Comprendre les lois et régulations immobilières en République tchèque

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter, louer, construire ou rénover un bien en République tchèque n’a rien d’un saut dans le vide juridique. Le pays dispose d’un cadre légal assez complet, qui combine droit civil, règles de construction, fiscalité, protection du consommateur, exigences énergétiques et encadrement de la profession d’agent immobilier. Pour un investisseur étranger, un expatrié ou un résident local, comprendre ce paysage réglementaire est devenu indispensable, surtout dans un marché où les prix montent et où la concurrence s’intensifie.

Acheter un bien en République tchèque : droits, limites et cadre juridique

Contrairement à certaines idées reçues, le marché tchèque est largement ouvert aux acheteurs étrangers. Mais cette ouverture s’inscrit dans un environnement juridique spécifique qu’il faut maîtriser.

Droits d’acquisition pour les étrangers et principe « une seule chose »

Tout d’abord, le droit de propriété immobilière est garanti par la Constitution tchèque, mais son exercice est encadré. Sur le plan pratique, un ressortissant étranger peut acheter quasiment tous types de biens privés :

– appartements,

– maisons,

– immeubles commerciaux,

– une grande partie des terrains, y compris agricoles, sous réserve des nouvelles restrictions.

Depuis l’adhésion du pays à l’UE et la fin des anciennes limitations de change, les règles d’acquisition sont, à quelques nuances près, identiques pour un citoyen tchèque et pour un acheteur étranger. Il n’est plus indispensable, par exemple, de créer une société locale juste pour détenir un appartement.

En revanche, deux catégories restent sensibles :

– les biens appartenant à l’État, qui ne sont pas librement cessibles à des personnes privées, tchèques ou non ;

– les terres agricoles et forestières, pour lesquelles une réglementation entrée en vigueur en 2024 resserre notablement les possibilités d’achat pour les non‑résidents, notamment hors UE/EEE, avec des vérifications approfondies (statut de l’acheteur, état du terrain, principe de réciprocité).

Quand devient‑on vraiment propriétaire ?

En République tchèque, on ne devient pas propriétaire en signant le contrat, mais au moment où le droit est inscrit au registre foncier (Cadastre des biens immobiliers). Le processus repose sur un schéma classique en deux temps :

– le titre : signature du contrat (contrat de vente, d’échange, donation, etc.) ;

– le modus : inscription constitutive du droit de propriété au cadastre.

Autrement dit, même si l’argent est versé et les clés remises, tant que l’inscription n’est pas validée, juridiquement le vendeur reste propriétaire. C’est pour cela que les praticiens insistent sur la sécurisation des flux via un compte séquestre (avocat, notaire ou banque) et une rédaction de contrat qui subordonne le paiement final à l’inscription au cadastre.

Rôle central du cadastre : publicité foncière et sécurité juridique

Le Cadastre des biens immobiliers est un registre public où sont inscrits :

– les droits de propriété,

– les hypothèques et autres sûretés,

– certains droits réels (servitudes, droits de superficie héréditaires),

– les préemptions et charges réelles.

Tout citoyen peut consulter le cadastre sans justifier d’un intérêt légitime. Les données de base sont accessibles en ligne gratuitement ; les extraits officiels sont facturés à un tarif modique, de l’ordre d’une centaine de couronnes par page.

Le système fonctionne sur une présomption de fiabilité : ce qui est inscrit est réputé exact, tant qu’il n’est pas démontré le contraire. La nouvelle législation renforce la notion de bonne foi : un tiers qui se fie au registre et ignore un vice non inscrit est mieux protégé qu’auparavant.

Le cadastre ne répertorie pas les baux, ce qui signifie qu’un acheteur peut découvrir après coup l’existence d’un locataire — sauf si le bail est matérialisé par un autre droit réel ou signalé contractuellement.

