Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Depuis quelques années, Le Porto Rico s’est imposé comme l’une des juridictions les plus commentées par les investisseurs immobiliers. Derrière cette montée en puissance, un élément clé : un arsenal d’incitations fiscales très atypique dans l’univers américain, articulé autour du Code des incitations, connu sous le nom d’Act 60, mais aussi d’une série de lois plus ciblées comme l’Act 132 et l’Act 182‑2024. Pour qui s’intéresse à l’investissement locatif, au développement immobilier ou à l’optimisation patrimoniale, comprendre ces règles est devenu indispensable.
Bien que faisant partie des États-Unis, Porto Rico constitue une juridiction fiscale distincte. Sous conditions, ses résidents peuvent être exonérés d’impôt fédéral américain sur leurs revenus locaux, tout en bénéficiant du cadre juridique et bancaire américain. L’immobilier y est à la fois une condition d’accès à ces régimes et un actif d’investissement privilégié.
Un cadre fiscal singulier au sein des États‑Unis
Le Porto Rico est un territoire non incorporé des États‑Unis. Ses résidents sont citoyens américains, utilisent le dollar et bénéficient de la protection du droit fédéral, notamment en matière de propriété intellectuelle, de réglementation bancaire et de garantie des dépôts (FDIC). Pourtant, du point de vue de l’IRS, le territoire forme une juridiction fiscale à part entière.
Selon la section 933 du Code des impôts américain, un résident authentique (bona fide resident) de Porto Rico peut exclure de l’impôt fédéral ses revenus de source portoricaine. Ces revenus ne sont alors imposés que par l’administration fiscale portoricaine (Departamento de Hacienda). Attention, les revenus de source américaine (ex: un bien immobilier situé aux États-Unis continentaux) restent, quant à eux, soumis à l’impôt fédéral de l’IRS.
Pour les investisseurs immobiliers, ce statut ouvre un champ de jeu particulier : revenus locatifs, plus‑values sur la vente de biens situés sur l’île, intérêts et dividendes de sociétés locales sont potentiellement défiscalisés ou fortement réduits par rapport à la combinaison habituelle impôt fédéral + impôt de l’État.
Le système de taxes foncières : un coût de portage souvent plus faible
Avant de parler d’Act 60 ou d’exonérations de plus‑values, il faut comprendre la fiscalité foncière locale, car elle conditionne le coût de détention des biens.
L’impôt foncier, appelé Impuesto sobre la Propiedad Inmueble, est administré par le CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales), organisme qui centralise l’évaluation et la collecte pour les 78 municipalités. Les taxes reposent sur une valeur cadastrale calculée selon une méthodologie ancienne (base 1957), ajustée en fonction des caractéristiques du bien, de sa localisation et des transactions comparables. En pratique, la valeur imposable représente souvent une fraction réduite de la valeur de marché, autour de 11,83 % selon les références fréquemment citées.
Le taux effectif moyen de la taxe foncière sur la valeur de marché, résultant d’une base cadastrale réduite et des millages municipaux.
Un tableau permet de visualiser l’ordre de grandeur des taux municipaux cités dans les données :
| Municipalité | Taux municipal approximatif (milles) | Taux % approximatif sur base cadastrale |
|---|---|---|
| San Juan | ~10,83 | ~1,083 % |
| Dorado | ~10,50 | ~1,050 % |
| Culebra | ~7,78 | ~0,778 % |
Les avis d’imposition sont généralement payables en deux échéances, autour du 1er septembre et du 1er mars. En cas de non‑paiement, le CRIM peut appliquer pénalités, intérêts et, à terme, saisir le bien.
Exonérations foncières et homestead
Les propriétaires occupants bénéficient d’une exonération dite de « résidence principale » qui soustrait une première tranche de valeur (par exemple 15 000 dollars de base imposable) de la taxe. Des avantages supplémentaires existent pour les vétérans et les seniors, sur demande et sur présentation de justificatifs (titre de propriété, preuve de résidence, inscription électorale, permis de conduire local, etc.). Les évaluations peuvent être contestées via une procédure d’appel, utile lorsque la valeur cadastrale ne reflète plus la réalité du marché.
