Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial au Pays-Bas traverse une phase charnière. Après un violent coup de frein en 2023, le marché est entré dans un nouveau cycle où reprise, polarisation et durcissement réglementaire coexistent. Pour les investisseurs capables de lire ces signaux croisés, le pays offre aujourd’hui un point d’entrée rare en Europe : environnement macro relativement stable, volumes en reprise, rendements redevenus attractifs et besoin massif de capitaux pour financer la transition énergétique et le renouvellement du parc bâti.
Volume investi sur le marché immobilier néerlandais en 2024, en hausse de 38 % sur un an.
Dans ce paysage en recomposition, trois lignes de force structurent les opportunités : la recherche de cash‑flow stable dans les segments « core », l’exploitation de décotes et de dysfonctionnements dans les actifs « value‑add », et la création de valeur via la montée en gamme ESG et les transformations d’usage.
Un marché en reprise, mais sous contraintes
Le redressement des volumes d’investissement repose sur un faisceau de facteurs macroéconomiques et financiers. L’économie européenne a fait preuve de résilience, l’inflation se normalise progressivement vers 2 % à horizon 2026 et les conditions de financement se stabilisent, même si les taux restent nettement au‑dessus des niveaux pré‑2021. Le taux swap IRS 5 ans se situe encore environ 230 points de base au‑dessus de 2019–2021, et les prévisions ne tablent que sur une hausse marginale de l’ordre de 10 points de base en 2026.
La hausse des taux et des coûts de construction a entraîné une baisse moyenne des prix de 13 % entre 2022 et fin 2023, avec des reculs allant jusqu’à 40 % dans certains segments par rapport au pic de début 2022. Les loyers, quant à eux, ont globalement suivi l’inflation. Cette correction a normalisé la prime de risque et rendu l’immobilier à nouveau compétitif pour les grands investisseurs.
L’évolution de la structure des capitaux illustre ce tournant. La part des capitaux étrangers dans le volume investi est tombée de 58 % à 35 % en 2024, sur fond de durcissement fiscal (abolition du régime des Fiscal Investment Institutions avec taxation à 25 % des revenus immobiliers depuis 2025, droit de mutation porté à 10,4 % pour le commercial) et de multiplication des régulations locatives, notamment dans le résidentiel. Ce retrait relatif des investisseurs internationaux a ouvert un espace aux acteurs domestiques : assureurs, fonds de pension néerlandais – dont près de 14 % des actifs sont alloués à l’immobilier – et investisseurs privés ont pris la main, dopés par une amélioration nette de la perception du couple rendement/risque.
La dynamique par type d’actifs montre un marché à plusieurs vitesses.
| Segment | Part du volume investi 2024 | Volume 2025 estimé | Tendance principale |
|---|---|---|---|
| Logement (living) | 37 % | ~4,5 Mds € | Marché dominant, focalisé sur existant et privatisations |
| Logistique & industriel | 27 % | ~3,1 Mds € | Marché actif, prime pour hotspots et actifs modernes |
| Bureaux | 14,9 % | ~2,0 Mds € | Reprise lente, forte polarisation qualitative |
| Commerce de détail | 10,4 % | ~1,3–1,4 Md € | Rebond sélectif, prime pour emplacements prime et centres de proximité |
| Santé | n.d. (2024) | ~0,8 Md € | Marché en rattrapage, potentiel sous‑exploité |
| Hôtels | n.d. (2024) | ~0,48 Md € | Reprise, mais risque fiscal (hausse de TVA sur nuitées) |
| Data centers | n.d. (2024) | ~0,1 Md € | Marché très tendu par manque de produits |
Ce tableau masque un autre mouvement de fond : la montée en puissance des contraintes ESG et climatiques, qui redessinent la frontière entre actifs « core » réellement défensifs et actifs « bruns » menacés d’obsolescence réglementaire ou fonctionnelle.
Logistique et industriel : un socle résilient, des écarts de rendement croissants
Le segment logistique et industriel est l’un des piliers de l’immobilier commercial au Pays-Bas. Il représente environ un quart des volumes investis et profite d’une combinaison rare : position géostratégique (Port de Rotterdam, Schiphol, corridors multimodaux), poids du commerce extérieur (les Pays‑Bas traitent à eux seuls 18 % des importations de l’UE et 16 % de ses flux maritimes), montée structurelle de l’e‑commerce et réorganisation des chaînes d’approvisionnement.