Procédure d’inscription : délais, blocage et sécurité

La demande d’inscription est déposée au bureau cadastral compétent sur un formulaire officiel, accompagnée de l’acte de transfert. Dès réception :

– l’office ouvre une procédure d’inscription,

– il place un blocage de 20 jours (parfois jusqu’à 30 jours) sur la possibilité de disposer du bien,

– il notifie le propriétaire inscrit de la demande.

Cette période agit comme un « pare‑feu » contre les fraudes : le propriétaire a le temps de contester une demande d’inscription abusive. À l’issue du blocage, le bureau vérifie la validité du titre (pouvoirs du vendeur, contenu du contrat, absence de contradictions) et, si tout est en ordre, enregistre le transfert avec effet rétroactif à la date de dépôt de la demande.

En pratique, la procédure complète dure souvent de quelques semaines à un ou deux mois, davantage si la transaction est liée à un financement hypothécaire ou à des pièces manquantes.

Acheter en pratique : processus, représentation et due diligence

S’il n’existe pas de « visa doré » lié à l’immobilier en République tchèque, le pays reste attractif pour les investisseurs, notamment à Prague, Brno ou dans les grandes villes régionales. Encore faut‑il aborder l’achat avec une méthode rigoureuse.

Étapes typiques d’une acquisition

Une transaction classique s’articule en plusieurs phases :

1. Recherche du bien et première vérification L’acheteur identifie un bien, obtient un extrait du cadastre et commence à analyser la situation juridique (charges, hypothèques, servitudes, litiges éventuels).

2. Contrat de réservation et dépôt Pour sortir le bien du marché, il est courant de signer un contrat de réservation assorti d’un dépôt, souvent de 3 à 5 % du prix. Ce contrat doit préciser clairement les conditions dans lesquelles le dépôt est restitué ou conservé (échec du financement, découverte de vices cachés, etc.).

4. Contrat de vente et séquestre Le contrat final décrit le bien, le prix, les modalités de paiement, les déclarations du vendeur (absence de dettes, conformité des permis, inexistence de contentieux en cours) et les garanties. Le prix est généralement versé sur un compte séquestre (avocat, notaire, banque) avec des conditions strictes de libération des fonds.

5. Dépôt au cadastre L’escrow transfère l’acte signé (avec signatures certifiées) et la demande d’inscription au cadastre. Une fois l’acheteur inscrit comme propriétaire, les fonds sont libérés au profit du vendeur. Des mécanismes contractuels prévoient également la purge des hypothèques et charges lors de cette phase.

Représentation à distance et barrière de la langue

L’acheteur n’est pas obligé d’être physiquement présent en République tchèque pour conclure l’opération. Il peut mandater un avocat local via une procuration légalisée dans son pays de résidence, puis traduite en tchèque par un traducteur assermenté. L’avocat pourra alors signer les contrats, déposer les dossiers au cadastre et gérer les relations avec la banque ou l’agence.

Comme la quasi‑totalité des documents officiels (contrats, actes notariés, enregistrements) sont rédigés en tchèque, la présence :

– d’un interprète judiciaire lors des actes notariés si l’acheteur ne parle pas la langue,

– et d’un avocat spécialisé pour la relecture et l’explication des clauses,

est fortement recommandée.

Contrôles indispensables avant achat

Le due diligence immobilier ne se limite pas à la question de la propriété. Il englobe :

Le recours à une assurance titre est fréquent pour les opérations de forte valeur ou financées par les banques, en particulier lorsqu’un doute subsiste sur l’historique de propriété.

Coûts de transaction : qui paie quoi ?

Depuis la suppression de l’impôt sur les acquisitions immobilières en 2020, les coûts de transaction pour l’acheteur se concentrent sur les frais de services et de registres. Le tableau suivant donne un ordre de grandeur des principaux postes (hors prix d’achat) :

Au total, les coûts de transaction pour l’acheteur tournent habituellement entre 3 % et 7 % du prix, en fonction de la répartition des honoraires d’agence et des services choisis.

