Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier au Pays-Bas traverse une phase paradoxale. Les prix continuent de grimper, les transactions repartent à la hausse et les taux d’intérêt se stabilisent, mais la pénurie de logements reste aiguë, la construction cale et la pression réglementaire chamboule autant les investisseurs que les locataires. Autrement dit, le marché se normalise sans vraiment se détendre. Tour d’horizon détaillé des grandes tendances qui redessinent aujourd’hui l’immobilier résidentiel néerlandais.
Une hausse des prix qui ralentit sans s’inverser
Après l’explosion des prix de l’après‑Covid, la dynamique s’est assagie, mais pas au point d’offrir un véritable répit aux acheteurs. Les données de Statistics Netherlands (CBS) montrent qu’à l’automne 2025, l’indice des prix des logements existants progressait encore de près de 7 % sur un an, soit environ 3,6 % en termes réels une fois l’inflation déduite. Le prix moyen d’une maison ou d’un appartement existant atteignait alors près de 487 000 euros, en hausse de plus de 5 % sur un an.
Sur la décennie écoulée, les prix de l’immobilier résidentiel ont bondi d’environ 85 % en termes nominaux.
L’année 2023 a marqué une courte respiration, avec une baisse d’environ 3 % de l’indice des logements existants, rapidement effacée en 2024, où les prix ont de nouveau progressé d’environ 8,7 %. En 2025, la hausse tourne autour de 8,6 %, selon plusieurs grandes banques, ce qui reste extrêmement robuste au regard de la remontée des taux intervenue entre 2022 et 2023.
Les prévisions pour les prochaines années pointent vers une normalisation plutôt qu’un retournement. Rabobank anticipe encore une progression d’environ 5,5 % en 2026, ABN AMRO table sur 3 %, ING et la banque centrale néerlandaise (DNB) visent proche de 4 %, tandis que Fitch Ratings évoque une fourchette de 4 à 6 %. Autrement dit, le scénario dominant est celui d’une hausse plus modérée mais persistante, soutenue par un déficit structurel d’offre.
Un marché de plus en plus « acheteur » sans être bon marché
Pour les ménages, 2026 est souvent décrite comme une année plus favorable qu’en 2025, sans pour autant se transformer en véritable « marché d’acheteurs ». Plusieurs éléments s’additionnent : la croissance des prix devrait se situer autour de 4 à 5 %, au lieu d’environ 8 % l’année précédente ; les taux d’intérêt se stabilisent ou reculeraient légèrement ; enfin, la vague de ventes de logements issus du parc locatif réduit un peu la pression dans certains segments.
Le pouvoir d’achat immobilier des ménages en France reste élevé en comparaison européenne. Pour un couple achetant une maison de trois chambres, le ratio prix-revenu est d’environ 6, l’un des plus bas de l’UE. Cependant, pour un acheteur seul, ce ratio atteint environ 8,5, soulignant la difficulté croissante des célibataires à accéder à la propriété.
Des écarts régionaux qui se recomposent
L’une des grandes transformations silencieuses du marché néerlandais tient au rééquilibrage progressif entre régions. Pendant des années, la Randstad – ce vaste arc urbain qui réunit Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht – tirait la hausse. Désormais, les zones autrefois moins chères connaissent les progressions les plus spectaculaires.
En 2025, plusieurs provinces rurales ou semi‑urbaines comme Groningen, Drenthe ou Overijssel ont enregistré des bonds de prix compris entre 20 et 23 % sur la période 2023‑2025. Les hausses annuelles dépassant 12 % y sont devenues courantes. Cette dynamique tient à un double mouvement : des ménages chassés des grandes villes par les prix et la raréfaction de l’offre, et un rattrapage de long terme de marchés restés plus abordables.
Randstad : Utrecht flambe, Amsterdam se calme
La Randstad ne se comporte pas comme un bloc homogène. Utrecht, par exemple, fait figure de champion. La province y a vu ses prix grimper d’environ 14 à 15 % sur un an en 2025, tandis que la ville d’Utrecht elle‑même dépasse les 14 % de hausse annuelle sur certaines périodes. Les projections suggèrent que cette région pourrait encore afficher plus de 7 % de hausse en 2026, l’une des plus fortes du pays.
Prix moyen d’un logement existant à Amsterdam au troisième trimestre 2025, le plus élevé du pays malgré une tendance à la baisse.
