière, la raser ou la reconfigurer entièrement pour la transformer en location touristique moderne.
Cette logique d’investissement touristique s’accompagne d’un brouillage progressif de la frontière entre « maison de vacances » et « seconde résidence ». De plus en plus de ménages qui ne peuvent plus se payer un logement principal en ville achètent une maison à la campagne, qu’ils louent à court terme en attendant d’y vivre à plein temps ou de la revendre avec plus‑value. Les agents immobiliers constatent en parallèle un début de désaffection pour les chalets dans les zones peu attractives, alors que les emplacements « exceptionnels » au bord de l’eau ou près des pistes de ski continuent de voir leurs prix grimper, de 10 % supplémentaires sur les prochaines années dans certains secteurs.
Un second tableau résume ces disparités régionales :
| Région / type de bien | Prix moyen (CZK/m²) ou valeur indicative | Tendance principale |
|---|---|---|
| Chalets – Prague | ~ 66 000 CZK/m² | Plus cher du pays, forte demande touristique |
| Chalets – Karlovy Vary | ~ 33 200 CZK/m² | Moins cher, mais région thermale recherchée |
| Région de Bohême centrale | ~ 52 700 CZK/m² (+3,7 %/an) | Forte demande, proximité de Prague |
| Région de Liberec | ~ 46 800 CZK/m² (‑11,5 %/an) | Repli en zones moins attractives |
| Studio en station de montagne | ~ 5 M CZK par unité | Forte demande locative court terme |
| Villa à Kvilda (Šumava) | ~ 22 M CZK | Marché de niche haut de gamme |
Les promoteurs profitent de cette vague, avec des projets comme Lakeside Resort Slapy au bord de la Vltava, taillés pour une clientèle cherchant à combiner usage personnel et revenu locatif touristique.
Un cadre réglementaire en pleine mutation pour canaliser le tourisme
Face à ces transformations, l’État et les collectivités locales tchèques ont enclenché une grosse machine réglementaire, dont l’objectif affiché est double : protéger le marché du logement tout en assurant une concurrence plus loyale avec l’hôtellerie traditionnelle et un meilleur recouvrement des taxes.
L’e‑Turista, pivot d’un contrôle renforcé des locations de courte durée
La mesure la plus emblématique est la création d’un système électronique de déclaration des hébergements touristiques, baptisé e‑Turista (ou eTurista). Tous les hébergeurs, qu’il s’agisse d’hôtels, de pensions ou de particuliers louant un appartement sur Airbnb, devront y enregistrer leur bien et chaque séjour. En échange, un numéro d’enregistrement unique leur sera attribué, à afficher obligatoirement dans toute annonce.
Après une phase de test volontaire, le système doit devenir pleinement obligatoire à partir de 2026. Les amendes prévues sont dissuasives : jusqu’à 100 000 CZK pour un hôte qui ne respecte pas les règles, et jusqu’à 10 millions de couronnes pour une plateforme qui ne coopérerait pas avec les autorités. L’objectif est clair : mettre fin à une opacité massive. Aujourd’hui, le gouvernement estime que 40 à 70 % des séjours réservés via les plateformes ne sont pas déclarés, ce qui représenterait environ 800 millions de couronnes de recettes fiscales perdues chaque année, soit plus de 32 millions d’euros.
Le droit tchèque distingue la location de longue durée (relevant du droit du bail) de la location touristique courte durée, considérée comme un service d’hébergement commercial. Un logement utilisé comme ‘mini-hôtel’ doit être classé en ‘unité d’hébergement’, soumis aux normes de construction (sécurité, accessibilité, capacité). Les autorités peuvent sanctionner les propriétaires non conformes, sauf si l’usage touristique est très ponctuel et secondaire.
Cette réécriture des règles locales se place d’ailleurs dans un cadre plus large : l’Union européenne a adopté en 2024 un règlement sur le partage de données concernant les services d’hébergement de courte durée, applicable à partir de 2026, et la directive DAC7 impose déjà aux plateformes de transmettre les revenus des hôtes aux administrations fiscales.
