Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier péruvien intrigue de plus en plus d’investisseurs étrangers. Entre croissance urbaine rapide, boom touristique, fiscalité relativement attractive et cadre juridique ouvert aux non‑résidents, le pays coche beaucoup de cases. Mais Investir dans l’immobilier au Pérou reste loin d’être un long fleuve tranquille : titres de propriété parfois complexes, zones restreintes aux frontières, fiscalité subtile et fortes disparités locales obligent à une préparation sérieuse.
Cet article fournit un guide pratique pour se positionner efficacement, en s’appuyant exclusivement sur les données d’un rapport de recherche spécifique.
Un contexte macroéconomique et démographique porteur
L’intérêt pour Investir dans l’immobilier au Pérou s’explique d’abord par les fondamentaux économiques. Après une décennie de croissance très rapide (en moyenne 6,4 % par an entre 2002 et 2012), l’économie a ralenti, mais reste globalement solide. Le FMI a estimé la croissance à environ 3 % en 2024, avec des projections autour de 3,5 à 4,5 % par an jusqu’en 2028 selon plusieurs analyses. Le PIB atteint environ 250 milliards de dollars, pour un PIB par habitant qui est passé d’un peu plus de 2 100 dollars en 2003 à près de 7 800–8 300 dollars vingt ans plus tard.
Le déficit national de logements au Pérou approche les 2 millions d’unités, accentué par une urbanisation rapide.
Dans ce contexte, la demande structurelle de logements reste robuste, même lorsque la conjoncture ralentit. Le secteur de la construction représente environ 5,4 % du PIB et l’investissement fixe, notamment en bâtiments et infrastructures, a progressé de 6,6 % au troisième trimestre 2024.
C’est le nombre de visiteurs qu’a accueilli le Machu Picchu en 2023.
Un cadre légal très ouvert aux étrangers… avec quelques lignes rouges
Sur le papier, le Pérou fait figure de pays très accueillant pour l’investisseur étranger. L’article 71 de la Constitution place les non‑nationaux sur un pied d’égalité avec les citoyens péruviens en matière de propriété immobilière. Concrètement, une personne ou une société étrangère peut acquérir et détenir des appartements, des maisons, des locaux commerciaux, des terrains urbains ou agricoles, avec les mêmes droits qu’un Péruvien : vendre, louer, hypothéquer ou développer.
Autres points clés à retenir avant de Investir dans l’immobilier au Pérou :
– aucune exigence de résidence ou de citoyenneté pour acheter ;
– aucune limite sur la quantité, la taille ou la valeur des biens possédés, hors zones spécifiques ;
– système de propriété en pleine propriété (freehold) dès lors que le bien est correctement enregistré.
En contrepartie, certains périmètres sont strictement encadrés.
La règle des 50 km et les zones sensibles
Le principal verrou concerne la frange frontalière : il est interdit aux étrangers d’acquérir ou de posséder des mines, terres, forêts, ressources en eau, énergie ou carburants dans un rayon de 50 kilomètres des frontières avec l’Équateur, la Colombie, le Brésil, la Bolivie et le Chili. Des exceptions sont théoriquement possibles pour des projets d’intérêt public, mais cela suppose une approbation du Conseil des ministres et reste marginal.
S’ajoutent d’autres restrictions à prendre en compte.
– impossibilité d’acquérir des terrains au sein de zones militaires ou à proximité immédiate d’installations stratégiques ;
– interdiction de s’approprier des terres communautaires indigènes ou des espaces naturels protégés ;
– contraintes particulières sur les biens classés patrimoine culturel, qui nécessitent des autorisations spéciales, même si cela touche peu les acquisitions résidentielles standards.
Dans la pratique, ces limites concernent surtout les zones rurales frontalières ou des secteurs très spécifiques. Les grandes villes (Lima, Arequipa, Cusco, Trujillo, etc.), les principales stations balnéaires et la plupart des destinations touristiques ne sont pas affectées.
Propriété, résidence et visas : des logiques séparées
Posséder un bien immobilier ne donne aucun droit automatique au séjour. Investir dans l’immobilier au Pérou ne se confond donc pas avec un « visa doré », mais la propriété peut soutenir un dossier de résidence.
Découvrez les principaux statuts de séjour long terme disponibles pour les ressortissants étrangers souhaitant s’installer en France.
Permet un séjour de 4 mois à 1 an sans démarche en préfecture, pour des motifs tels que les études, le travail salarié, ou la vie privée et familiale.
Délivrée pour une durée maximale d’un an, renouvelable, pour des séjours liés au travail, aux études, à la famille ou à des soins médicaux.