La Haye et Utrecht dessinent un autre profil : la première se situe juste en dessous de la moyenne nationale, avec environ 484 000 euros et une progression annuelle de l’ordre de 4 %, tandis que la seconde culmine autour de 566 000 euros, portée par une hausse proche de 8 %. Au‑delà de ces grandes villes, plusieurs agglomérations de taille moyenne comme Eindhoven, Maastricht ou Groningen voient leurs prix dépasser, ou s’approcher, du seuil des 500 000 euros.
Vers un resserrement des écarts de prix
Dans l’ensemble, le constat des économistes est clair : les régions autrefois bon marché rattrapent progressivement les marchés traditionnels de la Randstad. La conséquence est double. D’un côté, les ménages trouvent de plus en plus difficilement de « poches » réellement abordables ; de l’autre, le risque d’une dualisation extrême entre grandes métropoles et reste du pays se réduit légèrement, au prix d’une tension généralisée.
La croissance des prix devrait se déplacer vers le nord et des provinces comme Flevoland, tandis qu’Amsterdam verrait ses prix monter « moins rapidement » que la moyenne nationale dans les années à venir.
Rabobank
Explosion des transactions malgré la tension
Autre signe frappant de la vigueur du marché : le rebond spectaculaire des volumes de ventes. Entre le premier et le troisième trimestre 2025, plus de 171 000 logements occupés par leur propriétaire ont changé de main, soit une hausse de 17 % par rapport à la même période de 2024. Sur l’ensemble de l’année 2025, les ventes sont estimées au‑delà de 230 000, ce qui serait l’un des plus hauts niveaux des dix dernières années.
Le nombre de transactions immobilières prévues par la Rabobank pour l’année 2025 aux Pays-Bas.
Une partie importante de ce regain d’activité vient d’un phénomène structurant : la vente massive de logements issus du parc locatif privé. Les petits investisseurs, confrontés à une combinaison de plafonnements de loyers, de hausse de l’imposition sur le patrimoine et de durcissement réglementaire, se délestent d’une partie de leur portefeuille, parfois à grande échelle. Ces biens – souvent des appartements de petite taille, en état moyen et situés en ville – rejoignent le marché de la propriété occupante.
Ce « déstockage » a deux effets immédiats : il augmente l’offre de biens à acheter, contribuant à freiner la hausse des prix, mais il raréfie l’offre locative, surtout dans le segment intermédiaire, comme on le verra plus loin.
Une pénurie de logements structurelle
Derrière la dynamique des prix et des transactions se cache une réalité simple : au Pays‑Bas, il manque des logements. Les estimations d’ABF Research et du gouvernement convergent : la pénurie se situe autour de 396 000 à 400 000 logements à la mi‑2025, soit près de 5 % du parc total d’environ 8,2 millions de logements. Certains scénarios prévoient une aggravation jusqu’à 450 000 logements de déficit d’ici 2027 si la construction ne repart pas nettement.
Objectif 900 000 logements supplémentaires… mais un rythme insuffisant
Le gouvernement s’est fixé l’objectif ambitieux de construire plus de 900 000 logements d’ici 2030, avec une cible annuelle de 100 000 unités, dont les deux tiers seraient « abordables » pour les ménages modestes et moyens. Jusqu’ici, ce cap est loin d’être atteint. La meilleure année de la dernière décennie n’a vu sortir de terre qu’environ 75 000 logements. En 2024, les ajouts nets au parc se situaient autour de 82 000 unités, et la première moitié de 2025 montre déjà un essoufflement.
Nombre de logements achevés en France au premier semestre 2025, en baisse de 3,5 % sur un an.
Le délai moyen de construction s’allonge également. Il faut désormais environ deux ans pour édifier un logement, contre un an et demi il y a dix ans, et les grands projets mettent souvent 8 à 12 ans entre la planification et la livraison. Dans ce contexte, les 24 « lieux de percée » identifiés par l’État – zones prioritaires où l’on espère débloquer 150 000 logements supplémentaires, d’Alkmaar à Hengelo/Enschede en passant par Apeldoorn ou Helmond – représentent plus une stratégie de long terme qu’une réponse immédiate à la crise.
Des freins multiples : main‑d’œuvre, permis, azote et réseau électrique
Les raisons de ce blocage sont bien identifiées. Les promoteurs évoquent un manque chronique de main‑d’œuvre qualifiée, engendrant une hausse des coûts et un allongement des délais. Les procédures d’autorisation, elles, restent lourdes et longues, même si le nouveau gouvernement promet de simplifier les recours et de réduire la bureaucratie.