En 2024, les investissements dans la logistique et l’industriel ont rebondi à environ 3,1 milliards d’euros, contre 2,4 milliards en 2023, soit une hausse de près de 30 %. Le seul segment logistique a vu son volume progresser de 74 %, porté par le retour des grandes transactions de portefeuille et l’appétit croissant pour la logistique urbaine et le light industrial. En 2025, un volume similaire autour de 3,1 milliards d’euros est attendu, toujours tiré par des opérations de taille significative.
Après un effondrement à 2,1 millions de m² en 2023 (-42 % sur un an), la demande des utilisateurs sur le marché de l’immobilier logistique s’est redressée en 2024, atteignant environ 4,75 millions de m², portée notamment par les acteurs 3PL. En 2025, l’activité reste élevée avec 2,35 millions de m² enregistrés sur les neuf premiers mois, dominée par le segment logistique (environ 57 % des volumes au premier trimestre). Cette dynamique masque toutefois une expansion nette limitée des entreprises : les mouvements observés correspondent majoritairement à des relocalisations stratégiques vers des bâtiments plus performants, notamment sur les critères d’automatisation, d’accessibilité et de performance énergétique.
Vacance contenue, mais fractures régionales
Le taux de vacance logistique s’est hissé autour de 4–4,5 % en 2024–2025, niveau encore bas à l’échelle européenne (la moyenne européenne avoisine 5,2 %). La vacance est concentrée dans les régions « alternatives » développées sous la pression de la rareté foncière dans les hotspots historiques. À l’inverse, les grands nœuds comme Rotterdam, Amsterdam/Schiphol, le triangle Tilburg–Oosterhout–Waalwijk, Venlo, Eindhoven ou Western Brabant (Breda–Moerdijk–Roosendaal) restent en situation de tension, avec peu d’offre disponible et des loyers prime en hausse.
Des données de marché récentes illustrent ce différentiel de valorisation :
| Localisation logistique | Loyer prime indicatif (entrepôts modernes) | Taux de rendement initial prime |
|---|---|---|
| Rotterdam (région) | ~105 €/m²/an | ~4,5–4,75 % |
| Amsterdam/Schiphol | ~125 €/m²/an (Q3 2025) | Proche de 4,5 % |
| Tilburg/Oosterhout/Moerdijk/Waalwijk | 75–85 €/m²/an | Légèrement supérieur au prime national |
| Venlo | 65–85 €/m²/an | Prime autour de 4,75–5,0 % |
Les rendements initiaux prime, qui avaient culminé autour de 5,0–5,5 % en 2023 sous l’effet de la hausse des taux, ont commencé à se comprimer pour revenir vers 4,5–4,75 % fin 2024 et se stabilisent à ce niveau en 2025. Dans le même temps, l’écart de rendement entre actifs prime de rang 1 (hotspots établis) et prime de rang 2 (hubs émergents) s’est élargi à environ 50 points de base. Pour les actifs secondaires ou situés hors corridors majeurs, la prime de risque est encore plus marquée, reflétant des risques de vacance structurelle et de pression sur les loyers.
Opportunités d’investissement : du core sécurisé au value‑add régional
Plusieurs poches d’opportunités se dégagent dans la logistique :
Taux de croissance annuel moyen record des loyers logistiques dans les hotspots entre fin 2022 et fin 2024.
– Core+ et value‑add dans les régions secondaires : dans les marchés où la vacance augmente, une décote sur les prix s’est matérialisée, et les vendeurs ont parfois prolongé leurs détentions faute d’alignement sur les attentes de rendement. Pour les investisseurs capables d’investir dans la modernisation (automatisation, amélioration énergétique, renforcement des capacités électriques pour la recharge et la production photovoltaïque), ces actifs peuvent être repositionnés comme alternatives crédibles aux hotspots devenus trop chers pour certains utilisateurs.
En 2024, plusieurs grandes plateformes logistiques ont été rachetées, notamment par des family offices étrangers acceptant des rendements nets d’environ 4 % sur des actifs majeurs. Cette tendance aux transactions de portefeuille devrait s’intensifier en 2025-2026, coïncidant avec la fin de période de détention de certains fonds de private equity. La fragmentation géographique et qualitative de ces actifs crée des opportunités pour des stratégies de sélection et d’arbitrage.
