Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps éclipsée par ses voisines d’Europe de l’Ouest, la République tchèque s’impose désormais comme l’un des terrains de jeu les plus intéressants pour la location saisonnière. Tourisme en plein rebond, rendement locatif honorable, réglementation en phase de clarification, explosion des plateformes de type Airbnb ou Booking : tous les signaux convergent vers un marché à fort potentiel, mais qui exige d’être abordé avec méthode.
La République tchèque offre un large éventail de niches immobilières, des studios pour city-break dans les quartiers touristiques ou méconnus de Prague, aux investissements dans les villes secondaires comme Brno, Karlovy Vary ou Český Krumlov, en passant par les chalets en montagne ou les propriétés dans les régions viticoles pour des séjours nature.
L’enjeu, pour un investisseur ou un propriétaire qui veut se lancer dans la location saisonnière en République tchèque, est double : identifier où se trouve réellement la demande la plus rentable, et comprendre un cadre légal plus exigeant qu’il n’y paraît, notamment à Prague.
Un marché touristique en surcroît de vitesse
La première clé pour comprendre le potentiel de la location saisonnière en République tchèque, c’est la dynamique de son tourisme. Le pays a dépassé ses niveaux de fréquentation d’avant la pandémie : en 2024, 22,8 millions de personnes ont séjourné dans des hébergements collectifs, pour 57,3 millions de nuitées. C’est plus qu’en 2019, pourtant considérée comme une année record.
Prague a accueilli plus de 8 millions de visiteurs en 2024.
Cette progression n’est pas un simple rebond post-Covid : d’après les données de l’office statistique tchèque, la fréquentation augmente à la fois en volume et en durée de séjour, avec un allongement moyen des nuitées dans plusieurs régions et une reprise marquée des clientèles lointaines (Chine, Israël, Turquie, Arabie saoudite, Canada).
La structure de la demande joue aussi en faveur des locations saisonnières : familles, groupes d’amis, digital nomads, seniors actifs, clientèle bien-être dans les villes thermales… Autant de segments qui privilégient de plus en plus les appartements, maisons et cottages aux dépens des hôtels classiques.
Pourquoi la location saisonnière séduit en République tchèque
Sur le plan financier, les chiffres montrent un avantage net de la location de courte durée par rapport à la location longue durée, surtout dans les grandes villes. À Prague, des simulations et retours de professionnels indiquent qu’un deux-pièces bien situé peut générer autour de 45 000 CZK de revenus mensuels en location saisonnière, contre environ 20 000 CZK en bail classique.
Au niveau national, les plates-formes de données spécialisées estiment qu’un hébergement type en location courte durée encaisse en moyenne environ 42 000 CZK par mois, pour un taux d’occupation autour de 58 %. Les meilleurs hôtes, très professionnels, peuvent atteindre des revenus compris entre 90 000 et 150 000 CZK par mois, notamment à Prague ou dans certaines stations touristiques.
Les marges nettes après charges restent attractives, entre 45 % et 60 % du chiffre d’affaires. Avec un bénéfice net mensuel moyen d’environ 24 000 CZK (35 000 CZK à Prague), cette activité est nettement plus lucrative qu’une location traditionnelle, malgré une implication opérationnelle supérieure.
En parallèle, le marché locatif classique s’est fortement tendu : depuis 2020, les loyers à long terme ont bondi d’environ 30 % à Prague, avec une hausse d’environ 10 % pour la seule année 2024 et un taux de vacance proche de zéro sur les logements à moins de 800 € par mois. Résultat, les rendements bruts des locations résidentielles varient en général entre 3,5 % et 4 %, avec des nets amputés de 1,5 à 2 points. La location saisonnière permet de doper ce rendement, à condition de maîtriser la saisonnalité et la réglementation.
Prague, cœur névralgique de la location saisonnière
Impossible d’aborder les opportunités en République tchèque sans commencer par Prague, véritable épicentre du tourisme et de la location courte durée.
Les données agrégées sur les dernières années montrent que la capitale concentre entre un quart et un tiers de toutes les annonces de location saisonnière du pays. Selon différentes sources spécialisées, on y recense entre 8 500 et plus de 9 000 logements actifs sur les plateformes, pour plus de 12 000 annonces si l’on inclut les inactives. Un rapport de planification urbaine souligne qu’avant la pandémie, environ 14 000 appartements pragois étaient proposés sur Airbnb et Booking, un volume qui a baissé puis remonté, atteignant aujourd’hui plus de 9 000 unités, dont plus de 3 300 dans l’arrondissement central de Prague 1.
