Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier résidentiel en République tchèque traverse une phase paradoxale. Les prix repartent nettement à la hausse alors que l’accessibilité recule, les loyers accélèrent, et l’offre neuve reste insuffisante, surtout dans les grandes villes. Derrière cette tendance nationale, les écarts entre Prague, Brno, Ostrava et les autres capitales régionales se creusent. Pour un même budget, on n’achète tout simplement pas la même chose selon la ville, ni même selon le quartier.
Cet article analyse l’immobilier dans les principales villes tchèques. Il présente les niveaux de prix, les loyers, les rendements locatifs et l’accessibilité, en s’appuyant sur les données récentes de plusieurs sources officielles et spécialisées, dont les instituts statistiques tchèques, la banque centrale, l’index Deloitte et diverses plateformes du secteur.
Un marché national en plein redémarrage, mais de moins en moins abordable
Pour comprendre les différences entre villes, il faut d’abord regarder la toile de fond nationale. Après un coup de frein en 2022 et 2023, le marché résidentiel tchèque a redémarré très vite en 2024 et début 2025. L’indice de prix de l’immobilier résidentiel a bondi de près de 10 % sur un an au premier trimestre 2025, et encore de 7 % environ en termes réels, une progression supérieure à celle observée avant la pandémie.
Les transactions immobilières ont bondi de plus de 30 % sur un an, signe d’une reprise vigoureuse de la demande.
Pourtant, la République tchèque reste l’un des marchés les moins abordables d’Europe. Selon plusieurs comparaisons européennes, il faut en moyenne 13,3 années de salaire brut pour acheter un appartement standard de 70 m² dans le pays, un ratio parmi les pires du continent. À Prague, ce chiffre grimpe jusqu’à environ 15,5 ans de revenus bruts, davantage que dans des capitales comme Bratislava ou même Munich.
Nombre de personnes supplémentaires qui pourraient rejoindre le parc locatif en 2025, selon l’Association du logement locatif.
Dans ce contexte tendu, la comparaison des prix entre villes permet de mesurer où l’on paie surtout la « prime de localisation », et où il reste encore des poches de valeur ou de rendement pour les investisseurs.
Panorama des prix de vente : un marché à plusieurs vitesses
Les chiffres de fin 2024 montrent clairement un marché en « deux vitesses » : Prague joue dans sa propre ligue, Brno suit derrière, puis viennent les capitals régionales, avec un groupe de villes relativement chères (Hradec Králové, Olomouc, Pilsen) et un autre nettement moins onéreux (Ostrava, Ústí nad Labem, Karlovy Vary…).
Les grandes villes comparées : Prague largement en tête
Le tableau ci-dessous synthétise les prix moyens des appartements vendus dans Prague et les principales capitales régionales au quatrième trimestre 2024, ainsi que la progression annuelle observée.
| Ville / zone | Prix moyen vente (CZK/m²) | Prix moyen (USD/m²) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|---|
| Prague | 139 900 | 5 918 | +14,95 |
| Brno | 108 000 | 4 569 | +6,09 |
| Hradec Králové | 86 400 | 3 655 | +15,51 |
| Prague – périphérie* | 89 800 | 3 799 | +13,24 |
| Olomouc | 81 400 | 3 443 | +15,30 |
| Pilsen (Plzeň) | 77 900 | 3 295 | +16,79 |
| Pardubice | 74 300 | 3 143 | −0,67 |
| České Budějovice | 70 800 | 2 995 | +1,72 |
| Zlín | 68 700 | 2 906 | +18,04 |
| Liberec | 65 600 | 2 775 | +8,25 |
| Jihlava | 63 500 | 2 686 | +7,81 |
| Karlovy Vary | 51 000 | 2 157 | +12,09 |
| Ostrava | 52 200 | 2 208 | +21,68 |
| Ústí nad Labem | 38 500 | 1 629 | +9,38 |
| Moyenne Prague + capitales | 110 100 | 4 657 | +15,29 |
Périphérie de Prague : Benešov, Beroun, Kladno, Mladá Boleslav, Prague-Est et Prague-Ouest.
L’écart est frappant : à Prague, le mètre carré se négocie en moyenne autour de 140 000 CZK, soit plus du double d’Ostrava ou d’Ústí nad Labem. Brno reste nettement moins cher que la capitale, avec environ 108 000 CZK/m², mais demeure coûteuse comparée à la plupart des autres villes tchèques.