Financement immobilier et fiscalité : ce que prévoit la loi

La réglementation immobilière tchèque ne se limite pas à l’urbanisme ou à la propriété. Les règles de crédit et de fiscalité pèsent aussi lourd sur la rentabilité d’un investissement ou le coût d’un achat.

Hypothèques et critères bancaires pour étrangers

Les banques tchèques peuvent accorder des crédits immobiliers aux non‑résidents, mais les conditions sont en général plus strictes que pour un emprunteur local. Plusieurs paramètres entrent en jeu :

– Citoyenneté et résidence :

– un citoyen de l’UE avec revenus tchèques ou résidence temporaire obtient souvent des conditions proches de celles d’un Tchèque ;

– un ressortissant hors UE a souvent besoin d’une résidence permanente ou d’un visa de long séjour et de plusieurs années de présence dans le pays.

– Apport personnel : Les établissements prêtent rarement au‑delà de 80 % de la valeur du bien pour un résident, et plutôt 60 à 70 % pour un non‑résident. Un apport de 20 % est un minimum courant, plus pour les profils jugés risqués.

– Revenus et taux d’effort : La banque exige des preuves de revenus stables, parfois traduites en tchèque. Les revenus en devises étrangères subissent un examen renforcé. Des plafonds de ratio dette/revenu ou dette/service de la dette, suspendus en 2024, peuvent être réactivés à tout moment par la Banque nationale tchèque.

La mise en place d’une hypothèque suppose un contrat écrit, des signatures authentifiées et l’inscription de la sûreté au cadastre. Sans cette inscription, la banque ne dispose pas de garantie opposable aux tiers.

Fiscalité des acquisitions, détention et revente

La fiscalité immobilière tchèque se structure autour de trois temps : l’achat, la détention et la revente.

À l’achat : plus de taxe d’acquisition, mais TVA possible

L’ancienne taxe d’acquisition (4 % du prix ou de la valeur vénale) a été définitivement supprimée en 2020, avec effet rétroactif pour les transactions conclues après fin 2019. Désormais, il n’y a :

– aucun impôt spécifique sur l’acquisition directe d’un bien ;

– aucune taxe sur l’achat de parts de société détentrice d’actifs immobiliers.

En revanche, la TVA peut s’appliquer :

– au taux standard (21 %) pour les biens non résidentiels récents ou certains terrains à bâtir ;

– à un taux réduit pour les logements de petite surface ;

Pendant la détention : un impôt foncier modéré

La République tchèque applique un impôt annuel sur les biens immobiliers très modeste par rapport à beaucoup de pays d’Europe de l’Ouest. Il est calculé sur :

– la surface (m²) et la nature du bien (terrain, bâtiment, unité) ;

– des taux unitaires bas (quelques couronnes par m²) ;

– des coefficients locaux décidés par les municipalités, pouvant multiplier le montant de 0,5 à 5.

Schématiquement, on aboutit à des montants qui se situent souvent dans une fourchette de quelques centaines à quelques milliers de couronnes par an, même pour un logement. L’impôt est dû par le propriétaire inscrit au 1er janvier de l’année d’imposition, avec dépôt d’une déclaration avant fin janvier et paiement généralement autour de fin mai.

À la revente : imposition des plus‑values

Les bénéfices tirés d’une vente immobilière sont assimilés à des revenus imposables. Les règles diffèrent selon que le vendeur est une personne physique ou une société :

– Société

– taux d’impôt sur les sociétés de 19 %, porté à 21 % pour certains revenus de cession immobilière ;

– prise en compte de la valeur nette comptable et des frais liés à la vente pour calculer la plus‑value imposable ;

– report des déficits possible cinq exercices en avant, avec une option limitée de report en arrière.

Les revenus locatifs sont quant à eux soumis, pour les particuliers, à un taux de 15 % sur le revenu net (recettes moins charges imputables), avec la possibilité de déduire des frais réels ou un forfait selon la situation.