Cette concentration a des effets visibles : dans les quartiers historiques de Staré Město, Nové Město, Josefov et Malá Strana, les appartements dédiés à la location saisonnière représenteraient près de 11 % du parc de logements, et jusqu’à un logement sur cinq dans certaines zones très touristiques.
Des chiffres de performance qui restent très solides
Prague conserve pourtant une attractivité exceptionnelle pour la location saisonnière. Les indicateurs de performance sont parmi les plus élevés d’Europe centrale, voire d’Europe tout court.
On peut résumer la situation moyenne ainsi :
| Indicateur (Prague) | Valeur indicative |
|---|---|
| Nuits réservées par an (location type) | ~285–292 nuits |
| Taux d’occupation médian | 78–80 % |
| Prix moyen par nuit (ADR) | 97–104 USD (environ 2 400 CZK) |
| Revenu annuel moyen par logement | 25 000–28 000 USD |
| Revenu mensuel moyen estimé | ~59 000 CZK |
| Part des voyageurs étrangers | ~77–78 % |
On est clairement sur un marché où la location saisonnière n’est pas un simple complément, mais un pilier économique à part entière. Par rapport à la moyenne nationale, Prague affiche des prix par nuit supérieurs de 25 à 40 %, des taux d’occupation plus élevés (autour de 65 % en moyenne, davantage dans les meilleurs quartiers) et une saisonnalité marquée, avec des pics notamment en mai, juillet-août et octobre.
Prix moyens et structure de l’offre
Du point de vue du visiteur, Prague apparaît encore comme une ville “bon marché” comparée aux capitales occidentales, ce qui nourrit la demande de locations courtes. Une série de données de marché donne un aperçu des niveaux de prix :
| Type de location / période (Prague) | Prix moyen indicatif |
|---|---|
| Nuitée moyenne (toutes locations) | ~190 USD |
| Semaine moyenne | ~1 327 USD |
| Mois moyen | ~2 926 USD |
| Nuit en été (juillet/août) | ~192 USD |
| Nuitée en janvier (mois le moins cher) | ~57–117 USD selon sources |
| Nuitée en décembre (un des mois les plus chers) | ~443 USD |
Les extrêmes relevés sur certaines périodes illustrent la dispersion du marché : on a pu trouver des locations à 8–10 USD la nuit en dernière minute, quand d’autres atteignent plusieurs milliers de dollars pour de grands appartements de luxe en centre-ville.
Le secteur de la location touristique propose aujourd’hui une grande variété de typologies pour répondre à tous les désirs : appartements, maisons, chalets, campings, péniches, lodges, tentes de luxe, et même des bateaux. Cependant, les hébergements les plus répandus demeurent les appartements en centre-ville, qui offrent une gamme complète allant du studio économique au grand loft familial.
Les voyageurs, eux, plébiscitent d’abord des équipements très concrets : connexion internet, cuisine équipée, machine à laver, mais aussi parking, spa, piscine, jacuzzi, climatisation, accueil des animaux, etc. À Prague, environ 15 % des locations saisonnières sont déclarées “pet friendly”, avec un tarif moyen légèrement plus élevé que la moyenne.
Les quartiers à enjeux : centre historique, périphéries prisées et zones plus abordables
Sur le plan géographique, plusieurs zones ressortent nettement pour la location saisonnière dans la capitale.
Les quartiers les plus recherchés par les touristes sont Prague 1 (centre historique), Prague 2 et la Vieille Ville (Staré Město). La concentration de monuments (Château de Prague, pont Charles, horloge astronomique, cathédrale Saint-Guy…) et l’animation permanente en font un aimant naturel. Mais ce sont aussi les secteurs où la pression réglementaire et la saturation sont les plus fortes, avec un risque accru de restrictions futures.
D’autres quartiers offrent un rapport rendement/risque plus intéressant :
Découvrez les principaux quartiers de Prague, leurs caractéristiques et leur attractivité pour un séjour ou un investissement.