Des pouvoirs nouveaux pour les villes : vers un zonage touristique assumé
L’autre grand volet réglementaire, c’est la dévolution aux municipalités d’un pouvoir étendu sur le nombre, la durée et l’intensité des locations de courte durée. Les communes pourront fixer un plafond de permis, déterminer un nombre maximum de jours de location par an, voire limiter la surface et le nombre de personnes par logement loué à des touristes.
Des villes tchèques comme Prague, Brno et Český Krumlov, confrontées à une forte pression touristique, envisagent une réglementation stricte. À Prague, un jugement a interdit une location Airbnb pour nuisances et vide juridique. La mairie du district Prague 1 milite pour un encadrement sévère, invoquant la flambée des prix de l’immobilier, la pénurie de logements pour les résidents et les troubles du quotidien.
Une enquête d’opinion a même montré que 62 % des répondants seraient favorables à une interdiction pure et simple d’Airbnb dans le centre de Prague. L’argumentaire politique s’appuie sur les exemples de Barcelone, Vienne ou Amsterdam, qui ont déjà mis en place des quotas, des plafonds de nuitées ou des interdictions de nouvelles licences dans certains quartiers.
Pour les investisseurs, cette nouvelle donne signifie qu’il ne suffit plus d’acheter un appartement dans le centre historique en supposant de le louer librement à des touristes. Il faut désormais intégrer un « profil réglementaire » du lieu : restrictions potentielles, nombre de nuits autorisées, obligations de transformation, risque de contentieux avec la copropriété, etc.
La taxe de séjour, un levier financier et politique
À côté de la régulation de l’offre, la République tchèque s’appuie aussi sur un instrument fiscal classique : la taxe de séjour. Prélevée sur chaque nuitée payante en hôtel, appartement, pension ou location de courte durée, elle vise à compenser les coûts induits par les visiteurs sur les infrastructures et les services municipaux.
En 2023, les communes tchèques ont collecté 1,46 milliard de couronnes en taxes de séjour, un montant qui a doublé par rapport à 2019.
Les autorités de Prague 1 plaident pour un relèvement significatif du plafond national, puis pour la possibilité de moduler la taxe par district. Leur objectif affiché est de rapprocher Prague des standards européens, d’augmenter les recettes pour financer propreté, transports, sécurité, mais aussi de dissuader quelque peu le tourisme de masse le plus « low cost ».
On peut récapituler ce volet fiscal ainsi :
| Indicateur taxe de séjour | Valeur / Donnée | Commentaire |
|---|---|---|
| Taux courant à Prague | 50 CZK / nuit / personne | En deçà de la moyenne UE (~7 €) |
| Recettes nationales 2023 | 1,46 Md CZK | +100 % vs 2019 |
| Recettes Prague 2023 | 801 M CZK | En hausse de 250 M CZK sur un an |
| Recettes Prague 1 – hôtels | 262 M CZK | Versés au budget central de la ville |
| Recettes Prague 1 – hostels | 22 M CZK | 25 % reversés à l’arrondissement |
Plus largement, l’État cherche à faire des taxes liées au tourisme un outil de développement : le ministère du Développement régional encourage les collectivités à consacrer une partie de ces ressources à la promotion de destinations hors Prague et au soutien d’un tourisme plus durable.
Quand le tourisme redessine la carte des investisseurs
L’onde de choc touristique ne s’arrête pas aux centres historiques ni aux chalets de montagne. Elle influence aussi la façon dont les investisseurs – particuliers et institutionnels, locaux et étrangers – se positionnent sur le marché tchèque.
Un marché perçu comme sûr, ouvert et encore relativement abordable
Sur le papier, la République tchèque coche beaucoup de cases recherchées par les investisseurs immobiliers internationaux. L’économie est diversifiée (industrie, tech, services, tourisme), la croissance prévue entre 2,5 et 3 % par an à moyen terme, le chômage bas, l’inflation en phase de stabilisation. Le pays occupe une bonne place dans les classements internationaux de protection des droits de propriété, et depuis l’adhésion à l’UE en 2004, les investisseurs étrangers disposent de droits équivalents aux locaux (avec quelques nuances pour les non‑UE).
Les prix immobiliers à Prague restent inférieurs de 30 à 50 % par rapport aux principales capitales d’Europe de l’Ouest.
