Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre canaux d’Amsterdam, plages de Zélande et parcs naturels de la Veluwe, les Pays-Bas sont devenus un terrain de jeu privilégié pour les locations de courte durée. Mais derrière la carte postale, l’investisseur découvre très vite un marché à deux visages : très rentable dans certains secteurs, extrêmement réglementé dans d’autres, et globalement dopé par une demande touristique en forte croissance.
Cet article fournit une analyse complète du marché de la location saisonnière aux Pays-Bas, en intégrant les données de marché actuelles, la réglementation locale en vigueur et les principales tendances qui transforment le secteur.
Un pays où la location saisonnière explose
Les Pays-Bas attirent un tourisme varié : amateurs d’art et de musées, passionnés de nature et de vélo, familles en quête de parcs de vacances, nomades digitaux en city-trip. Cette diversité de profils alimente un boom des séjours en hébergements privés, aux dépens de l’hôtel classique.
Plus de 54 000 annonces actives sont recensées à l’échelle nationale sur la plateforme Airbnb.
Dans le même temps, la pression touristique s’intensifie. Sur la côte néerlandaise, le nombre de nuitées est passé de 21,8 millions en 2014 à 30,2 millions en 2024, soit une progression avoisinant 40 % en dix ans. Au niveau national, la hausse est du même ordre, nourrie aussi par les déplacements professionnels. Les locations de vacances, en ville comme en bord de mer, en sont les grandes gagnantes.
Pour les propriétaires, cela se traduit par un potentiel de revenus élevé, mais aussi par une concurrence grandissante et des exigences plus fortes du côté des collectivités locales.
Amsterdam : la poule aux œufs d’or… sous très haute surveillance
Impossible de parler de location saisonnière au Pays-Bas sans commencer par Amsterdam. La capitale concentre à la fois les plus fortes rentabilités et les règles les plus strictes d’Europe en la matière.
Des revenus impressionnants dans un marché sous tension
Les données les plus récentes montrent que les hôtes d’Airbnb à Amsterdam dégagent en moyenne plus de 5 000 euros de revenus bruts par mois, avec un taux d’occupation autour de 80 %. L’ADR (prix moyen par nuit) est particulièrement élevé, autour de 220–240 euros selon les sources, avec des pointes au-delà de 300 euros en haute saison.
Un autre jeu de données (en dollars) illustre la puissance du marché amstellodamois :
| Indicateur (Amsterdam) | Valeur moyenne | Top 25 % | Top 10 % |
|---|---|---|---|
| Revenu mensuel (USD) | 4 056 | 6 598+ | 9 964+ |
| Taux d’occupation | 56 % | 79 %+ | 91 %+ |
| ADR (USD) | 273 | 377+ | 511+ |
On comprend vite pourquoi, malgré le carcan réglementaire, beaucoup de propriétaires cherchent encore à tirer parti de la demande touristique. La rareté de l’offre légale, combinée à une demande internationale quasi inépuisable (près de 99 % de visiteurs étrangers dans la ville, très majoritairement britanniques, américains et allemands), permet aux annonces conformes aux règles de pratiquer des tarifs élevés et de remplir une grande partie de l’année.
Un arsenal réglementaire parmi les plus sévères d’Europe
La contrepartie de cette attractivité, c’est un cadre juridique particulièrement serré. Amsterdam est régulièrement citée comme l’une des villes les plus régulées pour la location de courte durée, avec un objectif clair : éviter que les logements résidentiels ne se transforment massivement en hôtels clandestins, dans un contexte de pénurie chronique de logements.
Plusieurs couches de règles se superposent :
– Enregistrement national obligatoire pour toute location touristique, avec numéro à afficher sur l’annonce.
– Système de notification préalable à chaque séjour auprès de la municipalité.
– Obligation d’obtenir un permis spécifique selon le type de location (résidence entière ou chambre chez l’habitant).
– Limitation stricte du nombre de nuitées autorisées pour la location d’un logement entier.
La location de sa résidence principale entière est limitée à 30 nuits par an. Les chambres d’hôtes (B&B) sont exemptées de cette limite mais nécessitent la présence de l’hôte et sont plafonnées à quatre voyageurs maximum.