Plus abordable en termes de prix à la nuit et d’acquisition, tout en restant central.
Quartier résidentiel vivant, réputé pour sa vie nocturne et culturelle, avec des prix d’achat souvent plus doux que dans le centre.
Secteur résidentiel prisé, verdoyant et bien desservi, très recherché par une clientèle touristique et d’affaires.
Quartiers en reconversion, avec musées d’art, grand parc de Stromovka et une ambiance branchée. Appartements à bon potentiel.
Zones en pleine dynamique, mélangeant bureaux, résidences et commerces, attractives pour les city-breakers et séjours mixtes travail/loisir.
Les données de performance montrent que ces quartiers “de seconde couronne centrale” (Karlin, Vinohrady, Smíchov, Holešovice, Žižkov) figurent parmi les plus rentables, avec des taux d’occupation supérieurs à 75–80 % et des revenus annuels souvent au-dessus de 25 000 USD par logement bien positionné.
À l’autre extrémité du spectre, des districts plus périphériques comme Prague 15 affichent des niveaux de prix beaucoup plus bas (environ 78 USD la nuit en moyenne sur un petit échantillon), mais peuvent intéresser une clientèle familiale ou de voyageurs à budget serré, surtout lorsqu’ils sont bien reliés au métro ou au tram.
Au-delà de Prague : villes régionales et stations touristiques
Si Prague concentre l’attention, les données montrent que la location saisonnière se développe également dans de nombreuses villes secondaires, avec parfois un cadre réglementaire plus souple.
Les analyses d’AirROI et d’autres acteurs identifient plusieurs marchés phares :
| Ville / Région | Logements actifs | Revenu mensuel moyen (USD) | ADR moyen (USD) | Taux d’occupation | Régulation STR |
|---|---|---|---|---|---|
| Prague | 7 700+ | ~2 150 | ~152 | ~53 % | Faible |
| Brno | ~575 | ~1 000 | ~93–96 | ~45 % | Faible |
| Karlovy Vary | ~335 | ~750 | ~101 | ~34 % | Faible |
| Ostrava | ~216–219 | ~600 | ~101–106 | ~30 % | Faible |
| Český Krumlov | ~200 | ~1 040 | ~138 | ~33 % | Faible |
| Plzeň | ~126 | ~1 040 | ~81 | ~48 % | Faible |
| Olomouc | ~106 | ~840 | ~77 | ~42 % | Faible |
Brno, capitale de la Moravie du Sud, est particulièrement intéressante : grande ville universitaire et pôle technologique, avec plus d’un cinquième des étudiants du pays, elle combine tourisme culturel, voyages d’affaires et séjours d’étude. Les revenus mensuels moyens y tournent autour de 1 000 USD par logement, pour un taux d’occupation d’environ 45 %, ce qui laisse une marge de progression pour les biens bien situés et bien gérés.
Ostrava, troisième ville du pays, et d’autres destinations régionales (Plzeň, Olomouc, Lipno nad Vltavou, stations de montagne comme Černý Důl ou Loučná pod Klínovcem) proposent un mélange de tourisme de loisirs (randonnée, ski, vélo), escapades urbaines et événements ponctuels. La réglementation y est généralement jugée “faible”, ce qui donne plus de latitude aux investisseurs, tout en exigeant de bonnes stratégies marketing pour capter la demande moins automatique qu’à Prague.
Le cas particulier des villes thermales
Autre niche très spécifique : les stations thermales, notamment la région de Karlovy Vary et le “triangle thermique” avec Mariánské Lázně et Františkovy Lázně. Ces villes attirent une clientèle à la fois médicale, bien-être et haut de gamme.
Près de 70 % de toutes les nuitées thermales de la République tchèque sont consommées dans la région de Karlovy Vary, principalement par une clientèle étrangère.