La jurisprudence du Conseil d’État a durci les conditions de délivrance des permis de construire près des zones naturelles, entraînant la suspension de nombreux projets. Jusqu’à 244 000 logements et 138 milliards d’euros d’investissements sont menacés à court terme par ces restrictions.
La seconde est la congestion croissante du réseau électrique. Dans plusieurs régions, les gestionnaires de réseau ne peuvent plus garantir le raccordement rapide de nouveaux quartiers, ce qui retarde ou renchérit les projets. L’obligation de construire sans gaz (en vigueur pour les nouveaux bâtiments depuis plusieurs années) et la généralisation des pompes à chaleur accentuent la pression sur un réseau déjà saturé.
Une offre mal adaptée à l’évolution démographique
Au‑delà du simple volume, c’est la structure même de l’offre qui pose problème. Le nombre de ménages augmente plus vite que la population, notamment sous l’effet de la progression des ménages d’une seule personne, qui représentent déjà environ 40 % des foyers. Pourtant, la répartition des nouveaux logements par taille a peu évolué : les petits logements deviennent plus petits, les grands plus grands, mais la part globale de petites surfaces ne progresse pas suffisamment.
Dans plusieurs zones rurales, moins de la moitié des ménages seuls pourraient trouver un logement de moins de 75 m². Parallèlement, le vieillissement de la population crée une demande croissante pour des logements compacts et adaptés aux seniors, mais l’offre de résidences spécialisées ou adaptées ne suit pas cette évolution.
Un marché locatif sous haute tension
La structure du marché locatif néerlandais est atypique en Europe. Environ 70 % des ménages sont propriétaires, un taux supérieur à celui de l’Allemagne, de la France ou du Royaume‑Uni. Parmi les locataires, la grande majorité (environ un tiers des ménages néerlandais) vit dans le parc social, géré par les associations de logement (woningcorporaties). Le segment locatif privé « de marché », lui, ne loge même pas 5 % des ménages.
Cette configuration a longtemps permis de stabiliser les loyers dans le bas de l’échelle, mais elle a aussi contribué à assécher l’offre dans le segment intermédiaire. Les longues listes d’attente pour un logement social (souvent plus de dix ans dans les grandes villes) poussent de nombreux ménages vers le privé, où la concurrence est féroce.
L’Affordable Rent Act, ou la grande bascule du milieu de gamme
L’entrée en vigueur à l’été 2024 de la loi sur les loyers abordables (Wet betaalbare huur) marque un tournant décisif. Elle étend le système de contrôle des loyers basé sur un barème de points (woningwaarderingsstelsel) à une tranche plus large du marché. Concrètement, tous les logements jusqu’à 186 points – soit des loyers maximum de l’ordre de 1 120 à 1 160 euros par mois – relèvent désormais d’un régime encadré.
Le barème Pinel révisé accorde plus de points aux logements bien isolés, dotés d’un bon label énergétique et d’espaces extérieurs, intégrant ainsi explicitement la performance énergétique dans la régulation. Pour rendre les projets plus attractifs pour les investisseurs, les nouveaux logements éligibles à ce dispositif peuvent exceptionnellement appliquer un loyer jusqu’à 10 % au-dessus du plafond légal, et ce, pendant une durée de vingt ans.
Dans l’immédiat, le gouvernement estime que plus de 300 000 logements verront leur loyer baisser d’environ 190 euros en moyenne grâce à ce dispositif. Mais l’effet secondaire est violent : une partie des bailleurs privés y voit un plafonnement trop strict de ses revenus potentiels et une visibilité fiscale incertaine, ce qui pousse à la vente.
Les statistiques de la plateforme Pararius illustrent ce phénomène. Avant 2022, à peine 2 à 3 % des logements vendus provenaient du parc locatif privé. En 2025, cette part a pratiquement triplé. Rien qu’au deuxième trimestre 2025, plus de 2 100 logements autrefois loués ont été transférés vers le marché de la propriété via Pararius, en hausse de plus de 40 % sur un an.
Offre en chute libre, loyers en forte hausse
Pendant que des milliers de logements quittent le parc locatif, la demande, elle, reste constante, voire augmente sous l’effet de la croissance démographique et de l’arrivée d’expatriés. Résultat : le marché locatif privé se tend à l’extrême.
Baisse du nombre de logements disponibles à la location dans le segment non réglementé au 2e trimestre 2025 par rapport à l’année précédente.
