Les tendances actuelles du marché immobilier en République tchèque

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Porté par la reprise économique, la détente progressive des taux d’intérêt et une demande toujours plus forte que l’offre, le marché immobilier en République tchèque est entré dans une nouvelle phase d’accélération. Les prix repartent nettement à la hausse, les transactions rebondissent, alors que le stock de logements disponibles se réduit et que les loyers grimpent sans pour autant suivre le rythme de la valeur des biens. Derrière cette apparente dynamique se cache pourtant une crise de l’accessibilité sans précédent, qui fait aujourd’hui de la République tchèque l’un des marchés résidentiels les moins abordables d’Europe.

Un marché redevenu très dynamique mais durablement sous‑offreur

Le signal le plus net de ce regain de vigueur est la remontée rapide des prix. D’après le Czech Statistical Office, l’indice des prix de l’immobilier résidentiel a progressé de près de 10 % sur un an au premier trimestre 2025, soit environ 7 % en termes réels après prise en compte de l’inflation. La hausse est encore plus marquée pour les logements neufs, dont les prix ont bondi de 13 % en un an, contre un peu plus de 9 % pour les logements anciens.

Dans le même temps, le volume de transactions résidentielles a rebondi de plus d’un tiers en 2024, avec une hausse de 33,6 % des ventes par rapport à l’année précédente. Les appartements neufs ont été au cœur de cette reprise : leurs ventes ont grimpé de plus de 50 %, à plus de 21 000 unités, tandis que les transactions sur le parc ancien progressaient d’environ 24 %, à plus de 33 000 logements. La tendance s’est poursuivie début 2025, avec une activité en hausse de près de 25 % au premier trimestre par rapport à la même période de 2024.

Les autorités monétaires, notamment la Banque nationale tchèque (CNB), considèrent que cette combinaison d’une demande soutenue et d’une offre rigide alimente une nouvelle phase de hausse des prix qui devrait se poursuivre en 2025 et 2026, à un rythme certes plus modéré mais toujours solide. Les scénarios officiels évoquent des augmentations annuelles de l’ordre de 5 à 10 % à l’échelle nationale, avec un potentiel encore plus marqué dans les grandes villes.

Prague, épicentre de la tension immobilière

Au sein de ce marché national très contrasté, Prague concentre l’essentiel des déséquilibres. La capitale cumule croissance démographique, attractivité économique, afflux de travailleurs qualifiés et de capitaux nationaux et étrangers, sur un foncier rare et soumis à un système de permis de construire notoirement lent. Résultat : les prix y ont flambé beaucoup plus vite qu’ailleurs, atteignant aujourd’hui des niveaux qui la classent parmi les villes européennes les moins accessibles.

En pratique, les niveaux de prix atteints dans la capitale sont encore plus parlants lorsque l’on se place à l’échelle d’un logement type. Début 2026, un appartement standard de 60 m² à Prague se négocie autour de 8,7 à 9,1 millions de couronnes, soit environ 145 000 CZK/m², l’équivalent d’environ 350 000 euros. Pour une maison familiale de 140 m², l’addition grimpe à près de 16,5 millions de CZK. La grande majorité des transactions pragoises se concentrent d’ailleurs dans une fourchette allant de 6 à 18 millions de couronnes.

Comparaison des prix des appartements dans les grandes villes (Q4 2024)

Prague n’est pas seulement chère à l’instant T ; la trajectoire attendue des prix y est également impressionnante. Les projections évoquent une hausse cumulée de 30 à 35 % sur les cinq prochaines années, et de 70 à 85 % sur dix ans. Un appartement de 8,7 millions de CZK aujourd’hui pourrait ainsi valoir 11,5 millions à horizon 2031, et 15 à 16 millions à l’horizon 2036, si ces scénarios se réalisent.

Des loyers en forte hausse, mais rattrapés par les prix

L’autre grand mouvement de fond concerne le marché locatif, devenu une alternative de plus en plus incontournable face aux prix d’achat prohibitifs et au coût encore élevé du crédit. En dix ans, la part des ménages locataires est passée d’environ 21 % à plus de 25 % de la population, selon Eurostat, et les associations de bailleurs prévoient l’arrivée d’au moins 40 000 nouveaux locataires supplémentaires sur la seule année 2025.

