Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au Pays-Bas, la ville du futur n’est plus une abstraction théorique. Entre crise du logement, transition climatique et ambitions économiques, le pays a engagé une véritable refonte de ses territoires urbains. Des grandes métropoles de la Randstad aux villes innovantes comme Eindhoven ou Groningen, une nouvelle génération de projets transforme la façon d’habiter, de se déplacer et de produire en ville. Le fil conducteur est clair : densifier sans renoncer au vert, construire massivement tout en économisant les matériaux, et faire des quartiers urbains des laboratoires de la transition écologique et sociale.
Une urgence nationale : loger, adapter, décarboner
Les chiffres expliquent, à eux seuls, l’intensité des chantiers qui se préparent. Le gouvernement néerlandais vise la construction de 900 000 nouveaux logements d’ici 2030, avec un objectif annuel de 100 000 unités. Les plans en cours recensent déjà plus d’un million de logements programmés, mais la réalité est brutale : la pénurie actuelle est estimée à environ 331 000 logements, et le marché est sous forte tension, notamment dans la Randstad, cet anneau urbain dense qui rassemble Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht autour du “Groene Hart”.
Dans la région d’Amsterdam, la norme impose que 80 % des nouvelles constructions soient des logements abordables.
Parallèlement, les Pays-Bas se sont engagés dans une transformation profonde de leur économie. Le pays vise une économie 100 % circulaire en 2050, avec 50 % de réduction de l’usage de matières premières abiotiques dès 2030, et des baisses importantes d’émissions de gaz à effet de serre et d’azote. Or le secteur de la construction concentre à lui seul environ la moitié des matières premières consommées, 40 % de l’énergie et 50 % des déchets. Impossible, donc, de penser le développement urbain sans révolutionner la manière de construire.
Une grande partie du territoire néerlandais est située sous le niveau de la mer, ce qui le rend vulnérable aux inondations, aux pluies intenses et aux vagues de chaleur. Pour y faire face, le pays a mis en place le Delta Programme et la Stratégie nationale d’adaptation climatique, avec l’objectif de devenir un pays ‘climat‑prêt et résilient à l’eau’ d’ici 2050. Ce contexte d’adaptation structure les futurs projets urbains.
Amsterdam : densifier la métropole tout en la verdissant
Avec une population appelée à dépasser le million d’habitants d’ici 2030 et jusqu’à 25 millions de visiteurs annuels attendus, Amsterdam est l’épicentre de la mutation urbaine néerlandaise. La ville a adopté en 2021 la “Comprehensive Vision Amsterdam 2050: une métropole humaine”, qui repose sur cinq axes : croissance dans des limites strictes, polycentrisme, mobilité saine, “verdissement rigoureux” et co‑construction de la ville avec les habitants.
Zuidasdok et Amsterdam Zuid : le super-nœud de mobilité
Le projet Zuidasdok, au sud de la ville, est l’un des plus grands chantiers d’infrastructure de l’histoire du pays. Il vise à transformer le quartier d’affaires de Zuidas en un véritable morceau de ville complet, en misant sur une accessibilité exceptionnelle.
Concrètement, la section sud de l’autoroute A10 est élargie et en grande partie enfouie en tunnel, ce qui libère environ 120 000 m² en surface pour la gare, l’espace public et de nouveaux programmes urbains. La gare d’Amsterdam Zuid, déjà la plus dynamique du pays, doit à terme accueillir quelque 250 000 voyageurs par jour. Elle est connectée au réseau de métro (lignes 50, 51, 52), aux trams, au bus, aux trains nationaux et internationaux (HSL‑Zuid, Intercity Direct, Eurocity), ce qui en fait une plaque tournante de premier ordre.
Les travaux incluent l’élargissement des quais, la création de deux passages souterrains (Minerva et Britten), le recentrage des quais de métro, et l’ajout de nouveaux arrêts de tram et bus, de parkings vélos, de déposes taxis et de parkings relais. L’objectif est de faciliter les correspondances et de redonner un visage urbain plus humain à cet ancien couloir autoroutier.