La ville prévoit d’aller encore plus loin : à partir d’avril 2026, certains quartiers emblématiques comme Jordaan, les ceintures de canaux Grachtengordel-Ouest et -Sud, Nieuwmarkt/Lastage ou De Pijp devraient passer à un plafond encore plus serré de 15 nuitées par an pour la location de la résidence entière. Une sorte « d’échelle d’escalade » est même envisagée, pouvant déboucher, dans les zones les plus saturées, sur un gel total des nouveaux permis pendant trois ans.
Le message est clair : l’opportunité économique existe, mais seulement pour des propriétaires prêts à jouer la carte de la conformité à 100 %, et à adapter leur modèle (par exemple, privilégier la location de chambres plutôt que de logements entiers dans certains quartiers).
Amendes, permis, taxes : la rentabilité sous contrainte
L’autre dimension à intégrer avant d’investir à Amsterdam, ce sont les coûts de mise en conformité et le risque financier en cas d’écart.
Le permis de location de vacances coûte un peu plus de 70 euros par an.
En parallèle, la ville assume une politique de contrôle très offensive : inspections inopinées, recoupement systématique entre annonces en ligne et fichiers municipaux, possibilité pour les voisins de signaler anonymement les infractions. Les sanctions suivent : les premières amendes tournent autour de 1 500 euros, et peuvent s’envoler au-delà de 20 000 euros pour des manquements graves ou répétés. En cas de location illégale d’un logement social, les montants deviennent spectaculaires, avec des plafonds supérieurs à 80 000 euros dès la première infraction.
La rentabilité se joue donc sur un fil : les meilleures annonces affichent des revenus mensuels très élevés, mais les coûts de départ, la limitation drastique du nombre de nuits et la pression réglementaire poussent de plus en plus de propriétaires soit vers la location moyenne durée (plus de 30 jours), soit vers la location de chambres chez l’habitant, moins encadrée en termes de nuitées.
Rotterdam, La Haye, Utrecht, Haarlem : des marchés urbains puissants, mais serrés
Si Amsterdam concentre les projecteurs, d’autres grandes villes néerlandaises représentent également des opportunités solides pour la location saisonnière – à condition, là encore, de maîtriser un environnement réglementaire assez strict.
Des chiffres de performance attractifs
Les données agrégées sur les principales villes montrent des revenus mensuels bruts souvent supérieurs à 2 000 euros, pour des taux d’occupation proches ou au-delà de 70 %.
| Ville | Revenu mensuel moyen (EUR) | Taux d’occupation moyen | ADR moyen (EUR) | Niveau de régulation |
|---|---|---|---|---|
| Amsterdam | 5 054 | 81 % | 228 | Élevé |
| Rotterdam | 2 656 | 76 % | 124 | Élevé |
| Utrecht | 1 800–2 200 | 45–65 % | 110–150 | Élevé |
| Autres villes* | 1 200–1 800 | 40–60 % | 90–130 | Modéré à faible |
Villes moyennes et petites hors très grands pôles.
Un autre classement, basé sur une approche en dollars, confirme cette hiérarchie : Amsterdam arrive en tête du marché national pour la location courte durée, devant La Haye, Rotterdam, Zandvoort, Haarlem ou encore Utrecht, toutes avec des revenus moyens supérieurs à 2 000 dollars par mois et des ADR dépassant régulièrement les 180–200 dollars.
Ces niveaux de chiffres bruts sont d’autant plus remarquables qu’ils s’inscrivent dans un contexte fiscal et réglementaire déjà bien balisé. La demande est là, nourrie par le tourisme international mais aussi par une clientèle professionnelle et des nomades digitaux en quête de séjours de quelques semaines à quelques mois.
Une rentabilité amputée de 20 à 30 % par les coûts et les taxes
Pour un investisseur, il est crucial de distinguer le chiffre d’affaires brut de la rentabilité réelle.
Sur un logement de courte durée aux Pays-Bas, les différents prélèvements s’additionn rapidement.