Les loyers progressent sensiblement, mais moins vite que les valeurs vénales. Au premier trimestre 2025, le loyer moyen constaté sur les annonces réalisées atteignait 316 CZK/m² au niveau national, en hausse de 7,1 % sur un an. À Prague, la barre des 438 CZK/m² était franchie sur la même période, soit une progression de 9,5 % en un an. D’autres grandes villes comme Brno (363 CZK/m²) ou la région de Bohême centrale, qui ceinture la capitale, affichent elles aussi des loyers au‑dessus de 300 CZK/m².

Niveaux de loyers par ville (Q1 2025, appartements)

Derrière ces moyennes, Prague se distingue nettement : début 2026, le loyer moyen y tourne autour de 475 CZK/m², avec des quartiers qui dépassent déjà 490 CZK/m² (Vinohrady) et d’autres où la barre des 500 CZK/m² pourrait être franchie à court terme. Pour un appartement de 65 m², cela se traduit par un loyer moyen de l’ordre de 31 000 CZK par mois, soit environ 1 200–1 300 euros. Les studios de 30 m² se louent fréquemment autour de 14 000 CZK, tandis que les deux‑pièces d’environ 45 m² atteignent souvent 21 000–22 000 CZK.

Pour autant, les loyers augmentent moins vite que les prix de vente. Les statistiques nationales montrent que les valeurs de transaction progressent de 8 à 10 % par an, parfois davantage, quand les loyers avancent à un rythme plutôt compris entre 6 et 9 %. Cette divergence pèse mécaniquement sur la rentabilité brute des investissements locatifs : selon Global Property Guide, le rendement locatif moyen est passé de près de 4 % en 2023 à 3,28 % mi‑2025. À Prague, il tourne autour de 3,6 %, un peu au‑dessus de la moyenne nationale, mais nettement en dessous de marchés comme Ostrava, où les rendements pourront encore atteindre 5 à 6 % selon le type de bien.

Rendements locatifs bruts estimés (mi‑2025)

À Prague et Brno, beaucoup d’investisseurs acceptent aujourd’hui des rendements de 2 à 3 % sur les quartiers centraux, misant avant tout sur l’appréciation à long terme. Dans les villes régionales et les zones rurales, des rendements de 4 à 6 % restent plutôt courants, mais la liquidité y est moindre et la croissance des prix plus modérée.

L’accessibilité au logement, talon d’Achille du modèle tchèque

Derrière les courbes de prix et de loyers se dessine une réalité sociale préoccupante. La République tchèque figure désormais parmi les pays de l’Union européenne où l’accession à la propriété s’est le plus dégradée depuis 2015. Selon une étude comparative, les prix des logements y ont progressé de 120 % entre 2015 et 2024, alors que les revenus n’ont pas suivi le même rythme. En termes réels, c’est‑à‑dire corrigés de l’inflation, les prix ont tout de même augmenté de plus de 40 % depuis 2015.

Dans le même temps, les dépenses consacrées au logement pèsent lourd dans les budgets : les ménages tchèques consacrent environ 26 % de leur revenu disponible à leurs charges liées au logement, un record parmi les pays de l’OCDE. À Prague et Brno, il n’est pas rare que la location d’un appartement de 60 m² absorbe près de 60 % du revenu net, contre moins de 50 % à Ostrava. De leur côté, de nombreux ménages qui envisageraient d’acheter se heurtent à des mensualités de crédit qui dépasseraient 90 % de leurs revenus dans les grandes villes, ce qui rend l’option du prêt simplement irréaliste.