– Logistique urbaine et multi‑étagée : la montée de la livraison du dernier kilomètre, combinée à la densification urbaine, conduit à une pression croissante pour intégrer des fonctions logistiques en ville, parfois via des projets multi‑échelles ou des transformations d’actifs existants (parkings, petits entrepôts obsolètes). Les loyers élevés peuvent compenser des coûts de construction et de foncier supérieurs, surtout lorsque l’actif offre une excellente accessibilité et une capacité énergétique suffisante pour des flottes électriques.
À court terme, les risques tiennent surtout aux incertitudes géopolitiques (tensions commerciales, ralentissement chinois, faiblesse industrielle allemande) qui pèsent sur la demande des grands utilisateurs, et aux difficultés à connecter de nouveaux sites au réseau électrique. Mais à partir de 2026, la combinaison de la reprise attendue des échanges européens et de la poursuite du développement de l’e‑commerce devrait soutenir une nouvelle phase de croissance pour la logistique néerlandaise.
Bureaux : polarisation extrême et gisement de transformations
Le marché des bureaux au Pays-Bas est souvent cité comme archétype d’un marché biface. D’un côté, des immeubles verts, connectés et bien desservis, où la vacance reste inférieure au niveau frictionnel, les loyers prime augmentent et les grands utilisateurs se livrent une concurrence féroce. De l’autre, un stock vieillissant en périphérie ou dans des localisations peu accessibles, exposé à une demande en recul structurel avec la généralisation du travail hybride.
À l’échelle nationale, la vacance s’est établie autour de 7,9–8 % début 2025, niveau historiquement bas sur 25 ans, malgré un épisode de hausse jusqu’à 12,3 % courant 2024 dans certaines mesures incluant le stock large. Mais cette moyenne masque de profondes disparités : dans les cinq grandes métropoles (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, La Haye, Eindhoven), les taux se situent largement sous 6 %, alors que de nombreuses villes secondaires affichent des parcs tertiaires en déclin, parfois largement au‑dessus de 10 % de vacance.
Travail hybride et mutation de la demande
Les Pays‑Bas sont champions européens du télétravail : en 2023, plus de la moitié des actifs travaillaient au moins occasionnellement à domicile, et 65 % des salariés de bureau déclarent télétravailler plus qu’en 2019. Le nombre moyen de jours télétravaillés est toutefois passé de 2 à 1,3 jour par semaine entre la fin 2020 et 2023, ce qui relativise le scénario d’une désertion totale des bureaux.
La surface moyenne par équivalent temps plein dans les grandes villes françaises (G5) est actuellement d’environ 16,5 m².
Cette mutation se conjugue à une spécificité du marché néerlandais : un ratio historique de postes de travail par salarié déjà faible (environ 0,6–0,7), là où de nombreux marchés anglo‑saxons fonctionnaient encore sur un ratio proche de 1 avant la pandémie. L’ajustement quantitatif est donc plus graduel qu’aux États‑Unis, mais l’ajustement qualitatif est, lui, radical.
Prime verte et fracture de valeur
La traduction de cette polarisation en termes de valeur est spectaculaire. Dans Amsterdam, la vacance globale a pu remonter autour de 9 % fin 2024, mais l’axe Zuidas – quartier d’affaires de référence – reste largement en dessous de 5 %, avec des loyers prime de l’ordre de 500 à 575 €/m²/an, voire jusqu’à 625 €/m² pour certaines surfaces de prestige dans Amsterdam‑Zuid. À l’échelle du pays, les loyers des immeubles de bureaux situés à proximité immédiate d’une gare ferroviaire sont en moyenne supérieurs de plus de 30 % à ceux des immeubles de la même ville mais éloignés des transports, et encore de 13 % dans le groupe des cinq grandes villes.