Pour l’investisseur, les mécanismes fiscaux en vigueur dans les territoires d’outre-mer ne suppriment pas l’impôt foncier, mais le rendent souvent plus supportable qu’aux États‑Unis continentaux. Cet avantage est particulièrement notable pour les biens détenus en portefeuille sur une longue durée.
Act 60 et l’architecture des incitations : le socle du régime
Au cœur de la stratégie d’attraction des capitaux se trouve l’Act 60‑2019, ou Code des incitations de Porto Rico. Ce texte, en vigueur depuis 2020, a fusionné une multitude de régimes préexistants, dont les célèbres Act 20 (export de services) et Act 22 (investisseurs individuels). L’objectif affiché : rationaliser le système, sécuriser les avantages via des « décrets d’exonération » contractuels, et mieux suivre le retour sur investissement pour l’économie.
Le décret d’exonération fiscale obtenu en remplissant un cahier des charges (emplois, investissement, localisation) est juridiquement assimilé à un contrat entre le bénéficiaire et le gouvernement. Il est valable 15 ans (parfois jusqu’à une date butoir comme 2035 pour les investisseurs individuels), prolongeable sous conditions, et garantit la stabilité des taux et exonérations même en cas de modification ultérieure de la loi.
Pour l’immobilier, deux grands axes se détachent : les avantages accordés aux personnes physiques qui s’installent sur l’île (chapitre « Resident Individual Investor ») et les incitations ciblant les promoteurs ou développeurs de projets résidentiels, commerciaux ou touristiques (chapitres export, tourisme, manufacturier, et surtout la récente Act 182‑2024 sur les centres urbains).
Investisseur résident : quand l’immobilier devient la clé de voûte du régime
L’ancien Act 22, désormais intégré à l’Act 60 (chapitre « Resident Individual Investor »), est devenu célèbre pour une promesse radicale : une exonération à 100 % de l’impôt portoricain sur les intérêts, dividendes et plus‑values, dès lors que ces gains sont générés après le changement de résidence fiscale. Ce régime ne vise pas l’immobilier au sens strict, mais il structure fortement les comportements des investisseurs immobiliers qui se relocalisent sur l’île.
Des avantages massifs sur les revenus passifs
Pour un individu qui devient « bona fide resident » de Porto Rico, le décret d’investisseur résident offre :
– 0 % d’impôt portoricain sur les dividendes et intérêts de source portoricaine ;
– 0 % d’impôt portoricain sur les plus‑values, qu’elles soient à court ou long terme, dès lors qu’elles se forment après l’installation sur l’île (y compris sur crypto‑actifs, traités comme des biens au sens fiscal) ;
– exonération concomitante d’impôt fédéral américain sur ces mêmes revenus de source portoricaine, en vertu de la section 933 de l’IRC.
Les gains latents accumulés avant l’arrivée (Non-PR Built-in Gains) ne bénéficient pas d’une exonération totale. S’ils sont réalisés dans les 10 ans suivant le déménagement, ils restent soumis à l’impôt fédéral américain. S’ils sont réalisés après 10 ans de résidence mais avant 2036, ils sont imposés à un taux réduit de 5% à Porto Rico, sans impôt fédéral américain.
Pour les titres cotés, la scission s’effectue en retenant le cours au jour d’arrivée comme nouveau prix de revient ; pour les participations non cotées, l’investisseur doit lui‑même établir une valorisation permettant de ventiler le gain entre période « avant » et « après ».
L’obligation d’acheter une résidence au Porto Rico
L’élément le plus directement immobilier du régime tient à une exigence structurante : la personne qui obtient un décret d’investisseur résident doit acheter un bien immobilier sur l’île dans les deux ans suivant la délivrance du décret, et en faire sa résidence principale pour toute la durée de validité de l’exonération.
Pour bénéficier des incitations fiscales à Porto Rico, comme la loi 60, les contribuables doivent prouver une résidence effective sur l’île. Cette obligation vise à renforcer le critère de foyer fiscal auprès de l’IRS, à orienter les capitaux vers le marché immobilier local et à filtrer les candidats dont la motivation serait uniquement fiscale sans réelle intention de s’installer.