Valable pour une durée de 2 à 4 ans, elle est accessible après un premier séjour régulier d’au moins un an sous certains statuts.
Permet de séjourner en France pour une durée de 10 ans, renouvelable de plein droit, sous des conditions strictes de durée de résidence et d’intégration.
Regroupe plusieurs catégories pour les talents, chercheurs, entrepreneurs, artistes, etc., avec une validité pouvant aller jusqu’à 4 ans.
Destinée aux personnes ne travaillant pas en France, qui doivent justifier de ressources suffisantes et d’une couverture maladie.
– le visa investisseur, qui exige un investissement significatif dans une entreprise péruvienne (en pratique, de l’ordre de 30 000 à plus de 150 000 dollars selon les régimes), un outil utile pour des projets de développement immobilier ou de structures de location ;
– le visa rentista, destiné aux personnes disposant d’un revenu passif stable d’au moins 1 000 dollars par mois (plus 500 dollars par personne à charge), y compris des loyers étrangers ;
– des visas professionnels ou de travail pour les indépendants ayant un contrat local.
La résidence permanente devient accessible après plusieurs années de présence légale (généralement 2 à 3 ans), et la citoyenneté peut être demandée après une période de résidence permanente, avec exigence de maîtrise de l’espagnol et connaissance de la culture.
Comment se déroule concrètement une acquisition
Pour qui envisage d’Investir dans l’immobilier au Pérou, la compréhension du processus d’achat est cruciale. La durée moyenne d’une transaction classique varie entre 30 et 60 jours, mais certains éléments peuvent accélérer ou ralentir la procédure.
Étapes clés de la transaction
La chronologie typique ressemble à ceci :
1. Obtention d’un numéro fiscal péruvien (RUC ou DNI étranger) Même en tant que non‑résident, il faut un identifiant fiscal délivré par la SUNAT pour figurer dans les actes notariés et payer les taxes.
2. Choix du bien et négociation Une fois la propriété repérée (via des portails comme Urbania.pe, AdondeVivir.com ou par agences), la négociation est fréquente. Les prix affichés intègrent souvent une marge de 3 à 7 %.
– 3. Accord préliminaire et dépôt Deux types de documents sont courants :
– le Contrato de Arras, assorti d’un dépôt, généralement autour de 10 % ;
– la Minuta de Compra‑Venta, qui est déjà un contrat de vente en bonne et due forme, juridiquement contraignant, reprenant toutes les conditions (prix, délais, modalités de paiement, pénalités).
Dans le cadre d’une promesse de vente, si l’acheteur se rétracte sans motif légal prévu, il perd son dépôt de garantie. À l’inverse, si c’est le vendeur qui renonce à la vente, il peut être contraint de rembourser à l’acheteur le double du montant du dépôt versé.
– 4. Vérifications juridiques et techniques (due diligence) C’est la phase à ne jamais bâcler. Le notaire et, idéalement, un avocat spécialisé doivent :
– obtenir auprès de la SUNARP une Copia literal ou un Certificado Registral Inmobiliario (CRI) à jour, pour vérifier qui est propriétaire et l’absence d’hypothèques, saisies ou charges ;
– contrôler la situation fiscale auprès de la municipalité : taxes foncières (Impuesto Predial) et services municipaux (Arbitrios) payés, absence de dettes ;
– demander les certificats de zonage (Certificado de Zonificación) et de paramètres urbanistiques pour confirmer les usages autorisés (résidentiel, commercial, touristique, etc.) et les hauteurs, densités, retraits obligatoires ;
– vérifier les licences de construction et de conformité pour les immeubles, éviter les agrandissements non autorisés ou constructions informelles ;
– s’assurer que le bien n’est pas dans une zone protégée par le Ministère de la Culture, surtout près de sites historiques.
Une expertise de structure ou un relevé topographique peuvent compléter ces contrôles, surtout dans les zones sismiques ou pour des terrains.
Le notaire rédige l’acte définitif, supervise la signature des parties, vérifie l’identité et la capacité juridique (un certificat médical peut être exigé au-delà de 65-70 ans), puis procède à la légalisation.
6. Enregistrement au registre public SUNARP L’acte est présenté à la SUNARP pour inscription. C’est cette inscription qui fait de vous le propriétaire incontesté. Le délai varie de 2 à 4 semaines dans les grandes villes, plus dans les petites.
7. Mise à jour municipale Une fois l’acte enregistré, le nouveau propriétaire doit effectuer l’Alta Municipal pour mettre à jour les registres de taxes locales, pendant que le vendeur procède à la Baja Municipal.