La dimension juridique et institutionnelle n’est pas en reste. En septembre 2024, le Comité européen des droits sociaux a jugé que la politique du logement de la République tchèque contrevenait à la Charte sociale européenne, pointant du doigt l’insuffisance de l’offre de logements sociaux, les lacunes de la législation sur les expulsions et les obstacles à l’accès aux aides au logement pour les groupes défavorisés. Le pays ne reconnaît pas formellement un « droit au logement » dans sa loi nationale et ne dispose pas encore d’une loi globale encadrant l’hébergement des publics vulnérables.

Le rôle clef du crédit immobilier et de la politique monétaire

La trajectoire du marché résidentiel tchèque est étroitement liée à celle de la politique monétaire de la Banque nationale tchèque. Après avoir porté son taux directeur à 7 % pour juguler l’inflation, la CNB a entamé un cycle d’assouplissement à partir de fin 2023. Le taux repo à deux semaines est progressivement redescendu pour atteindre 3,5 % au printemps 2025, niveau auquel il est resté stable au début de l’été, tandis que les taux d’escompte et Lombard reculaient respectivement à 2,5 % et 4,5 %.

La baisse des taux a relancé l’appétit pour les emprunts. Sur les six premiers mois de 2025, les banques et sociétés de crédit immobilier ont accordé près de 185 milliards de CZK de nouveaux prêts, soit 56 % de plus qu’un an auparavant. Le montant moyen d’un emprunt a atteint environ 4,2 millions de couronnes en juin 2025, en hausse de plus de 13 % sur un an, reflet direct de la hausse des prix immobiliers. Au total, l’encours de crédits hypothécaires résidentiels s’élève à environ 1 850 milliards de CZK, soit plus de 22 % du PIB, avec une croissance de près de 5 % en 2024.

Une offre entravée par les lenteurs administratives et la faiblesse de la productivité

Si la demande retrouve de la vigueur, c’est bien du côté de l’offre que se situe le principal frein à un rééquilibrage durable du marché. Depuis des années, la République tchèque souffre d’une chaîne de production du logement inefficace, marquée par la lenteur des procédures, un cadre réglementaire complexe et une productivité en berne dans le secteur de la construction.

Les chiffres confirment ce ralentissement : le nombre de permis de construire délivrés est légèrement inférieur à la moyenne européenne, et il est même tombé à son plus bas niveau depuis 2010 en 2024, avec une chute particulièrement nette à Prague. Sur les cinq premiers mois de 2025, les autorisations dans la capitale ont encore diminué d’environ 10 %, dans un contexte où la ville aurait besoin d’au moins 10 000 nouveaux logements autorisés et construits chaque année pour suivre la croissance démographique et la demande.

La structure du secteur, dominé par un grand nombre de petites et moyennes entreprises, complique aussi l’adoption rapide de nouvelles technologies et méthodes constructives plus efficaces. Si quelques grands développeurs – souvent internationaux – investissent massivement dans des projets durables et industrialisés, une large partie du tissu des PME reste attachée à des modes de construction traditionnels, peu digitalisés, et peine à absorber les contraintes réglementaires croissantes.

Vers une montée en puissance du locatif institutionnel

Dans ce contexte de rareté des biens à acheter et de demande locative en plein essor, on observe l’émergence d’un nouveau segment : les logements locatifs institutionnels, ou « build‑to‑rent ». Des fonds d’investissement et de grands acteurs immobiliers acquièrent des immeubles entiers, voire des opérations complètes, pour les exploiter en tant que parcs locatifs professionnels.

Les grandes agences internationales notent que ces produits, destinés à une clientèle aisée de cadres, d’expatriés ou de jeunes actifs à hauts revenus, atteignent déjà des loyers de l’ordre de 530–540 CZK/m² à Prague, tirant à la hausse la moyenne générale de la ville. À Karlín, par exemple, un deux‑pièces dans un programme récent peut se louer près de 36 000 CZK par mois, soit un niveau comparable à certains marchés d’Europe occidentale.

La réponse encore hésitante des pouvoirs publics

Face à cette crise complexe, les pouvoirs publics ont commencé à esquisser des réponses, sans toutefois apporter pour l’instant de solution de rupture. Un projet de loi sur le soutien au logement devait initialement entrer en vigueur début 2026, avec pour objectif d’aider les ménages à risque de sans‑abrisme dans 115 districts particulièrement touchés. Le texte prévoyait la création de « Points de contact » pour accompagner les personnes en difficulté, un système de garanties publiques pour encourager les propriétaires privés à louer à des ménages fragiles, ainsi que des aides ciblées pour les communes.

