Les erreurs à éviter lors de l’achat de biens immobiliers en République tchèque

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement ou une maison en République tchèque séduit de plus en plus d’étrangers. Marché plutôt stable, prix encore attractifs par rapport à l’Europe de l’Ouest, fiscalité relativement douce, accès au crédit possible pour les non-résidents… Sur le papier, le cadre est plutôt favorable. Mais derrière cette apparente simplicité se cache un environnement juridique très spécifique, une langue difficile, et toute une série de pièges qui attendent l’acheteur imprudent.

Comprendre le cadre juridique avant de signer quoi que ce soit

La première erreur tient souvent à une méconnaissance fondamentale du système juridique tchèque et de la manière dont la propriété immobilière est transférée.

Contrairement à ce que beaucoup d’acheteurs pensent, la signature du contrat d’achat ne fait pas de vous le propriétaire. En République tchèque, le transfert de propriété devient juridiquement effectif uniquement au moment de l’inscription de votre droit dans le Cadastre de l’immobilier (Katastr nemovitostí). Cette inscription – appelée en droit le modus – a un effet rétroactif à la date de dépôt de la demande, mais tant qu’elle n’est pas enregistrée, le vendeur reste propriétaire.

Ignorer ce point fondamental conduit à deux erreurs typiques : payer trop tôt le prix d’achat directement au vendeur, et emménager ou commencer des travaux avant d’être officiellement inscrit comme propriétaire au Cadastre.

Ne pas se fier uniquement à la signature du contrat

Le droit tchèque distingue clairement : le droit public et le droit privé.

– le titre (le contrat de vente, d’achat, de donation, etc.) ;

– et le modus (l’inscription au Cadastre).

Ne pas anticiper cette étape revient à croire qu’un compromis de vente français ou un acte notarié allemand fonctionnerait de la même façon en République tchèque, ce qui est faux. Beaucoup d’acheteurs étrangers commettent ainsi l’erreur de calquer les réflexes de leur pays d’origine.

Sous-estimer la portée du Cadastre et sa complexité

Le Cadastre de l’immobilier tchèque est un registre public, administré par la Český úřad zeměměřický a katastrální (CUZK). Il enregistre :

Une erreur classique consiste à se contenter d’un simple extrait récent du Cadastre, sans vérifier les titres antérieurs ni les mentions particulières (par exemple une « note de litige », un inhibiteur général ou spécial, des droits de restitution historiques). Or, certains problèmes proviennent d’opérations anciennes : privatisations post-communistes, anciens droits de propriété mal restitués, désaccords de copropriétaires, etc.

Le simple fait qu’une personne soit inscrite comme propriétaire ne garantit pas toujours l’absence de contestation possible. La loi protège en principe l’acquéreur de bonne foi, mais des litiges longs et coûteux sont possibles en cas de contestation.

Négliger la due diligence : l’erreur centrale

La quasi-totalité des problèmes lourds rencontrés par les acheteurs ont un point commun : une due diligence insuffisante, voire totalement absente. Or, en République tchèque, le vendeur a l’obligation d’informer sur les défauts qui diminuent la valeur du bien, mais la responsabilité de vérifier reste principalement à la charge de l’acheteur.

Ne pas engager de vérification approfondie parce que « tout a l’air correct » est probablement la plus grande erreur.

Ce que la due diligence doit couvrir – et ce que les acheteurs omettent souvent

Une due diligence sérieuse recoupe quatre dimensions principales :

1. Juridique : vérification du titre, des servitudes, hypothèques, baux, droits de tiers, conformité urbanistique et d’usage. 2. Financière et fiscale : impôts, dettes associées au bien, charges de copropriété, rentabilité locative, régime fiscal du futur vendeur et de l’acheteur. 3. Technique : état structurel, installations électriques, plomberie, toiture, isolation, performance énergétique, présence d’amiante, humidité, etc. 4. Environnementale et urbanistique : pollution des sols, risques d’inondation, projets d’aménagement futurs pouvant affecter la valeur du bien.