Les loyers s’ajustent en conséquence. À l’échelle nationale, le loyer moyen dans le secteur non réglementé frôle 1 830 euros par mois au deuxième trimestre 2025, pour un revenu brut requis de plus de 5 400 euros mensuels. Le loyer moyen au mètre carré dépasse pour la première fois 20 euros, avec une progression annuelle proche de 8 %. Les appartements se louent en moyenne autour de 21 à 22 euros/m², les maisons individuelles autour de 16 à 17 euros/m², avec une dynamique plus forte sur ces dernières.
Le tableau ci‑dessous illustre les niveaux moyens de loyers au mètre carré dans les principales villes au deuxième trimestre 2025.
| Ville | Loyer moyen €/m² (Q2 2025) | Évolution annuelle approx. |
|---|---|---|
| Amsterdam | 27,91 | +2,2 % |
| Utrecht | 21,60 | +1,2 % |
| Rotterdam | 21,52 | +7,2 % |
| La Haye | 21,34 | +6,8 % |
| Eindhoven | 18,38 | +4,3 % |
Dans certaines villes de taille moyenne, les hausses sont encore plus marquées : Roermond, Hoorn, Leeuwarden ou Arnhem enregistrent des bondissements de 14 à près de 30 % du loyer au mètre carré sur un an. Seules quelques villes comme Zwolle, Hoofddorp ou Heemstede voient leurs loyers reculer légèrement, souvent après plusieurs années de hausse soutenue.
Un encadrement renforcé mais des aides accrues
Parallèlement à l’extension des contrôles de loyers, le gouvernement encadre aussi les augmentations sur les baux en cours. Pour 2026, les hausses maximales autorisées sont fixées à 4,1 % pour le logement social, 6,1 % pour le segment intermédiaire encadré, et 4,4 % pour le privé haut de gamme, sur la base d’un mix inflation‑salaires.
Les associations de logement utilisent généralement leurs marges au maximum, ce qui contribue à l’augmentation des loyers dans le secteur social, bien qu’ils restent nettement inférieurs aux prix du marché. À partir de 2026, la réforme de l’allocation logement (huurtoeslag) élargira sensiblement le nombre de bénéficiaires : près de 170 000 ménages supplémentaires pourront en bénéficier. Cette extension résulte de la suppression du plafond de loyer éligible, de l’abaissement de l’âge pour le taux plein de 23 à 21 ans et d’un relèvement des plafonds d’épargne.
Pour autant, la charge de logement reste lourde pour les locataires modestes : en 2022, les ménages du quintile de revenus le plus bas consacraient en moyenne plus de 35 % de leur revenu disponible à leur loyer, contre 13 à 14 % chez les plus aisés. C’est l’un des principaux angles morts d’un modèle longtemps présenté comme protecteur.
Fiscalité et régulation : le grand chambardement pour les investisseurs
La mise sous pression du parc locatif privé ne résulte pas uniquement du contrôle des loyers. C’est l’addition d’au moins trois grands leviers politiques – fiscalité du patrimoine, taxation des transactions, resserrement réglementaire – qui pousse de nombreux investisseurs à sortir du marché.
Aux Pays-Bas, les revenus locatifs sont imposés via le système de la ‘box 3’, qui taxe un rendement théorique du patrimoine et non le revenu réel. Entre 2018 et 2024, le taux d’imposition effectif est passé de 30 % à 36 %, et le rendement fictif retenu pour l’immobilier est passé d’environ 5,3 % à plus de 6 %. Ce mode de calcul peut être particulièrement défavorable pour un investisseur fortement endetté, car il ne tient pas compte de la rentabilité réelle après déduction des intérêts et des charges.
S’ajoute à cela un droit de mutation différencié. Pour une résidence principale, le taux reste à 2 %, et les primo‑accédants de moins de 35 ans sont même exonérés jusqu’à un prix d’achat de 555 000 euros en 2026. En revanche, pour un bien d’investissement ou une résidence secondaire, le taux grimpe à 10,4 % jusqu’en 2025, puis à 8 % à partir de 2026. Même si cette baisse annoncée de 10,4 à 8 % constitue un petit signal en faveur des investisseurs, le niveau reste élevé.
Les autorités locales ont instauré plusieurs mesures pour limiter la spéculation : interdiction de transformer certains logements en locations privées (buy-to-let), obligation d’occupation personnelle pour les nouvelles constructions ou logements moins chers, et à Amsterdam, un permis spécifique pour les pieds-à-terre à partir de 2026 avec des critères stricts (activité professionnelle régulière sur place, aide informelle à un proche, ancienneté de résidence).