Parallèlement, plusieurs dispositifs d’appui à la construction de logements abordables ont été annoncés. Un programme dédié prévoit l’octroi de prêts bonifiés pour un montant global d’environ 8 milliards de CZK afin de financer des projets d’habitat locatif à loyers modérés, portés par des municipalités ou des acteurs privés. Près de 200 parcelles appartenant à l’État ont été mises à disposition, gratuitement, à condition qu’elles soient utilisées pour construire des logements à loyers plafonnés. Le Fonds de soutien à l’investissement (SFPI) et la Banque nationale de développement doivent également injecter plusieurs milliards de couronnes supplémentaires dans des programmes similaires.

À un autre niveau, l’Union européenne pousse à une transformation profonde du secteur du bâtiment, avec l’obligation progressive de mesurer et réduire l’empreinte carbone sur l’ensemble du cycle de vie des constructions. La transposition de la directive révisée sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) doit introduire en République tchèque de nouvelles exigences en matière de rénovation et de construction neuve, avec à la clé des surcoûts initiaux mais aussi des économies d’énergie substantielles à long terme pour les occupants.

L’essor des projets durables et des nouvelles technologies

Dans un marché tendu, la différenciation par la qualité et la durabilité devient un levier stratégique pour les promoteurs comme pour les investisseurs. Plusieurs projets emblématiques montrent l’orientation prise par une partie du secteur.

À Prague 5, le programme « Radlický Dřevák » porté par Skanska illustre cette nouvelle génération de réalisations. Sur un ancien site industriel reconverti, le promoteur construit ce qui sera le plus grand immeuble résidentiel en bois du pays, avec près de 80 appartements dans sa partie bois et au total 177 logements répartis sur plusieurs bâtiments. La superstructure sera réalisée intégralement en bois lamellé‑croisé (CLT), ne conservant le béton qu’aux fondations, ce qui permet de remplacer presque la moitié du béton utilisé habituellement pour ce type d’immeuble.

L’impact environnemental est significatif : l’empreinte carbone du bâtiment bois est annoncée jusqu’à 560 tonnes de CO₂ inférieure à celle d’un immeuble classique équivalent, soit une réduction de 28 %, tandis que le bois stockera sur sa durée de vie l’équivalent de 1 400 tonnes de CO₂, comparable aux émissions annuelles de plusieurs centaines de voitures thermiques. Le recours au CLT permet aussi d’accélérer le chantier d’environ un quart par rapport à une construction traditionnelle.

D’autres acteurs, comme Panattoni ou Horizon Group, multiplient également les projets certifiés BREEAM ou LEED, que ce soit dans le résidentiel ou dans la logistique. Dès 2024, Panattoni a obtenu l’autorisation d’utiliser des structures de toiture en bois pour de grands entrepôts industriels dans la région de Pilsen, tandis que le groupe revendique déjà près de 800 000 m² de bâtiments équipés de pompes à chaleur en République tchèque. Dans le même temps, des programmes résidentiels comme « Modřanský cukrovar » à Prague intègrent massivement des infrastructures « bleu‑vert » (gestion intégrée des eaux pluviales, végétalisation, solutions de rafraîchissement passif) et limitent le nombre d’unités vendues à un même investisseur pour favoriser la diversification de la propriété.

Les grandes études internationales montrent cependant que l’adoption reste inégale : beaucoup de directions immobilières considèrent encore la technologie comme un sujet secondaire, et relativement peu d’acteurs allouent une part significative de leur budget à l’innovation digitale. Les freins tiennent autant à la culture et aux habitudes qu’aux coûts initiaux ou aux incertitudes réglementaires (protection des données, standardisation des outils, etc.). Mais la nécessité de gagner en productivité dans la construction, de mieux gérer des immeubles de plus en plus complexes et de répondre aux attentes des usagers crée un environnement favorable à la montée en puissance de ces solutions.