Deux éléments ressortent également :
Les plus fortes augmentations des prix immobiliers concernent des villes dites « secondaires » comme Ostrava (+21,7 %) et Zlín (+18 %). Dans ce contexte général de hausse, Pardubice est la seule capitale régionale à enregistrer une très légère baisse annuelle, faisant figure d’exception.
La périphérie de Prague illustre par ailleurs une tendance classique : ceux qui ne peuvent plus acheter dans la capitale se reportent sur les villes voisines, où les prix (près de 90 000 CZK/m²) restent inférieurs mais progressent rapidement.
Focus sur Prague : une carte des prix à l’intérieur même de la ville
Même à l’échelle de la capitale, les écarts sont considérables d’un arrondissement à l’autre. Les données de fin 2024 montrent une hiérarchie claire : le centre historique reste le plus cher, mais certains quartiers en reconversion flambent encore plus vite.
| District de Prague | Prix moyen (CZK/m²) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|
| Prague 1 | 194 400 | −0,31 |
| Prague 2 | 177 000 | +23,95 |
| Prague 3 | 155 500 | +19,16 |
| Prague 4 | 129 500 | +20,69 |
| Prague 5 | 148 300 | +15,95 |
| Prague 6 | 144 300 | +16,46 |
| Prague 7 | 164 500 | +28,32 |
| Prague 8 | 134 400 | +10,62 |
| Prague 9 | 122 200 | +12,94 |
| Prague 10 | 127 800 | +15,14 |
On voit que : l’importance de l’analyse dans la compréhension des tendances.
– Prague 1 reste la zone la plus onéreuse avec près de 200 000 CZK/m², même si les prix y ont légèrement reculé en glissement annuel.
– Des quartiers comme Prague 2 et surtout Prague 7 connaissent des hausses spectaculaires, supérieures à 20 %, tirées par la gentrification, la rénovation de friches et l’amélioration des transports.
– Les arrondissements périphériques (Prague 9, 10) demeurent un peu plus abordables, mais leurs prix grimpent à deux chiffres, preuve que les ménages repoussent progressivement leurs recherches vers la couronne extérieure.
Dans l’ensemble de la ville, les appartements en immeubles de brique ont vu leurs prix bondir de près de 24 % sur un an.
Brno : forte demande, prix en rattrapage
Deuxième ville du pays, Brno a vu ses prix atteindre des niveaux record. Le mètre carré s’y vend autour de 108 000 CZK pour l’ensemble du parc, tandis que les logements neufs se négocient encore plus cher : environ 131 300 CZK/m² en moyenne en 2024, avec des offres qui montent vers 140 000 CZK/m² et plus de 160 000 CZK/m² pour les programmes les plus récents.
Pour un appartement standard de 60 m², cela signifie :
– Environ 6,7 millions de CZK à Brno.
– Contre environ 8,3 millions de CZK à Prague pour la même surface.
Autrement dit, à surface égale, acheter à Brno revient environ 1,6 million de CZK moins cher qu’à Prague, ce qui reste considérable, même si l’écart se réduit sur le segment du neuf : les appartements neufs de Brno coûtent seulement 30 000 CZK/m² de moins que ceux de Prague.
Au premier semestre 2025, 777 appartements neufs ont été vendus à Brno, avec un volume trimestriel supérieur de 48 % à la moyenne de 2024. Cette forte demande s’accompagne d’une offre disponible d’environ 1 400 appartements fin juin, dominée par les petites surfaces qui représentent plus de 70 % des ventes et des annonces, illustrant la pression sur les prix.
Ostrava et les capitales régionales : bon rapport prix / potentiel
En bas de l’échelle des prix, on retrouve des villes comme Ostrava ou Ústí nad Labem, où un mètre carré se paie moins d’un tiers du prix praguois. Dans ces villes industrielles, les appartements se vendent autour de 45 000 à 55 000 CZK/m² à Ostrava, et moins de 40 000 CZK/m² à Ústí nad Labem.
Pourtant, les hausses récentes y sont parfois encore plus spectaculaires :
– Ostrava affiche la plus forte progression annuelle, avec près de +22 %.