Un tableau permet de mesurer l’ampleur de ce projet structurant :
| Élément | Caractéristique principale |
|---|---|
| Type de projet | Infrastructures + transformation urbaine |
| Autoroute A10 | Élargissement + mise en tunnel partielle |
| Surface libérée | ~120 000 m² en surface |
| Gare Amsterdam Zuid | Jusqu’à 250 000 voyageurs/jour attendus |
| Nouvelles traversées | Minerva Passage élargie + nouvelle Britten Passage |
| Fonction | Hub train–métro–tram–bus–vélo de niveau national |
La philosophie de chantier est à l’image des ambitions environnementales : la municipalité impose des techniques de fondations à faibles nuisances sonores (pieux vissés, pieux pressés) pour limiter les perturbations dans ce quartier déjà très dense.
Zuidas : du quartier d’affaires au quartier à vivre
Zuidas ne se contente pas de réinventer ses infrastructures. Le quartier cherche à passer du modèle de “central business district” à celui de quartier complet où l’on vit, travaille, étudie et se divertit. À l’horizon 2030, l’objectif est de totaliser environ 7 000 logements, contre près de 2 000 déjà construits. La programmation couvre tout le spectre : studios, logements étudiants, locatif intermédiaire, logements sociaux, appartements du secteur libre et penthouses.
Plusieurs sous‑quartiers dessinent les contours de cette ville compacte :
– Ravel doit accueillir environ 1 350 logements.
– Verdi en ajoutera quelque 550, avec dans sa partie nord une répartition 40 % locatif social, 40 % locatif intermédiaire, 20 % secteur privé.
– Kenniskwartier, district d’innovation, prévoit 2 700 logements et des projets phares comme The Pulse of Amsterdam.
– En complément, environ 142 logements sont prévus à proximité de Tripolis, 240 le long d’IJsbaanpad, et d’autres opérations (The Harmony, Duet) complètent l’offre.
Le développement du quartier d’affaires Zuidas à Amsterdam met un accent particulier sur le segment de logements intermédiaires, destiné à représenter près de la moitié des nouvelles constructions. Cette approche illustre la volonté de concilier attractivité internationale, avec la présence de plus de 700 entreprises comme Google, AkzoNobel, ABN AMRO et l’Agence européenne des médicaments, et le maintien d’une réelle mixité sociale au sein du quartier.
Une vue d’ensemble de l’offre de logements en projet dans Zuidas illustre ce rééquilibrage :
| Sous‑quartier / projet | Nombre approximatif de logements | Profil de l’offre |
|---|---|---|
| Ravel | ~1 350 | Mix social–intermédiaire–privé |
| Verdi | ~550 | Nord : 40 % social, 40 % intermédiaire, 20 % privé |
| Kenniskwartier | ~2 700 | Logements + bureaux + équipements d’innovation |
| Tripolis (abords) | ~142 | Résidentiel compact |
| IJsbaanpad nord | ~240 | Résidentiel mixte |
| Kop Zuidas (CROSSOVER) | 120 (sociaux) | Locatif social intégré à un immeuble tertiaire |
Dans Kop Zuidas, le complexe CROSSOVER illustre cette hybridation : 11 000 m² de bureaux, 80 places de stationnement sécurisées (dont une part pour l’autopartage durable), et 120 logements locatifs sociaux livrés en 2023. À ses côtés, le projet Newton applique la fameuse règle du 40‑40‑20 (40 % social, 40 % intermédiaire, 20 % privé) adoptée en 2017.