Des disparités régionales marquées

Si Prague cristallise l’attention, il serait trompeur de considérer que l’ensemble du territoire évolue à l’identique. Les statistiques disponibles montrent au contraire des situations très contrastées selon les régions.

Certaines capitales régionales connaissent des hausses de prix spectaculaires, tirées par la rattrapage de leurs marchés et la montée en puissance de secteurs économiques locaux. Ostrava, par exemple, a enregistré une progression de plus de 21 % des prix des appartements sur un an fin 2024, tout en demeurant l’une des villes les moins chères du pays (un peu plus de 52 000 CZK/m², soit près de trois fois moins que Prague). Pilsen, Olomouc, Hradec Králové ou Zlín affichent également des hausses à deux chiffres.

Au niveau de la construction, les disparités sont tout aussi grandes. Entre janvier et mai 2025, certaines régions ont vu leurs mises en chantier s’effondrer (‑60 % dans la région de Pilsen, ‑40 % en Olomouc, ‑30 % en Moravie du Sud), tandis que d’autres, comme Karlovy Vary ou la Bohême du Sud, enregistraient au contraire un rebond. Globalement, le nombre total de logements commencés a reculé de 6 % sur cette période à l’échelle nationale, et les logements achevés de plus de 11 %.

Des fondamentaux macroéconomiques plutôt solides

Malgré les déséquilibres immobiliers, le contexte macroéconomique tchèque reste relativement favorable. Après une année 2023 marquée par une croissance atone, le PIB réel a progressé d’environ 1,1 % en 2024, et les institutions européennes comme le FMI anticipent une accélération vers 1,6–2,1 % en 2025–2026. L’inflation, qui avait culminé à plus de 15 % en 2022, a été ramenée à environ 2,4 % en 2024 et se situe dans la fourchette cible de la banque centrale, autour de 2–3 % en milieu d’année 2025.

Ces fondamentaux soutiennent la demande immobilière, en particulier chez les ménages à revenus élevés qui disposent d’un important matelas d’épargne, souvent orienté vers l’immobilier. Les analyses de la banque centrale montrent que la croissance du revenu réel des ménages et la baisse historique des taux d’intérêt entre 2013 et 2021 expliquent une large part de l’envolée des prix sur la décennie passée. Aujourd’hui encore, les ménages les plus aisés continuent d’accumuler des actifs financiers et non financiers (notamment des logements), ce qui alimente une demande d’investissement toujours vive.

Quelles perspectives à moyen terme ?

À court terme, l’essentiel des indicateurs pointe vers la poursuite du cycle haussier. La demande reste robuste, portée par la démographie, le désir de propriété, le retour de la confiance et la baisse progressive des taux. L’offre, quant à elle, mettra plusieurs années à se réajuster, même si un nombre croissant de projets déjà autorisés commence à sortir de terre à la faveur de conditions de financement plus favorables et d’une stabilisation des coûts de construction.

Rien ne garantit toutefois un atterrissage en douceur. Les principaux risques à surveiller concernent d’éventuels chocs macroéconomiques (ralentissement plus fort de la croissance européenne, remontée surprise de l’inflation), une nouvelle poussée des coûts de construction, ou encore des changements dans les flux migratoires qui modifieraient la demande de logements dans les grandes villes. Sur le marché locatif, une augmentation trop rapide des loyers par rapport aux revenus pourrait aussi raviver les tensions sociales et politiques, dans un contexte où le taux d’effort est déjà très élevé pour de nombreux ménages urbains.

En l’état, le marché immobilier en République tchèque illustre à la fois la vigueur d’une économie résiliente et les tensions profondes que peut générer un déficit chronique d’offre dans un pays où la propriété reste une valeur centrale. La façon dont ce déséquilibre sera traité dans les prochaines années conditionnera non seulement l’évolution des prix et des loyers, mais plus largement la cohésion sociale et l’attractivité à long terme du pays.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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