Mariánské Lázně et Cheb, par exemple, disposent de marchés Airbnb analytiquement bien documentés :
| Indicateur (Airbnb) | Mariánské Lázně | Cheb |
|---|---|---|
| Annonces actives | ~63 | ~18 |
| Type dominant | 86 % appartements entiers | 89 % appartements entiers |
| Capacité moyenne | 3,2 personnes | 3,8 personnes |
| Taux d’occupation médian | ~26 % | ~49 % |
| Revenus mensuels médians | ~596 USD | ~827 USD |
| Revenus top 10 % | ≥ 1 706 USD | ≥ 2 395 USD |
| Part de visiteurs étrangers | 77 % | 91 % |
| Nationalité dominante (étrangers) | Allemagne (~47 %) | Allemagne (~72 %) |
| Régulation STR | Faible | Faible |
Ces chiffres montrent deux réalités différentes : Mariánské Lázně a un marché plus étroit et plus de vacance, alors que Cheb, avec peu d’offres, voit ses meilleurs hôtes atteindre des taux d’occupation dépassant les 90 % en haute saison et des revenus mensuels élevés. La dépendance très forte à la clientèle allemande dans ces zones souligne cependant la nécessité de suivre de près les flux transfrontaliers et la conjoncture outre-Rhin.
Saison et comportements de réservation
La République tchèque, pays continental au climat tempéré, connaît une saisonalité marquée que tout investisseur doit intégrer.
On peut schématiquement distinguer :
La République tchèque connaît trois périodes touristiques distinctes. Un très haut niveau d’activité est observé entre mai et septembre, dopé par les vacances d’été, les festivals (comme le festival du film de Karlovy Vary ou les festivals de musique à Prague) et les événements sportifs majeurs (championnat du monde de hockey), ainsi que par les city-breaks. Une saison intermédiaire a lieu au printemps (mars-avril) et à l’automne (octobre-novembre), souvent prisée pour les séjours culturels, les randonnées au milieu des feuillages d’automne et les séjours bien-être hors de la foule. Enfin, un creux hivernal survient en janvier-février, à l’exception notable des stations de ski et des villes qui misent fortement sur les marchés de Noël, comme Prague et certaines villes de Bohême et de Moravie.
Les données de Mariánské Lázně et Cheb illustrent bien ce cycle : les meilleurs mois de revenus et d’occupation se situent en été (juillet–août), le plus faible en novembre ou mars. Les revenus peuvent varier de -30 à +40 % autour de la moyenne annuelle selon les mois.
Autre élément à ne pas négliger : le comportement de réservation. On observe une généralisation des bookings de dernière minute, là où auparavant les visiteurs bloquaient leurs séjours jusqu’à six mois à l’avance. Dans les données régionales, le délai de réservation moyen tourne autour de 36 à 41 jours, mais certains mois très demandés (août, par exemple) voient des réservations dès 2 à 2,5 mois avant l’arrivée.
Le boom des plateformes et la structuration de l’offre
La location saisonnière en République tchèque s’appuie massivement sur les grandes plateformes internationales : Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia ou Tripadvisor. Des agrégateurs comme Likibu recensaient plus de 5 000 locations de courte durée rien qu’à Prague via une trentaine de fournisseurs, avec 17 600 propriétés recensées sur certains portails.
Un élément frappant, mis en avant par les études sur le marché pragois : environ 80 % des appartements proposés sur ces plateformes appartiennent à des multipropriétaires, qui détiennent donc plus d’un logement dédié à cette activité. On est loin du simple particulier qui loue ponctuellement sa résidence principale ; la location saisonnière est devenue un segment semi-professionnel, voire industriel, avec de grands gestionnaires opérant plusieurs dizaines, voire centaines d’unités.
À Prague, les grands acteurs comme Travelnest et Limehome bénéficient d’économies d’échelle grâce à la mutualisation du ménage, de la maintenance et du service client, ainsi qu’à l’utilisation de systèmes de tarification dynamique. Ces avantages leur permettent généralement d’obtenir des marges nettes plus élevées que les petits propriétaires gérant seuls une ou deux unités.
Pour un investisseur individuel, cette tendance a deux conséquences. D’un côté, la concurrence se professionnalise, ce qui impose un niveau de qualité, d’accueil et de réactivité élevé. De l’autre, il devient pertinent d’envisager de déléguer intégralement la gestion à une société spécialisée, au prix d’une commission typique de 10 à 15 % du loyer encaissé, afin d’atteindre un standard comparable et de réduire la charge de travail.
Rendements et comparaison longue durée / courte durée
Sur le plan strictement financier, il est utile de comparer le rendement à long terme d’un bien détenu en location saisonnière et celui d’un bien loué en permanence à un locataire classique.