D’autres opérations emblématiques complètent ce tableau : The Valley (75 000 m² de logements, bureaux, commerces et centre créatif, façades minérales complexes, 196 appartements et 375 places de parking souterrain), ou encore The Pulse of Amsterdam, qui combine 200 appartements – dont 151 locatifs intermédiaires – 36 000 m² de bureaux, un cinéma, des commerces et un “forêt urbaine” en hauteur, avec l’ambition de décrocher les certifications BREEAM Outstanding et WELL Platinum.
Logement, circularité et “ville complète”
Au‑delà de Zuidas, Amsterdam s’est fixé dans son Woningbouwplan 2018‑2025 un objectif de 52 500 logements nouveaux, dont 17 500 logements sociaux, près de 11 700 locatifs à prix modéré et 10 500 logements abordables pour étudiants et jeunes adultes. Mais près de 40 % des logements programmés seraient aujourd’hui “en pause”, sous l’effet conjugué des coûts de construction, des contraintes de réseau électrique et de la réglementation environnementale.
Pour répondre à ses défis urbains, Amsterdam combine la densification de ses franges (Ringzone, Berges nord de l’IJ, quartiers comme Haven‑Stad et Schinkelkwartier) avec une stratégie circulaire offensive. La « Amsterdam Circular Strategy 2020‑2025 », dotée d’un budget de 17,5 millions d’euros pour 2023‑2026, cible trois chaînes de valeur : alimentation et déchets organiques, biens de consommation, et environnement bâti. Plus de 200 projets sont déjà en cours, incluant la réutilisation de matériaux dans des opérations comme Spaarndammerhart et l’emploi de produits Cradle to Cradle.
Un exemple comme Spaarndammerhart condense ces ambitions : 80 logements mêlant appartements, duplex, maisons en bande et logements autour d’une cour, avec un mix 30 % social, 20 % locatif intermédiaire (700 à 1 000 € par mois), 50 % marché libre, le tout dans un langage architectural inspiré de l’École d’Amsterdam et avec un recours important aux matériaux réemployés.
Parallèlement, un vaste programme de parcs, de renaturation de canaux (comme la Catharijnesingel à Utrecht, sur laquelle nous reviendrons) et de mobilité active (objectif : une ville entièrement marchable et cyclable d’ici 2050) contribue à ce que la stratégie 2035 puis 2050 appellent la création de “quartiers vitaux” : des quartiers où entre 35 % et 65 % de la surface de plancher est occupée par des fonctions non résidentielles (emplois, services, culture, sport).
Rotterdam : laboratoire de densité, de bois et d’adaptation
Deuxième ville du pays, Rotterdam s’est faite, au fil des années, une réputation de capitale européenne de l’urbanisme expérimental. Classée deuxième au Sustainable Cities Index 2024, la métropole portuaire conjugue grands projets de requalification, bâtiments pionniers en bois et stratégies très poussées d’adaptation climatique.
Un centre en pleine métamorphose
Autour de Rotterdam Centraal, un vaste programme de transformation – le Rotterdam Central District (RCD) – prévoit 4 000 nouveaux logements et près de 100 000 m² de bureaux, complétés par des commerces, des restaurants, des lieux culturels. Plusieurs opérations se mettront en chantier entre 2026 et 2027, après une première vague lancée fin 2024 avec The Modernist (418 logements).
Dans ce périmètre, la ville articule reconstruction du paysage ferroviaire, densification verticale et apaisement des espaces publics. Des bâtiments comme Weenapoint phase 3 (50 000 m² conçus par MVRDV, mélangeant bureaux, 200 à 300 logements, socle commercial transparent et place couverte) ou de futurs projets comme RISE, Lumière ou Tree House doivent incarner une nouvelle skyline, plus mixte et plus verte.
Plus à l’ouest, un parc linéaire spectaculaire, Hofbogenpark, prend forme sur le toit d’une ancienne voie ferrée. Sur près de deux kilomètres, il proposera un ruban de nature, d’aire de jeux, de pistes pour le sport, tout en remplissant une fonction essentielle en matière de biodiversité, de rafraîchissement urbain et de gestion des eaux pluviales. C’est un exemple typique du virage des villes néerlandaises vers des ‘solutions fondées sur la nature’.
