Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en République tchèque n’est pas seulement un pari sur un marché en croissance. C’est aussi profiter d’un environnement fiscal pensé pour attirer les capitaux, fluidifier les transactions et encourager la rénovation du parc immobilier. Abolition de la taxe d’acquisition, absence d’impôt sur la fortune, régimes préférentiels pour certains véhicules d’investissement, amortissements généreux, exonérations sur les plus-values à long terme : le cadre est nettement plus favorable que dans de nombreux pays voisins.
Les investisseurs immobiliers, qu’ils soient particuliers ou sociétés, résidents ou non-résidents, peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux spécifiques. Cet article présente un panorama structuré de ces principaux avantages.
Un cadre général attractif pour la détention d’immobilier
Avant même d’entrer dans le détail des régimes applicables, le système fiscal tchèque présente plusieurs caractéristiques qui, mises bout à bout, créent un environnement globalement propice à l’investissement immobilier.
Les droits de mutation immobilière, anciennement fixés à 4 %, ont été supprimés rétroactivement pour les acquisitions enregistrées à partir de fin 2019.
Sur le plan des taux, le régime reste lisible et modéré. Les particuliers sont imposés selon un barème à deux tranches : 15 % jusqu’à une assiette correspondant à 36 fois le salaire annuel moyen (1 676 052 CZK pour 2025), puis 23 % au‑delà. Les sociétés s’acquittent en principe d’un impôt sur les sociétés proche de 21 % (19 % pour certains profits d’entreprise dans certains textes), avec deux régimes très avantageux : 5 % pour les fonds d’investissement de base ou qualifiés, et 0 % pour les fonds de pension.
La République tchèque a conclu plus de 80 conventions fiscales bilatérales, principalement basées sur le modèle de l’OCDE. Ces traités visent à éviter la double imposition, à réduire les taux de retenue à la source sur les dividendes, intérêts et redevances, et incluent souvent une clause spécifique pour les biens immobiliers, accordant au pays de situation le droit principal d’imposer les plus-values.
Synthèse de quelques éléments structurants
On peut résumer quelques piliers du cadre fiscal général dans le tableau suivant.
| Élément | Situation en République tchèque | Intérêt pour l’investisseur immobilier |
|---|---|---|
| Impôt sur la fortune / patrimoine | Aucun impôt spécifique | Pas de taxation récurrente de la valeur nette immobilière |
| Impôt autonome sur les plus-values | Inexistant | Gains intégrés dans l’IR ou l’IS, avec exonérations possibles |
| Taxe d’acquisition immobilière | Abolie (ancien taux 4 %) | Coût d’acquisition allégé pour l’acheteur |
| Taux de base IR (personnes physiques) | 15 % / 23 % | Barème modéré, effets de seuil connus à l’avance |
| Taux standard IS | En pratique autour de 21 % | Régime classique mais complété par des niches (fonds, participation exemption) |
| IS fonds d’investissement qualifiés | 5 % | Véhicule fiscalement léger pour structurer un portefeuille |
| IS fonds de pension | 0 % | Intéressant pour les investisseurs institutionnels de long terme |
| Impôt sur la richesse, droits de timbre, capital duty | Inexistants | Coûts de détention et de structuration réduits |
Ce socle s’accompagne de règles détaillées, souvent favorables, pour la fiscalité des loyers, des plus-values et des véhicules d’investissement.
Pour les personnes physiques, la mise en location de biens immobiliers tchèques est taxée dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Le régime offre un double avantage : une grande souplesse dans le choix des charges déductibles et, si l’activité reste une simple location nue au sens de la loi, une absence totale de cotisations sociales et d’assurance maladie sur ces loyers.
Les loyers entrent dans la catégorie spécifique du revenu foncier (section 9 de la loi sur l’impôt sur le revenu). Ils se déclarent chaque année, mais seulement si le total des loyers dépasse 6 000 CZK par an. En deçà, aucune déclaration n’est requise – une tolérance administrative qui simplifie la vie des petits bailleurs.