Impôt sur les donations et successions

Les droits de succession en tant que tels n’existent plus en République tchèque. Les héritiers ne paient ni impôt sur le revenu ni droit spécifique sur les biens reçus, y compris immobiliers. En revanche, ils doivent supporter les frais de notaire, calculés selon un barème dégressif sur la valeur de la succession, avec un plafond réglementé. Pour un appartement de 3 millions de CZK, les honoraires d’exemple approchent 30 000 CZK TVA comprise.

Pour les dons, l’imposition relève de l’impôt sur le revenu, avec de nombreuses exonérations entre proches (membres de la famille proche, partenaires cohabitants, etc.).

Louer en République tchèque : un droit protecteur pour le locataire

Le marché locatif tchèque est encadré par le Code civil et une série de textes spécifiques. Dans l’ensemble, le système est considéré comme légèrement favorable au locataire, avec l’objectif d’assurer une certaine stabilité du logement tout en maintenant un marché relativement libre.

Contrats de location : forme, durée et clauses sensibles

La règle d’or est simple : pour un logement, le bail doit être écrit. S’il ne précise pas que la durée est limitée, la loi considère qu’il est conclu pour une durée indéterminée.

En pratique, les durées les plus fréquentes sont : les jours, semaines, mois et années.

– 1 an renouvelable,

– parfois 6 mois (souvent le minimum admis pour un usage d’habitation),

– ou 2 ans et plus pour des occupants de long terme.

Si un bail à durée déterminée arrive à échéance et que le locataire reste dans les lieux au moins trois mois sans que le propriétaire lui demande par écrit de partir, la location est automatiquement reconduite pour la même durée, jusqu’à un maximum de deux ans, sauf clause contraire expresse dans le contrat.

Le bail doit clairement identifier :

– le logement loué,

– les parties,

– le loyer et les charges,

– la durée,

– le dépôt de garantie,

– la répartition des responsabilités en matière d’entretien et de réparations.

La loi invalide les clauses qui réduisent de façon manifeste les droits accordés au locataire, comme :

– l’interdiction absolue d’animaux de compagnie,

– l’interdiction de déclarer son domicile à l’adresse du logement,

– l’interdiction d’héberger des proches ou des invités.

Loyer, indexation et augmentations encadrées

Les loyers libres ne sont plus plafonnés par l’État dans le secteur non réglementé. Il n’existe pas de barème officiel pour fixer un loyer de marché. Cependant, le Code civil encadre les augmentations :

– pour un bail à durée déterminée, le loyer ne peut pas être augmenté unilatéralement en cours de contrat, sauf travaux lourds ou clause d’indexation clairement prévue ;

– pour un bail à durée indéterminée ou lors du renouvellement, le bailleur peut proposer une hausse une fois par an, mais l’augmentation globale ne peut pas excéder 20 % sur trois ans.

La procédure légale impose : les règles et les étapes à suivre dans les affaires judiciaires.

– un courrier écrit du bailleur proposant le nouveau loyer ;

– si le locataire accepte, le nouveau montant s’applique à partir du troisième mois suivant la réception ;

– s’il ne répond pas dans les 60 jours, le propriétaire a 90 jours pour saisir le tribunal, qui tranchera.

Le locataire peut aussi demander une réduction de loyer en cas de dégradation durable des conditions de vie (retard de réparations importantes, travaux structurels prolongés dans l’immeuble, etc.).

Dépôt de garantie : plafonds et restitution

Le dépôt de garantie (« kauce ») est ancré dans la pratique. En règle générale :

– son montant se situe entre 1 et 3 mois de loyer,

– la loi admet un plafond de 3 mois, certaines sources évoquant un maximum de 6 mois dans certains cas, mais cette limite supérieure est controversée.

Ce dépôt sert à couvrir :

– les loyers impayés,

– les charges non réglées,

– les réparations liées à des dégradations au‑delà de l’usure normale.