Dans ce contexte, la rentabilité brute des locations est certes remontée autour de 6,4 % en moyenne nationale mi‑2025, avec des pics à plus de 7 % à La Haye, mais l’attrait net pour les petits bailleurs s’est clairement érodé. La plupart des analystes s’attendent à ce que la grande vague de cessions d’investisseurs se stabilise d’ici 2026, une fois les portefeuilles ajustés aux nouvelles règles.
Un marché hypothécaire massif mais relativement sain
Si la fiscalité pèse davantage sur les investisseurs, les propriétaires occupants bénéficient toujours d’un arsenal d’avantages significatifs. Le plus emblématique reste la déductibilité des intérêts d’emprunt (hypotheekrenteaftrek), un dispositif généreux à l’échelle de l’OCDE, dont le taux avoisine encore 37 % pour les revenus intermédiaires. Le gouvernement actuel a promis de ne pas y toucher à court terme, malgré des discussions récurrentes sur une suppression progressive.
Le marché hypothécaire néerlandais affiche une taille imposante : plus de 850 milliards d’euros d’encours fin 2024, dont environ 620 milliards détenus par les banques et plus de 260 milliards par des institutions non bancaires (assureurs, fonds, etc.). Il représentait encore plus de 90 % du PIB en 2020, un ratio ramené à environ 75 % en 2024, grâce à la croissance économique et à des remboursements anticipés.
Taux en plateau, appétit de crédit en hausse
Après le pic de 2023, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont tassés. La Banque centrale européenne (BCE) maintient depuis mi‑2025 un taux de dépôt autour de 2 %, ce qui sert de référence aux établissements prêteurs. En septembre 2025, le taux moyen sur les nouveaux prêts immobiliers aux Pays‑Bas s’établit autour de 3,5 %, soit 35 points de base de moins qu’un an plus tôt. Les taux sur l’encours existant tournent en moyenne autour de 2,7 %.
Plafond de la Garantie hypothécaire nationale (NHG) applicable pour un prêt immobilier aux Pays-Bas.
Le dynamisme du crédit est à l’avenant : sur les neuf premiers mois de 2025, plus de 117 milliards d’euros de nouveaux prêts ont été accordés, soit près de 64 % de plus que sur la même période de 2024. Les demandes de prêt recensées par le réseau HDN progressent de 16 % au troisième trimestre 2025, avec un montant d’emprunt moyen avoisinant 374 000 euros.
Normes de prêt plus strictes et rôle des revenus
Le régulateur et l’organisme Nibud, chargé de définir des normes de crédit « responsables », ont cependant resserré la vis pour 2026. Même si les salaires devraient progresser d’environ 4,1 % cette année‑là, certains ménages verront leur capacité d’emprunt reculer si leur revenu stagne, à cause de coefficients d’endettement plus prudents.
Les jeunes acheteurs et les ménages modestes sont les plus affectés par les ajustements du taux d’usure. Cependant, depuis 2025, une règle plus favorable s’applique aux détenteurs de dettes étudiantes : seul le montant restant dû est pris en compte pour le calcul de leur capacité d’emprunt, et non plus la dette initiale. Cela permet d’augmenter légèrement le montant qu’ils peuvent emprunter dans de nombreux cas.
L’énergie et le climat, nouveaux déterminants de la valeur
Autre grande lame de fond qui traverse l’immobilier néerlandais : l’intégration de l’efficacité énergétique dans quasiment toutes les dimensions du marché, de la valeur vénale aux capacités d’emprunt, en passant par les aides publiques, les loyers ou même la possibilité de mettre un bien en location.
L’étiquette énergétique, désormais aussi importante que l’emplacement
Depuis 2024, le label énergétique d’un logement – de A++++ (excellent) à G (très médiocre) – influence directement le montant maximal d’un prêt hypothécaire. Les acheteurs d’un logement très performant peuvent emprunter jusqu’à 25 000 à 40 000 euros de plus qu’un acquéreur d’un bien standard, selon le niveau exact de performance, tandis que ceux qui achètent un logement mal classé (E, F ou G) peuvent obtenir jusqu’à 20 000 euros supplémentaires spécifiquement fléchés vers les travaux de rénovation énergétique.
Une amélioration du DPE de D à A peut augmenter la valeur d’un logement de 35 000 euros, soit une hausse d’environ 7 %.