– commissions de plateforme (Airbnb, Booking) : 3 à 5 % du revenu,
– TVA touristique (là où elle s’applique) : 2 à 3 % du revenu,
– taxe de séjour municipale : 6 à 8 % du revenu, soit souvent l’équivalent d’environ 7 euros par nuit dans les grandes villes,
– impôt sur le revenu tiré de la location : environ 3 à 5 % du revenu net, selon la situation fiscale de l’hôte.
Au total, ces ponctions représentent autour de 14 à 16 % du chiffre d’affaires. À cela s’ajoutent les frais d’exploitation : nettoyage, blanchisserie, maintenance, consommables, gestion.
Les estimations moyennes montrent que : les résultats sont souvent plus fiables lorsque basés sur des données solides.
– pour une chambre privée, les coûts d’exploitation mensuels se situent entre 200 et 500 euros ;
– pour un logement entier, ils dépassent facilement 400 euros par mois et peuvent franchir les 900 euros dans les grandes villes, où le niveau de service attendu est plus élevé.
Si l’on ajoute le coût du ménage (15 à 25 euros de l’heure) et de la blanchisserie (8 à 15 euros par jeu de linge), la marge nette commence à se tasser. Les analyses convergent vers une réduction de 20 à 30 % de la rentabilité brute une fois toutes les charges et obligations intégrées.
Un appartement générant 2 500 euros de revenus locatifs bruts peut, une fois toutes les charges fixes et variables déduites (hors remboursement d’emprunt), ne laisser qu’entre 1 700 et 2 000 euros nets. Cet exemple illustre que le rendement réel est souvent inférieur aux revenus bruts, remettant en cause l’idée d’une rente simple et massive.
Chambre privée ou logement entier : un arbitrage stratégique
Dans les grands centres urbains néerlandais, le choix entre louer un logement entier ou proposer une chambre dans sa résidence principale devient un arbitrage stratégique, en particulier lorsqu’on prend au sérieux les risques réglementaires.
Les chiffres moyens suggèrent que :
– une chambre privée à Amsterdam rapporte en général entre 1 500 et 3 000 euros par mois,
– un logement entier atteint des revenus bruts supérieurs, mais avec des coûts et des risques nettement plus importants.
Les dépenses mensuelles pour un appartement entier tournent ainsi généralement entre 800 et plus de 1 200 euros, contre 300 à 600 euros pour une chambre. L’écart entre le brut et le net se resserre. À rentabilité nette équivalente, la location de chambres peut même devenir plus intéressante : l’investissement initial pour aménager une chambre (2 000 à 6 000 euros) est beaucoup plus léger que les 8 000 à 22 000 euros nécessaires pour un appartement complet.
Pour un propriétaire occupant, l’avantage réglementaire est aussi significatif : la plupart des villes limitent fortement la location touristique de logements entiers, mais tolèrent plus largement (dans certaines limites) la location de chambres chez l’habitant, tant que celui-ci demeure présent dans le logement et respecte les quotas de voyageurs.
Marché côtier et parcs de vacances : la montée en puissance de la Zélande et des stations balnéaires
L’autre grande histoire de la location saisonnière au Pays-Bas se joue loin des canaux d’Amsterdam, sur les côtes du pays et au sein des parcs de vacances. La Zélande, les îles frisonnes et les stations balnéaires comme Zandvoort ou Noordwijk connaissent une demande en plein essor.
La Zélande, championne des résidences de vacances haut de gamme
La province de Zélande illustre parfaitement cette évolution. D’année en année, elle voit à la fois augmenter la demande touristique et s’élever le niveau de standing de son parc de logements de vacances.
Quelques chiffres résument l’ampleur du phénomène :
– plus de 15,6 millions de nuitées touristiques dans la province,
– 810 millions d’euros de dépenses liées à ces séjours,
– 6,2 millions de nuitées supplémentaires générées par les résidents secondaires et emplacements annuels, pour 317 millions d’euros de dépenses,
– plus de 2,6 milliards d’euros dépensés par les excursionnistes à la journée.
Le secteur des loisirs représente un chiffre d’affaires de 3,4 milliards d’euros en Zélande.