Le locataire a droit à des intérêts sur ce dépôt, calculés selon un taux de référence de la Banque nationale tchèque, même si dans la pratique ce point est souvent négligé ou intégré dans la négociation du montage financier.

En cas de litige sur les retenues opérées, le bailleur doit produire des preuves (factures de réparation, devis, relevés de compteurs) et le locataire peut contester devant les tribunaux.

Réparations : qui paie quoi ?

La loi et un règlement gouvernemental distinguent :

– les petites réparations et l’entretien courant, à la charge du locataire ;

– les réparations importantes, rénovations et remplacements d’équipements majeurs, à la charge du propriétaire.

Les petites réparations recouvrent, par exemple :

– retouches et travaux mineurs sur murs, sols, plafonds,

– entretien des installations d’eau, sanitaires, robinetterie,

– maintenance des radiateurs, compteurs, interrupteurs, prises,

– ajustement de portes, fenêtres, changement de serrures, etc.

Une limite financière annuelle, exprimée en couronnes par mètre carré de surface louée, complète cette liste pour déterminer ce qui relève encore du locataire.

Le propriétaire doit prendre en charge les interventions plus lourdes : remplacement d’une chaudière vétuste, réfection d’une canalisation ancienne, rénovation structurelle, conformité de l’installation électrique, etc. Il n’est jamais autorisé à facturer au locataire l’usure normale résultant d’une utilisation conforme du logement.

Résiliation, expulsions et protection du locataire

La résiliation obéit à des conditions strictes, surtout pour le bailleur :

– le locataire peut mettre fin à un bail à durée indéterminée avec un préavis de trois mois sans motif particulier, sauf si un préavis contractuel différent, mais compatible avec la loi, a été convenu ;

– pour un bail à durée déterminée, une rupture anticipée n’est possible que pour raisons sérieuses (changement de situation personnelle ou professionnelle, logement devenu inutilisable, manquements graves du propriétaire).

Le bailleur, lui, ne peut résilier que pour des motifs légaux limitativement énumérés, par exemple :

– non‑paiement de trois mois de loyer ou plus,

– violation grave ou répétée des obligations par le locataire (dégâts importants, troubles sérieux de voisinage),

– condamnation du locataire pour une infraction pénale liée au logement ou à ses occupants,

– nécessité d’utiliser le logement pour lui‑même ou certains proches, pour les baux à durée indéterminée.

La résiliation par le bailleur doit :

– être écrite,

– mentionner précisément le motif,

– informer le locataire de son droit de contester la résiliation devant le tribunal.

En cas d’absence de cette information, la résiliation est nulle. Dans tous les cas, une expulsion forcée suppose une décision de justice : un propriétaire qui changerait les serrures, couperait les services ou mettrait dehors un locataire par ses propres moyens s’expose à des poursuites, y compris pénales.

Agents immobiliers : un secteur désormais très encadré

Longtemps, le métier d’agent immobilier a été peu réglementé en République tchèque : un simple permis de commerce suffisait. Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur le courtage immobilier (loi n° 39/2020 Coll.), la profession est devenue un commerce réglementé, avec des exigences de qualification, d’honorabilité et d’assurance.

Licence, compétences et casier judiciaire

Pour proposer des services d’intermédiation (vente, location, cession de droits de jouissance, etc.), un courtier doit désormais :

Ces conditions s’appliquent aussi aux dirigeants et principaux actionnaires des sociétés exerçant cette activité.

Assurance obligatoire et responsabilité

Les agents doivent souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les dommages causés à leurs clients. Les montants minima sont :

– 1,75 million de CZK par sinistre,

– 3,5 millions de CZK par an pour l’ensemble des sinistres.