À Rotterdam, troisième marché tertiaire du pays avec 3,6 millions de m², la situation est encore plus contrastée : une vacance globale de 15,1 %, plus d’un tiers du parc âgé de plus de 40 ans, mais un stock Grade A d’environ 920 000 m² où la vacance tournait autour de 8 % déjà en 2018, avec des loyers prime stabilisés à 220 €/m²/an et un rendement prime autour de 5 %. Les immeubles de première catégorie y captent des loyers en moyenne 35 % plus élevés que les autres immeubles situés en emplacement prime.
| Ville / segment | Vacance approx. | Loyer prime indicatif | Rendement initial prime |
|---|---|---|---|
| Amsterdam – Zuidas | < 5 % | 500–575 €/m²/an (jusqu’à 625 €/m²) | ~4,8–5,0 % |
| Rotterdam – CBD (Grade A) | ~8 % | ~220 €/m²/an | ~5,0–5,7 % |
| G5 global (moyenne) | ~5,5–6,5 % | ~325 €/m²/an (prime moyenne) | ~5,3 % |
Pour les investisseurs, la question centrale devient : que signifie encore « core » dans un contexte où la réglementation énergétique et les attentes ESG des locataires évoluent rapidement ? Depuis janvier 2023, tout immeuble de bureaux de plus de 100 m² doit afficher au minimum un label énergétique C (225 kWh/m²/an de consommation fossile maximum) pour rester exploitable. À horizon 2030, la marche se relèvera encore avec la transposition de la directive européenne EPBD IV, qui prépare la généralisation d’un standard de bâtiments à émissions quasi nulles (Zero Emission Buildings). Parallèlement, la révision du système d’étiquettes énergétiques prévue d’ici 2029 réservera le label A aux seuls immeubles réellement sobres et décarbonés.
Surface de bureaux dont les baux arrivent à échéance d’ici 2030 pour des entreprises dont les deux tiers des surfaces actuelles ne sont pas alignées sur leurs objectifs de neutralité carbone.
Cette tension crée une prime de valeur claire en faveur des bureaux les plus durables et les mieux connectés. Une enquête de perception révèle qu’environ 53 % des locataires sont prêts à payer un surloyer pour occuper un immeuble net zero, et que les grands groupes anticipent une hausse des loyers sur ce segment, à mesure que l’écart se creuse avec les actifs en retard de transition.
Où se trouvent les opportunités dans les bureaux ?
Dans ce contexte, trois axes d’investissement se dessinent.
Premièrement, le core vert en A‑locations, qui combine :
Pour assurer la résilience d’un investissement immobilier, trois facteurs sont essentiels : une forte liquidité locative, caractérisée par une vacance très faible et un carnet de commandes solide sur les produits les plus demandés ; la capacité à indexer et à renégocier les loyers à la hausse, particulièrement dans les Central Business Districts (CBD) bien desservis par les transports ; et une meilleure acceptabilité ESG auprès des financeurs, sachant qu’environ la moitié des prêteurs européens exigent désormais un seuil minimal de performance environnementale au niveau de l’actif avant d’accorder un crédit.
Ces actifs se négocient aujourd’hui avec des rendements de l’ordre de 4,8–5,3 %, soit une prime de 200 à 300 points de base par rapport aux obligations d’État néerlandaises à 10 ans.
Deuxièmement, le value‑add ESG sur stock obsolète. Le parc de bureaux comporte un vaste gisement de bâtiments des années 1970–1990, souvent en périphérie, énergivores et inadaptés au travail hybride (plateaux rigides, faible flexibilité, absence de services). Leur valeur a reculé, parfois brutalement, et les interrogations des investisseurs portent autant sur le coût de la remise à niveau (CapEx sur façades, vitrages, CVC, digitalisation) que sur l’incertitude autour des valeurs de sortie à 5–7 ans et des futures normes réglementaires. Mais pour ceux qui peuvent supporter ce risque, l’arbitrage peut être intéressant : la décote actuelle ouvre la voie à des rendements corrigés du risque élevés, en particulier si la stratégie inclut une reconfiguration partielle en logements ou en fonctions mixtes dans les zones où la demande résidentielle est aiguë.
Troisièmement, le conversion play. Entre 2010 et 2023, environ 3,2 millions de m² de bureaux ont déjà été transformés en logements ou hôtels dans les cinq grandes villes. Le gouvernement néerlandais a renforcé ce mouvement en annonçant un dispositif de soutien (Transformation Facility) doté de 70 millions d’euros jusqu’en 2032 pour aider à la transformation de bureaux en logements, avec un objectif d’environ 35 000 nouveaux logements créés. La tension sur le marché résidentiel, avec un déficit estimé à près de 900 000 logements à produire sur 15 ans, et les politiques municipales incitant à la mixité fonctionnelle en centre‑ville, renforcent l’attractivité de ces opérations. Les investisseurs capables d’identifier des immeubles bien situés mais obsolètes, techniquement transformables et portés par un urbanisme favorable, disposent ainsi d’un levier puissant de création de valeur.