Exemple de solutions fondées sur la nature aux Pays-Bas
Hofplein, Codrico, De Sax : la ville haute densité
Rotterdam investit aussi lourdement dans une série de “pièces urbaines” stratégiques. Autour de la place Hofplein, 233 millions d’euros sont mobilisés dans un ensemble de sept projets visant à transformer ce nœud routier minéral en place verte conviviale. Les habitants, consultés, ont fait remonter les mêmes priorités que le conseil municipal : plus de fraîcheur, plus de place pour les piétons et les cyclistes, moins pour la voiture. Des projets de tours d’habitation comme RISE (environ 1 300 logements de milieu de gamme et sociaux autour de la place) s’y greffent pour renforcer la densité résidentielle.
Reconversion urbaine et développement résidentiel le long de la Maas, avec des projets architecturaux majeurs.
Ensemble comprenant 452 appartements, 33 maisons de ville et la plus haute tour résidentielle des Pays-Bas.
Projet de plus de 900 logements accompagné d’un parking entièrement automatisé.
Vaste programme de reconversion des quais avec parcs flottants, logements, bureaux et un futur Maritime Center conçu par Francine Houben (Mecanoo).
Le projet Codrico, sur 1,8 hectare d’un ancien site industriel dans le quartier de Katendrecht, illustre particulièrement la tendance néerlandaise à pousser très loin la mixité et la densité. Il prévoit environ 1 500 logements – dont la moitié environ à un niveau de prix qualifié d’“abordable” – ainsi que 190 000 m² de bureaux, commerces, restaurants et fonctions culturelles. Le tout s’organise autour d’un ensemble architectural mêlant :
– une tour résidentielle de 220 m, dessinée par SHoP Architects (New York) ;
– un bâtiment de quai ;
– un édifice accolé à l’ancienne usine (“Fonda”) ;
– et la réhabilitation complète de la fabrique historique Codrico, classée monument, dont les silos seront convertis en logements.
Delva Landscape Architects & Urbanism assure le dessin des parcs et quais, avec des parcs flottants de part et d’autre du bassin. Une boucle piétonne complète l’ensemble grâce à un nouveau pont sur le port, renforçant le maillage piéton et cyclable le long de la Maas.
Une ville pionnière de l’adaptation climatique
Si Rotterdam construit haut et dense, elle n’oublie jamais qu’elle est, avant tout, une ville portuaire vulnérable. Depuis 2008, le programme Rotterdam Climate Proof, complété en 2013 par une stratégie d’adaptation climatique, fixe un cap : être une ville “climate proof by 2025”. Concrètement, cela se traduit par un mélange de grands ouvrages (le barrage mobile Maeslantkering, les digues, les dunes) et de micro‑aménagements urbains : toitures végétalisées (plus de 185 000 m² ajoutés rien qu’en 2014), parkings souterrains capables de stocker 10 000 m³ d’eau comme à Museumpark, “blue‑green corridors” qui absorbent et acheminent les eaux de pluie.
Les quartiers situés “hors digues”, où vivent environ 40 000 personnes, font l’objet d’une attention particulière. On y teste des solutions innovantes : bâtiments et bureaux flottants dans Rijnhaven, parcs flottants faits de plastiques recyclés, quartiers pilotes 100 % “climate‑proof” comme Zomerhofkwartier. La stratégie “Omgevingsvisie” qui remplace en 2024 la Stadsvisie 2030 inscrit ces démarches dans un horizon plus large : réduction de 49 % des émissions d’ici 2030 et neutralité carbone en 2050, avec un usage intensif d’outils comme l’Atlas climatique interactif et le baromètre d’adaptation.