À l’échelle de Prague, les études immobilières décrivent des rendements bruts de l’ordre de 3,5 à 4 % pour les logements à bail standard, avec des pointes autour de 4 à 5 % dans certains quartiers périphériques. Les rendements nets, une fois déduits charges, entretien, frais de gestion et imposition, se rapprochent plus souvent de 2 à 2,5 %.
Revenus mensuels en haute saison pour un appartement de deux pièces bien situé en location saisonnière en République tchèque.
Un repère utile souvent cité par les plateformes d’analyse est le taux d’occupation de break-even : en République tchèque, pour un logement moyen, il se situe autour de 30 à 40 %. Autrement dit, au-dessus de ce niveau, le propriétaire commence réellement à rentabiliser son investissement et à générer un revenu net intéressant. Les grands marchés comme Prague ou certaines stations touristiques dépassent largement ce seuil, ce qui explique l’attrait pour la courte durée.
Un cadre légal en durcissement, mais plus lisible
L’un des aspects les plus sensibles du marché tchèque de la location saisonnière est la réglementation, en pleine évolution. Longtemps flou, le cadre juridique se précise à la faveur d’une série de décisions de justice et d’une réforme en cours, impulsée en partie par l’Union européenne.
Location ou hébergement : une distinction capitale
Le droit tchèque établit une différence nette entre : la législation de fond et la législation de procédure.
– La location d’un logement, qui répond à un besoin de logement durable (bail classique) et relève du Code civil, avec peu de contraintes administratives spécifiques ;
– Le service d’hébergement, qui vise un séjour temporaire et constitue une activité commerciale, soumise à la législation sur les activités de tourisme et le commerce.
Pour l’administration fiscale, un “bail de courte durée” est défini comme un bail n’excédant pas 48 heures consécutives ; au-delà, on bascule dans un régime différent, notamment en matière de TVA. Mais au-delà de ce critère temporel, les tribunaux se sont appuyés sur d’autres éléments pour qualifier les locations via plateformes : prix à la nuit ou à la semaine, absence d’obligation d’entretien courant par l’occupant, rotation fréquente de clientèle, etc.
Le tribunal municipal de Prague, dans plusieurs jugements récents, a ainsi clairement indiqué que les locations de type Airbnb ne peuvent pas remplir l’objet d’un bail d’habitation au sens classique et doivent être considérées comme un service d’hébergement. Cette requalification entraîne des conséquences lourdes : nécessité de disposer d’une licence de commerce, obligations fiscales spécifiques, et conformité à la réglementation sur les bâtiments d’hébergement.
L’obligation de requalifier les bâtiments
Le droit des constructions distingue les bâtiments à usage d’habitation (immeubles d’appartements, maisons familiales) des bâtiments d’hébergement (hôtels, pensions, résidences de tourisme). Or, la méthodologie publiée par le ministère du Développement régional insiste : un appartement classé comme logement résidentiel ne peut pas être “spontanément” utilisé comme hébergement commercial ; il faudrait, en principe, une procédure de changement d’usage.
La requalification d’un logement principal en bien commercial pour de la location touristique n’est pas automatique si cette activité est marginale en durée et surface, mais la frontière étant floue, les hôtes s’exposent à des contrôles et à des amendes pouvant atteindre 1 million de CZK.
Le futur système eTurista : vers une transparence renforcée
Sur le plan législatif, une réforme majeure est en préparation. Pour se mettre en conformité avec le règlement européen 2024/1028 sur le partage de données dans le secteur des hébergements de courte durée, la République tchèque prépare un amendement à la loi sur les activités touristiques.
Ce texte prévoit plusieurs avancées structurantes :
Réforme majeure pour encadrer le secteur de l’hébergement touristique, avec la création d’un registre national centralisé.
Tous les prestataires d’hébergement, y compris les locations via plateformes, doivent s’enregistrer.
Création d’une base de données électronique financée par des fonds tchèques et européens (budget de 92 millions CZK sur 5 ans).
Chaque hébergement reçoit un identifiant unique, obligatoire sur toutes les annonces en ligne.
Les données d’occupation et de clients (notamment étrangers) doivent être transmises dans les 24h suivant l’arrivée.
Le système facilite la collecte des taxes de séjour, améliore le recouvrement fiscal et aide les communes à monitorer le marché.