Sur le segment des résidences de vacances, la montée en gamme est spectaculaire. Les statistiques mettent en avant une hausse de plus de 20 % du prix moyen demandé, désormais autour de 428 000 euros. Près de la moitié des biens de vacances vendus à plus de 500 000 euros dans le pays se trouvent en Zélande, preuve que le très haut de gamme s’y concentre.
Nieuwvliet : un cas d’école de marché côtier rentable
Parmi les destinations littorales de Zélande, Nieuwvliet apparaît comme un laboratoire intéressant de la location saisonnière. Les données compilées sur une année récente (122 annonces actives) permettent de comprendre comment fonctionne un marché côtier typique.
Sur le plan des revenus et de l’occupation, la saisonalité est très marquée :
| Période | Revenu mensuel moyen (USD) | Taux d’occupation moyen | ADR moyen (USD) |
|---|---|---|---|
| Haute saison | 4 101 | 44,6 % | 294 |
| Saisons interm. | 2 467 | 35,7 % | 223 |
| Basse saison | 1 198 | 20,3 % | 183 |
| Pic absolu (mois) | 4 679 | 47,1 % | 321 |
| Creux (mois) | 1 018 | 18,8 % | 178 |
Ce modèle est typique d’une destination balnéaire : un pic estival très rentable, prolongé par des « épaules » au printemps et en début d’automne, puis un creux hivernal marqué. Les meilleurs biens (top 10 %) montent à près de 4 800 dollars de revenus mensuels, avec des ADR frôlant ou dépassant 380 dollars.
Le parc locatif est clairement positionné sur les familles et groupes :
C’est le pourcentage d’annonces de location saisonnière concernant des logements entiers, selon les données analysées.
Cette configuration rend les maisons de vacances de Zélande particulièrement adaptées aux familles allemandes et belges, deux clientèles majeures sur la côte néerlandaise. À Nieuwvliet, environ 60 % des visiteurs internationaux sont allemands et près de 19 % belges. Au total, plus de quatre voyageurs sur cinq viennent de l’étranger.
Autre élément clé pour l’investisseur : le cadre réglementaire y reste, à ce stade, relativement souple, avec un niveau de régulation des locations touristiques qualifié de « faible ». La plupart des annonces sont disponibles plus de 180 jours par an et beaucoup affichent un minimum de séjour de 30 nuits, signe d’une stratégie mixte entre courte et moyenne durée.
Les parcs de vacances : un actif de plus en plus institutionnel
Au-delà des villas individuelles et appartements, les parcs de vacances (holiday parks) jouent un rôle croissant dans le paysage néerlandais de la location saisonnière. Ces complexes, présents notamment sur la côte et dans les régions naturelles (Veluwe, Drenthe, etc.), ont fait preuve d’une résilience impressionnante, y compris pendant la crise financière et la pandémie, où ils ont mieux résisté que les hôtels.
Les analyses récentes montrent :
Analyses récentes
– une hausse de plus de 40 % des nuitées en parcs de vacances entre 2012 et 2024,
– une augmentation de seulement 26 % du nombre de maisons de vacances sur la même période,
– un intérêt très marqué des investisseurs professionnels pour ce segment, avec l’arrivée de grands fonds comme KKR (Roompot, Landal), Aroundtown (Center Parcs), Waterland (EuroParcs) ou Blackstone (RCN).
Les rendements annoncés sont attractifs : un nouveau parc peut viser un rendement stabilisé d’environ 7,5 à 8 % dès la troisième année, tandis qu’une stratégie de revente par lots aux particuliers offre autour de 5,5 % de rendement immobilier. Combiné à la croissance structurelle de la demande – notamment des seniors dont les dépenses vacances devraient bondir de près de 50 % entre 2022 et 2027 – ce segment attire logiquement le capital institutionnel.
Pour les particuliers, l’enjeu est de bien choisir : parc modernisé ou à rénover, modèle d’exploitation (usage personnel + location via un opérateur, produit purement locatif, etc.), charges annuelles (redevances, entretien, droit de superficie), contraintes d’urbanisme. Là aussi, la marge se joue dans les détails.