Utrecht : faire de la gare le cœur d’une ville dense et verte
À Utrecht, ville en plus forte croissance du pays, la transformation se concentre sur et autour de la principale gare du pays. Le vaste programme CU2030, inscrit parmi les “New Key Projects” nationaux, incarne cette volonté de faire des pôles ferroviaires des catalyseurs de la ville durable.
CU2030 : remailler, reconstruire, renaturer
Le projet de réaménagement de la gare centrale et de ses abords couvre environ 90 hectares et mobilise quelque 3 milliards d’euros d’investissement à travers 27 sous‑projets. L’objectif est ambitieux : résorber des décennies de retard d’entretien, accompagner la croissance rapide du nombre de voyageurs (la gare doit absorber près de 100 millions de passagers par an), reconnecter les deux rives de la voie ferrée qui scindait historiquement la ville, et restaurer des canaux comblés dans les années 1970.
Le nouveau terminal de Benthem Crouwel Architecten unifie trains, trams et bus. Le projet inclut la rénovation du centre commercial Hoog Catharijne, la reconversion du parc des expositions Jaarbeurs en un mix logements-bureaux, et une profonde refonte de l’espace public : création de places piétonnes, d’une esplanade surélevée (le Forum) et la restitution à la promenade du canal historique Catharijnesingel, remplaçant une voie rapide.
Un urbanisme par couches et par “échelles”
Le masterplan qui a émergé au milieu des années 2000, après un long processus ponctué d’un référendum municipal, repose sur un système simple de rues, d’avenues et de places, organisé par trois cartes : le maillage spatial (public/privé), l’affectation des programmes, l’espace public et les circulations. Il définit plusieurs “échelles” de projet (S, M, L, XL) avec des règles sur les hauteurs et les volumes, tout en fixant une limite politique claire : 90 m maximum pour les bâtiments les plus hauts.
Le projet CU2030 se distingue par sa conception modulaire, permettant à des projets indépendants d’avancer selon les financements, les résolutions de contentieux (notamment sur la qualité de l’air et la dépollution des sols) et les accords avec des partenaires privés majeurs tels que NS‑Poort, Corio/Klépierre, Jaarbeurs et Rabobank.
Des équipements emblématiques émaillent cette transformation : le complexe musical TivoliVredenburg sur Vredenburgplein ; le World Trade Center Utrecht ; des ensembles mixtes comme The Platform ou Noordgebouw ; des parkings vélos gigantesques sous l’esplanade ; des projets résidentiels en nombre dans les secteurs de Beurskwartier et Lombokplein – environ 3 600 logements, des bureaux, de la culture, deux parcs. À l’ouest, des opérations comme Cartesiusdriehoek (2 850 logements autour de l’ancien bâtiment CAB classé) ou Tweede Daalsedijk (1 000 logements) participent à faire basculer la majorité des habitants d’Utrecht à l’ouest des voies, transformant ce qui était autrefois une marge ferroviaire en cœur métropolitain.
Eindhoven et la Brainport : la ville comme laboratoire technologique
Si la Randstad concentre l’essentiel des grandes opérations de densification, une autre région néerlandaise incarne une facette différente de la mutation urbaine : Eindhoven et sa région “Brainport”. Cet écosystème de 21 communes, 800 000 habitants et plus de 5 000 entreprises technologiques ou IT représente 14 % du PIB national, avec un tissu industriel et de design très puissant (Philips, ASML, NXP, DAF, etc.).
Brainport Smart District et ville intelligente “in vivo”
À Helmond, le Brainport Smart District (BSD) est présenté comme le “lotissement le plus intelligent du monde”. Sur 85 hectares, 1 500 logements doivent composer un quartier‑laboratoire où l’on expérimente simultanément participation citoyenne, mobilité, énergie, gestion de l’eau, sécurité, agriculture urbaine et économie circulaire. L’ambition est de créer un quartier zéro émission, où les voitures fossiles sont proscrites et où l’on privilégie la marche, le vélo et les hubs de mobilité en lisière pour la logistique et les services.