Cas particuliers : achat à distance et statut de touriste
Il est tout à fait possible d’Investir dans l’immobilier au Pérou sans être physiquement sur place. Il suffit de signer une procuration devant un consulat péruvien ou un notaire de son pays (avec apostille et traduction officielle en espagnol), désignant un représentant local qui signera au nom de l’acheteur. Si l’acheteur est marié, le conjoint doit en principe accorder la même procuration.
Un étranger présent au Pérou en tant que touriste peut aussi acheter, à condition d’obtenir auprès de Migraciones un permis spécifique (Permiso para firmar contratos). Les titulaires de visa affaires en sont dispensés.
Coûts et fiscalité : ce que représente vraiment un achat
Le Pérou offre une fiscalité plutôt compétitive sur les revenus locatifs, mais relativement lourde pour les non‑résidents sur les plus‑values. Pour évaluer la rentabilité de Investir dans l’immobilier au Pérou, il faut intégrer l’ensemble des coûts, à l’entrée comme à la sortie.
Panorama des principaux impôts immobiliers
On peut résumer les grands postes comme suit :
| Type de taxe / coût | Taux / fourchette indicative | Supporté par |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (Alcabala) | 3 % sur la valeur au‑delà de 10 UIT (env. 53 500 PEN) | Acheteur |
| TVA (IGV) première vente neuve | 18 % sur la valeur de construction (terrain exclu) | Acheteur (via promoteur) |
| Impôt sur la plus‑value (individu) | 5 % sur le gain net, exemption résidence principale / biens pré‑2004 | Vendeur |
| Plus‑value considérée activité commerciale | 30 % si ≥3 ventes dans l’année fiscale | Vendeur |
| Impôt foncier annuel (Impuesto Predial) | 0,2 % à 1 % de la valeur cadastrale (barème progressif) | Propriétaire |
| Taxe revenus locatifs – résident | 5 % sur le revenu brut (catégorie 1), avec seuil exempt | Propriétaire résident |
| Taxe revenus locatifs – non‑résident | 30 % sur le revenu brut (sans déduction) | Propriétaire non‑résident |
| TVA sur location commerciale | 18 % (sauf certains petits opérateurs touristiques à taux réduit) | Propriétaire / locataire |
| Droits d’enregistrement SUNARP | env. 0,3 % à 0,5 % du prix | Acheteur |
| Honoraires notaire | env. 0,10 % à 0,25 % (parfois jusqu’à 1 %) | Acheteur |
| Honoraires avocat | env. 1 % à 1,5 % du prix | Acheteur |
| Commission d’agence | 3 % à 5 % du prix de vente | Vendeur |
Les coûts de transaction totale côté acheteur tournent généralement entre 4 et 6,5 % du prix d’acquisition, tandis que le coût « aller‑retour » (achat puis revente) se situe entre 7 et 10,5 % selon les sources.
Focus sur l’Alcabala et la plus‑value
La taxe de transfert Alcabala est souvent mal comprise par les étrangers. Elle frappe les acquisitions hors première vente neuve par un promoteur, sur la base de la valeur la plus élevée entre :
– le prix inscrit dans l’acte ;
– la valeur cadastrale retenue par l’administration fiscale.
La première tranche de 10 UIT est exonérée de l’Alcabala. Aucun impôt n’est dû si le montant total est inférieur à ce seuil. Au-delà de cette tranche exonérée, un taux de 3 % s’applique.
Pour la plus‑value, deux régimes coexistent :
Pour les particuliers, résidents ou non-résidents, l’imposition sur la plus-value immobilière est de 5 % sur le gain net. Cependant, une exonération totale s’applique si le bien vendu a été la résidence principale du vendeur pendant au moins deux ans, ou s’il a été acquis avant 2004. Il est important de noter que si une personne physique réalise trois ventes ou plus au cours d’une même année, l’administration fiscale peut requalifier cette activité en commerce immobilier. Dans ce cas, la plus-value est alors imposée au taux standard de 30 %.
Côté sociétés, les profits sont généralement taxés au taux d’impôt sur les sociétés (29,5 %), avec un taux spécifique de 10 % pour certaines plus‑values non ordinaires.
Impôts locaux et charges récurrentes
Chaque année, le propriétaire doit s’acquitter : les charges.
– de l’Impuesto Predial (taxe foncière municipale), calculée sur la valeur cadastrale, souvent entre 60 et 80 % de la valeur de marché. Les taux progressifs s’appliquent par tranches de 0,2 %, 0,6 % et 1 % ;
– des Arbitrios Municipales, qui couvrent les services locaux (collecte des déchets, nettoyage, parcs, sécurité municipale). Pour un bien moyen dans un quartier urbain, ces frais tournent autour de 2 000 à 3 500 PEN par an, plus élevés dans les districts aisés comme Miraflores ou San Isidro.