Choisir entre frais réels et forfait de 30 %
L’investisseur particulier peut, pour ses revenus locatifs, opter entre deux méthodes :
– soit déduire l’ensemble de ses charges réelles liées à la location, à condition de les justifier ;
– soit appliquer un forfait de 30 % des loyers bruts, sans avoir à conserver de justificatifs détaillés, dans la limite de 600 000 CZK de déduction forfaitaire par an (soit un plafond de 2 millions CZK de loyers pour utiliser pleinement ce forfait).
Le tableau ci‑dessous illustre la logique de ces deux approches.
| Option | Principe | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|
| Déduction forfaitaire 30 % | 30 % des loyers bruts considérés comme charges (max 600 000 CZK) | Simplicité administrative, pas besoin de suivre toutes les dépenses | Moins intéressant si les charges réelles sont élevées (emprunt, travaux lourds) |
| Frais réels | Déduction des dépenses effectivement supportées pour obtenir et conserver les revenus | Optimisé pour des biens fortement endettés ou nécessitant des travaux/entretien importants | Exige une comptabilité rigoureuse, factures, contrats, etc. |
Beaucoup d’investisseurs privilégient les frais réels lorsqu’ils utilisent massivement l’effet de levier (emprunts importants, intérêts déductibles) ou qu’ils engagent des travaux structurels. Le forfait de 30 % reste très attrayant pour les petites surfaces peu endettées, où les charges effectives sont modestes.
Un large éventail de charges déductibles
Dans le cadre des frais réels, la liste des dépenses éligibles est large, à condition qu’elles servent à « générer, assurer ou maintenir » les revenus locatifs. Pour un bailleur particulier, peuvent notamment être déduits :
Plusieurs dépenses liées à un bien immobilier en location peuvent être déduites des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt. Sont notamment déductibles : la taxe foncière annuelle ; les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition ou la rénovation pendant la période de location ; les frais de dossier de prêt et commissions d’agence (à l’achat ou pour la recherche de locataire) ; les coûts de réparation et d’entretien (sans plafond, pour remettre le bien dans son état initial) ; les primes d’assurance et les frais de gestion d’immeuble ; les contributions au fonds de réserve de la copropriété ; les honoraires de conseil, d’expertise et de déclaration fiscale ; ainsi que l’amortissement fiscal du bien lorsque les conditions légales sont remplies.
Un traitement spécifique est prévu pour l’ameublement : les équipements et meubles dont le prix unitaire est inférieur à 80 000 CZK peuvent être passés en charges immédiatement, tandis que les éléments plus coûteux doivent être amortis. Le législateur distingue également les « réparations » (charges déductibles l’année où elles sont engagées) des améliorations ou surélévations de plus de 80 000 CZK, qui augmentent la base amortissable de l’immeuble et se déduisent via l’amortissement étalé.
Un bailleur utilisant un véhicule pour gérer son bien peut déduire un forfait mensuel. Ce forfait est de 4 000 CZK si le véhicule est aussi utilisé à titre privé, et de 5 000 CZK dans le cas contraire.
Amortissement des immeubles et des travaux
L’amortissement constitue un levier majeur d’optimisation fiscale pour l’investisseur locatif. Le droit tchèque prévoit une classification par groupes de durée, qui, pour l’immobilier, se traduit grossièrement par :
– 30 ans pour la plupart des immeubles « classiques » (entrepôts, usines, immeubles d’habitation ordinaires, etc.) ;
– 50 ans pour les bâtiments administratifs, hôtels, grands magasins, monuments historiques et assimilés.
Pour les particuliers qui optent pour les frais réels, la plupart des appartements et immeubles se déprécient fiscalement sur 30 ans, en utilisant un taux linéaire de 1,4 % la première année puis 3,4 % les années suivantes. La base amortissable inclut le prix d’acquisition et certains frais annexes (honoraires d’architecte, notaire, avocat, travaux d’amélioration dépassant un certain seuil, etc.). Pour un bien hérité ou acheté plus de cinq ans avant sa mise en location, la base peut être fixée sur la valeur de remplacement, déterminée par un expert.