Côté rendement, les chiffres sont moins spectaculaires qu’avant mais restent attractifs dans certains segments. Les rendements locatifs bruts résidentiels tournent en moyenne autour de 3,3 %, avec des pics à plus de 3,5 % à Prague, Ostrava ou Pilsen, et jusqu’à 6–8 % dans de plus petites villes ou des marchés spécifiques comme certains quartiers d’Ústí nad Labem. Les destinations touristiques comme Karlovy Vary affichent des taux d’appréciation potentiels estimés à 3–5 % par an.
Une concurrence entre usages qui complique l’accès au logement
L’inconvénient de ce succès, c’est que les ménages locaux doivent affronter une double concurrence. D’une part, celle des investisseurs professionnels et institutionnels qui achètent des immeubles entiers pour les transformer en logements locatifs (build‑to‑rent) ou en résidences touristiques, en particulier à Prague. D’autre part, celle des acheteurs étrangers et des acteurs du tourisme qui ciblent les segments les plus lucratifs.
La lenteur des permis de construire, la complexité des procédures et l’absence, longtemps, d’un plan métropolitain à Prague ont créé un déficit cumulé de l’ordre de 30 000 à 50 000 logements dans la capitale. Dans un tel contexte d’offre rigide, chaque appartement converti en location touristique ou vendu comme pied‑à‑terre de luxe retire durablement une unité du stock accessible aux habitants.
Développeurs immobiliers
Les autorités ont commencé à répondre par une série de mesures : suppression en 2020 de la taxe d’acquisition immobilière (4 % du prix d’achat), prolongation à 10 ans de la durée de détention requise pour être exonéré d’impôt sur la plus‑value, encadrement des ratios de prêt hypothécaire (LTV limité à 80 % pour la plupart des emprunteurs). Mais tant que l’offre nouvelle ne suit pas, la pression reste forte.
Hôtels vs Airbnb : une compétition qui restructure l’offre
Dans ce contexte, la concurrence entre hébergement professionnel et locations de courte durée joue un rôle structurant. Les services de type Airbnb sont devenus de sérieux rivaux pour l’hôtellerie, en captant une part importante de la demande touristique, notamment chez les jeunes générations en quête de séjours « authentiques » et flexibles.
Les hôtels se spécialisent dans le haut de gamme (luxe, suites, séjours longs, services bien-être) pour cibler des clientèles comme les Américains ou les visiteurs du Golfe. Les nouvelles constructions se concentrent sur ce segment premium. En parallèle, les plateformes de location entre particuliers occupent principalement les segments moyen et bas de gamme, mais dans des emplacements ultra-centraux.
Le renforcement du cadre réglementaire autour d’Airbnb pourrait d’ailleurs rebattre les cartes. En rendant plus coûteux et plus risqué l’usage massif de logements d’habitation comme hôtels, il pourrait à moyen terme rediriger une partie de la demande des touristes vers l’hôtellerie classique, surtout dans les villes qui limiteront strictement le nombre de nuitées et la transformation d’immeubles entiers.
Vers un tourisme plus durable : déconcentration, ruralité et transition verte
Un autre instrument pour alléger la pression sur l’immobilier des grandes villes consiste à rediriger une partie des flux touristiques vers d’autres régions du pays. C’est l’un des axes forts de la stratégie de CzechTourism et du ministère du Développement régional.
Sortir de Prague : stations thermales, montagnes et petites villes historiques
La promotion des régions vise explicitement à faire découvrir d’autres destinations : les villes thermales de Karlovy Vary, Mariánské Lázně et Františkovy Lázně (inscrites à l’UNESCO en 2021), les paysages de Suisse bohémienne, les massifs des Krkonoše, des Jizera, de Šumava, ou encore des villes comme Český Krumlov, Olomouc, Brno, Hradec Králové ou Plzeň.
Le repositionnement vers un tourisme haut de gamme influence fortement les marchés immobiliers. Dans les villes thermales comme Karlovy Vary, l’afflux de clients internationaux fortunés a historiquement fait monter les prix, avec des corrections récentes qui créent des opportunités. Parallèlement, dans les régions viticoles de Moravie du Sud (Mikulov, Znojmo), la demande explose pour les propriétés transformables en pensions ou gîtes.