Financement : un marché dominé par le cash
Même si la loi permet aux non‑résidents de solliciter un crédit hypothécaire, Investir dans l’immobilier au Pérou se fait encore très majoritairement au comptant. Entre 50 % et 80 % des transactions se règlent en espèces (par virement ou chèque de banque), particulièrement chez les étrangers.
Conditions de crédit pour un investisseur étranger
Les grandes banques comme Banco de Crédito del Perú (BCP), Interbank, BBVA ou Scotiabank peuvent prêter à des étrangers, mais imposent des critères souvent difficiles à satisfaire sans ancrage local :
– résidence ou visa longue durée ;
– compte bancaire péruvien et historique de relations avec la banque ;
– preuves de revenus stables, parfois locaux ;
– apport personnel de 20 à 30 %, voire 40 à 50 % pour les non‑résidents.
Le marché hypothécaire au Pérou représente 6,3 % du PIB, ce qui en fait un marché peu profond.
Les promoteurs offrent fréquemment des financements directs à court terme (2 à 3 ans) avec 20–30 % d’apport et des taux de 8–12 %, une solution intermédiaire pour acheter sur plan.
Effet du levier sur la rentabilité
Dans un contexte de rendements bruts de 5–8 % à Lima (voir ci‑dessous), l’usage du crédit réduit la rentabilité nette de 1,5 à 2,5 points en moyenne, après intérêts, assurances et frais de dossier. Un bien loué avec un rendement brut de 6,5 % peut ainsi n’offrir qu’un cash‑flow net de 4–5 % avec effet de levier, alors qu’un achat cash permettrait d’approcher 6–7 % nets avant impôt.
Où investir : panorama des grandes villes et districts
Investir dans l’immobilier au Pérou ne signifie pas la même chose selon que l’on vise un appartement à Miraflores, un lodge en Amazonie ou un immeuble de rapport à Arequipa. Les prix, les rendements et la dynamique de marché varient fortement.
Lima, cœur économique et moteur du marché
La capitale concentre l’essentiel des transactions et affiche la plus forte profondeur de marché. L’immobilier y est aussi le plus cher du pays, avec un prix moyen autour de 1 500 à 1 800 dollars le mètre carré pour les appartements, pouvant atteindre 2 500 à 3 500 dollars dans les quartiers premium.
La ville se segmente en plusieurs zones d’intérêt pour les investisseurs.
Miraflores reste la vitrine résidentielle et touristique de Lima, avec vue sur l’océan, restaurants, centres commerciaux, parcs côtiers. Les prix y avoisinent ou dépassent 2 500 à 3 000 dollars/m², et pourraient atteindre en moyenne 3 500 dollars/m² pour les appartements d’ici quelques années dans certains secteurs. Les loyers restent élevés, ce qui permet des rendements bruts autour de 5–6 % pour la location longue durée, et jusqu’à 7–9 % pour les locations de courte durée. Le taux d’occupation des locations saisonnières s’établit autour de 63 % à Miraflores, avec un revenu supplémentaire en haute saison estivale.
San Isidro est le district financier, siège de nombreuses entreprises, ambassades et bureaux de standing. Les prix moyens tournent autour de 2 500 dollars/m², et la demande locative de bureaux de catégorie A y est très solide. La perspective de hausses de prix de 3 à 7 % renforce son attrait pour les investisseurs orientés plus‑value et actifs tertiaires, même si les rendements résidentiels se situent plutôt entre 4,5 et 6 % selon les segments.
Ancien quartier bohème, Barranco est désormais un pôle artistique et nocturne prisé, avec de nombreux musées, galeries et cafés. La demande est très forte pour les appartements avec vue sur mer et les projets haut de gamme, entraînant une hausse des prix. Les rendements locatifs demeurent attractifs, notamment grâce aux locations saisonnières visant les touristes et les nomades digitaux.
Districts familiaux et résidentiels : La Molina, Surco, San Borja, Magdalena, Chorrillos
La Molina attire ceux qui recherchent des maisons spacieuses, des lotissements sécurisés et une criminalité plus faible. La densité y est plus faible, les espaces verts nombreux et la valeur des biens en hausse régulière, avec des prévisions d’appréciation de 3 à 7 % à moyen terme. Le profil est clairement « buy and hold » à dominante résidentielle.
San Borja se démarque par sa politique environnementale, ses parcs et des projets immobiliers écoresponsables, comme le bâtiment Bronsino, certifié « vert ». Les prix y reflètent cette qualité de vie et les études montrent que 85 % des acheteurs privilégient ce type de quartier à infrastructure moderne et espaces verts.