Les améliorations réalisées par un locataire sur un bien loué sont amortissables sur 30 ou 50 ans selon la catégorie du bâtiment. Pour les monuments historiques, les travaux structurels bénéficient d’une période d’amortissement réduite à 15 ans, permettant une récupération fiscale accélérée.
Tant que la location ne devient pas une véritable activité de services (type hôtelier ou para‑hôtelier), les loyers de « location nue » ne sont pas soumis à cotisations de sécurité sociale ni à l’assurance maladie. Cette caractéristique renforce l’intérêt de la détention en direct pour des particuliers, par rapport à certains pays où les revenus fonciers supportent aussi des prélèvements sociaux.
En cas de déficit locatif (charges supérieures aux loyers), la perte peut être imputée sur d’autres catégories de revenus, à l’exception des salaires, et reportée sur cinq exercices. Depuis 2020, un mécanisme de report en arrière est également ouvert, permettant de remonter sur deux années dans la limite cumulée de 30 millions CZK. À noter que l’utilisation d’un déficit prolonge le délai pendant lequel l’administration peut contrôler la situation (jusqu’à huit ans).
Au final, pour un particulier, la combinaison d’un barème modéré, d’une grande latitude dans la déduction des charges, de l’amortissement immobilier et de l’absence de cotisations sociales transforme l’immobilier locatif en République tchèque en support fiscalement très compétitif.
Sociétés et véhicules dédiés : quand l’immobilier devient un business
Dès qu’il s’agit de structurer un portefeuille important, de lever de la dette de manière industrielle ou de mutualiser des capitaux, l’investisseur se tourne généralement vers une société. La République tchèque offre un choix assez large de véhicules, avec des traitements fiscaux différenciés.
La forme la plus fréquente pour détenir un ou plusieurs immeubles est la société à responsabilité limitée (« s.r.o. »), qui ne requiert qu’un capital minimum symbolique d’1 CZK. Les sociétés anonymes (« a.s. ») restent courantes pour les projets de plus grande envergure, avec un capital minimal de 2 000 000 CZK ou 80 000 EUR. À côté de ces formes classiques, on trouve des structures de partenariat (k.s., v.o.s.) plus proches de la transparence fiscale, des fonds de type « svěřenský fond » (proche du trust), et surtout des fonds d’investissement (notamment SICAV et fonds d’investissement qualifiés).
Revenus locatifs et plus-values en société
Pour une société, les revenus locatifs constituent un revenu d’exploitation soumis à l’impôt sur les sociétés. Le taux de base tourne autour de 21 % (19 % pour certains profits) et l’ensemble des charges nécessaires à la génération des loyers est en principe déductible, dans le respect des règles générales (justification, rattachement à l’exercice, etc.). Les amortissements suivent la même logique que pour les particuliers, avec des durées de 30 ou 50 ans selon la nature de l’immeuble.
Lors de la vente d’un immeuble, la plus-value imposable est calculée comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, après déduction des frais directs de vente. Les pertes éventuelles peuvent être reportées sur cinq exercices et faire l’objet d’un carry-back de deux ans, dans la limite de 30 millions CZK. Une exception notable : les pertes résultant de la cession d’un terrain nu ne sont pas déductibles fiscalement.
Effet de levier et règles anti‑sous‑capitalisation
Le législateur tchèque a transposé les règles européennes de limitation des intérêts. Les sociétés immobilières peuvent évidemment déduire les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition ou la rénovation des immeubles, mais plusieurs garde‑fous s’appliquent :
La déductibilité fiscale des intérêts sur les dettes intragroupe est soumise à plusieurs règles : un ratio de sous-capitalisation (thin cap) limite la déduction si la dette dépasse 4x les fonds propres (6x pour les banques et assureurs). De plus, les « coûts d’emprunt excédentaires » ne sont déductibles qu’à hauteur de 30% de l’EBITDA fiscal ou de 80 millions CZK (le montant le plus élevé étant retenu). Enfin, les intérêts sur les emprunts participatifs (liés aux profits) sont intégralement non déductibles.