Si le courtier agit au sein d’une personne morale assurée, ces seuils peuvent être réduits de moitié. La franchise ne peut dépasser 5 000 CZK ou 1 % de l’indemnité. Tout contrat d’assurance, sa modification ou sa résiliation doivent être notifiés au Ministère du développement régional dans les 10 jours ouvrables.

En cas de défaut d’assurance, le courtier risque une amende pouvant atteindre 1 million de CZK.

Contrat de médiation : écrit, encadré, protecteur

Le contrat de courtage doit être écrit et inclure a minima :

– l’identification précise du bien,

– le prix de vente ou le loyer cible,

– le montant de la commission ou la méthode de calcul.

À défaut, le contrat devient contestable, mais seul le client (consommateur) peut en invoquer la nullité. Par ailleurs :

– le contrat de courtage ne peut pas être fusionné avec le contrat final de vente ou de location dans un même document ;

– il ne peut pas obliger un consommateur à conclure la vente ou à signer une promesse de vente ;

– l’utilisation de traites ou de chèques comme sûreté est interdite avec un consommateur ;

– pour un contrat à durée indéterminée, le préavis ne peut dépasser un mois ;

– les clauses d’exclusivité avec un consommateur doivent être limitées dans le temps, à six mois maximum, renouvelables.

Le courtier doit fournir au client :

Le non‑respect de ces exigences peut permettre au client de résilier le contrat dans un délai déterminé, voire de réclamer des dommages‑intérêts.

Séquestre des fonds : garde‑fous très stricts

La loi encadre également fortement le rôle des agents en matière de séquestre de fonds. Un agent immobilier :

– ne peut pas proposer d’office ses propres services d’escrow ;

– ne peut accepter de détenir les fonds qu’à la demande écrite expresse de son client, sur un document séparé ;

– doit passer par un compte ouvert auprès d’une banque, d’un notaire, d’un avocat ou d’un huissier ;

– doit ouvrir un compte séparé par déposant et informer la banque que les fonds appartiennent à un tiers ;

– doit tenir un registre détaillé de toutes les opérations d’escrow (identité des parties, montant, conditions de libération, dates d’entrée et de sortie).

Toute défaillance dans cette gestion peut conduire à des amendes allant jusqu’à 500 000 CZK, voire davantage en cas de cumul avec d’autres infractions.

Construire, transformer ou rénover : le nouveau droit de la construction

Au‑delà des achats et ventes, la République tchèque a profondément modernisé son droit de la construction avec le nouveau Code de la construction (loi n° 283/2021 Coll.), pleinement applicable pour la plupart des projets depuis 2024.

Catégories de constructions et besoins en permis

La loi distingue quatre grandes catégories :

– petites constructions : listées dans une annexe, elles sont entièrement exemptées de permis. On y trouve, par exemple, certains ouvrages temporaires sans sous‑sol installés pour moins de 30 jours, de petites installations publicitaires, la pose de lignes techniques de remplacement ou de petites installations d’énergies renouvelables jusqu’à 50 kW ;

– constructions simples : également listées, elles nécessitent un permis de projet simplifié ;

– constructions réservées : grands projets d’infrastructures (autoroutes, lignes ferroviaires, centrales électriques ou gazières, ouvrages d’aviation civile, etc.), soumis à un régime renforcé avec permis spécialisé et évaluations environnementales ;

– autres constructions : tout ce qui n’entre pas dans les catégories précédentes, soumis au permis de construire ordinaire.

Autorités compétentes et digitalisation progressive

Selon la nature du projet, différents acteurs interviennent :

– les bureaux de la construction municipaux pour les chantiers classiques ;

– l’Autorité de construction des transports et de l’énergie (DESU) pour les constructions réservées depuis 2024 ;

– des autorités spécialisées pour les routes, l’eau, l’environnement ou les sites protégés.