Magdalena del Mar offre un compromis intéressant avec des appartements vue mer moins chers qu’à Miraflores ou San Isidro : le prix médian d’une vente y était d’environ 533 000 soles, avec des loyers médian pour vue mer autour de 3 480 soles par mois. Ce rapport prix/loyer soutient des rendements bruts compétitifs.
Chorrillos, longtemps en retrait, profite aujourd’hui de ses plages et des améliorations d’infrastructure. Les prix y ont fortement progressé, avec une hausse d’environ 19 % dans certains secteurs, et des rendements bruts pouvant dépasser 6 % pour certains types de biens. La montée du télétravail renforce l’attrait de ce district côtier.
Pour illustrer les écarts de prix et de rendement entre districts de Lima, on peut synthétiser ainsi :
| Zone de Lima | Prix moyen (USD/m², ordre de grandeur) | Rendement brut locatif (long terme) |
|---|---|---|
| Miraflores / San Isidro (premium) | 2 500 – 3 500 | 5 – 7 % |
| Barranco (côtier bohème) | 2 000 – 3 000 | 5 – 6 % |
| Districts « Lima Moderna » (Surco, San Borja, Magdalena, etc.) | 1 300 – 1 800 | 6 – 8 % (selon taille/segment) |
| Districts émergents (Ate, San Juan de Lurigancho, Lima Norte) | 800 – 1 200 | jusqu’à 8 % dans certains cas |
Les données précises varient selon les sources et la taille des logements, mais la logique générale est claire : plus on s’éloigne des zones ultra‑prémium, plus le rendement brut augmente, au prix d’un risque et d’une liquidité potentiellement plus élevés.
Périphérie et zones industrielles : Ate, Lima Norte, plages au sud
Pour qui souhaite Investir dans l’immobilier au Pérou avec un profil plus opportuniste, les districts en consolidation ou à vocation industrielle peuvent être intéressants.
La zone de Lima Norte bénéficie de l’expansion des zones industrielles, avec des terrains encore abordables comparés au centre de Lima. Des projets comme la Ciudad Industrial de Ancón et le dynamisme du port de Chancay soutiennent son développement. La valeur foncière de la zone est en hausse, portée par l’amélioration des infrastructures routières.
Plus au sud, les « playas de Lima Sur » bénéficient du déplacement d’une partie de l’activité industrielle et de nouvelles normes d’urbanisme qui limitent l’offre. Les terrains disponibles pour des projets touristiques se raréfient, ce qui soutient les prix, notamment dans les stations balnéaires de week‑end prisées des Limeños.
Cusco et la Vallée Sacrée : levier tourisme et locations de courte durée
Cusco reste l’autre grand pôle d’investissement. Historiquement, la ville vit du tourisme lié à Machu Picchu et à la Vallée Sacrée. En 2023, plus de 950 000 visiteurs ont franchi les portes du site emblématique, et la reprise touristique s’est traduite par une hausse soutenue des réservations.
Sur le marché locatif de courte durée, Cusco affiche :
– un taux d’occupation moyen d’environ 52 % entre août 2023 et juillet 2024 ;
– une base majoritairement internationale, avec plus de 70 % de visiteurs étrangers ;
– environ 190 nuits réservées par an pour un bien type.
Les prix de l’immobilier s’y situent dans une fourchette de 3 000 à 6 000 soles/m² (soit environ 690 à 1 380 euros/m²), ce qui reste inférieur aux meilleurs quartiers de Lima. Les rendements locatifs pour la location longue durée varient entre 6 et 9 %, et peuvent atteindre 8 à 12 % en courte durée, au prix d’une plus grande saisonnalité et d’une gestion plus intensive.
La région présente également des perspectives de croissance économique, avec un PIB régional attendu en hausse de plus de 11 % sur cinq ans, porté par le tourisme et les projets d’infrastructures.
Arequipa, Trujillo, Piura, Iquitos : les marchés secondaires à suivre
Arequipa, deuxième ville du pays, combine poids industriel, patrimoine colonial et montée en gamme de ses équipements commerciaux. Les prix y oscillent en moyenne entre 3 500 et 6 500 soles/m² (environ 800 à 1 500 euros/m²), avec quelques quartiers phares comme Cayma ou Yanahuara. Les rendements locatifs s’y situent autour de 6 à 8 % en longue durée, 7 à 10 % en courte durée. La ville connaît une pénurie de logements (environ 55 000 unités manquantes) et une demande croissante, ce qui explique des prévisions d’augmentation des prix pouvant approcher 9 % pour les produits milieu de gamme.