Une part importante de l’alimentation est produite localement via une ferme et des jardins urbains, visant une quasi auto-suffisance. La gouvernance est conçue pour être progressivement transférée aux habitants, la fondation s’effaçant avec la maturation du quartier. Ce territoire participe au projet européen ReVeAL, testant de nouvelles formes de gestion de l’espace public et de la mobilité.
À Eindhoven même, d’anciens sites industriels Philips comme Strijp‑S sont reconvertis en quartiers hyper créatifs, où les anciennes usines deviennent ateliers, logements, bureaux, commerces et lieux culturels. Dans le cadre du projet européen Triangulum, le quartier sert de démonstrateur pour des solutions énergétiques renouvelables (chauffage biomasse), des outils numériques (plateforme ICT de quartier, gestion intelligente des parkings et de l’autopartage, réseau de lumière connectée faisant office de réseau de capteurs), et des démarches de co‑conception comme SPACE‑S (logements dessinés avec les futurs habitants) ou CO‑OFFICE‑S (bureaux co‑construits avec de petites entreprises).
Le quartier d’Eckart‑Vaartbroek, composé majoritairement de logements sociaux, est quant à lui un laboratoire de rénovation énergétique, avec recours à des outils numériques comme WoonConnect pour simuler les économies possibles et aider les résidents à choisir leur scénario. Le tout se combine à l’arrivée de bus électriques (Eindhoven dispose déjà de la plus grande flotte du pays, avec 43 bus) et à des projets d’énergie locale partagée.
Un moteur d’innovation urbaine à l’échelle régionale
Au‑delà de ces quartiers expérimentaux, l’écosystème Brainport continue de se structurer autour de grands campus – High Tech Campus Eindhoven, Automotive Campus à Helmond, Brainport Industries Campus (BIC) – qui mêlent entreprises, recherche et formation. BIC 1, déjà opérationnel sur 100 000 m², sera complété par BIC 2, deux fois plus grand (225 000 m²), dont la construction doit démarrer en 2025 pour répondre à la demande des industriels et des établissements d’enseignement.
Le Programme Office Green & Smart Mobility mobilise plus de 120 millions d’euros d’investissements publics-privés.
Autres villes, même combat : densité, mixité et nature
Si Amsterdam, Rotterdam, Utrecht et Eindhoven monopolisent l’attention, d’autres villes néerlandaises déploient elles aussi des projets urbains significatifs, souvent à des échelles plus modestes mais avec des logiques similaires.
À Hoofddorp, le quartier Hyde Park prévoit 3 800 appartements et studios dans un environnement piéton, à quelques minutes à pied du centre, du parc et de la gare. Les logements, de 50 à 160 m², sont vendus à partir de 355 000 €, dans une architecture signée Winy Maas, avec une forte présence de verdure.
Surface en mètres carrés d’espaces de production innovante intégrée au projet de reconversion Kabeldistrict à Delft.
À Leiden, le projet LEAD aligne trois tours de 65 à 115 m et 580 logements, dont un quart en social, tandis que Utrecht multiplie les opérations mixtes comme Wonderwoods, deux tours plantées regroupant bureaux, 167 appartements en accession, 252 en locatif, 50 000 plantes, 360 arbres et près de 10 000 arbustes et fleurs. Le tout doit produire environ 41 tonnes d’oxygène et absorber 5,4 tonnes de CO₂ par an, illustrant la tendance lourde à faire des bâtiments eux‑mêmes des micro‑écosystèmes.
Montant en millions d’euros investi par Groningen dans la rénovation énergétique de huit tours de logements sociaux.