Les coûts d’emprunt non déduits peuvent néanmoins être reportés sur les exercices suivants. Pour l’investisseur immobilier, cela signifie que les structures très fortement endettées doivent être calibrées avec soin, mais le système reste accommodant pour des niveaux de levier raisonnables.
Participation exemption : un outil clé pour les holdings immobilières
Un des atouts majeurs pour les investisseurs qui structurent leurs actifs via des sociétés tient au régime d’exonération des dividendes et plus-values de participation (« participation exemption »). Lorsqu’une société mère résidente (ou parfois une société de l’UE/EEE ou d’un État conventionné sous conditions) détient au moins 10 % du capital d’une filiale pendant une période ininterrompue d’au moins 12 mois, plusieurs effets favorables se cumulent :
– les dividendes reçus de cette filiale sont exonérés d’impôt sur les sociétés ;
– la plus‑value réalisée en cas de cession de cette participation peut, elle aussi, être exonérée.
Le mécanisme de holding est particulièrement pertinent pour l’immobilier détenu via des ‘propco’ (sociétés porteuses d’immeubles). Il permet d’organiser des cessions en bloc (share deal) plutôt que des cessions d’actifs (asset deal). Sous réserve du respect des seuils de détention et de la durée minimale, la remontée de dividendes et la cession de filiales sont fiscalement neutres au niveau de la société tête de groupe.
Fonds d’investissement : un régime à 5 %
Pour des portefeuilles diversifiés et des investisseurs institutionnels ou fortunés, les fonds d’investissement tchèques offrent un cadre particulièrement avantageux, avec un impôt sur les sociétés réduit à 5 % pour les fonds qualifiés. Pour bénéficier de ce taux, plusieurs conditions doivent être satisfaites : nature réglementée du fonds, portefeuille diversifié (aucun immeuble unique ne peut représenter plus de 20 % des actifs, aucune société immobilière plus de 30 %), absence d’activité commerciale soumise à licence classique, etc.
Certaines formes (SICAV, fonds d’investissement de base, certains fonds mutuels ou sous‑fonds) peuvent se qualifier, de même que des fonds étrangers comparables domiciliés dans l’UE/EEE. Les distributions aux porteurs de parts sont en général soumises à une retenue à la source de 15 % (35 % pour certains États non conventionnés), mais souvent réduite par les traités fiscaux.
Le tableau suivant permet de comparer, à grands traits, trois modes de détention pour un portefeuille immobilier important.
| Véhicule | Taux d’IS sur les loyers et plus-values | Avantages principaux | Public cible |
|---|---|---|---|
| Société classique (s.r.o. / a.s.) | Environ 21 % | Simplicité, flexibilité, accès à la participation exemption, bonne acceptation bancaire | Promoteurs, investisseurs privés, PME de l’immobilier |
| Fonds d’investissement qualifié | 5 % | Forte optimisation fiscale, possibilité de mutualiser de grands portefeuilles, réglementation spécialisée | Institutionnels, family offices, grands patrimoines |
| Svěřenský fond (trust tchèque) | 21 % | Outil patrimonial (transmission, protection d’actifs), anonymat relatif | Familles, structurations successorales |
Le choix entre ces structures dépendra du profil d’investisseur, de la taille du projet, de la stratégie de sortie et des contraintes réglementaires.
Plus-values immobilières : des exonérations temporelles très puissantes
En République tchèque, les plus-values immobilières sont intégrées dans l’impôt sur le revenu (particuliers) ou l’impôt sur les sociétés (entreprises), sans impôt autonome spécifique. Mais plusieurs régimes d’exonération fondés sur la durée de détention ou l’usage du bien jouent un rôle clé dans la planification fiscale.
Ventes en direct par des particuliers : résidence principale, 5 ans ou 10 ans
Pour les personnes physiques, les gains issus de la vente directe d’un bien immobilier sont en principe taxables à 15 % ou 23 % selon le niveau global de revenu. Cependant, trois grandes voies d’exonération existent :
La plus-value sur la vente d’un bien immobilier peut être exonérée dans trois cas principaux : si le bien était la résidence principale du vendeur pendant au moins deux ans avant la vente ; si le bien, détenu comme actif non professionnel, a été possédé pendant cinq ans (acquis jusqu’au 31/12/2020) ou dix ans (acquis à partir du 01/01/2021) ; ou si le produit de la vente est réinvesti dans les besoins de logement du contribuable (achat, construction, rénovation, remboursement de prêts) dans un délai imparti, même si le délai de détention n’est pas respecté.