Une réforme ambitieuse vise à digitaliser les démarches via le Portail du constructeur (Portál stavebníka) : dépôt des dossiers, communication avec les autorités, enregistrement de la documentation technique. Toutefois, ce passage au tout numérique se fait par étapes, avec une période transitoire jusqu’à fin 2027 pendant laquelle les autorités peuvent encore recourir partiellement à des circuits papier et où certaines obligations de passer par le portail sont suspendues (par exemple pour solliciter les gestionnaires de réseaux techniques).

Délais, validité et sanctions

La nouvelle loi affiche l’objectif de réduire les temps d’instruction, qui dépassaient régulièrement les 250 jours en moyenne, pour viser environ 100 jours. En théorie :

– les constructions simples devraient obtenir un permis en 30 jours, prolongeables de 30 jours ;

– les autres dossiers devraient être tranchés en 60 jours, prolongeables de 60 jours.

Un permis de construire est en général valable 2 à 5 ans, avec possibilité de prolongation, parfois de manière répétée. Les travaux doivent commencer avant son expiration.

Construire sans permis (« construction noire ») constitue un délit administratif passible d’une amende pouvant atteindre 1 million de CZK, voire plus pour certaines catégories. Dans certains cas, une légalisation a posteriori est envisageable pour de petits ouvrages répondant a posteriori à toutes les normes, mais la procédure est lourde, coûteuse et ne concerne pas les grands bâtiments résidentiels ou de bureaux.

Obligations en fin de chantier

Avant d’utiliser un bâtiment nouvellement construit ou substantiellement transformé, il faut, sauf exceptions, obtenir une autorisation d’occupation. Le bureau compétent vérifie :

– la conformité des travaux avec le projet approuvé,

– le respect des règles de sécurité, d’hygiène, d’accessibilité et d’environnement,

– la présence des contrôles techniques requis.

Dans certains cas, un usage anticipé peut être autorisé sous conditions, via un permis temporaire.

Patrimoine, urbanisme et performance énergétique : contraintes spécifiques

Au‑delà du droit commun de la construction, certains domaines imposent des exigences supplémentaires aux propriétaires et développeurs.

Protection du patrimoine : monuments et zones historiques

La loi sur la protection des monuments (loi n° 20/1987 Coll.) encadre étroitement les interventions sur :

– les monuments culturels et monuments culturels nationaux,

– les réserves et zones de monuments (centres historiques urbains, villages, paysages culturels),

– leurs zones de protection.

Toute intervention (entretien, réparation, rénovation, restauration) sur un monument ou un bien situé dans une zone protégée nécessite :

– une opinion contraignante de l’autorité municipale compétente ou de l’autorité régionale pour les monuments nationaux ;

– l’avis technique de l’Institut national du patrimoine (NPÚ), qui conseille gratuitement les propriétaires.

Les travaux non autorisés peuvent entraîner des amendes très élevées : jusqu’à 2 millions de CZK pour un particulier intervenant sans autorisation sur un monument, et jusqu’à 4 millions pour un monument national ou pour une personne morale employant un restaurateur non habilité.

Urbanisme : plans et hiérarchie des documents

L’aménagement du territoire repose sur plusieurs niveaux de documents :

Ces documents hiérarchisés encadrent :

– l’emplacement des nouvelles constructions,

– la densité, la hauteur, l’usage des sols,

– la préservation des espaces naturels, des paysages et du patrimoine bâti,

– la prévention des risques (inondations, glissements de terrain, pollution de l’air).

Toutes ces pièces doivent être publiées en ligne, ce qui permet à un investisseur d’anticiper les possibilités de développement d’un terrain ou l’impact de futures infrastructures (par exemple une nouvelle ligne de métro à Prague) sur la valeur d’un quartier.

Certificat de performance énergétique (PENB/EPC) : un document incontournable

Le průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), ou certificat de performance énergétique, résume la consommation annuelle d’énergie d’un bâtiment (chauffage, eau chaude, ventilation, climatisation, éclairage, auxiliaires). Il classe le bien en sept catégories, de A (très économe) à G (très énergivore). La classe C correspond au niveau minimal exigé pour les nouvelles constructions et les rénovations importantes.