Dans les faits, cette règle a contribué à tirer vers le haut les prix de l’immobilier dans certains quartiers prisés par les nouveaux arrivants : San Juan (Condado, Viejo San Juan, Miramar), Dorado, Rincón ou Palmas del Mar, où les transactions se sont multipliées. Les chiffres compilés par le Trésor portoricain indiquent que, entre 2015 et 2019, les titulaires de décrets ont réalisé pour environ 1,3 milliard de dollars d’achats immobiliers.
Le tableau ci‑dessous synthétise quelques paramètres financiers typiques pour un investisseur individuel sous Act 60 :
| Éléments clés du décret d’investisseur résident (Act 60) | Valeur / condition principale |
|---|---|
| Taux d’impôt PR sur dividendes/ intérêts post‑résidence | 0 % |
| Taux d’impôt PR sur plus‑values post‑résidence | 0 % (avec règles spécifiques pour gains pré‑résidence) |
| Taux d’impôt PR sur gains pré‑résidence après 10 ans | 5 % (si vente avant 2036, sans impôt fédéral) |
| Durée de validité du décret | Jusqu’au 31 décembre 2035 |
| Obligation d’achat de résidence | Oui, dans les 2 ans, résidence principale obligatoire |
| Donation annuelle à des ONG locales | 10 000 $ minimum (dont 50 % contre la pauvreté infantile) |
| Frais de demande | 5 005 $ |
| Frais d’acceptation | 105 $ |
| Frais de conformité annuelle | 5 005 $ |
Des règles de résidence et de « sourcing » sous haute surveillance
Pour bénéficier de ces exonérations, il ne suffit pas d’acheter une villa en bord de mer. L’IRS applique trois tests pour reconnaître le statut de « bona fide resident » :
Pour être considéré comme résident fiscal à Porto Rico, trois conditions principales doivent être réunies : une présence physique d’au moins 183 jours par an sur l’île (des calculs pluriannuels existent mais sont plus complexes), l’absence de foyer fiscal principal (base d’activité ou logement permanent) en dehors de Porto Rico, et un centre de vie économique, sociale et familiale localisé de manière prioritaire sur l’île.
Dans la pratique, cela suppose souvent de transférer permis de conduire, inscription électorale, comptes bancaires, voire associations professionnelles ou caritatives. L’achat de la résidence principale vient conforter cet ancrage.
Parallèlement, la source des revenus fait l’objet d’une attention croissante. Les gains provenant de la vente de biens immobiliers situés au Porto Rico sont, par définition, de source portoricaine. En revanche, les gains tirés de biens situés aux États‑Unis ou dans d’autres pays ne sont jamais requalifiés en revenus portoricains simplement parce que le propriétaire réside désormais sur l’île. De même, l’IRS peut reconstituer la période de détention d’actifs acquis avant le déménagement pour déterminer quelle portion du gain relève encore de la fiscalité américaine.
Des décisions récentes, comme l’affaire United States v. Suresh Gajwani et plusieurs mémos internes de l’IRS, montrent que l’administration n’hésite plus à utiliser des doctrines anti‑abus (comme la théorie de la « série d’opérations ») pour contester des montages jugés trop agressifs, notamment dans le domaine des crypto‑actifs.
L’Act 132 : une exonération historique des loyers résidentiels
Bien avant Act 60, le législateur portoricain avait déjà ciblé l’immobilier avec l’Act 132, ou « Real Property Market Stimulus Act », adoptée en 2010 pour relancer un marché résidentiel en difficulté. Ce texte a instauré une exonération spectaculaire : 100 % d’exemption d’impôt sur le revenu et d’Alternative Basic Tax (ABT) sur les revenus locatifs tirés de logements résidentiels.
Durée maximale, en années, de l’exemption fiscale applicable aux loyers perçus entre 2011 et fin 2025.
Pour un investisseur purement locatif, l’Act 132 a donc pu, pendant plus d’une décennie, transformer des flux bruts de loyers en revenus nets d’impôt sur le revenu, tout en laissant seulement la charge des impôts fonciers et des charges d’exploitation. Même si la fenêtre temporelle se referme, ce précédent montre la volonté des autorités de recourir régulièrement à des exonérations ciblées pour stimuler un segment du marché.