Commerce de détail : rebond sélectif et retour des grosses transactions
Longtemps considéré comme le maillon faible de l’immobilier commercial, le retail néerlandais présente depuis 2024 une trajectoire de rattrapage digne d’intérêt. Le volume investi y a atteint près de 1,2 milliard d’euros en 2024, en hausse de plus de 12 % sur un an, et devrait se situer entre 1,3 et 1,4 milliard en 2025 (+20 % environ). La première moitié de 2025 a déjà enregistré 700 millions d’euros d’investissements, dopés par le retour des deals de plus de 20 millions d’euros, notamment sur les grands centres commerciaux.
Plusieurs éléments soutiennent ce retournement. D’une part, les ventes physiques ont repris après la pandémie, même si le nombre de magasins recule et que les surfaces de vente se rationalisent au profit de formats plus grands et plus expérientiels. D’autre part, les prix ont largement intégré les risques structurels du e‑commerce et des faillites en chaîne, offrant des rendements directs supérieurs à ceux du résidentiel ou de la santé dans nombre de sous‑segments.
Les données de rendement illustrent cette attractivité :
| Sous‑segment retail | Rendement initial brut indicatif (H1 2025) |
|---|---|
| Supermarchés | 4,8–6,5 % |
| Centres commerciaux de qualité (prime) | 5,25–6,25 % |
| High streets A‑locations | 4,0–7,0 % (selon ville et rue) |
| Centres commerciaux secondaires | 8,5–12,5 % |
Dans les rues commerçantes les plus prisées, la correction de loyers de 25–35 % observée depuis 2015 semble toucher à sa fin. Sur la PC Hooftstraat à Amsterdam, les loyers prime ont même rebondi d’environ 15 % en 2,5 ans pour atteindre 3 000 €/m²/an, tandis que la Kalverstraat se stabilise autour de 2 250 €/m²/an, en retrait par rapport au pic de 3 000 €/m²/an de 2019 mais avec peu de nouvelles baisses en vue.
Polarisation du retail et mutation des formats
Comme pour les bureaux, le marché du retail est fortement polarisé.
Hausse de la fréquentation des centres-villes néerlandais au premier trimestre 2025 par rapport à 2024.
Les meilleures rues et les centres prime affichent une vacance inférieure à la moyenne nationale (environ 5,8 % de vacance globale au début 2025, contre plus de 6,6 % quelques années auparavant), et commencent à enregistrer de légères hausses de loyers. La rareté de bonnes surfaces d’au moins 250 m² bien situées dans les grands centres renforce l’attrait pour ces emplacements.
Les centres commerciaux de périphérie et les rues de villes moyennes sont particulièrement affectés par la fermeture des grandes enseignes (ex: V&D, Blokker, Bristol) et la concurrence du e-commerce. Pour certains sites, les solutions envisageables sont la reconversion (en logements, bureaux, espaces de santé ou équipements publics) ou, à défaut, la démolition.
Entre ces extrêmes, un segment se distingue : les centres de proximité dominés par des supermarchés. Ils ont démontré une résilience remarquable pendant la crise sanitaire et restent portés par une fréquentation régulière, des baux longs et indexés et une demande soutenue des enseignes alimentaires. De plus en plus, ces centres intègrent des services non commerciaux (santé, services sociaux, co‑working, restauration rapide) et jouent un rôle de centralité sociale à l’échelle des quartiers.
Qui investit, et où se situent les opportunités ?
Le profil des investisseurs est en pleine recomposition. Sur le premier semestre 2025, les fonds immobiliers (néerlandais et internationaux) sont devenus la première catégorie d’acheteurs avec 31 % des transactions, devant les investisseurs privés (28 %). Les fonds français de type SCPI, déjà très actifs en 2024 sur l’ensemble du marché néerlandais, ont massivement ciblé les supermarchés, les centres de quartier et les retail parks avec ancrage alimentaire, séduits par des rendements bruts souvent supérieurs à 5,5 % et par des baux fermes de longue durée.