Parallèlement, plusieurs régions enregistrent des hausses de prix soutenues grâce à une combinaison de tourisme, de qualité de vie et de nouveaux emplois. Liberec et son quartier de Ruprechtice profitent de nouvelles infrastructures, Ostrava redéveloppe des friches industrielles en quartiers « smart », Plzeň mise sur les technologies et la mobilité intelligente, et des villes moyennes comme Pardubice ou Jihlava voient leur attractivité croître grâce à de nouveaux projets résidentiels.
Tourism, durabilité et « smart destinations » : de nouvelles exigences pour l’immobilier
Sur le temps long, la trajectoire du tourisme tchèque ne se joue pas seulement en nombre de chambres ou de nuitées, mais aussi en termes de modèle. Sous l’effet des politiques européennes (Green Deal, taxonomie verte, CSRD) et d’une demande croissante pour des services responsables, la durabilité s’impose comme critère clé, y compris dans les produits touristiques.
Une étude récente sur les hôtels et pensions tchèques révèle que les mesures les plus répandues sont la réduction de la consommation d’électricité et la séparation des déchets. En revanche, la réduction de l’usage des produits chimiques et l’éducation environnementale des clients sont moins fréquentes. Un constat important de l’étude est que le nombre d’étoiles d’un établissement n’est pas un indicateur fiable de sa performance écologique.
Dans l’immobilier plus large, près de la moitié du parc logistique achevé est déjà certifié selon un label vert (BREEAM en tête), et les promoteurs multiplient les études de décarbonation, d’efficacité énergétique, d’installations photovoltaïques ou de régénération de friches. À terme, les biens touristiques qui n’intègrent pas cette dimension risquent de subir une « décote non verte », autant auprès des clients que des investisseurs.
Pour les territoires ruraux, la carte à jouer est celle d’un tourisme à la fois inclusif et intelligent. Des projets comme INNOVATUR, porté par l’Université d’économie de Prague et l’Université du Sud‑Est de la Norvège, se penchent sur le développement de « destinations touristiques intelligentes » et de tourisme communautaire, capables de générer des revenus sans provoquer de flambée incontrôlée des prix immobiliers ni d’exode des habitants.
Conclusion : un équilibre instable entre ville à vivre et ville à visiter
La République tchèque illustre de manière très nette les paradoxes du tourisme contemporain. D’un côté, la fréquentation record des visiteurs alimente un cycle vertueux pour l’économie : hôtels pleins, investissements massifs, recettes fiscales, création d’emplois et embellissement de nombreux quartiers, en particulier dans la capitale. De l’autre, ce même succès se traduit par un renchérissement des logements, une progression des loyers plus rapide que les salaires, une transformation de quartiers entiers en vitrines pour touristes et une montée du mécontentement chez les habitants des centres les plus exposés, à commencer par Prague 1.
L’État tchèque renforce son cadre légal pour réguler le tourisme professionnalisé, avec la généralisation de l’e-Turista, la clarification du statut des locations saisonnières, l’extension des pouvoirs municipaux et la possible revalorisation de la taxe de séjour, visant à imposer des limites et des contreparties sans pour autant freiner l’activité économique.
Pour les investisseurs, cela signifie que l’ère de l’« arbitrage facile » entre long terme et courte durée dans les hyper‑centres touche à sa fin. La sélection des emplacements, la compréhension fine du cadre local et national, l’intégration des normes de durabilité et la diversification vers d’autres villes et régions deviennent des conditions indispensables pour continuer à profiter du dynamisme du tourisme sans se retrouver du mauvais côté de la nouvelle ligne de partage.
Pour les résidents, le principal défi est de préserver une vie de quartier, des services de proximité et des loyers abordables dans des zones très touristiques. La République tchèque, pays sûr et attractif, illustre cet enjeu : le tourisme est devenu un facteur majeur influençant le marché immobilier, des centres-villes historiques aux zones rurales, rendant l’équilibre entre attractivité touristique et qualité de vie des habitants particulièrement crucial.
La manière dont elle gèrera cette tension – entre ville habitée et ville visitée, entre investissement productif et spéculation, entre promotion touristique et droit au logement – déterminera en grande partie le visage de ses villes et de ses campagnes pour les décennies à venir.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en forte demande locative de Prague ou Brno, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 7–8 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, intégrant les spécificités juridiques et fiscales tchèques.
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