Act 182‑2024 : un levier taillé pour les projets résidentiels en centre urbain
L’un des dispositifs les plus récents est l’Act 182‑2024, intégrée à Act 60, qui crée une catégorie spécifique de « projet dans un centre urbain ». L’idée : utiliser la carotte fiscale pour pousser les promoteurs à réhabiliter des zones centrales dégradées, souvent marquées par la vacance, l’insalubrité et la criminalité.
Critères d’éligibilité des projets
Pour qu’un projet soit éligible, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies. Il doit :
Pour être éligible, un projet doit : être situé dans un centre urbain désigné par les autorités locales ; porter majoritairement sur des logements destinés à la vente ou à la location ; représenter un investissement d’au moins 1 million de dollars (hors terrain) ou concerner un immeuble en état d’abandon ; comporter au moins sept unités résidentielles ; pour la location, prévoir des baux d’une durée minimale de six mois ; démarrer la construction à partir du 1er juillet 2024, avec dépôt de la demande de décret au plus tard le 31 décembre 2025.
Cette architecture permet de viser des opérations d’une certaine taille, dans des zones où l’investissement privé fait défaut, tout en limitant les montages purement spéculatifs à très court terme.
Un cocktail d’exonérations très attractif
Sur le plan fiscal, Act 182‑2024 offre une combinaison d’avantages rarement réunis dans une seule loi. Les principales caractéristiques sont les suivantes :
| Avantage fiscal majeur (Act 182‑2024) | Détail de la mesure |
|---|---|
| Taux d’impôt sur le revenu du projet | 4 % sur le revenu net de vente ou de location |
| Exonération sur dividendes/distributions aux investisseurs | 100 % sur les dividendes issus du revenu exonéré |
| Exonération d’impôt foncier (biens réels et mobiliers) | 75 % pour les biens affectés au projet |
| Exonération des licences et taxes municipales | 50 % sur les licences, taxes et droits municipaux |
| Exonération des taxes municipales sur la construction | 75 % sur taxes, droits ou redevances liés aux travaux |
| Crédit d’impôt transférable | 40 % du moindre entre investissement éligible et coût total |
| Utilisation du crédit | En 3 fractions annuelles à partir de la 2e année d’exploitation, report indéfini |
Le crédit d’impôt de 40 % est particulièrement structurant. Il se calcule sur le plus faible des deux montants suivants : l’« investissement éligible » (cash, valeur des apports en nature, prêts garantis) et le « coût total du projet » (construction, mobilier et équipements, coûts d’emprunt, infrastructures, acquisition du terrain, etc.). Ce crédit peut ensuite être imputé sur l’impôt à payer, mais aussi cédé à des tiers via un système de gestion des crédits fiscaux mis en place par la loi 52‑2022.
Un promoteur peut structurer son plan de financement pour réduire drastiquement son coût net en fonds propres. Ce mécanisme attire des investisseurs prêts à acheter du crédit d’impôt, ce qui leur permet d’alléger leur propre facture fiscale portoricaine.
Les autres briques d’Act 60 utiles aux investisseurs immobiliers
Si l’Act 182 cible spécifiquement les centres urbains, d’autres volets d’Act 60 profitent indirectement aux acteurs immobiliers, notamment dans le tourisme, l’export de services, la finance ou la production.
Export de services et activités connexes à l’immobilier
Le chapitre « Export Services » d’Act 60 offre une imposition à 4 % pour les sociétés qui fournissent depuis Porto Rico des services à des clients situés hors de l’île (consulting, développement logiciel, services financiers, centres de services partagés, etc.), avec 100 % d’exonération sur les dividendes, 75 % de réduction de taxe foncière et 50 % d’allègement sur les taxes municipales.