Ne pas faire vérifier le vendeur et les charges qui suivent le bien

Un autre angle mort courant est la situation personnelle du vendeur. Beaucoup d’acheteurs oublient de vérifier si :

– le vendeur fait l’objet d’une exécution forcée ou d’une procédure d’insolvabilité (consultation du Registre central des exécutions) ;

– un inhibiteur général limite ses possibilités de disposer de ses biens (ce qui rend l’acte relativement contestable) ;

– ou un inhibiteur spécial est mentionné sur le titre (rendant la vente purement et simplement invalide, et refusée par le Cadastre).

Une simple demande écrite au syndic ou à l’association des propriétaires pour confirmer l’absence de dettes du vendeur est un réflexe que beaucoup omettent, souvent par précipitation.

Oublier les autorisations et la conformité urbanistique

Un piège récurrent concerne les travaux et l’usage du bien. Acheter une maison ou un appartement rénové sans vérifier :

– les permis de construire ;

– les autorisations de rénovation structurale ;

– et l’autorisation d’occupation (kolaudační rozhodnutí)

expose à découvrir après coup que les travaux ont été réalisés sans autorisation, que l’usage est irrégulier (local non résidentiel transformé en habitation, par exemple), ou que la mairie peut exiger des mises en conformité coûteuses.

Même problématique pour les résidences secondaires, les chata ou chalupa : certains terrains ou bâtiments sont classés comme loisirs et non habitation permanente. Penser pouvoir s’y installer à l’année sans vérifier le plan d’urbanisme local et la destination officielle du bien est une erreur typique.

Se tromper de type de propriété : copropriété libre vs appartement coopératif

Pour un étranger, la différence entre un appartement en pleine propriété (osobní vlastnictví) et un appartement coopératif (družstevní byt) n’est pas toujours évidente. Pourtant, se tromper sur ce point peut changer radicalement vos droits, votre accès au crédit, et la liquidité de votre investissement.

Le faux pas classique : acheter un družstevní byt sans le savoir

Dans un appartement en pleine propriété, vous êtes inscrit personnellement au Cadastre comme propriétaire de l’unité, avec une quote-part des parties communes. Vous devenez automatiquement membre de l’association de copropriétaires (SVJ).

Dans un appartement coopératif :

Les erreurs fréquentes sont :

– supposer qu’il s’agit d’une propriété classique parce que le prix est attractif ;

– ignorer que la coopérative peut refuser l’acheteur, ou limiter la location à des tiers ;

– découvrir trop tard que la plupart des banques n’acceptent pas un družstevní byt comme garantie pour un prêt hypothécaire classique.

Tableau comparatif : pleine propriété vs appartement coopératif

Ne pas identifier clairement la nature de l’appartement dès le départ conduit à des blocages ultérieurs : refus de prêt, impossibilité de louer sur Airbnb sans accord, difficultés en cas de divorce ou d’héritage, et parfois fortes tensions avec la coopérative.

Mal gérer les contrats de réservation et de promesse

Le marché tchèque fonctionne très souvent avec un contrat de réservation (rezervační smlouva) et, parfois, un contrat préliminaire de vente avant le contrat définitif. C’est un terrain fertile pour les erreurs et les abus.

Signer une réservation uniquement avec l’agence

Une erreur courante consiste à signer un contrat de réservation uniquement entre l’acheteur et l’agence immobilière, sans que le vendeur ne soit partie au contrat. Dans ce cas :

– le vendeur n’a aucun engagement direct vis-à-vis de vous ;

– rien ne l’empêche, en pratique, d’accepter une meilleure offre ;

– votre dépôt de réservation peut se transformer en simple rémunération de l’agence pour « mise en relation », sans garantie d’obtenir le bien.

Accepter des clauses léonines sur le dépôt de réservation

Le dépôt de réservation (souvent 2 à 5 % du prix, parfois davantage) est un point sensible. Plusieurs erreurs sont fréquentes :

– accepter que le dépôt soit versé sur le compte de l’agence sans mécanisme de restitution bien encadré ;

– ne pas prévoir de clause de restitution du dépôt si le vendeur se retire ou si la banque refuse le prêt malgré vos démarches sérieuses ;

– signer un document stipulant que l’agence a droit à sa commission dès lors qu’une « opportunité » d’achat a été créée, même si la vente ne se conclut jamais.