Les investisseurs institutionnels internationaux de grande taille privilégient les investissements dans les grands centres commerciaux et les portefeuilles multi-actifs. Leur stratégie consiste à se concentrer sur les neuf principales villes où la profondeur de marché et la liquidité future sont les plus élevées et les plus sûres.
Trois poches d’opportunités se distinguent :
– High streets des grandes villes : après plusieurs années de correction, la plupart des risques (faillites, reconfiguration omnicanale) sont intégrés dans les prix. Les valeurs actuelles offrent des perspectives de revalorisation à moyen terme, surtout dans les G4 où les loyers recommencent à progresser. Des portefeuilles orientés « high street » peuvent générer des rendements directs attractifs, avec un potentiel de croissance des loyers à mesure que l’économie et la consommation se consolident.
– Centres de proximité à dominante alimentaire : ils combinent stabilité de fréquentation, résilience des locataires et baux indexés. Les supermarchés y jouent un rôle d’aimant, et la consolidation en cours du secteur alimentaire renforce la position de négociation des grandes chaînes, mais ne remet pas en cause l’attrait de ces actifs pour les investisseurs en quête de cash‑flow sécurisé.
– Actifs à transformer : dans les villes moyennes, la contraction des surfaces commerciales disponibles (hors supermarchés) au profit de nouveaux usages contribue à assainir le marché restant. Les investisseurs capables de structurer des projets mixtes combinant commerces, logements, bureaux et loisirs, en co‑conception avec les municipalités, peuvent créer de la valeur tant financière que sociale, à condition d’intégrer dès l’amont les exigences ESG et les besoins locaux.
Logement locatif et actifs alternatifs : la puissance des mégatendances
Même si le logement locatif relève en partie de l’habitation, il pèse lourd dans l’univers de l’immobilier commercial néerlandais et oriente fortement les flux de capitaux. En 2024, ce segment a capté 37 % du volume d’investissement, soit plus de 4,1 milliards d’euros, et devrait atteindre environ 4,5 milliards d’euros en 2025. Ce poids s’explique par la pénurie structurelle de logements, l’urbanisation continue et la dynamique démographique (besoins estimés à 900 000 nouveaux logements et 100 000 places de soins supplémentaires dans les 15 prochaines années).
L’Affordable Rent Act, en vigueur depuis juillet 2024, étend la régulation des loyers au segment intermédiaire et accorde une prime de 10% sur 20 ans pour les nouveaux logements de ce type dont la construction commence avant 2028. Une future loi en 2026 imposera que deux tiers des nouveaux logements soient « abordables ». Ces mesures, combinées aux interdictions locales de « buy-to-let » et à une fiscalité plus lourde pour les investisseurs, rendent les investissements locatifs sur le neuf moins attractifs et favorisent plutôt la privatisation de parcs de logements existants.
Dans ce jeu complexe, les opportunités se situent notamment :
Trois segments présentent des perspectives distinctes : le logement étudiant et senior, porté par une demande solide et moins de contraintes réglementaires si les services et critères ESG sont élevés ; la santé, avec des investissements importants attendus, tirée par des besoins structurels et un déficit d’offre ; et l’hôtellerie, bénéficiant de la reprise touristique mais sensible à la hausse de la TVA et à l’instabilité géopolitique.
Pour les investisseurs internationaux, ces actifs alternatifs offrent une diversification intéressante dans un pays où le cadre juridique est stable et où les opérateurs spécialisés – gestionnaires de résidences services, exploitants de cliniques, chaînes hôtelières – sont nombreux et expérimentés.
ESG, réglementation et fiscalité : contraintes… et moteur de valeur
Impossible de parler d’opportunités au Pays-Bas sans aborder le triptyque ESG‑réglementation‑fiscalité. La transition énergétique et numérique y est devenue un axe majeur de compétitivité, et les autorités comme les prêteurs utilisent désormais largement le levier réglementaire pour orienter les capitaux.
Les exigences minimales de performance énergétique sur les bureaux (label C obligatoire depuis 2023, vers un label A « zéro émission fossile » à l’horizon 2029), l’entrée en vigueur prochaine de la directive EPBD IV, l’arsenal de subventions et d’avantages fiscaux (EIA, MIA, Vamil, SDE++), ou encore la pression croissante de la CSRD sur les grandes entreprises (reporting de durabilité détaillé obligatoire à partir de 2027 pour une large part d’entre elles) transforment la manière dont les investisseurs évaluent et financent les actifs.