Pour un investisseur développant un parc de bureaux destiné à des sociétés exportatrices de services, les avantages fiscaux de ces locataires ont des conséquences indirectes bénéfiques. Ils augmentent la solvabilité et la demande en surfaces de qualité des locataires potentiels, tout en réduisant la facture fiscale de l’investisseur sur les équipements et biens mobiliers utilisés dans l’activité. Dans certains cas, l’exonération foncière de 75% peut aussi s’appliquer aux biens immobiliers exploités par l’entreprise locataire exonérée. Cette configuration peut justifier une structuration intégrée où le promoteur détient également le véhicule d’exploitation de l’activité de services.
Tourisme, hôtels et résidences de loisirs
Le chapitre tourisme d’Act 60 propose une panoplie très favorable aux projets hôteliers, de condohôtels, marinas, parcs à thème ou infrastructures de tourisme médical. On retrouve des éléments déjà vus : 4 % d’impôt sur le revenu, 75 % d’exonération de taxes foncières, 50 % d’exonération de taxes municipales, 100 % d’exonération sur les dividendes, auxquels s’ajoute un crédit d’impôt de 30 à 40 % de l’investissement éligible.
Pour un développeur qui construit un complexe résidentiel touristique, par exemple un ensemble de villas en bord de mer ou une résidence de location courte durée, ces régimes peuvent faire basculer la rentabilité. D’autant que le tourisme est l’un des vecteurs principaux de la demande locative, en particulier dans des zones comme Rincón, Dorado ou Palmas del Mar, déjà identifiées comme cibles privilégiées par les investisseurs étrangers.
Zones d’opportunité et projets d’infrastructure
Le Porto Rico compte des centaines de zones qualifiées d’« Opportunity Zones » au sens du droit fédéral américain. Les investissements réalisés via des fonds dédiés dans ces zones portent un régime spécifique (report d’imposition des plus‑values réinvesties, allègement à terme sur la plus‑value finale). Le droit local ajoute par‑dessus une imposition réduite (18,5 % sur certains revenus de zones d’opportunité, 25 % d’exonération de taxe foncière et de taxe municipale, 100 % d’exonération sur les dividendes).
Taux d’imposition aussi bas que 2 % pour certaines entreprises et dans certaines îles périphériques de Porto Rico.
Pour l’investisseur immobilier, cela signifie qu’en combinant bon zonage, véhicule d’investissement adapté et régime d’incitation, il est possible de réduire significativement l’impôt foncier, les taxes municipales et l’impôt sur les bénéfices d’exploitation.
Fiscalité des plus‑values immobilières : taux standard et traitements spéciaux
Au‑delà des régimes d’incitation, la fiscalité « ordinaire » des plus‑values immobilières à Porto Rico mérite d’être examinée, car elle s’appliquera à de nombreux investisseurs qui ne bénéficient ni d’Act 60 ni de mesure particulière.
La vente d’un bien situé sur l’île déclenche, en principe, un impôt sur la plus‑value. Celle‑ci est calculée en retranchant du prix de cession la base ajustée du bien : prix d’achat initial, majorations pour travaux d’amélioration, frais de transaction (frais de clôture), moins les amortissements fiscaux déjà pratiqués.
Taux d’imposition forfaitaire des plus-values à long terme sur les actifs détenus plus d’un an.
Les non‑résidents sont quant à eux soumis à une retenue obligatoire de 15 % sur le prix de vente brut, opérée à la clôture par le notaire ou la société de titre, et reversée à Hacienda. Cette retenue s’impute sur l’impôt réellement dû après calcul de la plus‑value ; si elle dépasse le montant final, le vendeur peut obtenir un remboursement.
Exonération de résidence principale et interaction avec Act 60
Le droit portoricain prévoit une exonération spécifique sur la cession de la résidence principale. Si le vendeur a occupé le bien au moins deux années sur les cinq précédant la vente, une partie de la plus‑value peut être exclue de l’impôt, à hauteur de 250 000 dollars pour un célibataire et 500 000 dollars pour un couple marié déclarant conjointement. Une réforme récente (Loi 180‑2025) précise que le bien ne doit pas avoir été loué pendant la période de référence, et renforce l’exonération pour les ventes réalisées après fin 2024.