La phase de test d’eTurista doit durer environ six mois, avant un lancement officiel prévu à l’été 2025, sous réserve de l’adoption définitive de l’amendement par le Parlement et le Sénat.
Obligations concrètes pour les hôtes
Déjà aujourd’hui, un propriétaire qui exploite un logement en hébergement saisonnier doit se conformer à un faisceau d’obligations :
– Obtenir un licence commerciale en s’enregistrant au registre du commerce (activité d’hébergement), moyennant le paiement d’une redevance administrative ;
– Tenir un registre des personnes hébergées et conserver les données pendant six ans, dans le respect du RGPD ;
– Déclarer aux autorités policières la présence de ressortissants non union-européens, notamment via le portail UbyPort ;
– S’acquitter de la taxe de séjour locale, plafonnée à 50 CZK par personne et par nuit, ou de la taxe de capacité d’hébergement (jusqu’à 6 CZK par lit et par jour) selon la municipalité ;
– S’acquitter de la TVA le cas échéant, et de l’impôt sur le revenu lié à l’activité ;
– Payer, le cas échéant, des redevances pour les équipements audio-visuels (licence télé/radio) et des droits à l’organisme de gestion collective (OSA) si de la musique est diffusée dans le cadre de l’activité ;
– Respecter les obligations liées à la sécurité des bâtiments (extincteurs, issues de secours…) et à l’hygiène.
Amende maximale en couronnes tchèques pour activité de location non déclarée en République tchèque.
Pouvoirs des communes et tensions locales
Les communes, surtout à Prague, dénoncent depuis des années une situation de “zone grise” où les plateformes refusent parfois de collaborer ou de transmettre des données fiscales. Les estimations officielles évaluent à 40 à 70 % la part des séjours non déclarés, pour un manque à gagner d’environ 800 millions de CZK par an pour l’État et 55 millions pour les municipalités.
Le projet de loi initial prévoyait de donner aux villes des pouvoirs importants : plafonner le nombre de licences, limiter le nombre de jours de location par an, imposer des restrictions sur le nombre de personnes par mètre carré dans les immeubles d’habitation, voire interdire la location saisonnière dans certains secteurs ou à certaines périodes. Sous la pression de certains députés, ces dispositions les plus radicales ont été atténuées, mais la tendance générale reste à la reprise en main.
Sur le terrain, les associations de copropriétaires et les habitants se plaignent souvent de nuisances (bruit nocturne, dégradations des parties communes, insécurité) et de la hausse des prix de l’immobilier induite par la conversion d’appartements en quasi-hôtels. Un sondage cité dans les débats a même montré que 62 % des personnes interrogées à Prague souhaiteraient interdire totalement Airbnb dans le centre historique.
Pour un investisseur, le message est clair : la location saisonnière reste légale et lucrative, mais elle est de plus en plus encadrée. Il est indispensable de vérifier, avant achat, non seulement la réglementation nationale, mais aussi les règlements de copropriété, les usages du bâtiment et les éventuelles règles locales propres au quartier.
Touristes, digital nomads, clients thermaux : des segments complémentaires
Un autre élément renforce le potentiel de la location saisonnière en République tchèque : la diversité des profils de visiteurs.
Les touristes internationaux classiques restent le gros du contingent, avec les Allemands très largement en tête, suivis par les voisins (Slovaques, Polonais, Autrichiens) et plusieurs grands marchés transatlantiques (États-Unis, Royaume-Uni). Cette clientèle privilégie les courts séjours de 2 à 4 nuits à Prague, mais reste plus longtemps dans les régions thermales ou de montagne.
Pourcentage de visiteurs représentés par les touristes domestiques en République tchèque en 2024
Les digital nomads et travailleurs à distance prennent de l’ampleur, stimulés par la création d’un visa dédié pour les nomades numériques dans les métiers de l’IT et du marketing. Ce programme, lancé mi‑2023 et élargi en 2025, cible des professionnels qualifiés originaires de pays comme l’Australie, le Canada, le Japon, la Corée du Sud, les États‑Unis, le Royaume‑Uni, et désormais le Brésil, l’Inde, le Mexique, Israël ou Singapour. Ces résidents temporaires, qui peuvent rester jusqu’à trois ans en obtenant un permis de séjour de long terme, recherchent des locations meublées pour plusieurs mois, souvent entre le bail classique et la location touristique, avec une forte exigence en matière de connexion internet, d’espace de travail et de confort.