Dans tous les cas, la base imposable correspond au prix de vente diminué du prix d’acquisition et des frais engagés (travaux, frais de notaire, commission d’agence, diagnostics, etc.), pour autant qu’ils soient justifiés. En cas de bien reçu gratuitement (donation, héritage), la valeur retenue est celle fixée par la décision de justice ou un rapport d’expert. Les pertes sur la vente de biens non professionnels ne peuvent pas être imputées sur d’autres gains.
Les investisseurs doivent aussi garder à l’esprit qu’en cas de vente exonérée dépassant 5 millions CZK de produit, un simple « avis » à l’administration fiscale est obligatoire, même si aucun impôt n’est dû. L’omission de ce signalement peut donner lieu à une pénalité pouvant atteindre 15 % du montant non déclaré.
Cessions de parts de sociétés immobilières par des particuliers
Lorsque l’immobilier est logé dans une société et que l’investisseur cède les titres plutôt que l’actif, ce sont les règles sur la vente de valeurs mobilières ou de participations qui s’appliquent. Le régime tchèque est loin d’être défavorable aux particuliers : il repose sur des tests de durée de détention (time tests) et, dans certains cas, sur des seuils de montant.
Pour un particulier, les gains sur la vente de titres peuvent ainsi être exonérés si :
– les actions d’une société anonyme (joint‑stock company) sont détenues comme actif non professionnel depuis plus de trois ans ;
– les parts d’une s.r.o. ou les « kmenové listy » le sont depuis plus de cinq ans.
Depuis 2025, une limite annuelle de 40 millions CZK de gains exonérés est toutefois appliquée pour l’ensemble des ventes de titres et participations par un même contribuable ; au‑delà, les plus‑values redeviennent taxables. Ce plafond doit être supprimé à partir de 2026, ce qui rétablira une exonération intégrale sous réserve de respecter les durées de détention.
Seuil en couronnes tchèques en deçà duquel les gains sur valeurs mobilières sont exonérés d’impôt pour une année.
Le tableau suivant résume ces principaux cas de figure pour un particulier.
| Type de plus-value | Condition de temps | Plafond annuel | Régime |
|---|---|---|---|
| Vente de résidence principale | Occupation effective ≥ 2 ans avant la vente | Aucun | Exonérée |
| Vente d’autre immeuble acquis ≤ 2020 | Détention ≥ 5 ans | Aucun | Exonérée |
| Vente d’autre immeuble acquis ≥ 2021 | Détention ≥ 10 ans | Aucun | Exonérée |
| Vente d’immeuble avec réinvestissement dans résidence | Utilisation du produit pour « besoins de logement » dans un délai donné | Aucun | Exonérée sous conditions de notification |
| Vente d’actions (joint‑stock) | Détention non pro > 3 ans | 40 M CZK de produits (de 2025 à fin 2025) | Exonérée jusqu’au plafond (suppression du plafond prévue) |
| Vente de parts de s.r.o. | Détention non pro > 5 ans | 40 M CZK de produits (de 2025 à fin 2025) | Même régime qu’au‑dessus |
| Petites ventes de titres | Produits totaux ≤ 100 000 CZK/an | 100 000 CZK | Exonération intégrale |
Là encore, les pertes sur cessions de titres par des particuliers ne peuvent s’imputer qu’au sein de la même catégorie de revenus, et sous certaines restrictions.
Sociétés et plus-values : la mécanique de droit commun
Pour les sociétés, le traitement est plus uniforme : qu’il s’agisse d’une vente directe de l’immeuble ou de la cession des actions d’une filiale immobilière, les gains sont, en principe, imposables au taux normal d’IS, sauf application de la participation exemption. Pas de délai de détention ouvrant automatiquement droit à une exonération, mais la possibilité, lorsqu’une société mère remplie les critères (détention d’au moins 10 % pendant 12 mois), de neutraliser l’impôt sur la plus‑value de cession de la filiale.