– Zlín, Pilsen, Hradec Králové ou Olomouc enregistrent tous des hausses de 15 à 18 %.
Ce mouvement traduit un phénomène classique de diffusion géographique : lorsque Prague et Brno deviennent hors d’atteinte pour nombre d’acheteurs, les investisseurs et certains ménages se tournent vers ces marchés plus abordables, surtout lorsqu’ils offrent des rendements locatifs supérieurs ou des perspectives de rattrapage économique.
Les loyers : Prague domine, mais les villes moyennes accélèrent
La flambée des prix d’achat ne se traduit pas mécaniquement par des rendements élevés, car les loyers, bien qu’en hausse soutenue, progressent un peu moins vite que la valeur des biens. Néanmoins, là encore, les différences entre villes sont marquées.
À l’échelle nationale, le loyer moyen atteint environ 316 CZK/m² au premier trimestre 2025, en hausse de 7,1 % sur un an. Mais à Prague, il faut compter bien plus de 400 CZK/m², et dans plusieurs capitales régionales, plus de 280 à 290 CZK/m².
Comparaison des loyers moyens par ville
Le tableau suivant présente les loyers moyens au mètre carré dans les principales villes tchèques au premier trimestre 2025 et leur variation annuelle.
| Ville / zone | Loyer moyen (CZK/m²) | Loyer moyen (USD/m²) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|---|
| Prague | 438 | 18,4 | +9,5 |
| Prague – périphérie | 302 | 12,7 | +10,6 |
| Brno | 363 | 15,2 | +10,3 |
| Hradec Králové | 291 | 12,2 | +11,1 |
| Pilsen (Plzeň) | 282 | 11,8 | +11,0 |
| Liberec | 283 | 11,9 | +18,4 |
| Olomouc | 281 | 11,8 | +5,2 |
| Pardubice | 283 | 11,9 | +6,8 |
| Zlín | 290 | 12,2 | +6,6 |
| České Budějovice | 269 | 11,3 | +8,9 |
| Jihlava | 257 | 10,8 | +5,3 |
| Karlovy Vary | 238 | 10,0 | +10,7 |
| Ostrava | 228 | 9,6 | +7,0 |
| Ústí nad Labem | 208 | 8,7 | +7,2 |
| Moyenne nationale | 316 | 13,3 | +7,1 |
Prague reste sans surprise le marché locatif le plus cher, avec des loyers qui ont encore progressé de près de 10 % sur un an. Louer un appartement de 60 à 65 m² y coûte désormais autour de 25 000 à 27 000 CZK par mois. Dans les quartiers les plus prisés (Prague 1, 2, 7), un 70 m² dépasse souvent 30 000 CZK de loyer mensuel.
Le loyer mensuel moyen pour un appartement de 60 m² à Brno, soit environ 20 à 25 % de moins qu’à Prague.
Ratio prix / loyer : où les rendements sont-ils les plus intéressants ?
Pour un investisseur, la comparaison entre prix d’achat et niveau de loyer est cruciale. En moyenne, les rendements locatifs bruts se situent autour de 3,3 % au niveau national, avec toutefois de fortes disparités :
Le rendement locatif brut à Prague et Ostrava est de 3,6 %, au-dessus de la moyenne nationale.
On retrouve cette réalité dans les indices de type « price-to-rent ». À Brno, par exemple, le ratio prix/loyer est proche de 30, aussi bien au centre qu’en périphérie, ce qui indique un marché davantage porté par la valorisation du capital à long terme que par des revenus locatifs élevés à court terme.
À l’inverse, des villes comme Ostrava ou Ústí nad Labem, où les prix sont faibles mais les loyers déjà relativement proches de ceux de Prague en proportion, peuvent afficher des rendements bruts sensiblement plus élevés, parfois supérieurs à 5 % dans certains quartiers.
Accessibilité : Prague vs Brno vs reste du pays
La comparaison des prix absolus ne dit pas tout. L’accessibilité dépend aussi des salaires locaux, du coût de la vie et des conditions de financement. Là encore, la capitale se distingue par un niveau de tension particulièrement élevé.