La clientèle thermale, notamment dans la région de Karlovy Vary, Mariánské Lázně et Františkovy Lázně, constitue une demande souvent moins saisonnière. Les séjours peuvent durer une ou plusieurs semaines, et l’offre comprend des locations saisonnières meublées en complément d’une offre hôtelière parfois très médicalisée ou luxueuse.
Cette superposition de segments est un atout important : elle permet, pour un même logement, de panacher des séjours de quelques nuits, des mid‑term de quelques mois et des séjours longue durée selon les périodes de l’année, en optimisant le remplissage.
Stratégies d’investissement : où et comment se positionner ?
Compte tenu de tous ces paramètres – rentabilité, réglementation, profil de la demande – plusieurs stratégies d’investissement saisonnier se dessinent en République tchèque.
1. Le pari Prague centre : rendement maximal, risque réglementaire élevé
Acquérir un appartement dans Prague 1 ou 2, à proximité immédiate du centre historique, reste la stratégie la plus rémunératrice à court terme : prix à la nuit élevés, taux d’occupation record, clientèle internationale abondante, surtout autour des grands événements et des périodes de pointe. Les exemples de propriétés comme les grands appartements près du pont Charles, pouvant accueillir 10 à 16 personnes, montrent des tarifs astronomiques (plusieurs centaines, voire plus d’un millier de dollars par nuit).
Mais cette stratégie est aussi la plus exposée : tensions fortes avec les riverains, risques accrus de futures restrictions (quotas, plafonds de jours, interdictions ciblées), requalification éventuelle des bâtiments, contrôles administratifs fréquents. Elle demande donc une grande vigilance juridique, une excellente relation avec la copropriété et une gestion de la clientèle rigoureuse pour limiter les problèmes de voisinage.
2. Les quartiers urbains “secondaires” : équilibre rendement / sécurité
Miser sur Vinohrady, Žižkov, Smíchov, Karlín, Holešovice ou d’autres quartiers bien desservis mais hors du périmètre le plus saturé permet souvent d’acheter moins cher, tout en bénéficiant de loyers saisonniers robustes et d’un environnement résidentiel plus stable. Ces secteurs présentent aussi un potentiel de repli vers la location longue ou meublée classique si la réglementation venait à se durcir sur la courte durée.
Dans les quartiers recherchés, les logements de 1 à 2 chambres (capacité de 3 à 4 personnes), avec cuisine équipée, bonne connexion internet et parfois un espace extérieur, représentent le compromis parfait. Ce type de bien attire simultanément les touristes en city-trip, les étudiants en séjour temporaire, les travailleurs nomades et les familles.
3. Les villes régionales à forte identité touristique : niche mais solide
Brno, Český Krumlov, Karlovy Vary, Plzeň, Olomouc, mais aussi des localités de montagne ou de lac comme Lipno nad Vltavou, Černý Důl ou Loučná pod Klínovcem, offrent un autre profil d’investissement : moins de volume, moins d’effet de masse, mais des marchés souvent moins concurrentiels et un cadre réglementaire plus souple.
Dans les destinations touristiques, le succès de la location dépend fortement de la qualité et de l’authenticité du bien. Pour se distinguer dans un inventaire réduit, il est crucial de mettre en avant des caractéristiques comme une belle vue, un accès direct aux pistes ou au lac, un sauna ou une cheminée pour les chalets, ou un jardin pour les maisons familiales. Les cottages traditionnels (« chalupy »), par exemple, peuvent viser un segment premium encore sous-exploité, avec des tarifs pouvant atteindre 5 000 à 8 000 CZK par nuit.
4. Stratégies mixtes et bascule possible en longue durée
De nombreux investisseurs adoptent une approche hybride : location saisonnière ou de moyenne durée pendant les hautes saisons et événements, location plus classique le reste de l’année, notamment à des étudiants, des expatriés ou des digital nomads. Cette flexibilité implique cependant de bien maîtriser les différentes législations (bail d’habitation versus contrat d’hébergement) et de clarifier la situation avec la copropriété.