Un cadre fiscal et réglementaire à ne pas sous-estimer
La location saisonnière aux Pays-Bas ne se résume pas à publier une annonce sur une plateforme. De la fiscalité des revenus aux permis municipaux, l’environnement est technique, parfois changeant, et diffère fortement d’une situation à l’autre.
Impôts sur les revenus : résidence principale, résidence secondaire, activité professionnelle
Le régime fiscal dépend du statut du bien et de l’intensité de l’activité :
1. Location ponctuelle de la résidence principale Lorsqu’un propriétaire loue temporairement sa résidence principale (par exemple pendant ses vacances), 70 % des loyers perçus sont imposables comme revenus supplémentaires. Les charges directement liées à la location (ménage, frais d’agence, dépenses spécifiques) sont déductibles. La déduction des intérêts d’emprunt sur la résidence principale est suspendue pour la période louée, mais peut être réactivée une fois la location terminée.
Un régime fiscal spécifique, dit de la « chambre exonérée », peut s’appliquer à la location d’une chambre dans votre résidence principale. Pour en bénéficier, vous devez partager la même adresse que votre locataire, la chambre ne doit pas constituer un logement indépendant, et la location ne doit pas être de type touristique ou de courte durée. De plus, les revenus annuels de cette location doivent rester sous un certain seuil (environ 6 000 euros à partir de 2025). Si ces conditions sont remplies, les loyers perçus sont totalement exonérés d’impôt, tout en vous permettant de conserver les avantages fiscaux liés à votre résidence principale.
3. Location d’une résidence secondaire ou d’un bien d’investissement Les loyers ne sont pas directement taxés comme revenus, mais le bien est intégré au patrimoine imposable dans la « boîte 3 », qui applique un rendement théorique sur la valeur nette (valeur fiscale WOZ moins dettes associées). Les charges (entretien, intérêts, etc.) ne sont pas déductibles dans ce cadre, mais le passif (crédit) vient réduire la base imposable. Un abattement existe sur le patrimoine global.
Si un propriétaire gère plusieurs biens de manière professionnelle (rénovations importantes, rotation rapide, services para-hôteliers étendus), l’administration fiscale peut requalifier l’activité locative en bénéfices professionnels. Dans ce cas, tous les loyers sont imposables, mais les dépenses (rénovation, marketing, frais de gestion) deviennent intégralement déductibles. Ce régime, plus complexe, peut être avantageux pour les portefeuilles immobiliers importants.
TVA et taxe de séjour : attention aux seuils et aux recoupements
Sur le plan de la TVA, beaucoup de locations de courte durée échappent à la collecte de cette taxe, mais pas toutes. Pour les hébergements touristiques assimilés à une activité para-hôtelière, un taux réduit de 9 % est applicable, qui doit passer à 21 % à partir de 2026. Un régime simplifié permet toutefois une exonération pour les petites activités dont le chiffre d’affaires reste inférieur à 20 000 euros par an (KOR).
La plupart des villes ajoutent leur propre taxe de séjour, facturée aux voyageurs. À Amsterdam, par exemple, la taxe comprend une part proportionnelle du loyer et une composante fixe d’environ 3 euros par nuit et par personne de plus de 16 ans. Certaines plateformes collectent et reversent ces montants pour le compte des hôtes, mais la responsabilité ultime de la déclaration demeure du côté du propriétaire.
Permis locaux, sécurité et assurances : la face cachée de la conformité
Au-delà de la fiscalité, plusieurs volets réglementaires conditionnent la légalité de la location :
Pour louer un logement à des touristes en France, plusieurs obligations légales s’appliquent : l’inscription au registre des locations touristiques est obligatoire et le numéro obtenu doit être affiché. Un permis spécifique est requis, variant selon les villes, pour la location de résidences entières ou les bed & breakfasts. Il faut respecter les plafonds annuels de nuitées fixés par la commune et se conformer strictement aux normes de sécurité incendie (détecteurs fonctionnels, issues de secours dégagées, installations électriques sûres, présence d’extincteurs, etc.). Enfin, il est interdit de louer à des touristes des logements sociaux ou des dépendances non destinées à l’habitation, comme les cabanons, bateaux ou annexes de jardin.