Un garde-fou simple consiste à exiger que le dépôt :

Se déclarer « informé de tout » trop tôt

Autre clause problématique très répandue dans les contrats de réservation : l’acheteur y déclare avoir parfaitement inspecté le bien et connaître « tous les faits le concernant ». En signant trop vite ce type de formule, vous affaiblissez ensuite votre position pour réclamer le remboursement du dépôt si des vices cachés apparaissent avant la vente ou si le bien présente des irrégularités juridiques non détectées.

Idéalement, ces clauses ne devraient être signées qu’après :

– une visite détaillée avec, si possible, un expert technique ;

– une première vérification juridique basique (Cadastre, situation du vendeur).

Faire confiance aux photos et aux mètres carrés annoncés

Les annonces immobilières tchèques ont parfois une façon créative de compter les mètres carrés, en incluant par exemple les balcons, caves, murs porteurs ou même des espaces communs. Se fier aux seules surfaces affichées par l’agence sans vérification indépendante est une source classique de déception – voire de litige.

Surface réelle vs surface « marketing »

Pour connaître la surface juridiquement opposable d’un appartement, il ne suffit pas de lire l’annonce :

Voici un exemple schématique de l’écart possible entre les différents chiffres :

Sans vérification, vous pouvez payer au prix fort des mètres carrés qui n’ont pas la même valeur juridique ni le même usage. Dans un marché où le prix moyen au mètre carré à Prague dépasse les 130 000 CZK pour les appartements, le surcoût peut se chiffrer rapidement en centaines de milliers de couronnes.

Négliger la sécurité des paiements : pas d’escrow, pas de filet

Transférer le prix d’achat directement sur le compte du vendeur ou, pire, sur celui d’un agent douteux est une erreur majeure. Elle ouvre la porte aux fraudes les plus classiques : vendeur qui disparaît, vente bloquée au Cadastre, refus de la banque de lever une hypothèque existante, etc.

Rôle essentiel du compte séquestre

La pratique standard et sécurisée en République tchèque est le recours à un compte séquestre (úschova) :

– chez un avocat (pratique la plus flexible et répandue) ;

– chez un notaire ;

– ou dans une banque.

Le principe est simple :

Cette méthode protège :

– le vendeur, qui sait que l’argent est disponible mais ne le recevra qu’une fois la vente juridiquement parfaite ;

– l’acheteur, qui ne paie effectivement qu’en échange d’une inscription réussie et d’un transfert de propriété libre de charges non convenues.

Mal distinguer dépôt de réservation et prix d’achat

Autre confusion fréquente : le mélange entre dépôt de réservation et paiement du prix d’achat. En pratique :

– le dépôt de réservation devrait être limité et protéger les deux parties ;

– le prix d’achat ne devrait être transféré qu’après signature du contrat principal et placement sur un compte séquestre sécurisé.

Certains vendeurs ou agences tentent de présenter un gros paiement initial comme simple « réservation », alors qu’il n’est pas encadré par une séquestration indépendante. La frontière entre acompte et paiement définitif devient floue, au détriment de l’acheteur.

Sous-estimer les aspects fiscaux et les coûts annexes

Beaucoup d’étrangers sont attirés par la suppression de l’ancienne taxe d’acquisition (4 % du prix) et en déduisent que les coûts de transaction sont négligeables. C’est une vision incomplète.

Coûts de clôture : pas de taxe d’acquisition, mais des frais réels

Même sans taxe d’acquisition, les coûts de transaction réels représentent généralement entre 2 % et 6 % du prix, avec une moyenne autour de 3,5 %. Ils incluent notamment :

Ne pas budgéter ces coûts mène à des tensions de trésorerie, voire à l’impossibilité d’honorer le contrat dans les délais.

Oublier la fiscalité annuelle et les obligations déclaratives

L’impôt foncier tchèque est modeste au regard d’autres pays européens, mais il existe bel et bien. Il est calculé en fonction :

– de la taille du bien ;

– de son type (logement, local commercial, terrain) ;

– et de coefficients municipaux, particulièrement élevés dans des villes comme Prague.

– l’obligation de déposer une déclaration de taxe immobilière avant le 31 janvier de l’année suivant l’acquisition ;

– et, pour les propriétaires bailleurs, la déclaration des revenus locatifs, imposés à des taux effectifs de 15 % à 23 %, avec possibilité de déduire des frais réels ou un forfait (par exemple 30 % des loyers dans certains cas).