Poids du loyer dans le revenu et années de salaire nécessaires
À Prague, le salaire brut moyen tourne autour de 55 850 CZK par mois. Un loyer typique pour un appartement de 60 m² avoisine 25 000 CZK, ce qui signifie qu’une personne payant ce loyer consacrerait près de 45 % de son salaire brut et une part encore plus élevée de son revenu net à se loger.
Le taux d’effort locatif à Brno représente 39 % du salaire brut moyen.
Sur l’achat, la situation est encore plus marquée. Les estimations montrent qu’il faut :
– Plus de 12 années de salaire pour acheter un logement neuf à Prague.
– Un peu plus de 11 années de salaire à Brno.
– En moyenne, 13,3 années de revenus au niveau national pour un 70 m², ce qui place le pays parmi les marchés les moins abordables d’Europe.
Ratios prix / revenus et coût relatif entre Prague et Brno
Les comparaisons de coût de la vie confirment que Prague est globalement plus chère que Brno, de 15 à 22 % selon les sources et qu’il existe un écart encore plus important sur le poste logement :
Les loyers à Prague peuvent être jusqu’à 40 % plus élevés que ceux de Brno, et les coûts de logement dans la capitale sont jusqu’à 40 % supérieurs.
Du côté des salaires, Prague offre des rémunérations nettes environ 20 % plus élevées que Brno, ce qui compense partiellement, mais pas entièrement, le surcoût immobilier. Résultat : les ratios prix/revenu sont plus défavorables dans la capitale (environ 18,9) que dans la deuxième ville (environ 14,9).
Pour un ménage qui vise un achat, ces chiffres se traduisent souvent par un compromis : accepter un logement plus petit ou plus excentré à Prague, ou viser une ville comme Brno – ou même une capitale régionale plus abordable – avec des trajets plus longs ou une moindre offre d’emplois.
Les moteurs des écarts entre villes
Pourquoi de telles différences entre Prague, Brno, Ostrava ou Zlín ? Les études menées sur les déterminants des prix immobiliers en République tchèque mettent en avant plusieurs facteurs : les revenus locaux, le chômage, les prix du foncier, mais aussi des particularités propres à Prague qui la rendent moins « prévisible » que les régions.
Dynamique économique et démographique
Prague concentre une part importante de la valeur ajoutée du pays, des emplois qualifiés et des services supérieurs. La croissance de la population active y a été très forte : le nombre de personnes âgées de 30 à 50 ans a augmenté de près de 50 % en dix-sept ans, et certaines communes de la couronne, comme le district Prague-Ouest, ont vu leur population bondir de plus de 80 %.
Cette pression démographique, nourrie aussi par la migration internationale (dont une partie des 350 000 réfugiés ukrainiens arrivés à partir de 2022), pèse sur un parc de logements dont la construction n’a pas suivi. Malgré un pic à près de 45 000 logements commencés au niveau national en 2021, les mises en chantier et les achèvements ont reculé ensuite, notamment en 2024, où les livraisons de logements ont diminué de plus de 20 %.
Brno est une grande ville universitaire et un pôle technologique, attirant étudiants, jeunes actifs et entreprises. Cette demande spécifique se reflète dans son marché locatif : les loyers réagissent vite aux tensions, avec une progression de plus de 10 % sur un an, et le parc neuf est dominé par des petites surfaces adaptées à cette clientèle.
À l’opposé, des villes comme Ostrava ou Ústí nad Labem ont longtemps souffert de difficultés industrielles et d’un chômage plus élevé. Les prix y sont restés bas, ce qui explique en partie les fortes hausses récentes : les investisseurs repèrent dans ces marchés des rendements supérieurs et une possibilité de rattrapage, tandis que des ménages y trouvent encore des logements dans leurs moyens.
Offre de logements et lenteur des permis
Un autre élément déterminant est la capacité à produire du logement neuf. En République tchèque, et particulièrement à Prague, les procédures d’obtention des permis sont longues et complexes. Les délais moyens frôlent 250 jours, bien au-dessus des standards de nombreux pays de l’UE.
Les chiffres récents montrent que :
Aperçu des tendances récentes dans la construction de logements en République Tchèque, mettant en lumière les défis de production face à la demande.
Les achèvements de logements ont chuté d’environ 20,5 % en 2024, signalant un net ralentissement de la livraison de nouveaux biens.
Les permis ont reculé de près de 7 % en 2024, puis de plus de 16 % début 2025, indiquant une poursuite de la contraction future du marché.