Autre point souvent oublié : l’assurance. Beaucoup de contrats multirisques habitation aux Pays-Bas excluent d’office les locations touristiques. Une extension ou un contrat spécialisé est donc indispensable pour éviter de se retrouver sans couverture en cas d’incident avec des voyageurs.
Enfin, les règles des copropriétés (VvE) peuvent interdire ou limiter la location saisonnière. Avant d’acheter un appartement à vocation touristique, il est impératif de lire attentivement les statuts et règlements internes, sous peine de conflit immédiat avec l’assemblée de copropriété.
Des coûts d’entrée significatifs, mais une demande profonde et durable
L’une des caractéristiques majeures du marché néerlandais de la location saisonnière, c’est la combinaison d’un besoin de départ important (capital, travaux, ameublement) et d’une demande structurellement forte, à la fois touristique et résidentielle.
Un investissement initial souvent compris entre 6 000 et 20 000 euros pour un logement prêt à louer
Pour transformer un logement classique en hébergement saisonnier compétitif, il ne suffit pas d’acheter quelques meubles. Les évaluations détaillées indiquent :
– ameublement complet (mobilier, électroménager, literie, vaisselle, décoration) : 4 000 à 12 000 euros selon le standing,
– démarches de conformité et d’enregistrement (adaptations techniques, inspection, frais administratifs) : 1 000 à 3 000 euros,
– photos professionnelles, annonces optimisées et budget marketing de lancement : 500 à 1 300 euros,
– surcoût d’assurance spécifique : 300 à 600 euros par an,
– éventuel dépôt de garantie auprès de certains prestataires ou pour des raccordements : 500 à 1 500 euros.
C’est le budget nécessaire, hors achat, pour lancer un appartement d’une à deux chambres dans de bonnes conditions.
Un marché résidentiel et locatif extrêmement tendu en toile de fond
Paradoxalement, la force du marché saisonnier néerlandais tient aussi à la tension extrême du marché résidentiel. Le pays souffre d’un déficit de plusieurs centaines de milliers de logements. Les loyers du secteur privé ont bondi, atteignant en moyenne 1 830 euros par mois au deuxième trimestre 2025, soit une hausse de plus de 17 % en un an. Pour y accéder, les locataires doivent souvent justifier de revenus trois fois supérieurs au loyer, soit près de 5 500 euros brut mensuels.
La rareté structurelle du parc immobilier dans certaines zones touristiques crée deux effets contradictoires sur le marché de la location saisonnière. D’un côté, elle peut entraîner une hausse des prix et une forte demande, rendant les locations très rentables pour les propriétaires. De l’autre, cette même rareté limite l’offre disponible, pouvant freiner le développement du secteur et réduire les options pour les locataires, ce qui peut à terme décourager la fréquentation touristique.
– d’un côté, elle pousse les autorités à encadrer de plus en plus fermement l’usage touristique des logements, pour préserver l’offre à l’année ;
– de l’autre, elle maintient une pression sur les prix et une rentabilité élevée pour les biens qui restent ou deviennent des hébergements de vacances, surtout dans les zones où l’hôtellerie est dépassée par la demande.
Pour un investisseur, cela implique de penser la stratégie sur plusieurs années : prévoir que la réglementation va très probablement se durcir encore, surtout en ville ; mais aussi anticiper que la demande de séjours de quelques jours à quelques semaines, ainsi que les prix de l’immobilier et des nuitées, devraient poursuivre leur croissance sur le moyen terme.
Une saisonnalité marquée : tirer parti des pics, amortir les creux
Au-delà des moyennes annuelles, la clé d’une exploitation saisonnière réussie aux Pays-Bas tient à la gestion fine des variations mensuelles de demande.