Cette différence explique que, pour les particuliers, un montage « société vitrine » ne soit pas toujours optimal fiscalement s’il ne s’accompagne pas d’une réflexion sur le traitement à la sortie (vente d’actions vs vente de l’actif, horizon de détention, etc.).
TVA et immobilier : jeu de seuils temporels et d’options
La TVA sur l’immobilier en République tchèque est à la fois technique et riche en opportunités. Elle interfère surtout au moment de la construction, de la vente ou de la location de surfaces à usage professionnel.
Ventes d’immeubles : entre exonération et application de 12 % ou 21 %
En règle générale, la cession d’un immeuble ancien est exonérée de TVA dès lors qu’un certain délai s’est écoulé depuis la construction, sa première utilisation ou une modification substantielle (extension, réaffectation importante, etc.). Historiquement, ce délai était de cinq ans, mais il a été remplacé pour l’application de certaines règles TVA par un seuil de 23 mois pour ce qui est de la « première livraison » après achèvement, dans le cadre d’une réforme alignée sur la jurisprudence de la CJUE.
Les principes opérationnels sont les suivants :
La première livraison d’un immeuble neuf dans les 23 mois suivant son achèvement est soumise à la TVA. Les livraisons ultérieures ou celles effectuées après ce délai sont exonérées, sauf option conjointe du vendeur et de l’acquéreur, tous deux redevables de la TVA, pour taxer l’opération. Pour les livraisons taxables, le taux réduit de 12 % s’applique aux immeubles résidentiels et logements sociaux, tandis que le taux normal de 21 % concerne les immeubles non résidentiels. Les terrains sont généralement exonérés, sauf s’il s’agit de terrains à bâtir, par exemple lorsque des travaux de viabilisation sont en cours en vue de la construction d’un bâtiment.
La notion de « modification substantielle » est décisive : si les travaux de rénovation dépassent 30 % du prix de vente futur, la livraison est assimilée à celle d’un immeuble neuf et doit être soumise à TVA, avec un effet évident sur la trésorerie, mais aussi la possibilité pour le vendeur de récupérer la TVA sur ses propres coûts de travaux.
Pour un investisseur professionnel, la possibilité d’opter pour la taxation d’une livraison normalement exonérée, en accord avec un acquéreur lui‑même assujetti, permet souvent d’éviter des régularisations de TVA en amont et de sécuriser la récupération de la TVA sur les coûts de construction ou de rénovation. Dans ce cas, le mécanisme d’autoliquidation (« reverse charge ») s’applique : c’est l’acheteur qui déclare la TVA due, ce qui neutralise l’impact financier immédiat.
Locations : exonération par défaut, option à 21 % pour les usages professionnels
Les revenus de location sont, en principe, exonérés de TVA lorsque l’on parle de location d’immeubles ou de logements classiques. Cela signifie qu’un bailleur non inscrit à la TVA ne facture pas de TVA à ses locataires, mais ne peut pas non plus récupérer la TVA payée sur ses dépenses (construction, travaux, honoraires d’architecte, etc.).
Des exceptions existent pour : les cas spécifiques qui ne suivent pas la règle générale.
– les locations de courte durée (moins de 48 heures), assimilées à des prestations hôtelières ;
– les services d’hébergement (hôtels, pensions, plateformes de type Airbnb avec services) ;
– la location de places de stationnement ;
– la location de coffres‑forts ou d’installations fixes.
Surtout, un bailleur assujetti peut, sous certaines conditions, opter pour soumettre volontairement la location à TVA au taux de 21 % lorsqu’il loue à un preneur lui‑même assujetti à la TVA et utilisant les locaux à des fins taxables (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Cette option n’est pas possible pour les biens utilisés principalement comme logements.
Pour un investisseur qui développe un immeuble de bureaux destiné à des locataires professionnels, l’option pour la TVA sur les loyers permet de récupérer la TVA grevant les coûts de construction ou de rénovation. Elle améliore aussi la transparence économique : les preneurs récupèrent la TVA sur leurs loyers, et le bailleur n’est pas pénalisé sur sa marge nette par une TVA « cachée » dans les coûts.