L’un des atouts du marché tchèque est qu’en cas de durcissement trop important de la réglementation sur la courte durée, la tension extrême sur le marché locatif résidentiel permet de rebasculer vers la location longue durée sans trop de difficultés, surtout dans les grandes villes. Il est donc recommandé de sélectionner des biens qui “tiennent la route” dans les deux scénarios, en évitant les produits trop spécialisés dans la pure hôtellerie déguisée.
Coûts, charges et gestion : ne pas sous-estimer l’addition
Si la location saisonnière promet des revenus élevés, elle entraîne aussi une structure de coûts plus lourde qu’une location classique. Les charges de services dans les immeubles (chauffage, eau, électricité des parties communes, nettoyage, ascenseur) ont bondi de plus de 30 % en un an en République tchèque, avec des hausses spectaculaires du gaz (+46 %), de l’eau (+38 %) et de l’électricité (+31 %). À Prague, la facture mensuelle moyenne de ces services atteint environ 4 500 CZK, plus que dans la plupart des autres régions.
Pour le propriétaire, il est essentiel de séparer clairement le loyer et la provision sur charges dans le contrat et la tarification, et d’effectuer des régularisations annuelles précises. Évitez de ne pas réclamer les régularisations par crainte du conflit ou de trop ‘lisser’ les charges, ce qui peut générer des contentieux. La transparence et la justification du détail des services facturés, comme le rappellent certaines plateformes, sont cruciales.
Dans le cadre d’une activité de location saisonnière, s’ajoutent les coûts :
– De ménage entre les séjours, parfois renforcé (désinfection, changement complet de linge, etc.) ;
– De maintenance plus fréquente (rotation des clients plus élevée) ;
– De gestion administrative (déclarations de séjour, enregistrement des étrangers, suivi des taxes) ;
– Des plateformes (commission Airbnb, Booking, etc.) ;
Beaucoup de propriétaires font donc appel à des sociétés de gestion spécialisées, qui prennent en charge la location de A à Z : recherche des clients, check-in, ménage, encaissement, relation avec la copropriété, maintenance courante. Les commissions varient généralement entre 10 et 15 % des loyers perçus, mais lissage des risques et gain de temps peuvent justifier ce coût, surtout pour les investisseurs étrangers.
Perspectives : un marché prometteur, mais qui se professionnalise
Tous les indicateurs convergent : la République tchèque, et Prague en particulier, devrait voir ses loyers (courts et longs séjours) continuer de progresser dans les années à venir. Les projections évoquent des hausses annuelles de l’ordre de 5 % ou plus, tandis que les rendements locatifs restent compétitifs par rapport à d’autres capitales d’Europe centrale comme Budapest ou Varsovie.
Le secteur de la location saisonnière se professionnalise et se réglemente. L’entrée en vigueur du règlement européen sur le partage de données, la mise en place du registre eTurista, la pression des communes et la clarification de la jurisprudence transforment cette activité en une branche structurée du tourisme, avec des règles plus strictes et plus claires.
Dans ce contexte, les opportunités les plus intéressantes se trouveront probablement :
Pour un investissement locatif équilibré, privilégiez les quartiers urbains bien situés mais non saturés, ainsi que les villes régionales à forte identité touristique (thermes, patrimoine UNESCO, montagne) où la demande, notamment internationale, est soutenue. Optez pour des biens adaptés à la fois aux courts séjours et aux séjours moyens (étudiants, nomades numériques, professionnels), permettant une flexibilité face aux évolutions réglementaires.
La République tchèque offre ainsi un laboratoire grandeur nature de ce que devient la location saisonnière en Europe : un secteur à haute rentabilité potentielle, à condition d’y entrer avec des yeux ouverts, une connaissance fine du terrain, et l’acceptation de jouer selon des règles qui, peu à peu, se rapprochent de celles de l’hôtellerie traditionnelle.
Pour les investisseurs prêts à travailler avec des données solides, à se conformer au cadre légal et à soigner la qualité de leurs biens, les opportunités de location saisonnière en République tchèque restent, à ce stade, parmi les plus intéressantes du continent.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque afin de rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque (CZK). Budget alloué : équivalent de 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en croissance de Prague ou Brno, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un bon potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) proche de 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, comptable/fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société tchèque s.r.o.) et intégration de l’investissement dans une stratégie patrimoniale globale afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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