Une erreur classique consiste à croire qu’en tant que non-résident, ces déclarations ne sont pas nécessaires. Or, un non-résident propriétaire d’un bien locatif en République tchèque est en principe tenu à ces obligations fiscales.

Mal préparer son financement : rêve de crédit et chronologie irréaliste

Pour les étrangers, obtenir un prêt immobilier en République tchèque est possible, mais plus complexe et plus long que pour un résident tchèque. Partir en chasse d’un appartement sans avoir clarifié sa capacité d’emprunt est une erreur fréquente.

Réserver le bien avant d’avoir sécurisé le financement

Le scénario est courant : un acheteur étranger trouve un bien, signe un contrat de réservation avec délai de 30 jours pour conclure l’achat, mais démarre seulement à ce moment les démarches bancaires. Or :

– les banques tchèques demandent généralement une preuve de revenus sur 1 à 2 ans ;

– des traductions certifiées de contrats de travail ou déclarations fiscales étrangères peuvent être exigées ;

– l’évaluation du bien par la banque prend du temps ;

– la décision finale peut mettre plusieurs semaines, voire deux mois.

Sous-estimer l’apport nécessaire et les conditions spécifiques pour étrangers

Même si certaines règles macroprudentielles ont été assouplies, les étrangers se retrouvent souvent avec :

– des taux d’intérêt légèrement plus élevés (+0,3 à +1 point) que les résidents disposant de revenus tchèques stables ;

– des ratios prêt/valeur (LTV) plus stricts, souvent limités à 60–80 %, là où un résident jeune peut prétendre à des LTV allant jusqu’à 90 % ;

– l’obligation de démontrer un revenu stable et vérifiable, idéalement en CZK ou en euros.

Penser qu’on pourra obtenir sans difficulté 90 % du prix financé par une banque tchèque, avec des revenus exclusivement à l’étranger et sans historique local, est une erreur d’appréciation fréquente.

Conseil en financement immobilier

Oublier le rôle central du bien comme garantie

La banque ne se fonde pas uniquement sur le prix négocié pour accorder un prêt, mais sur la valeur estimée par son propre expert. Si l’expertise est inférieure au prix d’achat, l’acheteur devra combler la différence avec ses fonds propres.

De même, certaines catégories de biens sont mal vues ou refusées comme garanties :

– studios très petits (moins de 25–30 m²) ;

– unités classées comme atelier (non résidentiel) ;

– résidences de loisirs (rekreační objekt) ;

– et bien sûr, la plupart des appartements coopératifs (družstevní byt).

Signer un contrat d’achat pour un bien que la banque n’acceptera pas comme sûreté est une erreur qui se paie cher, en particulier si la réservation ne prévoit pas de clause de sortie en cas de refus de financement.

Sous-estimer la barrière de la langue et le rôle des professionnels

Le droit tchèque exige que les contrats soumis au Cadastre soient rédigés en tchèque. Les signatures doivent être légalisées (authentifiées), généralement devant un notaire ou un avocat. Pour un étranger ne maîtrisant pas la langue, il est illusoire de tout comprendre sans assistance.

Signer des documents incompris

Beaucoup d’acheteurs se fient aveuglément à une traduction sommaire fournie par l’agence, ou signent des documents en tchèque qu’ils ne lisent pas. C’est une erreur majeure, car :

La loi impose d’ailleurs, pour certains actes notariés, la présence d’un interprète assermenté si une des parties ne comprend pas le tchèque. Ne pas recourir à cet interprète par souci d’économie, ou se contenter d’un ami bilingue non assermenté, augmente fortement les risques de malentendu irréversible.

Confondre notaire et avocat

Autre confusion fréquente : croire que le notaire « défend » vos intérêts. En République tchèque, le notaire :

– exerce une fonction publique ;

– doit rester impartial ;

– se concentre sur la validité formelle des actes (authentification, séquestre, rédaction d’actes publics).

Un avocat spécialisé en immobilier, en revanche, a pour rôle de :

– contrôler et négocier les contrats dans votre intérêt ;

– mener la due diligence juridique ;

– coordonner l’inscription au Cadastre ;

– structurer la transaction (séquestre, conditions suspensives, clauses de garantie).

Penser économiser en se passant d’avocat est souvent une fausse bonne idée : les erreurs contractuelles en immobilier coûtent généralement beaucoup plus cher que les honoraires d’un professionnel compétent.