Fiscalité locale : une taxe foncière faible et largement maîtrisable
Chaque propriétaire d’un bien situé en République tchèque est redevable d’un impôt foncier annuel, composé d’une taxe sur les terrains et d’une taxe sur les bâtiments et unités. Contrairement à certains pays où cet impôt peut être très lourd, les montants restent généralement modestes, même si une hausse d’environ 80 % est intervenue au 1er janvier 2024.
Coefficient municipal maximum pouvant être appliqué pour le calcul de la taxe foncière en République tchèque, notamment avec un coefficient local majoré.
Pour un appartement de 80 à 100 m², il n’est pas rare que la taxe foncière annuelle avoisine une cinquantaine d’euros seulement : une charge très modérée au regard de la valeur des actifs. De surcroît, pour les sociétés, cette taxe est déductible de l’impôt sur les sociétés, ce qui réduit encore son impact net.
Un certain nombre d’exonérations existent pour les immeubles publics, scolaires, culturels, environnementaux ou situés dans des zones industrielles préférentielles. Le propriétaire doit déposer une déclaration foncière auprès du fisc local au plus tard le 31 janvier de l’année concernée, mais ensuite, en l’absence de changement majeur, la déclaration n’est pas à renouveler chaque année.
Coûts de transaction et frais annexes : un round‑trip compétitif
Outre les éléments d’impôt stricto sensu, les coûts annexes jouent un rôle important dans la rentabilité nette d’un projet immobilier. En République tchèque, la suppression de la taxe d’acquisition immobilière a fait baisser le coût global d’entrée. Les coûts typiques d’une transaction se concentrent désormais sur :
Lors de l’achat ou de la vente d’un bien, plusieurs frais supplémentaires, au-delà du prix convenu, doivent être anticipés. Voici les principaux postes de dépenses à prévoir.
Pour la rédaction et la sécurisation juridique des contrats. Ils sont généralement calculés autour de 1% du prix de vente, hors TVA.
Pour l’acte authentique et les formalités légales. Ils représentent environ 0,1% du montant de la transaction.
Rémunération de l’agence immobilière pour ses services. Elle est habituellement de 2,5% à 5% du prix et est à la charge du vendeur.
Ils couvrent les démarches telles que l’enregistrement au cadastre et les diverses recherches nécessaires (urbanisme, servitudes…).
Les estimations usuelles évoquent un coût total pour l’acheteur (hors prix du bien) d’environ 1,1 %, tandis que le vendeur supporte 2,5 à 5 % de commissions. Le coût « aller‑retour » (achat + vente) s’établit donc généralement dans une fourchette de 3,6 à 6,1 % de la valeur du bien, ce qui reste très compétitif comparé à des marchés où les droits de mutation et taxes à l’acquisition peuvent à eux seuls dépasser 6 à 8 %.
Incitations à la rénovation et à la transition énergétique : un bonus indirect pour les investisseurs
Au‑delà des règles d’imposition classiques, la République tchèque a mis en place des programmes de subvention importants pour encourager la rénovation énergétique du parc immobilier. Même si ces aides ne sont pas des « avantages fiscaux » au sens strict, elles viennent renforcer la rentabilité économique de certains projets et peuvent être combinées avec les dispositifs fiscaux décrits plus haut.
Le programme tchèque « Oprav dům po babičce », financé par le Fonds de modernisation de l’UE à hauteur de 55 milliards CZK, vise à accélérer la rénovation des maisons anciennes pour améliorer leur performance énergétique et limiter l’étalement urbain. Il s’inscrit dans l’initiative « Nouvelle économie d’énergie verte ».
Ce programme propose notamment :
– des subventions pouvant couvrir jusqu’à 50 % des coûts de travaux éligibles, avec un plafond d’1 million CZK ;
– des bonus additionnels pour les installations photovoltaïques, les remplacements de systèmes de chauffage obsolètes ou la ventilation avec récupération de chaleur ;
– un bonus familial de 50 000 CZK par enfant à charge ;
– des bonifications régionales de 10 % pour certaines régions en difficulté.