Les investisseurs bénéficiant déjà de l’Act 60 ne peuvent pas cumuler ses avantages avec la nouvelle exonération de résidence principale. Ils sont explicitement exclus de ce nouveau bénéfice et doivent donc choisir entre le régime général de la loi 180 et les avantages contractuels prévus par leur décret.
Transmission, succession et stratégie patrimoniale autour de l’immobilier
Au‑delà du revenu courant et des plus‑values, l’immobilier au Porto Rico présente un intérêt particulier en matière de transmission. Un élément souvent méconnu : pour l’impôt fédéral américain sur les successions, un citoyen américain né et résident à Porto Rico peut être traité comme un « non‑résident alien ». Dans ce cas, seule la fraction du patrimoine située aux États‑Unis (par exemple un immeuble en Californie, des actions de sociétés américaines) est visée par l’impôt fédéral sur les successions, avec un abattement très limité de 60 000 dollars, mais en laissant hors base les biens localisés à Porto Rico.
Les actifs situés à Porto Rico (biens immobiliers, certaines dettes publiques et municipales) ne sont pas soumis aux droits de succession fédéraux américains pour les résidents de l’île. Cependant, Porto Rico applique sa propre fiscalité successorale. Cette différence peut inciter les familles fortunées à y détenir des actifs immobiliers pour réduire leur assiette imposable au niveau fédéral.
Le cadre civil portoricain autorise l’usage de véhicules juridiques comme les trusts, les LLC ou les fondations privées pour loger ces actifs, avec à la clé des avantages en termes de simplification de la succession, de réduction des coûts de probate et de conservation des objectifs philanthropiques. Ces outils s’intègrent aux logiques d’Act 60, puisque des trusts résidents à Porto Rico peuvent, sous conditions, être considérés comme des entités transparentes pour l’impôt local.
Obligations déclaratives et risques de non‑conformité
Face à l’ampleur des avantages, les autorités fiscales locales et fédérales ont renforcé leurs contrôles. Toute cession immobilière génératrice d’un gain doit être déclarée à Hacienda via le formulaire 480.6C, à déposer dans les 90 jours suivant la vente, puis reprise dans la déclaration annuelle (Formulaire 482). Pour les non‑résidents, la retenue de 15 % est gérée par le notaire ou l’entreprise de titre, mais un suivi est nécessaire pour ajuster l’impôt effectif et demander, le cas échéant, un remboursement.
Les titulaires du décret Act 60 doivent fournir un rapport de conformité annuel et payer une redevance de 5 005 $. Tout changement de résidence fiscale avec Porto Rico doit être déclaré via le formulaire IRS 8898. L’IRS mène une campagne de contrôle ciblant les abus présumés sur les règles de résidence ou la qualification des revenus, pouvant conduire à des examens, avertissements ou enquêtes pénales.
Pour l’investisseur immobilier, la conséquence est claire : journaux de voyage, contrats, preuves d’occupation, pièces comptables pour les travaux, évaluations, doivent être soigneusement conservés pendant plusieurs années pour être en mesure de justifier la résidence, l’origine des revenus et le calcul des plus‑values.
Entre opportunité fiscale et controverses locales
Les chiffres compilés par le gouvernement portoricain montrent un impact massif de ces incitations. Entre 2012 et 2019, 2 331 individus ont obtenu un décret d’investisseur individuel. Selon un rapport du Trésor portoricain, les pertes de recettes liées à Act 22 pour la période 2020‑2026 pourraient atteindre environ 4,4 milliards de dollars, tandis que les investissements associés, notamment immobiliers, se chiffrent en milliards et que des dizaines de milliers d’emplois auraient été créés via les programmes d’export de services.
L’Act 22, loin de faire l’unanimité, est accusé par plusieurs municipalités de provoquer une flambée des prix immobiliers, la gentrification de quartiers côtiers et l’éviction de résidents locaux, avec des hausses de loyers atteignant parfois plusieurs centaines de pourcents. De plus, des projets immobiliers portés par de nouveaux investisseurs sont critiqués pour leurs impacts environnementaux, comme la déforestation et des constructions illégales en zones sensibles.