Le montant en milliards d’euros d’investissements supplémentaires nécessaires pour rendre ‘Paris Proof’ tous les logements locatifs actuels portant un label D ou inférieur.
Sur le plan fiscal, le durcissement des règles (hausse du droit de mutation à 10,4 % pour le commercial, abolition du régime FBI) a pesé sur l’appétit de certains investisseurs étrangers et contribué à la baisse de leur part dans le marché. En parallèle, des incitations ciblées (déduction des investissements énergétiques, subventions à la production d’énergie renouvelable, dispositifs de sur‑amortissement des dépenses environnementales) viennent améliorer le profil de rentabilité net de nombreux projets ESG‑intensifs.
Pour les investisseurs capables d’intégrer ces paramètres dans leur modélisation, l’ESG devient ainsi un facteur de création de valeur plutôt qu’un simple centre de coûts.
Investisseurs intégrant les paramètres ESG
– les actifs alignés sur les trajectoires net zero conservent mieux leur valeur dans un contexte de durcissement réglementaire ;
– ils bénéficient d’un accès au financement plus large et à meilleur coût (green bonds, prêts verts, marges bancaires bonifiées) ;
– ils captent une demande locative plus soutenue, notamment de la part des grands utilisateurs soumis aux obligations de reporting extra‑financier.
Un marché à la croisée des chemins : comment se positionner ?
À l’orée de 2026, l’immobilier commercial au Pays-Bas conjugue un ensemble de caractéristiques rarement réunies : volumes en reprise mais encore en deçà des pics, correction des valeurs déjà largement opérée, rendements redevenus compétitifs, polarisation exacerbée entre gagnants et perdants, et agenda réglementaire clair, même s’il est exigeant.
Dans ce contexte, les stratégies d’investissement les plus porteuses reposent moins sur le pari d’une forte expansion des multiples que sur une lecture fine des fondamentaux :
– Prioriser les emplacements et la connectivité : que ce soit pour la logistique (corridors multimodaux, accès à la main‑d’œuvre, capacité de raccordement électrique), les bureaux (proximité gares, centralité urbaine, mixité fonctionnelle) ou le retail (pouvoir d’achat local, flux piéton, rôle de centralité), la localisation redevient le premier facteur de résilience.
Pour se conformer aux labels, au calendrier de la CSRD et aux attentes des parties prenantes, il est crucial d’anticiper, pour chaque actif immobilier, les investissements (CapEx) nécessaires, les risques de décote ou d’illiquidité, ainsi que les plus-values potentielles pour les biens déjà alignés ou facilement adaptables aux futurs standards.
– Exploiter la fenêtre du value‑add : la combinaison de rendements en hausse, de prix corrigés, de besoins de repositionnement (logistique secondaire, bureaux B/C, retail à transformer) et de soutien public à la transformation (bureaux en logements, renouvellement des centres‑villes) crée un environnement favorable aux stratégies opportunistes et de création de valeur, à condition d’accepter des horizons de détention plus longs et de bien maîtriser les risques de mise en œuvre.
Face à la complexité croissante des réglementations (fiscales, locatives, urbanistiques) et aux négociations avec les municipalités, il est crucial de collaborer avec des opérateurs néerlandais expérimentés (développeurs, asset managers, gestionnaires spécialisés). Ces partenaires locaux sécurisent, structurent et exécutent efficacement les projets. Les fonds étrangers qui ont le mieux résisté à la correction du marché sont précisément ceux qui avaient établi de tels partenariats stratégiques.
L’année 2026 ne sera pas celle d’un retour triomphal aux volumes de 2019. Mais elle s’annonce comme un moment d’arbitrage décisif : pour les investisseurs prêts à orienter leur capital vers des actifs réellement résilients – bureaux verts en centralité, hubs logistiques bien desservis, logements et actifs de santé répondant à des besoins structurels, retail de proximité et high streets sélectionnées – les Pays-Bas offrent aujourd’hui un terrain d’investissement à la fois exigeant et riche en opportunités de long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un marché dynamique du Nord de l’Europe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en croissance, par exemple à Rotterdam ou Utrecht, combinant un rendement locatif brut cible de 4–5 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaris, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société néerlandaise) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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