Trujillo, grande ville côtière du nord du Pérou, combine une économie diversifiée avec des opportunités immobilières abordables. Le tourisme culturel, alimenté par des sites comme Chan Chan et les Huacas, est un pilier important, aux côtés de secteurs industriels solides comme l’agro-industrie et l’exploitation minière. Les prix moyens de l’immobilier y sont plus accessibles, se situant généralement entre 2 500 et 5 000 soles par mètre carré. Cette accessibilité permet d’obtenir des rendements bruts intéressants : entre 5 % et 7 % pour des locations de longue durée, et entre 6 % et 8 % pour des locations de courte durée (tourisme).
Piura se distingue par un boom immobilier alimenté par l’agriculture d’exportation (mangues, avocats), le commerce, le pétrole et le tourisme côtier (Máncora, Punta Sal). L’offre se transforme progressivement, passant de la vente de lots bruts à des copropriétés modernes. Le potentiel est réel, mais les risques climatiques (El Niño, inondations) et l’accès à l’eau exigent une vigilance particulière.
Iquitos, cœur de l’Amazonie péruvienne accessible uniquement par avion ou bateau, est quant à elle un laboratoire de l’éco‑tourisme. Avec une fréquentation touristique qui a dépassé sa propre population certaines années, la demande explose pour des lodges durables et des projets orientés conservation. Les prix varient autour de 2 000 à 4 500 soles/m², pour des rendements bruts de 5 à 7 % en longue durée, 6 à 9 % en courte durée, accentués par les politiques publiques favorisant les investissements durables et les plans de développement du corridor touristique de l’Amazone.
Pour se faire une idée comparative, on peut résumer les principaux marchés en une table :
| Ville / Région | Prix moyen (PEN/m², fourchette) | Rendements bruts locatifs LT | Rendements bruts locatifs ST | Facteur clé de demande |
|---|---|---|---|---|
| Lima (ensemble) | 5 000 – 9 000 | 5 – 7 % | 6 – 9 % | Capitale, emploi, services |
| Cusco | 3 000 – 6 000 | 6 – 9 % | 8 – 12 % | Tourisme Machu Picchu |
| Arequipa | 3 500 – 6 500 | 6 – 8 % | 7 – 10 % | Industrie + tourisme |
| Trujillo | 2 500 – 5 000 | 5 – 7 % | 6 – 8 % | Agro + port + patrimoine |
| Iquitos | 2 000 – 4 500 | 5 – 7 % | 6 – 9 % | Éco‑tourisme amazonien |
| Piura / Máncora | 2 500 – 5 000 (selon zone) | 5 – 8 % | 7 – 10 % (plages) | Plages + agriculture + commerce |
(LT = long terme, ST = court terme)
Rentabilité : que rapportent réellement les biens
L’un des arguments forts pour Investir dans l’immobilier au Pérou est le niveau des rendements locatifs, souvent supérieurs à ceux de nombreuses grandes villes nord‑américaines ou européennes.
À l’échelle nationale, le rendement brut moyen se situe autour de 6 %, avec un léger recul par rapport aux années où il atteignait 7–8 %. La hausse plus rapide des prix que des loyers explique cette lente érosion, mais les niveaux restent attractifs.
Rendements par segment et type de bien
Les chiffres synthétiques donnent les ordres de grandeur suivants :
| Segment / type de bien | Rendement brut typique |
|---|---|
| Appartement premium à Lima (long terme) | 5 – 7 % |
| Appartements dans districts émergents | 7 – 8 % |
| Propriétés historiques à Cusco (vacances) | 7 – 9 % |
| Propriétés balnéaires (moyenne annuelle) | 5 – 8 % |
| Lodges dans la Vallée Sacrée / Amazonie | 6 – 8 % |
| Espaces commerciaux | 7 – 9 % |
| Studios urbains (étudiants, nomades) | 7 – 8 % |
| Logements de luxe | 4,5 – 5,5 % (focus plus‑value) |
| Locations type Airbnb (Lima, Cusco, plages) | 8 – 10 % brut |
Net de charges d’exploitation (taxes, entretien, gestion, vacance locative), il faut retrancher en général 1,5 à 2,5 points. Un studio offrant 8 % brut se traduit ainsi souvent par 5–6 % net pour un achat cash. Avec financement, cette marge se réduit encore.
Évolution des prix et perspectives
Sur longue période, le marché péruvien a connu plusieurs phases distinctes :
Le marché du e-commerce en France a connu plusieurs phases distinctes : un boom spectaculaire entre 2010 et 2014, avec une hausse annuelle moyenne de 12 à 15 %, suivi d’une phase de normalisation entre 2015 et 2018, avec une croissance de 3 à 5 % par an. La pandémie a entraîné un ralentissement, avec une progression de seulement 2 à 4 % entre 2019 et 2022. Depuis 2023, le marché montre un rebond, avec une augmentation annuelle de 6 à 8 % sur certains segments.