Construire plus… avec moins
Reste une question centrale : ces ambitions sont‑elles compatibles avec la conjoncture du secteur ? Le tableau est contrasté. D’un côté, les permis de construire pour logements neufs ont bondi de 23 % en mai 2024 par rapport à l’année précédente, et les prévisions tablent sur une croissance moyenne de 2,5 % par an du secteur entre 2025 et 2028. De l’autre, l’année 2023 a été marquée par une contraction de la construction, un recul des permis sur les sept premiers mois de 2024, une hausse de 36,8 % des faillites dans le bâtiment et une pénurie de main‑d’œuvre qualifiée qui touche près d’un cinquième des entreprises.
Le cadre réglementaire se durcit avec l’extension du contrôle des loyers (Wet betaalbare huur), le renforcement des exigences environnementales (MPG, taxonomie européenne), et l’obligation d’être ‘Paris Proof’ d’ici 2050. Dans ce contexte, environ 40 % des projets de logements neufs sont à l’arrêt, en partie à cause de l’exigence de deux tiers de logements abordables.
Pour tenter de débloquer la situation, l’État joue sur plusieurs tableaux : subventions ciblées (7 000 € par logement abordable via la Realisation Incentive), allègement annoncé de certaines contraintes (comme l’abandon de l’obligation systématique d’abris pour chauves‑souris et oiseaux dans chaque nouvelle construction), simplification des procédures de permis et accords politiques avec les grands acteurs – promoteurs, investisseurs, bailleurs sociaux, collectivités – autour d’un “pacte” en faveur de 100 000 logements par an et d’une part minimale de 30 % de social dans les nouveaux programmes.
Aux Pays-Bas, la transition vers l’économie circulaire dans la construction est soutenue par des plateformes comme Madaster (registres numériques des matériaux), des réseaux tels que BouwCirculair et le Dutch Green Building Council avec sa certification BREEAM, ainsi que par des outils numériques (BIM, base de données NMD) et des ‘passeports matériaux’. Une expérimentation concrète, menée par Rijkswaterstaat, a permis la construction d’un viaduc assemblé uniquement à partir de composants réemployés, illustrant l’engagement des grands maîtres d’ouvrage publics.
Une stratégie d’ensemble : densifier, verdir, relier
Pris isolément, chacun des projets évoqués – Zuidasdok, Hofbogenpark, CU2030, Brainport Smart District, Wonderwoods, Hyde Park, Codrico – pourrait être vu comme une opération ambitieuse mais ponctuelle. Mis bout à bout, ils dessinent en réalité une stratégie nationale cohérente.
Cette stratégie repose sur quelques principes structurants :
Principes fondamentaux pour développer des villes résilientes, inclusives et respectueuses de l’environnement.
Densifier les tissus existants, structurer la croissance autour des gares et des grands axes de transport collectif, et créer plusieurs pôles urbains forts plutôt qu’une seule ‘ville-centre’.
Combiner logements, bureaux, commerces, équipements et espaces verts dans les grands projets, en visant une forte proportion de logements sociaux et intermédiaires.
Limiter le stationnement, réduire la place de la voiture, développer les réseaux de transport collectif et encourager les mobilités actives (parkings vélos, passerelles).
Intégrer la gestion de l’eau, de la chaleur, de la biodiversité et de la qualité de l’air dans tout projet, des parcs linéaires aux toitures végétalisées et quartiers flottants.
Optimiser l’usage des matériaux, prolonger la durée de vie des bâtiments par la réhabilitation, et favoriser le réemploi et les matériaux biosourcés (tours en bois).
Dans un pays où la densité, la vulnérabilité climatique et la pression foncière sont parmi les plus fortes d’Europe, ces projets de développement urbain à venir au Pays-Bas ne sont pas seulement des réponses à des urgences locales. Ils constituent, pour beaucoup de villes dans le monde, un laboratoire précieux de ce que pourrait être une urbanisation à la fois compacte, inclusive et profondément écologique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro hors France. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en croissance d’une grande agglomération néerlandaise, combinant un rendement locatif brut cible de 5–6 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification dans le temps pour intégrer cet actif dans sa stratégie patrimoniale globale.
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