Minimiser l’importance de la copropriété et du voisinage

Acheter un appartement, ce n’est pas seulement acquérir quatre murs. C’est aussi entrer dans un collectif : association de copropriétaires (SVJ) dans le cas de la pleine propriété, ou coopérative dans le cas d’un družstevní byt. Négliger cet aspect est une erreur typique.

Ne pas analyser la santé financière du SVJ

L’association de copropriétaires gère : les parties communes, le règlement de copropriété, le budget annuel, les travaux nécessaires, la répartition des charges, et la gestion des litiges entre copropriétaires.

– les parties communes (toiture, façade, ascenseur, réseaux) ;

– le fonds de réserve pour travaux (fond oprav) ;

– les contrats avec les prestataires (chauffage, ménage, maintenance).

Avant d’acheter, il est crucial de :

Ne pas le faire expose à des hausses brutales de charges ou à des appels de fonds importants quelques mois après l’acquisition.

Ignorer le règlement intérieur et les pratiques locales

Chaque immeuble a ses règles : horaires de silence, gestion des animaux, conditions de location courte durée, règles de stationnement, etc. Les villes comme Prague durcissent par ailleurs la réglementation sur les locations touristiques type Airbnb.

Un investisseur qui achète un appartement en pensant le louer à court terme sans vérifier :

– le règlement du SVJ ou de la coopérative ;

– les ordonnances municipales applicables ;

peut découvrir trop tard que son modèle économique est légalement fragile ou contesté par les voisins.

Se laisser piéger par des escroqueries et fausses annonces

La bonne santé du marché tchèque attire aussi les escrocs, en particulier sur le segment de la location et des réservations à distance. Plusieurs schémas se répètent, et certaines erreurs de vigilance les rendent possibles.

Payer un dépôt sans voir le bien

L’une des arnaques les plus répandues consiste à demander un dépôt important :

– avant toute visite ;

– en prétextant que le propriétaire est en vacances ou à l’étranger, qu’il faut « envoyer l’argent à un coursier » ou via un service de transfert ;

– en promettant ensuite l’envoi des clés ou des documents.

Se fier à des annonces « trop belles pour être vraies »

Des escrocs créent de fausses annonces de location ou de vente à partir de vraies annonces trouvées ailleurs, avec :

– des loyers ou prix très attractifs ;

– des photos copiées depuis d’autres plateformes.

Ils visent particulièrement les étrangers, en jouant sur l’urgence et la pression : « beaucoup de candidats », « il faut payer la réservation aujourd’hui ». Ne pas faire de recherche inversée d’image, ne pas vérifier l’adresse exacte ni le propriétaire au Cadastre, et ne pas demander de documents d’identité ou de propriété est une erreur qui ouvre grand la porte à ces fraudes.

Oublier ce que la propriété ne donne pas : pas de droit automatique au séjour

Dernière confusion fréquente, notamment chez les acheteurs non européens : croire que l’achat d’un bien immobilier en République tchèque donne automatiquement droit à un titre de séjour, un permis de travail ou à la citoyenneté.

En réalité :

Prendre une décision d’achat en pensant sécuriser en même temps un statut migratoire stable est donc une erreur de stratégie. Les deux projets doivent être traités séparément, avec des conseils juridiques adaptés à chaque domaine.

Conclusion : investir en République tchèque sans se brûler les ailes

Le marché immobilier de la République tchèque, et notamment de Prague, reste attractif : stabilité, perspectives de croissance modérée des prix, fiscalité raisonnable, ouverture à la propriété étrangère sans quotas ni restrictions générales. Mais cette attractivité ne doit pas masquer la complexité réelle du cadre juridique et des usages locaux.

Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs – en particulier étrangers – se résument souvent à quelques attitudes risquées :

À l’inverse, l’acheteur qui prend le temps : l’acheteur qui prend le temps de bien réfléchir à son achat, d’analyser ses besoins et de comparer les différentes options disponibles, sera plus enclin à faire un choix éclairé et satisfaisant.

réduit très fortement la probabilité de mauvaises surprises. L’investissement immobilier en République tchèque peut alors devenir ce qu’il promet d’être : une opportunité solide, et non un parcours d’obstacles imprévus.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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