À Lima, les prix résidentiels ont augmenté en moyenne de 5 % par an entre 2020 et 2025, et ont pratiquement doublé depuis 2015 selon certaines analyses. Les projections prudentes pour 2025–2026 tablent sur 3–7 % de hausse annuelle dans la capitale, avec un potentiel plus élevé dans certains districts en développement ou dans des marchés comme Arequipa (jusqu’à 9 % sur le milieu de gamme).
Les études citent des scénarios de retour total sur 5 ans, combinant les loyers perçus et la plus-value potentielle sur la valeur du bien. Par exemple, ces projections peuvent illustrer la performance financière attendue d’un investissement immobilier sur cette période.
– 60–65 % pour un appartement de luxe à Miraflores ;
– 70–75 % pour un bien historique à Cusco ;
– 75–80 % pour une propriété de plage à Máncora ;
– 45–50 % pour un achat en pré‑construction à Lima ;
– 70–75 % pour un lodge dans la Vallée Sacrée.
Ces ordres de grandeur supposent évidemment une gestion efficace, une absence de crise majeure et une sélection rigoureuse des emplacements.
Véhicules d’investissement : direct, société, FIBRA / FIRBI
Pour Investir dans l’immobilier au Pérou, l’acheteur étranger dispose de plusieurs options de structuration.
Détention directe ou via société locale
L’acquisition en nom propre est la formule la plus simple pour un ou deux biens résidentiels. Elle minimise les coûts de structure, mais expose directement l’investisseur aux risques civils et peut réduire la marge de manœuvre fiscale.
La création d’une société péruvienne de type Sociedad Anónima Cerrada (SAC) permet de séparer patrimoine personnel et actifs immobiliers, ce qui est particulièrement pertinent pour des portefeuilles plus larges ou des opérations à visée commerciale (coliving, immeubles de bureaux, hôtels). La constitution d’une SAC coûte de l’ordre de 800 à 1 200 dollars et prend 2 à 3 semaines. Cette structure offre plus de flexibilité pour faire entrer des associés, gérer l’héritage ou optimiser l’imposition.
Pour des projets de grande ampleur, il est possible de recourir à des montages plus sophistiqués, tels que des trusts (fideicomisos) ou des sociétés étrangères.
FIBRAs et FIRBIs : l’équivalent péruvien des REITs
Le marché péruvien a vu émerger ses propres véhicules de type REIT : les FIBRAs (Fideicomisos de inversión en renta de biens raíces) et les FIRBIs (fonds d’investissement immobilier à revenus locatifs). Ces instruments, réglementés par la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV), permettent à un investisseur de détenir des parts d’un portefeuille immobilier générant des loyers, sans acheter directement un bien.
Le cadre fiscal a été rendu particulièrement attractif :
Pour les personnes physiques, le revenu locatif distribué est imposé à seulement 5 % jusqu’à fin 2026 (loi 31650). L’imposition des plus-values sur l’apport d’immeubles à la FIBRA est reportée jusqu’à la revente des parts ou du bien sous-jacent. Enfin, certaines plus-values sur les parts cotées à la Bourse de Lima sont exonérées d’impôt.
L’exemple de FIBRA Prime illustre le potentiel du secteur. Cette structure, première FIBRA enregistrée au Pérou et aujourd’hui la plus importante, gère un portefeuille d’environ 34 actifs (bureaux, logistique, commerce) pour plus de 200 millions de dollars de valeur, avec un taux élevé de revenus en dollars. L’entrée de la Société Financière Internationale (IFC, groupe Banque mondiale) à hauteur de 40 millions de dollars dans FIBRA Prime valide la maturité de ce marché et son alignement sur des critères de durabilité (certifications EDGE, énergie renouvelable, etc.).
Pour un investisseur qui souhaite une exposition au marché péruvien sans gérer un bien physique (risques de vacance, suivi légal, entretien), ces REITs locaux constituent une piste sérieuse, avec un ticket d’entrée modeste (de l’ordre de 10 000 dollars) et un régime fiscal simplifié.
Risques, écueils fréquents et bonnes pratiques
Le potentiel de Investir dans l’immobilier au Pérou ne doit pas masquer les risques bien réels, surtout sur le plan juridique et politique.