À partir de 2024, des prêts bonifiés de longue durée (jusqu’à 20 ans et plus) complètent les subventions. Ces prêts, sans hypothèque sur le bien, ont un TAEG plafonné à 3,5 % pour 2024. Plus de 15 % des maisons anciennes sont éligibles, avec un prix d’achat moyen environ 20 % inférieur au marché. Ces conditions offrent des perspectives pour les investisseurs à long terme, sous réserve du respect des obligations de résidence et d’occupation dans le cadre de projets mixtes.
Pour un investisseur qui rénove en profondeur, ces dispositifs viennent s’ajouter à la possibilité d’amortir fiscalement les travaux, de récupérer la TVA sur les chantiers (si son activité est assujettie) et de bénéficier, dans le cas de monuments historiques, d’une durée d’amortissement raccourcie à 15 ans pour certaines améliorations.
Une fiscalité ouverte aux non-résidents, sous l’ombrelle des conventions
Un autre avantage du système tchèque réside dans sa neutralité à l’égard des investisseurs étrangers. Les non‑résidents – personnes physiques ou sociétés – peuvent détenir directement des biens immobiliers en République tchèque, ou via des sociétés locales. La détention d’un bien ne confère certes pas de droit particulier au séjour, mais elle ne fait l’objet d’aucune restriction discriminatoire.
Les non-résidents sont imposés sur leurs revenus de source tchèque (loyers, plus-values immobilières, certains intérêts et dividendes) dans les mêmes conditions que les résidents, sous réserve des conventions internationales. Ils peuvent notamment bénéficier des crédits d’impôt personnels et familiaux si au moins 90 % de leurs revenus mondiaux proviennent de la République tchèque.
Les conventions fiscales limitent par ailleurs les retenues à la source sur les dividendes et les intérêts. En droit interne, ces retenues s’élèvent en général à 15 % (pouvant monter à 35 % pour les bénéficiaires situés dans des États non conventionnés). Mais de nombreux traités, comme celui avec les États‑Unis, fixent des taux plafonds inférieurs, voire des exonérations sur certains flux d’intérêts. Les dividendes versés à une société mère de l’UE/EEE remplissant les conditions de la directive mère‑fille sont, en pratique, exonérés de retenue à la source.
Conclusion : un environnement calibré pour la rentabilité à long terme
Pris isolément, chacun des dispositifs décrits – amortissement généreux, exonération des plus-values sous condition de durée, impôt de 5 % pour certains fonds, option à la TVA, taxe d’acquisition supprimée, absence d’impôt sur la fortune – peut sembler simplement « compétitif ». Mais c’est la combinaison de ces éléments, ajoutée à une fiscalité locale modérée et à un réseau dense de conventions fiscales, qui fait de la République tchèque un terrain de jeu particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers, qu’ils soient particuliers fortunés, foncières régionales ou fonds internationaux.
Pour les particuliers et expatriés, l’investissement locatif permet une large déduction des charges, l’exonération de cotisations sociales sur les loyers et une exonération des plus-values après 5 ou 10 ans de détention. Pour les professionnels et institutionnels, des structures sociétaires ou en fonds, l’accès au régime de participation exemption et des incitations à la rénovation énergétique permettent d’optimiser la fiscalité tout en s’alignant sur les priorités comme la transition énergétique et la rénovation du patrimoine.
Reste une condition : maîtriser la technique. Entre les règles d’amortissement par catégories, les effets de seuil en TVA, les plafonds sur la déduction des intérêts, les conditions de la participation exemption et les subtilités des conventions fiscales, l’ingénierie reste indispensable. Mais pour ceux qui acceptent cette complexité – ou s’entourent des bons conseils – la République tchèque propose un ensemble d’avantages fiscaux qui peuvent significativement amplifier le rendement net de leurs investissements immobiliers à moyen et long terme.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en République tchèque
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble résidentiel dans un quartier dynamique de Prague ou Brno, combinant rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société tchèque) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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