Le PENB :

Les obligations sont nombreuses :

– pour une vente de maison ou d’appartement, le propriétaire doit fournir un PENB aux candidats acquéreurs et indiquer la classe énergétique dans toute publicité ; à défaut, le bien est réputé de classe G dans les annonces ;

– pour une location, depuis 2016, le certificat doit être présenté aux locataires et annexé aux nouveaux baux pour les bâtiments entiers et certaines unités ;

– les bâtiments publics de plus de 1 000 m² doivent afficher visiblement le certificat.

Des exceptions existent (bâtiments de moins de 50 m², monuments classés, maisons de vacances, certains bâtiments agricoles ou industriels peu consommateurs, édifices antérieurs à 1947 sous conditions). Mais en pratique, tout investissement résidentiel ou tertiaire standard doit être accompagné de ce document, sous peine d’amendes pouvant atteindre 100 000 CZK pour un particulier et 200 000 CZK pour une personne morale.

Pour un investisseur, la classe énergétique n’est pas qu’une contrainte réglementaire : elle influe sur les coûts d’exploitation, l’attractivité locative et la valeur de revente, en particulier dans un contexte de hausse de l’énergie et de verdissement progressif des normes européennes.

Lois de protection du consommateur et responsabilité pour défauts

Enfin, l’achat d’un bien immobilier, notamment par un particulier, s’inscrit dans le champ plus large de la protection du consommateur. Plusieurs règles viennent renforcer ses droits vis‑à‑vis des promoteurs, entreprises du bâtiment et vendeurs professionnels.

Défauts cachés et responsabilité du constructeur

La loi distingue :

– la responsabilité légale pour défauts : elle couvre les défauts existant au moment de la remise de l’ouvrage ou du transfert du risque, même s’ils n’apparaissent que plus tard ;

– la garantie contractuelle : engagement volontaire supplémentaire du constructeur ou du vendeur promettant le maintien de certaines qualités pendant une durée donnée.

Pour les travaux de construction :

Ces délais peuvent être modulés contractuellement, mais pas au détriment des dispositions impératives de protection des particuliers.

Recours possibles en cas de défaut

En cas de défaut de conformité ou de qualité, l’acheteur ou le maître d’ouvrage peut, selon la gravité :

La loi prévoit aussi la réparation des dommages (intérêts, frais annexes) lorsque le vendeur ou le constructeur a agi de manière fautive ou a dissimulé certaines informations.

Délai de prescription et clauses limitatives

La prescription de droit commun pour les actions contractuelles est de 3 ans, mais les parties peuvent convenir d’un délai compris entre 1 et 15 ans, sous réserve de ne pas léser la partie réputée plus faible, en particulier le consommateur. Les contrats commerciaux B2B peuvent prévoir des aménagements plus étendus, dans le respect des principes généraux et des limitations en matière de responsabilité pour faute lourde ou intentionnelle.

En conclusion : un cadre protecteur, mais exigeant

Le paysage immobilier de la République tchèque combine divers éléments dynamiques qui reflètent les tendances du marché et les besoins des investisseurs.

Pour un investisseur ou un particulier, la clé réside moins dans la maîtrise de chaque article de loi que dans quelques réflexes essentiels : vérification systématique au cadastre, due diligence juridique complète, recours à des professionnels qualifiés (avocat, notaire, agent licencié, expert énergétique), attention particulière aux délais de prescription et aux obligations annexes (fiscales, urbaines, patrimoniales).

Dans un contexte de hausse des prix, de durcissement des règles sur les terres agricoles et de surveillance accrue des locations de courte durée, les marges d’erreur se réduisent. Mais pour qui accepte de respecter ce cadre, la République tchèque offre encore un environnement relativement prévisible, fiscalement modéré et bien outillé pour sécuriser à long terme un investissement immobilier.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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