Titres de propriété et informalité
Une part importante du parc immobilier et des terres a longtemps évolué dans l’informalité. Les procédures de titrage sont complexes et peuvent, dans certains cas, s’étaler sur des années. Plus de 80 % des communautés natives titulaires de droits ne sont pas correctement enregistrées, et plus de 600 n’ont même pas commencé leur formalisation.
Pour un investisseur, cela signifie qu’il est impératif :
– de n’acheter que des biens dûment enregistrés à la SUNARP, avec un historique clair ;
– de se méfier des « ventes de droits possessoires » sur des terrains non titrés, qui peuvent être régularisables mais comportent des risques élevés ;
– de vérifier systématiquement que le bien ne se situe pas sur des terres communautaires, des zones protégées ou dans des secteurs à litiges fonciers récurrents.
La montée des escroqueries immobilières, avec une augmentation de plus de 20 % des cas de vendeurs fournissant des informations mensongères, renforce la nécessité de recourir à un avocat indépendant, voire à une assurance titre.
Risques politiques, corruption et sécurité juridique
Le pays traverse depuis plusieurs années une période de forte instabilité politique, avec des changements fréquents de gouvernement et des scandales de corruption touchant plusieurs anciens présidents. Le Pérou se situe autour de la 101e place dans l’indice de perception de la corruption de Transparency International.
Même si le cadre de protection de la propriété est constitutionnellement solide et que les accords de stabilité juridique existent pour les grands investisseurs, cette instabilité peut affecter :
– les anticipations de croissance à moyen terme ;
– le calendrier et la continuité des projets d’infrastructures ;
– le sentiment de confiance des ménages et des entreprises.
À cela s’ajoutent les conflits sociaux, notamment dans les zones minières et rurales, qui peuvent retarder ou bloquer certains projets de développement.
Risques naturels et d’infrastructure
Le Pérou se trouve sur une zone sismique active. Tous les immeubles n’ont pas été construits selon les normes parasismiques les plus modernes. Il est donc essentiel de :
Pour minimiser les risques lors d’un tremblement de terre, il est conseillé de privilégier les bâtiments récents ou ceux explicitement conçus avec des technologies antisismiques. Il faut éviter les constructions anciennes qui n’ont pas bénéficié d’une rénovation structurelle. En complément, il est essentiel de souscrire une assurance habitation qui couvre spécifiquement les dommages liés aux séismes.
Les aléas climatiques, en particulier liés à El Niño, peuvent causer des inondations et des glissements de terrain, surtout sur la côte nord et dans certaines vallées. Là encore, l’étude approfondie de la topographie, des historiques d’inondation et de la qualité des infrastructures de drainage est obligatoire.
Stratégies de mitigation et conseils pratiques
Pour investir de manière prudente, quelques principes se dégagent de l’ensemble des données :
– ne jamais signer de Minuta de Compra‑Venta sans avoir bouclé la due diligence juridique et technique ;
– faire systématiquement vérifier le dossier par un avocat spécialisé en immobilier, distinct de l’agent ou du vendeur ;
– s’assurer que tous les documents étrangers sont apostillés et traduits par un traducteur officiel ;
– utiliser des canaux bancaires traçables pour les paiements, en étant prêt à justifier la provenance des fonds ;
– tenir compte de la langue : un partenaire local de confiance fluent en espagnol est un atout indispensable ;
– éviter les biens « trop beaux pour être vrais » : promesses d’appréciation garantie, rendements irréalistes ou pressions pour signer rapidement sont des signaux d’alerte.
Conclusion : une opportunité réelle, à aborder comme un projet d’entreprise
Investir dans l’immobilier au Pérou peut offrir une combinaison rare de rendements locatifs attractifs, potentiel d’appréciation lié à l’urbanisation et au rattrapage des prix, et diversification géographique dans une économie émergente en voie de consolidation. Le cadre légal, plutôt favorable aux étrangers, et l’existence de véhicules modernes comme les FIBRAs ajoutent des canaux d’accès variés, de l’achat d’un appartement à Miraflores à la souscription de parts d’un portefeuille logistique.
Investir au Pérou exige une analyse approfondie : étude des localités, fiscalité, vérification des titres et du zonage, sélection de professionnels, et évaluation des risques politiques, sismiques et climatiques. Considéré comme un marché émergent complexe et non comme un eldorado, il peut devenir un pilier solide d’une stratégie patrimoniale internationale si l’information et la préparation sont prioritaires.
Cas pratique exemple : un investisseur français qui diversifie au Pérou
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Pérou pour chercher du rendement locatif et une exposition au sol péruvien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Lima, Arequipa, Cusco), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en croissance de Lima ou Miraflores, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps. Ce type d’accompagnement permet de bénéficier des opportunités du marché péruvien tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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