Au niveau fédéral, des élus américains ont déposé une résolution (UPROAR Act) visant explicitement l’Act 22, qu’ils considèrent comme un « paradis fiscal » interne, sapant la base fiscale américaine. Dans le même temps, le Sénat portoricain a voté en 2025 une réforme prolongeant le programme Act 60 jusqu’en 2055, tout en introduisant une fiscalité minimale de 4 % sur les revenus passifs pour les nouveaux bénéficiaires à partir de 2026, là où les anciens décrets conservent, eux, leur taux de 0 %.
Pour les investisseurs, les décrets en vigueur offrent une protection contractuelle. Cependant, le régime Pinel reste politiquement sensible et peut faire l’objet d’ajustements pour les nouveaux investissements. Il est donc crucial de bien comprendre la date d’obtention de son décret, les clauses de « grandfathering » (droit acquis) et les différents scénarios d’évolution potentiels.
Comment un investisseur peut tirer parti légalement du cadre portoricain
Pour un investisseur immobilier qui envisage de jouer la carte Le Porto Rico, plusieurs approches se dessinent, toutes nécessitant un accompagnement par des fiscalistes locaux.
Une première stratégie consiste à devenir résident sous Act 60 pour optimiser la fiscalité sur un portefeuille global d’actifs (titres, crypto, participations), tout en investissant dans une ou plusieurs propriétés locales destinées à l’habitation personnelle et éventuellement à la location secondaire. Dans ce cas, l’enjeu principal est de structurer le calendrier de cession des actifs acquis avant le déménagement (pour profiter des règles à 5 % au bon moment) et de respecter strictement les tests de résidence.
Une seconde voie s’adresse aux promoteurs et développeurs : elle consiste à structurer des projets éligibles sous l’Act 182-2024 ou sous les chapitres tourisme et export de services. Cette ingénierie permet de bénéficier d’une combinaison d’avantages incluant un impôt à 4 %, une exonération de 75 % de la taxe foncière et une exonération de 50 % des taxes municipales, tout en mobilisant des crédits d’impôt transférables. Les opérations particulièrement adaptées sont celles en centre urbain dégradé, les reconversions hôtelières et les projets mixtes logement-bureaux situés dans des zones d’Opportunity Zones.
Une troisième approche, plus patrimoniale, consiste à utiliser l’immobilier portoricain comme support de stratégie successorale pour des familles éligibles au statut de résident « non‑résident alien » pour l’impôt fédéral sur les successions, afin de loger une partie significative du patrimoine dans une juridiction qui échappe au champ de l’IRS en matière de droits de succession, tout en s’appuyant sur des structures comme les trusts ou les LLC locales.
L’investissement immobilier au Porto Rico ne se résume pas à un arbitrage de prix au mètre carré. C’est une décision qui touche à la fois la résidence fiscale, la stratégie de revenus, la planification patrimoniale et la gestion du risque politique et réglementaire.
Expert en investissement immobilier
Conclusion : un laboratoire fiscal à manier avec précaution
Le Porto Rico occupe aujourd’hui une place unique dans le paysage de la fiscalité immobilière mondiale. Nulle part ailleurs un investisseur ne peut, en restant dans l’écosystème juridique et financier américain, bénéficier à ce point d’exonérations sur ses revenus passifs, ses plus‑values et ses investissements immobiliers, tout en profitant de taxes foncières modérées et d’un accès direct au marché américain.
Les crédits d’impôt monétisables peuvent atteindre jusqu’à 40 % du coût d’investissement pour les projets éligibles.
Pour l’investisseur immobilier averti, Le Porto Rico peut être un puissant accélérateur de rendement et un outil sophistiqué de planification patrimoniale, à condition de s’inscrire dans une logique de résidence réelle, de transparence et de conformité scrupuleuse. À défaut, ce qui apparaît comme un eldorado fiscal peut rapidement se transformer en terrain miné.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Porto Rico
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Porto Rico pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (San Juan, Condado, Dorado), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier touristique ou en forte croissance, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation lié au développement du tourisme et aux incitations fiscales locales, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via LLC) et définition d’un plan de diversification dans le temps. Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités spécifiques de Porto Rico tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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