L’acheteur moyen l’a bien compris. À l’automne 2025, la majorité des candidats à l’achat déclarent considérer le label énergétique comme un critère aussi important que le prix ou la localisation – particulièrement les moins de 35 ans et les acheteurs urbains d’Amsterdam, Utrecht ou Rotterdam. La flambée passée des coûts de l’énergie a servi d’électrochoc : un mauvais label est désormais, pour beaucoup, un « deal breaker ».
Une réglementation qui se durcit pour les bailleurs
Pour les propriétaires bailleurs, l’horizon se resserre. D’abord parce que le barème des loyers encadrés accorde fortement des points aux logements efficaces, ce qui limite les loyers possibles pour les biens mal isolés. Ensuite parce qu’une échéance claire a été fixée : à partir de 2030, il sera interdit de louer un logement avec un label E, F ou G. Or, on estime à environ 580 000 le nombre de logements locatifs se trouvant encore dans cette situation aujourd’hui.
Le taux maximal de subvention publique pour l’installation d’une pompe à chaleur, via le dispositif ISDE.
Une économie solide mais sous contraintes
Sur le plan macroéconomique, l’environnement demeure plutôt favorable au marché immobilier. Le PIB réel a progressé d’environ 1,1 % en 2024, et le Fonds monétaire international anticipe une croissance d’environ 1,4 % en 2025 puis 1,2 % en 2026, soit légèrement au‑dessus de la moyenne européenne. L’inflation, après un pic à plus de 11 % en 2022, est revenue autour de 3 % en 2024‑2025 et devrait converger vers la cible de 2 % à l’horizon 2026.
Taux de chômage en France au début de 2025, légèrement remonté après les plus bas de 2022.
Fitch Ratings confirme la solidité de la signature néerlandaise avec une note de crédit « AAA » assortie d’une perspective stable. Les contraintes majeures pesant sur l’économie identifiées par les agences – logement, azote, réseau électrique – se concentrent précisément sur le secteur immobilier et la construction.
Ce que tout cela signifie pour les acteurs du marché
À la lumière de ces tendances, le paysage immobilier au Pays‑Bas se dessine ainsi : une demande structurellement forte, alimentée par la croissance des ménages, des salaires en hausse et une économie robuste ; une offre bridée par des contraintes réglementaires, environnementales et techniques ; un marché locatif privé asphyxié par le retrait des petits investisseurs ; et une régulation de plus en plus fine, intégrant prix, fiscalité, efficacité énergétique et usages.
Pour les ménages primo‑accédants, l’année 2026 pourrait présenter des conditions un peu plus favorables : une concurrence moindre de la part des investisseurs, une exonération de droits de mutation possible jusqu’à 555 000 euros, des plafonds du prêt garanti (NHG) relevés à 470 000 euros, et des taux d’intérêt globalement stables. Les experts anticipent même un léger basculement du pouvoir de négociation en faveur de l’acheteur sur certains segments du marché, sans que cela ne remette en cause la tendance structurelle à la hausse des prix.
Pour les investisseurs, en revanche, la période reste délicate. Le durcissement de la fiscalité patrimoniale, l’encadrement accru des loyers et les obligations croissantes en matière de durabilité (avec, à terme, l’impossibilité de louer les biens les plus énergivores) imposent une sélection beaucoup plus rigoureuse des actifs. Les rendements bruts restent attractifs dans certaines villes, mais l’arbitrage risque‑rendement doit désormais intégrer un niveau de complexité réglementaire sans précédent.
À court terme, il faut contenir la détresse des ménages face à la pénurie et aux loyers élevés par des aides ciblées et en fluidifiant les parcours résidentiels (ex: solutions pour seniors). À moyen et long terme, la priorité absolue est d’augmenter significativement la production de logements, tout en respectant les contraintes climatiques et environnementales croissantes.
Le marché immobilier au Pays‑Bas n’est donc ni en surchauffe incontrôlée, ni sur le point de s’effondrer. Il avance sur une arête étroite : celle d’une normalisation très relative, dans un contexte structurel de rareté, de transition énergétique et de réformes profondes. Pour les acheteurs, les locataires et les investisseurs, la clé devient moins de « deviner le bon moment » que de comprendre, dans le détail, ces nouvelles règles du jeu.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie aux Pays-Bas
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie stable de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en croissance, combinant rendement locatif brut cible de 4–5 % – avec la règle « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaris, conseiller fiscal), choix de la structure d’acquisition (propriété directe ou via société néerlandaise) et intégration de l’actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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