Prague nécessite au moins 10 000 nouveaux logements par an pour stabiliser le marché, mais n’a délivré que 6 300 permis pour appartements en 2024.
Cette rareté de l’offre amplifie l’écart entre Prague et les autres villes. Dans des régions où les permis sont un peu plus faciles à obtenir, comme en Moravie ou en Bohême de l’Ouest, l’arrivée de nouveaux projets contribue à contenir partiellement la hausse, même si les prix montent partout.
Rôle des investisseurs et du logement institutionnel
Les investisseurs institutionnels jouent un rôle croissant sur le marché tchèque, notamment via la construction de programmes dédiés à la location (build-to-rent). Une part importante des nouveaux immeubles est achetée en bloc par ces acteurs pour être mise sur le marché locatif, particulièrement à Prague.
Ce phénomène a deux effets principaux :
– Il réduit l’offre accessible aux particuliers à l’achat, renforçant la pression sur les prix.
– Il alimente la croissance du parc locatif, ce qui attire encore davantage de ménages vers la location, surtout les jeunes ménages qui ne peuvent ou ne souhaitent plus immédiatement devenir propriétaires.
Ce modèle se diffuse progressivement vers d’autres grandes villes, mais reste concentré dans la capitale, ce qui contribue à creuser encore l’écart entre Prague et le reste du pays.
Comparer les villes du point de vue d’un acheteur
Pour un ménage ou un investisseur qui souhaite acheter un logement en République tchèque, la question clé reste : où le rapport entre prix, revenus, loyer potentiel et qualité de vie est-il le plus intéressant ?
Coût relatif d’un appartement type
Un moyen simple de comparer consiste à regarder combien coûte un appartement standard de 60 ou 70 m² selon la ville, en appliquant les prix moyens au mètre carré.
| Ville / zone | Prix moyen (CZK/m²) | Coût estimé pour 60 m² (CZK) | Coût estimé pour 70 m² (CZK) |
|---|---|---|---|
| Prague | 139 900 | ≈ 8,4 millions | ≈ 9,8 millions |
| Brno | 108 000 | ≈ 6,5 millions | ≈ 7,6 millions |
| Pilsen | 77 900 | ≈ 4,7 millions | ≈ 5,5 millions |
| Olomouc | 81 400 | ≈ 4,9 millions | ≈ 5,7 millions |
| Hradec Králové | 86 400 | ≈ 5,2 millions | ≈ 6,0 millions |
| Ostrava | 52 200 | ≈ 3,1 millions | ≈ 3,7 millions |
| Ústí n. Labem | 38 500 | ≈ 2,3 millions | ≈ 2,7 millions |
Ces montants sont approximatifs mais donnent un ordre de grandeur clair : pour le prix d’un 60 m² à Prague, il est possible d’acheter deux logements de surface similaire à Ostrava ou presque deux à Pilsen ou Olomouc.
Pour les ménages dont l’activité professionnelle ou les revenus ne sont pas strictement liés au marché du travail local (télétravailleurs, retraités, investisseurs), les écarts de prix entre les grandes villes et les zones moins dynamiques permettent d’envisager des stratégies d’arbitrage géographique. Il devient ainsi une option de plus en plus viable d’acheter un bien dans une ville moyenne ou industrielle, tout en travaillant ou en passant une partie de son temps dans une métropole comme Prague.
Rendement locatif : où investir ?
Les rendements locatifs bruts moyens tournent autour de 3,3 % au niveau national, mais varient selon les villes et les segments :
– Prague : rendement brut d’environ 3,6 %, avec des pointes plus élevées dans certains quartiers périphériques ou sur de petites surfaces.
– Brno : rendement plus comprimé autour de 2,9 %, reflet de prix déjà élevés par rapport aux loyers.
– Ostrava, Pilsen : rendements supérieurs à la moyenne nationale, parfois au-delà de 3,5 %, avec des cas de plus de 5 % sur certains types de biens.
Pour un investisseur purement « rendement », des marchés comme Ostrava ou Ústí nad Labem peuvent sembler plus attractifs qu’un centre historique de Prague, où les prix très élevés font mécaniquement baisser le pourcentage de rendement, même si la perspective d’appréciation du capital sur le long terme reste plus forte dans la capitale.