Printemps et fin d’été : les périodes d’or
Les données montrent que les mois les plus lucratifs pour la location courte durée se situent généralement au printemps (avril-mai, période des tulipes) et en septembre. Pendant ces pics, les taux d’occupation peuvent grimper de 20 à 30 % au-dessus des moyennes annuelles, tandis que les prix par nuit augmentent de 30 à 50 euros sur les marchés urbains et balnéaires.
À Amsterdam, le mois d’avril est le plus rentable de l’année, combinant un taux d’occupation maximal et un prix moyen journalier (ADR) élevé. Sur la côte, les mois de juillet et août concentrent la majorité des réservations, avec des séjours généralement plus longs en raison des vacances familiales.
Hiver : une basse saison à transformer en opportunité
Entre novembre et février, en particulier dans les villes secondaires, l’occupation peut chuter jusqu’à 50 à 65 % des niveaux estivaux. Les marchés comme Amsterdam s’en sortent mieux grâce au tourisme d’affaires et aux activités culturelles intérieures, mais partout, l’hiver reste plus difficile.
Plutôt que de subir cette saison creuse, de nombreux propriétaires l’utilisent pour :
Actions clés pour les hébergeurs afin d’optimiser l’occupation et les revenus en période creuse.
Profiter de la période de faible activité pour effectuer des travaux d’entretien, de modernisation ou d’agrandissement.
Tester de nouvelles offres comme les séjours longue durée, les packages télétravail ou les offres « hiver cosy ».
Ajuster les prix à la baisse pour attirer une clientèle domestique moins disposée à payer les tarifs de haute saison.
Les données sur les délais de réservation (booking window) confirment cette dynamique : pour les séjours d’été, les voyageurs réservent très en avance (jusqu’à 100–120 jours avant l’arrivée dans certaines zones comme Nieuwvliet), alors qu’en hiver, les décisions se prennent plus tard. Adapter les prix en temps réel à ces comportements, à l’aide d’outils de gestion de revenus, devient un levier majeur de performance.
Conclusion : un marché riche en opportunités, réservé aux investisseurs structurés
Les opportunités de location saisonnière au Pays-Bas sont indéniables. Qu’il s’agisse des revenus spectaculaires de certains appartements d’Amsterdam, de la montée en gamme fulgurante des résidences de vacances en Zélande, ou du dynamisme des parcs de vacances soutenus par les grands investisseurs, le pays coche toutes les cases d’un marché attractif : demande touristique en croissance, offre limitée, hausses régulières des prix immobiliers et des nuitées.
Mais ce potentiel s’accompagne de contraintes de plus en plus lourdes :
La création d’un hébergement touristique en France se heurte à un arsenal réglementaire local très développé, notamment dans les grandes villes, et à une fiscalité sophistiquée où la qualification juridique de l’activité (complément de revenu, patrimoine, quasi-entreprise) modifie radicalement les règles applicables. Elle nécessite également des investissements initiaux conséquents pour répondre aux attentes d’une clientèle exigeante. Enfin, il faut prendre en compte un risque politique réel de durcissement des règles à court et moyen terme, particulièrement dans les quartiers déjà saturés par le tourisme.
Dans ce contexte, les meilleures opportunités ne sont pas forcément là où le revenu brut est le plus élevé, mais là où un équilibre durable peut être trouvé entre rentabilité, réglementation et acceptabilité locale. Pour certains, cela passera par la location de chambres plutôt que de logements entiers dans les grandes villes ; pour d’autres, par l’acquisition de maisons de vacances familiales en Zélande ou dans des stations balnéaires moins régulées ; pour d’autres encore, par des placements indirects dans des parcs de vacances gérés par des opérateurs professionnels.
Aux Pays-Bas, la location saisonnière est désormais un secteur structuré, dominé par des investisseurs professionnels. Pour réussir, il faut gérer son activité comme une petite entreprise, en maîtrisant la rentabilité, la conformité aux règlements municipaux, la sécurité et l’expérience des voyageurs.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un marché dynamique du Nord de l’Europe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés néerlandais (Randstad, Brabant-Septentrional, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans une métropole en croissance comme Rotterdam ou Utrecht, combinant un rendement locatif brut cible attractif — « plus le rendement est grand, plus le risque est important » — et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaris, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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