L’impact des taux d’intérêt et du crédit immobilier
Les écarts de prix entre villes ne doivent pas faire oublier un élément transversal : le coût du crédit. Après une période de taux très élevés (autour de 6 à 7 % en 2022–2023), la Banque nationale tchèque a progressivement abaissé son taux directeur, revenu à 3,5 % au printemps 2025. Les taux des nouveaux prêts hypothécaires tournent autour de 4,6 % en moyenne.
Cette détente a relancé la demande :
Le montant des nouveaux crédits immobiliers au premier semestre 2025 a bondi de 56 % par rapport à la même période de 2024.
Dans un pays où les prix se sont déjà envolés de plus de 120 % depuis 2015, toute baisse des taux a un effet quasi mécanique sur le pouvoir d’achat immobilier et nourrit une nouvelle vague de hausse des prix. Historiquement, une baisse d’un point de pourcentage du coût du crédit pouvait se traduire par une hausse d’environ 3 % des prix immobiliers.
C’est particulièrement vrai à Prague et Brno, où une partie importante des acheteurs sont déjà fortement endettés, avec des ratios crédit/revenus élevés et une dette immobilière qui représente environ 22 % du PIB national.
Tendances à moyen terme : les écarts vont-ils se stabiliser ?
Les projections de la Banque nationale tchèque et de plusieurs analystes convergent sur un scénario de hausse des prix qui se poursuit, mais à un rythme plus modéré, autour de 5 à 10 % par an dans les prochaines années. Ce mouvement devrait rester plus prononcé dans les grandes villes et les zones en forte croissance démographique.
Plusieurs facteurs pourraient influencer l’évolution différenciée des villes :
Plusieurs facteurs clés pourraient moduler la tension sur les prix et la demande dans les différentes régions : l’avancement des grands projets de construction à Prague, une généralisation du télétravail renforçant l’attrait des villes moyennes bien connectées, des politiques publiques ciblant le logement abordable ou la location, et la dynamique des salaires régionaux qui pourrait rapprocher le profil de certaines villes de celui de Brno.
Pour l’instant, rien n’indique un retournement durable du marché. Même après une phase de stagnation en 2023, les prix sont repartis à la hausse en 2024, et les scénarios des organismes internationaux (Commission européenne, FMI) tablent sur une croissance économique modérée, une inflation stabilisée autour de 2 à 3 % et un chômage très bas, conditions plutôt favorables au maintien d’une demande solide.
Conclusion : un marché fragmenté, des choix de plus en plus stratégiques
La comparaison des prix immobiliers entre les villes en République tchèque met en évidence un paysage profondément fragmenté :
Aperçu des différentes dynamiques de prix, de loyers et de rentabilité locative dans les principales villes tchèques.
Prix et loyers nettement supérieurs, accessibilité dégradée et rentabilité modérée, mais avec de fortes perspectives de valorisation.
Second pôle, plus abordable mais cher localement, avec des rendements souvent inférieurs à 3% sur le segment classique.
Pilsen, Olomouc, Hradec Králové ou Liberec : prix intermédiaires et loyers en hausse, offrant un bon compromis coût, qualité de vie et potentiel locatif.
Ostrava ou Ústí nad Labem : tickets d’entrée les plus faibles et rendements parfois élevés, mais contexte économique fragile et liquidité moindre.
Pour les ménages, le choix d’une ville d’installation se transformera de plus en plus en arbitrage complexe entre emploi, transport, taille du logement et niveau d’endettement acceptable. Pour les investisseurs, la clé sera d’analyser finement, ville par ville – et souvent quartier par quartier – le couple prix/loyer, la dynamique démographique et le calendrier des nouveaux projets.
La pénurie de logements, la lenteur des permis de construire et la vigueur de la demande font que, partout au pays, la question principale n’est plus de savoir si les prix vont augmenter, mais où ils augmenteront le plus rapidement et avec quel impact sur la vie quotidienne des habitants.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour rechercher du rendement locatif et une exposition en couronne tchèque. Budget alloué : l’équivalent de 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble résidentiel dans un quartier en développement de Prague ou de Brno, combinant rendement locatif brut cible de 6–7 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rénovation légère) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société tchèque) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les spécificités juridiques et fiscales tchèques.
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